Bundesgerichtshof Urteil, 14. Juni 2016 - XI ZR 483/14
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ellenberger, die Richter Dr. Joeres und Dr. Matthias sowie die Richterinnen Dr. Menges und Dr. Dauber
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die klagende Bank nimmt den Beklagten auf Rückzahlung eines zum Erwerb einer Eigentumswohnung aufgenommenen Darlehens in Anspruch.
- 2
- Der Beklagte wurde im Jahr 1992 vom Streithelfer der Klägerin geworben , eine 21,4 m² große Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden aus 172 Einheiten bestehenden Studentenappartementanlage in S. zu erwerben. In dem Verkaufsprospekt werden die vertraglichen Grundlagen wie folgt erläutert: "Der Erwerber beauftragt einen unabhängigen Abwicklungsbeauftragten mit dem Abschluss der vorgesehenen Verträge und der Wahrnehmung der im Geschäftsbesorgungsvertrag beschriebenen Aufgaben. […] Der Abwicklungsbeauftragte vertritt die Erwerber bei dem Abschluss des Grundstückkauf- und Werklieferungsvertrages, der Finanzierung und beim Abschluss der sonstigen vorgesehenen Verträge. Weitere Aufgaben, also insbesondere auch die Prüfung des Objektes in bautechnischer Hinsicht, die Prüfung der Werthaltigkeit […] kommen dem Abwicklungsbeauftragten nicht zu. …" (S. 36 des Prospekts) "Der Abwicklungsbeauftragte erteilt im Namen des einzelnen Erwerbers dem Finanzierungsvermittler den Alleinauftrag, Zwischenfinanzierungsdarlehen zu banküblichen Bedingungen zu beschaffen, soweit er vom Erwerber hierzu beauftragt wird. […] Der Abwicklungsbeauftragte beauftragt den Finanzierungsvermittler weiterhin auftragsgemäß mit der Beschaffung der gemäß Konzeption vorgesehenen langfristigen Darlehen sowie mit der Vermittlung von Finanzierungsangeboten für eine Vorfinanzierung des Eigenkapitals, falls der Erwerber dies wünscht. Der Finanzierungsvermittler ist zur umfassenden Betreuung, der Beratung bezüglich aller Fragen der Endfinanzierung und der Vorlage unterschriftsreifer Darlehensverträge zu verpflichten." (S. 37 des Prospekts) "Für die Abwicklung des Erwerbsvorgangs hat der Prospektherausgeber ein Angebot eines Abwicklungsbeauftragten vorliegen. Der Abwicklungsbeauftragte wird ausschließlich im Auftrag der zukünftigen Erwerber tätig werden. […] Die Abwicklungsbeauftragte übernimmt die abwickelnde Tätigkeit für den Erwerber nach Maßgabe der in diesem Prospekt vom Prospektherausgeber gemachten Vorgaben und des mit dem Erwerber zu schließenden Geschäftsbesorgungsvertrages im dort niedergelegten Umfang." (S. 39 des Prospekts)
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- Abwicklungsbeauftragte war die C. (nachfolgend: Abwicklungsbeauftragte). Finanzierungsvermittlerin war laut Prospekt die B. (nachfolgend: Finanzierungsvermittlerin). Vom kalkulierten Gesamtaufwand für den Erwerb entfielen nach den Angaben im Verkaufsprospekt 4,0% auf die Finanzierungsvermittlung, davon für die Zwischenfinanzierung 1,8%, für die Endfinanzierung 2,0% und für die Eigenkapitalvorfinanzierung 0,2%.
- 4
- Zwecks Erwerbs der Wohnung Nr. 15 bot der Beklagte mit notarieller Urkunde vom 10. August 1992 der Abwicklungsbeauftragten, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht verfügte, den Abschluss eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrags an und erteilte ihr eine ebensolche Vollmacht. Der Gesamtaufwand sollte 118.100 DM betragen.
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- Zur Finanzierung des Gesamtaufwands schloss die Abwicklungsbeauftragte namens des Beklagten mit der Klägerin im Jahr 1992 zunächst einen Zwischenfinanzierungsvertrag. Mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag vom 26. August 1992 erwarb die Abwicklungsbeauftragte namens des Beklagten von der Bauträgerin als Verkäuferin die Wohnung Nr. 15 zu einem Kaufpreis von 89.768 DM. Am 18./30. November 1993 nahm die Abwicklungsbeauftragte zur Ablösung der Zwischenfinanzierung namens des Beklagten bei der Klägerin ein auf zwei Unterkonten geführtes Endfinanzierungsdarlehen über 118.100 DM auf, das durch eine Grundschuld am Wohnungseigentum in Darlehenshöhe und durch Abtretung der Ansprüche aus einer Lebensversicherung besichert wurde. Die Klägerin zahlte die gesamte Darlehenssumme auf Abwicklungskonten aus, über die die Abwicklungsbeauftragte verfügen konnte.
- 6
- Aus dem ausgereichten Darlehen zahlte die Abwicklungsbeauftragte an die Finanzierungsvermittlerin eine Finanzierungsvermittlungsprovision.
- 7
- Nachdem der Beklagte mit der Zahlung der Darlehensraten in Verzug gekommen war, kündigte die Klägerin das Endfinanzierungsdarlehen mit Schreiben vom 26. November 2001 fristlos und errechnete einen noch offenen Saldo in Höhe von insgesamt 59.317,36 € nebst 4.186,98 € rückständiger Vertragszinsen. Nach der Kündigung erbrachte der Beklagte Zahlungen von insgesamt 17.816,50 € und die Klägerin erlöste aus der Verwertung der Lebensversicherung einen Betrag von 6.330,48 €.
- 8
- Mit der durch ein Mahnverfahren im Jahr 2004 eingeleiteten Klage begehrt die Klägerin Zahlung des Restbetrages von 39.357,36 € nebst Verzugszinsen und als Nichterfüllungsschaden errechneter entgangener Vertragszinsen. Der Beklagte hat u.a. eingewandt, dass die Darlehensverträge mangels wirksamer Bevollmächtigung der Abwicklungsbeauftragten nicht wirksam zustande gekommen seien und er die Darlehensvaluta mangels wirksamer Auszahlungsanweisung nicht empfangen habe. Die Behauptung der Klägerin, ihr habe bei Abschluss der Verträge eine notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorgelegen, hat er bestritten und sich zudem auf einen für dieKlägerin offensichtlichen Missbrauch der Vollmacht durch die Abwicklungsbeauftragte wegen einer Interessenkollision berufen; insbesondere habe die Finanzierungsvermittlerin zu seinen Gunsten keinerlei Finanzierungsvermittlungstätigkeit entfaltet , so dass ihr keine Provision zugestanden habe und die Abwicklungsbeauftragte - was die Klägerin gewusst habe - insoweit pflichtwidrig einen zu hohen Darlehensbetrag vereinbart habe. Überdies könne er der Darlehensrückzahlung Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen entgegenhalten , weil er - wie er behauptet - vom Vermittler, dem Streithelfer der Klägerin, unter anderem über die Höhe der vereinnahmten Provisionen, über die wahre Rolle der Abwicklungsbeauftragten und über die Werthaltigkeit der Wohnung arglistig getäuscht worden sei.
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- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 10
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 11
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 12
- Der Klägerin stehe kein vertraglicher Darlehensrückzahlungsanspruch gegen den Beklagten zu, weil der Darlehensvertrag unwirksam sei.
- 13
- Dabei werde im Hinblick auf die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags und der Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz zugunsten der Klägerin unterstellt, dass ihr bei Abschluss der Verträge eine notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorgelegen habe. Die namens des Beklagten von der Abwicklungsbeauftragten abgeschlossenen Darlehensverträge zur Zwischen- und Endfinanzierung seien dennoch wegen eines der Klägerin bekannten Missbrauchs der Vertretungsmacht gemäß § 177 BGB analog unwirksam. Die Abwicklungsbeauftragte habe ihre im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht missbraucht, indem sie mit der Klägerin die Darlehensverträge zur Finanzierung einer nicht angefallenen Finanzierungsvermitt- lungsprovision von 3,8% des Gesamtaufwands abgeschlossen habe, wovon die Klägerin Kenntnis gehabt habe.
- 14
- Mit der Finanzierung der Finanzierungsvermittlungsprovision habe die Abwicklungsbeauftragte ihre Befugnisse im Innenverhältnis zum Beklagten überschritten. Der Beklagte habe die Provision nicht geschuldet, weil die Finanzierungsvermittlerin keine vergütungspflichtige Leistung für ihn erbracht habe. Nach der im Prospekt und dem Geschäftsbesorgungsvertrag vorgesehenen Ausgestaltung des Finanzierungsvermittlungsvertrags sei - in Abgrenzung zur bloßen Nachweistätigkeit - eine Vermittlungstätigkeit im Sinne eines bewussten und zweckgerichteten Herbeiführens oder Förderns der Abschlussbereitschaft des künftigen Vertragspartners - hier der Klägerin - geschuldet gewesen. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Finanzierungsvermittlerin zugunsten des Beklagten eine solche Tätigkeit entfaltet habe.
- 15
- Selbst wenn man die Behauptung der Klägerin als wahr unterstelle, die Finanzierungsvermittlerin sei bereits vor Vollmachtserteilung durch den Beklagten tätig geworden, ergebe sich daraus kein Vergütungsanspruch. Die Klägerin habe sich nach ihrem eigenen Vortrag in ihrem an die Finanzierungsvermittlerin gerichteten Finanzierungsbestätigungsschreiben vom 2. Juli 1992 lediglich allgemein zur Finanzierung bereit erklärt, ohne sich bereits verbindlich zu irgendeiner Finanzierung zu verpflichten. Die Darlehenskonditionen seien ausdrücklich freibleibend gewesen, der konkrete Vertragsschluss habe noch von der Prüfung der Bonität des jeweiligen Darlehensnehmers abgehangen. Die personenunabhängige Herbeiführung der generellen Finanzierungsbereitschaft bei einem ohnehin generell zum Abschluss von Darlehensverträgen bereiten Kreditinstitut stelle keine wesentliche Maklerleistung dar. Erforderlich hierfür sei ein Tätigwerden in Bezug auf den konkreten Auftraggeber und die Förderung der Bereitschaft der Bank, genau diesem ein Darlehen zu gewähren.
- 16
- Auch im weiteren Verlauf habe die Finanzierungsvermittlerin keine solche Vermittlungsleistung erbracht. Der Darlehensantrag des Beklagten, dessen Selbstauskunft und sonstige Bonitätsunterlagen seien der Klägerin von der Abwicklungsbeauftragten zugeleitet worden. Selbst wenn diese dabei als Erfüllungsgehilfin der Finanzierungsvermittlerin gehandelt haben sollte, fehle es an der erforderlichen Einwirkungshandlung auf den künftigen Vertragspartner.
- 17
- Die Klägerin habe Kenntnis davon gehabt, dass die Abwicklungsbeauftragte ihre Vollmacht im Innenverhältnis überschritten habe; jedenfalls hätten massive Verdachtsmomente vorgelegen, so dass der Missbrauch objektiv evident gewesen sei. Die Klägerin habe den Prospekt, die abzuschließenden Verträge und die Zusammensetzung des zu finanzierenden Gesamtaufwands gekannt. Ihre positive Kenntnis vom Vollmachtsmissbrauch der Abwicklungsbeauftragten ergebe sich daraus, dass die im Prospekt beschriebene Vermittlungsleistung zwingend ihr gegenüber als künftiger Darlehensgeberin hätte erfolgen müssen. Sie habe gewusst, dass sich - entgegen der Beschreibung im Prospekt - die Abwicklungsbeauftragte direkt um die Finanzierung gekümmert habe und ihre Bereitschaft zum Abschluss eines Darlehensvertrags mit dem Beklagten nicht durch eine irgendwie geartete Tätigkeit der Finanzierungsvermittlerin gefördert worden sei. Selbst wenn die Klägerin davon ausgegangen sein sollte, die Finanzierungsvermittlerin schulde nur den Nachweis einer Abschlussmöglichkeit , wäre ihr die provisionsschädliche Vorkenntnis der Abwicklungsbeauftragten von der Abschlussmöglichkeit zu marktüblichen Bedingungen ebenso bekannt gewesen, wie der Umstand, dass die Abwicklungsbeauftragte - und nicht die Finanzierungsvermittlerin - den Darlehensantrag und die Bonitätsunterlagen übersandt habe.
- 18
- Dies führe nach § 139 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Darlehensvertrags. Hätte die Klägerin den Beklagten pflichtgemäß vor Vertragsschluss auf das beabsichtigte treuwidrige und vermögensschädigende Verhalten hingewiesen , hätte der Beklagte Anlass gehabt, der Abwicklungsbeauftragten insgesamt nicht mehr zu vertrauen und vom gesamten Geschäft Abstand zu nehmen.
- 19
- Dem Anspruch der Klägerin auf Darlehensrückzahlung stehe auch entgegen , dass sie sich selbst nur kraft eines von der notariellen Ausfertigung der Vollmachtsurkunde ausgehenden Vertrauensschutzes auf eine Bevollmächtigung der Abwicklungsbeauftragten berufen könne. Gerade im Rahmen des § 242 BGB sei aber das gesamte Verhalten der Parteien in den Blick zu nehmen. Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung sei es der Klägerin verwehrt, dem Beklagten abzuverlangen, sich trotz der Nichtigkeit der erteilten Vollmacht aus Treu und Glauben an den Darlehensvertrag halten zu müssen, weil sie auf den Bestand vertraut habe, obwohl sie selbst treuwidrig dem Beklagten die Information vorenthalten habe, dass die Abwicklungsbeauftragte auf seine Kosten einen nicht erforderlichen Finanzierungsvermittlungsvertrag abschließen werde.
- 20
- Der Beklagte müsse die an Dritte ausgezahlte Darlehensvaluta auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erstatten. Mangels ihm zurechenbarer Auszahlungsanweisung habe er diese nicht empfangen.
II.
- 21
- Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht einen vertraglichen Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten in Höhe von 39.357,36 € nicht verneinen dürfen.
- 22
- 1. Mit Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht angenommen hat, der der Klageforderung zugrunde liegende Vertrag zur Endfinan- zierung sei wegen eines von der Abwicklungsbeauftragten begangenen Missbrauchs der Vertretungsmacht gemäß § 177 BGB analog unwirksam.
- 23
- a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat grundsätzlich der Vertretene das Risiko eines Missbrauchs der Vertretungsmacht zu tragen (vgl. BGH, Urteile vom 29. Juni 1999 - XI ZR 277/98, WM 1999, 1617, 1618, vom 1. Juni 2010 - XI ZR 389/09, WM 2010, 1218 Rn. 29 und vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, WM 2014, 1964 Rn. 18). Den Vertragspartner trifft keine Prüfungspflicht, ob und inwieweit der Vertreter im Innenverhältnis gebunden ist, von seiner nach außen unbeschränkten Vertretungsmacht nur begrenzten Gebrauch zu machen (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 1999 - XI ZR 277/98, WM 1999, 1617, 1618 und vom 1. Juni 2010 - XI ZR 389/09, WM 2010, 1218 Rn. 29).
- 24
- Etwas anderes gilt allerdings zum einen nur in dem - hier nicht gegebenen - Fall, dass der Vertreter kollusiv mit dem Vertragsgegner zum Nachteil des Vertretenen ein Geschäft abschließt. Ein solches Geschäft verstößt gegen die guten Sitten und ist nichtig (§ 138 BGB; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Mai 1988 - VI ZR 233/87, WM 1988, 1380, 1381, vom 14. Juni 2000 - VIII ZR 218/99, WM 2000, 2313, 2314 und vom 28. Januar 2014 - II ZR 371/12, WM 2014, 628 Rn. 10). Zum anderen ist der Vertretene gegen einen erkennbaren Missbrauch der Vertretungsmacht im Verhältnis zum Vertragspartner dann geschützt, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtiger Weise Gebrauch gemacht hat, so dass beim Vertragspartner begründete Zweifel bestehen mussten, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber dem Vertretenen vorliege. Notwendig ist dabei eine massive Verdachtsmomente voraussetzende objektive Evidenz des Missbrauchs (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 1994 - XI ZR 239/93, BGHZ 127, 239, 241, vom 29. Juni 1999 - XI ZR 277/98, WM 1999, 1617, 1618, vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 307/10, WM 2012, 2020 Rn. 21 und vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, WM 2014, 1964 Rn. 18, jeweils mwN). Die objektive Evidenz ist insbesondere dann gegeben, wenn sich nach den gegebenen Umständen die Notwendigkeit einer Rückfrage des Geschäftsgegners bei dem Vertretenen geradezu aufdrängt (Senatsurteil vom 29. Juni 1999 - XI ZR 277/98, aaO).
- 25
- b) An einer solchen objektiven Evidenz fehlt es hier. Zwar ist ihre Feststellung tatrichterliche Würdigung, die im Revisionsverfahren nur beschränkt überprüfbar ist. Der Nachprüfung unterliegt aber jedenfalls, ob der Begriff der objektiven Evidenz verkannt wurde und ob bei der Beurteilung wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden. Ist das - wie hier - der Fall, kann das Revisionsgericht die Beurteilung selbst vornehmen, wenn die Feststellungen des Berufungsgerichts - wie hier - ein abgeschlossenes Tatsachenbild ergeben (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. Juni 1999 - XI ZR 277/98, WM 1999, 1617, 1618 mwN).
- 26
- aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Klägerin habe sich aufdrängen müssen, dass die im Prospekt genannte Finanzierungsvermittlerin ihr gegenüber keine vergütungspflichtige Tätigkeit entfaltet habe, entbehrt einer ausreichenden Grundlage. Art und Umfang der von der Finanzierungsvermittlerin geschuldeten Tätigkeiten richten sich nicht nach dem Fondsprospekt (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2011 - II ZR 263/09, BGHZ 188, 233 Rn. 41; Senatsbeschluss vom 19. Juni 2007 - XI ZR 375/06, juris), sondern nach dem Finanzierungsvermittlungsvertrag, mit dem sich das Berufungsgericht nicht befasst hat. Insoweit fehlt es auch an einem substantiierten Vortrag des Beklagten.
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- bb) Selbst wenn man unterstellt, dass der Inhalt des Finanzierungsvermittlungsvertrags mit den Prospektangaben übereinstimmt, ergaben sich ent- gegen der Annahme des Berufungsgerichts für die Klägerin keine massiven Verdachtsmomente dafür, dass die Abwicklungsbeauftragte mit der Darlehensaufnahme zur Zahlung der Finanzierungsvermittlungsprovision ihre rechtlichen Befugnisse aus der Vollmacht missbraucht hat.
- 28
- (1) Zu Recht hat das Berufungsgericht solche Verdachtsmomente nicht allein daraus abgeleitet, dass die Abwicklungsbeauftragte für den Beklagten überhaupt einen Finanzierungsvermittlungsvertrag abgeschlossen hat, der die Finanzierung einer Vermittlungsprovision in Höhe von 3,8% des Gesamtaufwands von 118.100 DM bzw. 4.724 DM (= 4% des Gesamtaufwands) - insoweit widersprechen sich die Feststellungen des Berufungsgerichts - nach sich zog. Bei dem Abschluss des Kreditvertrags handelte es sich um ein alltägliches und normales Geschehen im bankgeschäftlichen Kreditverkehr. Dies schloss auch die zu finanzierenden und der Höhe nach marktüblichen Nebenkosten, wie insbesondere die Kosten der Finanzierungsvermittlung in Höhe von 4% des Gesamtaufwands , ein.
- 29
- Ein Vollmachtsmissbrauch kann in diesem Zusammenhang nur dann vorliegen , wenn die Vereinbarung und Finanzierung einer solchen Provision von dem Geschäftsbesorgungsvertrag und dem mit diesem Vertrag umzusetzenden Investitionskonzept zum Nachteil des Kapitalanlegers - hier des Beklagten - abweicht (vgl. dazu BGH, Urteil vom 27. Juni 2008 - V ZR 83/07, WM 2008, 1703 Rn. 13). Den Abschluss des Finanzierungsvermittlungsvertrags und die Finanzierung des Gesamtaufwands hat der Beklagte aber ausdrücklich gewünscht und damit die Abwicklungsbeauftragte bevollmächtigt.
- 30
- Ob der Abschluss des Finanzierungsvermittlungsvertrags erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll war, hatte die Klägerin als finanzierende Bank nicht zu prüfen, zumal sie im Zeitpunkt der Darlehensvergabe davon ausgehen durf- te, dass der Finanzierungsvermittlungsvertrag bereits abgeschlossen worden war. Davon abgesehen war ihr - auch im Fall einer vom Berufungsgericht angenommenen Kenntnis der Einzelheiten des Prospektinhalts - eine Prüfung der Sinnhaftigkeit des Abschlusses dieses Vertrags gar nicht möglich, weil hierfür ihr möglicherweise verschlossen gebliebene Umstände - wie etwa steuerliche Gründe - maßgeblich gewesen sein könnten.
- 31
- (2) Anders als das Berufungsgericht meint lässt sich die Evidenz eines Vollmachtsmissbrauchs nicht damit begründen, der Klägerin habe sich bei Abschluss des Darlehensvertrags aufdrängen müssen, dass die Finanzierungsvermittlerin ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbracht habe. Unabhängig von der Frage, ob die Abwicklungsbeauftragte durch die Finanzierung einer - unterstellt - nicht geschuldeten Provision in Höhe von 4% der gesamten Darlehenssumme die ihr erteilte Vollmacht überhaupt missbraucht hätte, ergaben sich für die Klägerin jedenfalls keine Verdachtsmomente, dass die Finanzierungsvermittlerin ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbracht haben könnte. Dies gilt auch dann, wenn man mit dem Berufungsgericht, das zum Inhalt des Finanzierungsvermittlungsvertrags keine Feststellungen getroffen hat, davon ausgeht, dass sie eine Vermittlungstätigkeit erbringen musste.
- 32
- (a) Die Vermittlungstätigkeit erfordert, dass der Makler auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel einwirkt, die Abschlussbereitschaft für den beabsichtigten Hauptvertrag herbeizuführen (BGH, Urteil vom 2. Juni 1976 - IV ZR 101/75, WM 1976, 1118, 1119, Beschluss vom 17. April 1997 - III ZR 182/96, NJW-RR 1997, 884 und Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08, WM 2009, 1801 Rn. 8). Dabei kann der die Vergütungspflicht auslösende Maklervertrag auch noch zeitlich nach bereits erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden (vgl. BGH, Urteile vom 18. September 1985 - IVa ZR 139/83, WM 1985, 1422, 1423, vom 10. Oktober 1990 - IV ZR 280/89, WM 1991, 78, vom 6. Februar 1991 - IV ZR 265/89, WM 1991, 818, 819, vom 6. März 1991 - IV ZR 53/90, WM 1991, 1129, 1131 und vom 3. Juli 2014 - III ZR 530/13, WM 2014, 1920 Rn. 14). Um die Provision zu verdienen reicht es aus, wenn die Maklerleistung neben anderen Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrags zumindest mitursächlich geworden ist. Sie braucht nicht die einzige und nicht die hauptsächliche Ursache zu sein. Beim Vermittlungsmakler genügt es, dass seine Tätigkeit die Abschlussbereitschaft des Dritten irgendwie gefördert hat, der Makler also beim Vertragsgegner ein Motiv gesetzt hat, das nicht völlig unbedeutend war (BGH, Urteile vom 21. Mai 1971 - IV ZR 52/70, WM 1971, 1098, 1100 und vom 21. September 1973 - IV ZR 89/72, WM 1974, 257, 258).
- 33
- (b) Vor diesem Hintergrund musste sich der Klägerin das Fehlen einer zumindest mitursächlichen Vermittlungsleistung der Finanzierungsvermittlerin - anders als das Berufungsgericht meint - nicht deshalb aufdrängen, weil die konkret auf den Beklagten bezogene Finanzierungsanfrage nicht von dieser, sondern von der Abwicklungsbeauftragten gestellt worden ist und letztere auch dessen Selbstauskunft und die sonstigen Bonitätsunterlagen übermittelt hat.
- 34
- Das Berufungsgericht verkennt, dass bereits die vorab erzielte im Schreiben vom 2. Juli 1992 wiedergegebene allgemeine Finanzierungsabsprache auf eine Vermittlungsleistung zugunsten aller künftigen Erwerber - und damit auch zugunsten des Beklagten - zurückzuführen ist. In diesem Schreiben bestätigt die Klägerin gegenüber der Finanzierungsvermittlerin unter Bezugnahme auf eine zwischen ihnen erzielte Übereinstimmung ihre Bereitschaft, den Erwerbern der Appartement-Wohnanlage, die beste Bonität und eine näher beschriebene finanzielle Leistungsfähigkeit aufweisen, bei weiterer Vorlage im einzelnen aufgeführter Unterlagen für Endfinanzierungsdarlehen "zur Zeit" und "freibleibend" Konditionen von 7,5% Zins p.a. bei 90% Auszahlung und einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren (anfänglicher effektiver Jahreszins 10,54%) anzubieten. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht einer Vermittlungsleistung zugunsten des Beklagten nicht entgegen, dass dieser damals noch nicht als Erwerber feststand, sondern die Vollmacht zum Abschluss des Finanzierungsvermittlungsvertrags und zur Aufnahme der Darlehen erst später erteilt hat. Auch spielt es keine Rolle, dass sich die in der allgemeinen Finanzierungsabsprache konkret benannten Konditionen lediglich auf den damaligen Zeitpunkt bezogen. Letzteres entsprach der Vorgabe an die Finanzierungsvermittlerin , Darlehen zu jeweils marktüblichen Bedingungen zu beschaffen. Dass die im November 1993 abgeschlossene Endfinanzierung des Beklagten zu einem Zinssatz von 4,5% p.a. bei 90% Auszahlungskurs und einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren dieser Vorgabe nicht entsprochen hätte, macht der Beklagte nicht geltend.
- 35
- Selbst wenn diese Absprache, wie der Beklagte behauptet und das Berufungsgericht offengelassen hat, nicht von der Finanzierungsvermittlerin, sondern ebenfalls von der Abwicklungsbeauftragten getroffen worden sein sollte, hätten sich der Klägerin keine Zweifel an der Vergütungspflicht aufdrängen müssen. Vermittlungsleistungen müssen, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht höchstpersönlich erbracht werden. Nach der Konzeption des Anlagemodells sollten die Anleger - wie auch vorliegend geschehen - allein die Abwicklungsbeauftragte mit dem Abschluss von Darlehensverträgen bevollmächtigen. Dann ist es aber nicht bedenklich, wenn die finanzierende Bank auch nur unmittelbar mit dieser die allgemeinen Konditionen für die Zwischenund Endfinanzierung verhandelt und ihr von dieser die konkrete Finanzierungsanfrage und die Bonitätsunterlagen zugeleitet werden. Aus Sicht der Bank liegt es nahe, dass die Abwicklungsbeauftragte dabei mit Wissen und im Einverständnis der Finanzierungsvermittlerin als deren Erfüllungsgehilfin agiert. Dies wird hier durch das Finanzierungsbestätigungsschreiben der Klägerin vom 2. Juli 1992 verdeutlicht, das sie, obwohl die zugrunde liegenden Verhandlun- gen nach der Behauptung des Beklagten mit der Abwicklungsbeauftragten geführt worden sein sollen, an die Finanzierungsvermittlerin richtete.
- 36
- cc) Mangels weiterer vom Berufungsgericht festgestellter oder vom Beklagten behaupteter Umstände kann damit ein für die Klägerin offensichtlicher Vollmachtsmissbrauch durch die Abwicklungsbeauftragte nicht angenommen werden.
- 37
- 2. Nach alledem entbehrt auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts , der Klägerin sei es nach einer im Rahmen des § 242 BGB anzustellenden Gesamtbetrachtung verwehrt, sich auf einen durch die Vorlage der Vollmachtsurkunde vermittelten Rechtsschein zu berufen, weil sie selbst treuwidrig dem Beklagten die Information vorenthalten habe, dass die Abwicklungsbeauftragte auf seine Kosten einen nicht erforderlichen Finanzierungsvermittlungsvertrag geschlossen habe, einer rechtlichen Grundlage. Unabhängig davon, dass sich die Voraussetzungen der Rechtsscheinvollmacht kraft Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht aus § 242 BGB, sondern aus § 172 Abs. 1 BGB ergeben , traf die Klägerin keine dahingehende Informationspflicht (vgl. dazu auch Senatsurteil vom 16. September 2003 - XI ZR 74/02, BKR 2003, 942, 944).
III.
- 38
- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache mangels Feststellungen zur Vorlage einer notariellen Ausfertigung der Vollmachtsurkunde bzw. zu den Schadensersatzansprüchen nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Vorinstanzen:
LG Chemnitz, Entscheidung vom 03.02.2012 - 7 O 2286/05 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 09.10.2014 - 8 U 467/12 -
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Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 14. Juni 2016 - XI ZR 483/14 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der besonderen Mitteilung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber steht es gleich, wenn dieser dem Vertreter eine Vollmachtsurkunde ausgehändigt hat und der Vertreter sie dem Dritten vorlegt.
(2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit mehrerer Darlehensverträge zum Erwerb eines Hotel-Appartements sowie damit zusammenhängende Schadensersatzansprüche. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin zu 1), eine selbständige Apothekerin, und ihr Ehemann , der Kläger zu 2), ein Diplomchemiker, wurden im Herbst 1992 von
einem Anlagevermittler geworben, ein Appartement in dem noch zu errichtenden "H. Hotel" in Ha. zu kaufen. Am 21. Oktober 1992 unterbreiteten sie der C. Steuerberatungsgesellschaft mbH (nachfolgend: Ge- schäftsbesorgerin) ein notarielles Angebot auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb des Appartements. Zugleich erteilten sie ihr eine unwiderrufliche umfassende Vollmacht zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen, die für den Erwerb des Appartements, dessen Finanzierung und Vermietung erforderlich oder zweckmäßig erschienen. Die Geschäftsbesorgerin nahm das Angebot an. Zur Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten in der Gesamthöhe von 194.700 DM schloß sie namens der Kläger am 16. November 1992 mit der beklagten Bank drei Darlehensverträge über insgesamt 154.381,70 DM ab. Die Kredite wurden durch Abtretung der Ansprüche der Kläger aus einer Kapitallebensversicherung über 91.000 DM und durch eine Grundschuld an der Immobilie in Höhe von 151.500 DM gesichert.
Die Kläger, die den streitigen Vertragsverpflichtungen vom 16. November 1992 bis einschließlich April 2000 - seit 1998 jedoch unter Vorbehalt - in der Gesamthöhe von 72.034,57 DM nachgekommen sind, nehmen die Beklagte auf Ersatz ihrer Aufwendungen zum Erwerb der Immobilie über 94.912,76 DM zuzüglich Zinsen in Anspruch; ferner begehren sie die Feststellung, ihr gegenüber keine darlehensvertraglichen Leistungen erbringen zu müssen, und verlangen die Freigabe der zur Sicherheit abgetretenen Lebensversicherung, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung des erworbenen Appartements.
Die Kläger haben geltend gemacht: Die Geschäftsbesorgerin habe sie bei Abschluß der Darlehensverträge mit der Beklagten nicht wirksam vertreten, weil sowohl der Geschäftsbesorgungsvertrag als auch die mit ihm verbundene umfassende Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen hätten und infolgedessen nichtig seien. Außerdem sei die Beklagte wegen unterlassener Aufklärung und Fehlberatung über das unrentable sowie weit überteuerte Hotel-Appartement schadensersatzpflichtig.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihren Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Kläger ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seines Urteils im wesentlichen ausgeführt:
Die Darlehensverträge der Prozeßparteien vom 16. November 1992 seien entgegen der Ansicht der Kläger wirksam. Dabei könne da-
hingestellt bleiben, ob der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen ihnen und der Geschäftsbesorgerin sowie die damit verbundene Abschlußvollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam seien. Die Nichtigkeit der Vollmacht würde lediglich zur Folge haben, daß die Darlehensverträge von der Geschäftsbesorgerin als vollmachtloser Vertreterin der Kläger mit der Beklagten abgeschlossen worden wären. In diesem Falle hätten sie die schwebend unwirksamen Vertragsabschlüsse ihr gegenüber zumindest konkludent genehmigt, indem die vereinbarten Rückzahlungsraten über einen Zeitraum von rund sechs Jahren vorbehaltlos geleistet worden seien.
Auch bestehe kein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht hinsichtlich der erworbenen Immobilie. Die Beklagte habe angesichts der Einkommensverhältnisse der Kläger erwarten dürfen, daß diese die Angemessenheit des Kaufpreises selbst prüften. Abgesehen davon könne von einer sittenwidrigen Überteuerung des Appartements keine Rede sein. Auch ein Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte liege nicht vor.
II.
Diese Ausführungen halten in einem wesentlichen Punkt rechtlicher Überprüfung nicht stand.
1. Der Revision kann jedoch nicht gefolgt werden, soweit sie meint, den Klägern stehe entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach
den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung ein Schadensersatzanspruch in Höhe des für den Kauf der Immobilie aufgewandten Betrages von 94.912,76 DM gegen die Beklagte zu.
a) Wie auch die Revision nicht verkennt, ist eine kreditgebende Bank nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft lediglich unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich vorvertragliche Aufklärungs - und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen oder Verhältnissen in Verbindung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 18. April 1988 - II ZR 251/87, WM 1988, 895, 898; Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, WM 1992, 133, vom 17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91, WM 1992, 216, 217, vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902, vom 18. April 2000 - XI ZR
193/99, WM 2000, 1245, 1246, vom 12. November 2002 - XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160, 161, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1713; s. auch BGH, Urteil vom 21. Juli 2003 - II ZR 387/02, WM 2003, 1762, 1763, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
b) Das Berufungsgericht hat zu Recht keine derartigen besonderen Umstände oder Verhältnisse festgestellt, die eine vorvertragliche Aufklärungs - und Hinweispflicht der Beklagten begründen könnten.
aa) Der Einwand der Revision, eine Haftung der Beklagten aus culpa in contrahendo ergebe sich wegen des unterlassenen Hinweises auf den sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für das Hotel-Appartement und ihres konkreten Wissensvorsprungs gegenüber den Klägern, greift nicht.
(1) Der Bundesgerichtshof bejaht zwar eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der Bank, wenn sie bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des zu finanzierenden Objekts von einer gegen die guten Sitten verstoßenden Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß (st.Rspr., siehe Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 m.w.Nachw., vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Nicht jedes, auch nicht jedes grobe Äquivalenzmißverhältnis führt aber angesichts der weiten schuldrechtlichen Verpflichtungsfreiheit gemäß § 138 Abs. 1 BGB zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies grundsätzlich erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGHZ 146, 298,
302 ff. m.w.Nachw.; Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, aaO und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, aaO). Ein solches Mißver- hältnis läßt sich hier - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - schon dem eigenen Sachvortrag der Kläger nicht entnehmen.
(2) Die Ausführungen der Revision, den tatsächlichen, auf das von den Klägern erworbene Hotel-Appartement entfallenden Aufwendungen von 77.806,84 DM stehe eine Vergütung von 149.432,25 DM gegenüber, sind schon im Ansatz verfehlt. Der Wert eines Hotel-Appartements hängt nicht entscheidend von den vorgenommenen Aufwendungen, sondern von dessen Ertragswert ab. Für diesen sind nicht nur die Ausstattung des einzelnen Appartements, sondern insbesondere auch die Lage des Hotels, die Attraktivität der Hoteleinrichtungen wie Lobby, Restaurant, Bar, Pool, Sauna, Fitneßräume etc., das Marketingkonzept, der Erfolg von Werbemaßnahmen und besonderen Veranstaltungen des Hotels sowie der Service von großer Bedeutung. Die umfangreichen Ausführungen der Kläger über die Gestehungskosten der Hotelanlage, deren teilweise anteilige Umlegung auf das Appartement der Kläger und die Bestimmung des Wertes anhand dessen, liegen deshalb neben der Sache. Erst recht erlauben sie nicht den Schluß, der Beklagten sei bei Abschluß der Darlehensverträge ein etwaiges grobes Mißverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Hotel-Appartements bekannt gewesen. Das gilt besonders, da die künftige Entwicklung des in Sachsen-Anhalt gelegenen , noch zu errichtenden großen Hotels im Jahre 1992 nur schwer einzuschätzen war.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision kann eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der Beklagten auch nicht damit begründet werden, sie ha-
be vom Fehlen einer vergütungspflichtigen Vermittlungsleistung gewußt. Selbst wenn die Geschäftsbesorgerin bereits vor der Beauftragung durch die Kläger über geschäftliche Kontakte zur Beklagten verfügt und den Abschluß der vorliegenden Darlehensverträge ganz oder weitgehend vorbereitet gehabt haben sollte, durften die Kläger, die sich nicht um die aus steuerlichen Gründen erwünschte Fremdfinanzierung der Immobilie kümmern wollten, nicht erwarten, die tatsächlich erbrachte Vermittlungsleistung provisionsfrei zu erhalten.
cc) Die Beklagte mußte die Kläger schließlich auch nicht auf die vermeintliche Gefahr hinweisen, daß der Generalunternehmer den auf die Bauleistungen entfallenden Teil der Vergütung möglicherweise nicht an die Handwerker weiterleite. Eine Schadensersatzverpflichtung der Beklagten besteht schon deshalb nicht, weil sich das - angebliche - Risiko nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht verwirklicht hat.
2. Dem Berufungsgericht kann aber - wie die Revision zu Recht rügt - nicht gefolgt werden, soweit es die von der Geschäftsbesorgerin geschlossenen Darlehensverträge auch im Falle der Unwirksamkeit der Vollmacht als wirksam angesehen hat. In der mehrjährigen vorbehaltlosen Bedienung der Darlehen durch die Kläger liegt keine konkludente Genehmigung gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB.
a) Auf der Grundlage des in der Revisionsinstanz als richtig zu unterstellenden Vorbringens der Kläger, die Geschäftsbesorgerin sei nicht im Besitz einer Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG, ist von der Nich-
tigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht der Geschäftsbesorgerin auszugehen.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Käufer besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (BGHZ 145, 265, 269 ff.; Senatsurteile vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114 f., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 919, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711 m.w.Nachw.: zum Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauherrenmodells). Im vorliegenden Streitfall oblag der Geschäftsbesorgerin nach dem Vertragsinhalt nicht die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange, wie z.B. die Prüfung der Rentabilität und Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidung. Vielmehr stellt die ihr eingeräumte Befugnis, ein ganzes Bündel von Verträgen für die Kläger abzuschließen, eine gewichtige rechtsbesorgende Tätigkeit dar, die über das hinausgeht, was bei Geschäftsbesorgungen wirtschaftlicher Art allgemein üblich ist und gewöhnlich nicht als Betätigung auf rechtlichem Gebiet empfunden wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 1987 - I ZR 31/85, NJW 1987, 3005).
Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfaßt auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlußvollmacht, ohne daß es darauf ankommt, ob sie und das Grundgeschäft nach dem er-
kennbaren Willen der Vertragsparteien zu einem einheitlichen Rechtsge- schäft gemäß § 139 BGB verbunden sind.
Nach Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261 f.) führt der Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der umfassenden Vollmacht, weil nur so das Ziel des Gesetzgebers , den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Beratung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden kann. Dem hat sich der erkennende Senat bereits in seinen Urteilen vom 18. März 2003 (XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920) und vom 25. März 2003 (XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065) angeschlossen (siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695; zustimmend ferner BGH, Urteile vom 16. Dezember 2002 - II ZR 109/01, WM 2003, 247, 249, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen, und vom 26. März 2003 - IV ZR 222/02, WM 2003, 914, 915, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Darlehensverträge nicht durch konkludente Genehmigung der Kläger gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB wirksam geworden.
aa) Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, daß der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und daß in seinem Verhalten aus der maßgebenden Sicht des Erklärungsempfängers der Wille zum Ausdruck kommt, das bisher als unverbindlich angesehene
Rechtsgeschäft verbindlich zu machen (st.Rspr., siehe z.B. Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232 m.w.Nachw., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1275 und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1696). Ein Erklärungsbewußtsein des Betroffenen ist dazu nicht unbedingt erforderlich ; vielmehr reicht es aus, daß er bei pflichtgemäßer Sorgfalt gemäß § 276 BGB a.F. hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (st.Rspr., siehe z.B. BGHZ 109, 171, 177; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, aaO und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, aaO).
bb) So ist es hier jedoch nicht: Den vor dem Jahre 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages und der damit verbundenen Vollmacht des Geschäftsbesorgers (Treuhänders) gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte. Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGHZ 145, 265, 275 f.) hat deshalb sogar bei einem Notar, der im Dezember 1993 ein Angebot zum Abschluß eines gegen Art. 1 § 1 RBerG verstoßenden Geschäftsbesorgungsvertrages beurkundet hatte, ein Verschulden verneint. Vor diesem Hintergrund liegt es fern, anzunehmen, daß die Kläger bei den vorbehaltlosen Zahlungen der vereinbarten Darlehensraten von 1992 bis 1998 von einer schwebenden Unwirksamkeit der Verträge mit der Beklagten ausgehen mußten und ein sorgfältiger Erklärungsempfänger ihr vertragsgemäßes Verhalten als konkludente Genehmigung im Sinne
der §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB auffassen durfte (vgl. dazu bereits Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1696).
III.
Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Nach dem derzeitigen Sachund Streitstand ist die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin gegenüber der Beklagten nicht nach § 172 Abs. 1 BGB als wirksam zu behandeln.
1. Allerdings sind die § 171 und § 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht - anders als die Revision meint - auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist. Die §§ 171 bis 173 BGB sowie die Regeln über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht sind Anwendungsfälle des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, daß derjenige, der einem gutgläubigen Dritten gegenüber zurechenbar den Rechtsschein einer Bevollmächtigung eines anderen setzt, sich so behandeln lassen muß, als habe er dem anderen wirksam Vollmacht erteilt (vgl. BGHZ 102, 60, 64; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274 f. und vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065 f.). Dies gilt, soweit gesetzgeberische Wertungen nicht entgegenstehen, grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, aus welchen Gründen sich die Bevollmächtigung eines anderen im konkreten Einzelfall als nichtig erweist (vgl. BGHZ 144, 223, 230; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232). Nur so kann dem Schutz des Vertrags-
gegners und des Rechtsverkehrs, den die allgemeine Rechtsscheinhaftung bezweckt, ausreichend Rechnung getragen werden (Senatsurteile vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065 f. und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Die gegenteiligen Ausführungen der Revision enthalten keine neuen Gesichtspunkte und geben zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlaß.
Auch stehen einer Anwendung der §§ 171, 172 BGB keine anderen Hinderungsgründe entgegen. Zwar ist die finanzierende Bank bei einer Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung des Vertreters weder nach diesen Vorschriften noch nach den allgemeinen Regeln über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht schutzwürdig. Für ein gesetzwidriges Verhalten der Beklagten fehlt aber entgegen der Ansicht der Revision jeder Anhaltspunkt. Die von ihr geschlossenen Darlehensverträge dienten nicht der verbotenen Rechtsbesorgung, sondern allein dem zulässigen Zweck des Erwerbes des Hotel-Appartements durch die Kläger (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, aaO S. 1712 f. m.w.Nachw.).
2. § 172 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, daß der Beklagten spätestens bei Abschluß der Darlehensverträge vom 16. November 1992 entweder das Original oder eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Kläger ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vom 21. Oktober 1992 vorlag (vgl. BGHZ 102, 60, 63; Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232, vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1066, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003,
1692, 1695 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711). Die Prozeßparteien haben dazu streitig vorgetragen. Tatsächliche Feststellungen hat das Berufungsgericht insoweit - nach seiner Auffassung konsequent - nicht getroffen.
IV.
Das Urteil des Berufungsgerichts war somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).
Nobbe Bungeroth Müller
Wassermann Appl
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.