Bundesgerichtshof Urteil, 30. Jan. 2019 - XII ZR 46/18

bei uns veröffentlicht am30.01.2019
vorgehend
Landgericht Frankfurt am Main, 13 O 46/13, 30.03.2017

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 46/18 Verkündet am:
30. Januar 2019
Fahrner,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 133 B; HeizkostenVO §§ 7, 10

a) Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume
auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.

b) Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht
, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke
aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Oktober 2014
- XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280).
BGH, Urteil vom 30. Januar 2019 - XII ZR 46/18 - OLG Frankfurt am Main
LG Frankfurt am Main
ECLI:DE:BGH:2019:300119UXIIZR46.18.0

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. Januar 2019 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Dr. Günter und Dr. Botur und die Richterin Dr. Krüger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 19. April 2018 aufgehoben. Auf die Berufung der Beklagten wird das Schlussurteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 30. März 2017 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert. Das Vorbehaltsurteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2016 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger mehr als 23.559,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. August 2013 zu zahlen. Im Übrigen wird das Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos erklärt. Die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Streithelfer , die diese selbst tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis.
2
Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Praxisfläche von rund 360 m², in der die Kläger eine chirurgische Gemeinschaftspraxis betrieben. Hinsichtlich der Betriebskosten regelte § 6 Ziffer 2 Satz 1 des Mietvertrags, dass die Vermieterin "über die Betriebskosten i. S. § 27 II BV unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich" abrechnet. In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags hieß es: "Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis der Nutzflächen seiner Praxis- bzw. Gewerberäume zur Summe der Nutzflächen aller Praxis- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit. Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Praxis- und Gewerberäume, Dachböden, Trockenräume bleiben dabei unberücksichtigt. Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …"
3
In § 6 Ziffer 4 des Mietvertrags ist geregelt: "Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen / Abrechnungsmaßstab gemäß §§ 7 und 10 der Heizkosten VO-Bestimmungen (…) ausstatten."
4
Aus den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für 2012 und 2013 stehen Nachzahlungen von 2.139,60 € (2012) und 1.717,94 € (2013) offen. Davon entfallen 1.185,71 € und 706,42 € (2012) sowie 760,58 € und 686,36 € (2013) auf die verbrauchsunabhängig umgelegten Positionen "Heizung über Lüftung" und 121,12 € (2012) bzw. 121,71 € (2013) auf die Nichtberücksichtigung eines Seminarraums bei der Gesamtfläche, der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht durch die Beklagte anderweitig extern und intern vermietet wurde.
5
Im März 2013 konnten die Praxisräume mehrere Wochen nicht genutzt werden, da die Beklagte die Wasserleitungen des Gebäudes sanieren ließ. Die Kläger machten insoweit einen Ausfallschaden von rund 64.000 € geltend.
6
Das Landgericht hat die Beklagte durch rechtskräftiges Vorbehaltsurteil vom 21. April 2016 zur Zahlung von 24.147,84 € (nebst Zinsen) verurteilt; zugleich ist der Beklagten die Aufrechnung mit Gegenforderungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2012 (2.139,60 €) und 2013 (1.717,94 €) nebst Verzugszinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 281,30 € vorbehalten worden. Durch Schlussurteil vom 30. März 2017 hat das Landgericht das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 23.802 € (nebst Zinsen) verpflichtet wurde. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung dahingehend abgeändert , dass das Vorbehaltsurteil insoweit aufgehoben wird, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 20.220,10 € (nebst Zinsen) verurteilt wurde. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils anstreben.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision ist statthaft, weil das Oberlandesgericht sie in der angefochtenen Entscheidung zugelassen hat, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Der Senat ist an die Zulassung gebunden. Die Revision ist auch begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur ganz überwiegenden Zurückweisung der Berufung der Beklagten.

I.

8
Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt , die noch ausstehenden Beträge der Nebenkostenabrechnungen seien im Wege der Aufrechnung von dem Schadensersatzanspruch der Kläger abzuziehen. Bei den von der Beklagten geltend gemachten Kosten "Heizung über Lüftung" handele es sich um Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage, die als umlagefähig vereinbart worden seien. Ausweislich der mietvertraglichen Regelung hätten die Parteien die Umlage der in der Anlage 3 zu § 27 II. BerechnungsVO wiedergegebenen Betriebskosten wirksam vereinbart.
9
Zwar sei zunächst unklar, ob es sich bei der von der Beklagten verwendeten Lüftungsanlage hinsichtlich der Heizfunktion um eine reine Lüftungsheizung handele oder ob diese zugleich mit einer Anlage zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sei. Allerdings sei diese Unterscheidung bezüglich der unter die Positionen "Heizung über Lüftung" fallenden Heizkosten nicht relevant, da diese über die Lüftungsanlage erfolgte Beheizung Teil der Gesamtbeheizung durch die Heizungsanlage des Gebäudes sei. Die Abrechnung sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil die Beklagte die Kosten der Lüftungsheizung nach Fläche umgelegt habe. Eine Verbrauchserfassung sei insoweit nach §§ 1, 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht erforderlich, weil die Ausstattung einer Lüftungsheizung mit Erfassungsgeräten zur individuellen Verbrauchserfassung jedenfalls dann mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sei, wenn diese - wie hier - eine Regulierungsfunktion nicht enthalte. Da die Heizungslüftung lediglich eine Mindesttemperatur von 18 Grad erzeuge, bestehe auch kein Bedarf für eine Verbrauchserfassung. Dem stehe auch die vertragliche Regelung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht entgegen. Denn diese Klausel sei vernünftigerweise so zu verstehen, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgt, wo diese wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruchnahme der Wärme sinnvoll ist. Sie finde daher auf eine Lüftungsheizung keine Anwendung, zumal der Verweis auf die HeizkostenV die Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV auch ohne konkrete Nennung sinngemäß beinhalte.
10
Die Kosten der Lüftungsheizung seien damit vollständig umlegbar. Eine Korrektur hinsichtlich des von den Klägern gerügten Seminarraums bedürfe es nicht.
11
Die Beklagte könne die Kosten aber auch insoweit umlegen, als diese aus der Verwendung einer Wärmerückgewinnungsanlage resultieren würden. Mit dem Betrieb einer Wärmerückgewinnungsanlage erbringe der Vermieter zwei unterschiedliche Leistungen, nämlich einerseits die ausreichende Wärmeversorgung und andererseits die ausreichende Belüftung der Mietsache. Die Umlagefähigkeit der dadurch entstehenden Kosten richte sich nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV, wobei es einer besonderen Ausweisung in der Abrechnung nicht bedürfe. Die Umlagefähigkeit laufender Kosten, die aus energiesparenden Maßnahmen resultierten, werde unionsrechtlich forciert (Richtlinie 2006/32/EG und Richtlinie 2012/27/EU). Eine Auslegung des § 7 Abs. 2 HeizkostenV dahingehend , dass der Betriebsstrom einer Wärmerückgewinnungsanlage umlagefähig sei, sei daher geboten. Die Tatsache, dass die §§ 3 - 7 HeizkostenV vorliegend wegen § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht anwendbar seien, stehe dem nicht entgegen. Denn der Anwendungsbereich der HeizkostenV werde hierdurch nicht als solches negiert, so dass die Vorgaben richtlinienkonformer Auslegung nach wie vor Geltung fänden. Die Regelung solle den Vermieter vor zu hohen und unvertretbaren wirtschaftlichen Nachteilen bewahren, indem er von den Anforderungen an die Verbrauchserfassung und -verteilung befreit werde, ihm aber nicht die Umlagefähigkeit nehmen.
12
Weitere Grundlage richtlinienkonformer Auslegung seien §§ 6 Abs. 2, 15 Abs. 5 EnEV, die im Zuge unionsrechtlicher Vorgaben eine einheitliche Handhabung der Gebäudebeheizung sowohl im Hinblick auf die Wärmeproduktion als auch auf deren Verteilung und Erhaltung über Lüftungsanlagen begründeten. Zwar habe der Verordnungsgeber eine korrespondierende Kostenumlageregelung für raumlufttechnische Anlagen, die in den Prozess der Gebäudebeheizung eingebunden seien, nicht in die HeizkostenV aufgenommen. Dafür bestehe aber im Hinblick auf die gebotene Auslegung des § 7 Abs. 2 HeizkostenV auch kein Bedarf.

II.

13
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
14
1. Mit Recht rügen die Kläger, dass das Oberlandesgericht den Inhalt der Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags verkannt hat.
15
a) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend,wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis führt, selbst wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff voll- ständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 18. April 2018 - XII ZR 76/17 - NJW-RR 2018, 906 Rn. 31 mwN).
16
b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die vom Oberlandesgericht vorgenommene Auslegung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags in revisionsrechtlich beachtlicher Weise rechtsfehlerhaft. Das Oberlandesgericht hat grundlegend gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen, weil es den Wortlaut des Mietvertrags nicht ausreichend berücksichtigt, den Grundsatz einer beiderseits interessengerechten Auslegung missachtet und die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung verkannt hat.
17
Die Auslegung des Oberlandesgerichts, dass die Parteien die als "Heizung über Lüftung" verbrauchsunabhängig geltend gemachten Kosten als umlagefähig vereinbart hätten, und zwar unabhängig davon, ob diese Kosten für reine Lüftungsheizung oder (auch) für Wärmerückgewinnung anfallen, berücksichtigt den Wortlaut des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht ausreichend. Denn dort findet die vom Oberlandesgericht angenommene Auslegung keine hinreichende Stütze. Die Parteien haben vereinbart, dass die Ermittlung und Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen. § 10 HeizkostenV lässt rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zu, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizkostenV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsehen (MünchKommBGB/Schmid/Zehelein 7. Aufl. § 10 HeizkostenV Rn. 1 f.; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schmid Gewerberaummiete § 10 HeizkostenV Rn. 1 f.; Bub/Treier/v. Brunn/Emmerich Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III. A Rn. 525 f.). Bei Gewerberaummiete können daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2003, 387, 388).
18
In § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags finden sich keine Hinweise darauf, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280 Rn. 41 mwN). Vielmehr sind die Belange der Beklagten als Vermieterin gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestehen konnte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden können, während das Interesse der Kläger als Mieter sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.
19
Dem Oberlandesgericht kann auch nicht gefolgt werden, soweit es ein anderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung unter Heranziehung von §§ 7 Abs. 2, 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV, § 2 Nr. 4 a BetrKV herleiten will. Das Oberlandesgericht verkennt insoweit, dass eine ergänzende Vertragsauslegung nur bei einem Vertrag in Betracht kommt, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (vgl. Senatsurteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - WM 2014, 2280 Rn. 70 mwN und vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 - NJW 2012, 844 Rn. 24 mwN). Tatsächlich fehlt es hier aber an einer für eine ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten. Da das Oberlandesgericht diese Voraussetzung nicht beachtet hat, ist der Senat an dessen fehlerhafte Auslegung nicht gebunden (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07 - NJW-RR 2009, 593, 595; Senatsbeschluss vom 11. Februar 2015 - XII ZB 66/14 - FamRZ 2015, 734 Rn. 23 mwN).
20
c) Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die gebotene Auslegung des § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags selbst vornehmen.
21
Verbrauchsunabhängige Heizkosten sind, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nach der ausdrücklichen Regelung in § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags nicht umlagefähig. Ob es sich insoweit um Kosten für reine Lüftungsheizung oder Wärmerückgewinnung handelt, kann dabei dahinstehen.
22
Danach sind aus den Nebenkostenabrechnungen die Positionen "Heizung über Lüftung" in Höhe von 1.185,71 € und 706,42 € (2012) sowie 760,58 € und 686,36 € (2013) nicht umlagefähig.
23
2. Ohne Erfolg bleibt die Revision dagegen, soweit das Oberlandesgericht eine Korrektur der Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich der auf den Seminarraum entfallenden Kosten abgelehnt hat.
24
Die Revision beschränkt sich insoweit auf die Rüge, die Beklagte habe die Kürzung der Nebenkostenabrechnungen, die das Landgericht bezüglich des Seminarraums ausgesprochen habe (121,12 € für 2012 und 121,71 € für 2013), nicht prozessordnungsgemäß angegriffen. Denn die Beklagte habe insoweit allein auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug genommen.
25
Dem stehen indessen die tatbestandlichen Feststellungen des Oberlandesgerichts in der angegriffenen Entscheidung entgegen. Danach hat die Beklagte im Berufungsverfahren geltend gemacht, dass der Seminarraum mit einer Größe von 90,8 m² bei dem Umlageschlüssel der Gesamtfläche hinzuzurechnen sei, da es sich um einen Teil der Mietfläche handele. Nachdem die Kläger eine Tatbestandsberichtigung nicht beantragt haben, ist der Senat an diese Feststellungen gebunden.
26
Damit hat die Aufrechnung der Beklagten in Höhe von weiteren 242,83 € über den vom Landgericht anerkannten Betrag hinaus Erfolg.
27
3. Da das Oberlandesgericht den Mietvertrag der Parteien zu Unrecht unter Heranziehung von § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV ergänzend ausgelegt hat, ist die insoweit aufgeworfene Zulassungsfrage nach der Umlagefähigkeit von Kosten einer Lüftungsheizung bzw. Wärmerückgewinnungsanlage mit Blick auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV nicht entscheidungserheblich.
Dose Klinkhammer Günter Botur Krüger
Vorinstanzen:
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 30.03.2017 - 2-13 O 46/13 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 19.04.2018 - 2 U 57/17 -

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme


(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser


(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. (2) Zu den

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum


Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getr

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 10 Überschreitung der Höchstsätze


Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

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Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

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(1) Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. Senatsurteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - NZM 2015, 211 Rn. 38 mwN und BGHZ 195, 50 = NJW 2013, 44 Rn. 21 f. mwN).

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz 2. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Absatz 2.

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

41
b) Damit kann die Revision der Beklagten nicht durchdringen. Das Gebot der beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. etwa BGHZ 150, 32 = NJW 2002, 3248, 3250 und BGHZ 131, 136 = NJW 1996, 248) steht unter dem Vorbehalt , dass eine solche Auslegung möglich ist. Es kann dann nicht verletzt sein, wenn ein mögliches Auslegungsergebnis dem Interesse der einen Seite, ein anderes aber dem der anderen Seite entgegenkommt, ohne dass ein Mittelweg ersichtlich ist (MünchKommBGB/Busche 6. Aufl. § 133 Rn. 63).
24
b) Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung ist das Bestehen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen des Rechtsgeschäfts (BGHZ 90, 69 = NJW 1984, 1177, 1178), die nicht durch die Heranziehung von Vorschriften des dispositiven Rechts sachgerecht geschlossen werden kann (BGHZ 137, 153 = NJW 1988, 450, 451). Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthält, besagt nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handelt. Von einer planwidrigen Unvollständigkeit kann nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrages eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre (vgl. BGHZ 170, 311 = NJW-RR 2007, 687 Rn. 28; BGH Urteile vom 2. Juli 2004 - V ZR 209/03 - NJW-RR 2005, 205, 206; vom 13. Februar 2004 - V ZR 225/03 - WM 2004, 2125, 2126 und vom 1. Juli 1999 - I ZR 181/96 - WM 1999, 2553, 2555). Die ergänzende Vertragsauslegung muss sich als zwingende selbstverständliche Folge aus dem ganzen Zusammenhang des Vereinbarten ergeben, so dass ohne die vorgenommene Ergänzung das Ergebnis in offenbarem Widerspruch mit dem nach dem Inhalt des Vertrages tatsächlich Vereinbarten stehen würde (BGHZ 40, 91 = NJW 1963, 2071, 2075). Zudem darf die ergänzende Vertragsauslegung nicht zu einer wesentlichen Erweiterung des Vertragsinhaltes führen (BGHZ 40, 91 = NJW 1963, 2071, 2075).

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 79/07 Verkündet am:
21. Januar 2009
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Zur Auslegung der Vereinbarung einer Grundmiete von "monatlich x DM zuzüglich
der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %, = y DM" anhand
der Vorstellungen der Vertragsparteien bei der Festlegung des Mietzinses,
wenn der Vermieter nicht wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte (Fortführung
des Senatsurteils vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004,
1452).

b) Zur Entscheidungserheblichkeit der Behauptung des Vermieters, bei Abschluss
dieses Vertrages habe die Mieterin ihre Bereitschaft erklärt, den verlangten
Gesamtpreis unabhängig davon zu zahlen, ob sie selbst zum Vorsteuerabzug
berechtigt sei und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten
der Vermieter wahrnehmen könne oder wolle.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07 - OLG Dresden
LG Dresden
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 22. Mai 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der Innungskrankenkasse Mittelsachsen , die vom Kläger mit Vertrag vom 22. Juni 1993 und Nachtragsvereinbarung über weitere Mietflächen vom 8. Dezember 1993 Büroräume in M. für ihre Verwaltung gemietet hatte.
2
Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte dem Kläger über den jeweiligen "Nettobetrag" der Miete hinaus von Januar 1998 bis Februar 2001 die Beträge schuldete und für Mai 2001 bis August 2003 noch nachzuzahlen hat, die im Mietvertrag der Parteien als darauf entfallende und zusätzlich zu zahlende gesetzliche Mehrwertsteuer ausgewiesen sind.
3
Insoweit bestimmt § 3 - Mietzins - des Mietvertrages (in Klammern vom Senat angefügt sind die durch die Nachtragsvereinbarung geänderten Beträge): "(1) Die Grundmiete beträgt monatlich DM 18.710,25 (DM 24.005,25) zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %: DM 21.516,78. (DM 27.606,04) Der Betrag der Grundmiete errechnet sich aus einem Preis von 25,-- DM/qm zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. (2) Der Mieter trägt alle Betriebs- und Nebenkosten zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer. (3) Bis zur Abrechnung dieser Kosten zahlt der Mieter eine Betriebs- und Nebenkostenpauschale von 4,50 DM/qm zuzüglich Mehrwertsteuer, welche neben dem Mietzins als monatlicher Abschlag im Voraus zu zahlen ist."
4
Nachdem die Beklagte ebenso wie ihre Rechtsvorgängerin den der Mehrwertsteuer entsprechenden Betrag zunächst laufend an den Kläger gezahlt hatte, vertrat die Beklagte später die Auffassung, diese Beträge nicht zu schulden, und stellte ihre Zahlungen ab März 2001 in diesem Umfang ein.
5
Nach Abschluss eines neuen, den alten Vertrag ersetzenden Mietvertrages zum 1. September 2003 erhob der Kläger Teilklage auf Zahlung der streitigen Beträge für März und April 2001, die - inzwischen rechtskräftig - als unbegründet abgewiesen wurde.
6
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger Nachzahlung der allein dem Grunde nach streitigen Beträge für die Monate Mai 2001 bis August 2003 in Höhe von insgesamt 61.635,46 € sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet war, die für Januar 1998 bis Februar 2001 von ihr als Umsatzsteueranteil geleisteten Beträge von insgesamt 79.679,18 € zu zahlen.
7
Das Landgericht wies die Klage als unzulässig ab, weil die Parteien im Oktober 2003 eine Prozessvereinbarung getroffen hätten, der zufolge die Entscheidung über die Teilklage hinsichtlich der streitigen Mehrwertsteuerfrage auch für die übrige Laufzeit des zum 31. August 2003 beendeten Mietvertrages verbindlich und abschließend sein sollte.
8
Das Oberlandesgericht, das eine solche Prozessvereinbarung verneint, wies die Berufung des Klägers mit der Maßgabe zurück, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.
9
Dagegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers, mit der er sein Klagebegehren weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

10
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

I.

11
Soweit das Berufungsgericht eine der Zulässigkeit der Klage entgegenstehende Prozessvereinbarung der Parteien verneint, weil diese die Entscheidung über die Teilklage nur für den Fall ihres Erfolges als auch für die übrigen Mietzeiträume verbindlich vereinbart hätten, hält dies der von Amts wegen vorzunehmenden uneingeschränkten rechtlichen Prüfung stand und wird von der Revision als ihr günstig auch nicht angegriffen.
12
Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht auch die Feststellungsklage als zulässig angesehen. Deren Zulässigkeit folgt allerdings nicht, wie das Berufungsgericht annimmt, aus der gerechtfertigten Erwartung, dass die Beklagte als Körperschaft des öffentlichen Rechts den sich aus der Feststellung ergebenden Zahlungspflichten nachkommen werde. Der Feststellungsantrag betrifft nämlich Beträge, die die Beklagte bereits gezahlt hatte, und ist schon deshalb zulässig, weil mit rechtskräftiger Feststellung eines Rechtsgrundes für diese Zahlungen zugleich feststünde, dass der Beklagten insoweit ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB, dessen sie sich berühmt und mit dem sie bereits die Aufrechnung gegenüber weiteren Mietzinsforderungen des Klägers erklärt hat, nicht zusteht (vgl. Zöller/Greger ZPO 27. Aufl. § 256 Rdn. 7). Dieses Feststellungsinteresse entfällt nicht dadurch, dass der Kläger es hier in Gestalt einer positiv formulierten Feststellungsklage verfolgt, weswegen der Senat deren Streitwert auch mit dem vollen Wert des streitigen Betrages bemessen hat. Darauf, ob auch davon auszugehen ist, dass die Beklagte nach entsprechender Feststellung die weiteren hier nicht streitgegenständlichen Mietzinsforderungen begleichen werde, kommt es nicht an.

II.

13
1. Zutreffend ist der - von beiden Parteien geteilte - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass die Umsätze des Klägers aus der Vermietung der Büroräume an die Beklagte nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit waren und der Kläger auch nicht wirksam gemäß § 9 Abs. 1 UStG auf diese Befreiung verzichten konnte. Eine solche Option zur Umsatzsteuer wäre nämlich nur dann möglich gewesen, wenn die Beklagte Unternehmerin gewesen wäre und die Mieträume für unternehmerische Zwecke genutzt hätte. Dies gilt unabhängig davon, ob hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen § 9 Abs. 2 UStG entweder in der seit 1. Januar 1994 geltenden Fassung oder - nach der Übergangsvorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG § 9 Abs. 2 UStG - in der bis zum 31. Dezember 1993 geltenden Fassung maßgeblich ist. Eine Nutzung für unternehmerische Zwecke liegt aber, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt , nach § 2 Abs. 3 Satz 1 UStG nicht vor, wenn - wie hier - ein Träger der gesetzlichen Krankenversicherung als selbstverwaltete Körperschaft des öffentlichen Rechts Büroräume lediglich zu eigenen Verwaltungszwecken nutzt, und zwar auch dann nicht, wenn er hier nach § 10 des Mietvertrages mit Zustimmung des Vermieters zu einer gewerblichen Untervermietung berechtigt gewesen wäre.
14
Richtig ist ferner, dass eine solche Regelung des nationalen Steuerrechts , die das Optionsrecht von der eigenen Umsatzsteuerpflicht des Mieters und seiner Berechtigung zum Vorsteuerabzug abhängig macht, nicht gegen Gemeinschaftsrecht verstößt. Sie ist vielmehr mit Art. 13 Teil B Buchstabe b der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 (77/388/EWG, ABl. L 145/77 S. 1) vereinbar, weil dem nationalen Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des nach Art. 13 Teil C Buchstabe a der Richtlinie freigestellten Optionsrechts ein weites Ermessen zusteht (vgl. EuGH Rechtssache C-269/03 Slg. 2004, I-8067 ff. = DStRE 2005, 172 ff. Tz. 21 f.).
15
Mangels Erteilung einer Rechnung mit betragsmäßigem Ausweis der Mehrwertsteuer kommt auch eine Verpflichtung des Klägers zu deren Abführung aus § 14 Abs. 2 UStG a.F. bzw. § 14 c Abs. 1 UStG in der ab 1. Januar 2004 geltenden Fassung nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452, 1453). Erst recht kann daher aus dieser Vorschrift auch keine Verpflichtung der Beklagten abgeleitet werden, zusätzlich zur vereinbarten Nettomiete "die jeweils gültige Mehrwertsteuer" zu zahlen, da der Vermieter es sonst in der Hand hätte, eine solche Verpflichtung des Mieters durch Ausstellung unrichtiger Mehrwertsteuerrechnungen herbeizuführen. Auch das greift die Revision nicht an.
16
2. Die gleichwohl getroffene Vereinbarung im Mietvertrag, dass als Grundmiete 25 DM/m² zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer zu zahlen ist, geht somit ihrem Wortlaut nach ins Leere, da es keine "gültige Mehrwertsteuer" für nicht steuerpflichtige Vermietungsumsätze gibt und es auch nicht zur Disposition der Parteien steht, nach dem Gesetz steuerfreie Umsätze durch Vereinbarung steuerpflichtig zu machen (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452, 1453).
17
3. Mit Erfolg greift die Revision aber die Auffassung des Berufungsgerichts an, die Klage sei unbegründet, weil sich auch im Wege der (ergänzenden ) Auslegung des Vertrages keine Verpflichtung der Beklagten ergebe, Miete in Höhe des Gesamtbetrages zu zahlen, der sich im Falle einer wirksamen Option des Klägers zur Umsatzsteuer aus dem Betrag von 25 DM/m² zuzüglich der dann jeweils gültigen Mehrwertsteuer ergäbe.
18
a) Zwar ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Ermittlung des Inhalts und der Bedeutung von Individualvereinbarungen grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfah- rungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGHZ 150, 32, 37 m.N.).
19
Diese Voraussetzungen liegen hier aber vor.
20
b) Eine von den Parteien irrtümlich getroffene Preisabsprache "zuzüglich Mehrwertsteuer" wird zwar im Zweifel dahin auszulegen sein, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Mehrwertsteuer vom Schuldner auch nicht zu zahlen ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 1990 - XI ZR 280/89 - ZIP 1990, 1048, 1150).
21
Zumindest denkbar ist aber auch die Auslegung, dass die Parteien den zu zahlenden Mietzins unabhängig von den steuerrechtlichen Gegebenheiten auf den Betrag festlegen wollten, der in der Vertragsklausel "(1) Die Grundmiete beträgt monatlich DM 18.710,25 (DM 24.005,25) zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %: DM 21.516,78. (DM 27.606,04) Der Betrag der Grundmiete errechnet sich aus einem Preis von 25,-- DM/qm zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer." als Endpreis ("Grundmiete") ausgewiesen und durch Fettdruck hervorgehoben ist, und die Angabe eines "Netto-"Betrages lediglich erläuternden und ergänzenden Charakter in dem Sinne haben sollte, dass die Höhe des Mietzinses bei einer Veränderung des allgemeinen Mehrwertsteuersatzes entsprechend steigen oder fallen soll.
22
Eine solche Auslegung liegt zumindest dann nicht fern, wenn der Mieter sich bei Abschluss des Vertrages bereit erklärt hat, den vom Vermieter verlangten Gesamtpreis zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen kann oder will, und erst recht, wenn er diesen Preis auch - wie hier - über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos zahlt.
23
Insoweit rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht entsprechenden (bestrittenen) Vortrag des Klägers zu den wechselseitig geäußerten Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss zwar zur Kenntnis genommen und in den Entscheidungsgründen auch erwähnt hat, dies aber nicht zum Anlass nimmt, eine vom Wortlaut abweichende Auslegung des Vertrages zu prüfen. Es hätte daher zunächst die vom Kläger angebotenen Beweise (Zeugnis Z. und P. ) für dessen im Berufungsrechtszug wiederholte Behauptung erheben müssen, die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe sich in Kenntnis ihrer fehlenden Vorsteuerabzugsberechtigung mit dem vom Kläger geforderten Gesamtpreis einverstanden erklärt, weil sie ihn für angemessen erachtet habe und es ihr gleichgültig gewesen sei, ob der Kläger mit der gewählten Vertragsformulierung sein erklärtes Ziel habe erreichen können, die von ihm auf die Herstellungskosten gezahlte Mehrwertsteuer "zurückzuholen".
24
c) Stattdessen hat das Berufungsgericht allein die Möglichkeiten einer ergänzenden Vertragsauslegung oder eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht gezogen, beide aber mit der Begründung verneint, aus dem Wortlaut des Vertrages ergebe sich weder eine Regelungslücke, noch sei die einseitige Vorstellung des Klägers über dessen Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuer gemeinsame Geschäftsgrundlage geworden, weil der Kläger ein Aushandeln der Miete unter diesem Gesichtspunkt nicht vorgetragen habe.
25
Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Vorrangig vor der Frage ergänzender Vertragsauslegung oder eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage hätte zunächst geprüft werden müssen, ob der Vertrag angesichts der vom Kläger behaupteten Umstände in dessen Sinne auszulegen ist. Erst wenn dies zu verneinen ist, stellt sich die Frage einer ergänzenden Vertragsauslegung und hilfsweise die eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage.
26
Aber auch dann, wenn die Möglichkeit einfacher Vertragsauslegung hier zu verneinen wäre, hätte eine ergänzende Vertragsauslegung nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgelehnt werden dürfen.
27
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, kommt eine im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke in Betracht, wenn die Parteien die Höhe der Miete unter Berücksichtigung einer als möglich angesehenen Option des Klägers zur Umsatzsteuer und der sich daraus für ihn ergebenden Steuervorteile ausgehandelt haben, so dass nicht lediglich ein einseitiger Kalkulationsirrtum des Klägers vorlag, dessen Folgen dieser allein zu tragen hätte (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452, 1453).
28
Entsprechender Vortrag ist zumindest als stillschweigendes Hilfsvorbringen in dem Vortrag des Klägers enthalten; auch insoweit rügt die Revision zu Recht, das Berufungsgericht habe die dafür angebotenen Beweise erheben müssen. Denn wenn die Behauptung des Klägers unbewiesen bliebe, die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe sich in jedem Falle mit der Zahlung der (höheren) Gesamtmiete einverstanden erklärt, wäre jedenfalls seinem weiteren Vortrag nachzugehen, er habe erklärt, im Hinblick auf seine Herstellungskosten auch auf die Zahlung des als Mehrwertsteueranteil bezeichneten Betrages angewiesen zu sein, und die Beklagte habe "die von ihm vorgegebene Mietpreisgestaltung gebilligt".
29
4. Der Senat ist somit an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Er kann jedoch die Auslegung nicht selbst vornehmen, da sie maßgeb- lich vom Ergebnis der Beweisaufnahme über die beiderseitigen Vorstellungen und Erklärungen bei Abschluss des Mietvertrages abhängen wird.
30
Die angefochtene Entscheidung ist daher aufzuheben und der Rechtsstreit zur Nachholung dieser Beweisaufnahme an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz Klinkhammer

Vorinstanzen:
LG Dresden, Entscheidung vom 16.08.2006 - 5 O 539/06 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 22.05.2007 - 5 U 1801/06 -
23
cc) Allein die schwerwiegende Veränderung der Vertragsgrundlage rechtfertigt indessen noch nicht das Verlangen nach einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Vielmehr muss als weitere Voraussetzung hinzukommen , dass der durch die Änderung der Verhältnisse belasteten Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist deshalb insbesondere dann kein Raum, wenn nach der vertraglichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (BGH Urteil vom 6. Oktober 2003 - II ZR 63/02 - FamRZ 2004, 94; BGHZ 74, 370, 373 = NJW 1979, 1818, 1819 mwN). In diese Richtung vermag der Senat die Unterhaltsvereinbarung der Beteiligten auf der Grundlage der vom Beschwerdegericht getroffenen Feststellungen selbst auszulegen (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 186, 1 = FamRZ 2010, 1238 Rn. 17).