Amtsgericht Köln Urteil, 18. Aug. 2015 - 211 C 32/15
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 51 % und die Beklagten zu 49 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
1
Tatbestand:
2Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 geltend.
3Zwischen Frau N.N. und den Beklagten bestand auf der Grundlage des Mietvertrages vom 24.5.2012 mit Wirkung ab dem 1.7.2012 ein Mietverhältnis über die im Erdgeschoss rechts des Hauses T.-alle 00, 00000 Köln, gelegene Wohnung Nr. 00. In dieses Mietverhältnis trat die Klägerin kraft Eigentumserwerb im Sommer 2012 ein. Zu Beginn des Mietvertrages leisteten die Beklagten die nach § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages geschuldete Kaution in Höhe von 2.970,- €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 24.5.2012, Anlage K 1 zur Anspruchsbegründungsschrift vom 19.2.2015, Bl. 16 ff. GA, Bezug genommen.
4Mit Schreiben vom 8.10.2014 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten über die Nebenkosten für das Jahr 2013 ab. Unter Berücksichtigung von geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten i.H.v. insgesamt 960,- € errechnete die Klägerin ein Gesamtnachzahlungsbetrag von 1.376,90 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Nebenkostenabrechnung vom 8.10.2014 samt Anlagen, Anlage K 2 bis K 5 zur Anspruchsbegründungsschrift vom 19.2.2015, Bl. 22 ff. GA, Bezug genommen.
5Den vorbenannten Nachzahlungsbetrag verrechnete die Klägerin in Höhe eines Betrages von 483,65 € mit der Kaution, sodass die Klägerin mit der hiesigen Klage nur noch einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 893,25 € verfolgt.
6Das Mietverhältnis wurde mit Ablauf des Monats Februar 2015 beendet.
7Mit ihrem bei Gericht am 17.3.2015 eingereichten und den Beklagten jeweils am 24.3.2015 zugestellten Schriftsatz vom 16.3.2015 hat die Klägerin ursprünglich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag von 893,25 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.11.2014 und 5,00 € vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen. Mit ihrem bei Gericht am 6.5.2015 eingereichten Schriftsatz vom 28.4.2015, der den Beklagten am 11.5.2015 zugestellt wurde, hat die Kläger die Klage hinsichtlich der Mahnkosten in Höhe von 5,00 € zurückgenommen
8Nunmehr beantragt die Klägerin,
9die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag von 893,25 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.11.2014 zu zahlen.
10Die Beklagten beantragen,
11die Klage abzuweisen.
12Die Beklagten sind der Ansicht, die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 sei formell unwirksam. Im Übrigen sei wenig wahrscheinlich, dass der Bescheid über die Grundsteuer vom 22.5.2013 tatsächlich eine Erhöhung von 1.558,39 € enthalte. Vielmehr sei davon auszugehen, dass es sich dabei um den geänderten Bescheid gehandelt habe, in dem der ursprüngliche Bescheid vom 17.1.2013 bereits enthalten gewesen sei und insoweit der Betrag von 1.112,40 € doppelt zur Anrechnung gebracht werde. Außerdem seine Kosten für die Glasversicherung sowie des Winterdienstes nicht umlagefähig. Dies gelte auch in Bezug auf die Kosten für die Sperrgutentsorgung sowie die Rattenbekämpfung.
13Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch i.H.v. 2.970,- €.
14Mit Schriftsatz vom 28.7.2015 hat die Klägerin vorgetragen, einem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten stünden Ansprüche der Klägerin aus dem Verfahren 203 H 4/13, Amtsgericht Köln, entgegen. Ferner sei der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig.
15Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
16Entscheidungsgründe:
17Die Klage ist - soweit über sie nach der teilweisen Klagerücknahme noch zu entscheiden war - unbegründet.
18I.
191.
20Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen von 960,- € ein Nachzahlungsanspruch aus der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung in Höhe von 1.328,73 € - statt des seitens der Klägerin bezifferten Betrages von 1.376,90 € - zu. Von dem vorstehend genannten Betrag hat die Klägern bereits einen Betrag von 483,65 € in Abzug gebracht, so dass der Klägerin nunmehr noch ein Nachzahlungsanspruch i.H.v. 845,08 € zusteht.
21Die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 ist formell wirksam. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Angaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urt. v. 14.2.2007, Az.: VIII ZR 1/06). Dabei ist die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB nur dann gegeben, wenn der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenposition zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.1981, Az.: XIII ZR 298/80).
22Die Abrechnung für das Jahr 2013 vom 8.11.2014 in Verbindung mit den als Anlagen K3 bis K5 bezeichneten Erläuterungen, die der Abrechnung unstreitig beigefügt waren, genügt den vorstehenden Anforderungen. Insbesondere sind die auf die jeweilige Betriebskostenposition entfallenen Gesamtkosten angegeben. Der formellen Wirksamkeit steht dabei nicht entgegen, dass jeweils die monatlichen Kosten - so z.B. in Bezug auf den Hausmeisterdienst „Hausmeister“ - bzw. die auf einzelne Zeitabschnitte entfallenen Kosten - so z.B. in Bezug auf die Arbeitspreise für Wasser und Strom - und nicht der (aufaddierte) Gesamtbetrag der jeweiligen Kostenposition angegeben wurde. Es ist für den Mieter rechnerisch ohne Weiteres und einfach - z.B. unter Zuhilfenahme eines Taschenrechners - nachzuvollziehen, auf welchen Betrag sich die Gesamtkosten belaufen (z.B. für den Hausmeisterdienst „Hausmeister“ belaufen sich die Gesamtkosen auf 12 × 119 € = 1.428,- €).
23Die als „Allgemeine Betriebskosten I (Wohnung und Gewerbe)“ bezifferten (Gesamt)Kosten i.H.v. 13.169,67 € sind indes um die für die „Rattenbekämpfung“ und die „Sperrgutentsorgung“ umgelegten Beträge i.H.v. 212,42 € bzw. 142,80 € zu kürzen, so dass sich die „Allgemeine Betriebskosten I (Wohnung und Gewerbe)“ auf lediglich insgesamt 12.814,45 € belaufen und diesbezüglich ein Betrag in Höhe von lediglich 1.737,59 € - d.h. 48,17 € weniger als die Klägerin beziffert (1.785,76 €) - auf die Beklagten umgelegt werden kann.
24Die Betriebskostenpositionen „Rattenbekämpfung“ und „Sperrgutentsorgung“ sind nicht umlagefähig.
25Bei der Abfuhr von Sperrmüll kommt es für die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich ist, weil anderenfalls ein gemäß § 1 Abs. 1 der BetrKV wesentliches Merkmal für die Qualifikation als Betriebskosten fehlt. Diese Kosten entstehen ohne weiteres dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird. Dies hat die Klägerin nicht hinreichend dargelegt.
26Soweit die Klägerseite im nachgelassenen Schriftsatz vorträgt, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen, folgt daraus keine Umlagefähigkeit der Kosten. Es ist nicht ersichtlich, welche Mieter in welcher konkreten Häufigkeit Sperrmüll auf den Gemeinschaftsflächen lagern. Wenn die Mieter Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen deponieren, liegt im Grundsatz ein vertragswidriges Verhalten der Mieter vor, für dessen Folgen die Verursacher einzustehen haben bzw., wenn diese nicht feststellbar sind, der Vermieter aufzukommen hat (vgl. Langenberg in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rn 146). Dies gilt auch dann, wenn nur einzelne Mieter gelegentlich Sperrmüll vertragswidrig abstellen (vgl. Langenberg, a.a.O.)
27Auch bei der Kostenart „Ungezieferbekämpfung“ ist in besonderem Maße darauf zu achten, dass nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Bekämpfung umlegbar sind. Voraussetzung für die Ansatzfähigkeit entsprechender Kosten ist, dass die Bekämpfung auf Gemeinschaftsflächen stattfindet und es nicht lediglich um die Beseitigung von Ungeziefer in einzelnen Mietobjekten geht. Ferner können Kosten nicht umgelegt werden, wenn sich Ungeziefer aus einem Mietobjekt auf Gemeinschaftsflächen verbreitet. Die Klägerin hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die in Ansatz gebrachten Kosten für die Bekämpfung auf Gemeinschaftsflächen aufgewendet worden sind. Hierzu hat die Klägerseite auch im nachgelassenen Schriftsatz nicht weiter vorgetragen.
28Die weiteren Einwendungen der Beklagten sind indes unerheblich.
29Im Einzelnen:
30Die Klägerin war berechtigt, die (weiteren) Kosten für die „Grundsteuer B“ i.H.v. 1.558,39 € in die Abrechnung einzustellen. Bei dem eingestellten Betrag i.H.v. 1.558,39 € handelte es sich um den Erhöhungsbetrag. Aus dem Bescheid über die Grundbesitzabgaben für das Kalenderjahr 2013 vom 17.1.2013 ergibt sich, dass die Grundsteuer B 1.112,40 € beträgt (vgl. Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 28.4.2015, Bl. 49 GA) und sich der Gesamtbetrag auf 4.978,98 € beläuft. Aus Seite 2 des Bescheids über Grundbesitzabgaben vom 22.5.2013 ergibt sich, dass die „berechnete Steuer“ für 2013 (2.670,79 €) von der „berechneten Steuer alt“ für 2013 (1.112,40 €) in Höhe von 1.558,39 € abweicht. Die Beklagten haben nach Vorlage der vorgenannten Bescheide ihre Einwendungen gegen die Position „Grundsteuer B“ auch nicht weiter aufrechterhalten.
31Auch die in Ansatz gebrachten Kosten für die Position „Glasversicherung“ sind umlegbar. Die Glasversicherung gehört gemäß § 2 Nr. 3 BetrKV zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Die Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung sind gemäß § 6 Ziffer 1 Buchst. p) des Mietvertrages umlagefähig.
32Umlagefähig sind ferner die in Ansatz gebrachten Kosten für den Winterdienst. Gemäß § 6 Ziffer 1 Buchst. i) des Mietvertrages sind Kosten der Straßenreinigung umlagefähig. Die Kosten der Straßenreinigung gemäß § 2 Nr. 5 BetrKVO schließen den sogenannten „Winterdienst“, also die Beseitigung von Schnee, mit ein (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rn. 140).
332.
34Der Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung i.H.v. 845,08 € ist indes durch die seitens der Beklagten mit Schriftsatz vom 3.7.2015 erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsbetrag i.H.v. 2.970,- € erloschen.
35Die Klägerin hat bereits von dem ihr ursprünglich zustehenden Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.328,73 € - statt des seitens der Klägerin bezifferten Betrages von 1.376,90 € - einen Betrag von 483,65 €, der unstreitig aus der hinterlegten Kaution herrührt, in Abzug gebracht, sodass die Beklagten noch mit dem Differenzbetrag von 2.486,35 € (2.970,- € - 483,65 €) die Aufrechnung erklären können.
36Die Beklagten sind auch berechtigt, mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Nachzahlungsbetrag aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung aufzurechnen. Die Klägerin kann sich insbesondere nicht darauf berufen, der Kautionsrückzahlungsanspruch sei nicht fällig. Eine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist besteht nicht. Hinzu kommt, dass die Klägerin selbst schon den vorstehend genannten Teilbetrag von der Kaution in Abzug gebracht hat. Die Klägerin war insbesondere auch nicht berechtigt, die Kaution zurückzubehalten. Die Klägerin hat im hiesigen Verfahren Ansprüche, wegen derer sie sich noch aus der Kaution zu befriedigen berechtigt sieht, nicht hinreichend dargelegt. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 28.7.2015 vorträgt, ein Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten bestehe nicht wegen anderer Ansprüche der Klägerin aus dem Verfahren 203 H 4/13, Amtsgericht Köln, ist nicht ersichtlich, um welche Ansprüche der Klägerin es sich dabei handeln soll. Ungeachtet dessen ist der Vortrag gemäß § 296 a ZPO verspätet. Ein Verfahren 203 H/13, Amtsgericht Köln, findet im gesamten hiesigen Verfahren keine Erwähnung. Etwaige Ansprüche der Klägerin aus dem Verfahren 203 H 4/13 hat die Klägerin im gesamten Verfahren nicht vorgetragen, auch nicht, nachdem die Beklagte mit Schriftsatz vom 21.5.2015 die Möglichkeit der Hilfsaufrechnung angesprochen hat. Insofern war der Vortrag der Beklagten betreffend die Hilfsaufrechnung im Schriftsatz vom 3.7.2015 nicht neu. Der Klägerin wurde indes Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Beklagten vom 3.7.2015 nur insoweit gewährt, als dieser neues Vorbringen enthielt.
37II.
38Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
39III.
40Streitwert: 1.738,33 € (893,25 € + 845,08 €, vgl. § 45 Abs. 3 GKG)
41Rechtsbehelfsbelehrung:
42Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
431. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
442. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
45Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
46Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
47Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
48Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Betriebskosten , bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld /Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.
- 2
- Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben , nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammenstellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten erfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamtkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar einen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst erkennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Gesamtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei.
- 4
- Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass dahinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
- 6
- 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf.
- 7
- 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.
- 8
- a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht.
- 9
- b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" , vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen.
- 10
- Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Mietund Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).
- 11
- c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langenberg , aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Mietund Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (SchmidtFutterer /Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudinger /Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer , Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wassergeld /Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.
- 12
- d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.
tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. Ball Wiechers Dr.Wolst Hermanns Dr.Milger
Vorinstanzen:
AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 -
LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
- 1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), - 2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) In einer Klage und in einer Widerklage geltend gemachte Ansprüche, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, werden zusammengerechnet. Ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch wird mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Betreffen die Ansprüche im Fall des Satzes 1 oder 2 denselben Gegenstand, ist nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend.
(2) Für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, ist Absatz 1 Satz 1 und 3 entsprechend anzuwenden.
(3) Macht der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht.
(4) Bei einer Erledigung des Rechtsstreits durch Vergleich sind die Absätze 1 bis 3 entsprechend anzuwenden.