Bundesgerichtshof Beschluss, 03. März 2015 - VIII ZR 279/14
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
- 1
- Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu machende Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-)Beschwer der Beklagten, die sich gegen die Räumung ihrer Wohnung wendet, beträgt angesichts der vereinbarten Miete von monatlich 366,94 € (nur) 15.411,48 € (42 x 366,94 €).
- 2
- Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bestimmt sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem 3 1/2-fachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt und sich deshalb die "streitige" Zeit nicht bestimmen lässt (Senatsbeschlüsse vom 13. März 2007 - VIII ZR 189/06, NZM 2007, 355 Rn. 2 mwN; vom 12. März 2008 - VIII ZB 60/07, WuM 2008, 296 Rn. 9, sowie vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, NZM 2013, 265 Rn. 8). Dies ist hier der Fall. Der Umstand, dass die Beklagte sich auf die Kündigungssperre des § 577a BGB beruft, ändert nichts daran, dass es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.
- 3
- Soweit die NZB meint, die streitige Zeit im Sinne des § 8 ZPO dauere in den Fällen, in denen sich der Mieter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung berufe, bis zu dem Endzeitpunkt des Mietvertrages, den der Mieter als den für ihn günstigsten in Anspruch nehme, verkennt sie, dass § 8 ZPO nicht die Aufgabe zukommt, den Wert der Beschwer bei Verträgen von unbestimmter Dauer zu bestimmen (BGH, Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04, NJW-RR 2005, 867 unter 2b). Hier greift vielmehr § 9 ZPO ein. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
AG Wiesbaden, Entscheidung vom 11.10.2013 - 92 C 2158/13 (14) -
LG Wiesbaden, Entscheidung vom 18.09.2014 - 3 S 18/14 -
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Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.07.2005 - 33 C 13560/04 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 01.06.2006 - 21 S 331/05 -
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder - 2.
zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger verpachtete dem Beklagten am 8. April 2002 auf unbestimmte Zeit eine Gartenparzelle, die den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes unterliegt. Der vom Beklagten zu entrichtende Pachtzins beträgt jährlich 80 €. Der Kläger kündigte diesen Vertrag mit Schreiben vom 3. Juni 2003 zum 30. November 2003 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen und wiederholte diese Kündigung vorsorglich durch anwaltliches Schreiben vom 22. Juli 2003. Mit seiner im August 2003 eingereichten Klage hat er die Räumung und Herausgabe der Gartenparzelle zum 30. November 2003 begehrt. Der Kläger hat vor Klageerhebung nicht versucht, die Streitigkeit vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten Güte-
stelle (vgl. § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO i.V.m. Art. 1 Nr. 1 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes) einvernehmlich beizulegen.
Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, w eil der Geldeswert der Streitigkeit 750 € nicht übersteige und deshalb vor Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers als unzulässig verworfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes nicht über 600 € hinausgehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist nicht begründet. Zutreffend ist das Ber ufungsgericht davon ausgegangen, daß die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig ist, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes bei 280 € (3,5 x 80 €) liegt und damit 600 € nicht übersteigt.
1. Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, ist für den Zuständigkeitsstreitwert, die Rechtsmittelbeschwer sowie die Beurteilung, ob eine vermögensrechtliche Streitigkeit vor dem Amtsgericht der obligatorischen Streitschlichtung nach § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO unterliegt, nach § 8 ZPO, der auch auf Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses anzuwenden ist (vgl. Senatsbeschluß vom 4. Juli 1996 - III ZR 34/96 - BGHR ZPO § 8 Räumungsklage 7), der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und,
wenn der 25-fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Die Regelung stellt damit - im Ausgangspunkt unabhängig davon, in welchen Klageantrag das Begehren gekleidet ist, wenn es nur darum geht, daß ein Streit über Dauer oder Bestand der Rechtsbeziehung besteht - auf das Entgelt für einen rechtlich umstrittenen Zeitraum ab.
a) Dabei bereitet es im allgemeinen keine Probleme, den Beginn der streitigen Zeit festzulegen. Wird die Räumungsklage nach vorausgegangener Kündigung zu einem Zeitpunkt erhoben, zu dem die Kündigung nach der Behauptung der klagenden Partei bereits wirksam geworden ist, beginnt die streitige Zeit mit der Erhebung der Klage (vgl. BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 - V ZR 99/55 - MDR 1955, 731; Urteil vom 1. April 1992 - XII ZR 200/91 - NJW-RR 1992, 1359; Beschluß vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99 - NJW-RR 1999, 1385). Wird die Feststellung begehrt, daß ein Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung seit einem bestimmten Tag nicht mehr bestehe, beginnt die streitige Zeit nicht erst mit der Klageerhebung, sondern mit dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung (vgl. BGH, Beschluß vom 13. Mai 1958 - VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291). Wird - wie hier - die Räumungsklage bereits zu einem Zeitpunkt erhoben, der vor dem behaupteten Wirksamwerden der Kündigung liegt, beginnt die streitige Zeit mit dem Zeitpunkt, zu dem die Wirkungen der Kündigung geltend gemacht werden, hier also bei der auf den 30. November 2003 ausgesprochenen Kündigung am 1. Dezember 2003.
b) Hinsichtlich des Endes der streitigen Zeit ist zu unter scheiden.
aa) Handelt es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag von bestimmter Dauer, ist dessen Endzeitpunkt maßgebend. Die streitige Zeit kann ihr Ende auch dadurch finden, daß die Parteien den Vertrag später einverständlich beendet haben (vgl. BGH, Beschluß vom 13. Mai 1958 aaO), der Beklagte ausgezogen ist und sich auf den Bestand des Mietverhältnisses nicht länger beruft (vgl. BGH, Beschluß vom 9. Oktober 1991 - XII ZR 81/91 - NJW-RR 1992, 698) oder selbst zu einem späteren Zeitpunkt kündigt (vgl. BGH, Beschluß vom 30. September 1998 - XII ZR 163/98 - NZM 1999, 21).
bb) Bei Verträgen von unbestimmter Dauer wird in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die bereits durch das Reichsgericht begründet worden ist, und auch weitgehend im Schrifttum auf den Zeitpunkt abgestellt, auf den derjenige hätte kündigen können, der die längere Bestehenszeit behauptet (vgl. RGZ 164, 325, 329; BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 aaO; Urteil vom 1. April 1992 aaO; Beschluß vom 2. Juni 1999 aaO; aus dem Schrifttum vgl. Jonas/ Pohle, ZPO, 16. Aufl. 1938, § 8 Anm. II; Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl. 2004, § 8 Rn. 5; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 63. Aufl. 2005, § 8 Rn. 7; Hartmann, Kostengesetze, 34. Aufl. 2004, Anhang I § 48 GKG (§ 8 ZPO) Rn. 7; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 8 Rn. 5; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl. 2005, § 8 Rn. 5; vgl. Wieczorek/Schütze/Gamp, ZPO, 3. Aufl. 1994, § 8 Rn. 23; Schwerdtfeger, in: MünchKomm-ZPO, 2. Aufl. 2000, § 8 Rn. 19; Anders/Gehle/Kunze, Streitwert-Lexikon, 4. Aufl. 2002, Miete und Pacht Rn. 17; Hillach/Rohs, Handbuch des Streitwerts in Zivilsachen, 9. Aufl. 1995, § 30 C II). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die beklagte Partei, die eine längere Bestehenszeit behauptet, von einer für sie bestehenden Kündigungsmöglichkeit überhaupt Gebrauch machen will und nur ein zeitlich begrenztes Nutzungs-
recht für sich in Anspruch nimmt. Der Umstand, daß die beklagte Partei an dem Vertrag unbestimmter Dauer festhalten will, führt daher nicht, wie die Revision meint, ohne weiteres zu einer Verlängerung der streitigen Zeit und einer damit verbundenen Zugrundelegung eines höheren, lediglich durch das 25-fache des einjährigen Entgelts begrenzten Betrages. Diese Grenze greift vielmehr nur dann ein, wenn die bestimmte Restdauer des Vertrags über 25 Jahre hinausgeht , etwa wenn infolge eines Ausschlusses des Kündigungsrechts erstmals nach 30 Jahren (vgl. § 567 BGB a.F.; § 544 BGB n.F.) gekündigt werden könnte (vgl. BGH, Beschluß vom 10. August 1999 - XII ZR 69/99 - NJW-RR 1999, 1531).
2. a) Die Rechtsprechung hat allerdings bei Miet- und Pachtverträgen unbestimmter Dauer das Ende der streitigen Zeit für bestimmte Fallkonstellationen über die nächste Kündigungsmöglichkeit hinausreichen lassen. Dies betrifft Fälle, in denen sich der Mieter oder Pächter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung beruft, die das Kündigungsrecht des anderen Teils einschränkt und dem Mieter ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt. Dann kann die streitige Zeit nicht von vornherein nach dem vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt als dem maßgebenden Endzeitpunkt bemessen werden, weil der Mieter für sich in Anspruch nimmt, das Vertragsverhältnis darüber hinaus fortsetzen zu dürfen (vgl. BGH, Urteile vom 1. April 1992 aaO für ein Fortsetzungsverlangen nach Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrages; vom 31. März 1993 - XII ZR 265/91 - DtZ 1993, 243 für die Beendigung eines der Regelung des Art. 232 § 4 EGBGB unterliegenden Nutzungsverhältnisses; RGZ 164, 325, 329 f für eine Aufhebungsklage nach dem Mieterschutzgesetz; verneint für den Anspruch auf Widerruf der Kündigung nach § 8 des Geschäfts-
raummietengesetzes durch BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 aaO). Vielmehr dauert in solchen Fällen die streitige Zeit im Sinn des § 8 ZPO bis zu dem Zeitpunkt , den der Mieter als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Vertrags in Anspruch nimmt (BGH, Urteile vom 1. April 1992 aaO S. 1360; vom 31. März 1993 aaO; Beschlüsse vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/94 - NJW-RR 1996, 316; vom 14. April 2004 - XII ZB 224/02 - NZM 2004, 460).
b) Aus dieser Rechtsprechung kann indes nicht entnommen we rden, daß die Beschwer des Klägers, wie die Revision es anstrebt, mit dem 25fachen der Jahrespacht berechnet werden müßte. Insbesondere ist die streitige Zeit auch nicht deshalb auf einen längeren Zeitraum zu erstrecken, weil der Pächter die Vorstellung haben mag, den Kleingarten grundsätzlich bis zu seinem Lebensende (vgl. § 12 Abs. 1 BKleingG), jedenfalls aber während eines von der Revision nach der Lebenserfahrung für richtig gehaltenen Zeitraums von durchschnittlich 20 Jahren nutzen zu können.
Die Regelung des § 8 ZPO ist auf Fälle zugeschnitten, i n denen die streitige Zeit genau bestimmt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1992 aaO S. 1359). Insoweit wird der Wert lediglich durch das 25-fache des Jahresentgelts begrenzt. Demgegenüber kommt dieser Begrenzung nach der insoweit seit langem feststehenden Praxis nicht die Aufgabe zu, den Wert bei Verträgen unbestimmter Dauer oder in Fällen, in denen der Nutzungsberechtigte eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen kann, zu bestimmen. Schon das Reichsgericht hat in seinem Urteil RGZ 164, 325, 329 f für die Frage, wie die streitige Zeit bei der Beschränkung des Kündigungsrechts durch die Mieterschutzgesetzgebung zu bestimmen ist, nicht allein nach § 8 ZPO, sondern in Verbindung mit § 3 ZPO beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat in Fällen eines
Fortsetzungsverlangens unter dem Gesichtspunkt, der Beklagte nehme ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch, bei dem der Zeitpunkt der Beendigung ungewiß sei, die Regelung des § 9 ZPO entsprechend herangezogen , die in ihrer bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Entlastung der Rechtspflege vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) am 1. März 1993 geltenden Fassung in Fällen, in denen der künftige Wegfall des Bezugsrechts gewiß, die Zeit des Wegfalls aber ungewiß war, auf den 12½-fachen Betrag des einjährigen Bezugs abgestellt hat, während der 25-fache Betrag bei unbeschränkter oder bestimmter Dauer des Bezugsrechts maßgebend war (vgl. BGH, Urteil vom 31. März 1993 aaO; Beschluß vom 25. Oktober 1995 aaO). Die entsprechende Anwendung des § 9 ZPO wird auch weitgehend im Schrifttum vertreten (vgl. bereits Jonas/Pohle aaO § 8 Anm. II; Stein/Jonas/Herbert Roth, ZPO, 22. Aufl. 2003, § 8 Rn. 17; Musielak/Heinrich, aaO § 8 Rn. 2, 5; Zöller/Herget aaO § 8 Rn. 5; s. auch Wieczorek/Schütze/Gamp, aaO § 8 Rn. 22, 23; Lappe, in: MünchKomm-ZPO, 1. Aufl. 1992, § 8 Rn. 20; Anders/Gehle/Kunze aaO). Durch die Neufassung des § 9 ZPO, der in Fällen der beschriebenen Art weiterhin ergänzend zur Bestimmung der streitigen Zeit im Sinn des § 8 ZPO angewendet wird (vgl. BGH, Beschlüsse vom 3. Dezember 1998 - IX ZR 253/98 - NZM 1999, 189, 190; vom 14. April 2004 aaO), ist zwar die Differenzierung zwischen einer unbeschränkten oder bestimmten Dauer eines Bezugsrechts einerseits und dem nur zeitlich ungewissen Wegfall eines Bezugsrechts andererseits zugunsten der unterschiedslosen Zugrundelegung des 3½-fachen Werts des einjährigen Bezugs aufgegeben worden. Hintergrund für diese Neuregelung war es, bei einem Streit um relativ geringfügige Monatsbeträge nicht die sachliche Zuständigkeit der Landgerichte zu begründen und insbesondere die Berufungsfähigkeit gegenüber dem früheren Recht einzuschränken (vgl. BT-Drucks. 12/1217 S. 22). Wenn diese Erwägungen des Gesetzgebers auch unmittelbar nur den Anwendungsbereich des § 9 ZPO
mittelbar nur den Anwendungsbereich des § 9 ZPO betreffen, hat der Senat keine Bedenken, ihnen auch im Rahmen der Anwendung des § 8 ZPO, soweit dieser - wie in der hier angesprochenen Frage - keine ausdrückliche Regelung enthält, Rechnung zu tragen. Danach beträgt hier der Wert des Beschwerdegegenstandes 280 € (= 3,5 x 80 €). Eine Beschränkung des eingerichteten Rechtsmittelzuges ohne gesetzliche Grundlage ist in einer solchen Handhabung nicht zu sehen. Die Berufungsfähigkeit wird auch nicht - wie die Revision meint - durch die Einlassung des Pächters über die streitige Zeit in dessen Hände gelegt. Macht dieser nämlich nicht durch die Fassung seiner Anträge, etwa im Wege der Feststellungs(wider)klage, das Bestehen eines Vertragsverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum geltend, liegt der Wert bei Zugrundelegung sowohl der nächstmöglichen Kündigung (s. oben 1 b bb) als auch der ergänzenden Anwendung des § 9 ZPO für die jeweiligen Fallgestaltungen fest. Im übrigen ist die Berufung in Fällen, in denen der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 € nicht übersteigt, zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 2, 4 ZPO).
Schlick Wurm Streck
Dörr Herrmann
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.