Verwaltungsgericht München Urteil, 15. Juni 2015 - M 8 K 14.668

Bayerisches Verwaltungsgericht München

Aktenzeichen: M 8 K 14.668

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 15. Juni 2015

8. Kammer

Sachgebiets-Nr. 920

Hauptpunkte:

Nachbarklage;

Vorbescheid;

Abweichung von Abstandsflächen;

wechselseitiger Abstandsflächenverstoß

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

1) ...

2) ...

- Klägerinnen -

zu 1) und 2) bevollmächtigt: ...

gegen

... - Beklagte -

beigeladen: ...

bevollmächtigt: ...

wegen Vorbescheid ...-str. 9, Fl.Nr. ... Gemarkung ... - Nachbarklage

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 8. Kammer,

durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., die Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ..., den ehrenamtlichen Richter ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15. Juni 2015 am 15. Juni 2015 folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerinnen haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerinnen sind Miteigentümerinnen des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ... in der ...-str. 7, das mit einem viergeschossigen denkmalgeschützten Gebäude bebaut ist. Sie wenden sich mit ihrer Klage gegen einen Vorbescheid vom ... Januar 2014, den die Beklagte der Beigeladenen erteilt hat und der den Klägerinnen gegen Postzustellungsurkunde am 21. Januar 2014 zugestellt worden ist. Mit dem Vorbescheid wurden fünf Vorbescheidsfragen für den Neubau eines Hotels mit 62 Zimmern mit 124 Betten auf dem südlich angrenzenden Grundstück ...-straße 9, FlNr. ... der Gemarkung ... abgefragt. Vorgesehen sind fünf Geschosse mit zwei ausgebauten Dachgeschossebenen, wobei durch das Vorhaben mit Ausnahme des Hofbereichs das gesamte Vorhabensgrundstück bebaut wird.

Das Vorhabengrundstück ist bislang im straßenseitigen Bereich sowie an der rückwärtigen Grundstücksgrenze zweigeschossig bebaut. An der nördlichen Grundstücksgrenze zum Anwesen der Klägerinnen ist eine grenzständige eingeschossige Bebauung vorhanden. An der südlichen Grundstücksgrenze befindet sich eine durchgehende eingeschossige grenzständige Bebauung.

Lageplan, 1:1.000

Im streitgegenständlichen Bescheid vom ... Januar 2014 wird zu den baurechtlichen Grundlagen ausgeführt, das Vorhaben sei gemäß § 34 BauGB zu beurteilen, ein Bauliniengefüge existiere für diesen Bereich nicht. Die nähere Umgebung bestimme sich durch die Bebauung zwischen ...-straße im Westen, ...-straße im Süden, ...- und ...-straße im Osten und ... Straße im Norden. In der näheren Umgebung seien vorrangig Handelsbetriebe untergebracht, daneben zentrale Einrichtungen von Vereinen sowie soziale Einrichtungen. Allerdings befänden sich in der näheren Umgebung auch nicht zu vernachlässigende Wohnanteile, weshalb nicht von einem faktischen Kerngebiet, sondern einer Gemengelage auszugehen sei.

In unmittelbarer Nähe des antragsgegenständlichen Grundstücks stehe das Einzelbaudenkmal ...-str. 7. Es handle sich um einen relativ schmalen, insgesamt viergeschossig traufständig zur ...-straße ausgeführten Etagenmiethausbau, der in den Formen der deutschen Renaissance den Historismus, wie er vor allem auch durch Gabriel von Seidl in ... prägend war, ausformuliere. Dem Gebäude komme mittlerweile nach den nicht unerheblichen Kriegszerstörungen im Umfeld ein erheblicher Zeugniswert für die ursprüngliche Gestaltung in diesem Bereich zu.

Die Einzelfragen werden im streitgegenständlichen Bescheid wie folgt beantwortet:

„Frage 1:

Ist die Nutzungsart Hotel planungsrechtlich nach § 34 BauGB zulässig?

Antwort:

Ja.

Ein Hotel entspricht der in der näheren Umgebung zulässigen Art der Nutzung und ist somit zulässig. Die maßgebliche nähere Umgebung ist als Gemengelage zu beurteilen. Hier befinden sich bereits zwei große Hotels - ...-str. 3 und ...-str. 11. Insofern fügt sich das vorliegende Vorhaben gemäß der Art der Nutzung in die nähere Umgebung ein und ist zulässig.

Frage 2:

Wird der Einstufung des eigenen Grundstücks Flurstück-Nr. ... als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO und § 34 BauGB zugestimmt (unter Berücksichtigung des Gebietscharakters und analog der Einstufung des Nachbargrundstücks...-str. 11, FlNr. ...)?

Antwort:

Nein.

Die maßgebliche Umgebung kann nicht als ein faktisches Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO angesehen werden. Dies entspricht auch der Feststellung des Verwaltungsgerichts München, 8. Kammer, wie im Urteil vom 12. November 2012 (M 8 K 11.5938) dargelegt wird. Zwar entsprechen die sich im Geviert befindlichen Nichtwohnnutzungen eher einem faktischen Kerngebiet nach § 7 BauNVO als einem Gewerbegebiet, aufgrund des nicht zu vernachlässigenden Wohnanteils ist jedoch auch nicht von einem faktischen Kerngebiet, sondern von einer Gemengelage auszugehen.

Frage 3:

Fügt sich der dargestellte Baukörper planungsrechtlich gemäß § 34 BauGB verträglich in die Umgebung ein und ist somit das Maß der Nutzung mit der dargestellten Kubatur zulässig?

a. Aufnahme der Traufhöhe und des Querschnitts der ...-str. 7 und Anschluss an die ...-str. 11

b. Weiterführen der Brandwandhöhe als Grenzbebauung wie Firsthöhe ...-str. 7/11 entlang der Grenze zur ...-str. 11.

Antwort:

Ein Baukörper, der die Traufhöhe der benachbarten Bebauung aufnimmt, fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung zunächst grundsätzlich in die nähere Umgebung ein.

Dies gilt jedoch nicht für die Dachgeschossausbildung an der ...-straße. Sie muss separat betrachtet werden: Hier stellt das sechste Geschoss des geplanten Vorhabens laut Grundrissdarstellung DG1 als ein Geschoss dar, das auf der gesamten Gebäudebreite Zimmer aufweist, denen teilweise noch Balkongeländer vorgeblendet sind. Dadurch ergibt sich an der ...-straße eine neue Wandhöhe, die die Wandhöhen der benachbarten Bebauung deutlich überschreitet. Über diesem als DG1 bezeichneten Geschoss befindet sich eine weitere Etage (bezeichnet mit DG2). Aus einem Mittelteil, das bis fast an den First des Gebäudes ragt, können seitlich die Dächer der darunterliegenden Zimmer betreten werden. Diese Erhöhung durch die Ebenen DG1 und DG2 stellt sich insgesamt als zu groß dar und fügt sich nicht in die nähere Umgebung ein. Zwar befindet sich auf dem Anwesen ...-str. 7 ein Gebäude mit zwei Gauben und einem Zwerchhaus zur ...-straße, diese Aufbauten haben aber ein weitaus geringeres Volumen und wirken weniger in den Straßenraum hinein, als das antragsgegenständliche Vorhaben. Insofern muss die Frage für die Dachgeschossausbildung an der ...-straße dahingehend beantwortet werden, dass sich die Dimension und Ausgestaltung des DG1 und DG2 nicht einfügt und somit nicht zulässig ist.

Frage 4:

Wird dem Antrag zu Abweichungen von Abstandsflächen wie dargestellt zugestimmt?

Im Einzelnen die Überschreitungen:

1/2/3 Abstandsflächen der Hoffassaden und des rückwärtigen BW-Giebels auf Nachbargrundstück ...-str. 7, Flurstück-Nr. ...

Antwort:

Im vorliegenden Bereich ist ein Grenzanbau planungsrechtlich vorgegeben, so dass in einem solchen Fall keine Abstandsfläche anfällt. Die ovale Überdachung, die an den Hofbereich des Bauvorhabens anschließt, tritt von der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum Grundstück ...-str. 7 zurück. Somit fallen Abstandsflächen an. Entgegen der Darstellung im Plan-Nr. 4 können diese jedoch nicht auf 1/4 reduziert werden, da entgegen der Annahme des Antragstellers kein Gewerbegebiet vorliegt. Vielmehr handelt es sich bei der näheren Umgebung um eine Gemengelage (siehe Antwort 2). Somit sind die vollen Abstandsflächen anzusetzen.

Dennoch verbessert sich für den betroffenen Nachbarn auf FlNr. ... die Situation gegenüber einem Grenzanbau, bei dem keine Abstandsflächen anzusetzen wären. Die Abstandsflächen fallen mit 75,53 m² sowohl auf die Freifläche des benachbarten Grundstücks als auch auf die sich dort befindliche Bebauung. Die Belichtungssituation der sich im rückwärtigen Gebäudeteil befindlichen Räume wird insofern verändert. Das nachbarliche Gebäude ...-str. 7 stellt sich als L-förmiges Gebäude dar, dessen straßenständige Bebauung durch einen in die Grundstückstiefe ragenden Flügel an der nördlichen Grundstücksgrenze vervollständigt wird. Im Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Büroeinheit, in den sonstigen Einheiten Wohnen. Die Aufenthaltsräume der Einheiten werden zum einen über den Hofbereich belichtet. Die sich in diesem Bereich befindlichen Aufenthaltsräume sind jedoch nicht die einzigen Belichtungsmöglichkeiten der betroffenen Einheiten. Die betroffenen Einheiten sind mit Belichtungsmöglichkeiten von der östlichen Gebäudeschmalseite ausgestattet. Das antragsgegenständliche Gebäude reagiert auf die teilweise Beeinträchtigung des Nachbarn, indem es einen ovalen Hofbereich ausbildet. Durch diese abgerundete Gebäudedefinition und die abgeschrägte Dachausbildung im Innenhof (Gauben) ist ein Abstand zum Nachbarn ...-str. 7 eingehalten, der dem Abstand ...-str. 7 zum antragsgegenständlichen Grundstück gleichkommt. Damit ist in diesem Bereich eine Belichtung gewährleistet. Eine Abweichung von den nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen wird für ein dem Vorbescheid entsprechendes Vorhaben deshalb in Aussicht gestellt. Eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Nachbarn ...-str. 7 ist aus den genannten Gründen nicht zu konstatieren.

Frage 5:

Wird seitens des Denkmalschutzes der Straßenfassade mit dem Zwerchgiebel wie dargestellt zugestimmt?

Antwort:

Nein.

Die Fassadengestaltung wird aus den denkmalschutzrechtlichen Gründen abgelehnt. …“

Nach einer eingehenden Begründung der denkmalschutzrechtlichen Ablehnung der abgefragten Straßenfassade erfolgt im streitgegenständlichen Vorbescheid eine Würdigung der Nachbareinwände. Hierbei wird ausgeführt, die Klägerinnen hätten im Baugenehmigungsverfahren vorgetragen, dass aufgrund der Gemengelage nicht, wie vom Antragsteller angenommen, verkürzte Abstandsflächen, sondern die vollen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO angesetzt werden müssten. Die geplante Bebauung auf dem antragsgegenständlichen Grundstück führe dazu, dass dort gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr gegeben seien. Eine Verschattung des Freibereichs verschlechtere zudem die Lebensbedingungen der dort lebenden Tiere und Pflanzen. Somit sei das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem Anwesen ...-str. 7 verletzt, was letztendlich zu einer enormen wirtschaftlichen Einbuße der Eigentümerinnen führe. Hierzu wird ausgeführt, die Lokalbaukommission habe diese Einwände geprüft und komme zu dem Ergebnis, dass die Kubatur in der dargestellten Form planungsrechtlich zulässig sei. Die Nachbarinnen stellten richtig dar, dass aufgrund der Gemengelage die nach Art. 6 BayBO erforderlichen vollen Abstandsflächen anzusetzen seien. Dementsprechend vergrößere sich die auf das benachbarte Grundstück fallende Abstandsfläche. Eine Abweichung für ein dem Vorbescheid entsprechendes Vorhaben werde dennoch in Aussicht gestellt, da noch ausreichende Belichtungs-, Besonnungs- und Belüftungsmöglichkeiten gegeben seien und das antragsgegenständliche Vorhaben durch eine ovale Hofausbildung, mit der in einem Teilbereich vom Nachbargrundstück abgerückt wird, Rücksicht auf das benachbarte Anwesen nehme. Damit sei ein Abstand zum Nachbarn ...-str. 7 eingehalten, der dem Abstand ...-str. 7 zum antragsgegenständlichen Grundstück gleichkomme. Eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Nachbarn ...-str. 7 sei aus den genannten Gründen nicht zu konstatieren. Eine Wertminderung durch das Bauvorhaben sei nur dann ausnahmsweise öffentlichrechtlich von Belang, wenn der Nachbar durch eine nachhaltige Veränderung der vorgegebenen Grundstückssituation schwer und unerträglich betroffen werde. Dann liege ein Eingriff in das Eigentumsrecht im Sinne des Art. 14 GG vor. Das zur Genehmigung beantragte Vorhaben lasse nach Ansicht der Lokalbaukommission keine Hinweise erkennen, dass eine Wertminderung im öffentlichrechtlichen Sinne erfolgen könne. Die Kubatur sei somit grundsätzlich planungsrechtlich zulässig und die Beantwortung der entsprechenden Frage positiv zu fassen.

Mit Schriftsatz vom 18. Februar 2014, am selben Tag bei Gericht eingegangen, haben die Bevollmächtigten der Klägerinnen Klage erhoben.

Mit Schriftsatz vom 29. August 2014 haben die Bevollmächtigten beantragt:

Der Vorbescheid der Beklagten vom ... Januar 2014, ..., betreffend das Bauvorhaben der Beigeladenen ...-str. 9, FlNr. ..., Gemarkung ... - Neubau eines Hotels mit 62 Zimmern, wird aufgehoben.

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerinnen seien Eigentümerinnen des denkmalgeschützten Anwesens ...-str. 7, das drei Obergeschosse und ein Dachgeschoss habe. Im Erdgeschoss befänden sich Büroräume, in den drei Obergeschossen und dem Dachgeschoss befänden sich Wohnungen. Das Anwesen sei vor einigen Jahren aufwändig saniert worden.

Die Klägerinnen würden durch die im Vorbescheid abgefragte Baumaßnahme erheblich in ihren Rechten verletzt werden. Der Vorbescheid lasse zudem erhebliche Fragen offen und gehe völlig zu Unrecht und in nicht nachvollziehbarer Weise davon aus, dass durch das abgefragte Bauvorhaben das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt sei.

Zur Beantwortung der Frage 1 (Zulässigkeit einer Hotelnutzung) wird ausgeführt, die Antwort, im Hinblick auf die bereits vorhandenen beiden Hotels füge sich die abgefragte Maßnahme in die nähere Umgebung ein und sei damit zulässig, lasse ganz wesentliche Prüfungskriterien außer Acht. Aus der Tatsache, dass bereits zwei Hotels vorhanden seien, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass hier ein weiteres Hotel zulässig sei.

Aus den Planunterlagen ergebe sich, dass keine Tiefgarage vorgesehen sei. Die Frage nach einer grundsätzlichen Nutzung als Hotel sei daher schon aus diesem Grunde wegen der Unmöglichkeit eines Stellplatznachweises zu verneinen. Die Klägerinnen seien dadurch unmittelbar betroffen, da mit der Ausweisung als Hotel eine extreme Verschärfung der Parksituation verbunden sei, die unmittelbar in ihre Rechte aus dem geschützten Bestand eingreife.

Völlig ungeklärt sei, wie die Anreise von Hotelgästen erfolgen solle. Entlang der abgefragten Baumaßnahme sei die ...-straße ca. 7 m breit. Eine Anfahrtszone könne allenfalls auf öffentlichem Straßengrund eingerichtet werden. In Hotels der geplanten Art sei die Anfahrt von Gästen mit Reisebussen die Regel, die ca. 2,55 m breit und bis zu 18 m lang seien. Bei der Anfahrt des Hotels sei die ...-straße bis auf einen schmalen Durchlass versperrt. Komme noch ein weiterer Bus an, was der Hotelbetreiber nicht beeinflussen könne, sei der Weg in der ...-straße völlig versperrt. Gleiches gelte für die Gästean- und Abfahrt mit Taxen. Bei einem Hotel der abgefragten Größe sei mit 40 bis 50 Anfahrten und ebenso vielen Abfahrten pro Tag zu rechnen. Gleiches gelte für die Anlieferung des täglichen Bedarfs des Hotels, da auch hier die Anlieferung über die ...-straße erfolgen müsse und die abgefragte Planung keinerlei anderweitige Möglichkeit vorsehe und wegen der Platzverhältnisse auch nicht vorsehen könne. Für ein Hotel mit ca. 120 Gästen seien täglich ca. 10 Lkw-Anfahrten für Speisen, Getränke, Wäsche und sonstigen Bedarf erforderlich. Dadurch werde zusätzlich zur Gästeanfahrt die Verkehrs- und Parksituation beeinträchtigt. Das benachbarte Hotel stelle keinen Bezugsfall dar, da dieses über einen Innenhof mit Zufahrt verfüge und somit der öffentliche Grund nicht in Anspruch genommen werde. Es fehle jegliche Prüfung seitens der Beklagten, wie die Anfahrt geregelt werden solle. Dies könne auch nicht der Baugenehmigung vorbehalten bleiben, da diese Frage von der Beigeladenen gar nicht gelöst werden könne.

Zu den Antworten zu den Fragen 2 und 3 wird geltend gemacht, die Antworten seien intransparent und damit für die Klägerinnen unzumutbar. Wenn zuerst ausgeführt werde, dass ein Baukörper, der die Traufhöhe der Nachbarschaft aufnehme, sich grundsätzlich in die nähere Umgebung einfüge, dann aber dargelegt werde, dass die Dachform geändert werden müsse, sei die Antwort unklar, was die Klägerinnen nicht hinnehmen müssten.

Zu Frage 4 wird ausgeführt, die Beklagte gehe zwar insoweit zutreffend davon aus, dass die vollen Abstandsflächen anzuwenden seien, weil bei einer Gemengelage Art. 6 Abs. 5 BayBO nicht anzuwenden sei. Die Beklagte nehme dann aber an, dass die geplante Baumaßnahme keine nachteilige Auswirkung auf Belichtung und Belüftung habe, weil die betroffenen Wohnungen auch von der Ostseite her eine Belichtungsmöglichkeit hätten. Diese Aussage sei falsch und geradezu „absurd“. Durch den siebenstöckigen Gebäudekomplex werde den zur Hofseite gelegenen Wohn- und Schlafzimmern der Klägerinnen unzumutbar das Tageslicht entzogen. Die Auffassung der Beklagten, dass an der Ostseite eine anderweitige Belichtung möglich sei, sei falsch, denn die dort gelegenen Räume schafften gerade für die zum Hof gelegenen Räume überhaupt keine Belichtung und die Nordseite weise wegen der Kommunwand keine Fenster auf. Diesen Räumen werde durch das abgefragte Vorhaben Tageslicht und Luft entzogen, ein unzumutbarer Zustand, der die Klägerinnen auch in ihren Eigentumsrechten verletze. Die Wohnungen in allen Geschossen würden durch die Baumaßnahme stark entwertet. Die Beklagte verwende kein Wort auf die Tatsache, dass die Wohn- und Schlafzimmer im Gebäude der Klägerinnen durch die gigantische sechsstöckige Glasfront des abgefragten Vorhabens einer 24 Stunden dauernden Besichtigung durch die Hotelgäste ausgesetzt seien und darüber hinaus zur Abend- und Nachtzeit eine ständige künstliche Belichtung drohe, was eine extreme Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme darstelle. Nachdem die Beklagte zu Recht davon ausgehe, dass die vollen Abstandsflächen einzuhalten seien, die vorliegend aber nicht eingehalten würden, stehe fest, dass eine Abstandsflächenunterschreitung vorliege, ohne dass eine ausreichende Begründung für eine Abweichung vorliege. Da es sich bei dem abgefragten Gebäude um einen Sonderbau handle, seien auch die Abstandsflächen zu prüfen.

Zur Frage 5 wird ausgeführt, dass zwar die Fassadengestaltung abgelehnt werde, jedoch gleichzeitig die Auffassung vertreten werde, dass eine der heutigen Zeit entsprechende Fassadengestaltung grundsätzlich zulässig sei, womit die eingangs gegebene Antwort praktisch ins Gegenteil verkehrt werde. Dadurch werde das wertvolle denkmalgeschützte Anwesen der Klägerinnen entstellt. Weiter bleibe völlig unberücksichtigt, dass bei Abbruch des Bestandsgebäudes der Beigeladenen, insbesondere aber durch die vollständige Vertiefung auf ihrem Grundstück, die denkmalgeschützte Substanz des Anwesens der Klägerinnen auf das schwerste gefährdet werde. Die einschaligen Mauern im Grenzbereich seien derart miteinander verbunden, dass das abgefragte Vorhaben zu einer Zerstörung der Bausubstanz des Anwesens der Klägerinnen führen müsse.

Des Weiteren wird bemängelt, der angefochtene Bauvorbescheid würdige die nachbarlichen Interessen nicht und leide daher an einem Abwägungsmangel. Ein Bauvorbescheid sei regelmäßig als nachbarrechtswidrig aufzuheben, wenn der Bescheid und die genehmigten Bauvorlagen hinsichtlich nachbarrechtsrelevanter Umstände unbestimmt sei und infolgedessen bei der Ausführung des Bauvorhabens eine Verletzung von Nachbarrechten nicht auszuschließen sei. Inhalt, Reichweite und Umfang der mit der Baugenehmigung getroffenen Regelungen und Feststellungen müssten sich eindeutig erkennen lassen, damit der Bauherr die Bandbreite der für ihn legalen Nutzungen und Drittbetroffene das Maß der für sie aus der Baugenehmigung erwachsenden Betroffenheit zweifelsfrei feststellen könnten. Eine solche dem Bestimmtheitsgebot genügende Aussage müsse dem Bauvorbescheid selbst - gegebenenfalls durch Auslegung - entnommen werden können. Dies sei bei dem angefochtenen Bauvorbescheid nicht der Fall. Der angefochtene Bauvorbescheid sei in wesentlichen Teilen - hinsichtlich Fassaden, Anschluss und Erschließung - nicht hinreichend bestimmt. Nachbarrechtliche Erwägungen lägen der behördlichen Entscheidung nicht zugrunde, so dass insbesondere hinsichtlich der nachbarrechtsrelevanten Umstände wie die massiv negativen Folgewirkungen auf die öffentliche Parkraumsituation und auf die Parkmöglichkeiten für das Anwesen der Klägerinnen und die mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen und dem Mehrbedarf an Parkraum aufgrund des abgefragten Vorhabens bedingten Behinderungen der permanent notwendigen An- und Ablieferung/Ver- und Entsorgung des Hotels der Beigeladenen, insbesondere auch die völlig ungeklärte Situation bezüglich der geplanten Hotelanfahrt und der dadurch bedingten Konfliktsituation mit dem vorhandenen Verkehr, vollkommen unbestimmt seien und infolgedessen bei der Ausführung des abgefragten Bauvorhabens eine Verletzung von Nachbarrechten nach sich ziehe. Noch stärker gelte dies für die Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme.

Mit Schreiben vom 24. März 2015 ist die Beklagte der Klage entgegengetreten und beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Zur Begründung wird auf die Ausführungen im streitgegenständlichen Vorbescheid verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 4. Mai 2015 haben die Bevollmächtigten der Beigeladenen beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. In der maßgeblichen Umgebung liege eine Gemengelage zwischen wohn- und gewerblicher Nutzung vor. Entlang der ...-straße (Nrn. 3 und 11) fänden sich zwei weitere Hotelbetriebe, so dass das geplante Hotel der Beigeladenen ohne weiteres nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Art nach zulässig sei. Es füge sich in den vorhandenen Umgebungsrahmen ein und stelle keinen Fremdkörper dar. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klägerinnen zu dem Stellplatznachweis sowie zu der Anfahrt zum vorgesehenen Hotelgebäude. Bei der Frage nach der Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung handle es sich um eine Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit. Sämtliche durch den Klägerbevollmächtigten vorgetragenen bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkte sowie nach anderen öffentlichrechtlichen Vorschriften an das Vorhaben zu stellenden Anforderungen seien bei der Beurteilung dieser Frage in die Prüfung nicht mit einzubeziehen. Hinzu komme, dass bauordnungsrechtliche Fragestellung, mit Ausnahme des Abstandsflächenrechts, bereits nicht Gegenstand des hiesigen Vorbescheidsverfahrens seien und daher der Vorbescheid keine Rechte der Klägerinnen verletzen könne.

Durch die bei der positiven Beantwortung der Frage 4 in Aussicht gestellte Abweichung von den Abstandsflächen werde weder gegen das Bauordnungsrecht noch das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Die für die Erteilung einer Abweichung erforderliche atypische Situation sei vorliegend im dicht bebauten innerstädtischen Bereich gegeben. Die Beklagte habe im Vorbescheid vom ... Januar 2014 die Besonderheiten des konkreten Falles herausgearbeitet, die für die Zulassung der von der Beigeladenen beantragten Abweichung sprächen und darauf aufbauend die gegenläufigen Interessen des beigeladenen Bauherrn und der Klägerinnen in nicht zu beanstandender Weise gewichtet.

Eine besondere städtebauliche Situation ergebe sich im vorliegenden Fall aus der weitgehend dichten Bebauung in der Umgebung des Vorhabensgrundstücks. Die Grundstücke der Klägerinnen und der Beigeladenen befänden sich in einem Areal im Stadtkern, welches durch eine enge, grenzständige Bebauung geprägt sei. Eine gewisse gegenseitig vorhandene Baudichte sei somit unvermeidlich. Das Grundstück der Beigeladenen sei an drei Seiten von Grenzbebauung umringt. Eine sinnvolle Nutzung des streitgegenständlichen Baugrundstücks erscheine unter Einhaltung der Abstandsfläche zum Grundstück der Klägerinnen im Bereich des Innenhofs nicht möglich, worin ein rechtfertigender Grund für die Zulassung einer Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften zu sehen sei. Im Übrigen werde durch die vorgesehene, deutlich von der Grenze zurückgesetzte, ovale Gebäudedefinition ein Abstand zum Grundstück in der ...-str. 7 eingehalten, der dem Abstand des Anwesens ...-str. 7 zum Grundstück der Beigeladenen gleichkomme.

Eine andere rechtliche Bewertung sei auch nicht deshalb angezeigt, weil sich das Vorhaben den Nachbarn gegenüber nach den Grundsätzen des Rücksichtnahmegebots als rücksichtslos und deshalb nicht mehr hinnehmbar darstelle. Zwar werde durch die Verwirklichung des streitgegenständlichen Vorhabens zweifellos eine Verschlechterung der abstandsflächenrechtlich geschützten Belange der Klägerinnen - Belichtung und Besonnung - bewirkt. Jedoch würden die Schutzziele der Art. 3 und Art. 6 BayBO nicht dergestalt verfehlt, dass eine Abweichung mit den nachbarlichen Belangen unvereinbar wäre. In die erforderliche Interessenabwägung sei einzustellen, dass auch das Gebäude der Klägerinnen in ganz erheblichem Maße den seitlichen Grenzabstand zum Grundstück der Beigeladenen nicht einhalte. Die Wandhöhe des rückwärtigen Gebäudeteils betrage 15,29 m, woraus sich eine Abstandsflächenüberschreitung auf das Grundstück der Beigeladenen im Ausmaß von 115,85 m² ergebe. Die zum Grundstück der Klägerinnen hinweisenden Wände des streitgegenständlichen Bauvorhabens hätten eine Wandhöhe von 15,64 m, woraus sich eine Abstandsflächenüberschreitung auf das Grundstück der Klägerinnen im Ausmaß von 90,66 m² ergebe. Die Klägerinnen hätten damit also selbst Baurecht in einem Umfang für sich in Anspruch genommen, der die schwierige abstandsflächenrechtliche Situation mit begründet habe. Sie müssten sich insoweit die Auswirkungen ihres Gebäudes zurechnen lassen. Derjenige, der mit seinem Gebäude selbst nicht den erforderlichen Grenzabstand einhalte, könne billigerweise nicht verlangen, dass der Nachbar die Abstandsfläche, die er selbst auf dem eigenen Grundstück nicht zur Verfügung habe, auf dem fremden Grundstück freihalte (BayVGH, U. v. 04.02.2011 - 1 BV 08.131 - juris Rn. 37). Dies sei Ausfluss des das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis beherrschenden Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB (BayVGH, B. v. 11.12.2014 - 15 CS 14.1710 - juris Rn. 22).

Zudem sei zu beachten, dass die betroffenen Zimmer der Wohnungen der Klägerinnen zusätzlich eine Belichtung durch Seitenfenster auf der Ostseite der Fassade erhielten. Schließlich würden die Belichtungseinschränkungen für das klägerische Grundstück durch die geplante ovale Gebäudedefinition sowie die abgeschrägte Dachausbildung im Innenhof minimiert.

Weiter sei zu berücksichtigen, dass die Gebäude im maßgeblichen Umgriff vorwiegend ohne seitlichen Grenzabstand errichtet seien, und zwar sowohl im vorderen als auch im rückwärtigen Grundstücksbereich. Die Beigeladene wäre danach berechtigt, entlang der gesamten Grenze zum Grundstück der Klägerinnen hin eine Grenzbebauung etwa in der Höhe auszuführen, wie sie vorliegend mit Grenzabstand beabsichtigt sei. Wenn die Beigeladene daher im rückwärtigen Bereich teils von der Grundstücksgrenze zurückbleibe, stelle dies für das Grundstück der Klägerinnen einen erheblichen Vorteil für die Belichtungssituation dar.

Die von den Klägerinnen gerügten Lichtemissionen seien nicht Gegenstand des vorliegenden Vorbescheidsverfahrens, sondern im nachfolgenden Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen und gegebenenfalls durch entsprechende Nebenbestimmungen über die zulässige mittlere Leuchtdichte und Beleuchtungsstärke zu vermeiden.

Ein Abwehranspruch des Nachbarn unter dem Gesichtspunkt der Wertminderung komme nur dann in Betracht, wenn diese die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sei. Eine derart erhebliche Beeinträchtigung sei vorliegend weder durch die Klägerinnen substantiiert vorgetragen noch seien ausreichende Anhaltspunkt für die Annahme einer solchen schwerwiegenden Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten erkennbar.

Durch das Bauvorhaben werde das denkmalgeschützte Anwesen der Klägerinnen weder entstellt oder gefährdet. Ein Denkmaleigentümer könne nur dann in seinen eigenen Rechten verletzt sein, wenn das genehmigte Vorhaben die Denkmalwürdigkeit des benachbarten Anwesens erheblich beeinträchtige. Darüber hinaus lasse sich dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz kein allgemeiner Drittschutz entnehmen. Die Beklagte habe unter Bezugnahme auf das Anwesen der Klägerinnen die geplante Fassadengestaltung gerade aus denkmalschutzrechtlichen Gründen abgelehnt. Die durch die Beklagte erteilten Hinweise, wie die Fassade genehmigungsfähig zu gestalten sei, stellten die übliche Genehmigungspraxis dar und begegneten keinen rechtlichen Bedenken. Eine Rechtsbeeinträchtigung komme dadurch gerade nicht in Betracht.

Die geltend gemachte Gefährdung des Anwesens durch den Abbruch des Gebäudes auf dem Grundstück der Beigeladenen bleibe unbelegt. Zudem sei das Thema Standsicherheit nicht Gegenstand des Vorbescheidsverfahrens, sondern vielmehr dem späteren Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Erst im Baugenehmigungsverfahren habe der Nachweis der Standsicherheit durch den Bauherrn zu erfolgen, vgl. Art. 62 BayBO. Der Vorbescheid gebe den Bau mangels eines verfügenden Teils nicht frei. Im Übrigen werde der Prüfungsumfang durch die im Vorbescheid gestellten Einzelfragen konkretisiert und zugleich beschränkt.

Zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen durch die Stellplätze sowie zur Verkehrssituation wird darauf hingewiesen, dass diese nicht Gegenstand des angefochtenen Vorbescheids seien. Etwas anderes könne bezüglich der Verkehrssituation nur dann gelten, wenn eine besondere verkehrliche Situation bestünde, etwa einem in einer Sackgasse gelegenen Hotel, bei der kein Begegnungsverkehr möglich sei. Hiermit sei die vorliegende Situation aber nicht vergleichbar. Schließlich seien Probleme, die sich aus der Verteilung knappen öffentlichen Straßenraums auf verschiedene Verkehrsteilnehmer ergäben, mit den Mitteln des Straßenverkehrsrechts zu lösen.

Der Einwand der Klägerinnen, der Vorbescheid sei nicht hinreichend bestimmt, erschöpfe sich in einem Aneinanderreihen von Zitaten aus der Kommentarliteratur und lasse jegliche Auseinandersetzung mit dem als unbestimmt gerügten Text des Vorbescheids vermissen. Der Vorbescheid lasse Inhalt, Reichweite und Umfang der genehmigten Nutzung sowie den genehmigten Baukörper eindeutig erkennen. Die Klägerinnen könnten insoweit das Maß der für sie aus dem Vorbescheid erwachsenden Betroffenheit zweifelsfrei feststellen.

Mit Schreiben vom 1. Juni 2015 hat die Beklagte ergänzend ausgeführt, dass das Vorhaben sich aufgrund des Vorliegens einer Gemengelage und bereits vorhandener Hotelbetriebe nach Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB einfüge. Hinsichtlich des Rücksichtnahmegebots und der Abstandsflächenproblematik wurden die Ausführungen vertieft.

Die Stellplatzthematik sei im Vorbescheidsverfahren nicht abgefragt worden. Es handle sich weiterhin um eine bauordnungsrechtliche Fragestellung, zumal die Verpflichtung, bei der Errichtung baulicher Anlagen auch Stellplätze herzustellen, nicht nachbarschützend sei (BayVGH, B. v. 1.8.2007 - 14 CS 07.670).

Auch unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten sei keine Nachbarrechtsverletzung gegeben. Der Vorbescheid enthalte vielmehr eine negative Aussage in Bezug auf die Straßenfassade.

Mit Schriftsatz vom 3. Juni 2016 haben die Prozessbevollmächtigten der Klägerinnen vier Lichtbilder über die Verkehrssituation in der ...-straße im Zusammenhang mit der Anfahrt von Reisebussen vorgelegt. Mit weiterem Schriftsatz vom 12. Juni 2015 haben sie ihren bisherigen Vortrag weiter vertieft und betont, dass es sich bei der Stellplatzproblematik nicht um die bauordnungsrechtliche Stellplatzfrage, sondern um die Frage der Erschließung handle.

Das Gericht hat am 15. Juni 2015 über die Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück sowie in dessen Umgebung Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt und zum Vorbringen der Beteiligten wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Soweit sich die umfassend gegen den Vorbescheid vom ... Januar 2014 erhobene Anfechtungsklage auch gegen die negative Beantwortung der Fragen 2, 3b und 5 richtet, ist sie mangels Klagebefugnis gemäß § 42 Abs. 2 VwGO bereits unzulässig. Hinsichtlich der positiv beantworteten Vorbescheidsfragen 1, 3a und 4 ist die Klage zwar zulässig, bleibt aber in der Sache ohne Erfolg, da die Beantwortung der Fragen keine Rechte der Klägerinnen verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Erteilung des Bauantrags auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen, in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherrn gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlichrechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren sind, fest und entfaltet während seiner regelmäßigen Geltungsdauer von drei Jahren (Art. 71 Satz 2 BayBO) Bindungswirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren. Der Vorbescheid nimmt somit einen Teil der sachlichen Prüfung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens vorweg (vgl. Decker, in: Simon/Busse, BayBO, 120. EL 2015, Art. 71 Rn. 21 m. w. N.).

Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung - und entsprechend gegen einen Vorbescheid - nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von Normen beruht, die gerade auch dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (vgl. BayVGH, B. v. 24.03.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20; BVerwG, U. v. 26.09.1991 - 4 C 5/87, BVerwGE 89, 69 - juris Rn. 18). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung bzw. der angefochtene Vorbescheid gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht - auch nicht teilweise - dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend findet im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keine umfassende Rechtmäßigkeitskontrolle statt, vielmehr hat sich die Prüfung darauf zu beschränken, ob durch die angefochtene Baugenehmigung drittschützende Vorschriften, die dem Nachbarn einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben vermitteln, verletzt sind.

Speziell bei der Drittanfechtung eines Vorbescheids kommt hinzu, dass eine Anfechtung nur insoweit möglich ist, als sich die Baugenehmigungsbehörde hinsichtlich einer Fragestellung, die subjektive Rechte des Nachbarn berührt, bindet, so dass bei der Erteilung der folgenden Baugenehmigung eine nachbarschützenden Normen gerecht werdende Entscheidung nicht mehr möglich ist (vgl. BayVGH, B. v. 27.01.2005 - 14 ZB 04.2619 - juris Rn. 4). Fehlt es an solchen, den Nachbarn tangierenden bindenden Feststellungen, dann ist der Nachbar schon nicht klagebefugt nach § 42 Abs. 2 VwGO (Decker, in: Simon/Busse, BayBO, 120. EL 2015, Art. 71 Rn. 150). Da die negative Beantwortung von Vorbescheidsfragen gerade keine Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren entfaltet, vermag ein Nachbar auch nicht die negative Beantwortung von Vorbescheidsfragen im Wege der Anfechtungsklage anzugreifen.

Für die vorliegende Klage folgt daraus, dass den Klägerinnen bezüglich der negativ beantworteten Fragen 2 (Einstufung des Grundstücks als Gewerbegebiet), 3b (Maß der baulichen Nutzung des Vordergebäudes) sowie 5 (Denkmalschutz bezüglich der Straßenfassade) die nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis fehlt.

2. Hinsichtlich der positiven Beantwortung der Frage 1 nach der Zulässigkeit der Art der Nutzung „Hotel“ nach § 34 Abs. 1 BauGB ist die Klage unbegründet, da die Beantwortung zutreffend erfolgt ist. Nach den Feststellungen im Augenscheinstermin am 15. Juni 2015 ist - wie schon im Urteil der erkennenden Kammer vom 12. November 2012 (M 8 K 11.5938 - juris Rn. 58) - davon auszugehen, dass es sich bei der maßgeblichen Umgebung im Hinblick auf die unter anderem im Anwesen der Klägerinnen vorhandene Wohnnutzung weder um ein faktisches Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO noch um ein faktisches Kerngebiet nach § 7 BauNVO, sondern um eine Gemengelage handelt.

Nachdem in der näheren Umgebung (...-str. 3 und 11) bereits zwei größere Hotels vorhanden sind, ist damit grundsätzlich von der Zulässigkeit der Art der beantragten Nutzung „Hotel“ auszugehen.

2.1 Die abgefragte und positiv verbeschiedene Hotelnutzung verstößt auch nicht gegen das bauplanungsrechtliche, nachbarschützende Rücksichtnahmegebot, das vorliegend dem Begriff des Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB zu entnehmen ist.

Inhaltlich zielt das Gebot der Rücksichtnahme darauf ab, Spannungen und Störungen, die durch unverträgliche Grundstücksnutzungen entstehen können, möglichst zu vermeiden. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme begründet, hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, den die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, umso mehr kann er eine Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Abzustellen ist darauf, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Bei der Interessengewichtung spielt es eine maßgebliche Rolle, ob es um ein Vorhaben geht, das grundsätzlich zulässig und nur ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen nicht zuzulassen ist, oder ob es sich - umgekehrt - um ein solches handelt, das an sich unzulässig ist und nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Bedeutsam ist ferner, inwieweit derjenige, der sich gegen das Vorhaben wendet, eine rechtlich geschützte wehrfähige Position inne hat (vgl. BVerwG, B. v. 6.12.1996 - 4 B 215/96 - juris Rn. 9 m. w. N.). Für eine sachgerechte Bewertung des Einzelfalles kommt es wesentlich auf eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmeberechtigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist, an (vgl. BVerwG, U. v. 25.2.1977 - 4 C 22.75, BVerwGE 52, 122 - juris Rn. 22; U. v. 28.10.1993 - 4 C 5.93, NVwZ 1994, 686 - juris Rn. 17; U. v. 23.9.1999 - 4 C 6.98, BVerwGE 109, 314 - juris Rn. 20; U. v. 18.11.2004 - 4 C 1/04, NVwZ 2005, 328 - juris Rn. 22; U. v. 29.11.2012 - 4 C 8/11, BVerwGE 145, 145 - juris Rn. 16). Das Rücksichtnahmegebot ist dann verletzt, wenn unter Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit des Betroffenen, der Intensität der Beeinträchtigung und der wechselseitigen Interessen das Maß dessen, was billigerweise noch zumutbar ist, überschritten wird (BVerwG, U. v. 25.2.1977 - IV C 22.75, BVerwGE 52, 122 - juris Rn. 22).

2.2 Soweit die Klägerseite sich auf die Stellplatzproblematik beruft, ist darauf hinzuweisen, dass Stellplätze im konkreten Vorbescheidsverfahren nicht abgefragt und damit nicht Gegenstand des Verfahrens sind. Nach den Antragsunterlagen sollen sie in der näheren Umgebung (300 m Umkreis) durch eine grundbuchrechtliche Sicherung nachgewiesen werden.

Im Übrigen liegt ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nicht deswegen vor, weil das Vorhaben einen zusätzlichen Stellplatzbedarf auslöst und die Erschließung unzureichend wäre. Zwar sind nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO bei Änderungen baulicher Anlagen oder ihrer Nutzung Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass diese die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die Pflicht zur Herstellung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen soll aber nicht die Nachbarn schützen; die Vorschrift dient vielmehr ausschließlich dem öffentlichen Interesse an der Entlastung der öffentlichen Verkehrsflächen vom ruhenden Verkehr (BayVGH, U. v. 21.4.2004 - 20 B 02.2396 - juris Rn. 25 m. w. N.; B. v. 23.1.2008 - 15 ZB 06.3019 - juris Rn. 12). Rechte der Nachbarn werden nur verletzt, wenn die Genehmigung eines Vorhabens ohne die erforderlichen Stellplätze zu Beeinträchtigungen führt, die dem Nachbarn bei Abwägung aller Umstände unzumutbar sind. Das kann etwa der Fall sein, wenn der durch den Stellplatzmangel bewirkte Park- oder Parksuchverkehr den Nachbarn unzumutbar beeinträchtigt oder wenn die bestimmungsgemäße Nutzung des Nachbargrundstücks nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich ist (vgl. BayVGH, B. v. 25.8.2009 - 1 CS 09.287 - juris Rn. 39 m. w. N.), wofür vorliegend keine durchgreifenden Anhaltspunkte bestehen. Dies kann letztendlich dahingestellt bleiben, weil die Stellplatzproblematik nicht von den Feststellungswirkungen des Vorbescheids umfasst und damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist.

2.3 Soweit sich die Klägerseite auf ein Fehlen der grundsätzlich erforderlichen gesicherten Erschließung beruft, ist darauf hinzuweisen, dass das Erfordernis der gesicherten Erschließung keinen Nachbarschutz vermittelt (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 117. EL 2015, § 34 Rn. 141 a.E. m. w. N.). Zudem ist das Erfordernis der Erschließung im Vorbescheidsverfahren nicht mit abgefragt worden, sondern in Frage 1 ausschließlich die Zulässigkeit der Art der Nutzung. Zwar hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass Gegenstand eines Antrags auf Vorbescheid im Zweifel die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens einschließlich der Erschließung ist (vgl. BayVGH, U. v. 2.7.2004 - 1 B 02.1006 - juris Rn. 27). Dies gilt jedoch nur dann, wenn Zweifel am Umfang der Fragestellung bestehen. Ist dagegen, wie vorliegend, die Fragestellung eindeutig, ist mit der Frage nach der Zulässigkeit der Nutzungsart Hotel nicht auch die Frage der gesicherten Erschließung mit abgefragt.

2.4 Auch die geltend gemachte Wertminderung vermag per se keine Rücksichtslosigkeit zu begründen, da nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts Wertminderungen als Folge der Ausnutzung der einem Dritten erteilten Baugenehmigung nicht für sich genommen einen Maßstab dafür bilden, ob Beeinträchtigungen im Sinne des Rücksichtnahmegebots zumutbar sind oder nicht (BVerwG, B. v. 6.12.1996 - 4 B 215.96 - juris Rn. 9;). Einen allgemeinen Rechtssatz des Inhalts, dass der einzelne einen Anspruch darauf hat, vor jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden, gibt es nicht (BVerwG, B. v. 13.11.1997 - 4 B 195.97 - juris Rn. 6).

3. Hinsichtlich Frage 3a hat die Beklagte zutreffend die Zulässigkeit des Maßes der Nutzung für das Rückgebäude bejaht. Das abgefragte Vorhaben fügt sich insoweit nach seiner Höhenentwicklung in die nähere Umgebung ein und verstößt auch nicht gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

Die Firsthöhe des Vorhabens beträgt 21,55 m. Die Firsthöhe des Anwesens ...-str. 11 beträgt 21,19 m. Die Firsthöhe des Anwesens der Klägerinnen beträgt 21 m. Die Traufe des rückwärtigen Bauteils des Vorhabens beträgt 14,50 m. Die Traufhöhe des Anwesens ...-str. 11 beträgt 15,60 m, die Traufhöhe des Anwesens der Klägerinnen beträgt 15,12 m. Insoweit fügt sich der rückwärtige Bauteil des Vorhabens nach seiner Höhenentwicklung ein. Das Vorhaben ist zwar mit einer Firsthöhe von 21,55 m um 0,55 m höher als das Anwesen der Klägerinnen. Gleichwohl kann hieraus keine abriegelnde bzw. erdrückende Wirkung abgeleitet werden.

3.1 In der Rechtsprechung zum Rücksichtnahmegebot ist anerkannt, dass eine Verletzung dann in Betracht kommt, wenn durch die Verwirklichung des genehmigten Vorhabens ein in der unmittelbaren Nachbarschaft befindliches Wohngebäude „eingemauert“ oder „erdrückt“ wird. Eine solche Wirkung kommt vor allem bei nach Höhe und Volumen übergroßen Baukörpern in geringem Abstand zu benachbarten Wohngebäuden in Betracht (BVerwG, U. v. 13.3.1981 - 4 C 1/78, DVBl. 1981, 928 - juris Rn. 38: 12-geschossiges Gebäude in 12 m Entfernung zum 2,5-geschossigen Nachbarwohnhaus; U. v. 23.5.1986 - 4 C 34/85, NVwZ 1987, 34 - juris Rn. 15: drei 11,05 m hohe Siloanlagen im Abstand von 6 m zu einem zweigeschossigen Wohnanwesen; vgl. auch BayVGH, B. v. 10.12.2008 - 1 CS 08.2770, BayVBl. 2009, 751 - juris Rn. 23; B. v. 5.7.2011 - 14 CS 11.814 - juris Rn. 21). Hauptkriterien bei der Beurteilung einer „abriegelnden“ bzw. „erdrückenden“ Wirkung sind u. a. die Höhe des Bauvorhabens und seine Länge sowie die Distanz der baulichen Anlage in Relation zur Nachbarbebauung. Für die Annahme einer „abriegelnden“ bzw. „erdrückenden“ Wirkung eines Nachbargebäudes ist somit grundsätzlich kein Rau, wenn dessen Baukörper nicht erheblich höher ist als der des betroffenen Gebäudes, was insbesondere gilt, wenn die Gebäude im dicht bebauten innerstädtischen Bereich liegen (BayVGH, B. v. 11.5.2010 - 2 CS 10.454 - juris Rn. 5; B. v. 5.12.2012 - 2 CS 12.2290 - juris Rn. 9).

Somit kann vorliegend aufgrund einer Höhendifferenz der Firsthöhe von 0,55 m nicht von einer erdrückenden Wirkung ausgegangen werden.

3.2 Soweit von der Klägerseite eine Rücksichtslosigkeit im Hinblick auf Einsichtnahmemöglichkeiten gerügt wird, ist darauf hinzuweisen, dass nach der obergerichtlichen Rechtsprechung das Rücksichtnahmegebot dem Nachbarn insbesondere nicht das Recht gibt, vor jeglicher Beeinträchtigung, speziell vor jeglichen Einblicken verschont zu bleiben (vgl. BayVGH, B. v. 12.9.2005 - 1 ZB 05.42, BayVBl. 2006, 374 - juris Rn. 19; SächsOVG, B. v. 23.2.2010 - 1 B 581/09 - juris Rn. 5). Gegenseitige Einsichtnahmemöglichkeiten sind im dicht bebauten innerstädtischen Bereich unvermeidlich. Die Betroffenen können sich durch das Anbringen von Jalousien, Vorhängen oder verspiegelten Fenstern behelfen. Besondere Umstände, welche im Ausnahmefall die Annahme einer rücksichtslosen Wirkung rechtfertigen könnten, sind nicht erkennbar, zumal die behaupteten Einblickmöglichkeiten bereits in der Vergangenheit bestanden haben und damit nicht völlig neu sind.

4. Soweit sich die Klägerinnen gegen die in der Beantwortung zu Frage 4 in Aussicht gestellte Abweichung von den nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen wenden, bleibt ihre Klage ebenfalls ohne Erfolg.

4.1 Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von den Anforderungen des Bauordnungsrechtes zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlichrechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen - insbesondere den Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 BayBO - vereinbar sind. Während bei bautechnischen Anforderungen der Zweck der Vorschriften vielfach auch durch eine andere als die gesetzlich vorgesehene Bauausführung gewahrt werden kann (die dann im Wege der Abweichung zuzulassen ist), wird der Zweck des Abstandsflächenrechts - der vor allem darin besteht, eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Gebäude zu gewährleisten und die für Nebenanlagen erforderlichen Freiflächen zu sichern, regelmäßig nur dann erreicht, wenn die Abstandsflächen in dem gesetzlich festgelegten Umfang eingehalten werden. Da somit jede Abweichung von den Anforderungen des Art. 6 BayBO zur Folge hat, dass die Ziele des Abstandsflächenrechts nur unvollkommen verwirklicht werden, setzt die Zulassung einer Abweichung Gründe von ausreichendem Gewicht voraus, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die die Einbuße an Belichtung und Belüftung (sowie eine Verringerung der freien Flächen des Baugrundstücks) im konkreten Fall als vertretbar erscheinen lassen. Es muss sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zutreffend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln (BayVGH, B. v. 13.2.2002 - 2 CS 01.1506 - juris Rn. 16; B. v. 23.5.2005 - 25 ZB 03.881 - juris Rn. 8; B. v. 15.11.2005 - 2 CS 05.2817 - juris Rn. 2; B. v. 29.11.2006 - 1 CS 06.2717 - juris Rn. 24; B. v. 11.1.2007 - 14 B 03.572 - juris Rn. 22; B. v. 17.7.2007 - 1 CS 07.1340 - juris Rn. 16; B. v. 4.8.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 23; B. v. 05.12.2011 - 2 CS 11.1902 - juris Rn. 3; U. v. 22.12.2011 - 2 B 11.2231, BayVBl 2012, 535 - juris Rn. 16; B. v. 15.10.2014 - 2 ZB 13.530 - juris Rn. 3; B. v. 26.3.2015 - 2 ZB 13.2395 - juris Rn. 6). Diese kann sich etwa aus einem besonderen Grundstückszuschnitt, einer aus dem Rahmen fallenden Bebauung auf dem Bau- oder dem Nachbargrundstück oder einer besonderen städtebaulichen Situation - wie der Lage des Baugrundstücks in einem historischen Ortskern - ergeben. In solchen Lagen kann auch das Interesse des Grundstückseigentümers, etwa vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen oder bestehenden Wohnraum zu modernisieren, eine Verkürzung der Abstandsflächen durch die Zulassung einer Abweichung rechtfertigen. Weitere Voraussetzung ist die Vereinbarkeit der Abweichung mit den öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen. Mit der Verpflichtung zur Würdigung nachbarlicher Interessen verlangt das Gesetz - wie bei dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme - eine Abwägung zwischen den für das Vorhaben sprechenden Gründen und den Belangen des Nachbarn (BayVGH, B. v. 17.7.2007 - 1 CS 07.1340 - juris Rn. 17). Ob eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften zugelassen werden kann, beurteilt sich dabei nicht allein danach, wie stark die Interessen des betroffenen Nachbarn beeinträchtigt werden. Es ist stets auch zu prüfen, ob die Schmälerung der nachbarlichen Interessen durch überwiegende Interessen des Bauherren oder überwiegende öffentliche Belange gerechtfertigt ist (BayVGH, B. v. 17.7.2007 - 1 CS 07.1340 - juris Rn. 20). Von Bedeutung ist bei der Beurteilung des Vorliegens der erforderlichen Atypik insbesondere, ob eine sinnvolle Ausnutzung des Baugrundstücks unter Beachtung der Anforderungen des Art. 6 Abs. 5 BayBO unmöglich oder unzumutbar ist (BayVGH, B. v. 30.8.2011 - 15 CS 11.1640 - juris Rn. 16). In dicht bebauten innerstädtischen Bereichen ist eine atypische Situation dann anzunehmen, wenn jedwede bauliche Veränderung der historischen Bausubstanz geeignet ist, eine Abstandsflächenüberschreitung auszulösen (vgl. BayVGH, B. v. 4.8.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 23).

4.2 Ob im vorliegenden Fall tatsächlich eine entsprechende atypische Situation gegeben ist, die eine Erteilung einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO rechtfertigt, kann letztendlich dahinstehen, weil sich die Klägerinnen nicht mit Erfolg darauf berufen können, dass sie durch die erteilte Abweichung gemäß Art. 63 Abs. 1 BayBO in ihren Rechten aus Art. 6 BayBO verletzt werden, da eine derartige Rüge gegen den auch m öffentlichen Recht anwendbaren Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB verstößt.

Aus dem System nachbarlicher Ausgleichs- und Rücksichtnahmepflichten folgt, dass derjenige, der selbst mit seinem Gebäude die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhält, billigerweise nicht verlangen kann, dass der Nachbar die Abstandsflächen freihält. Dies führt dazu, dass nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Nachbar sich gegenüber einer Baugenehmigung in der Regel nicht mit Erfolg auf die Einhaltung einer nachbarschützenden Vorschrift berufen kann, wenn auch die Bebauung auf seinem Grundstück nicht dieser Vorschrift entspricht und wenn die beiderseitigen Abweichungen etwa gleichgewichtig sind und nicht zu - gemessen am Schutzzweck der Vorschrift - schlechthin untragbaren, als Missstand (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 BayBO) zu qualifizierenden Verhältnissen führen (BayVGH, U. v. 4.2.2011 - 1 BV 08.131 - juris Rn. 37; VGH BW, B. v. 29.9.2010 - 3 S 1752/10, BauR 2011, 148 - juris Rn. 5; VGH BW, B. v. 4.1.2007 - 8 S 1802/06 - juris Rn. 4).

Bei dieser Betrachtung ist es unerheblich, ob das Gebäude des klagenden Nachbarn seinerzeit in Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften errichtet worden ist oder Bestandsschutz genießt (OVG Berlin, U. v. 11.2.2003 - 2 B 16.99 - juris Rn. 29; VGH SH, U. v. 15.12.1992 - 1 L 118/91 - juris Rn. 37; OVG Lüneburg, B. v. 30.3.1999 - 1 M 897/99 - juris Rn. 43; a.A. OVG Münster, U. v. 24.4.2001 - 10 A 1402/98 - juris Rn. 11; kritisch auch Kuchler, juris, PR-UmwR 6/2014 - Anm. 1). Maßgeblich ist allein, dass der klagende Nachbar den jetzt erforderlichen Grenzabstand nicht einhält, denn die Versagung des Abwehranspruches beruht darauf, dass es unbillig wäre, einem Nachbarn den durch die grenznahe bauliche Anlage des anderen Nachbarn ausgehenden Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine Ausnutzung seines Grundstücks im Grenzbereich zu verwehren.

Bei der Frage, ob wechselseitige Verletzungen der Abstandsflächenvorschriften annähernd vergleichbar sind, ist keine zentimetergenaue quantitative Entsprechung gefordert, sondern es ist eine wertende Betrachtung in Bezug auf die Qualität der mit der Verletzung der Abstandsflächenvorschriften einhergehenden Beeinträchtigungen anzustellen (OVG Berlin, U. v. 11.2.2003 - 2 B 16.99 - juris Rn. 30; OVG Lüneburg, U. v. 30.3.1999 - 1 M 897/99 - juris Rn. 43).

Vorliegend wirft das streitgegenständliche Vorhaben im Bereich des von der Grenze zum klägerischen Grundstück abgerückten ovalen Hofbereichs eine Abstandsfläche von 90,66 m² auf das Grundstück der Klägerinnen. Dem steht eine Abstandsflächenüberschreitung durch das Gebäude der Klägerinnen im rückwärtigen Grundstücksbereich von 115,85 m² gegenüber. Bei der Erstellung der Pläne wurde das Gebäude der Klägerinnen mit einer Wandhöhe von 15,29 m angesetzt. Aus den Bestandsplänen zur Erweiterung und zum Umbau einer bestehenden Dachgeschosswohnung - die am ... Juli 2009 genehmigt wurden - ergibt sich, dass das Gebäude mit einer Wandhöhe von 15,665 m genehmigt wurde, mithin die Abstandsflächenberechnung von einer geringeren Wandhöhe zugunsten der Klägerinnen ausgeht.

Die beiderseitigen Abweichungen führen auch nicht zu schlechthin untragbaren, als Missstand im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Satz 2 BayBO zu qualifizierenden Verhältnissen. In der Rechtsprechung ist im Hinblick auf die Lichtverhältnisse anerkannt, dass die Einhaltung eines Lichteinfallwinkels von 45° in Höhe der Fensterbrüstung von Fenstern von Aufenthaltsträumen grundsätzlich eine ausreichende Belichtung sicherstellt, wobei dieser Grundsatz jedoch nicht ausnahmslos gilt (BayVGH, B. v. 15.10.2014 - 2 ZB 13.530 - juris Rn. 8). Vorliegend würde durch eine das abgefragten Bauvorhaben verwirklichende Bebauung im Anwesen der Klägerinnen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss an den dort vorhandenen hofseitigen Fenstern ihres rückwärtigen Gebäudeteils der 45°-Grad-Winkel nicht eingehalten. Nach dem Schnitt AA werden im Erdgeschoss ca. 57° und im 1. Obergeschoss ca. 50° eingehalten. Gleichwohl ist für die betroffenen Aufenthaltsräume eine ausreichende Belichtung gewährleistet. Im Erdgeschoss befinden sich eine Teeküche sowie ein Büro, das zusätzlich eine Belichtungsmöglichkeit von Osten hat. Im 1. Obergeschoss befinden sich ein Bad und ein Schlafzimmer, letzteres wird allerdings ausschließlich von Osten her belichtet. Betroffen sind damit allein die Teeküche im Erdgeschoss sowie ein Badezimmer im Obergeschoss. Beide Räume stellen aber keinen zu belichtenden Aufenthaltsraum dar. Nach der Legaldefinition in Art. 2 Abs. 5 BayBO sind Aufenthaltsräume Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Für die betroffene Teeküche kommt hinzu, dass gemäß Art. 46 Abs. 1 Satz 2 BayBO fensterlose Küchen oder Kochnischen zulässig sind, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.

Damit ist den Klägerinnen vorliegend aufgrund der Nichteinhaltung der Abstandsflächen durch die eigene Bebauung eine Berufung auf einen möglichen Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben verwehrt, so dass ihre Klage auch hinsichtlich der positiven Beantwortung der Frage 4 unbegründet ist.

5. Die Klage war somit mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Es entspricht der Billigkeit, den Klägerinnen die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen (§ 162 Abs. 3 VwGO), da diese einen Antrag gestellt und sich somit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Ziffer 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.