Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 19. Mai 2015 - W 4 K 14.688
Gründe
Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg
W 4 K 14.688
Im Namen des Volkes
Urteil
vom
4. Kammer
Sachgebiets-Nr: 920
Hauptpunkte: Vorkaufsrecht; Flächennutzungsplan; Wohl der Allgemeinheit
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
1. ...,
2. ...,
- Kläger -
zu 1 und 2 bevollmächtigt: ...
gegen
Markt Goldbach,
vertreten durch den 1. Bürgermeister, Sachsenhausen 19, Goldbach,
- Beklagter -
bevollmächtigt: ...
beteiligt:
Regierung von Unterfranken, Vertreter des öffentlichen Interesses, Würzburg,
wegen Ausübung des Vorkaufsrechts
erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 4. Kammer, durch den Vizepräsidenten des Verwaltungsgerichts Strobel, die Richterin am Verwaltungsgericht Dr. Hetzel, den Richter Wutz, die ehrenamtliche Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ... aufgrund mündlicher Verhandlung am 19. Mai 2015 folgendes Urteil:
I.
Die Bescheide des Beklagten vom
II.
Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht die Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit eines vom Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts.
Am
Mit Bescheiden vom
Am 25. Juli 2014 haben die Kläger Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg erhoben mit dem Antrag,
den Bescheid vom
Die angegebenen Gründe zur Ausübung des Vorkaufsrechts, insbesondere das angesprochene Wohl der Allgemeinheit, seien nicht geeignet, eine Begründung zur Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen. Die Klägerseite habe sich vor Abschluss des Kaufvertrags zweimalig bei Sachbearbeitern des Marktes Goldbach über die aktuelle Preissituation für Ackerflächen erkundigt. Zu keinem Zeitpunkt sei darauf hingewiesen worden, dass hier möglicherweise ein Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeübt werde. Da es sich bei dem Erwerber der Grundstücke um einen guten Bekannten der Klägerseite handele, sei ein niedriger Preis angesetzt worden, was tatsächlich die Gemeinde veranlasst habe, von ihrem vermeintlichen gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Der Beklagte beantragte,
die Klage abzuweisen.
Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts stehe in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften der §§ 24 ff. BauGB, insbesondere mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Die in den Bescheiden vom
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Die angefochtenen Bescheide des Beklagten vom
1. Nach der vom Beklagten in den streitgegenständlichen Bescheiden genannten Rechtsgrundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Dass die streitgegenständlichen Grundstücke Fl.Nrn. ...43, ...44 und ...45 der Gemarkung Goldbach im Außenbereich liegen und unbebaut sind, ist zwischen den Beteiligten nicht umstritten. Ebenfalls unstreitig ist, dass die maßgeblichen Grundstücke im Flächennutzungsplan des Marktes Goldbach als „WA“ für „Allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen sind.
2. Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags am
3. Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht allerdings nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Allgemein gültige Maßstäbe dafür, welche Anforderungen an die Allgemeinwohlrechtfertigung zu stellen sind, lassen sich nicht bestimmen. Das folgt schon daraus, dass die nach § 24 Abs. 1 BauGB in Betracht kommenden unterschiedlichen Vorkaufstatbestände zu verschieden sind und deshalb rechtlich unterschiedlich behandelt werden müssen. Entscheidend ist vielmehr der jeweilige Einzelfall (vgl. VGH Kassel, B. v. 20.6.2003 - 3 UE 371/03 - juris). Ob im Einzelfall dem jeweils angegebenen Verwendungszweck entsprochen wird, unterliegt in vollem Umfang der gerichtlichen Nachprüfung (BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - juris Rn. 3).
Da der Flächennutzungsplan lediglich der vorbereitende Bauleitplan ist, dürfen an die Ausübung des Vorkaufsrechts keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Es muss ausreichen, dass die das Vorkaufsrecht ausübende Gemeinde für das betroffene Grundstück eine dem Flächennutzungsplan entsprechende Verwendung anstrebt und dass das Grundstück entsprechend dem Flächennutzungsplan verwendet werden soll. Regelmäßig ist danach die Gemeinwohlrechtfertigung der Ausübung eines Vorkaufsrechts zugunsten eines Flächennutzungsplanes gegeben, wenn eine den jeweiligen Darstellungen entsprechende Verwendungsabsicht vorliegt. Soll das gemeindliche Vorkaufsrecht - wie hier - bereits in einem sehr frühen Planungsstadium ausgeübt werden, wird man demnach nur dann ein Überwiegen der Gemeinwohlbelange annehmen können, wenn für den von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Zweck auch eine hinreichende Realisierungsmöglichkeit besteht (vgl. OVG Koblenz, U. v. 12.4.2011 - 8 A 11405/10 - juris). Das setzt voraus, dass der konkrete Verwendungszweck nicht nur feststeht, sondern auch absehbar ist, dass die entsprechende Planung in absehbarer Zeit realisiert wird. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bekräftigt dies unter Bezugnahme auf die Historie der Vorschrift des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB (vgl. § 3 BauGB-MaßnahmenG vom 17.5.1990) und die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 - juris): „Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur dann, wenn damit Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu verwirklichen“ (BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.16). Soll das Grundstück unmittelbar Wohnzwecken zugeführt werden, setzt das zumindest voraus, dass in absehbarer Zeit ein entsprechender Bebauungsplan aufgestellt werden soll (so auch VGH Mannheim, U. v. 25.6.2009 - 5 S 574/08 - juris).
Vorliegend allerdings gibt es keine hinreichend konkreten Planungen des Beklagten, denen zufolge die streitgegenständliche Fläche im Rahmen einer Bauleitplanung mit Baurecht versehen werden soll. Ausweislich der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats des Marktes Goldbach vom 13. Juni 2014 (Bl. 16 f. der Behördenakte) sowie der Begründung der streitgegenständlichen Bescheide vom 27. Juni 2014 war zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts eine „konkrete bauplanungsrechtliche Entwicklung im Bereich List in den nächsten Jahren nicht zu erwarten“. Soweit der Beklagte auf den Siedlungsdruck im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg und die gemeindliche Planungshoheit verweist, welche es dem Beklagten ermöglichen müsse, Bauerwartungsland zu erhalten, reicht dies nicht aus, um den Willen des Beklagten zu dokumentieren, in einem vertretbaren und überschaubaren Zeitraum Wohnbauland zu schaffen. Es ist zu fordern, dass eine im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.17). Indikator für das Erfordernis, neuen Wohnraum zu schaffen, kann dabei auch die Bevölkerungsentwicklung sein. Aber selbst unter diesem Gesichtspunkt kann hier zugunsten des Beklagten kein positives Indiz für einen konkreten Planungswillen gesehen werden, da ein signifikant gestiegener Zuzug von Einwohnern im Gemeindegebiet nicht zu verzeichnen ist (vgl. Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal Goldbach 2013, S. 7).
Es gibt folglich keine Hinweise darauf, dass ein aktuelles Bedürfnis an der Schaffung weiterer Flächen für Wohnbebauung besteht und der Beklagte eine Konkretisierung seiner Planungen in einem Bebauungsplan alsbald beabsichtigt. Der Beklagte hat insoweit auch nichts Substantiiertes vorgetragen. Die allgemeine Absicht, Flächen für noch nicht konkret absehbare künftige Entwicklungen besitzen zu wollen, reicht jedenfalls nicht. Bloße in eine nicht näher eingrenzbare Zukunft gerichtete Absichtserklärungen sind bereits schwerlich mit der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung (Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 103 BV) vereinbar (so ausdrücklich BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.17).
Der Verweis auf eine verbesserte und rechtlich gesicherte Unterhaltung des öffentlich gewidmeten „Feldwegs in die List“, der im Bereich der streitgegenständlichen Grundstücke verläuft, führt allein nicht zu der Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit. Es handelt sich hierbei nicht um ein von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB umfasstes städtebauliches Ziel. Der Sachverhalt der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München (U. v. 31.7.2013 - M 9 K 13.2362 - juris), auf die der Bevollmächtigte des Beklagten verwiesen hat, ist nicht mit der vorliegenden Konstellation vergleichbar. Dort wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Festsetzung der streitgegenständlichen Grundstücke als „öffentliche Straßenverkehrsfläche und Wege“ in einem Bebauungsplan getragen. Eben hieran fehlt es im von der Kammer vorliegend zu entscheidenden Fall.
Da somit die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorliegen, waren die entsprechenden Bescheide aufzuheben.
4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg,
Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder
Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg,
schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München,
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach,
einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Der Antragsschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt (vgl. Ziffer 9.6.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 Euro übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg,
Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder
Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg,
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Der Beschwerdeschrift sollen 4 Abschriften beigefügt werden.
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(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Unter Abänderung des aufgrund mündlicher Verhandlung vom 3. August 2010 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße werden die Klagen abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
- 1
Der Kläger zu 1) wendet sich als Käufer, die Klägerin zu 2) als Verkäuferin des mit notariellem Kaufvertrag vom 26. September 2008 verkauften – 650 m² großen – Grundstücks in I., H.straße …, Flurstück-Nr. …, gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem Teilstück dieses Grundstücks durch die Beklagte.
- 2
Das etwa 14 m breite und ca. 52 m tiefe Grundstück grenzt im Osten an einen von der Hauptstraße (K 45) abzweigenden ca. 3,60 m breiten Weg. Dieser sogenannte Bierkellerweg ist als Wirtschaftsweg ausgebaut und wurde zusammen mit einem davon nach Westen abzweigenden Weg im Jahr 1992 zur Straße „I.“ gewidmet. Diese Straße dient der Erschließung von drei im rückwärtigen Bereich der H.straße auf den Parzellen-Nrn. …, … und … zugelassenen Wohnhäusern.
- 3
Im Anschluss an die Bauvoranfrage der Klägerin zu 2) vom 10. März 2003 zur baurechtlichen Zulässigkeit eines beiderseits grenzständigen Wohnhauses im rückwärtigen Teil der Parzelle-Nr. … erging am 20. Juni 2003 ein positiver Bauvorbescheid der Kreisverwaltung mit näheren Maßgaben. Durch Bescheid vom 26. April 2007 wurde dieser Bescheid bis zum 27. Juni 2011 verlängert.
- 4
Am 16. Oktober 2003 fasste die Beklagte den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans „I.“. Mit diesem Plan wird das Ziel verfolgt, die derzeit unzureichende Erschließung der drei oben genannten Wohngebäude durch schlecht ausgebaute Wege zu verbessern. Um die Wirtschaftlichkeit dieser Erschließungsmaßnahme zu gewährleisten, hat man neben dem Bauplatz der Klägerin zu 2) noch zwei weitere Bauplätze für Einfamilienhäuser ausgewiesen, so dass eine beidseitige Bebauung entstehen kann. Im Anschluss an die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde die Planung dahingehend geändert, dass im Nordwesten des Plangebiets Festsetzungen zur Rückhaltung, Versickerung und Verdunstung des in das Baugebiet aus dem nördlich gelegenen Weinbergsgelände zuströmenden Wassers erfolgten. Ferner wurde die öffentliche Verkehrsfläche im Bereich des früheren Bierkellerwegs zu Lasten des Flurstücks Nr. … um 1 m auf insgesamt 5 m verbreitert. Dieser Planentwurf lag nebst Begründung und landespflegerischem Planungsbeitrag vom 11. September bis 10. Oktober 2006 öffentlich aus. Die von der Planung betroffenen Grundstückseigentümer sprachen sich gegen den Bebauungsplan aus: Den Eigentümern der drei rückwärtigen Wohnhäuser sei seinerzeit aufgegeben worden, privat für eine Erschließung zu sorgen. Die Ortsgemeinde habe es geduldet, dass ein zu umfangreicher Verkehr über den Weg abgewickelt werde. Dies habe im Jahr 2000 die auf dem Grundstück H.straße … vorhandene alte Sandsteinmauer entlang des früheren Bierkellerwegs beschädigt. Auch der Landesbetrieb Straßen und Verkehr sprach sich gegen die Planung aus: Die Verbreiterung der Zufahrtsstraße ändere nichts an den zu befürchtenden Verkehrsproblemen im Einmündungsbereich des früheren Bierkellerwegs auf die H.straße. Wegen der vorhandenen Bebauung seien die erforderlichen Sichtdreiecke nicht gegeben. Sollte der Bebauungsplan dennoch beschlossen werden, seien die Kosten für erforderliche Sicherungsmaßnahmen von der Gemeinde zu tragen. In seiner Sitzung am 2. April 2008 verständigte sich der Bauausschuss der Beklagten darauf, dass der Planentwurf im Hinblick auf die Änderung des Baugesetzbuchs einer Umweltprüfung unterzogen und im Anschluss daran zusammen mit einem Umweltbericht erneut öffentlich ausgelegt werde.
- 5
Nach Mitteilung über den abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag am 13. Oktober 2008 übte die Beklagte gegenüber den Klägern mit gleichlautenden Bescheiden vom 26. November 2008 das Vorkaufsrecht hinsichtlich der als Verkehrsfläche ausgewiesenen Teilfläche des Flurstücks Nr. … mit einer Größe von ca. 53 m² aus. Der Entschädigungswert wurde auf der Grundlage der Stellungnahme des Gutachterausschusses auf 5.585,00 € festgesetzt. In der Begründung wurde ausgeführt, dass durch die Verbreiterung der Zufahrt sowohl die Zu- wie auch die Ausfahrt vom Baugebiet verbessert werde. Insbesondere könnten Rettungs-, Versorgungs- und Entsorgungsfahrzeuge die öffentliche Verkehrsfläche sicher nutzen. Insofern rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verwirklichung des Bebauungsplans.
- 6
Mit ihren Widersprüchen machten die Kläger im Wesentlichen geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, da keine Aussicht bestehe, dass der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan jemals Rechtskraft erlangen könne. Wegen der Ausweisung eines weiteren großflächigen Baugebiets fehle es schon am Planerfordernis. Außerdem werde die vorgesehene Erschließung zu einer nicht vertretbaren finanziellen Belastung der Anlieger führen. Kostenaufwendig sei vor allem der Schutz der alten Sandsteinmauer sowie eines unter dem Bierkellerweg gelegenen ehemaligen Bierkellers des Anwesens H.straße Nr. … . Ferner sei auf die Bedenken der Straßenverwaltung hinzuweisen. Schließlich stehe der positive Bauvorbescheid für ein grenzständiges Wohnhaus entlang des Bierkellerwegs der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen.
- 7
Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Februar 2010 wies der Kreisrechtsausschuss die Widersprüche zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht rechtmäßig, insbesondere durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit des geplanten Bebauungsplans bestünden nicht. Die Planung sei durch städtebauliche Gründe, insbesondere der Herbeiführung einer gesicherten Erschließung gerechtfertigt. Die Höhe der Erschließungskosten stelle keinen absoluten Hinderungsgrund dar. Die von der Straßenverwaltung aufgezeigten Probleme könnten bewältigt werden. Der Bauvorbescheid entfalte noch nicht die Wirkung einer Baugenehmigung. Schließlich sei der Zugriff lediglich auf eine Teilfläche des Grundstücks gerechtfertigt.
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Zur Begründung der hiergegen erhobenen Klagen haben die Kläger ihr bisheriges Vorbringen vertieft und insbesondere auf die Bindungswirkung des Bauvorbescheids hingewiesen, die sich auch gegenüber einer nachträglichen Rechtsänderung durch einen Bebauungsplan durchsetze. Wegen dieser Bindungswirkung sei eine Sicherung der Bauleitplanung durch Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen.
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Das Verwaltungsgericht hat den Klagen durch das aufgrund mündlicher Verhandlung vom 3. August 2010 ergangene Urteil stattgegeben und die Bescheide vom 26. November 2008 nebst Widerspruchsbescheid vom 16. Februar 2010 aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten Ende November 2008 nicht vorgelegen. Zwar dürfe das Vorkaufsrecht auch schon während des Planaufstellungsverfahrens ausgeübt werden, allerdings erst nach Beginn der öffentlichen Auslegung. Diese Voraussetzung habe im November 2008 deshalb nicht mehr vorgelegen, weil die Beklagte zwischenzeitlich die Notwendigkeit einer erneuten öffentlichen Auslegung nach vorheriger Erstellung eines Umweltberichts erkannt habe. Unter diesen Umständen sei die im Jahr 2006 vorgenommene Auslegung nicht mehr maßgebend. Im Übrigen stehe aber auch der bestandskräftige Bauvorbescheid der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Er hindere nämlich für die Dauer seiner Geltung die Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Verbreiterung des Bierkellerwegs. Zwar sei die Gemeinde durch den Bauvorbescheid nicht gehindert, die Parzelle Nr. … zu überplanen und dort eine Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche vorzusehen. Indessen lasse sich eine solche Festsetzung aufgrund des Bauvorbescheids auf absehbare Zeit nicht verwirklichen. In einem solchen Fall sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
- 10
Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung trägt die Beklagte im Wesentlichen vor: Das Vorkaufsrecht sei zu Recht ausgeübt worden. Die in § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB verlangte öffentliche Auslegung habe stattgefunden. Diese Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts entfalle nicht dadurch, dass eine erneute öffentliche Auslegung erfolge, was nicht selten lediglich aus Gründen besserer Akzeptanz geschehe. Entscheidend sei bei einer Planänderung allein, ob die in Anspruch genommene Fläche weiterhin für einen öffentlichen Nutzungszweck überplant sei. Dass der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren noch geändert werden müsse, sei ebenso unerheblich wie der Umstand, dass den Anforderungen an die öffentliche Auslegung nicht in jeder Hinsicht genügt worden sei. Die erfolgte Auslegung des Bebauungsplanentwurfs mit Text und Begründung einschließlich landespflegerischem Planungsbeitrag sei insofern ausreichend. Der Rechtsverkehr verlange hinsichtlich des Zeitpunkts der Ausübung des Vorkaufsrechts eine klare und eindeutige Regelung. Darüber hinaus verlange das Gesetz weder formelle noch materielle Planreife des Bebauungsplanentwurfs. Schließlich stehe die Bindungswirkung des Bauvorbescheids der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, weil diese lediglich zu einer Änderung der zivilrechtlichen Rahmenbedingungen führe.
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Die Beklagte beantragt,
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unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 3. August 2010 die Klagen abzuweisen.
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Die Kläger beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise, die Revision zuzulassen.
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Sie führen zur Begründung aus: Die 2006 erfolgte öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs sei aufgrund der Notwendigkeit einer erneuten Auslegung obsolet. Ferner weise der Planentwurf die zur Bejahung der Gemeinwohlrechtfertigung notwendige Planreife nicht auf. Schon wegen der langen Verfahrensdauer sei zweifelhaft, ob der Bebauungsplan jemals beschlossen werde. Derzeit stehe einem solchen Beschluss schon die fehlende Anpassung an den Flächennutzungsplan entgegen. Im Übrigen erweise sich der Bauvorbescheid als Hinderungsgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Denn durch die Zulassung des Vorkaufsrechts würde sich der Bebauungsplan gegenüber dem Regelungsgehalt des Bauvorbescheids durchsetzen, was mit dessen Bindungswirkung auch gegenüber späteren Rechtsänderungen nicht vereinbar sei.
- 16
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie auf die beigezogenen Behörden- und Planaufstellungsakten, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hätte die Klagen abweisen müssen.
- 18
Zwar hat das Verwaltungsgericht die Zulässigkeit der Klagen zu Recht bejaht. Insbesondere sind sowohl die Klägerin zu 2) als Grundstücksverkäuferin und damit Adressatin des Vorkaufsrechtsbescheids (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) als auch der Kläger zu 1) als Grundstückskäufer zur Anfechtung des Vorkaufsrechtsbescheids befugt. Für den Käufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Eingriff in den durch den notariellen Kaufvertrag begründeten Eigentumsverschaffungsanspruch bewirkt, was seine Klagebefugnis begründet (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 2000 – 4 B 10.00 –, NVwZ 2000, 1044 und juris, Rn. 5). Die Anfechtbarkeit durch den Käufer wird auch in § 28 Abs. 2 Satz 6 Halbsatz 2 BauGB vorausgesetzt.
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Die Klagen sind jedoch nicht begründet. Die Vorkaufsrechtsbescheide vom 26. November 2008 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. Februar 2010 sind rechtmäßig und die Kläger daher nicht in ihren Rechten verletzt.
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I. In formell-rechtlicher Hinsicht bestehen keine Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide. Das Vorkaufsrecht wurde entsprechend § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt. Die für Verpflichtungserklärungen der Gemeinde gemäß § 49 Abs. 1 i.V.m. § 68 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GemO erforderliche Form der handschriftlichen Unterzeichnung durch den Bürgermeister wurde gewahrt. Den Bescheiden vom 26. November 2008 ging ein entsprechender Beschluss des Gemeinderats voraus. Schließlich wird in den Bescheiden entsprechend § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB der Verwendungszweck des in Anspruch genommenen Grundstücksteils angegeben (Herstellung einer öffentlichen Verkehrsfläche).
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II. Die Vorkaufsrechtsbescheide genügen auch den Anforderungen an die materielle Rechtmäßigkeit gemäß § 24 BauGB.
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1. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Der notarielle Grundstückskaufvertrag liegt hier vor. Ferner macht die Beklagte ihr Vorkaufsrecht für eine Fläche geltend, für die im Bebauungsplan „I.“ eine Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche erfolgt ist. Dass die öffentliche Zwecksetzung nur für eine Teilfläche des verkauften Grundstücks gilt, hindert nicht das Entstehen des Vorkaufsrechts (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 1990 – III ZR 229/89 –, NJW 1991, 293 und juris, Rn. 15). Ob ein Grundstücksverkäufer die Übernahme des gesamten Grundstücks verlangen kann, wenn für ihn das Restgrundstück beim Zugriff lediglich auf eine Teilfläche nicht mehr sinnvoll nutzbar ist (vgl. hierzu Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 24 Rn. 9 m.w.N.), braucht hier nicht weiter erörtert zu werden, da dies von der Klägerin zu 2) nicht geltend gemacht worden und ein Wegfall der Privatnützigkeit des Restgrundstücks angesichts der Abtrennung lediglich eines Grundstücksstreifens von 1 m Breite auch nicht ersichtlich ist.
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2. Das Vorkaufsrecht ist auch fehlerfrei ausgeübt worden.
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a) § 24 Abs.1 Satz 2 BauGB erlaubt die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Fall von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bereits in der Aufstellungsphase des Bebauungsplanes. Die hierfür genannten Voraussetzungen eines Aufstellungsbeschlusses und des Beginns der öffentlichen Auslegung lagen bei Erlass der Vorkaufsrechtsbescheide am 26. November 2008 vor.
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Der Aufstellungsbeschluss war am 16. Oktober 2003 gefasst geworden. Der Planentwurf hatte nebst Begründung und landespflegerischem Planungsbeitrag in der Zeit vom 11. September bis 10. Oktober 2006 öffentlich ausgelegen.
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Dass die Beklagte danach den Entschluss gefasst hatte, eine erneute öffentliche Auslegung durchzuführen, lässt das Vorliegen dieser formalen Voraussetzung für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht wieder entfallen. Gründe der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit verlangen, den zeitlichen Beginn für die Ausübungsbefugnis eindeutig festzulegen. Dies spricht dafür, auf die im Planaufstellungsverfahren erstmalig durchgeführte öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB abzustellen. Die Änderung oder Ergänzung eines Planentwurfs nach öffentlicher Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ist nicht ungewöhnlich und entspricht dem Zweck der Beteiligungsvorschriften. § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB verlangt in diesem Fall eine erneute Auslegung des geänderten Entwurfs. Vor diesem Hintergrund hätte es in § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB einer klarstellenden Regelung bedurft, wenn eine erstmalige öffentliche Anhörung ihre Bedeutung für die Ausübung des Vorkaufsrechts verlieren sollte, sobald die Gemeinde sich zu einer Wiederholung der Anhörung entschließt. Eine solche Klarstellung fehlt im Gesetz. Im Übrigen wird mit dem „Beginn der (erstmaligen) öffentlichen Auslegung“ nur eine von mehreren – auch inhaltlichen – Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts genannt mit der Folge, dass die für eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung maßgebenden Gründe nicht unberücksichtigt bleiben. Betrifft etwa die Planänderung gerade die den Zugriff auf das Grundstück rechtfertigende Festsetzung für einen öffentlichen Nutzungszweck liegt kein „Fall der Nummer 1“ im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB vor, so dass sich die Ausübung des Vorkaufsrechts schon aus diesem Grunde verbietet. Sie wäre dann auch nicht zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
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Dieses Verständnis des Merkmals „Beginn der öffentlichen Auslegung“ entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, soweit er den Gesetzgebungsmaterialien zu entnehmen ist. Das in der früheren Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BBauG 1976 vorgesehene gemeindliche Vorkaufsrecht bereits unmittelbar nach Erlass des Aufstellungsbeschlusses war zunächst im BauGB 1987 abgeschafft worden und auch im Entwurf zum BauROG 1998 ursprünglich nicht vorgesehen (vgl. zur Gesetzgebungsgeschichte: Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 24 Rn. 7; Roos, in: Brügelmann, BauGB, vor § 24, Rn. 4 ff.). Die jetzige Fassung des § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB fand dann auf Anregung des Bundesrats Eingang in das Gesetz, und zwar mit der Begründung, dass den Gemeinden „bereits in einer planungsrechtlich früheren Phase unter erleichterten Bedingungen“ der Zugriff auf Flächen zu ermöglichen sei, die sie später aller Voraussicht nach ohnehin erwerben müssten (vgl. BT-Drucks. 13/6392, S. 108).
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Dass mit der im September/Oktober 2006 durchgeführten Öffentlichkeitsbeteiligung die öffentliche Auslegung begonnen hat im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass diese Auslegung den strengen Anforderungen des BauGB 2004 deshalb nicht genügte, weil den ausgelegten Unterlagen ein Umweltbericht nach Maßgabe des § 2a Satz 2 BauGB nicht beigefügt war. Denn auch insofern ist daran festzuhalten, für den zeitlichen Beginn der Ausübungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit auf eindeutig erkennbare Umstände, also auf den tatsächlichen Beginn der Öffentlichkeitsbeteiligung abzustellen. Lediglich dann, wenn die erste öffentliche Auslegung an solch schweren Mängeln leidet, dass ihr Zweck, eine substantielle Anhörung zu ermöglichen, verfehlt würde, wird man nicht mehr von einem Beginn der öffentlichen Auslegung sprechen können. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Eine substantielle Anhörung setzt eine entsprechende Information über den geplanten Inhalt des Bebauungsplans, seine städtebauliche Rechtfertigung sowie seine Auswirkungen auch auf Natur und Umwelt voraus. Diesen Anforderungen ist hier mit dem ausgelegten Planentwurf und seiner Begründung sowie dem vorgelegten landespflegerischen Planungsbeitrag hinreichend Rechnung getragen.
- 29
b) Eine materielle Planreife im Sinne der sicheren Prognose, der vorliegende Planentwurf werde gültiges Ortsrecht (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. März 2001 - 7 B 355/01 -, ZfBR 2001, 424; VGH BW, Beschluss vom 19. Mai 2008 - 3 S 2509/07 -, ZfBR 2009, 71, jeweils zu § 33 BauGB), wird in § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausdrücklich nicht verlangt. Sie kann auch nicht als ungeschriebene Voraussetzung für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts angenommen werden (so ausdrücklich: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 6. Aufl. 2001, Rn. 2944; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 6. Aufl. 2010, § 24 Rn. 8; a.A., allerdings im Zusammenhang mit dem Kriterium der Allgemeinwohlrechtfertigung in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB: Roos, a.a.O., § 24 Rn. 47a; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 24 Rn. 67a).
- 30
Schon die formelle Planreife wird nicht verlangt. Denn § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB stellt auf den Beginn der öffentlichen Auslegung ab, wohingegen formelle Planreife erst nach Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung angenommen wird (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Ohne formelle Planreife fehlt jedoch eine ausreichende Grundlage für die geforderte sichere Prognose.
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Darüber hinaus kann der Regelung in § 24 BauGB auch nicht ein allgemeiner Grundsatz entnommen werden, wonach das Planentwurfs-Vorkaufsrecht nur bei materieller Planreife ausgeübt werden darf (so allerdings: Roos, a.a.O.). Im Gegenteil spricht nach Auffassung des Senats gerade der systematische Zusammenhang von § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB gegen eine solche Auslegung. Der Gesetzgeber hat das gemeindliche Vorkaufsrecht an unterschiedliche Tatbestände, insbesondere an gänzlich unterschiedliche Konkretisierungsgrade der Bauleitplanung geknüpft. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB verlangt einen gültigen Bebauungsplan, § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB eine Bebauungsmöglichkeit nach § 33 BauGB, also das Vorliegen formeller und materieller Planreife. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB genügt das Vorliegen eines gültigen Flächennutzungsplans, wobei § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB eine weitere Vorverlagerung des Ausübungszeitpunkts in das Verfahren zur Aufstellung des Flächennutzungsplans erlaubt, dann aber nur, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan die verlangte Wohnnutzung darstellt. Schließlich lässt § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ein Vorkaufsrecht auch in einem Umlegungsgebiet entstehen, was einen Umlegungsbeschluss nach § 47 BauGB voraussetzt, der aber wiederum bereits während des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens, also im Anschluss an den Aufstellungsbeschluss, gefasst werden kann (§ 47 Abs. 2 Satz 1 BauGB; Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 24 Rn. 11 [Planreife des Bebauungsplanentwurfs nicht erforderlich]). Angesichts dieser sehr unterschiedlichen Regelungen zur Entstehung und Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts wäre es mit den Grundsätzen systematischer Auslegung nicht vereinbar, in § 24 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch ungeachtet des Fehlens einer ausdrücklichen Regelung als ungeschriebene Voraussetzung die materielle Planreife des Bebauungsplanentwurfs zu verlangen.
- 32
c) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bescheide vom 26. November 2008 ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
- 33
Im Unterschied zur Enteignung, bei der der Zugriff auf ein Grundstück nur erlaubt ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert (§ 87 Abs. 1 BauGB), genügt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits die Rechtfertigung durch Gründe des Allgemeinwohls. Die abweichenden Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen. Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Abgabe freiwillig bereit; allerdings muss er sich gegebenenfalls als Kaufpreis auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen (vgl. § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Für den Käufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Vorkaufsrechtsausübung darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 2000 – 4 B 10.00 –, NVwZ 2000, 1044 und juris, Rn. 5).
- 34
Die Bejahung der Allgemeinwohlrechtfertigung verlangt eine Interessenabwägung, bei der das gesetzlich anerkannte Erwerbsmotiv der Gemeinde ein solches Gewicht haben muss, dass dahinter das entgegenstehende Interesse der Vertragsparteien an freier Disposition zurückzutreten hat (vgl. OVG RP, Urteil vom 18. Mai 1989 – 1 A 30/87 –, S. 12 d.U.; dazu: BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 – 4 B 245.89 –, NJW 1990, 2703 und juris, Rn. 3 und 9 [„überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit“]; Stock, a.a.O., § 24 Rn. 63 f.). Soll das gemeindliche Vorkaufsrecht bereits in einem sehr frühen Planungsstadium ausgeübt werden, wird man in der Interessenabwägung nur dann ein Überwiegen der Allgemeinwohlbelange annehmen können, wenn für den von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Zweck eine hinreichende Realisierungschance besteht. Wenn auch im Frühstadium des Planaufstellungsverfahrens („nach Beginn der öffentlichen Auslegung“) noch nicht die sichere Erwartung verlangt werden kann, dass der Bebauungsplanentwurf gültiges Ortsrecht wird (materielle Planreife), so darf umgekehrt die Realisierung des öffentlichen Nutzungszwecks auch nicht gänzlich ausgeschlossen sein.
- 35
Gemessen daran ist die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall zur Sicherung der beabsichtigten Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche auf dem 1 m breiten östlichen Randstreifen der ehemaligen Parzelle-Nr. … durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
- 36
(1) Entgegen der Auffassung der Kläger kann dem Bebauungsplan „I.“ nach Auffassung des Senats die Verwirklichungschance nicht gänzlich abgesprochen werden.
- 37
Die Planung verfolgt das legitime städtebauliche Ziel, die unbefriedigende Erschließungssituation für die im rückwärtigen Bereich der H.straße entstandene Wohnbebauung auf den Parzellen-Nrn. …, … und … zu verbessern. § 123 Abs. 2 BauGB verpflichtet die Gemeinden, die Erschließungsanlagen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs herzustellen. Dass der Ausbauzustand der verkehrlichen Anbindung der rückwärtigen Wohnhäuser unzureichend ist, ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Der Verbesserung der Erschließung dient insbesondere die Verbreiterung des östlich des Grundstücks der Klägerin zu 2) verlaufenden Wegs. Die von der Straßenverwaltung im Planaufstellungsverfahren geäußerten Bedenken wegen der unzureichenden Sichtverhältnisse im Einmündungsbereich des ehemaligen Bierkellerwegs in die Hauptstraße erscheinen nicht unüberwindbar. Die aufgezeigten Probleme bestehen bereits heute. Sie würden sich auch unabhängig von dem Bebauungsplan durch die im Bauvorbescheid vom 20. Juni 2003/26. April 2007 zugelassene Bebauung noch verstärken. Ein zusätzlicher Anliegerverkehr allein durch den Bebauungsplan würde lediglich durch die Bebauung der beiden Baugrundstücke im Nordwesten des Plangebiets bewirkt. Dieser allerdings nur geringfügigen planbedingten Erhöhung des Verkehrsaufkommens steht die auf der Grundlage des Bebauungsplans ermöglichte Verbesserung der Verkehrsverhältnisse gegenüber. So erlaubt die Verbreiterung des ehemaligen Bierkellerwegs auf 5 m einen Begegnungsverkehr. Eine Verbesserung der Sichtverhältnisse im Einmündungsbereich wird durch die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Anbringung eines Verkehrsspiegels sowie die Verbreiterung des Bürgersteigs an der Nordseite der H.straße zu erwarten sein. Dafür, dass ein den Verkehrsanforderungen gerecht werdender und auch die vorhandene Bebauung schonender Ausbau des ehemaligen Bierkellerwegs technisch unmöglich ist, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten. Die Sorge der Kläger vor einem unverhältnismäßig hohen Erschließungsaufwand lässt sich dahin deuten, dass auch sie die technische Machbarkeit letztlich nicht bezweifeln.
- 38
Soweit die Kläger die fehlende Realisierungschance des Planentwurfs mit der Unverhältnismäßigkeit der Erschließungsaufwendungen begründen, fehlt es auch insofern an hinreichenden Anhaltspunkten für ein unüberwindliches Planungshindernis. Allerdings ist die planende Gemeinde im Rahmen der Abwägung gehalten, auch die mit der Planung einhergehenden finanziellen Folgen für die betroffenen Grundstückseigentümer abzuwägen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. September 2002 – 4 BN 39.02 –, BRS 66 Nr. 3 und juris, Rn. 8). Liegen städtebauliche Gründe für die Aufstellung eines Bebauungsplans vor, so wird die Besorgnis einer künftigen Belastung mit Erschließungsbeiträgen im Allgemeinen allerdings nicht so gewichtig sein, dass es dem öffentlichen Interesse an der Aufstellung des Bebauungsplans entgegensteht (vgl. BVerwG, ebenda; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 1 Rn. 197).
- 39
Auch unter dem Aspekt des Entwicklungsgebots (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ergibt sich kein endgültiges Planungshindernis. Zwar stellt der Flächennutzungsplan das Plangebiet derzeit als gemischte Baufläche (M) dar, wohingegen im Entwurf des Bebauungsplans ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt ist. Insofern besteht allerdings im Laufe des Planaufstellungsverfahrens noch die Möglichkeit, die beiden Bauleitpläne einander anzupassen.
- 40
Sind somit keine von vornherein unüberwindlichen Planungshindernisse erkennbar, so überwiegt bei der Abwägung nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Interesse der Antragsgegnerin, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sich die Möglichkeit zu erhalten, die beabsichtigte planerische Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche zu verwirklichen. Da sich der Zugriff auf das Grundstück der Klägerin zu 2) lediglich auf einen Streifen von 1 m Breite beschränkt und eine bauliche Nutzung des Restgrundstücks ohne Weiteres erhalten bleibt, muss das private Interesse der Kläger am Vollzug ihres Grundstückskaufvertrags zurückstehen.
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(2) Schließlich ist die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auch nicht durch den positiven Bauvorbescheid zugunsten der Klägerin zu 2) gesperrt.
- 42
Zunächst teilt der Senat die Auffassung der Kläger und des Verwaltungsgerichts, dass es sich bei dem Bescheid vom 20. Juni 2003 um einen positiven Bauvorbescheid handelt, dessen Wirkung durch Bescheid vom 26. April 2007 bis zum 26. Juli 2011 verlängert worden ist. Zwar entspricht der Wortlaut der Verfügung nicht dem Inhalt eines Bauvorbescheids, bei dem es sich um die teilweise Vorwegnahme des feststellenden Teils einer Baugenehmigung handelt (vgl. OVG RP, Urteil vom 4. Juli 2007 – 8 A 10260/07.OVG –, juris, Rn. 20). Die von der Baugenehmigungsbehörde verwendete Formulierung, für das Bauvorhaben werde die Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung „in Aussicht gestellt“, ist jedoch lediglich sprachlich ungenau. Nach dem objektiven Erklärungsinhalt handelt es sich dabei nicht bloß um eine Zusage, die unter dem Vorbehalt der unveränderten Rechtslage stünde (vgl. § 38 Abs. 3 VwVfG). Weil der Antrag der Klägerin zu 2) ausdrücklich eine Bauvoranfrage beinhaltete, hätte die Baugenehmigungsbehörde den Antrag teilweise ablehnen müssen, wenn sie bloß eine Zusage hätte erteilen wollen. Dies war indes ersichtlich nicht gewollt, wofür letztlich auch die Überschrift der Verfügung als „Bauvorbescheid“ spricht.
- 43
Die Feststellungwirkung des Bescheids vom 20. Juni 2003 erstreckt sich vor dem Hintergrund der Regelung in § 72 Satz 1 Halbsatz 2 LBauO i.V.m. § 66 Abs. 3 LBauO zunächst auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens. Darüber hinaus kann auch eine Abweichungsentscheidung nach § 69 LBauO Gegenstand eines Bauvorbescheids sein. Insofern unterstellt der Senat mit dem Verwaltungsgericht, dass die Behörde stillschweigend eine Abweichung von dem Gebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 LBauO erteilt hat, wonach die Abstandsfläche auf dem Baugrundstück liegen muss.
- 44
Ein positiver Bauvorbescheid entfaltet im Rahmen seiner Feststellungen Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren. Die Baugenehmigung darf aus den im Bauvorbescheid festgestellten Gründen zur baurechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens nicht versagt werden. Diese Bindungswirkung setzt sich auch gegenüber nachträglichen Rechtsänderungen durch. Dies wird in § 14 Abs. 3 BauGB für den Fall der Veränderungssperre bestätigt, ergibt sich aber letztlich aus der dem Bauvorbescheid bzw. einer Baugenehmigung nach Landesrecht zukommenden Bindungswirkung (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 – 4 C 39.82 –, BVerwGE 69, 1 und juris, Rn. 14).
- 45
Dies würde im vorliegenden Fall bedeuten, dass die Baugenehmigung für das Vorhaben der Klägerin zu 2) auch bei Inkrafttreten des Bebauungsplans nicht aus den im Bauvorbescheid vom 20. Juni 2003 positiv festgestellten Gründen zur baurechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens versagt werden dürfte.
- 46
Der Senat teilt allerdings nicht die Auffassung der Kläger und des Verwaltungsgerichts, dass diese dem Bauvorbescheid zukommende Bindungswirkung durch die Zulassung des Vorkaufsrechts unterlaufen würde, was zu einer entsprechenden Begrenzung der Vorkaufsrechtsbefugnis führen müsse. Die Durchsetzungskraft des Bauvorbescheids gegenüber späteren Rechtsänderungen und das Zugriffsrecht der Gemeinde zur Verwirklichung bauplanerischer Festsetzungen bestehen vielmehr unabhängig voneinander; sie überlagern sich, ohne sich auszuschließen. Der Bauvorbescheid betrifft die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens und damit letztlich das Interesse an dessen Verwirklichung und Fortbestand. Das Vorkaufsrecht ermöglicht die Änderung der zivilrechtlichen Eigentumslage. Ohne Ausübung des Vorkaufsrechts würde sich der Bauvorbescheid zugunsten der Klägerin zu 2) auch gegenüber einem bereits in Kraft getretenen Bebauungsplan „I.“ und einer darin festgesetzten Verkehrsfläche auf dem Baugrundstück ohne weiteres durchsetzen. Umgekehrt würde indes auch eine bereits verwirklichte Bebauung auf dem betroffenen Grundstück den Zugriff der Gemeinde zwecks Herstellung plankonformer Zustände nicht grundsätzlich ausschließen, wobei der Zugriff durch Enteignung oder - als milderes Mittel - durch Ausübung des Vorkaufsrechts geschehen könnte. Diese Zugriffsmöglichkeit auch auf einen vorhandenen und aufgrund Baugenehmigung gesicherten Baubestand ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 5. Juli 1990 – III ZR 229/89 –, NJW 1991, 293; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990, a.a.O., juris Rn. 4). Die Ausübung des Vorkaufsrechts dient hier dazu, nach Erwerb des Grundstücks die der Planung widersprechende Bebauung abzureißen und das Grundstück einer plankonformen Nutzung zuzuführen. Dabei ist es unerheblich, ob der Bebauungsplan bereits erlassen wurde oder sich erst im Planaufstellungsverfahren befindet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990, a.a.O. in Verbindung mit dem vorangehenden Urteil des OVG RP vom 18. Mai 1989 – 1 A 30/87 –, S. 12 d.U. [Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1976 zwecks Abriss des vorhandenen Gebäudes und Herbeiführung einer dem Planentwurf konformen Nutzung]).
- 47
Verbietet schon ein vorhandener Baubestand nicht grundsätzlich die Ausübung des Vorkaufsrechts, so können aus dem durch Bauvorbescheid oder Baugenehmigung gesicherten Anspruch auf Herstellung eines solchen Bestandes keine weitergehenden Rechte erwachsen.
- 48
Bezieht sich die Zugriffsmöglichkeit der Gemeinde lediglich auf eine Teilfläche des Grundstücks, so stellt sich allenfalls die Frage, ob der Verkäufer die Übernahme des vollständigen Grundstücks verlangen darf, weil ihm das Restgrundstück eine sinnvolle Nutzung nicht mehr ermöglicht (vgl. hierzu: BGH, a.a.O., juris, Rn. 29 und 33). Diese Frage stellt sich hier aus den oben bereits dargelegten Gründen indes nicht.
- 49
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
- 50
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
- 51
Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil die Rechtssache Gelegenheit gibt, die Anforderungen an die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts während des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) rechtsgrundsätzlich zu klären.
- 52
Beschluss
- 53
Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 5.585,00 € (pro Kläger jeweils die Hälfte des festgelegten Verkehrswertes) festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 GKG).
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit im Sinne des Satzes 1. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn
- 1.
ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder - 2.
die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.
(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet nach Satz 1 sind eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Veröffentlichung im Internet auf elektronischem Weg benachrichtigt werden. Die Internetseite oder Internetadresse, unter der die in Satz 1 genannten Unterlagen eingesehen werden können, die Dauer der Veröffentlichungsfrist sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind vor Beginn der Veröffentlichungsfrist ortsüblich bekannt zu machen; in der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen,
- 1.
dass Stellungnahmen während der Dauer der Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können, - 2.
dass Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg abgegeben werden können, - 3.
dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und - 4.
welche anderen leicht zu erreichenden Zugangsmöglichkeiten nach Satz 2 bestehen.
(3) Bei Flächennutzungsplänen ist ergänzend zu dem Hinweis nach Absatz 2 Satz 4 zweiter Halbsatz darauf hinzuweisen, dass eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 7 Absatz 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die sie im Rahmen der Veröffentlichungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.
Gründe
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Die auf den Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg.
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Die Beklagte möchte in einem Revisionsverfahren rechtsgrundsätzlich geklärt wissen:
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Reicht es - sofern alle übrigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB gegeben sind - gem. § 24 Abs. 3 BauGB zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts und zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohle der Allgemeinheit aus, wenn die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts als Verwendungszweck angibt oder zugrunde legt, dass die Gemeinde das Grundstück, über welches sie das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils in dem im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellten Gebiet beziehungsweise als Austausch- oder Ersatzland, insbesondere zum Zwecke der Entschädigung in Land benötigt und wird diesem Verwendungszweck auch dann entsprochen, wenn erst langfristig mit einer Überplanung entsprechend dem bestehenden Flächennutzungsplan zu rechnen ist?
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Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung. Nicht jede Frage sachgerechter Auslegung und Anwendung einer Vorschrift enthält gleichzeitig eine gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO erst im Revisionsverfahren zu klärende Fragestellung. Nach der Zielsetzung des Revisionszulassungsrechts ist Voraussetzung vielmehr, dass der im Rechtsstreit vorhandene Problemgehalt aus Gründen der Einheit des Rechts einschließlich gebotener Rechtsfortentwicklung eine Klärung gerade durch eine höchstrichterliche Entscheidung verlangt. Das ist nach der ständigen Rechtsprechung aller Senate des Bundesverwaltungsgerichts dann nicht der Fall, wenn sich die aufgeworfene Rechtsfrage auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne weiteres beantworten lässt. So liegt es hier.
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Dabei ist zunächst zur Präzisierung der Fragestellung hervorzuheben, dass sie sich im vorliegenden Verfahren nur insoweit stellt, als "nach den insoweit zeitlich und inhaltlich noch völlig unbestimmten Planungsvorstellungen" der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde "(wenn überhaupt) erst langfristig mit einer Überplanung gerechnet werden kann". Denn an die entsprechenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs (UA S. 16), der dabei auf Schreiben der Beklagten Bezug nimmt, ist das Revisionsgericht gebunden. In dieser präzisierten Form kann die Frage verneint werden, ohne dass es hierfür der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedürfte.
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Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist zunächst, dass es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das allein genügt - entgegen der Auffassung der Beklagten - für die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch nicht. Weitere Voraussetzung ist nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Antwort auf die Frage, ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden. Mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 (und 6) BauGB wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Dies schließt solche Grundstücke ein, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebiets dienen sollen (Begründung des Regierungsentwurfs BTDrucks 11/6508 S. 14). Daher rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur, wenn damit Flächen - unmittelbar oder mittelbar (als Tauschland) - für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen. Dagegen steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung ("zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils") oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die später möglicherweise als Tauschgrundstücke im Rahmen der Verfolgung gänzlich anderer Zwecke verwendet werden sollen, wie dies die Beklagte offenbar meint (vgl. auch die Beschlüsse vom 15. Februar 2000 - BVerwG 4 B 10.00 - Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 4 = BRS 63 Nr. 130 und vom 8. September 2009 - BVerwG 4 BN 38.09 - BauR 2010, 81 zu Satzungen nach § 25 BauGB). So verweist die Beschwerdebegründung auf die Erfahrungen der beklagten Gemeinde mit dem Erwerb von Tauschgrundstücken als Manövriermasse, die beispielsweise die Durchführung der Umgehung einer Bundesstraße erheblich vereinfacht habe. Zur Verfolgung dieses Ziels kann jedoch nicht auf die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB zurückgegriffen werden.
- 6
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Dieses Ergebnis wird durch die Gesetzgebungsgeschichte, auf die bereits das Verwaltungsgericht (UA S. 5 f. = BauR 2008, 960 = BRS 73 Nr. 117) und der Verwaltungsgerichtshof (UA S. 15 = VBlBW 2009, 470 = BauR 2010, 71) Bezug genommen haben, und durch systematische Überlegungen bestätigt. Das jetzt in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB geregelte Vorkaufsrecht wurde durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz/BauGB-Maßnahmengesetz 1990 eingeführt und später in das BauGB übernommen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 9 f. zu § 24 BauGB). Mit ihm sollte die Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauvorhaben in Gebieten, die die Gemeinde durch Bebauungspläne entwickeln will, erleichtert werden (BTDrucks 11/6508 S. 11). Weitergehende Vorschläge (vgl. die Stellungnahme des Bundesrats BTDrucks 12/4208 S. 7 und den Antrag des Bundesrats BTDrucks 13/7886 S. 5
), ein umfassendes Vorkaufsrecht auch zu Zwecken der Baulandbevorratung zu schaffen, haben sich nicht durchgesetzt (Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses BTDrucks 13/8019).
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Die enge Verknüpfung des Vorkaufsrechts an das jeweilige städtebauliche Ziel, hier die Vorbereitung und Schaffung von Wohnungsbau, wird auch durch die Regelungen in § 26 Nr. 4 BauGB und § 27 BauGB bestätigt. Danach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist; der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts ferner abwenden, wenn er in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist nach den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Diese Einschränkungen des Vorkaufsrechts in §§ 26 und 27 BauGB bilden auch einen Maßstab, der für die Auslegung von § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB heranzuziehen ist (Beschluss vom 29. Juni 1993 - BVerwG 4 B 100.93 - Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 1 = NVwZ 1994, 284). Sie verdeutlichen, dass mit dem Vorkaufsrecht nicht gänzlich andere Zwecke verfolgt werden dürfen und dass keine Rechtfertigung besteht, von der Befugnis nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Gebrauch zu machen, wenn das städtebauliche Ziel auch unter Mitwirkung eines bauwilligen Grundstückseigentümers erreicht werden kann. Bei der Ermessensausübung ist entsprechend gewichtigen Belangen des Betroffenen ebenfalls Rechnung zu tragen (Beschluss vom 26. April 1993 - BVerwG 4 B 31.93 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 255 S. 105 = NVwZ 1994, 282). An diesen Maßstäben hat sich auch die Beantwortung der Frage zu orientieren, in welchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf, um Tauschland zu erwerben.
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Auch in zeitlicher Hinsicht unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts Grenzen. Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans gebieten (vgl. hierzu Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 77 zu § 24 BauGB; Paetow, in: Berliner Kommentar, BauGB, Bd. 1, Stand November 2009, Rn. 27 zu § 24 BauGB; Roos, in: Brügelmann, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 71a zu § 24 BauGB). Ob und inwieweit auch andere Vorbereitungsmaßnahmen in diesem Zusammenhang geeignet sind, die ernsthafte Verfolgung der vom Gesetzgeber angestrebten Ziele zu belegen, bedarf vorliegend keiner Klärung. Denn hierfür ist nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nichts ersichtlich.
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Dem steht auch die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht entgegen. Danach darf das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde den Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Denn dies ändert nichts daran, dass die Gemeinde von der Ausübungsbefugnis nur Gebrauch machen darf, wenn sie die alsbaldige Schaffung von Wohnbauland anstrebt. Allerdings ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass weitere Verfahrensschritte erforderlich sind, die eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls in einem Fall, in dem wie vorliegend die Planungsvorstellungen der (nicht identischen) Trägerin der Flächennutzungsplanung und der Trägerin der Bauleitplanung noch völlig unbestimmt sind und erst langfristig mit einer Überplanung gerechnet werden kann, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Tenor
I.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 11. November 2010 wird geändert. Der Bescheid der Beklagten vom 25. Juni 2010 wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 24. Januar 2008 - 2 K 2600/07- wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
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Entscheidungsgründe
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Tenor
I.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 11. November 2010 wird geändert. Der Bescheid der Beklagten vom 25. Juni 2010 wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
Tenor
I.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 11. November 2010 wird geändert. Der Bescheid der Beklagten vom 25. Juni 2010 wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
(1) Die Beteiligten können vor dem Verwaltungsgericht den Rechtsstreit selbst führen.
(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vor dem Verwaltungsgericht vertretungsbefugt nur
- 1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen, - 2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und Streitgenossen, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht, - 3.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Abgabenangelegenheiten, - 3a.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Angelegenheiten finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, wenn und soweit diese Hilfsprogramme eine Einbeziehung der Genannten als prüfende Dritte vorsehen, - 4.
berufsständische Vereinigungen der Landwirtschaft für ihre Mitglieder, - 5.
Gewerkschaften und Vereinigungen von Arbeitgebern sowie Zusammenschlüsse solcher Verbände für ihre Mitglieder oder für andere Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder, - 6.
Vereinigungen, deren satzungsgemäße Aufgaben die gemeinschaftliche Interessenvertretung, die Beratung und Vertretung der Leistungsempfänger nach dem sozialen Entschädigungsrecht oder der behinderten Menschen wesentlich umfassen und die unter Berücksichtigung von Art und Umfang ihrer Tätigkeit sowie ihres Mitgliederkreises die Gewähr für eine sachkundige Prozessvertretung bieten, für ihre Mitglieder in Angelegenheiten der Kriegsopferfürsorge und des Schwerbehindertenrechts sowie der damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten, - 7.
juristische Personen, deren Anteile sämtlich im wirtschaftlichen Eigentum einer der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Organisationen stehen, wenn die juristische Person ausschließlich die Rechtsberatung und Prozessvertretung dieser Organisation und ihrer Mitglieder oder anderer Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder entsprechend deren Satzung durchführt, und wenn die Organisation für die Tätigkeit der Bevollmächtigten haftet.
(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.
(4) Vor dem Bundesverwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht oder einem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind nur die in Absatz 2 Satz 1 bezeichneten Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 5 bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten juristischen Personen gemäß Absatz 2 Satz 2 Nr. 7 als Bevollmächtigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im Sinne des § 52 Nr. 4 betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärtigen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die in Satz 5 genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Vor dem Oberverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 bezeichneten Personen und Organisationen als Bevollmächtigte zugelassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.
(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören. Ehrenamtliche Richter dürfen, außer in den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 Nr. 1, nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören. Absatz 3 Satz 1 und 2 gilt entsprechend.
(6) Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, sind die Zustellungen oder Mitteilungen des Gerichts an ihn zu richten.
(7) In der Verhandlung können die Beteiligten mit Beiständen erscheinen. Beistand kann sein, wer in Verfahren, in denen die Beteiligten den Rechtsstreit selbst führen können, als Bevollmächtigter zur Vertretung in der Verhandlung befugt ist. Das Gericht kann andere Personen als Beistand zulassen, wenn dies sachdienlich ist und hierfür nach den Umständen des Einzelfalls ein Bedürfnis besteht. Absatz 3 Satz 1 und 3 und Absatz 5 gelten entsprechend. Das von dem Beistand Vorgetragene gilt als von dem Beteiligten vorgebracht, soweit es nicht von diesem sofort widerrufen oder berichtigt wird.