Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz.
- 2
- Mit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D. A. der DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. S. " die Parzelle S. 12 zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unentgeltlich.
- 3
- Am 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: "Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.09.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 01.01.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m². Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 298 m² x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. ... Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten."
- 4
- Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.
- 5
- Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: "... mit Wirkung vom 01. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. S. genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m²/Jahr.
- 6
- Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 € (= 357,60 DM).
- 7
- Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 € abgewiesen. Die zugelassene Berufung, mit der die Klägerin nach teilweiser Rücknahme noch (357,60 € - 182,84 € =) 174,76 € geltend macht, ist zunächst ohne Erfolg geblieben. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hat der Senat das damalige Berufungsurteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen (Senatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - NJW-RR 2008, 499). Nach erneuter Verhandlung und Beweisaufnahme über die Ortsüblichkeit des von der Klägerin geltend gemachten Entgelts hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 91,32 € nebst Zinsen zu zahlen, und die weitergehende Berufung der Klägerin zurück- gewiesen. Hiergegen richten sich die vom Landgericht erneut zugelassenen Revisionen beider Parteien.
Entscheidungsgründe:
- 8
- Hinsichtlich der von der Klägerin beanspruchten Mahnkosten ist die Revision unzulässig, da sie insoweit nicht begründet wurde. Im Übrigen haben beide Revisionen Erfolg und führen zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 9
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG könne eine Entgeltanpassung verlangt werden, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht habe, das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden sei und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn Prozent verändert habe. Nach den Ausführungen des Sachverständigen liege der durchschnittliche Pachtzins am Nordufer des B. S. bei jährlich 0,76 €/qm, unter Anwendung der Zwei-Drittel-Methode bei jährlich 0,73 €/qm, und damit mehr als zehn Prozent über dem bisherigen ortsüblichen Pachtzins von jährlich 0,61 €/qm.
- 10
- Das Anpassungsverlangen führe jedoch nicht zu der begehrten Zahlungsverpflichtung von jährlich 1,20 €/qm, sondern nur in Höhe von jährlich 0,92 €/qm, weil dieser Betrag der ortsüblichen Pacht zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags entspreche. Abzustellen sei auf den Zeitpunkt des Zugangs des Anpassungsverlangens, da die Anpassung sich nur auf eine Erhe- bung oder Begutachtung stützen könne, die vor diesem Zeitpunkt durchgeführt worden sein müsse. Auf den Fälligkeitszeitpunkt könne nicht abgestellt werden, da sonst beim Bestreiten der Ortsüblichkeit stets eine weitere Erhebung oder Begutachtung auf den Fälligkeitszeitpunkt erforderlich werde, was nicht praktikabel sei. Dass der Sachverständige als Vergleichsobjekte auf die mit der Klägerin weiter bestehenden Pachtverhältnisse zurückgegriffen habe, obgleich auch diese nicht frei verhandelt worden seien und daher keinen marktgerechten Preis widerspiegelten, entspreche dem durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz intendierten Schutz und sei nicht zu beanstanden.
- 11
- Von den erhobenen Pachtwerten, die sich in einem Bereich von jährlich 0,61 €/qm bis 1,20 €/qm bewegten, sei wie bei der Erstellung von Mietspiegeln eine Zwei-Drittel-Spanne durch Kappen von jeweils einem Sechstel der Fälle am oberen und unteren Ende der Pachtskala zu bilden. Der Mittelwert der dann von 0,61 €/qm bis 0,92 €/qm reichenden Spanne betrage jährlich 0,73 €/qm. Die Klägerin könne jedoch eine Pachterhöhung nicht nur bis zum Mittelwert, sondern bis zum Höchstwert der Zwei-Drittel-Spanne verlangen, mithin auf jährlich 0,92 €/qm.
II.
- 12
- Diese Ausführungen halten der revisionsgerichtlichenÜberprüfung nicht stand.
- 13
- Im Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht zu Recht davon aus, dass gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG eine Anpassung des Nutzungsentgelts verlangt werden kann, nachdem dieses die ortsübliche Höhe erstmals erreicht hatte , wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn Prozent verändert hat. Allerdings sind die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts für das vom Beklagten genutzte Pachtgrundstück ermittelt hat, nicht frei von Rechtsfehlern.
- 14
- 1. Die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe des Tatrichters, dem für eine Ermittlung des konkreten ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO) einzuräumen ist. Das Revisionsgericht ist auf die Prüfung beschränkt, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Betracht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen Verfahrensverstößen beruht. Im Rahmen seines Schätzungsermessens muss der Tatrichter alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und die Denkgesetze beachtet haben (vgl. Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW-RR 2010, 812 Rn. 17).
- 15
- 2. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung auf das eingeholte Gutachten des Sachverständigen A. gestützt. Dabei hat es - dem Gutachter folgend - für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelassen.
- 16
- a) Wie der Senat bereits entschieden hat, ist das ortsübliche Entgelt, bis zu dessen Höhe Nutzungsentgelte nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG angehoben werden können, in § 3 Abs. 2 NutzEV definiert. Danach sind ortsüblich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart worden sind (Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW-RR 2010, 812 Rn. 20).
- 17
- b) Der Begriff des ortsüblichen Entgelts nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG stimmt, was den Vergleichsmaßstab der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbarten Pachten betrifft, mit dem Begriff des ortsüblichen Entgelts nach § 3 Abs. 2 NutzEV im Ansatz überein. Denn die Regelung des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG stellt eine Abänderungsmöglichkeit wegen geänderter Verhältnisse, nämlich eines geänderten ortsüblichen Entgelts dar. Das setzt einen identischen Vergleichs- und Bezugsmaßstab voraus.
- 18
- Unterschiedlich ist allerdings die Zeitspanne, aus der die Vergleichsentgelte herangezogen werden. Für das erstmalige stufenweise Heranführen an das ortsübliche Pachtniveau sind diejenigen Entgelte heranzuziehen, die nach dem 2. Oktober 1990 vereinbart worden sind (§ 3 Abs. 2 NutzEV). Ist das dadurch bestimmte Pachtniveau einmal erreicht, richtet sich die weitere Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG. Nach dieser Regelung muss sich das ortsübliche Entgelt seitdem, also seit der letztmaligen Anpassung des Nutzungsentgelts , um mehr als zehn Prozent verändert haben.
- 19
- Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunktder letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt auf der Grundlage der seitdem getroffenen Pachtvereinbarungen. Denn mit dem Maßstab der ortsüblichen Vergleichspacht wird ein repräsentatives Angebot an vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellende ortsübliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert. Die dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anpassung der für bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte (vgl. Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW-RR 2010, 812 Rn. 32).
- 20
- Den Neuvertragspachten gleichzusetzen sind die während des Betrachtungszeitraums auf der Basis des Schuldrechtsänderungsgesetzes angepassten Bestandspachten.
- 21
- c) Somit kann die Anpassung an ein ortsübliches Entgelt verlangt werden , welches sich aus den Vertragsabschlüssen seit der letzten Anpassung an das seinerzeit ortsübliche Entgelt bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsverlangens ergibt. Eine dem § 558 Abs. 2 BGB vergleichbare Regelung, wonach die vereinbarten Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten der letzten vier Jahre oder aus einem anderen Zeitraum als dem seit der letzten Anpassung zu berücksichtigen wären, enthält das Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht.
- 22
- Außer Betracht bleiben diejenigen Vertragsabschlüsse, die in dem Dreimonatszeitraum zwischen dem Anpassungsverlangen und dessen Wirksamwerden (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG) erfolgen. Das folgt bereits aus dem Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 2 SchuldRAnpG, welcher voraussetzt, dass sich das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt des Anpassungsverlangens bereits verändert hat. Nur die zu dem Zeitpunkt bereits eingetretene Marktentwicklung bildet die Grundlage der durch das Anpassungsverlangen ausgelösten Gestaltungwirkung. Die durch § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG bestimmte Dreimonatsfrist bewirkt keine Verlängerung des Betrachtungszeitraums der heranzuziehenden Vergleichsentgelte, sondern nur einen Aufschub des Wirksamwerdens der Anpassung , um dem Nutzer Gelegenheit zu geben, sich auf die Veränderung einzustellen.
- 23
- d) Aus den im Betrachtungszeitraum vereinbarten Vergleichspachten ist das ortsübliche Entgelt als eindeutiger Betrag festzustellen. Nicht ausreichend ist - anders als im Wohnraummietrecht - die Feststellung einer ortsüblichen Entgeltspanne. Das folgt zwingend aus der Regelung des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG, wonach - abweichend vom Wohnraummietrecht - jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung verlangen kann. Würde man das ortsübliche Nutzungsentgelt nur als Spanne bestimmen, könnte der Verpächter eine Anpassung im oberen Bereich der Spanne und der Pächter eine Anpassung im unteren Bereich der Spanne verlangen, was sich gegenseitig ausschließt.
- 24
- Dem steht auch nicht das Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 (XII ZR 175/07 - NJW-RR 2010, 812 Rn. 17) entgegen, in dem ausgeführt ist, dass dem Tatrichter eine "punktgenaue" Ermittlung des ortsüblichen Entgelts regelmäßig gar nicht möglich sei. Dies bezieht sich auf die regelmäßig fehlende Möglichkeit, ein ortübliches Entgelt mit mathematischer Eindeutigkeit festzustellen , und eröffnet somit dem Tatrichter bei der Feststellung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungsermessen (§ 287 ZPO).
- 25
- e) Den vorstehenden Grundsätzen wird das Berufungsurteil nicht gerecht. Das Berufungsgericht hat sich bei der Ermittlung der zum Wertermittlungsstichtag bestehenden Ortsüblichkeit nicht auf die seit der letzten Anpassung vereinbarten Nutzungsentgelte für Vergleichsobjekte beschränkt, sondern die Vergütungen sämtlicher bestehender Nutzungsverhältnisse herangezogen und dabei insbesondere auch diejenigen Entgeltvereinbarungen einbezogen, die vor oder gleichzeitig mit der letzten Anpassung der Pacht des Beklagten auf Basis des § 3 Abs. 2 NutzEV vollzogen wurden. Damit hat es die dynamische Entwicklung des Marktes nur unzureichend nachvollzogen. Um das zum Wertermittlungsstichtag ortsübliche Nutzungsentgelt nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu ermitteln, dürfen, wie dargelegt, nur diejenigen Entgelte herangezogen werden, die zeitlich nach der letzten Anpassung bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsverlangens als Neuvertragspachten oder geänderte Bestandspachten vereinbart wurden.
- 26
- Außerdem hat das Berufungsgericht das ortsübliche Entgelt nicht als eindeutigen Betrag, sondern lediglich als Entgeltspanne festgestellt. Damit fehlt es an der methodisch erforderlichen Eindeutigkeit des Vergleichswertes, auf den beide Parteien sich als einheitlichen Anpassungsmaßstab berufen können müssen.
- 27
- Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, da das ortsübliche Entgelt anhand des zutreffenden Vergleichsmaterials durch den Tatrichter festzustellen ist.
- 28
- 3. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 29
- Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen die seit der letzten Anpassung vereinbarten Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten am Nordufer des B. S. im Bereich zwischen jährlich 0,61 €/qm und 1,20 €/qm, wobei die Mehrzahl der zu berücksichtigenden Verträge mit einer Pacht von jährlich 0,92 €/qm abgeschlossen wurde. Aus diesem Vergleichsmaterial, das keine vorab auszuscheidenden Ausreißer enthält (vgl. dazu Senatsurteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - NJW-RR 2010, 812 Rn. 23 f.), ist das ortsübliche Nutzungsentgelt durch tatrichterliche Schätzung als ein Fixbetrag festzustellen.
- 30
- Bei der Ausübung seines Schätzungsermessens ist der Tatrichter an schematische Vorgaben nicht gebunden. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann entweder die Bildung eines Durchschnittswerts der Vergleichsentgelte , eine Orientierung an der Häufigkeitsverteilung der Vertragsabschlüsse oder etwa eine Höhergewichtung der zeitlich zuletzt abgeschlossenen Verträge geboten sein.
Dose Weber-Monecke Klinkhammer Schilling Nedden-Boeger
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 03.03.2004 - 180 C 2377/03 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 09.03.2010 - 2 S 105/08 -
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(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz.
- 2
- Mit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D. A. der DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. See" die Parzelle S. weg zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unentgeltlich.
- 3
- Am 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: "Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.09.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 01.01.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m² . Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 298 m² x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. ... Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten."
- 4
- Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.
- 5
- Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: "... mit Wirkung vom 01. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. See genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m²/Jahr. Bei einer Parzellengröße von 298 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m²/Jahr x 298 m² = 357,60 €/Jahr. Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzinssatz von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutachterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. Ab 01. Januar 2003 ist von Ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 357,60 €/Jahr zu zahlen."
- 6
- Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 € (= 357,60 DM).
- 7
- Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 € abgewiesen. Die zugelassene Berufung, mit der die Klägerin nach teilweiser Rücknahme noch 174,76 € geltend macht, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 8
- Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
- 9
- 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung , ausgeführt: Die Pacht ergebe sich zunächst aus der Willensübereinstimmung der jeweiligen Vertragspartner. Danach betrage der Pachtzins 182,84 €. § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG gebe eine Befugnis zur Abgabe einer einseitigen rechtsgestaltenden Erklärung. Die Bestimmung finde auf das Pachtverhältnis Anwendung, weil ein Vertrag im Sinne der §§ 1, 3 SchuldRAnpG vorliege und die vereinbarte Pacht die ortsübliche Höhe erreicht habe. Die Erreichung der ortsüblichen Pacht sei zwischen den Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt worden und vor dem Amtsgericht außer Streit gewesen. Soweit der Beklagte nunmehr Zweifel äußere, müsse sein Vorbringen aufgrund prozessualer Vorschriften (§§ 138, 529, 531 ZPO) außer Betracht bleiben. Die Klägerin sei befugt, nach Abgabe einer einseitigen Erklärung zur Pachtzinshöhe auf erhöhte Zahlung zu klagen. Der Auffassung, dass zunächst Klage auf Annahme des Vertragsangebotes zur Erhöhung des Entgelts erhoben werden müsse, folge das Berufungsgericht nicht.
- 10
- Die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 16. Oktober 2002 sei nicht wirksam. Nach § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG sei das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Welchen inhaltlichen Anforderungen das schriftliche Anpassungsverlangen genügen müsse, ergebe sich nicht direkt aus dem Gesetzeswortlaut, lasse sich aber aus der rechtlichen Wirkung des Anpassungsverlangens herleiten. Das Anpassungsverlangen müsse zunächst die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgeltes oder zumindest den Anpassungsbetrag nennen. Da die Anpassungserklärung zustimmungsfrei ausgestaltet sei und allein durch die Zusendung der Erklärung automatisch rechtswirksam in das bestehende Rechtsverhältnis, dieses abändernd , eingreife, sei weiterhin erforderlich, dass die Gesetzesgrundlage der Erklärung und das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Erklärungsabgabe dem anderen Teil gegenüber genannt würden. Nach Ansicht des Berufungsgerichts erfordere ein einseitiges rechtsgestaltendes Anpassungsverlangen gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe , auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, die Erklärung , dass die Zulässigkeitsvoraussetzung der Nichterhöhung des Nutzungsentgeltes seit einem Jahr und der Veränderung des ortsüblichen Entgeltes seitdem um mehr als 10 %, unter Darstellung der konkreten Änderung des ortsüblichen Entgelts in diesem Zeitraum, vorlägen, und die Nennung des neu verlangten Entgeltes oder zumindest des Anpassungsbetrages. Erst bei Nennung dieser Fakten sei für den anderen Vertragsteil das Anpassungsverlangen nachvollziehbar. Nur dann sei es unter dem Aspekt der zu schaffenden Rechtssicherheit und der zu beachtenden Vertragsgerechtigkeit gerechtfertigt, dass das Anpassungsverlangen automatisch einseitig gestaltende Wirkung entfalte.
- 11
- Das Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16. Oktober 2002 genüge diesen Mindestanforderungen nicht. Zwar sei es in Schriftform dem Beklagten zugegangen und benenne es das neu verlangte Entgelt. Es nenne jedoch we- der die Rechtsgrundlage der Erhöhung noch seien die Zulässigkeitsvoraussetzungen angeführt oder die Veränderung des ortsüblichen Entgeltes im Einzelnen aufgezeigt. Das Erhöhungsverlangen entfalte deshalb keine rechtsgestaltende Wirkung. Daher könne die Klägerin das erhöhte Pachtgeld für 2003 nicht in Anspruch nehmen.
- 12
- 2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 13
- a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, die formalen Anforderungen des Berufungsgerichts seien schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG nicht anwendbar sei. Die Bestimmung regele eine Anpassung des Nutzungsentgelts nach Erreichen der ortsüblichen Höhe, die Klägerin verlange aber lediglich eine Anpassung bis zur ortsüblichen Höhe. Diese könne gemäß § 3 Nutzungsentgeltverordnung schrittweise verlangt werden. Da die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV genannten Fristen seit kurzem abgelaufen seien, stehe der sofortigen Geltendmachung des ortsüblichen Entgelts nichts entgegen.
- 14
- Mit dieser Rüge setzt sich die Revision zum einen in Widerspruch zum zweitinstanzlichen Vortrag der Klägerin, dass Grundlage der Anpassung des Nutzungsentgelts allein § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG sei. Zum anderen ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass für das Erhöhungsverlangen der Klägerin ausschließlich § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zur Anwendung kommen kann. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt, dass die ortsübliche Pacht erreicht ist. Damit ist aber die Nutzungsentgeltverordnung auf das betroffene Vertragsverhältnis nicht mehr anwendbar; an seine Stelle tritt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG (Kiethe/Matthiessen Kommentar zum SchuldRAnpG § 20 Rdn. 18).
- 15
- b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, dass die Klägerin in ihrem Zulassungsverlangen das künftig zu zahlende Entgelt angegeben habe und dies für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ausreichend sei. Die Auffassung des Berufungsgerichts, neben der Nennung des neu verlangten Entgelts oder zumindest des Anpassungsbetrages verlange § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe, auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, und die Erklärung, dass das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht erhöht worden sei und die Veränderung des ortsüblichen Entgelts seitdem mehr als 10 % ausmache, findet im Gesetz keine Stütze.
- 16
- § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die Anpassung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgeltes bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV muss der Überlassende, der das Nutzungsentgelt erhöhen will, dem Nutzer jede Erhöhung in Textform erklären und begründen. Satz 2 verlangt die Angabe, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Gemäß Satz 3 kann der Überlassende zur Begründung insbesondere Bezug nehmen auf 1. ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, 2. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, 3. entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
- 17
- Damit sieht die Verordnung für Erhöhungsverlangen bis zum Erreichen der ortsüblichen Höhe eine Begründung vor und zeigt auf, wie sie auszusehen hat.
- 18
- Demgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Entgelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. Abs. 3 Satz 3 befasst sich mit der Form des Anpassungsverlangens. Danach muss es gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend gemacht werden. Eine Begründung des Verlangens sieht das Gesetz hier nicht vor. Die Entstehungsgeschichte der Regelung spricht dafür, dass es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers und nicht etwa um ein Versehen handelt.
- 19
- aa) Art. 232 § 4 EGBGB regelt, dass Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, sich weiterhin nach den genannten Bestimmungen des Zivilgesetzbuches richten. Abs. 2 ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über eine angemessene Gestaltung des Nutzungsentgelts zu erlassen. Aufgrund dieser Ermächtigung ist die Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I 1993, S. 1339) ergangen. Diese sah in § 6 vor, dass mit der Erhöhungserklärung die Mitteilung zu erfolgen hatte, das ortsübliche Entgelt werde nicht überschritten. Es genügte, wenn der Eigentümer seinen Willen, er verlange für die Überlassung des Grundstücks ein höheres Entgelt, hinreichend deutlich zum Ausdruck brachte (Thiele/Krajewski Schuldrechtsänderungsgesetz § 6 Nutzungsentgeltverordnung Rdn. 3). Eine besondere Begründung war nicht erforderlich.
- 20
- bb) Am 1. Januar 1995 trat das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken vom 21. September 1994 (Schuldrechtsanpassungsgesetz ; BGBl. I 1994, S. 2538) in Kraft. Dieses bestimmte in § 20 Abs. 1, dass der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen kann und sich dessen Höhe nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 in ihrer jeweils gültigen Fassung richtet. In Abs. 3 war geregelt, dass, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreichte , jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen konnte. Danach war eine Anpassung zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden war und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10 % verändert hatte. Nach Satz 3 war das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Eine besondere Begründung des Anpassungsverlangens war nicht vorgesehen.
- 21
- cc) Mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl. I 1997, S. 1920) wurde mit Wirkung zum 31. Juli 1997 erstmals eine besondere Erläuterungspflicht geschaffen. § 6 Abs. 1 lautete danach : "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen , so hat er dies dem Nutzer für jede Erhöhung schriftlich zu erklären. Die Erhöhung ist schriftlich zu erläutern. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden; wird dies mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke begründet, so genügt die Benennung von drei Grundstücken". Über die Motive heißt es dazu bei Schnabel (Datschen- und Grundstücksrecht 2002 S. 50 III): "Um unbegründete, weil die Grenze der Orts- üblichkeit überschreitende Entgelterhöhungen und darauf folgende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, soll der Grundstückseigentümer durch das Erfordernis der Erläuterung seines Erhöhungsverlangens dazu gezwungen werden, sich vor weiteren Erhöhungsschritten ein Bild von der Höhe der ortsüblichen Entgelte zu verschaffen. Die Erläuterungspflicht führe, vergleichbar der Begründungspflicht bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, dem Grundstückseigentümer im Sinne einer Warnfunktion die Obergrenze des ortsüblichen Entgeltes und die bereits nach derzeitiger Rechtslage bestehende Beweislastverteilung vor Augen."
- 22
- Eine Erläuterungspflicht für die nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG vorzunehmenden Erhöhungen wurde dagegen nicht eingeführt.
- 23
- dd) Mit dem Gesetz zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes vom 17. Mai 2002 (BGBl. I 2002, 1580) wurde § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV erneut geändert. Die Bestimmung lautet nunmehr: "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach der Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen." Für die Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wurde weder eine Erläuterungs- noch eine Begründungspflicht vorgesehen.
- 24
- ee) Es scheint ausgeschlossen, dass dies auf einem Versehen beruht. Wenn das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 20 Abs. 1 auf die Nutzungsentgeltverordnung verweist und dort in zwei Gesetzesänderungen eine Erläuterungs - bzw. Begründungspflicht eingeführt wird, im Schuldrechtsanpassungsgesetz selbst für das Anpassungsverlangen nach Erreichen der Ortsüblichkeit aber kein Hinweis auf eine Erläuterungs- und Begründungspflicht erfolgt, liegt die Annahme nahe, dass der Gesetzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte.
- 25
- c) Soweit das Berufungsgericht meint, die Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangten eine Begründung des Anpassungsverlangens , weil dieses einseitig gestaltende Wirkung entfaltet, kann ihm nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung wie nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/ Matthiessen, § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thiele/Winterstein, Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Zu Recht macht die Revision aber geltend, dass es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die gesetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, nicht gibt. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne dessen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und unzweideutig aus der Erklärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs, BGB 66. Aufl. Überblick vor § 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden , in dem die Voraussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden müssen.
- 26
- 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist auch nicht aus anderen Gründen richtig. Das Anpassungsverlangen der Klägerin konnte eine Anpassung des Nutzungsentgelts ab Beginn des dritten Kalendermonats rechtfertigen , der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Da das Anpassungsverlangen der Klägerin im Oktober 2002 zugegangen ist, war es der Klägerin entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung in dieser Hinsicht nicht verwehrt, eine Anpassung des jährlich zu zahlenden Nutzungsentgelts von Beginn des Monats Januar 2003 an zu fordern.
- 27
- 4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte hat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin geltend gemachten Entgelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen.
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 03.03.2004 - 180 C 2377/03 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 12 S 147/04 -
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.