Bundesgerichtshof Urteil, 15. März 2017 - VIII ZR 295/15
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Tatbestand:
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- Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m² großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwen- dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes.
- 2
- Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m2 forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der Miete um 122,35 € ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehenden Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen mit 48,24 € beziffertenBetriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sachversicherungen heraus. Die Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich eines Teilbetrages von 40 € und wiesen das darüber hinausgehende Miet- erhöhungsbegehren der Kläger zurück.
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- Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 € stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrages eine monatlich zu zahlende Miete von 722 € ergibt, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter.
Entscheidungsgründe:
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- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht, das die Revisionszulassung bereits im Tenor seiner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung vergangene Zeit und wie ein möglicher Zuschlag zu berechnen ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegehren hin geschuldete ortsübliche Miete betrage jedenfalls nicht weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 722 €. Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit stehende Wohnung mit einem Mittelwert von 6,275 €/m2 ergebe, einen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Denn der Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch, er spiegele also die ortsübliche Vergleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet worden sei, führte deshalb faktisch zu einem rechtlich nicht begründbaren "Mietpreisstopp".
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- Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen, während den Beklagten das Mieterhöhungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zuge- gangen sei. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Stadt Reutlingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mietspiegel 2013 ergebe, denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 €/m2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 19 Monaten eine Steigerung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent entspreche. Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht den Klägern anhand eines statistischen Preisindex für Wohnungsmieten in Baden-Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsausgleichs zugebilligt habe.
- 8
- Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hinsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebenshaltungskostenindex oder einen undifferenzierten Wohnungsmietenindex abgestellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als geeigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Mietspiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkenntnisquelle habe den Vorteil, dass sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreisentwicklung zwischen zwei Erhebungsstichtagen nicht notwendig linear verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverständigengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wür- de und angesichts der üblicherweise relativ geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre.
- 9
- Der nach dieser Ermittlungsmethode, hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem auf 722 €/m2 lautenden Ergebnis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Vergleichsmiete sei - ausgehend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um den vom Amtsgericht zutreffend mit 40,99 € festgestellten Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie den zutreffend mit 40 € angesetzten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzungsentgelt zu erhöhen, so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betrag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand.
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- 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsgericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich eines Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungsentgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Beklagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zulässigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt.
- 12
- a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszusprechende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte.
- 13
- b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisionszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung des Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN).
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- Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfähig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streitfall.
- 15
- Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtagszuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar. Es kann dahin stehen, ob es sich auch bei dem in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und den darin ebenfalls eingeschlossenen Betriebskostenanteilen für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder obihre Berücksichtigungsfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall herangezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspiegels auf andere Merkmale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stichtagszuschlag setzt das gegenständliche Vergleichsergebnis als inhaltlich bereits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der Bestimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegels liegenden Vergleichszeitpunkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. Dass die Bestimmung dieses Zeitpunktes und ein danach etwa zu ermittelnder Verhältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zeitpunkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbestim- mung und -bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich.
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- 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach eine Mieterhöhung um weitere 22 € auf nunmehr 722 € monatlich beanspruchen können.
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- a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet , die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung , Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und dessen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Vergleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelvergleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN).
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- b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zustimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN). Im Streitfall liegen zwischen diesem Zeitpunkt (29. November 2013) und dem Zeitpunkt, auf den der vom Berufungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Mietspiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter gestattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steigerung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichenden Zuschlags zu begegnen, ist umstritten.
- 19
- aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd angesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien deshalb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegelwert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32).
- 20
- bb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig.
- 21
- (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt haben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).
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- (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkenntnisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen gemäß § 558c Abs. 1, § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestelltes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen.
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- Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterliche Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unterliegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT-Drucks. 7/2011, S. 10). Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungsmarkt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse (vgl. BT-Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor.
- 24
- (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet ansehen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f.). Für die Handhabung der zivilprozessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abgeleitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere berücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätzlich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt "einzufrieren".
- 25
- c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich danach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägungen , die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
- 26
- aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt beschränkt , sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht.
- 27
- Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestimmungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89).
- 28
- Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungsrate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für geschwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.
- 29
- bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungsermessen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht , das angesichts der geringen streitigen Beträge insoweit mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erachtet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden.
- 30
- Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2)zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, Urteile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24). Erzielbar sind nur empirische, aus einer Beobachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungswerte , für die sich eine Interpolationsmethode anbietet.
- 31
- Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitlichen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstandungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Monate hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 -
LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -
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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(1) Das Revisionsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Revision an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Revision als unzulässig zu verwerfen.
(2) Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen.
Tenor
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Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 26. März 2012 wird insoweit zurückgewiesen, als das Berufungsgericht über einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterbliebener Aufklärung bezüglich einer vom Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG begangenen arglistigen Täuschung zum Nachteil des Klägers erkannt hat. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen.
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Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
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Der Kläger begehrt von der beklagten Direktbank Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über eine behauptete arglistige Täuschung und Fehlberatung durch den Mitarbeiter B. der inzwischen insolventen A. AG (nachfolgend: A. AG) im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG sowie wegen weiterer Aufklärungspflichtverletzungen und sittenwidriger vorsätzlicher Schädigungen.
- 2
-
Der Kläger beantragte am 27. Dezember 2006 über das Wertpapierhandelshaus D. AG, der Rechtsvorgängerin der A. AG (nachfolgend einheitlich: A. AG), bei der Beklagten die Eröffnung eines "Depotkontos" "unter Einschluss" der A. AG (sog. Zins-Plus-Konto). Am selben Tag unterzeichnete der Kläger eine Transaktionsvollmacht zugunsten der A. AG. Bei dem Zins- Plus-Konto handelte es sich um ein Tagesgeldkonto mit einer jährlichen Verzinsung der Einlage von 4,5%, das zwingend mit einem Depotvertrag zur etwaigen Einbuchung von Wertpapieren verbunden war ("Depotkonto"). Der Vertragszins von 4,5% lag über dem Marktzins. Zwischen der A. AG und der Beklagten war vereinbart, dass in ihrem Verhältnis die Beklagte lediglich den Marktzins zu zahlen hatte und die A. AG die Differenz zu den an die Kunden zu zahlenden 4,5% an die Beklagte zahlen musste.
- 3
-
Im Kontoeröffnungsantrag vom 27. Dezember 2006 heißt es auszugsweise:
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"V. Ausschluß der Anlageberatung
-
Die ... bank erfüllt lediglich ihre gesetzlichen Aufklärungs- und Erkundigungspflichten und führt Aufträge aus. Die ... bank spricht weder Empfehlungen für den Kauf oder Verkauf von Wertpapieren aus noch bietet die Bank Beratungsleistungen."
- 4
-
In der der A. AG eingeräumten Transaktionsvollmacht vom gleichen Tag heißt es weiter:
-
"1. Ausschluss der Anlageberatung durch die ... bank; keine Prüfung von Transaktionen des/der Bevollmächtigten
-
... Auf Beratungsleistungen und Anlageentscheidungen des/der Bevollmächtigten hat die ... bank keinen Einfluss; die im Rahmen der Rechtsbeziehung Kunde - Bevollmächtigte/r gemachten Angaben und Vorgaben kennt die ... regelmäßig nicht. Die ... bank kontrolliert daher nicht die Einhaltung von Anlagevorgaben des/der Kunden gegenüber der/dem Bevollmächtigten. Die . bank ist an Anlageentscheidungen und Vermögensdispositionen nicht beteiligt; sie kann die Einhaltung von Vereinbarungen zur Art und Weise der Vermögensanlage nicht überprüfen.
-
3. Rechtsstellung des/der Bevollmächtigten
-
Der/die Bevollmächtigte ist nicht zur Abgabe von Erklärungen im Namen der ... bank berechtigt, er/sie wird nicht im Auftrag der ... bank tätig."
- 5
-
Auf telefonische Beratung durch den Mitarbeiter B. der A. AG tätigte der Kläger folgenden Kauf:
-
Genussscheine der P. AG im Nominalwert von 10.200 € und einem Kurswert von 9.945 € am 1. August 2008 für 10.002,19 €.
- 6
-
Der Kläger verlangt von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes Zahlung von 10.002,19 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung der erworbenen Genussscheine und den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Hierbei beruft er sich auf Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen der A. AG, für die die Beklagte seiner Ansicht nach aus verschiedenen Rechtsgründen einzustehen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision "im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken zum Zwecke der Rechtsfortbildung" zugelassen. Mit seiner Revision verfolgt der Kläger seine Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
- 7
-
Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg. Sie ist unbegründet, soweit der Kläger sich gegen die Verneinung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen unterbliebener Aufklärung über eine ihm gegenüber begangene arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG wendet. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch darüber hinaus angreift, ist sie nicht statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und daher gemäß § 552 ZPO als unzulässig zu verwerfen.
-
A.
- 8
-
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revisionsinstanz von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
- 9
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Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit der durch die A. AG erfolgten Anlageberatung. Da die A. AG nicht im Pflichtenkreis der Beklagten tätig geworden sei, scheide eine Zurechnung etwaiger Beratungsfehler der A. AG nach § 278 BGB aus. Der Kläger habe ausdrücklich klargestellt, dass er sein Begehren nicht auf eine Anlageberatung stütze.
- 10
-
Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung vertraglicher Warn- oder Hinweispflichten. Die Beklagte hafte dem Kläger nicht wegen einer Verletzung von Aufklärungspflichten hinsichtlich einer systematischen Falschberatung der Anleger durch die A. AG. Insoweit könne dahingestellt bleiben, ob auf Seiten der A. AG ein sittenwidriges Geschäftsmodell vorgelegen habe, demzufolge konservative Anleger gezielt in riskante, ihren Anlagezielen nicht entsprechenden Finanzprodukte aus einem Beteiligungsnetzwerk hineinbewegt worden seien. Jedenfalls fehle es am Nachweis einer entsprechenden Kenntnis der Beklagten von einem solchen Geschäftsmodell.
- 11
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Die Beklagte hafte dem Kläger des Weiteren auch nicht wegen einer Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung und Falschberatung des Klägers im Einzelfall. Insoweit könne dahingestellt bleiben, ob der Kläger durch Mitarbeiter der A. AG in dem von ihm behaupteten Sinne arglistig getäuscht und fehlberaten worden sei. Jedenfalls habe der Kläger einen entsprechenden aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung nicht nachzuweisen vermocht. Eine positive Kenntnis der Beklagten vom Verlauf des mit dem Kläger geführten Beratungsgesprächs sei nicht dargetan. Der Kläger könne sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf eine Beweiserleichterung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bankenhaftung bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens stützen. Eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf Fälle der vorliegenden Art scheide wegen fehlender Vergleichbarkeit der Fallkonstellationen aus.
- 12
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Die Beklagte hafte dem Kläger auch nicht wegen der Verletzung einer Aufklärungspflicht hinsichtlich einer erkanntermaßen tiefgreifenden allgemeinen Unseriosität der A. AG. Dahingestellt bleiben könne, ob Erkenntnisse über Auffälligkeiten, die im Rahmen der Compliance-Tätigkeit der Beklagten für die A. AG gewonnen worden seien, der Beklagten kenntnismäßig zugerechnet werden könnten. Allein diese Auffälligkeiten begründeten nicht die Annahme unseriösen Geschäftsgebarens. Auch der Umstand, dass Mitarbeiter der Beklagten im Verwaltungsrat des Fonds gesessen hätten, vermittele keine konkreten Kenntnisse über ein umfassendes unseriöses Geschäftsmodell zu Lasten der Anleger. Soweit der Kläger geltend mache, ein Mitarbeiter der Beklagten habe bei der internen Revision der A. AG Kenntnis von einer unzutreffenden Risikoeinstufung nachrangiger Anleihen gehabt, so sei nach den zu den Akten gereichten Angaben dieses Mitarbeiters dieser Mangel seines Wissens nach bereits im Jahr 2006 abgestellt worden. Dahingestellt bleiben könne, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte Kenntnis von der Einleitung aufsichtsbehördlicher Ermittlungen erhalten habe. Denn die Beklagte habe vor Abschluss der Ermittlungen der BaFin und der sich daran anschließenden verwaltungsgerichtlichen Auseinandersetzung die Depotkunden nicht warnen müssen. Auch die Gesamtschau der festgestellten und dahingestellten Umstände trage nicht die Feststellung, der Beklagten sei eine tiefgreifende allgemeine Unseriosität der A. AG bekannt gewesen.
- 13
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Die Beklagte hafte dem Kläger auch nicht wegen unterbliebener Aufklärung über eine an die A. AG geflossene Rückvergütung. Unzutreffend berufe sich der Kläger insofern auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Den Anforderungen des hier einschlägigen § 31d WpHG habe die Beklagte zudem genügt.
- 14
-
Die Beklagte hafte auch nicht nach §§ 826, 830 Abs. 2 BGB aus einer Beteiligung an einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung des Klägers durch die A. AG. Es sei nicht festzustellen, dass sich die Beklagte eine sittenwidrige vorsätzliche Schädigung des Klägers als möglich vorgestellt habe. Soweit sich der Kläger auf eine Übervorteilung im Zusammenhang mit einem Nettopreisgeschäft berufe, sei dieser Vortrag als verspätet nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Dessen ungeachtet fehle es an der substantiierten Darlegung eines Nettopreisgeschäftes im konkreten Einzelfall. Die Wertpapierabrechnung vom 1. August 2008 streite gegen ein Nettopreisgeschäft.
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B.
- 15
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Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
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I.
- 16
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Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Schadensersatzforderung des Klägers wegen unterbliebener Aufklärung über eine ihm gegenüber begangene arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG beschränkt.
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1. Der Entscheidungssatz des angefochtenen Urteils enthält zwar keinen Zusatz, der die dort zugelassene Revision entsprechend einschränkt. Die Beschränkung ergibt sich aber durch Auslegung der Urteilsgründe.
- 18
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a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich die Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (Senatsurteile vom 20. März 2012 - XI ZR 340/10, juris Rn. 9 und vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 14; jeweils mwN). So verhält es sich hier.
- 19
-
b) Das Berufungsgericht hat die Revision ausweislich der Entscheidungsgründe "im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken zum Zwecke der Rechtsfortbildung" zugelassen. Es hat damit deutlich zum Ausdruck gebracht, dass es dem Kläger nicht die vollumfängliche Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. Denn die angesprochene Rechtsfrage ist allein für einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen der vermeintlichen Aufklärungspflichtverletzung in Bezug auf die unterstellte arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG beim Erwerb der Genussscheine der P. AG erheblich. Nur in diesem Zusammenhang hat sich das Berufungsgericht mit den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens befasst (vgl. dazu grundlegend Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 51 ff.). Schadensersatzansprüche wegen der übrigen gerügten Pflichtverletzungen hat das Berufungsgericht dagegen aus verschiedenen, das Urteil insoweit selbständig tragenden anderweitigen Gründen abgelehnt, die zudem durchweg nur den Bereich tatrichterlicher Würdigung (§ 286 ZPO) der tatsächlichen Umstände des Streitfalls betreffen. Dass das Berufungsgericht insoweit gemäß § 543 Abs. 2 ZPO klärungsbedürftige Rechtsfragen angenommen hat, ist nicht ersichtlich. Aus einer Gesamtschau der Urteilsgründe ergibt sich daher der eindeutige Wille des Berufungsgerichts, die Revision nur hinsichtlich eines vermeintlichen Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten über die arglistige Täuschung im konkreten Einzelfall zuzulassen.
- 20
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2. Diese Beschränkung der Revisionszulassung ist wirksam.
- 21
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a) Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; s. nur Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 18; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (s. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 18; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln, noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfähig sein (BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5 mwN).
- 22
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b) Auf die abstrakte Rechtsfrage der Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirkens hätte die Revision deshalb zwar nicht wirksam beschränkt werden können (vgl. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19 und Senatsbeschluss vom 8. Mai 2012 - XI ZR 261/10, WM 2012, 1211 Rn. 7). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber eine Beschränkung auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs vorgetragenen Pflichtverletzungen möglich (Senatsurteile vom 27. September 2011 - XI ZR 182/10, BGHZ 191, 119 Rn. 8 und XI ZR 178/10, WM 2011, 2261 Rn. 8, vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19 und vom 14. Mai 2013 - XI ZR 431/10, BKR 2013, 386 Rn. 8 sowie BGH, Urteile vom 19. Juli 2012 - III ZR 308/11, WM 2012, 1574 Rn. 8 und vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 8; Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 6). So liegt der Fall auch hier. Der Vorwurf der unterbliebenen Aufklärung über die durch den Mitarbeiter B. der A. AG begangene arglistige Täuschung des Klägers im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG kann eindeutig von den übrigen geltend gemachten Pflichtverstößen und Haftungsgründen abgegrenzt und in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht selbständig beurteilt werden. Dementsprechend hätte der Kläger seine Revision selbst auf den Anspruch wegen der Verletzung der Aufklärungspflicht über die durch den Mitarbeiter B. der A. AG begangene arglistige Täuschung des Klägers beschränken können. Nachdem die Klage in den Vorinstanzen mangels Pflichtverletzung der Beklagten insgesamt erfolglos geblieben ist, besteht insoweit auch nicht die Gefahr widersprechender Entscheidungen (vgl. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 6).
-
II.
- 23
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Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Pflicht der Beklagten zur Aufklärung über eine - unterstellte - arglistige Täuschung des Klägers durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG verneint.
- 24
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1. Der erkennende Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass bei gestaffelter Einschaltung mehrerer Wertpapierdienstleistungsunternehmen eine Warnpflicht als Nebenplicht (§ 241 Abs. 2 BGB) nur dann besteht, wenn der Discount-Broker die tatsächliche Fehlberatung des Kunden bei dem in Auftrag gegebenen Wertpapiergeschäft entweder positiv kennt oder wenn diese Fehlberatung aufgrund massiver Verdachtsmomente objektiv evident ist (Senatsurteil vom 19. März 2013 - XI ZR 431/11, BGHZ 196, 370 Rn. 27 mwN; zustimmend Balzer, EWiR 2013, 365, 366; Thume/Schenck zu Schweinsberg-Zügel, WuB I G 1. - 11.13). Das gilt auch im vorliegenden Fall, in dem wegen der beschränkten Revisionszulassung nur eine arglistige Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG zur Entscheidung steht. Danach war die Beklagte nur dann zur Aufklärung über diese arglistige Täuschung verpflichtet, wenn sie diese positiv kannte oder sie aufgrund massiver Verdachtsmomente objektiv evident war.
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2. Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht eine Aufklärungspflicht der Beklagten verneint.
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a) Das Berufungsgericht hat dahinstehenlassen, ob der Mitarbeiter B. der A. AG den Kläger im konkreten Beratungsgespräch arglistig getäuscht hat. Revisionsrechtlich ist daher eine solche arglistige Täuschung zugunsten des Klägers zu unterstellen.
- 27
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b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Kenntnis der Beklagten von der unterstellten arglistigen Täuschung verneint.
- 28
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aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 19. März 2013 - XI ZR 431/11, BGHZ 196, 370 Rn. 31 ff.) - die Übertragung der vom Senat im Rahmen der Haftung der kreditgebenden Bank infolge eines konkreten Wissensvorsprungs entwickelten Beweiserleichterung bei institutionalisiertem Zusammenwirken auf Fälle der vorliegenden Art abgelehnt. Nach allgemeinen Grundsätzen verbleibt damit die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis beim Kläger.
- 29
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bb) Der ihn danach treffenden Darlegungslast für eine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG ist der Kläger nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts nicht nachgekommen.
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c) Auf eine objektive Evidenz der - unterstellten - arglistigen Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG beruft sich die Revision nicht. Umstände, aus denen sich evident die behauptete arglistige Täuschung im konkreten Beratungsgespräch betreffend die Genussscheine der P. AG ergab, zeigt die Revision nicht auf. Solche sind auch weder vom Land- noch vom Berufungsgericht festgestellt worden.
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Wiechers Ellenberger Maihold
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Matthias Derstadt
Tenor
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Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 26. März 2012 wird insoweit zurückgewiesen, als das Berufungsgericht über einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterbliebener Aufklärung bezüglich einer vom Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG begangenen arglistigen Täuschung zum Nachteil des Klägers erkannt hat. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen.
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Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Der Kläger begehrt von der beklagten Direktbank Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über eine behauptete arglistige Täuschung und Fehlberatung durch den Mitarbeiter B. der inzwischen insolventen A. AG (nachfolgend: A. AG) im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG sowie wegen weiterer Aufklärungspflichtverletzungen und sittenwidriger vorsätzlicher Schädigungen.
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Der Kläger beantragte am 27. Dezember 2006 über das Wertpapierhandelshaus D. AG, der Rechtsvorgängerin der A. AG (nachfolgend einheitlich: A. AG), bei der Beklagten die Eröffnung eines "Depotkontos" "unter Einschluss" der A. AG (sog. Zins-Plus-Konto). Am selben Tag unterzeichnete der Kläger eine Transaktionsvollmacht zugunsten der A. AG. Bei dem Zins- Plus-Konto handelte es sich um ein Tagesgeldkonto mit einer jährlichen Verzinsung der Einlage von 4,5%, das zwingend mit einem Depotvertrag zur etwaigen Einbuchung von Wertpapieren verbunden war ("Depotkonto"). Der Vertragszins von 4,5% lag über dem Marktzins. Zwischen der A. AG und der Beklagten war vereinbart, dass in ihrem Verhältnis die Beklagte lediglich den Marktzins zu zahlen hatte und die A. AG die Differenz zu den an die Kunden zu zahlenden 4,5% an die Beklagte zahlen musste.
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Im Kontoeröffnungsantrag vom 27. Dezember 2006 heißt es auszugsweise:
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"V. Ausschluß der Anlageberatung
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Die ... bank erfüllt lediglich ihre gesetzlichen Aufklärungs- und Erkundigungspflichten und führt Aufträge aus. Die ... bank spricht weder Empfehlungen für den Kauf oder Verkauf von Wertpapieren aus noch bietet die Bank Beratungsleistungen."
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In der der A. AG eingeräumten Transaktionsvollmacht vom gleichen Tag heißt es weiter:
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"1. Ausschluss der Anlageberatung durch die ... bank; keine Prüfung von Transaktionen des/der Bevollmächtigten
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... Auf Beratungsleistungen und Anlageentscheidungen des/der Bevollmächtigten hat die ... bank keinen Einfluss; die im Rahmen der Rechtsbeziehung Kunde - Bevollmächtigte/r gemachten Angaben und Vorgaben kennt die ... regelmäßig nicht. Die ... bank kontrolliert daher nicht die Einhaltung von Anlagevorgaben des/der Kunden gegenüber der/dem Bevollmächtigten. Die . bank ist an Anlageentscheidungen und Vermögensdispositionen nicht beteiligt; sie kann die Einhaltung von Vereinbarungen zur Art und Weise der Vermögensanlage nicht überprüfen.
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3. Rechtsstellung des/der Bevollmächtigten
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Der/die Bevollmächtigte ist nicht zur Abgabe von Erklärungen im Namen der ... bank berechtigt, er/sie wird nicht im Auftrag der ... bank tätig."
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Auf telefonische Beratung durch den Mitarbeiter B. der A. AG tätigte der Kläger folgenden Kauf:
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Genussscheine der P. AG im Nominalwert von 10.200 € und einem Kurswert von 9.945 € am 1. August 2008 für 10.002,19 €.
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Der Kläger verlangt von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes Zahlung von 10.002,19 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung der erworbenen Genussscheine und den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Hierbei beruft er sich auf Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen der A. AG, für die die Beklagte seiner Ansicht nach aus verschiedenen Rechtsgründen einzustehen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision "im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken zum Zwecke der Rechtsfortbildung" zugelassen. Mit seiner Revision verfolgt der Kläger seine Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
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Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg. Sie ist unbegründet, soweit der Kläger sich gegen die Verneinung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen unterbliebener Aufklärung über eine ihm gegenüber begangene arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb von Genussscheinen der P. AG wendet. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch darüber hinaus angreift, ist sie nicht statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und daher gemäß § 552 ZPO als unzulässig zu verwerfen.
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A.
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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revisionsinstanz von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
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Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit der durch die A. AG erfolgten Anlageberatung. Da die A. AG nicht im Pflichtenkreis der Beklagten tätig geworden sei, scheide eine Zurechnung etwaiger Beratungsfehler der A. AG nach § 278 BGB aus. Der Kläger habe ausdrücklich klargestellt, dass er sein Begehren nicht auf eine Anlageberatung stütze.
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Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung vertraglicher Warn- oder Hinweispflichten. Die Beklagte hafte dem Kläger nicht wegen einer Verletzung von Aufklärungspflichten hinsichtlich einer systematischen Falschberatung der Anleger durch die A. AG. Insoweit könne dahingestellt bleiben, ob auf Seiten der A. AG ein sittenwidriges Geschäftsmodell vorgelegen habe, demzufolge konservative Anleger gezielt in riskante, ihren Anlagezielen nicht entsprechenden Finanzprodukte aus einem Beteiligungsnetzwerk hineinbewegt worden seien. Jedenfalls fehle es am Nachweis einer entsprechenden Kenntnis der Beklagten von einem solchen Geschäftsmodell.
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Die Beklagte hafte dem Kläger des Weiteren auch nicht wegen einer Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung und Falschberatung des Klägers im Einzelfall. Insoweit könne dahingestellt bleiben, ob der Kläger durch Mitarbeiter der A. AG in dem von ihm behaupteten Sinne arglistig getäuscht und fehlberaten worden sei. Jedenfalls habe der Kläger einen entsprechenden aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung nicht nachzuweisen vermocht. Eine positive Kenntnis der Beklagten vom Verlauf des mit dem Kläger geführten Beratungsgesprächs sei nicht dargetan. Der Kläger könne sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf eine Beweiserleichterung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bankenhaftung bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens stützen. Eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf Fälle der vorliegenden Art scheide wegen fehlender Vergleichbarkeit der Fallkonstellationen aus.
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Die Beklagte hafte dem Kläger auch nicht wegen der Verletzung einer Aufklärungspflicht hinsichtlich einer erkanntermaßen tiefgreifenden allgemeinen Unseriosität der A. AG. Dahingestellt bleiben könne, ob Erkenntnisse über Auffälligkeiten, die im Rahmen der Compliance-Tätigkeit der Beklagten für die A. AG gewonnen worden seien, der Beklagten kenntnismäßig zugerechnet werden könnten. Allein diese Auffälligkeiten begründeten nicht die Annahme unseriösen Geschäftsgebarens. Auch der Umstand, dass Mitarbeiter der Beklagten im Verwaltungsrat des Fonds gesessen hätten, vermittele keine konkreten Kenntnisse über ein umfassendes unseriöses Geschäftsmodell zu Lasten der Anleger. Soweit der Kläger geltend mache, ein Mitarbeiter der Beklagten habe bei der internen Revision der A. AG Kenntnis von einer unzutreffenden Risikoeinstufung nachrangiger Anleihen gehabt, so sei nach den zu den Akten gereichten Angaben dieses Mitarbeiters dieser Mangel seines Wissens nach bereits im Jahr 2006 abgestellt worden. Dahingestellt bleiben könne, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte Kenntnis von der Einleitung aufsichtsbehördlicher Ermittlungen erhalten habe. Denn die Beklagte habe vor Abschluss der Ermittlungen der BaFin und der sich daran anschließenden verwaltungsgerichtlichen Auseinandersetzung die Depotkunden nicht warnen müssen. Auch die Gesamtschau der festgestellten und dahingestellten Umstände trage nicht die Feststellung, der Beklagten sei eine tiefgreifende allgemeine Unseriosität der A. AG bekannt gewesen.
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Die Beklagte hafte dem Kläger auch nicht wegen unterbliebener Aufklärung über eine an die A. AG geflossene Rückvergütung. Unzutreffend berufe sich der Kläger insofern auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Den Anforderungen des hier einschlägigen § 31d WpHG habe die Beklagte zudem genügt.
- 14
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Die Beklagte hafte auch nicht nach §§ 826, 830 Abs. 2 BGB aus einer Beteiligung an einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung des Klägers durch die A. AG. Es sei nicht festzustellen, dass sich die Beklagte eine sittenwidrige vorsätzliche Schädigung des Klägers als möglich vorgestellt habe. Soweit sich der Kläger auf eine Übervorteilung im Zusammenhang mit einem Nettopreisgeschäft berufe, sei dieser Vortrag als verspätet nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Dessen ungeachtet fehle es an der substantiierten Darlegung eines Nettopreisgeschäftes im konkreten Einzelfall. Die Wertpapierabrechnung vom 1. August 2008 streite gegen ein Nettopreisgeschäft.
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B.
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Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
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I.
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Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Schadensersatzforderung des Klägers wegen unterbliebener Aufklärung über eine ihm gegenüber begangene arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG beschränkt.
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1. Der Entscheidungssatz des angefochtenen Urteils enthält zwar keinen Zusatz, der die dort zugelassene Revision entsprechend einschränkt. Die Beschränkung ergibt sich aber durch Auslegung der Urteilsgründe.
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a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich die Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (Senatsurteile vom 20. März 2012 - XI ZR 340/10, juris Rn. 9 und vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 14; jeweils mwN). So verhält es sich hier.
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b) Das Berufungsgericht hat die Revision ausweislich der Entscheidungsgründe "im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken zum Zwecke der Rechtsfortbildung" zugelassen. Es hat damit deutlich zum Ausdruck gebracht, dass es dem Kläger nicht die vollumfängliche Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. Denn die angesprochene Rechtsfrage ist allein für einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen der vermeintlichen Aufklärungspflichtverletzung in Bezug auf die unterstellte arglistige Täuschung durch den Mitarbeiter B. der A. AG beim Erwerb der Genussscheine der P. AG erheblich. Nur in diesem Zusammenhang hat sich das Berufungsgericht mit den Grundsätzen des institutionalisierten Zusammenwirkens befasst (vgl. dazu grundlegend Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 51 ff.). Schadensersatzansprüche wegen der übrigen gerügten Pflichtverletzungen hat das Berufungsgericht dagegen aus verschiedenen, das Urteil insoweit selbständig tragenden anderweitigen Gründen abgelehnt, die zudem durchweg nur den Bereich tatrichterlicher Würdigung (§ 286 ZPO) der tatsächlichen Umstände des Streitfalls betreffen. Dass das Berufungsgericht insoweit gemäß § 543 Abs. 2 ZPO klärungsbedürftige Rechtsfragen angenommen hat, ist nicht ersichtlich. Aus einer Gesamtschau der Urteilsgründe ergibt sich daher der eindeutige Wille des Berufungsgerichts, die Revision nur hinsichtlich eines vermeintlichen Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten über die arglistige Täuschung im konkreten Einzelfall zuzulassen.
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2. Diese Beschränkung der Revisionszulassung ist wirksam.
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a) Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; s. nur Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 18; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (s. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 18; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln, noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfähig sein (BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5 mwN).
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b) Auf die abstrakte Rechtsfrage der Anwendbarkeit der Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirkens hätte die Revision deshalb zwar nicht wirksam beschränkt werden können (vgl. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19 und Senatsbeschluss vom 8. Mai 2012 - XI ZR 261/10, WM 2012, 1211 Rn. 7). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber eine Beschränkung auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs vorgetragenen Pflichtverletzungen möglich (Senatsurteile vom 27. September 2011 - XI ZR 182/10, BGHZ 191, 119 Rn. 8 und XI ZR 178/10, WM 2011, 2261 Rn. 8, vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19 und vom 14. Mai 2013 - XI ZR 431/10, BKR 2013, 386 Rn. 8 sowie BGH, Urteile vom 19. Juli 2012 - III ZR 308/11, WM 2012, 1574 Rn. 8 und vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 8; Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 6). So liegt der Fall auch hier. Der Vorwurf der unterbliebenen Aufklärung über die durch den Mitarbeiter B. der A. AG begangene arglistige Täuschung des Klägers im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG kann eindeutig von den übrigen geltend gemachten Pflichtverstößen und Haftungsgründen abgegrenzt und in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht selbständig beurteilt werden. Dementsprechend hätte der Kläger seine Revision selbst auf den Anspruch wegen der Verletzung der Aufklärungspflicht über die durch den Mitarbeiter B. der A. AG begangene arglistige Täuschung des Klägers beschränken können. Nachdem die Klage in den Vorinstanzen mangels Pflichtverletzung der Beklagten insgesamt erfolglos geblieben ist, besteht insoweit auch nicht die Gefahr widersprechender Entscheidungen (vgl. Senatsurteil vom 16. Oktober 2012 - XI ZR 368/11, juris Rn. 19; BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 6).
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II.
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Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Pflicht der Beklagten zur Aufklärung über eine - unterstellte - arglistige Täuschung des Klägers durch den Mitarbeiter B. der A. AG im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genussscheine der P. AG verneint.
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1. Der erkennende Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass bei gestaffelter Einschaltung mehrerer Wertpapierdienstleistungsunternehmen eine Warnpflicht als Nebenplicht (§ 241 Abs. 2 BGB) nur dann besteht, wenn der Discount-Broker die tatsächliche Fehlberatung des Kunden bei dem in Auftrag gegebenen Wertpapiergeschäft entweder positiv kennt oder wenn diese Fehlberatung aufgrund massiver Verdachtsmomente objektiv evident ist (Senatsurteil vom 19. März 2013 - XI ZR 431/11, BGHZ 196, 370 Rn. 27 mwN; zustimmend Balzer, EWiR 2013, 365, 366; Thume/Schenck zu Schweinsberg-Zügel, WuB I G 1. - 11.13). Das gilt auch im vorliegenden Fall, in dem wegen der beschränkten Revisionszulassung nur eine arglistige Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG zur Entscheidung steht. Danach war die Beklagte nur dann zur Aufklärung über diese arglistige Täuschung verpflichtet, wenn sie diese positiv kannte oder sie aufgrund massiver Verdachtsmomente objektiv evident war.
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2. Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht eine Aufklärungspflicht der Beklagten verneint.
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a) Das Berufungsgericht hat dahinstehenlassen, ob der Mitarbeiter B. der A. AG den Kläger im konkreten Beratungsgespräch arglistig getäuscht hat. Revisionsrechtlich ist daher eine solche arglistige Täuschung zugunsten des Klägers zu unterstellen.
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b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Kenntnis der Beklagten von der unterstellten arglistigen Täuschung verneint.
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aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 19. März 2013 - XI ZR 431/11, BGHZ 196, 370 Rn. 31 ff.) - die Übertragung der vom Senat im Rahmen der Haftung der kreditgebenden Bank infolge eines konkreten Wissensvorsprungs entwickelten Beweiserleichterung bei institutionalisiertem Zusammenwirken auf Fälle der vorliegenden Art abgelehnt. Nach allgemeinen Grundsätzen verbleibt damit die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis beim Kläger.
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bb) Der ihn danach treffenden Darlegungslast für eine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG ist der Kläger nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts nicht nachgekommen.
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c) Auf eine objektive Evidenz der - unterstellten - arglistigen Täuschung des Mitarbeiters B. der A. AG beruft sich die Revision nicht. Umstände, aus denen sich evident die behauptete arglistige Täuschung im konkreten Beratungsgespräch betreffend die Genussscheine der P. AG ergab, zeigt die Revision nicht auf. Solche sind auch weder vom Land- noch vom Berufungsgericht festgestellt worden.
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Wiechers Ellenberger Maihold
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Matthias Derstadt
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.