Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 04. Juli 2006 - 11 K 2330/05

bei uns veröffentlicht am04.07.2006

Tatbestand

 
1. Die Verfügung der Beklagten vom 14.12.2004, ausgenommen Ziff. 2, und der Widerspruchsbescheid vom 28.09.2005 werden aufgehoben.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Entscheidungsgründe

 
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 14.12.2004, ausgenommen die nicht die Klägerin betreffende Ziff. 2, und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 28.09.2005 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Gegenstand der Klage ist die Anordnung in Ziff. 1 der Verfügung der Beklagten vom 14.12.2004, die Klägerin möge „den Heimbetrieb im ... gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HeimG anzeigen“, und die in Ziff. 3 geregelten Einzelheiten der Anzeige und die Gebührenfestsetzung (in Ziff. 4) für diese Entscheidung. 4. Ziff. 2 der Verfügung betrifft die Klägerin nicht, sie ist nicht angefochten. Einen darüber hinausgehenden feststellenden Verwaltungsakt enthält die Verfügung nach einer am Empfängerhorizont orientierten Auslegung nicht.
Nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeimG hat derjenige, der den Betrieb eines Heimes aufnehmen will, darzulegen, dass er die Anforderungen nach § 11 Abs. 1 - 3 erfüllt. Zu diesem Zweck hat er seine Absicht spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme der zuständigen Behörde anzuzeigen (S. 2). Einzelheiten der Anzeige sind in S. 3 Nr. 1 - 13 dieser Vorschrift aufgeführt. Die in § 12 Abs. 1 HeimG statuierte Pflicht, ein Heim anzuzeigen, bietet eine ausreichende Rechtsgrundlage für eine entsprechende Aufforderung der Behörde. Die Anzeigepflicht setzt voraus, dass es sich bei der in Frage stehenden Einrichtung um ein Heim im Sinne des § 1 Abs. 1 HeimG handelt. Die Einrichtung der Klägerin war in dem für Anfechtungsklagen maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, der Widerspruchsentscheidung vom 28.09.2005 kein Heim.
Nach der am 01.01.2002 in Kraft getretenen Neufassung des Heimgesetzes vom 05.11.2001 (BGBl. I S. 2960) gilt das Heimgesetz für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden (S. 2). Die Abgrenzung des Betreuten Wohnens von einem Heim ist in § 2 HeimG n.F. wie folgt geregelt: Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes (S. 1). Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist (S. 2). Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen (S. 3).
Hiernach begründet die Betreuungsvereinbarung zwischen der Klägerin und den Bewohnern für sich allein genommen nicht die Annahme eines Heimes. Erforderlich ist, abgesehen von den hier nicht einschlägigen Fällen des § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG, u.a. dass die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und „weitergehende Betreuungsleistungen“ von bestimmten Anbietern anzunehmen. Daran fehlt es hier. Unter welchen Voraussetzungen Betreuung und Versorgung zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden (§ 1 Abs. 1 S. 2 HeimG) und was „weitergehende Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 3 HeimG) sind, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geklärt. Der Wortlaut unterscheidet zwischen „Betreuung und Verpflegung“ in § 1 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 S. 1 HeimG und den Begriffen „allgemeine Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 2 HeimG) sowie „Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 3 HeimG). Für allgemeine Betreuungsleistungen nennt das Gesetz Beispiele „wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen“.
Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/5399 S. 18) bleibt es auch nach der Neufassung des Heimgesetzes wie im bisherigen Recht dabei, dass eine „heimmäßige“ Betreuung Voraussetzung für die Qualifizierung einer Einrichtung als Heim ist. Dies bedeutet, dass der Träger des Heims neben der Unterkunft Betreuung und Versorgung anbietet und damit eine Versorgungsgarantie - auch für den Fall der Verschlechterung des Gesundheitszustandes - übernimmt. Betreuung schließt als Oberbegriff Pflege ein und geht darüber deutlich hinaus (BT-Drs. 14/5399 S. 18 l. Sp.). Auch ein reines Pflegeheim bietet nicht nur Pflege an, sondern stellt weitere Betreuungsangebote zur Verfügung oder hält sie vor (z.B. soziale Betreuung im Sinne von § 43 Abs. 2 SGB XI). Andererseits muss die angebotene „Betreuung“ von einer gewissen Intensität sein. Nicht ausreichend für den Begriff der Betreuung im Sinne des Heimgesetzes sind sog. allgemeine Betreuungsleistungen (die in der Praxis oft auch als sog. Grundservice bezeichnet werden), die sich nur auf Beratung, Hausnotrufdienste, hausmeisterliche Dienste, Hilfe bei der Beantragung von Sozialleistungen oder Vermittlung von hauswirtschaftlichen Hilfen oder von Pflegeleistungen beziehen, wie sie für Einrichtungen des Betreuten Wohnens typisch sind. Diese Intensität ist in der Regel bei Einrichtungen des Betreuten Wohnens nicht gegeben (BT-Drs. 14/5399 S. 18).
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Unter dem Begriff des „Betreuten Wohnens“ ist bislang eine Wohnform für ältere Menschen zu verstehen, bei der im Interesse der Wahrung einer möglichst langdauernden eigenständigen Lebensführung neben der alten- und behindertengerechten Wohnung die Sicherheit einer Grundversorgung gegeben ist und im Bedarfsfall weitere Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003 - 14 S 718/03 -; ESVGH 54, 65 ff.). Dieser Begriff verweist, wie auch dem Gesetzgeber bewusst war, auf sehr vielfältige und unterschiedliche Wohnformen, darunter auch solche, die für ein „Heim“ im Sinne des Heimgesetzes konstitutiven Merkmale aufweisen. Hierzu zählen auch Wohnformen, wie sie die Klägerin verwirklichen will, bei denen behinderte Menschen in Gemeinschaft leben wollen, ohne dabei ihre Selbständigkeit und Entscheidungsfreiheit in allen wesentlichen Fragen des Zusammenlebens und ihrer Versorgung sowie Pflege aufgeben zu wollen. Durch § 1 Abs. 2 HeimG n.F. wird insoweit eine Unterscheidung vorgenommen und klargestellt, dass jedenfalls das „echte“ Betreute Wohnen, bei dem der Vermieter lediglich allgemeine Betreuungsdienste oder die Vermittlung von Pflegediensten anbietet, nicht unter das Heimgesetz fällt (BT-Drs. 14/5399 S. 16). Nach der Gesetzesbegründung spricht für die Anwendbarkeit des Heimgesetzes, wenn die Einrichtung baulich wie ein Heim ausgestattet ist, sie Angebote der sozialen Betreuung, der Tagesstrukturierung oder sonstige Angebote macht, die ein Zusammenleben der Bewohner ermöglichen, oder wenn die Einrichtung eine Rundumversorgung anbietet und im Sinne einer Versorgungsgarantie die Gewähr für eine umfassende Versorgung der Bewohner unter Berücksichtigung ihrer individuellen Bedürfnisse übernimmt (BT-Drs. 14/5399 S. 19; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
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Die mit der Einfügung des § 1 Abs. 2 HeimG bezweckte Verdeutlichung des Anwendungsbereichs des Heimgesetzes ist auch für die Auslegung der Definition des „Heims“ in § 1 Abs. 1 HeimG von Bedeutung, insbesondere was die Zweckrichtung des Heims betrifft, Betreuung und Verpflegung „vorzuhalten“. Dieser Begriff erfordert schon nach dem Wortsinn mehr als nur die Vermittlung derartiger Leistungen. Wie in Abs. 2 nunmehr klargestellt ist, ist er auch dann nicht erfüllt, wenn derartige Leistungen vom Betreiber der Anlage selbst erbracht werden, das Angebot hierfür jedoch in Konkurrenz zu entsprechenden Angeboten anderer Leistungserbringer steht und die Entscheidungsfreiheit der Bewohner der Anlage, aus den ihnen gemachten Angeboten auszuwählen, weder rechtlich noch durch sonstige Umstände, etwa finanzieller Art oder aus - die Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden - gesundheitlichen Gründen, eingeschränkt ist. Von einer Vorhaltung im Sinne des § 1 Abs. 1 HeimG kann danach erst dann gesprochen werden, wenn das Angebot für Betreuung und Verpflegung Bestandteil einer dem Bewohner der Anlage gewährten Versorgungsgarantie und Rundumversorgung ist, der er sich rechtlich nicht entziehen kann oder vernünftigerweise nicht entziehen will (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
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Bei § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG handelt es sich um Auslegungsregeln zur Abgrenzung des Anwendungsbereichs des Heimgesetzes, die nicht ausschließen, dass einerseits - sofern ergänzende, die Anwendung des Heimgesetzes indizierende Kriterien vorliegen - das Heimgesetz auch in den in § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG umschriebenen Sachverhalten zur Anwendung kommt, andererseits aber auch Wohnformen des Betreuten Wohnens vom Anwendungsbereich des Heimgesetzes auszunehmen sind, die andere Gestaltungen als die in § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG erwähnten aufweisen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.).
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Die Frage, ob eine Einrichtung ein Heim i.S.d. § 1 HeimG ist, ist nach objektiven Kriterien unter Beachtung der Zweckrichtung der Einrichtung und ihrer konkreten Betriebsform zu entscheiden. Beides bestimmt sich vornehmlich durch die mit jedem einzelnen Bewohner - wenngleich nach einem einheitlichen Vertragsmuster - abgeschlossenen Verträge. Ergänzend sind daneben auch die Aussagen der Beteiligten über deren faktische Handhabung von Bedeutung (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
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Das Haus ... der Klägerin ist aufgrund seiner baulichen Konstruktion und seines Leistungsangebots kein Heim im Sinne des Heimgesetzes. Aus der baulichen Situation kann bei der Einrichtung der Klägerin nicht auf ein Heim geschlossen werden, weil sie aus selbständigen Appartements besteht, die jeweils sanitäre Einrichtungen und eine Kochgelegenheit haben. Gemeinschaftsräume sind kein Indiz für die Anwendung des Heimgesetzes (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Eine Wohnform für behinderte Menschen, wie sie die Klägerin anbietet, bei der im Interesse der Wahrung einer möglichst eigenständigen Lebensführung neben der behindertengerechten Wohnung Verpflegung und die „Unterstützung“ und „Betreuung“ bei der persönlichen Lebensgestaltung, Arbeitsplatzsituation, Haushaltsführung, Wirtschaftsführung, sozialen Kontakten, Freizeitgestaltung, Behördengängen und Arztbesuchen in Anspruch genommen werden kann, ohne dass man hierzu verpflichtet ist, und im Bedarfsfall weitere Dienste vermittelt werden und der Bewohner die freie Entscheidung bei der Frage der Inanspruchnahme und der Auswahl des Leistungserbringers für weitere Leistungen hat, ist kein Heim im Sinne des Heimgesetzes.
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Das Leistungsangebot der Klägerin umfasst nach dem Wortlaut der abgeschlossenen Betreuungsverträge im Wesentlichen Hilfe, Unterstützung und Begleitung durch Fachpersonal in folgenden Bereichen: Persönliche Lebensgestaltung, Arbeitsplatzsituation, Partnerschaft und Beziehung, lebenspraktischer Bereich der Haushaltsführung, wie Einkaufen, Essenszubereitung, Wäsche, Reinigung der Wohnung u.a.m., Wirtschaftsführung (Umgang mit Geld), soziale Kontakte sowie Behördengänge und Arztbesuche. Dagegen wird der Mietvertrag nicht mit der Klägerin, sondern der ... abgeschlossen. Die vorgenannten Leistungen sind nicht in der Miete enthalten, sie werden, wie aus Ziff. 3 des Mustervertrags hervorgeht, soweit es sich um Personal- und Sachkosten handelt, in Form einer Betreuungspauschale gemäß den Richtlinien und Kostensätzen des Landeswohlfahrtsverbandes Baden von diesem bzw. bei Selbstzahlern von diesem direkt an den Leistungserbringer gezahlt. Diese Leistungen gehen nicht über das hinaus, was § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG als allgemeine Betreuungsleistung nennt und die Anwendung des Heimgesetzes nicht begründet. Beim Verpflegungsangebot hat der Bewohner die freie Wahl, ob er an den gemeinsamen Mahlzeiten teilnehmen will oder nicht. Er ist unter keinem Gesichtspunkt hierzu verpflichtet, weder rechtlich noch aus anderen Gründen, etwa finanzieller oder sozialer Art; nach den überzeugenden Ausführungen des Vertreters der Klägerin wird auch kein irgendwie gearteter Druck auf die Bewohner ausgeübt, an den gemeinsamen Mahlzeiten teilzunehmen. Praktisch wird dies so geregelt, dass der Bewohner sich zu den gemeinsamen Mahlzeiten an- und abmelden kann. Der auf die Versorgung bzw. Mahlzeiten entfallende Betrag wird, wenn der Bewohner nicht an den gemeinsamen Mahlzeiten teilnimmt, in Form einer Gutschrift mit der Betreuungspauschale verrechnet. Dem Bewohner steht es frei, selbst in seinem Appartement zu kochen und zu essen oder außerhalb der Einrichtung seine Mahlzeiten einzunehmen, wie es Berufstätige häufig praktizieren. Die Betreuungspauschale für Personal- und Sachkosten beträgt nach den Angaben der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung einschließlich der gemeinsamen, aber freigestellten Mahlzeiten zur Zeit 270,-- EUR, die Miete bewegt sich zwischen 550,-- bis 600,-- EUR monatlich. Bei diesen Verhältnissen ist das Entgelt für allgemeine Betreuungsleistungen im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung, zumal in der Pauschale das Entgelt für die freigestellten Mahlzeiten enthalten ist, die Pauschale also um einiges geringer ausfällt, wenn die gemeinsamen Mahlzeiten wegfallen. Untergeordnet ist dieser Betrag dann nicht mehr, wenn die Betreuungspauschale für den Grundservice im Verhältnis zur Miete erheblich über 20 % des monatlichen Entgelts für die Miete einschließlich der Betriebskosten liegt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.; vgl. § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG). Letzteres ist hier nicht der Fall, die Betreuungspauschale kann sich abzüglich des Entgelts für Mahlzeiten auf 20 bis 25 % der Miete belaufen, sie übersteigt diesen Betrag aber nicht erheblich. Mit der Betreuungspauschale sollen keine speziell auf den typischen Personenkreis eines Heimes zugeschnittenen Leistungen abgegolten werden und tatsächlich geschieht dies auch nicht.
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Über die allgemeinen Betreuungsangebote hinausgehende Leistungen, etwa die ambulante Pflege im Fall des Bedarfs, werden in der Form gewährt, dass den Bewohnern sowohl bei der Frage der Inanspruchnahme als auch bei der Auswahl des Leistungserbringers die freie Entscheidung verbleibt. Die Mieter waren im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids nicht verpflichtet, Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen. Wie die Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, wurden einzelne Pflegeleistungen auf den Wunsch der Bewohner ab 2003 nicht mehr mit der ... vereinbart, sondern mit dem Pflegedienst .... Hintergrund war, dass der Pflegedienst ... seine Leistungen zeitlich flexibler anbieten konnte, in den Nachtstunden und am Wochenende. Die im Wortlaut entgegenstehenden Vertragsklauseln, wonach zwischen den Bewohnern und der ... einzelne Pflegeleistungen geregelt werden, wurden von den Beteiligten als gegenstandslos betrachtet, einer davon abweichenden Vereinbarung stand nichts entgegen. Die Mieter konnten mit dem Pflegedienst ... Leistungen im Bereich der Pflege vereinbaren, ohne dass sie rechtlich oder faktisch in irgendeiner Weise vom Vermieter oder der Klägerin daran gehindert wurden. Es liegt in der Entscheidungsfreiheit der Bewohner, Pflegeleistungen mit ... oder einem anderen Anbieter zu vereinbaren. Dies belegen zwei Verträge aus dem Jahr 2003, in denen die Formulierung gewählt wurde, dass Leistungen im Bereich der Pflege außerhalb dieses Verhältnisses zwischen dem Bewohner und einem frei wählbaren Pflegedienst geschlossen werden. Es handelt sich um die Verträge mit ... vom 30.03.2005 und mit ... vom 06.08.2003. Wie der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung klarstellte, bestanden und bestehen keinerlei Einwände dagegen, dass ein Bewohner einzelne Pflegeleistungen durch einen anderen Pflegedienst als die ... oder die ... in Anspruch nimmt, obgleich für einen Pflegedienst unter anderem Hausschlüssel vorgehalten werden müssen, womit ein gewisses Sicherheitsrisiko verbunden ist. Die Bewohner sollen - so die Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung - den Anbieter einzelner Pflegeleistungen, wie beispielsweise eine Hilfe beim Waschen, Haare waschen oder anderen Verrichtungen der Pflege und ihrer Versorgung, frei wählen können, weshalb die Klägerin keine Einwände gegen andere Anbieter als der ... oder ... hat. Die Entscheidungsfreiheit und möglichst weitgehende Selbstbestimmung der Bewohner in allen Fragen ihrer Lebensgestaltung gehören zu den wesentlichen Grundsätzen des Zusammenlebens in der Einrichtung der Klägerin und diese werde auch umgesetzt. Der von der Klägerin zu unterscheidende Vermieter der Appartements ist weder aus mietvertragsrechtlichen noch aus anderen Gründen zu einer dahingehenden Einschränkung berechtigt, er nimmt darauf in der praktischen Ausführung keinerlei Einfluss. Den Bewohnern steht es frei - gegebenenfalls durch Vermittlung der Klägerin - jeden beliebigen Anbieter zu wählen. Die getroffene gesellschaftsrechtliche Wahl für Vermieter und Betreuer und die Höhe der gesellschaftsrechtlichen Anteile sind legitime Formen rechtlicher Gestaltung. Ihre Verbindlichkeit kann nicht mit einer Art Generalverdacht manipulativer Umgehung in Abrede gestellt werden (Bay. VGH, Beschl. v. 14.08.2003 - 22 CS 03.1664 - ). Auch im konkreten Einzelfall bieten sich keine Anhaltspunkte dafür.
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Die Einrichtung bietet auch keine für ein Heim typische Rundumversorgung an. Dies geht schon aus den Vertragsklauseln hervor, wonach Leistungen im Bereich der Pflege, einschließlich der mit der Pflegebedürftigkeit verbundenen hauswirtschaftlichen Versorgung mit einem weiteren Anbieter vereinbart werden müssen. Es wird keine möglichst lang dauernde Pflege und Betreuung als eine Art Grundversorgung gewährleistet und dies ist auch nicht beabsichtigt. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn sich der Gesundheitszustand der/des Betreuten so verändert, dass eine sachgemäße Betreuung in der Wohnung nicht mehr möglich ist, z.B. wenn der Hilfebedarf des/der Bewohners/in in einzelnen oder mehreren Bereichen so groß ist, dass eine dauernde oder weitgehend lückenlose Beaufsichtigung, Begleitung oder Pflege notwendig ist (Ziff. 5 des Betreuungsvertrages).
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Schließlich weisen die sonstigen Betreuungsleistungen nicht die Intensität auf, die ein Zusammenleben der Bewohner wie in einem Heim ermöglicht. Die Inanspruchnahme der weiteren Betreuungsangebote steht im Belieben des Mieters bzw. Bewohners, er ist hierbei unter keinem Gesichtspunkt in seiner Entscheidung eingeschränkt. Die Freizeitangebote sind freiwillig. Die Einrichtung bietet den äußeren Rahmen, an gemeinsamen Veranstaltungen teilzunehmen oder etwas gemeinsam zu unternehmen. Die Initiative hierfür geht von den Bewohnern aus, die Betreuungsleistungen werden - wie es vertraglich vereinbart ist - in den im einzelnen genannten Bereichen von einer Fachkraft und abrufbaren Assistenten „unterstützt“ und „begleitet“, ohne dass die Bewohner in ihrer Entscheidungsfreiheit in irgendeiner Weise, sei es in finanzieller Art oder unter sozialen Gesichtspunkten, gebunden sind. Sie können sich bei ihrer Haushaltsführung und Betreuung ihres Appartements durch eine Sozialpädagogin eine Hilfe vermitteln lassen, beispielsweise helfen lassen, ihr Bett zu überziehen, wozu nicht jeder Bewohner aufgrund körperlicher Einschränkungen in der Lage ist. Die Klägerin bietet die im einzelnen genannten Angebote an, sie können von den Bewohnern angenommen werden, sie müssen sie aber nicht annehmen. Inhaltlich sind die angebotenen Leistungen nicht auf eine Rundumversorgung ausgerichtet, die Bewohner sind nicht verpflichtet, Leistungen wie Pflege oder sonstige auf eine langjährige Betreuung abzielende Leistungen von einem bestimmten Anbieter anzunehmen. Die Betreuungsangebote der Klägerin beschränken sich auf die allgemeine Lebensführung und die „Vermittlung“ von Pflegeleistungen. Dass die „Hilfe“, „Begleitung“ und „Unterstützung“ durch eine bei der Einrichtung beschäftigte Sozialpädagogin erbracht werden und je nach Bedarf auf vier abrufbare zeitlich flexible Assistenten zurückgegriffen werden kann, macht die Betreuungsleistungen nicht zu „weitergehenden“ Betreuungsleistungen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Die berufliche Qualifikation einer in der Einrichtung beschäftigten Person ist für sich allein genommen kein Kriterium, das die Einrichtung als Heim qualifiziert. Das Gesetz stellt mit den Begriffen „Betreuung und Verpflegung“ auf Art und Umfang der angebotenen Leistungen ab, nicht darauf, von wem und mit welcher beruflichen Qualifikation sie erbracht werden (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Die berufliche Qualifikation einer Person, die eine Betreuungsleistung erbringt, mag zwar einen Rückschluss auf Art und Umfang der Leistung erlauben, weil die berufliche Qualifikation die Qualität der Leistung bestimmt. Zu der beruflichen Qualifikation muss aber ein weiteres Merkmal hinzukommen, um sie als eine solche einzustufen, die „heimmäßig“ ist; ein solches Merkmal ist die Verpflichtung des Bewohners, bestimmte Leistungen annehmen zu müssen. An solchen auf ein Heim hinweisenden Zusatzmerkmalen fehlt es beim Angebot der Klägerin. Wenn einzelne im Betreuungsvertrag angebotene Leistungen eine berufliche Qualifikation voraussetzen, so werden sie allein durch die vertragliche Abmachung nicht zu weitergehenden Betreuungsleistungen und erreichen deshalb nicht die Intensität, dass die Einrichtung zum Heim wird. Dies lässt sich auch nicht aus der Vielzahl der Betreuungsangebote und der Angebote zur gemeinsamen Lebensgestaltung in der Einrichtung ableiten, wenn der Bewohner, wie hier, unter keinem rechtlichen, finanziellen, sozialen oder sonstigem Gesichtspunkt verpflichtet ist, diese Angebote anzunehmen. Diese Auslegung steht mit der Gesetzesbegründung in Einklang, die mit dem Begriff „aufnehmen“ (§ 1 Abs. 1 S. 2 HeimG) eine gewisse Intensität der Eingliederung des Bewohners in den Organismus „Heim“ verbindet. Die „Intensität“, von der die Gesetzesbegründung spricht (BT-Drs. 14/5399 S. 18 l. Sp.), bezieht sich auf die Art der Leistung bzw. Betreuung und das Ausmaß der Verpflichtungen der Bewohner, das Leistungsangebot anzunehmen. Die Einrichtung der Klägerin verpflichtet ihre Bewohner gerade nicht dazu, die Betreuungsangebote anzunehmen, sie ist vergleichbar mit Einrichtungen des Betreuten Wohnens älterer Menschen, bei denen diese Intensität i.d.R. nicht gegeben ist.
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Sinn und Zweck des Heimgesetzes gebieten ebenfalls nicht, wegen des Betreuungsangebots der Klägerin und der beruflichen Qualifikation einer bei ihr beschäftigten Sozialpädagogin ein „Heim“ anzunehmen. Das Heimgesetz dient dazu, die Interessen und Bedürfnisse der Bewohner in den Heimen nach § 1 HeimG zu schützen. § 2 Abs. 1 Nr. 1 HeimG stellt dies klar heraus und Nr. 2 hebt als Zweck hervor, die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern. Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist abzugrenzen, ob allgemeine oder weitergehende Betreuungsleistungen vereinbart und wann diese zur Verfügung gestellt oder „vorgehalten“ werden. Die „Selbstbestimmung“ und „Selbstverantwortung“ der Bewohner bleiben bei der Einrichtung der Klägerin unangetastet, die Bewohner sind in ihrer Entscheidungsfreiheit in keiner Hinsicht eingeschränkt, sie können sich völlig frei bei der Wahl der Betreuungsangebote entscheiden. Die „Selbstbestimmung“ muss in der Einrichtung der Klägerin nicht mit den Mitteln des Heimgesetzes geschützt werden. Die Bewohner von Einrichtungen des Betreuten Wohnens sind deshalb nicht schutzlos. Es gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts und die Verbrauchervorschriften (Bay. VGH, Beschl. v. 14.08.2003, a.a.O; vgl. auch BGH, Beschl. v. 21.04.2005 - III ZR 293/04 - m.w.N. zu den Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Betreuten Wohnen).
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Eine zusammenfassende Würdigung der rechtlich wesentlichen Gesichtspunkte führt danach zu dem Ergebnis, dass die Bewohner der Einrichtung der Klägerin nur in wenigen, ausschließlich der allgemeinen Betreuung zuzuordnenden Teilbereichen faktisch der Entscheidung des Trägers der Einrichtung unterliegen, im Übrigen ihr Leben frei gestalten können und Probleme, bei denen sie fremde Hilfe benötigen, selbständig einer Entscheidung zuführen.
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Ziff. 3 und 4 der angefochtenen Verfügung werden mit der Aufhebung von Ziff. 1 gegenstandslos.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
23 
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil keiner der Berufungszulassungsgründe des § 124 Abs. 2 i.V.m. § 124a Abs. 1 VwGO gegeben ist.
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Beschluss
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Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG auf EUR 5.000,-- festgesetzt.
26 
Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG verwiesen.

Gründe

 
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 14.12.2004, ausgenommen die nicht die Klägerin betreffende Ziff. 2, und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 28.09.2005 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Gegenstand der Klage ist die Anordnung in Ziff. 1 der Verfügung der Beklagten vom 14.12.2004, die Klägerin möge „den Heimbetrieb im ... gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HeimG anzeigen“, und die in Ziff. 3 geregelten Einzelheiten der Anzeige und die Gebührenfestsetzung (in Ziff. 4) für diese Entscheidung. 4. Ziff. 2 der Verfügung betrifft die Klägerin nicht, sie ist nicht angefochten. Einen darüber hinausgehenden feststellenden Verwaltungsakt enthält die Verfügung nach einer am Empfängerhorizont orientierten Auslegung nicht.
Nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeimG hat derjenige, der den Betrieb eines Heimes aufnehmen will, darzulegen, dass er die Anforderungen nach § 11 Abs. 1 - 3 erfüllt. Zu diesem Zweck hat er seine Absicht spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme der zuständigen Behörde anzuzeigen (S. 2). Einzelheiten der Anzeige sind in S. 3 Nr. 1 - 13 dieser Vorschrift aufgeführt. Die in § 12 Abs. 1 HeimG statuierte Pflicht, ein Heim anzuzeigen, bietet eine ausreichende Rechtsgrundlage für eine entsprechende Aufforderung der Behörde. Die Anzeigepflicht setzt voraus, dass es sich bei der in Frage stehenden Einrichtung um ein Heim im Sinne des § 1 Abs. 1 HeimG handelt. Die Einrichtung der Klägerin war in dem für Anfechtungsklagen maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, der Widerspruchsentscheidung vom 28.09.2005 kein Heim.
Nach der am 01.01.2002 in Kraft getretenen Neufassung des Heimgesetzes vom 05.11.2001 (BGBl. I S. 2960) gilt das Heimgesetz für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden (S. 2). Die Abgrenzung des Betreuten Wohnens von einem Heim ist in § 2 HeimG n.F. wie folgt geregelt: Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes (S. 1). Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist (S. 2). Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen (S. 3).
Hiernach begründet die Betreuungsvereinbarung zwischen der Klägerin und den Bewohnern für sich allein genommen nicht die Annahme eines Heimes. Erforderlich ist, abgesehen von den hier nicht einschlägigen Fällen des § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG, u.a. dass die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und „weitergehende Betreuungsleistungen“ von bestimmten Anbietern anzunehmen. Daran fehlt es hier. Unter welchen Voraussetzungen Betreuung und Versorgung zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden (§ 1 Abs. 1 S. 2 HeimG) und was „weitergehende Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 3 HeimG) sind, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geklärt. Der Wortlaut unterscheidet zwischen „Betreuung und Verpflegung“ in § 1 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 S. 1 HeimG und den Begriffen „allgemeine Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 2 HeimG) sowie „Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen“ (§ 1 Abs. 2 S. 3 HeimG). Für allgemeine Betreuungsleistungen nennt das Gesetz Beispiele „wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen“.
Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/5399 S. 18) bleibt es auch nach der Neufassung des Heimgesetzes wie im bisherigen Recht dabei, dass eine „heimmäßige“ Betreuung Voraussetzung für die Qualifizierung einer Einrichtung als Heim ist. Dies bedeutet, dass der Träger des Heims neben der Unterkunft Betreuung und Versorgung anbietet und damit eine Versorgungsgarantie - auch für den Fall der Verschlechterung des Gesundheitszustandes - übernimmt. Betreuung schließt als Oberbegriff Pflege ein und geht darüber deutlich hinaus (BT-Drs. 14/5399 S. 18 l. Sp.). Auch ein reines Pflegeheim bietet nicht nur Pflege an, sondern stellt weitere Betreuungsangebote zur Verfügung oder hält sie vor (z.B. soziale Betreuung im Sinne von § 43 Abs. 2 SGB XI). Andererseits muss die angebotene „Betreuung“ von einer gewissen Intensität sein. Nicht ausreichend für den Begriff der Betreuung im Sinne des Heimgesetzes sind sog. allgemeine Betreuungsleistungen (die in der Praxis oft auch als sog. Grundservice bezeichnet werden), die sich nur auf Beratung, Hausnotrufdienste, hausmeisterliche Dienste, Hilfe bei der Beantragung von Sozialleistungen oder Vermittlung von hauswirtschaftlichen Hilfen oder von Pflegeleistungen beziehen, wie sie für Einrichtungen des Betreuten Wohnens typisch sind. Diese Intensität ist in der Regel bei Einrichtungen des Betreuten Wohnens nicht gegeben (BT-Drs. 14/5399 S. 18).
10 
Unter dem Begriff des „Betreuten Wohnens“ ist bislang eine Wohnform für ältere Menschen zu verstehen, bei der im Interesse der Wahrung einer möglichst langdauernden eigenständigen Lebensführung neben der alten- und behindertengerechten Wohnung die Sicherheit einer Grundversorgung gegeben ist und im Bedarfsfall weitere Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003 - 14 S 718/03 -; ESVGH 54, 65 ff.). Dieser Begriff verweist, wie auch dem Gesetzgeber bewusst war, auf sehr vielfältige und unterschiedliche Wohnformen, darunter auch solche, die für ein „Heim“ im Sinne des Heimgesetzes konstitutiven Merkmale aufweisen. Hierzu zählen auch Wohnformen, wie sie die Klägerin verwirklichen will, bei denen behinderte Menschen in Gemeinschaft leben wollen, ohne dabei ihre Selbständigkeit und Entscheidungsfreiheit in allen wesentlichen Fragen des Zusammenlebens und ihrer Versorgung sowie Pflege aufgeben zu wollen. Durch § 1 Abs. 2 HeimG n.F. wird insoweit eine Unterscheidung vorgenommen und klargestellt, dass jedenfalls das „echte“ Betreute Wohnen, bei dem der Vermieter lediglich allgemeine Betreuungsdienste oder die Vermittlung von Pflegediensten anbietet, nicht unter das Heimgesetz fällt (BT-Drs. 14/5399 S. 16). Nach der Gesetzesbegründung spricht für die Anwendbarkeit des Heimgesetzes, wenn die Einrichtung baulich wie ein Heim ausgestattet ist, sie Angebote der sozialen Betreuung, der Tagesstrukturierung oder sonstige Angebote macht, die ein Zusammenleben der Bewohner ermöglichen, oder wenn die Einrichtung eine Rundumversorgung anbietet und im Sinne einer Versorgungsgarantie die Gewähr für eine umfassende Versorgung der Bewohner unter Berücksichtigung ihrer individuellen Bedürfnisse übernimmt (BT-Drs. 14/5399 S. 19; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
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Die mit der Einfügung des § 1 Abs. 2 HeimG bezweckte Verdeutlichung des Anwendungsbereichs des Heimgesetzes ist auch für die Auslegung der Definition des „Heims“ in § 1 Abs. 1 HeimG von Bedeutung, insbesondere was die Zweckrichtung des Heims betrifft, Betreuung und Verpflegung „vorzuhalten“. Dieser Begriff erfordert schon nach dem Wortsinn mehr als nur die Vermittlung derartiger Leistungen. Wie in Abs. 2 nunmehr klargestellt ist, ist er auch dann nicht erfüllt, wenn derartige Leistungen vom Betreiber der Anlage selbst erbracht werden, das Angebot hierfür jedoch in Konkurrenz zu entsprechenden Angeboten anderer Leistungserbringer steht und die Entscheidungsfreiheit der Bewohner der Anlage, aus den ihnen gemachten Angeboten auszuwählen, weder rechtlich noch durch sonstige Umstände, etwa finanzieller Art oder aus - die Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden - gesundheitlichen Gründen, eingeschränkt ist. Von einer Vorhaltung im Sinne des § 1 Abs. 1 HeimG kann danach erst dann gesprochen werden, wenn das Angebot für Betreuung und Verpflegung Bestandteil einer dem Bewohner der Anlage gewährten Versorgungsgarantie und Rundumversorgung ist, der er sich rechtlich nicht entziehen kann oder vernünftigerweise nicht entziehen will (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
12 
Bei § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG handelt es sich um Auslegungsregeln zur Abgrenzung des Anwendungsbereichs des Heimgesetzes, die nicht ausschließen, dass einerseits - sofern ergänzende, die Anwendung des Heimgesetzes indizierende Kriterien vorliegen - das Heimgesetz auch in den in § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG umschriebenen Sachverhalten zur Anwendung kommt, andererseits aber auch Wohnformen des Betreuten Wohnens vom Anwendungsbereich des Heimgesetzes auszunehmen sind, die andere Gestaltungen als die in § 1 Abs. 2 S. 1 und 2 HeimG erwähnten aufweisen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.).
13 
Die Frage, ob eine Einrichtung ein Heim i.S.d. § 1 HeimG ist, ist nach objektiven Kriterien unter Beachtung der Zweckrichtung der Einrichtung und ihrer konkreten Betriebsform zu entscheiden. Beides bestimmt sich vornehmlich durch die mit jedem einzelnen Bewohner - wenngleich nach einem einheitlichen Vertragsmuster - abgeschlossenen Verträge. Ergänzend sind daneben auch die Aussagen der Beteiligten über deren faktische Handhabung von Bedeutung (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O.,).
14 
Das Haus ... der Klägerin ist aufgrund seiner baulichen Konstruktion und seines Leistungsangebots kein Heim im Sinne des Heimgesetzes. Aus der baulichen Situation kann bei der Einrichtung der Klägerin nicht auf ein Heim geschlossen werden, weil sie aus selbständigen Appartements besteht, die jeweils sanitäre Einrichtungen und eine Kochgelegenheit haben. Gemeinschaftsräume sind kein Indiz für die Anwendung des Heimgesetzes (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Eine Wohnform für behinderte Menschen, wie sie die Klägerin anbietet, bei der im Interesse der Wahrung einer möglichst eigenständigen Lebensführung neben der behindertengerechten Wohnung Verpflegung und die „Unterstützung“ und „Betreuung“ bei der persönlichen Lebensgestaltung, Arbeitsplatzsituation, Haushaltsführung, Wirtschaftsführung, sozialen Kontakten, Freizeitgestaltung, Behördengängen und Arztbesuchen in Anspruch genommen werden kann, ohne dass man hierzu verpflichtet ist, und im Bedarfsfall weitere Dienste vermittelt werden und der Bewohner die freie Entscheidung bei der Frage der Inanspruchnahme und der Auswahl des Leistungserbringers für weitere Leistungen hat, ist kein Heim im Sinne des Heimgesetzes.
15 
Das Leistungsangebot der Klägerin umfasst nach dem Wortlaut der abgeschlossenen Betreuungsverträge im Wesentlichen Hilfe, Unterstützung und Begleitung durch Fachpersonal in folgenden Bereichen: Persönliche Lebensgestaltung, Arbeitsplatzsituation, Partnerschaft und Beziehung, lebenspraktischer Bereich der Haushaltsführung, wie Einkaufen, Essenszubereitung, Wäsche, Reinigung der Wohnung u.a.m., Wirtschaftsführung (Umgang mit Geld), soziale Kontakte sowie Behördengänge und Arztbesuche. Dagegen wird der Mietvertrag nicht mit der Klägerin, sondern der ... abgeschlossen. Die vorgenannten Leistungen sind nicht in der Miete enthalten, sie werden, wie aus Ziff. 3 des Mustervertrags hervorgeht, soweit es sich um Personal- und Sachkosten handelt, in Form einer Betreuungspauschale gemäß den Richtlinien und Kostensätzen des Landeswohlfahrtsverbandes Baden von diesem bzw. bei Selbstzahlern von diesem direkt an den Leistungserbringer gezahlt. Diese Leistungen gehen nicht über das hinaus, was § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG als allgemeine Betreuungsleistung nennt und die Anwendung des Heimgesetzes nicht begründet. Beim Verpflegungsangebot hat der Bewohner die freie Wahl, ob er an den gemeinsamen Mahlzeiten teilnehmen will oder nicht. Er ist unter keinem Gesichtspunkt hierzu verpflichtet, weder rechtlich noch aus anderen Gründen, etwa finanzieller oder sozialer Art; nach den überzeugenden Ausführungen des Vertreters der Klägerin wird auch kein irgendwie gearteter Druck auf die Bewohner ausgeübt, an den gemeinsamen Mahlzeiten teilzunehmen. Praktisch wird dies so geregelt, dass der Bewohner sich zu den gemeinsamen Mahlzeiten an- und abmelden kann. Der auf die Versorgung bzw. Mahlzeiten entfallende Betrag wird, wenn der Bewohner nicht an den gemeinsamen Mahlzeiten teilnimmt, in Form einer Gutschrift mit der Betreuungspauschale verrechnet. Dem Bewohner steht es frei, selbst in seinem Appartement zu kochen und zu essen oder außerhalb der Einrichtung seine Mahlzeiten einzunehmen, wie es Berufstätige häufig praktizieren. Die Betreuungspauschale für Personal- und Sachkosten beträgt nach den Angaben der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung einschließlich der gemeinsamen, aber freigestellten Mahlzeiten zur Zeit 270,-- EUR, die Miete bewegt sich zwischen 550,-- bis 600,-- EUR monatlich. Bei diesen Verhältnissen ist das Entgelt für allgemeine Betreuungsleistungen im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung, zumal in der Pauschale das Entgelt für die freigestellten Mahlzeiten enthalten ist, die Pauschale also um einiges geringer ausfällt, wenn die gemeinsamen Mahlzeiten wegfallen. Untergeordnet ist dieser Betrag dann nicht mehr, wenn die Betreuungspauschale für den Grundservice im Verhältnis zur Miete erheblich über 20 % des monatlichen Entgelts für die Miete einschließlich der Betriebskosten liegt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.; vgl. § 1 Abs. 2 S. 2 HeimG). Letzteres ist hier nicht der Fall, die Betreuungspauschale kann sich abzüglich des Entgelts für Mahlzeiten auf 20 bis 25 % der Miete belaufen, sie übersteigt diesen Betrag aber nicht erheblich. Mit der Betreuungspauschale sollen keine speziell auf den typischen Personenkreis eines Heimes zugeschnittenen Leistungen abgegolten werden und tatsächlich geschieht dies auch nicht.
16 
Über die allgemeinen Betreuungsangebote hinausgehende Leistungen, etwa die ambulante Pflege im Fall des Bedarfs, werden in der Form gewährt, dass den Bewohnern sowohl bei der Frage der Inanspruchnahme als auch bei der Auswahl des Leistungserbringers die freie Entscheidung verbleibt. Die Mieter waren im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids nicht verpflichtet, Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen. Wie die Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, wurden einzelne Pflegeleistungen auf den Wunsch der Bewohner ab 2003 nicht mehr mit der ... vereinbart, sondern mit dem Pflegedienst .... Hintergrund war, dass der Pflegedienst ... seine Leistungen zeitlich flexibler anbieten konnte, in den Nachtstunden und am Wochenende. Die im Wortlaut entgegenstehenden Vertragsklauseln, wonach zwischen den Bewohnern und der ... einzelne Pflegeleistungen geregelt werden, wurden von den Beteiligten als gegenstandslos betrachtet, einer davon abweichenden Vereinbarung stand nichts entgegen. Die Mieter konnten mit dem Pflegedienst ... Leistungen im Bereich der Pflege vereinbaren, ohne dass sie rechtlich oder faktisch in irgendeiner Weise vom Vermieter oder der Klägerin daran gehindert wurden. Es liegt in der Entscheidungsfreiheit der Bewohner, Pflegeleistungen mit ... oder einem anderen Anbieter zu vereinbaren. Dies belegen zwei Verträge aus dem Jahr 2003, in denen die Formulierung gewählt wurde, dass Leistungen im Bereich der Pflege außerhalb dieses Verhältnisses zwischen dem Bewohner und einem frei wählbaren Pflegedienst geschlossen werden. Es handelt sich um die Verträge mit ... vom 30.03.2005 und mit ... vom 06.08.2003. Wie der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung klarstellte, bestanden und bestehen keinerlei Einwände dagegen, dass ein Bewohner einzelne Pflegeleistungen durch einen anderen Pflegedienst als die ... oder die ... in Anspruch nimmt, obgleich für einen Pflegedienst unter anderem Hausschlüssel vorgehalten werden müssen, womit ein gewisses Sicherheitsrisiko verbunden ist. Die Bewohner sollen - so die Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung - den Anbieter einzelner Pflegeleistungen, wie beispielsweise eine Hilfe beim Waschen, Haare waschen oder anderen Verrichtungen der Pflege und ihrer Versorgung, frei wählen können, weshalb die Klägerin keine Einwände gegen andere Anbieter als der ... oder ... hat. Die Entscheidungsfreiheit und möglichst weitgehende Selbstbestimmung der Bewohner in allen Fragen ihrer Lebensgestaltung gehören zu den wesentlichen Grundsätzen des Zusammenlebens in der Einrichtung der Klägerin und diese werde auch umgesetzt. Der von der Klägerin zu unterscheidende Vermieter der Appartements ist weder aus mietvertragsrechtlichen noch aus anderen Gründen zu einer dahingehenden Einschränkung berechtigt, er nimmt darauf in der praktischen Ausführung keinerlei Einfluss. Den Bewohnern steht es frei - gegebenenfalls durch Vermittlung der Klägerin - jeden beliebigen Anbieter zu wählen. Die getroffene gesellschaftsrechtliche Wahl für Vermieter und Betreuer und die Höhe der gesellschaftsrechtlichen Anteile sind legitime Formen rechtlicher Gestaltung. Ihre Verbindlichkeit kann nicht mit einer Art Generalverdacht manipulativer Umgehung in Abrede gestellt werden (Bay. VGH, Beschl. v. 14.08.2003 - 22 CS 03.1664 - ). Auch im konkreten Einzelfall bieten sich keine Anhaltspunkte dafür.
17 
Die Einrichtung bietet auch keine für ein Heim typische Rundumversorgung an. Dies geht schon aus den Vertragsklauseln hervor, wonach Leistungen im Bereich der Pflege, einschließlich der mit der Pflegebedürftigkeit verbundenen hauswirtschaftlichen Versorgung mit einem weiteren Anbieter vereinbart werden müssen. Es wird keine möglichst lang dauernde Pflege und Betreuung als eine Art Grundversorgung gewährleistet und dies ist auch nicht beabsichtigt. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn sich der Gesundheitszustand der/des Betreuten so verändert, dass eine sachgemäße Betreuung in der Wohnung nicht mehr möglich ist, z.B. wenn der Hilfebedarf des/der Bewohners/in in einzelnen oder mehreren Bereichen so groß ist, dass eine dauernde oder weitgehend lückenlose Beaufsichtigung, Begleitung oder Pflege notwendig ist (Ziff. 5 des Betreuungsvertrages).
18 
Schließlich weisen die sonstigen Betreuungsleistungen nicht die Intensität auf, die ein Zusammenleben der Bewohner wie in einem Heim ermöglicht. Die Inanspruchnahme der weiteren Betreuungsangebote steht im Belieben des Mieters bzw. Bewohners, er ist hierbei unter keinem Gesichtspunkt in seiner Entscheidung eingeschränkt. Die Freizeitangebote sind freiwillig. Die Einrichtung bietet den äußeren Rahmen, an gemeinsamen Veranstaltungen teilzunehmen oder etwas gemeinsam zu unternehmen. Die Initiative hierfür geht von den Bewohnern aus, die Betreuungsleistungen werden - wie es vertraglich vereinbart ist - in den im einzelnen genannten Bereichen von einer Fachkraft und abrufbaren Assistenten „unterstützt“ und „begleitet“, ohne dass die Bewohner in ihrer Entscheidungsfreiheit in irgendeiner Weise, sei es in finanzieller Art oder unter sozialen Gesichtspunkten, gebunden sind. Sie können sich bei ihrer Haushaltsführung und Betreuung ihres Appartements durch eine Sozialpädagogin eine Hilfe vermitteln lassen, beispielsweise helfen lassen, ihr Bett zu überziehen, wozu nicht jeder Bewohner aufgrund körperlicher Einschränkungen in der Lage ist. Die Klägerin bietet die im einzelnen genannten Angebote an, sie können von den Bewohnern angenommen werden, sie müssen sie aber nicht annehmen. Inhaltlich sind die angebotenen Leistungen nicht auf eine Rundumversorgung ausgerichtet, die Bewohner sind nicht verpflichtet, Leistungen wie Pflege oder sonstige auf eine langjährige Betreuung abzielende Leistungen von einem bestimmten Anbieter anzunehmen. Die Betreuungsangebote der Klägerin beschränken sich auf die allgemeine Lebensführung und die „Vermittlung“ von Pflegeleistungen. Dass die „Hilfe“, „Begleitung“ und „Unterstützung“ durch eine bei der Einrichtung beschäftigte Sozialpädagogin erbracht werden und je nach Bedarf auf vier abrufbare zeitlich flexible Assistenten zurückgegriffen werden kann, macht die Betreuungsleistungen nicht zu „weitergehenden“ Betreuungsleistungen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Die berufliche Qualifikation einer in der Einrichtung beschäftigten Person ist für sich allein genommen kein Kriterium, das die Einrichtung als Heim qualifiziert. Das Gesetz stellt mit den Begriffen „Betreuung und Verpflegung“ auf Art und Umfang der angebotenen Leistungen ab, nicht darauf, von wem und mit welcher beruflichen Qualifikation sie erbracht werden (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.09.2003, a.a.O., m.w.N.). Die berufliche Qualifikation einer Person, die eine Betreuungsleistung erbringt, mag zwar einen Rückschluss auf Art und Umfang der Leistung erlauben, weil die berufliche Qualifikation die Qualität der Leistung bestimmt. Zu der beruflichen Qualifikation muss aber ein weiteres Merkmal hinzukommen, um sie als eine solche einzustufen, die „heimmäßig“ ist; ein solches Merkmal ist die Verpflichtung des Bewohners, bestimmte Leistungen annehmen zu müssen. An solchen auf ein Heim hinweisenden Zusatzmerkmalen fehlt es beim Angebot der Klägerin. Wenn einzelne im Betreuungsvertrag angebotene Leistungen eine berufliche Qualifikation voraussetzen, so werden sie allein durch die vertragliche Abmachung nicht zu weitergehenden Betreuungsleistungen und erreichen deshalb nicht die Intensität, dass die Einrichtung zum Heim wird. Dies lässt sich auch nicht aus der Vielzahl der Betreuungsangebote und der Angebote zur gemeinsamen Lebensgestaltung in der Einrichtung ableiten, wenn der Bewohner, wie hier, unter keinem rechtlichen, finanziellen, sozialen oder sonstigem Gesichtspunkt verpflichtet ist, diese Angebote anzunehmen. Diese Auslegung steht mit der Gesetzesbegründung in Einklang, die mit dem Begriff „aufnehmen“ (§ 1 Abs. 1 S. 2 HeimG) eine gewisse Intensität der Eingliederung des Bewohners in den Organismus „Heim“ verbindet. Die „Intensität“, von der die Gesetzesbegründung spricht (BT-Drs. 14/5399 S. 18 l. Sp.), bezieht sich auf die Art der Leistung bzw. Betreuung und das Ausmaß der Verpflichtungen der Bewohner, das Leistungsangebot anzunehmen. Die Einrichtung der Klägerin verpflichtet ihre Bewohner gerade nicht dazu, die Betreuungsangebote anzunehmen, sie ist vergleichbar mit Einrichtungen des Betreuten Wohnens älterer Menschen, bei denen diese Intensität i.d.R. nicht gegeben ist.
19 
Sinn und Zweck des Heimgesetzes gebieten ebenfalls nicht, wegen des Betreuungsangebots der Klägerin und der beruflichen Qualifikation einer bei ihr beschäftigten Sozialpädagogin ein „Heim“ anzunehmen. Das Heimgesetz dient dazu, die Interessen und Bedürfnisse der Bewohner in den Heimen nach § 1 HeimG zu schützen. § 2 Abs. 1 Nr. 1 HeimG stellt dies klar heraus und Nr. 2 hebt als Zweck hervor, die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern. Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist abzugrenzen, ob allgemeine oder weitergehende Betreuungsleistungen vereinbart und wann diese zur Verfügung gestellt oder „vorgehalten“ werden. Die „Selbstbestimmung“ und „Selbstverantwortung“ der Bewohner bleiben bei der Einrichtung der Klägerin unangetastet, die Bewohner sind in ihrer Entscheidungsfreiheit in keiner Hinsicht eingeschränkt, sie können sich völlig frei bei der Wahl der Betreuungsangebote entscheiden. Die „Selbstbestimmung“ muss in der Einrichtung der Klägerin nicht mit den Mitteln des Heimgesetzes geschützt werden. Die Bewohner von Einrichtungen des Betreuten Wohnens sind deshalb nicht schutzlos. Es gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts und die Verbrauchervorschriften (Bay. VGH, Beschl. v. 14.08.2003, a.a.O; vgl. auch BGH, Beschl. v. 21.04.2005 - III ZR 293/04 - m.w.N. zu den Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Betreuten Wohnen).
20 
Eine zusammenfassende Würdigung der rechtlich wesentlichen Gesichtspunkte führt danach zu dem Ergebnis, dass die Bewohner der Einrichtung der Klägerin nur in wenigen, ausschließlich der allgemeinen Betreuung zuzuordnenden Teilbereichen faktisch der Entscheidung des Trägers der Einrichtung unterliegen, im Übrigen ihr Leben frei gestalten können und Probleme, bei denen sie fremde Hilfe benötigen, selbständig einer Entscheidung zuführen.
21 
Ziff. 3 und 4 der angefochtenen Verfügung werden mit der Aufhebung von Ziff. 1 gegenstandslos.
22 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
23 
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil keiner der Berufungszulassungsgründe des § 124 Abs. 2 i.V.m. § 124a Abs. 1 VwGO gegeben ist.
24 
Beschluss
25 
Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG auf EUR 5.000,-- festgesetzt.
26 
Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG verwiesen.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 04. Juli 2006 - 11 K 2330/05

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Urteilsbesprechungen zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 04. Juli 2006 - 11 K 2330/05

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Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 04. Juli 2006 - 11 K 2330/05 zitiert 10 §§.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113


(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit


(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a


(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nic

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts


(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Geri

Sozialgesetzbuch (SGB) - Elftes Buch (XI) - Soziale Pflegeversicherung (Artikel 1 des Gesetzes vom 26. Mai 1994, BGBl. I S. 1014) - SGB 11 | § 43 Inhalt der Leistung


(1) Pflegebedürftige der Pflegegrade 2 bis 5 haben Anspruch auf Pflege in vollstationären Einrichtungen. (2) Für Pflegebedürftige in vollstationären Einrichtungen übernimmt die Pflegekasse im Rahmen der pauschalen Leistungsbeträge nach Satz 2 die

Heimgesetz - HeimG | § 1 Anwendungsbereich


(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur

Heimgesetz - HeimG | § 2 Zweck des Gesetzes


(1) Zweck des Gesetzes ist es, 1. die Würde sowie die Interessen und Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner von Heimen vor Beeinträchtigungen zu schützen,2. die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen u

Heimgesetz - HeimG | § 12 Anzeige


(1) Wer den Betrieb eines Heims aufnehmen will, hat darzulegen, dass er die Anforderungen nach § 11 Abs. 1 bis 3 erfüllt. Zu diesem Zweck hat er seine Absicht spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme der zuständigen Behörde anzuzeig

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Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 04. Juli 2006 - 11 K 2330/05 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).

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Bundesgerichtshof Beschluss, 21. Apr. 2005 - III ZR 293/04

bei uns veröffentlicht am 21.04.2005

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS III ZR 293/04 Verkündet am: 21. April 2005 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543; HeimG (F: 5.11.20
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Landessozialgericht Baden-Württemberg Urteil, 25. Nov. 2010 - L 12 AS 1520/09

bei uns veröffentlicht am 25.11.2010

Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Sozialgerichts Reutlingen vom 3. März 2009 insoweit abgeändert, als die Beklagte unter Abänderung der Bescheide vom 19. Oktober 2007 und des Änderungsbescheids vom 13. Dezember 2007 in der Gesta

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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Wer den Betrieb eines Heims aufnehmen will, hat darzulegen, dass er die Anforderungen nach § 11 Abs. 1 bis 3 erfüllt. Zu diesem Zweck hat er seine Absicht spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme der zuständigen Behörde anzuzeigen. Die Anzeige muss insbesondere folgende weitere Angaben enthalten:

1.
den vorgesehenen Zeitpunkt der Betriebsaufnahme,
2.
die Namen und die Anschriften des Trägers und des Heims,
3.
die Nutzungsart des Heims und der Räume sowie deren Lage, Zahl und Größe und die vorgesehene Belegung der Wohnräume,
4.
die vorgesehene Zahl der Mitarbeiterstellen,
5.
den Namen, die berufliche Ausbildung und den Werdegang der Heimleitung und bei Pflegeheimen auch der Pflegedienstleitung sowie die Namen und die berufliche Ausbildung der Betreuungskräfte,
6.
die allgemeine Leistungsbeschreibung sowie die Konzeption des Heims,
7.
einen Versorgungsvertrag nach § 72 sowie eine Leistungs- und Qualitätsvereinbarung nach § 80a des Elften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob ein solcher Versorgungsvertrag oder eine solche Leistungs- und Qualitätsvereinbarung angestrebt werden,
8.
die Vereinbarungen nach § 75 Abs. 3 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob solche Vereinbarungen angestrebt werden,
9.
die Einzelvereinbarungen aufgrund § 39a des Fünften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob solche Vereinbarungen angestrebt werden,
10.
die Unterlagen zur Finanzierung der Investitionskosten,
11.
ein Muster der Heimverträge sowie sonstiger verwendeter Verträge,
12.
die Satzung oder einen Gesellschaftsvertrag des Trägers sowie
13.
die Heimordnung, soweit eine solche vorhanden ist.

(2) Die zuständige Behörde kann weitere Angaben verlangen, soweit sie zur zweckgerichteten Aufgabenerfüllung erforderlich sind. Stehen die Leitung, die Pflegedienstleitung oder die Betreuungskräfte zum Zeitpunkt der Anzeige noch nicht fest, ist die Mitteilung zum frühestmöglichen Zeitpunkt, spätestens vor Aufnahme des Heimbetriebs, nachzuholen.

(3) Der zuständigen Behörde sind unverzüglich Änderungen anzuzeigen, die Angaben gemäß Absatz 1 betreffen.

(4) Wer den Betrieb eines Heims ganz oder teilweise einzustellen oder wer die Vertragsbedingungen wesentlich zu ändern beabsichtigt, hat dies unverzüglich der zuständigen Behörde gemäß Satz 2 anzuzeigen. Mit der Anzeige sind Angaben über die nachgewiesene Unterkunft und Betreuung der Bewohnerinnen und Bewohner und die geplante ordnungsgemäße Abwicklung der Vertragsverhältnisse mit den Bewohnerinnen und Bewohnern zu verbinden.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Zweck des Gesetzes ist es,

1.
die Würde sowie die Interessen und Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner von Heimen vor Beeinträchtigungen zu schützen,
2.
die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern,
3.
die Einhaltung der dem Träger des Heims (Träger) gegenüber den Bewohnerinnen und Bewohnern obliegenden Pflichten zu sichern,
4.
die Mitwirkung der Bewohnerinnen und Bewohner zu sichern,
5.
eine dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entsprechende Qualität des Wohnens und der Betreuung zu sichern,
6.
die Beratung in Heimangelegenheiten zu fördern sowie
7.
die Zusammenarbeit der für die Durchführung dieses Gesetzes zuständigen Behörden mit den Trägern und deren Verbänden, den Pflegekassen, dem Medizinischen Dienst der Krankenversicherung sowie den Trägern der Sozialhilfe zu fördern.

(2) Die Selbständigkeit der Träger in Zielsetzung und Durchführung ihrer Aufgaben bleibt unberührt.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Pflegebedürftige der Pflegegrade 2 bis 5 haben Anspruch auf Pflege in vollstationären Einrichtungen.

(2) Für Pflegebedürftige in vollstationären Einrichtungen übernimmt die Pflegekasse im Rahmen der pauschalen Leistungsbeträge nach Satz 2 die pflegebedingten Aufwendungen einschließlich der Aufwendungen für Betreuung und die Aufwendungen für Leistungen der medizinischen Behandlungspflege. Der Anspruch beträgt je Kalendermonat

1.
770 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 2,
2.
1 262 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 3,
3.
1 775 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 4,
4.
2 005 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 5.
Abweichend von Satz 1 übernimmt die Pflegekasse auch Aufwendungen für Unterkunft und Verpflegung, soweit der nach Satz 2 gewährte Leistungsbetrag die in Satz 1 genannten Aufwendungen übersteigt.

(3) Wählen Pflegebedürftige des Pflegegrades 1 vollstationäre Pflege, erhalten sie für die in Absatz 2 Satz 1 genannten Aufwendungen einen Zuschuss in Höhe von 125 Euro monatlich.

(4) Bei vorübergehender Abwesenheit von Pflegebedürftigen aus dem Pflegeheim werden die Leistungen für vollstationäre Pflege erbracht, solange die Voraussetzungen des § 87a Abs. 1 Satz 5 und 6 vorliegen.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Zweck des Gesetzes ist es,

1.
die Würde sowie die Interessen und Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner von Heimen vor Beeinträchtigungen zu schützen,
2.
die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern,
3.
die Einhaltung der dem Träger des Heims (Träger) gegenüber den Bewohnerinnen und Bewohnern obliegenden Pflichten zu sichern,
4.
die Mitwirkung der Bewohnerinnen und Bewohner zu sichern,
5.
eine dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entsprechende Qualität des Wohnens und der Betreuung zu sichern,
6.
die Beratung in Heimangelegenheiten zu fördern sowie
7.
die Zusammenarbeit der für die Durchführung dieses Gesetzes zuständigen Behörden mit den Trägern und deren Verbänden, den Pflegekassen, dem Medizinischen Dienst der Krankenversicherung sowie den Trägern der Sozialhilfe zu fördern.

(2) Die Selbständigkeit der Träger in Zielsetzung und Durchführung ihrer Aufgaben bleibt unberührt.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
III ZR 293/04
Verkündet am:
21. April 2005
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 543; HeimG (F: 5.11.2001) § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2
Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrages, der das "Betreute Wohnen"
zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren
können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes
anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes).
BGH, Beschluß vom 21. April 2005 - III ZR 293/04 - LG München I
AG München
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. April 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

beschlossen:
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Der Streitwert wird - unter Abänderung der erstinstanzlichen Festsetzung - bis zur Abgabe der Erledigungserklärungen auf 20.000 € und für den sich hieran anschließenden Verfahrensabschnitt auf bis zu 16.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbun denes Unternehmen , unterhält in M. in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen "Pensionsvertrags" mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele
und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein "Netto-Pensionspreis" von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und -angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Nr. 2 bis 8 Regelungen zur Kündigung, die an § 4 b Abs. 2 bis 8 HeimG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Neufassung vom 23. April 1990 (BGBl. I S. 763; im folgenden: HeimG a.F.) angelehnt sind.
Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Ent-
scheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.
Auf die Feststellungsklage der Klägerin hat das Amtsgeri cht die Feststellung getroffen, daß die Beklagte verpflichtet sei, den als Pensionsvertrag bezeichneten Mietvertrag zu erfüllen, mit Ausnahme der vom Gesetz vorgesehenen Kündigungsgründe, und daß die Beklagte nicht berechtigt sei, den auf Lebenszeit geschlossenen Vertrag wegen einer Veränderung des Gesundheitszustands der Klägerin oder wegen der Einstellung des Betriebs des SeniorenWohnsitzes oder dessen wesentlicher Einschränkung oder Veränderung zu kündigen. Die weitergehende Klage auf Feststellung, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, am 1. Januar 2006 die an die Klägerin vermietete Wohnung an die Eigentümer zurückzugeben, und daß die Beklagte den mit der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Rückgabe frei werdender Wohnungen an die Eigentümer verletze, hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Klage auf die Berufung der Beklagten in vollem Umfang abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.

II.


Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung ist übe r die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Hiernach hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil die Klage bis zu dem die Erledigung herbeiführenden Ereignis nicht begründet war.
1. Gegenstand der von der Klägerin begehrten Feststellungen, soweit das Amtsgericht den Anträgen entsprochen hat, ist eine Klärung des rechtlichen Charakters des Pensionsvertrags und der Möglichkeiten, ihn durch einseitige Erklärung zu beendigen. Dabei vertritt die Klägerin den Standpunkt, der das "Betreute Wohnen" ausgestaltende Vertrag sei als Mietvertrag zu qualifizieren, der von seiten der Beklagten nur unter den Voraussetzungen der für das Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Kündigungsgründe beendet werden könne. Namentlich sei diese nicht berechtigt, sich zur Kündigung auf die in § 19 Nr. 3 a und b des Vertrags angesprochenen Gründe zu stützen, die an § 4b Abs. 3 Nr. 1 und 2 HeimG a.F. (vgl. jetzt mit einer gewissen Modifikation § 8 Abs. 3 Nr. 1 und 2 HeimG in der Neufassung vom 5. November 2001 - BGBl. I S. 2970; im folgenden: HeimG n.F.) angelehnt sind. Dabei haben die Vorinstanzen das Begehren der Klägerin so aufgefaßt, daß es ihr lediglich um die abstrakte Klärung der Frage ging, ob die vorgesehenen Kündigungsgründe - im Hinblick auf den auf die Lebensdauer der Klägerin abgeschlossenen Vertrag - überhaupt geeignet sind, den Vertrag wirksam zu beenden, nicht aber, ob die von der Beklagten bisher nur in Umrissen angedeuteten Gründe für die beabsichtigte Betriebseinstellung den vertraglich vorgesehenen Kündigungsgrund ausfüllen können.

Der Senat kann die Frage offenlassen, ob die Feststellu ngsanträge mit diesem Inhalt in jeder Beziehung zulässig gewesen sind, denn sie waren jedenfalls nicht begründet.
2. Gegen die im Pensionsvertrag vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten wegen einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, der seine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich macht, und wegen einer Einstellung , wesentlichen Einschränkung oder Veränderung des Betriebs, wenn die Fortsetzung des Vertrags für den Träger eine (nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 HeimG n.F. unzumutbare) Härte bedeuten würde, bestünden von vornherein keine Bedenken , wenn der von der Beklagten betriebene Senioren-Wohnsitz als Heim im Sinn von § 1 Abs. 1 HeimG n.F. anzusehen wäre. Nach dieser Vorschrift, die gegenüber § 1 Abs. 1 HeimG a.F. gestrafft worden ist, muß es sich um eine Einrichtung handeln, die dem Zweck dient, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohner unabhängig ist und entgeltlich betrieben wird. Da die Vorhaltung von Betreuung und Verpflegung alternativ neben der Gewährung dieser Dienstleistungen steht, ist der Anwendungsbereich des Heimgesetzes zu verschiedenen neuen Formen des Betreuten Wohnens, die vielfach Dienstleistungen vorhalten, die bei Bedarf des Bewohners genutzt werden können, nicht einfach abzugrenzen. Im Gesetzgebungsverfahren zum Dritten Gesetz zur Änderung des Heimgese tzes ist zum Ausdruck gebracht worden, allgemeine Betreuungsleistungen (die in der Praxis oft auch als sogenannter Grundservice bezeichnet würden), die sich nur auf Beratung, Hausnotrufdienste, hausmeisterliche Dienste, Hilfe bei der Bean-
tragung von Sozialleistungen oder Vermittlung von hauswirtschaftlichen Hilfen oder von Pflegeleistungen bezögen, seien für Einrichtungen des Betreuten Wohnens typisch und von einer "heimmäßigen" Betreuung, die für die Anwendung des Heimgesetzes Voraussetzung sei, zu unterscheiden (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 18). Der Gesetzgeber hat jedoch von einer genaueren Bestimmung der vielfältigen Erscheinungen des Betreuten Wohnens und der hierfür anwendbaren Regeln abgesehen und sich darauf beschränkt, in § 1 Abs. 2 HeimG Auslegungsregeln zu formulieren, nach denen sich die Anwendung des Heimgesetzes richten soll (kritisch hierzu Giese RsDE 48 (2001), S. 54, 56 f; Brünner RsDE 49 (2001) S. 66, 67 ff; Richter, Das neue Heimrecht, 2002, Rn. 52-71; Giese, in: Dahlem/Giese/Igl/Klie, HeimG, Stand Februar 2002, § 1 Rn. 16; Krahmer, in: LPK-HeimG, 2004, § 1 Rn. 15 f). Danach begründet der Umstand allein, daß ein Vermieter von Wohnraum sicherstellt, daß dem Mieter Betreuung und Verpflegung angeboten werden, nicht die Anwendung des Heimgesetzes. Gleiches gilt, wenn der Mieter verpflichtet ist, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen, und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Demgegenüber ist das Heimgesetz anwendbar, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen. Die Vorhaltung von Gemeinschaftseinrichtungen und Angebote sozialer Betreuung sollen nach den mehrheitlich im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Vorstellungen für sich allein nicht die Heimeigenschaft eines Wohnangebots begründen (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, BT-Drucks. 14/6366 S. 28).
Gemessen an diesen Auslegungsregeln ergibt sich für den h ier zu beurteilenden Pensionsvertrag über den Senioren-Wohnsitz kein eindeutiges Bild. Es scheint zwar unstreitig zu sein, daß es sich bei dem Wohnsitz um kein Pflegeheim handelt, in dem Leistungen der vollstationären Pflege erbracht werden könnten. Der Bewohner wird vertraglich auch nicht an bestimmte Anbieter gebunden , soweit er bei Bedarf weitergehende Betreuungsleistungen in Anspruch nehmen möchte. Über die in § 1 Abs. 2 Satz 2 HeimG ausdrücklich angeführten allgemeinen Betreuungsleistungen wird hier den Bewohnern auch die Nutzung von - offenbar vorhandenen - Gemeinschaftseinrichtungen und bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung gewährt. Welcher Anteil des vertraglichen Entgelts auf die Betreuung entfällt, läßt sich dem Vertrag mangels einer Aufgliederung nicht entnehmen, wie sie bei Vorliegen eines Heimvertrags nach § 5 Abs. 3 HeimG n.F. eigentlich geboten wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. Februar 2005 - III ZR 411/04 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Angesichts eines Entgelts für die die Wohnraumnutzung einschließenden Grundund Serviceleistungen von monatlich 2.295 DM und weiteren Wohnnebenkosten von 80 DM ist - wie die Revisionsverhandlung ergeben hat - bei einer Wohnfläche von 47 m² nicht zweifelhaft, daß die Betreuungspauschale hier nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Denn sie liegt - wie dies im Gesetzgebungsverfahren als maßgeblich angesehen worden ist - erheblich über 20 v.H. des monatlichen Entgelts für die Miete einschließlich der Betriebskosten (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 19; zu Modifikationen in Fällen eines Wohnungsbauförderungsprogramms BT-Drucks. 14/6366 S. 28).
3. Der Senat kann offenlassen, ob das Heimgesetz anzuwenden ist, wenn die Betreuungspauschale, gemessen am Entgelt für die Unterkunft, nicht von untergeordneter Bedeutung ist, während die anderen Auslegungsregeln eher
darauf hinweisen, daß es sich bei der Einrichtung nicht um ein Heim handelt. Insoweit dürfte wohl eine Gesamtbeurteilung den Ausschlag geben, ob die Bewohner "heimmäßig", gewissermaßen mit einer Versorgungsgarantie - auch für den Fall einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustands - betreut und aufgenommen werden. Der Senat folgt dem Berufungsgericht nämlich darin, daß auch bei Nichtanwendung des Heimgesetzes keine Bedenken dagegen bestehen , daß sich der Pensionsvertrag für die hier vorliegende Einrichtung in bezug auf die Kündigungsmodalitäten an die Regelungen des Heimgesetzes anlehnt. Die von der Klägerin befürwortete alleinige Anwendung der gesetzlichen Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts wird der Interessenlage der Parteien nämlich nicht hinreichend gerecht.
Der hier zu beurteilende Pensionsvertrag ist - ähnlich w ie ein Heimvertrag - ein gemischter Vertrag, der sich aus Elementen des Mietvertrags, des Dienstvertrags und des Kaufvertrags zusammensetzt (vgl. zu unterschiedlichen Ausprägungen gemischter Verträge BGH, Urteile vom 21. Februar 1979 - VIII ZR 88/78 - NJW 1979, 1288; vom 29. Oktober 1980 - VIII ZR 326/79 - NJW 1981, 341, 342; vom 22. März 1989 - VIII ZR 154/88 - NJW 1989, 1673, 1674; Senatsurteile BGHZ 148, 233, 234; vom 8. November 2001 - III ZR 14/01 - NJW 2002, 507, 508; insoweit ohne Abdruck in BGHZ 149, 146). Ein solcher Vertrag bildet ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden, daß auf den Mietvertragsanteil Mietrecht, auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht und auf den Kaufvertragsanteil Kaufrecht anzuwenden wäre. Der Eigenart des Vertrags wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Eine solche rechtliche Einordnung
schließt es jedoch nicht aus, wie der Bundesgerichtshof bereits früher entschieden hat, auch Bestimmungen des Vertragsrechts heranzuziehen, bei dem der Schwerpunkt des Vertrags nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt werden kann (vgl. Urteil vom 29. Oktober 1980 aaO).
Das Amtsgericht ist ohne weiteres davon ausgegangen, daß die mietrechtlichen Elemente des Vertrags überwiegen. Das erscheint nicht unzweifelhaft. Ein erheblicher Teil des Entgelts entfällt auf die angebotenen und vorgehaltenen Betreuungsleistungen. Das kann bei der rechtlichen Einordnung nicht unbeachtet bleiben. Schon die Bestimmung des § 1 Abs. 2 Satz 2 HeimG n.F. macht deutlich, daß sie in Fällen Betreuten Wohnens eine erhöhte Schutzbedürftigkeit der Bewohner annimmt, die zur Anwendung des Heimgesetzes führen soll, wenn die Betreuungspauschale im Rahmen des Entgelts nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Es kommt hinzu, daß ein potentieller Interessent für Betreutes Wohnen neben der Anmietung einer - nach Möglichkeit - behindertengerecht eingerichteten Wohnung besonderen Wert darauf legen wird, im Falle von Pflegebedürftigkeit oder nachlassender Fähigkeit, seine Versorgung selbst sicherzustellen, einen Vertragspartner zu finden, der ihn mit den dann notwendigen Dienstleistungen in dieser Wohnung zuverlässig versieht. Deshalb ist auch dann, wenn zu Beginn der Vertragsbeziehung bei relativer Rüstigkeit des Bewohners die Nutzung der Wohnung im Vordergrund stehen mag, die weitere mögliche Entwicklung des Vertragsverhältnisses mit in den Blick zu nehmen. Eine allein mietrechtliche Betrachtung würde dem ersichtlich nicht gerecht. Daß der Eigentümer der Wohnung nach § 565 BGB in den Fällen der gewerblichen Weitervermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin einzutreten hätte, ist zwar eine sachgerechte Lö-
sung, was die Nutzung der Wohnung selbst angeht. In bezug auf die versprochenen Betreuungsleistungen entspricht dies den Erwartungen des Mieters jedoch nicht, vor allem dann nicht, wenn er sich - wie die Klägerin - ein als "Betreuungsgesellschaft" firmierendes, mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen als Vertragspartner für eine kompetente und zuverlässige Betreuung ausgesucht hat.
Unter diesen Umständen sieht der Senat keine Bedenken, wenn Parteien eines Vertrags, der das Betreute Wohnen zum Gegenstand hat, für dessen vielfältige Erscheinungsformen es an hierauf zugeschnittenen gesetzlichen Regelungen fehlt, ihren Beziehungen Kündigungsbestimmungen zugrunde legen , die an das Heimgesetz angelehnt sind. Denn zum einen handelt es sich hierbei um eine Rechtsmaterie, bei der in ähnlicher Weise wie beim Betreuten Wohnen mietvertragliche und dienstvertragliche Elemente miteinander verbunden sind. Zum anderen wird den Interessen des schutzbedürftigen Bewohners in sachgerechter, den Notwendigkeiten der Betreuung angepaßter Weise Rechnung getragen. Das gilt etwa für den Fall, daß ein Bewohner die Vorteile des Betreuten Wohnens nicht mehr nutzen kann, weil er stationärer Pflege bedarf , die ihm in seiner angemieteten Wohnung nicht geboten werden kann. Hier ermöglicht ihm die an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit (§ 4 b Abs. 2 HeimG a.F.; vgl. jetzt mit noch kürzerer Kündigungsfrist § 8 Abs. 2 HeimG n.F.) eine schnellere Vertragsauflösung als § 573c Abs. 1 BGB. Daß auch die andere Vertragsseite bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners kündigen kann, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich ist, ist ebenfalls sachgerecht, werden in solchen Fällen ohnehin die Grenzen für ein Betreutes Wohnen in Frage stehen. Die Kündigungsmöglichkeit wegen einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des
Betriebs erscheint zwar als Fremdkörper im Zusammenhang mit der allgemeinen Vorschrift des § 543 BGB, weil sie nicht dem Risikobereich des Kündigungsempfängers zuzuordnen sein dürfte. Abgesehen davon, daß diese Kündigung nach dem Vertrag (vgl. auch § 4b Abs. 6 Satz 2 HeimG a.F., § 8 Abs. 6 Satz 2 HeimG n.F.) nur mit einer Frist möglich ist, steht sie jedoch keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern ist nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine - wie § 8 Abs. 3 Nr. 1 HeimG n.F. jetzt regelt, was angesichts der offenkundigen Anlehnung der gesamten vertraglichen Kündigungsregelungen an die Bestimmungen des Heimgesetzes auch für den hier zugrundeliegenden Pensionsvertrag gilt - unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang ist das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen (vgl. zur Regelung im Heimgesetz Kunz/Butz/Wiedemann, HeimG, 10. Aufl. 2004, § 8 Rn. 14). Zugleich ist zu beachten, daß § 19 Nr. 7 des Vertrags die Beklagte in Anlehnung an die Regelung des § 8 Abs. 7 HeimG n.F. verpflichtet, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen.
4. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand der Klage.
Schlick Wurm Kapsa
Dörr Galke

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Wer den Betrieb eines Heims aufnehmen will, hat darzulegen, dass er die Anforderungen nach § 11 Abs. 1 bis 3 erfüllt. Zu diesem Zweck hat er seine Absicht spätestens drei Monate vor der vorgesehenen Inbetriebnahme der zuständigen Behörde anzuzeigen. Die Anzeige muss insbesondere folgende weitere Angaben enthalten:

1.
den vorgesehenen Zeitpunkt der Betriebsaufnahme,
2.
die Namen und die Anschriften des Trägers und des Heims,
3.
die Nutzungsart des Heims und der Räume sowie deren Lage, Zahl und Größe und die vorgesehene Belegung der Wohnräume,
4.
die vorgesehene Zahl der Mitarbeiterstellen,
5.
den Namen, die berufliche Ausbildung und den Werdegang der Heimleitung und bei Pflegeheimen auch der Pflegedienstleitung sowie die Namen und die berufliche Ausbildung der Betreuungskräfte,
6.
die allgemeine Leistungsbeschreibung sowie die Konzeption des Heims,
7.
einen Versorgungsvertrag nach § 72 sowie eine Leistungs- und Qualitätsvereinbarung nach § 80a des Elften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob ein solcher Versorgungsvertrag oder eine solche Leistungs- und Qualitätsvereinbarung angestrebt werden,
8.
die Vereinbarungen nach § 75 Abs. 3 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob solche Vereinbarungen angestrebt werden,
9.
die Einzelvereinbarungen aufgrund § 39a des Fünften Buches Sozialgesetzbuch oder die Erklärung, ob solche Vereinbarungen angestrebt werden,
10.
die Unterlagen zur Finanzierung der Investitionskosten,
11.
ein Muster der Heimverträge sowie sonstiger verwendeter Verträge,
12.
die Satzung oder einen Gesellschaftsvertrag des Trägers sowie
13.
die Heimordnung, soweit eine solche vorhanden ist.

(2) Die zuständige Behörde kann weitere Angaben verlangen, soweit sie zur zweckgerichteten Aufgabenerfüllung erforderlich sind. Stehen die Leitung, die Pflegedienstleitung oder die Betreuungskräfte zum Zeitpunkt der Anzeige noch nicht fest, ist die Mitteilung zum frühestmöglichen Zeitpunkt, spätestens vor Aufnahme des Heimbetriebs, nachzuholen.

(3) Der zuständigen Behörde sind unverzüglich Änderungen anzuzeigen, die Angaben gemäß Absatz 1 betreffen.

(4) Wer den Betrieb eines Heims ganz oder teilweise einzustellen oder wer die Vertragsbedingungen wesentlich zu ändern beabsichtigt, hat dies unverzüglich der zuständigen Behörde gemäß Satz 2 anzuzeigen. Mit der Anzeige sind Angaben über die nachgewiesene Unterkunft und Betreuung der Bewohnerinnen und Bewohner und die geplante ordnungsgemäße Abwicklung der Vertragsverhältnisse mit den Bewohnerinnen und Bewohnern zu verbinden.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Zweck des Gesetzes ist es,

1.
die Würde sowie die Interessen und Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner von Heimen vor Beeinträchtigungen zu schützen,
2.
die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern,
3.
die Einhaltung der dem Träger des Heims (Träger) gegenüber den Bewohnerinnen und Bewohnern obliegenden Pflichten zu sichern,
4.
die Mitwirkung der Bewohnerinnen und Bewohner zu sichern,
5.
eine dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entsprechende Qualität des Wohnens und der Betreuung zu sichern,
6.
die Beratung in Heimangelegenheiten zu fördern sowie
7.
die Zusammenarbeit der für die Durchführung dieses Gesetzes zuständigen Behörden mit den Trägern und deren Verbänden, den Pflegekassen, dem Medizinischen Dienst der Krankenversicherung sowie den Trägern der Sozialhilfe zu fördern.

(2) Die Selbständigkeit der Träger in Zielsetzung und Durchführung ihrer Aufgaben bleibt unberührt.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Pflegebedürftige der Pflegegrade 2 bis 5 haben Anspruch auf Pflege in vollstationären Einrichtungen.

(2) Für Pflegebedürftige in vollstationären Einrichtungen übernimmt die Pflegekasse im Rahmen der pauschalen Leistungsbeträge nach Satz 2 die pflegebedingten Aufwendungen einschließlich der Aufwendungen für Betreuung und die Aufwendungen für Leistungen der medizinischen Behandlungspflege. Der Anspruch beträgt je Kalendermonat

1.
770 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 2,
2.
1 262 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 3,
3.
1 775 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 4,
4.
2 005 Euro für Pflegebedürftige des Pflegegrades 5.
Abweichend von Satz 1 übernimmt die Pflegekasse auch Aufwendungen für Unterkunft und Verpflegung, soweit der nach Satz 2 gewährte Leistungsbetrag die in Satz 1 genannten Aufwendungen übersteigt.

(3) Wählen Pflegebedürftige des Pflegegrades 1 vollstationäre Pflege, erhalten sie für die in Absatz 2 Satz 1 genannten Aufwendungen einen Zuschuss in Höhe von 125 Euro monatlich.

(4) Bei vorübergehender Abwesenheit von Pflegebedürftigen aus dem Pflegeheim werden die Leistungen für vollstationäre Pflege erbracht, solange die Voraussetzungen des § 87a Abs. 1 Satz 5 und 6 vorliegen.

(1) Dieses Gesetz gilt für Heime. Heime im Sinne dieses Gesetzes sind Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden.

(2) Die Tatsache, dass ein Vermieter von Wohnraum durch Verträge mit Dritten oder auf andere Weise sicherstellt, dass den Mietern Betreuung und Verpflegung angeboten werden, begründet allein nicht die Anwendung dieses Gesetzes. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Dieses Gesetz ist anzuwenden, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen.

(3) Auf Heime oder Teile von Heimen im Sinne des Absatzes 1, die der vorübergehenden Aufnahme Volljähriger dienen (Kurzzeitheime), sowie auf stationäre Hospize finden die §§ 6, 7, 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7 keine Anwendung. Nehmen die Heime nach Satz 1 in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(4) Als vorübergehend im Sinne dieses Gesetzes ist ein Zeitraum von bis zu drei Monaten anzusehen.

(5) Dieses Gesetz gilt auch für Einrichtungen der Tages- und der Nachtpflege mit Ausnahme der §§ 10 und 14 Abs. 2 Nr. 3 und 4, Abs. 3, 4 und 7. Nimmt die Einrichtung in der Regel mindestens sechs Personen auf, findet § 10 mit der Maßgabe Anwendung, dass ein Heimfürsprecher zu bestellen ist.

(6) Dieses Gesetz gilt nicht für Krankenhäuser im Sinne des § 2 Nr. 1 des Krankenhausfinanzierungsgesetzes. In Einrichtungen zur Rehabilitation gilt dieses Gesetz für die Teile, die die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllen. Dieses Gesetz gilt nicht für Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderungswerke.

(1) Zweck des Gesetzes ist es,

1.
die Würde sowie die Interessen und Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner von Heimen vor Beeinträchtigungen zu schützen,
2.
die Selbständigkeit, die Selbstbestimmung und die Selbstverantwortung der Bewohnerinnen und Bewohner zu wahren und zu fördern,
3.
die Einhaltung der dem Träger des Heims (Träger) gegenüber den Bewohnerinnen und Bewohnern obliegenden Pflichten zu sichern,
4.
die Mitwirkung der Bewohnerinnen und Bewohner zu sichern,
5.
eine dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entsprechende Qualität des Wohnens und der Betreuung zu sichern,
6.
die Beratung in Heimangelegenheiten zu fördern sowie
7.
die Zusammenarbeit der für die Durchführung dieses Gesetzes zuständigen Behörden mit den Trägern und deren Verbänden, den Pflegekassen, dem Medizinischen Dienst der Krankenversicherung sowie den Trägern der Sozialhilfe zu fördern.

(2) Die Selbständigkeit der Träger in Zielsetzung und Durchführung ihrer Aufgaben bleibt unberührt.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
III ZR 293/04
Verkündet am:
21. April 2005
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 543; HeimG (F: 5.11.2001) § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2
Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrages, der das "Betreute Wohnen"
zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren
können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes
anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes).
BGH, Beschluß vom 21. April 2005 - III ZR 293/04 - LG München I
AG München
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. April 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

beschlossen:
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Der Streitwert wird - unter Abänderung der erstinstanzlichen Festsetzung - bis zur Abgabe der Erledigungserklärungen auf 20.000 € und für den sich hieran anschließenden Verfahrensabschnitt auf bis zu 16.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beklagte, ein mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbun denes Unternehmen , unterhält in M. in einer Wohnungseigentumsanlage einen Senioren-Wohnsitz. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "Senioren-Wohnheimes" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die Eigentumswohnungen an Dritte weitervermieten. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin bewohnt aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen "Pensionsvertrags" mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele
und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert überlassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im Vertrag beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein "Netto-Pensionspreis" von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereitschaft rund um die Uhr durch hauseigenes Fachpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung durch das Pflegepersonal der Beklagten im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungsdienste und -angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem Vertrag ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene Vertrag enthält in § 19 Nr. 2 bis 8 Regelungen zur Kündigung, die an § 4 b Abs. 2 bis 8 HeimG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Neufassung vom 23. April 1990 (BGBl. I S. 763; im folgenden: HeimG a.F.) angelehnt sind.
Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die vertragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des Senioren-Wohnsitzes zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das Bayerische Rote Kreuz betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Ent-
scheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des Senioren-Wohnsitzes erfordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die Beklagte hat den Pensionsvertrag mit der Klägerin noch nicht gekündigt.
Auf die Feststellungsklage der Klägerin hat das Amtsgeri cht die Feststellung getroffen, daß die Beklagte verpflichtet sei, den als Pensionsvertrag bezeichneten Mietvertrag zu erfüllen, mit Ausnahme der vom Gesetz vorgesehenen Kündigungsgründe, und daß die Beklagte nicht berechtigt sei, den auf Lebenszeit geschlossenen Vertrag wegen einer Veränderung des Gesundheitszustands der Klägerin oder wegen der Einstellung des Betriebs des SeniorenWohnsitzes oder dessen wesentlicher Einschränkung oder Veränderung zu kündigen. Die weitergehende Klage auf Feststellung, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, am 1. Januar 2006 die an die Klägerin vermietete Wohnung an die Eigentümer zurückzugeben, und daß die Beklagte den mit der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Rückgabe frei werdender Wohnungen an die Eigentümer verletze, hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Klage auf die Berufung der Beklagten in vollem Umfang abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des Revisionsverfahrens hat sie den Pensionsvertrag mit der Beklagten gekündigt. Sie bewohnt das Appartement aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der Beklagten erbrachten Dienste von Dritten. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.

II.


Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung ist übe r die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Hiernach hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil die Klage bis zu dem die Erledigung herbeiführenden Ereignis nicht begründet war.
1. Gegenstand der von der Klägerin begehrten Feststellungen, soweit das Amtsgericht den Anträgen entsprochen hat, ist eine Klärung des rechtlichen Charakters des Pensionsvertrags und der Möglichkeiten, ihn durch einseitige Erklärung zu beendigen. Dabei vertritt die Klägerin den Standpunkt, der das "Betreute Wohnen" ausgestaltende Vertrag sei als Mietvertrag zu qualifizieren, der von seiten der Beklagten nur unter den Voraussetzungen der für das Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Kündigungsgründe beendet werden könne. Namentlich sei diese nicht berechtigt, sich zur Kündigung auf die in § 19 Nr. 3 a und b des Vertrags angesprochenen Gründe zu stützen, die an § 4b Abs. 3 Nr. 1 und 2 HeimG a.F. (vgl. jetzt mit einer gewissen Modifikation § 8 Abs. 3 Nr. 1 und 2 HeimG in der Neufassung vom 5. November 2001 - BGBl. I S. 2970; im folgenden: HeimG n.F.) angelehnt sind. Dabei haben die Vorinstanzen das Begehren der Klägerin so aufgefaßt, daß es ihr lediglich um die abstrakte Klärung der Frage ging, ob die vorgesehenen Kündigungsgründe - im Hinblick auf den auf die Lebensdauer der Klägerin abgeschlossenen Vertrag - überhaupt geeignet sind, den Vertrag wirksam zu beenden, nicht aber, ob die von der Beklagten bisher nur in Umrissen angedeuteten Gründe für die beabsichtigte Betriebseinstellung den vertraglich vorgesehenen Kündigungsgrund ausfüllen können.

Der Senat kann die Frage offenlassen, ob die Feststellu ngsanträge mit diesem Inhalt in jeder Beziehung zulässig gewesen sind, denn sie waren jedenfalls nicht begründet.
2. Gegen die im Pensionsvertrag vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten wegen einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, der seine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich macht, und wegen einer Einstellung , wesentlichen Einschränkung oder Veränderung des Betriebs, wenn die Fortsetzung des Vertrags für den Träger eine (nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 HeimG n.F. unzumutbare) Härte bedeuten würde, bestünden von vornherein keine Bedenken , wenn der von der Beklagten betriebene Senioren-Wohnsitz als Heim im Sinn von § 1 Abs. 1 HeimG n.F. anzusehen wäre. Nach dieser Vorschrift, die gegenüber § 1 Abs. 1 HeimG a.F. gestrafft worden ist, muß es sich um eine Einrichtung handeln, die dem Zweck dient, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohner unabhängig ist und entgeltlich betrieben wird. Da die Vorhaltung von Betreuung und Verpflegung alternativ neben der Gewährung dieser Dienstleistungen steht, ist der Anwendungsbereich des Heimgesetzes zu verschiedenen neuen Formen des Betreuten Wohnens, die vielfach Dienstleistungen vorhalten, die bei Bedarf des Bewohners genutzt werden können, nicht einfach abzugrenzen. Im Gesetzgebungsverfahren zum Dritten Gesetz zur Änderung des Heimgese tzes ist zum Ausdruck gebracht worden, allgemeine Betreuungsleistungen (die in der Praxis oft auch als sogenannter Grundservice bezeichnet würden), die sich nur auf Beratung, Hausnotrufdienste, hausmeisterliche Dienste, Hilfe bei der Bean-
tragung von Sozialleistungen oder Vermittlung von hauswirtschaftlichen Hilfen oder von Pflegeleistungen bezögen, seien für Einrichtungen des Betreuten Wohnens typisch und von einer "heimmäßigen" Betreuung, die für die Anwendung des Heimgesetzes Voraussetzung sei, zu unterscheiden (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 18). Der Gesetzgeber hat jedoch von einer genaueren Bestimmung der vielfältigen Erscheinungen des Betreuten Wohnens und der hierfür anwendbaren Regeln abgesehen und sich darauf beschränkt, in § 1 Abs. 2 HeimG Auslegungsregeln zu formulieren, nach denen sich die Anwendung des Heimgesetzes richten soll (kritisch hierzu Giese RsDE 48 (2001), S. 54, 56 f; Brünner RsDE 49 (2001) S. 66, 67 ff; Richter, Das neue Heimrecht, 2002, Rn. 52-71; Giese, in: Dahlem/Giese/Igl/Klie, HeimG, Stand Februar 2002, § 1 Rn. 16; Krahmer, in: LPK-HeimG, 2004, § 1 Rn. 15 f). Danach begründet der Umstand allein, daß ein Vermieter von Wohnraum sicherstellt, daß dem Mieter Betreuung und Verpflegung angeboten werden, nicht die Anwendung des Heimgesetzes. Gleiches gilt, wenn der Mieter verpflichtet ist, allgemeine Betreuungsleistungen wie Notrufdienste oder Vermittlung von Dienst- und Pflegeleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen, und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Demgegenüber ist das Heimgesetz anwendbar, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Verpflegung und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen. Die Vorhaltung von Gemeinschaftseinrichtungen und Angebote sozialer Betreuung sollen nach den mehrheitlich im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Vorstellungen für sich allein nicht die Heimeigenschaft eines Wohnangebots begründen (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, BT-Drucks. 14/6366 S. 28).
Gemessen an diesen Auslegungsregeln ergibt sich für den h ier zu beurteilenden Pensionsvertrag über den Senioren-Wohnsitz kein eindeutiges Bild. Es scheint zwar unstreitig zu sein, daß es sich bei dem Wohnsitz um kein Pflegeheim handelt, in dem Leistungen der vollstationären Pflege erbracht werden könnten. Der Bewohner wird vertraglich auch nicht an bestimmte Anbieter gebunden , soweit er bei Bedarf weitergehende Betreuungsleistungen in Anspruch nehmen möchte. Über die in § 1 Abs. 2 Satz 2 HeimG ausdrücklich angeführten allgemeinen Betreuungsleistungen wird hier den Bewohnern auch die Nutzung von - offenbar vorhandenen - Gemeinschaftseinrichtungen und bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Betreuung gewährt. Welcher Anteil des vertraglichen Entgelts auf die Betreuung entfällt, läßt sich dem Vertrag mangels einer Aufgliederung nicht entnehmen, wie sie bei Vorliegen eines Heimvertrags nach § 5 Abs. 3 HeimG n.F. eigentlich geboten wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. Februar 2005 - III ZR 411/04 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Angesichts eines Entgelts für die die Wohnraumnutzung einschließenden Grundund Serviceleistungen von monatlich 2.295 DM und weiteren Wohnnebenkosten von 80 DM ist - wie die Revisionsverhandlung ergeben hat - bei einer Wohnfläche von 47 m² nicht zweifelhaft, daß die Betreuungspauschale hier nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Denn sie liegt - wie dies im Gesetzgebungsverfahren als maßgeblich angesehen worden ist - erheblich über 20 v.H. des monatlichen Entgelts für die Miete einschließlich der Betriebskosten (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 19; zu Modifikationen in Fällen eines Wohnungsbauförderungsprogramms BT-Drucks. 14/6366 S. 28).
3. Der Senat kann offenlassen, ob das Heimgesetz anzuwenden ist, wenn die Betreuungspauschale, gemessen am Entgelt für die Unterkunft, nicht von untergeordneter Bedeutung ist, während die anderen Auslegungsregeln eher
darauf hinweisen, daß es sich bei der Einrichtung nicht um ein Heim handelt. Insoweit dürfte wohl eine Gesamtbeurteilung den Ausschlag geben, ob die Bewohner "heimmäßig", gewissermaßen mit einer Versorgungsgarantie - auch für den Fall einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustands - betreut und aufgenommen werden. Der Senat folgt dem Berufungsgericht nämlich darin, daß auch bei Nichtanwendung des Heimgesetzes keine Bedenken dagegen bestehen , daß sich der Pensionsvertrag für die hier vorliegende Einrichtung in bezug auf die Kündigungsmodalitäten an die Regelungen des Heimgesetzes anlehnt. Die von der Klägerin befürwortete alleinige Anwendung der gesetzlichen Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts wird der Interessenlage der Parteien nämlich nicht hinreichend gerecht.
Der hier zu beurteilende Pensionsvertrag ist - ähnlich w ie ein Heimvertrag - ein gemischter Vertrag, der sich aus Elementen des Mietvertrags, des Dienstvertrags und des Kaufvertrags zusammensetzt (vgl. zu unterschiedlichen Ausprägungen gemischter Verträge BGH, Urteile vom 21. Februar 1979 - VIII ZR 88/78 - NJW 1979, 1288; vom 29. Oktober 1980 - VIII ZR 326/79 - NJW 1981, 341, 342; vom 22. März 1989 - VIII ZR 154/88 - NJW 1989, 1673, 1674; Senatsurteile BGHZ 148, 233, 234; vom 8. November 2001 - III ZR 14/01 - NJW 2002, 507, 508; insoweit ohne Abdruck in BGHZ 149, 146). Ein solcher Vertrag bildet ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden, daß auf den Mietvertragsanteil Mietrecht, auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht und auf den Kaufvertragsanteil Kaufrecht anzuwenden wäre. Der Eigenart des Vertrags wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Eine solche rechtliche Einordnung
schließt es jedoch nicht aus, wie der Bundesgerichtshof bereits früher entschieden hat, auch Bestimmungen des Vertragsrechts heranzuziehen, bei dem der Schwerpunkt des Vertrags nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt werden kann (vgl. Urteil vom 29. Oktober 1980 aaO).
Das Amtsgericht ist ohne weiteres davon ausgegangen, daß die mietrechtlichen Elemente des Vertrags überwiegen. Das erscheint nicht unzweifelhaft. Ein erheblicher Teil des Entgelts entfällt auf die angebotenen und vorgehaltenen Betreuungsleistungen. Das kann bei der rechtlichen Einordnung nicht unbeachtet bleiben. Schon die Bestimmung des § 1 Abs. 2 Satz 2 HeimG n.F. macht deutlich, daß sie in Fällen Betreuten Wohnens eine erhöhte Schutzbedürftigkeit der Bewohner annimmt, die zur Anwendung des Heimgesetzes führen soll, wenn die Betreuungspauschale im Rahmen des Entgelts nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Es kommt hinzu, daß ein potentieller Interessent für Betreutes Wohnen neben der Anmietung einer - nach Möglichkeit - behindertengerecht eingerichteten Wohnung besonderen Wert darauf legen wird, im Falle von Pflegebedürftigkeit oder nachlassender Fähigkeit, seine Versorgung selbst sicherzustellen, einen Vertragspartner zu finden, der ihn mit den dann notwendigen Dienstleistungen in dieser Wohnung zuverlässig versieht. Deshalb ist auch dann, wenn zu Beginn der Vertragsbeziehung bei relativer Rüstigkeit des Bewohners die Nutzung der Wohnung im Vordergrund stehen mag, die weitere mögliche Entwicklung des Vertragsverhältnisses mit in den Blick zu nehmen. Eine allein mietrechtliche Betrachtung würde dem ersichtlich nicht gerecht. Daß der Eigentümer der Wohnung nach § 565 BGB in den Fällen der gewerblichen Weitervermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Klägerin einzutreten hätte, ist zwar eine sachgerechte Lö-
sung, was die Nutzung der Wohnung selbst angeht. In bezug auf die versprochenen Betreuungsleistungen entspricht dies den Erwartungen des Mieters jedoch nicht, vor allem dann nicht, wenn er sich - wie die Klägerin - ein als "Betreuungsgesellschaft" firmierendes, mit dem Bayerischen Roten Kreuz verbundenes Unternehmen als Vertragspartner für eine kompetente und zuverlässige Betreuung ausgesucht hat.
Unter diesen Umständen sieht der Senat keine Bedenken, wenn Parteien eines Vertrags, der das Betreute Wohnen zum Gegenstand hat, für dessen vielfältige Erscheinungsformen es an hierauf zugeschnittenen gesetzlichen Regelungen fehlt, ihren Beziehungen Kündigungsbestimmungen zugrunde legen , die an das Heimgesetz angelehnt sind. Denn zum einen handelt es sich hierbei um eine Rechtsmaterie, bei der in ähnlicher Weise wie beim Betreuten Wohnen mietvertragliche und dienstvertragliche Elemente miteinander verbunden sind. Zum anderen wird den Interessen des schutzbedürftigen Bewohners in sachgerechter, den Notwendigkeiten der Betreuung angepaßter Weise Rechnung getragen. Das gilt etwa für den Fall, daß ein Bewohner die Vorteile des Betreuten Wohnens nicht mehr nutzen kann, weil er stationärer Pflege bedarf , die ihm in seiner angemieteten Wohnung nicht geboten werden kann. Hier ermöglicht ihm die an das Heimgesetz angelehnte Kündigungsmöglichkeit (§ 4 b Abs. 2 HeimG a.F.; vgl. jetzt mit noch kürzerer Kündigungsfrist § 8 Abs. 2 HeimG n.F.) eine schnellere Vertragsauflösung als § 573c Abs. 1 BGB. Daß auch die andere Vertragsseite bei einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners kündigen kann, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich ist, ist ebenfalls sachgerecht, werden in solchen Fällen ohnehin die Grenzen für ein Betreutes Wohnen in Frage stehen. Die Kündigungsmöglichkeit wegen einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des
Betriebs erscheint zwar als Fremdkörper im Zusammenhang mit der allgemeinen Vorschrift des § 543 BGB, weil sie nicht dem Risikobereich des Kündigungsempfängers zuzuordnen sein dürfte. Abgesehen davon, daß diese Kündigung nach dem Vertrag (vgl. auch § 4b Abs. 6 Satz 2 HeimG a.F., § 8 Abs. 6 Satz 2 HeimG n.F.) nur mit einer Frist möglich ist, steht sie jedoch keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern ist nur gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags für diesen eine - wie § 8 Abs. 3 Nr. 1 HeimG n.F. jetzt regelt, was angesichts der offenkundigen Anlehnung der gesamten vertraglichen Kündigungsregelungen an die Bestimmungen des Heimgesetzes auch für den hier zugrundeliegenden Pensionsvertrag gilt - unzumutbare Härte darstellen würde. In diesem Zusammenhang ist das Interesse des Vertragspartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen (vgl. zur Regelung im Heimgesetz Kunz/Butz/Wiedemann, HeimG, 10. Aufl. 2004, § 8 Rn. 14). Zugleich ist zu beachten, daß § 19 Nr. 7 des Vertrags die Beklagte in Anlehnung an die Regelung des § 8 Abs. 7 HeimG n.F. verpflichtet, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in angemessenem Umfang zu tragen.
4. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand der Klage.
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Dörr Galke

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.