Amtsgericht Dortmund Urteil, 22. Dez. 2015 - 427 C 7526/15

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im 1. Obergeschoss links des Hauses T-Straße in XXXXX E von bisher monatlich 251,80 EUR um 2,52 EUR auf 254,32 EUR zuzüglich Nebenkosten wie bisher mit Wirkung ab dem 01.06.2015 zuzustimmen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110  des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Berufung gegen dieses Urteil wird zugelassen.

T a t b e s t a n d :

Die Beklagte ist Mieterin der im Antrag näher bezeichneten Wohnung seit 2006. Mit Mieterhöhungsschreiben vom 26.03.2015 (Bl. 5 – 7 d.A.) forderte die Klägerin von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung unter Bezug auf den Dortmunder Mietspiegel von 251,80 EUR auf 254,32 EUR zzgl. Nebenkosten. Dem Schreiben lag eine vorgefertigte Zustimmungserklärung bei. Unstreitig unterschrieb der Sohn der Beklagten für diese die Erklärung mit Datum 29.07.2015 (Bl. 19 d.A.) und gab sie bei der Klägerin ab, die jedoch die Annahme ablehnte und die Erklärung mangels Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde zurückwies. Die Parteien streiten vorliegend darum, ob die Klägerin die Zustimmungserklärung zurückweisen durfte.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie zu der unverzüglichen Zurückweisung entsprechend § 174 S. 1 BGB berechtigt gewesen sei. Die Vorschrift sei auf die hier vorliegende Situation entsprechend anwendbar. Durch die Aufforderung zur Zustimmung befinde sich der Vermieter in einer mit dem Regelfalls des § 174 S. 1 BGB vergleichbaren Situation. Die Zustimmungserklärung führe zu einer Vertragsänderung und wegen der Bindung an seine Aufforderung und die aus der Zustimmung resultierenden vertraglichen Pflichten müsse dem Vermieter auch die Schutzfunktion des § 174 S. 1 BGB zuteilwerden, um auch nicht Gefahr zu laufen, in Zukunft etwaigen Rückforderungsansprüchen ausgesetzt zu sein.

Die Klägerin erhob dann unter dem 17.08.2015 Klage auf Zustimmung. Sie meint, dass sie mangels Vorlage einer schriftlichen Vollmacht zu Recht die Zustimmungserklärung zurückgewiesen habe, sodass mangels wirksamer Zustimmung die Klage berechtigt sei.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, dass eine wirksame Zustimmung durch die von ihrem Sohn unterzeichnete Erklärung vorliege, die die Klägerin nicht hätte zurückweisen dürfen. Sie habe sich längere Zeit im Ausland aufgehalten und ihren Sohn insoweit beauftragt, sich der Angelegenheit anzunehmen. Zur Abgabe der Zustimmungserklärung habe sie ihrem Sohn eine entsprechende Vollmacht erteilt, der dann die Erklärung unterzeichnet und der Klägerin am 29.07.2015 übergeben habe. Sie meint, dass die Bevollmächtigung keiner Form bedürfe und daher hier auch (fern-) mündlich habe erfolgen können. Damit sei der Zustimmungsanspruch der Klägerin erfüllt und diese habe keinen weitergehenden Anspruch auf Abgabe der hier geforderten Willenserklärung. Die Klägerin hätte insoweit auch längst die erhöhte Miete von ihrem Girokonto einziehen können.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig, insbesondere als sie innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben wurde. Aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 26.03.2015 lief die Klagefrist am 31.08.2015 ab. Die Klage vom 17.08.2015 ist am 25.08.2015 bei Gericht eingegangen. Soweit die Zustellung dann erst am 19.09.2015 erfolgte, wirkt diese gem. § 167 ZPO zurück auf den Zeitpunkt des Eingangs der Klage. Die Zustellung ist nämlich als demnächst erfolgt i.S.d. Vorschrift anzusehen. Die Klägerin hatte die Kosten mit der elektronischen Kostenmarke vom 17.08.2015 und dem Zahlungseingang am 01.09.2015 zeitnah gezahlt und damit alles zur Zustellung der Klage Erforderliche veranlasst. Etwaige Verzögerungen dann bei Gericht gehen nicht zu Lasten der Klägerin, sodass die Zustellung dann am 19.09.2015 nach Ansicht des Gerichts als demnächst i.S.v. § 167 ZPO anzusehen ist.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu Mieterhöhung zu.

Gegen die begehrte Mieterhöhung sowie auch den für das Mieterhöhungsverlangen erforderlichen Formen und Fristen sind Bedenken weder begründet noch von der Beklagten geltend gemacht, insbesondere als das Mieterhöhungsbegehren sowohl ausreichend begründet ist, als auch alle Fristen eingehalten sind. Allerdings ist entgegen der Ansicht der Beklagten davon auszugehen, dass sie bislang keine wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt hat, insbesondere nicht durch die von ihrem Sohn unterzeichnete und der Klägerin übergebene Zustimmungserklärung vom 29.07.2015. Diese ist nämlich entsprechend § 174 S. 1 BGB unwirksam, da der Klägerin durch den Sohn der Klägerin keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wurde und die Klägerin aus diesem Grunde die Zustimmungserklärung unverzüglich zurückgewiesen hat.

Eine Mieterhöhungserklärung in einem Mieterhöhungsschreiben eines Vermieters ist gem. § 145 BGB Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages gem. § 311 Abs. 1 BGB und die Zustimmung des Mieters eine Annahme dieses Vertragsangebotes gem. § 151 BGB, wobei beide Erklärungen einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen sind (allg. Meinung, so auch schon BayObLG NJW-RR 1989, 1172; siehe auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12 Aufl. 2015, § 558 a Rn. 3). Insoweit gelten sowohl für das Mieterhöhungsverlangen als auch die Zustimmungserklärung zwar grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften über Willenserklärungen und Verträge, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB etwas anderes ergibt. Das bedeutet, dass sowohl für das Angebot im Mieterhöhungsverlangen als auch für die Zustimmungserklärung des Mieters als Annahme des Angebots des Vermieters auf Vertragsänderung auch die allgemeinen Vorschriften des BGB bzgl. der Stellvertretung gelten, d.h. der Mieter kann sich insoweit ohne weiteres bei der Zustimmung vertreten lassen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558 b Rn. 10). Allerdings ist nach Ansicht des Gerichts im Hinblick auf die Besonderheiten sowohl der Mieterhöhungserklärung als auch der Zustimmungserklärung eine entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 174 BGB anzunehmen.

Für das Erhöhungsverlangen des Vermieters hat schon das OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 28.05.1982, 4 REMiet 11/81 (WuM 1982, 204 f.) entschieden, dass das von einem Bevollmächtigten des Wohnraumvermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen –damals noch nach § 2 MHG- gem. § 174 S. 1 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist. Zwar sei § 174 BGB auf das Erhöhungsverlangen nicht direkt anwendbar, da es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handele. Allerdings sei für diese Erklärung die vom Gesetzgeber für § 174 BGB vorausgesetzte Interessenlage in gleicher Weise gegeben wie im Regelfall dieser Norm. Die bestehende Ungewissheit, vor der § 174 S. 1 BGB schützen soll, sei aufgrund der von der normalen Vertragsofferte aufgrund des Gesetzes abweichenden besonderen Rechtsfolgen der Erhöhungserklärung, insbesondere der Aussetzung einer Erhöhungsklage nach Ablauf der Überlegungsfrist und des etwaigen Laufs einer Sperrfrist für ein erneutes Erhöhungsverlangen nach ungenutztem Ablauf der Klagefrist (damals § 2 MHG). Hieraus sei ein besonderes Interesse des Mieters zu folgern, wenigstens Gewissheit darüber zu erlangen, dass der Vertreter des Vermieters bei der Erhöhungserklärung befugt gehandelt hat, sodass das gleiche Klarstellungsbedürfnis des Erklärungsgegners wie bei einem durch einen Bevollmächtigten vorgenommenen einseitigen Rechtsgeschäfts gegeben sei, damit der Mieter sich bei entsprechender Anwendung des § 174 BGB schnell, einfach und sicher Klarheit darüber verschaffen könne, ob für das Erhöhungsbegehren eine Vollmacht des Vermieters vorliegt. Diese für das Mieterhöhungsverlangen angenommene entsprechende Anwendung des § 174 S. 1 BGB ist, soweit ersichtlich, auf allgemeine Zustimmung gestoßen (AG Neuss NJW-RR 1994, 1036; LG Berlin, Urt. v. 09.10.2006, Az.: 67 S 196/06 – veröff. bei juris; AG Wedding, Urt. v. 30.09.2009, Az.: 14 C 284/08 – veröff. bei juris; LG München II NJW-RR 1987, 1164; offengelassen vom BGH, Urt. v. 18.12.2002, VIII ZR 141/02 in WuM 2003, 149 ff.; auch Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, Vor §§ 557-561 Rn. 21 und 26; derselbe in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, vor § 558 Rn. 44;   Palandt-Ellenberger, BGB, 74. Aufl. 2015, § 174 Rn. 2).

Die für das vermieterseitige Mieterhöhungsverlangen für das Gericht überzeugenden Gründe für eine entsprechenden Anwendung des § 174 S. 1 BGB gelten nach Ansicht des Gerichts ebenso für die Zustimmungserklärung des Mieters nach § 558 b Abs. 1 BGB. Auch insoweit handelt es sich um eine von einer normalen Annahmeerklärung wegen der besonderen Folgen abweichende Erklärung, bei der für den Vermieter ein besonderes Bedürfnis besteht, schnell und zuverlässig Klarheit darüber zu haben, ob für die von einem Vertreter für den Mieter abgegebene Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung eine Vollmacht des Mieters vorliegt. Insoweit ist nämlich insbesondere zu beachten, dass, falls die Zustimmungserklärung des Vertreters ohne entsprechende Bevollmächtigung erfolgt ist, mangels wirksamer Erklärung die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB läuft. D.h. der Vermieter hat ein besonderes starkes Interesse daran zu wissen, ob die Zustimmung wirksam ist, d.h. bei der Zustimmung durch einen Vertreter dieser mit Vollmacht des Mieters gehandelt hat, da andernfalls die Klagefrist einzuhalten ist und er bei Versäumung derselben sein etwa berechtigtes Erhöhungsverlangen nicht gerichtlich durchsetzen kann. Mithin besteht das gleiche Klarstellungsbedürfnis für den Vermieter bei Abgabe einer Zustimmungserklärung des Mieters durch einen Vertreter wie im umgekehrten Falle für den Mieter bei Erhalt einer Mieterhöhungserklärung. Daher ist es nach Ansicht des Gerichts gerechtfertigt, auch für die Zustimmungserklärung des Mieters die Vorschrift des § 174 S. 1 BGB entsprechend anzuwenden (so wohl auch Dickersbach in Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, 2013, § 558 b Rn. 10).

Vorliegend hat damit die Klägerin zu Recht die durch den Sohn der beklagten Mieterin abgegebene Zustimmungserklärung mangels Vorlage einer Vollmacht nach § 174 S. 1 BGB zurückgewiesen. Damit ist die Zustimmung, unabhängig davon, ob tatsächlich der Sohn der Beklagten bevollmächtigt war, nicht wirksam erklärt worden.

Der Mangel der Zustimmungserklärung ist auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt etwa geheilt worden, indem z.B. die Beklagte nunmehr eine Bevollmächtigung ihres Sohnes zur Abgabe der Erklärung bestätigt hat, da eine nichtige Willenserklärung grundsätzlich einer Heilung nicht zugänglich ist, insbesondere auch nicht mehr genehmigt werden kann (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, § 174 Rn. 6).

Vorliegend sind auch keine Gründe ersichtlich oder dargetan anzunehmen, dass die Klägerin etwa mit ihrem Zurückweisungsrecht gem. § 174 S. 1 BGB ausgeschlossen sein könnte.

Mithin steht der Klägerin nach alledem der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund ihres Mieterhöhungsschreibens vom 26.03.2015 zu. Auch vorliegend im Rechtsstreit hat die Beklagte keine wirksame Zustimmungserklärung abgegeben. Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt und dies damit begründet, dass durch ihren Sohn, der von ihr bevollmächtigt gewesen sei, der Mieterhöhung wirksam zugestimmt worden sei. Sie hat nicht einmal nunmehr im Rechtsstreit die Zustimmung erklärt. Insgesamt kann auch nicht aus ihrem Prozessvortrag nunmehr eine Zustimmungserklärung gefolgert werden, da ihr gesamtes Vorbringen insoweit ausschließlich darauf abzielt, die, wie oben ausgeführt, unwirksame Zustimmungserklärung zu rechtfertigen, indem sie eine Bevollmächtigung ihres Sohnes bestätigt, sodass sie insoweit keine neuerliche Zustimmungserklärung abgibt, sondern allenfalls in ihrem Vorbringen eine Heilung oder etwa nachträgliche Genehmigung gesehen werden kann, was jedoch, wie o.a. bei einer nichtigen Willenserklärung nicht möglich ist.

Nach alledem ist mangels wirksamer Zustimmung zur Mieterhöhung der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung und damit die Klage begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gem. § 511 Abs. 4 ZPO war die Berufung zuzulassen. Nach Ansicht des Gerichts hat die Frage, ob eine von einem Vertreter des Mieters abgegebene Zustimmungserklärung zu einer Mieterhöhung entsprechend § 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden kann, grundsätzliche Bedeutung und dient auch der Fortbildung des Rechts, sodass eine Entscheidung des Berufungsgerichts als erforderlich anzusehen ist.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Eine Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.