Mietverhältnis: Anmietung als Büro ist immer gewerbliches Mietverhältnis

bei uns veröffentlicht am27.04.2016
Zusammenfassung des Autors
Mietet eine GmbH Räumlichkeiten zum Betrieb eines Büros an, liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor.
Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin auch, wenn es nach dem Mietvertrag gestattet ist, die Räume weiterzuvermieten oder anderen dritten Personen zu überlassen, die diese Räumlichkeiten letztlich als Wohnung nutzen


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Berlin, Urteil vom 8.10.2015, (Az.: 25 O 119/15).


Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen sowie die Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung.

Unter dem 24./27.11.2014 schloss die Beklagte als Mieterin mit dem Kläger als Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag für „Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke“ zum „Betrieb eines Büros“, § 2 des Mietvertrages. Der Vertragsunterzeichnung war eine Besichtigung vorausgegangen, in deren Rahmen der Prokurist der Beklagten erklärt hatte, die streitigen Räume für sich und seine Lebensgefährtin als Wohnung anmieten zu wollen. Zudem wollte er eine weitere Einheit im „Mittelhaus EG links“ des Objekts als Gewerbeeinheit ab Februar 2015 anmieten; eine Übergabe dieser Gewerbeeinheit fand jedoch nicht statt. Die Beklagte vermietete die streitgegenständlichen Räumen an ihren Prokuristen und dessen Lebensgefährtin unter. Tatsächlich wurde die Räume nie als Büro genutzt.

Die Beklagte schuldete dem Kläger nach dem Mietvertrag vom 24./27.11.2014 eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 992,46 EUR, die nach § 6 des Mietvertrages jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig wurde. Das Mietverhältnis begann zum 01.12.2014. Es lief laut § 4 Nr. 2 des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit und endete mit dem Ablauf des Kalendervierteljahres, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten ausgesprochen hatte. Wegen der weiteren Inhalte und Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.

Die Beklagte leistete an den Kläger Zahlungen in Höhe von 1.171,00 EUR am 24.02.2015, in Höhe von 635,00 EUR am 26.02.2015 und in Höhe von 230,86 EUR am 30.03.2015. Sonstige Zahlungen leistete die Beklagte nicht an den Kläger.

Mit Schreiben vom 13. und 19.02.2015 kündigte der Kläger den Mietvertrag. Zum Zeitpunkt dieser Kündigung betrug die Differenz zwischen den vereinbarten und tatsächlich geleisteten Zahlungen insgesamt 2.977,38 EUR. Die Differenz errechnet sich aus den Mieten für Dezember 2014 bis Februar 2015, die die Beklagte nicht gezahlt hatte.

Mit ihrem Zahlungsantrag macht die Klägerin die Differenz für die Monate Januar , Februar und März 2015 geltend.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäume in dem Objekt...,... Berlin, Hinterhaus EG links mit einer Größe von 63,95 qm zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben;

2. die Beklagte zu verurteilen, 6.971,44 EUR nebst Zinsen p.a. in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag in Höhe von 940,52 EUR seit dem 05.02.2015, 992,46 EUR seit dem 05.03.2015, 992,46 EUR seit dem 07.04.2015, 1.011,50 EUR seit dem 06.05.2015, 1.011,50 EUR seit dem 04.06.2015, 1.011,50 EUR seit dem 06.07.2015, 1.011,50 EUR seit dem 05.08.2015 an ihn zu zahlen;

3. die Beklagte zu verurteilen, zukünftig ab September 2015 monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung von 992,46 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Gewerberäume gem. Klageantrag zu 1. an ihn.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie rügt die Unzuständigkeit des Landgerichts Berlin und beantragt die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, da es sich bei dem streitigen Mietverhältnis um ein reines Wohnraummietverhältnis handele. Die Anmietung der streitgegenständlichen Räume sei zum Zwecke der Nutzung als Wohnraum erfolgt. Dies ergebe sich auch aus dem Grundriss des Mietvertrages, der von der Nutzung „Wohnen/Essen“, „Schlafen“ u. s. w. spreche. Die sonstige Verwendung der Bezeichnung als Gewerbemiete sei missverständlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist größtenteils begründet.

Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts folgt aus §§ 23 Nr.1, 71 Abs. 1 GVG, da der Streitwert über 5.000,00 EUR liegt. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2 lit. a GVG ist nicht gegeben, da es sich vorliegend nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Der Mietvertrag vom 24./27.11.2014 begründete zwischen den Parteien vielmehr ein Geschäftsraummietverhältnis. Zu den Geschäftsräumen zählen auch diejenigen Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an dritte Personen bestimmt sind. Selbst wenn der Mietvertrag - entgegen seiner ausdrücklichen Bestimmung zur Nutzung zum „Betrieb eines Büros“, § 2 des Mietvertrages - es der Beklagten gestattet hätte, die Räumlichkeiten dritten Personen - den Mitarbeitern ihres Unternehmens - zur Verfügung zu stellen, kann die Beklagte selbst als juristische Person diese naturgemäß nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Berlin folgt dem ausschließlichen Gerichtsstand bei Miet- und Pachträumen, § 29a Abs. 1 ZPO.

Die Zulässigkeit der Klage auf die ab September 2015 bis zur Herausgabe der Mieträume zu entrichtenden monatlichen Beträge von 992,46 EUR ergibt sich aus § 259 ZPO. Nach § 259 ZPO kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein „Sich-Entziehen“ i. S. des § 259 ZPO stets anzunehmen, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet. Jedenfalls bei schon eingetretener Zahlungsunfähigkeit des Mieters können auch künftig fällig werdende Nutzungsentschädigungen nach dieser Vorschrift eingeklagt werden. Dafür spricht zunächst das Schutzbedürfnis des Gläubigers, dem durch die Vorschrift des § 259 ZPO Rechnung getragen werden soll. Bei Sachverhalten wie dem Vorliegenden wird durch den über einen längeren Zeitraum bestehenden, auf Zahlungsunfähigkeit beruhenden Mietrückstand des Mieters die Vermutung begründet, er werde auch die nach Beendigung des Mietvertrags fällig werdenden Raten der Nutzungsentschädigung nicht bezahlen. Auch der der Vorschrift des § 259 ZPO zugrunde liegende Zweck lässt eine Anwendung geboten erscheinen. Die §§ 257 bis 259 ZPO sind in das Gesetz eingefügt worden, um einem praktischen Bedürfnis nachzukommen; sie sollen die Effektivität des Rechtsschutzes fördern. Die Zulassung der Klage nach § 259 ZPO entspricht zudem dem Bedürfnis nach einer wirtschaftlichen Prozessführung, weil die Ansprüche auf rückständige Miete sowie auf die zukünftige Nutzungsentschädigung aus demselben Sachverhalt hergeleitet werden und in einem besonders engen Zusammenhang stehen. Bei Nichtanwendung des § 259 ZPO wird es in Fällen wie dem Vorliegenden regelmäßig zu Folgeprozessen kommen. Wenn mit der Räumungsklage bzw. der Klage auf Mietrückstände die Klage auf künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung verbunden werden kann, liegt dies auch im Interesse des ehemaligen Mieters, der nicht mit einer Mehrzahl von Prozessen überzogen wird, die in ihrer Summe höhere, auf ihn entfallende Kosten verursachen als ein einmal angestrengtes Verfahren.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 6.895,28 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB. Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über die im Tenor zu I. genannten Räume. Unstreitig hat die Beklagte die vertraglich vereinbarte Miete in Höhe von monatlich 992,46 EUR für den Zeitraum Januar 2015 in Höhe von 178,92 EUR sowie Februar bis August 2015, abzüglich einer Zahlung in Höhe von 230,86 EUR am 30.03.2015 EUR, nicht entrichtet. Die Beklagte schuldet die Mieten in der vertraglich vereinbarten Höhe von 992,46 EUR. Die Miete ist nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Sie erhöhte sich aber auch nicht ab dem Monat Mai 2015 auf einen Betrag in Höhe von 1.011,50 EUR. Es wurde vertraglich vereinbart noch ist ein sonstiger Grund hierfür ersichtlich oder vorgetragen, dass sich die Miete während der Laufzeit des Mietvertrages erhöht. Für die Monate Mai bis August 2015 kann der Kläger daher nur einen Betrag in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete von 992,46 EUR von der Beklagten verlangen. In Höhe des Differenzbetrages von 76,16 EUR ist die Klage nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor zu I. näher bezeichneten Mietsache aus §§ 579 Abs. 1, 546 Abs. 1, 985 BGB. Das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die mit Schreiben vom 13. und 19.02.2015 erklärte Kündigung beendet.

Die Klägerin war zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt. Zum Zeitpunkt der Kündigung befand sich die Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB. Die monatliche Miete betrug 992,46 EUR. Die Differenz zwischen den vereinbarten und den geleisteten Mieten betrug 6.895,28 EUR, mithin den Betrag von mehr als zwei Monatsmieten. Die Miete war nicht gemindert.

Das Mietverhältnis wurde auch nicht nach § 545 BGB verlängert, da die Klägerin bereits in der Kündigung der stillschweigenden Verlängerung widersprochen hat.

Ferner hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung nach §§ 579 Abs. 1, 546a BGB i. V. m. § 259 ZPO. Der Vermieter kann vom Mieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB die zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete, einschließlich des Nebenentgelts verlangen. Hat der Mieter wie hier vertraglich die vom Vermieter geschuldete Umsatzsteuer übernommen, gehört auch dieser Betrag zur vereinbarten Miete.

Schließlich hat der Kläger auch Anspruch auf Zahlung der ausgeurteilten Zinsen aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte. Die Beklagte ist jeweils am vierten Werktag mit der rückständigen Miete in Verzug geraten, da mit den vertraglich vereinbarten Fälligkeitsterminen für die Miete eine kalendermäßige Leistungsbestimmung nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. An dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis ist ein Verbraucher nicht beteiligt. Die Entschädigung nach § 546a BGB wird bzw. wurde ebenfalls am vierten Werktag fällig, so dass auch diesbezüglich eine kalendermäßige Leistungsbestimmung nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. Soweit dem Zinsantrag nicht stattgegeben wurde, folgt sein Schicksal dem des Hauptanspruchs.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit und dem Vollstreckungsschutz resultiert aus §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2, 709 S. 1 und 2 ZPO

Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 01.10.2015 eine Erklärungsfrist auf die Klageerweiterung vom 01.09.2015 beantragte, war dieser Antrag nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.
 
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Klage auf künftige Leistung kann außer den Fällen der §§ 257, 258 erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 23


Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:1.Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Gelde

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 71


(1) Vor die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, gehören alle bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, die nicht den Amtsgerichten zugewiesen sind. (2) Die Landgerichte sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes auss

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe


(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

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Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

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(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. (2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 579 Fälligkeit der Miete


(1) Die Miete für ein Grundstück und für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofer

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Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:

1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt;
2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes:
a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind;
c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich;
d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens;
e)
(weggefallen)
f)
(weggefallen)
g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.

(1) Vor die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, gehören alle bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, die nicht den Amtsgerichten zugewiesen sind.

(2) Die Landgerichte sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig

1.
für die Ansprüche, die auf Grund der Beamtengesetze gegen den Fiskus erhoben werden;
2.
für die Ansprüche gegen Richter und Beamte wegen Überschreitung ihrer amtlichen Befugnisse oder wegen pflichtwidriger Unterlassung von Amtshandlungen;
3.
für Ansprüche, die auf eine falsche, irreführende oder unterlassene öffentliche Kapitalmarktinformation, auf die Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation oder auf die Unterlassung der gebotenen Aufklärung darüber, dass eine öffentliche Kapitalmarktinformation falsch oder irreführend ist, gestützt werden;
4.
für Verfahren nach
a)
(weggefallen)
b)
den §§ 98, 99, 132, 142, 145, 258, 260, 293c und 315 des Aktiengesetzes,
c)
§ 26 des SE-Ausführungsgesetzes,
d)
§ 10 des Umwandlungsgesetzes,
e)
dem Spruchverfahrensgesetz,
f)
den §§ 39a und 39b des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes;
5.
in Streitigkeiten
a)
über das Anordnungsrecht des Bestellers gemäß § 650b des Bürgerlichen Gesetzbuchs,
b)
über die Höhe des Vergütungsanspruchs infolge einer Anordnung des Bestellers (§ 650c des Bürgerlichen Gesetzbuchs);
6.
für Ansprüche aus dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz.

(3) Der Landesgesetzgebung bleibt überlassen, Ansprüche gegen den Staat oder eine Körperschaft des öffentlichen Rechts wegen Verfügungen der Verwaltungsbehörden sowie Ansprüche wegen öffentlicher Abgaben ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten ausschließlich zuzuweisen.

(4) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Entscheidungen in Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e und Nummer 5 einem Landgericht für die Bezirke mehrerer Landgerichte zu übertragen. In Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e darf die Übertragung nur erfolgen, wenn dies der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient. Die Landesregierungen können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.

(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.

Klage auf künftige Leistung kann außer den Fällen der §§ 257, 258 erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Die Miete für ein Grundstück und für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten.

(2) Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs. 1 entsprechend.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

1.
für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2.
für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

(1) Die Miete für ein Grundstück und für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten.

(2) Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs. 1 entsprechend.

Klage auf künftige Leistung kann außer den Fällen der §§ 257, 258 erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Nach Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, können Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht mehr vorgebracht werden. § 139 Abs. 5, §§ 156, 283 bleiben unberührt.