Oberlandesgericht Rostock Urteil, 02. Juli 2009 - 3 U 146/08
Tenor
1. Unter Zurückweisung der Anschlussberufung des Klägers und der Berufung des Beklagten im Übrigen wird das Urteil des Landgerichts Stralsund abgeändert und der Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an den Kläger 5.951,70 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 1.795,35 € für die Zeit vom 06.10.2006 bis 21.05.2007, auf 1.795,35 € für die Zeit vom 05.11.2006 bis 21.05.2007, auf weitere 1.210,69 € für die Zeit vom 05.12.2006 bis 21.05.2007, auf weitere 584,66 € seit dem 05.12.2006, auf weitere 1.795,35 € jeweils ab dem 05.01.2007, 04.02.2007, 04.03.2007 sowie auf weitere 1.980,99 € seit dem 25.01.2008 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Nachverfahrens erster Instanz tragen der Kläger 83 % und der Beklagte 17 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 90 % und der Beklagte 10 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des ausgeurteilten Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Kläger seinerseits kann die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Streitwert des Berufungsverfahrens: 60.326,70 €
Gründe
I.
- 1
Der Kläger macht gegen den Beklagten nach Beendigung eines Mietverhältnisses Nutzungsausfallschaden sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend.
- 2
Die Parteien schlossen 1996 einen Mietvertrag über eine Gewerbeeinheit in einem Einkaufszentrum in B., die aus zwei Teilen besteht; im EG befindet sich ein Backshop, im ersten OG ein Café. Das Café baute der Beklagte im Zeitraum 2001/2002 zu einer Ferienwohnung um, wobei der genaue Zeitraum zwischen den Parteien streitig ist. Ob dies mit oder ohne Zustimmung des Klägers erfolgte, ist ebenfalls streitig.
- 3
Das Mietverhältnis wurde auf 12 Jahre mit Optionsmöglichkeit für den beklagten Mieter geschlossen und sollte mit Übergabe der Mieträume beginnen. Diese war für den 01.07.1997 vorgesehen.
- 4
Weiterhin heißt es im Mietvertrag:
- 5
"§ 2 Mietzweck/Betriebspflicht
1. Die Vermietung erfolgt zum Betreiben eines Backshops und eines Cafés, inkl. Nebenräume.
2. Jede Änderung der Art des Betriebes bedarf der schriftlichen Genehmigung des Vermieters.
3. Der Mieter ist ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen...
§ 5 Wertsicherungsklausel
Ist seit der letzten Vereinbarung der Miete
a) ein Zeitraum von mehr als drei Jahren verstrichen und
b) der vom statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex für 4 Personen-Arbeitnehmerhaushalte mit mittlerem Einkommen in den neuen Bundesländern (Basis 1985 = 100) um mehr als 5 % gestiegen oder gesunken, so ändert sich der in § 3 vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend. Jeder der Vertragspartner kann eine Änderung des Mietzinses fordern. Der neue Mietzins ist vom Beginn des dem Änderungsverlangen folgenden Monats zu entrichten..."
- 6
Ab November 2005 leistete der Beklagte zunächst verringerte und dann keine Zahlungen mehr. Für die Zeit bis September 2006 wurde er mittels Urteils im Urkundsprozess verurteilt und glich den austenorierten Betrag aus.
- 7
Am 22.09.2006 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos. Der Beklagte gab die Räume Ende September 2006 an den Kläger heraus. Dieser beauftragte noch im September 2006 einen Makler mit der Vermietung des Backshops. Die Ferienwohnung gab er erst im Mai 2007 zur Vermietung in Auftrag.
- 8
Erstinstanzlich hat der Kläger für die Zeit von Oktober 2006 bis Januar 2008 monatlich einen Mietausfallschaden in Höhe der vertraglich bestimmten Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung begehrt.
- 9
Der Kläger hat behauptet, aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ergebe sich eine Nachzahlung von 4.444,01 € brutto. Hiervon seien die Guthabenbeträge für 2004 und 2005 in Höhe von 1.119,36 € und 384,99 € in Abzug zu bringen, so dass eine noch offene Nebenkostenforderung von 2.939,66 € verbleibe. Für die Monate Oktober bis Dezember 2006 stehe dem Kläger eine Nutzungsentschädigung von monatlich 2.145,50 € zu und ab Januar 2007 bis einschließlich Januar 2008 aufgrund der Mietanpassung gem. Indexmietvereinbarung monatlich 2.292,35 €. Hierauf habe der Beklagte lediglich am 21.05.2007 einen Betrag von insgesamt 4.801,39 € geleistet. Für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2007 könne der Kläger einen für Vermittlungsbemühungen der Ferienwohnung aufgewandten Betrag von 257,04 € geltend machen.
- 10
Der Kläger hat behauptet, bei der Ferienwohnung handele es sich um eine baurechtswidrige Nutzung. Es fehle insbesondere eine notwendige Brandschutztrennung zwischen Gewerbebetrieb und Wohnung. Eine Nutzungsgenehmigung als Ferienwohnung liege nicht vor. Dies habe der Kläger festgestellt, als er auf Anregung des Landgerichts die Betriebskosten zwischen Ferienwohnung und Backshop habe aufteilen wollen.
- 11
Der Beklagte hat geltend gemacht, er könne jedenfalls mit seiner unstreitigen verzinsten Kautionsforderung von 4.801,39 € aufrechnen. Zudem sei der Kläger gehalten gewesen, den Mietausfallschaden durch Weitervermietung der Objekte zu minimieren. Er gehe davon aus, dass die Ferienwohnung in der Zeit von Oktober 2006 bis Mai 2007 an wenigstens 125 Tagen zu einem Mietpreis von wenigstens 60,00 € hätte vermietet werden können. Der Kläger habe sich um die Vermietung nicht gekümmert und Angebote der Fa. Feriendomizil R. unbeantwortet gelassen. Auch der Beklagte habe dem Kläger angeboten, die Wohnung zu vermieten, der Kläger habe sich dies überlegen wollen, dann aber die Schlüssel vom Beklagten herausverlangt. Auch um die Neuvermietung des Backshops habe er sich nicht ausreichend gekümmert, jedenfalls habe er nicht regional inseriert.
- 12
Auch hätten die Parteien im Jahre 2002 vereinbart, dass der Beklagte das Café zu einer Ferienwohnung mit separatem Zugang umbauen dürfe. Dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Grundmiete um 7,7 % vorgelegen hätten, hat er ebenfalls bestritten.
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Betreffend die Betriebskostenabrechnung 2006 hat der Beklagte gerügt, dass die Hausmeisterkosten durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen seien, da Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig zur anteiligen Arbeitszeit seien.
- 14
Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 2.939,66 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2007 und weiterer 32.768,81 € nebst gestaffelter Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Dem Kläger stehe Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache aus § 546a BGB zu. Dabei hat das Gericht dem Kläger die Miete einschließlich Umsatzsteuer zugestanden. Allerdings hat es sich auf den Standpunkt gestellt, dass der Kläger jedenfalls die mit Schreiben vom 21.05.2007 verlangte Mieterhöhung nicht rückwirkend habe geltend machen können. Dass der Kläger den Anforderungen des § 557b BGB genügt habe, sei nicht ersichtlich. Der Kläger habe sich jedoch im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht erzielte Vermietungserlöse anrechnen zu lassen. Dass der Kläger im Übrigen seine Schadensminderungspflicht verletzt habe, hat das Landgericht verneint. Zwar seien die Bemühungen des Klägers zur Weitervermietung nicht besonders intensiv gewesen. Es sei aber fraglich, ob bei verstärkten regionalen und überregionalen Angeboten ein deutlicheres Ergebnis problemlos zu erwarten gewesen wäre.
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Der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2006 stehe dem Kläger abzüglich der Guthaben der Abrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 zu. Dem Einwand betreffend die Hausmeisterkosten habe der Kläger mit der Vorlage des Hausmeisterservicevertrages genügt. Aus dem Vertrag ergebe sich eine Aufsplittung in Tätigkeiten für gewerbliche Stellplätze und für das Gewerbeobjekt im Übrigen. Soweit Verwaltungs- und Instandhaltungskosten möglicherweise in dem Aufgabenbereich des Hausmeisters enthalten seien, seien diese preislich kaum messbar, so dass sie eine nennenswerte preisliche Differenzierung nicht erforderlich machten.
- 16
Wegen der weiteren Begründung sowie der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen im Übrigen nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.
- 17
Mit der Berufung greift der Beklagte das Urteil in vollem Umfang an. Das Gericht habe der Klage nicht stattgeben dürfen. Die Sache sei nicht entscheidungsreif gewesen und das Gericht habe Beweisantritte des Beklagten negiert. Das Gericht habe in erheblichem Maße streitigen Sachvortrag mittels vermeintlich eigener Sachkunde entschieden, ohne die Tatsachen im erforderlichen Maße festgestellt zu haben. Das Urteil sei auch grob rechtsfehlerhaft.
- 18
Streitentscheidend sei die Frage, ob der Kläger hinreichend durch Weitervermietungsbemühungen seiner Schadensminderungspflicht nachgekommen sei. Die dahingehenden Ausführungen des Landgerichts seien fehlerhaft. Der Kläger habe ausreichende Bemühungen auch erstinstanzlich nicht vorgetragen. Die vom Landgericht ohne Erhebung angebotener Beweise zur Vermietbarkeit der Ferienwohnung gezogene Schlussfolgerung, dass diese nicht vermietbar gewesen sei, sei grob fehlerhaft, sogar unzulässig. Auch Gewerbeflächen seien in B. sehr begehrt, so dass eine regionale Anzeige genügt hätte, um das Objekt weitervermieten zu können. Im weiteren wiederholt der Beklagte zur Begründung seinen erstinstanzlichen Vortrag.
- 19
Auf Hinweis des Gerichtes, dass wegen einer Änderung des Vertragszweckes das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht gewahrt sein könnte, trägt er ergänzend vor, der Zeuge R. habe auf seine Bitte hin im Jahr 2002 vor Umbau des Cafés den Kläger angerufen und ihn über die Umbau- und Umnutzungspläne unterrichtet. Der Kläger habe sich hiermit einverstanden erklärt.
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Er beantragt,
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das angefochtene Urteil des Landgerichts Stralsund abzuändern und die Klage abweisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
- 24
Im Wege der Anschlussberufung beantragt er klagerweiternd,
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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere 11.461,75 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 2.292,35 € seit 05.02.2008, 05.03.2008, 04.04.2008, 05.05.2008 und 05.06.2008 zu zahlen.
- 26
Der Kläger trägt vor, er habe hinreichende Vermietungsbemühungen unternommen. Hierzu habe er in und an der Immobilie Vermietungshinweise angebracht. In der örtlichen Lokalpresse habe er Inserate geschaltet. Ebenso habe er Vermietungsinserate im Internet aufgegeben. Im Übrigen wiederholt er seinen erstinstanzlichen Vortrag.
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Soweit er die Klage erweitert, macht er mit dieser weiteren Nutzungsausfallschaden für die Zeit von Februar bis Juni 2008 geltend.
- 28
Die weitergehende klagerweiternde Anschlussberufung aus dem Schriftsatz vom 25.11.2008 hat der Kläger im Termin vom 04.06.2009 zurückgenommen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Anschlussberufung zurückzuweisen.
II.
- 31
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat teilweise Erfolg. Die Anschlussberufung hingegen muss ohne Erfolg bleiben.
- 32
1. Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB, wie sie das Landgericht dem Kläger zuerkannt hat, kann dieser nicht vom Beklagten beanspruchen. Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Hieran fehlt es bereits, da der Beklagte die Mietsache noch im September 2006 zurückgegeben hat.
- 33
2. Der Kläger kann vom Beklagten gem. §§ 535, 280 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des Mietvertrages jedoch den Ersatz des Mietausfallschadens für die Monate Oktober 2006 bis März 2007 verlangen.
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a. Wird ein Mietverhältnis aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters durch eine Kündigung des Vermieters vorzeitig beendet, kann der Vermieter vom Mieter den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall versetzt verlangen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1143). Vom Schadensersatzanspruch nicht umfasst wird die auf die Miete vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer (BGH, Urt. v. 23.04.2008, XII ZR 136/05, ZMR 2008, 867; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1180 m.w.N.).
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Haben die Vertragsparteien einen befristeten Mietvertrag geschlossen, erfasst der Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens, weil der Vermieter die Mietsache nicht oder nicht zu der zwischen den Parteien vereinbarten Miete hat vermieten können, grundsätzlich die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit. Kann hingegen der Mieter seinerseits das Mietverhältnis mangels einer wirksamen Befristung des Vertrages oder eines wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses gem. § 542 BGB durch eine ordentliche Kündigung beenden, kann der Vermieter einen Nutzungsausfallschaden nur bis zum Ablauf der nächstmöglichen Kündigungsfrist ab Zugang seiner eigenen Kündigung verlangen (Schmidt/Futterer, MietR, 9. Aufl., § 542 Rn. 107; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 15 Rn. 67 ff.). Letzteres ist hier der Fall.
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b. Zwar haben die Parteien gem. § 6 Ziff. 1 des Mietvertrages diesen auf eine Dauer von 12 Jahren fest abgeschlossen, so dass eine ordentliche Kündigung durch den Beklagten als Mieter gem. § 542 Abs. 2 BGB ausscheiden würde. Gem. § 550 Satz 1 BGB gilt ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird. Gem. § 542 Abs. 1 BGB ist ein solcher Vertrag ordentlich kündbar, jedoch gem. § 550 Satz 2 BGB frühestens nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mieträume. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB beschränkt sich dabei nicht auf den Vertragsschluss, sondern erfasst auch Änderungen und Ergänzungen des Vertrages (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 550 Rn. 15).
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Ob das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gewahrt ist oder aber eine der Parteien das Vertragsverhältnis ordentlich kündigen kann, hat das Gericht, kommt es hierauf an, von Amts wegen zu prüfen.
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1) Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien hinreichend bestimmbar in eine Urkunde im Sinne des § 126 BGB aufgenommen worden sind (BGH, Urt. v. 30.06.19999, XII ZR 55/97, NJW 1999, 2591; BGH, Urt. v. 02.11.2005, XII ZR 233/03, NZM 2006, 104; BGH, Urt. v. 09.04.2008, XII ZR 89/06, NJW 2008, 2181; Senat, Urt. v. 10.07.2008, 3 U 108/07, NJW 2009, 445 = NZM 2008, 646). Unwesentlich sind nur solche Abreden, denen keine oder nur eine ganz untergeordnete Bedeutung beizumessen ist. Bestehen insoweit Zweifel, ist zur Wahrung der Schriftform jede Absprache in die Urkunde aufzunehmen (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 97).
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Zweck des § 550 BGB ist vorrangig, den Erwerber des Grundstücks, der gem. § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, umfassend zu unterrichten. Er soll sich anhand des Mietvertrages möglichst vollständig über die damit verbundenen Rechte und Pflichten informieren können (BGH, Urt. v. 07.05.2008, XII ZR 69/06, NZM 2008, 482; Möller, ZfIR 2008, 87; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313). Daneben hat das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge aber auch die Funktion der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und eine Warnfunktion vor unbedachten langfristigen Bindungen (BGH, Urt. v. 07.05.2008, a.a.O.).
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2) Haben die Parteien im Vertrag einen bestimmten Zweck der Vermietung vereinbart, handelt es sich um einen wesentlichen Vertragsbestandteil, der dem Schriftformerfordernis unterliegt. Die Vereinbarung bestimmt den Umfang des vom Vermieter gem. § 535 Abs. 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs ebenso wie den Umfang der Nutzungsbefugnis des Mieters.
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Ob und in welchem Umfang der Vermieter beispielsweise Nutzungsabweichungen hinnehmen muss, wird insbesondere davon bestimmt, wie konkret die Parteien den vertragsgemäßen Gebrauch im Vertrag beschrieben haben. Ist dieser klar abgegrenzt, kann der Mieter diesen nicht einseitig ändern und der Vermieter, beachtet der Mieter dies nicht, nach entsprechender Abmahnung gem. § 541 BGB Unterlassungsklage erheben (Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 541 Rn. 14). Nutzt der Mieter die Mietsache über den vertraglich vorgesehenen Zweck hinaus oder gänzlich von diesem abweichend, berechtigt dies den Vermieter, liegen die Voraussetzungen im Übrigen vor, auch zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Gewährt hingegen der Vermieter dem Mieter nicht die Nutzung zum vertraglich bestimmten Zweck, kann der Mieter seinerseits das Vertragsverhältnis gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen. Bestimmend ist der über den Vertragszweck definierte vertragsgemäße Gebrauch auch für die Beurteilung, ob gem. § 536 BGB die Miete gemindert ist, weil dieser nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.
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Ebenso kommt einer konkreten Bestimmung eines Vertragszweckes dann für den Vermieter besondere Bedeutung zu, wenn er die Nutzung durch den Mieter hierdurch klar umreißen und steuern will, um so etwa seiner Konkurrenzschutzverpflichtung anderen Mietern gegenüber genügen zu können. Gleichermaßen bestimmt ein konkret vereinbarter Vertragszweck aber auch, in welchem Umfang der Mieter selbst gegenüber dem Vermieter einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz geltend machen kann.
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Vorliegend haben die Vertragsparteien eine klare Bestimmung des Vertragszwecks, nämlich Vermietung zum Betrieb eines Backshops und eines Cafés, in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages vorgenommen. Dass sie dem besondere Bedeutung beigemessen haben, findet bereits in § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages seinen Niederschlag. Hiernach ist eine abweichende Nutzung der Mieträume nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig.
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3) Zur Überzeugung des Senates steht es im Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen R. fest, dass die Parteien des streitgegenständlichen Mietvertrages den in § 2 Ziff. 1 bestimmten Vertragszweck betreffend die Räume im 1. OG dahin abgeändert haben, dass dem Beklagten dort die Vermietung als Ferienwohnung gestattet worden ist.
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Der Beklagte hat hierzu vorgetragen, der Zeuge R. habe den Kläger im Jahre 2002 von der Absicht des Umbaus und der Nutzung als Ferienwohnung unterrichtet. Dieser sei hiermit einverstanden gewesen. Der Zeuge R. hat ein Telefonat diesen Inhalts bestätigt. Der Senat ist von der Glaubwürdigkeit des Zeugen und der Glaubhaftigkeit seiner Aussage überzeugt.
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Der Zeuge hat angegeben, er habe den Kläger darüber unterrichtet, dass das Café zu einer Ferienwohnung umgebaut und sodann als solche vermietet werden solle. Er habe ihm den Umbau erläutert und Einzelheiten, wie etwa das Verkleiden des Lastenaufzugs, mit ihm besprochen. Gleichzeitig habe er sich als Untermieter für diese Räumlichkeiten gegenüber dem Kläger geriert, der diese vom Beklagten anmieten wolle. Der Kläger sei mit alldem einverstanden gewesen, wenn nur seine steuerlichen Belange berücksichtigt würden. An den detaillierten Wortlaut des Telefonates, weitergehenden Gesprächsinhalt und die Nummer, unter der er den Kläger angerufen hat, hatte der Zeuge keine konkreten und vertieften Erinnerungen.
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Dass der Zeuge sich an sämtliche Details des Telefongespräches und die von ihm gewählte Telefonnummer nicht mehr im Einzelnen erinnern konnte, ist dem Senat schon wegen des langen zwischen Telefonat und Vernehmung des Zeugen liegenden Zeitraumes nachvollziehbar. Ebenso nachvollziehbar ist es dem Senat aber auch, dass sich der Zeuge an den auch für ihn wesentlichen Gesprächsinhalt seinem schwerpunktmäßigen Inhalt nach erinnern konnte. Nach seinen Angaben nämlich hatte er selbst ein besonderes Interesse an den von ihm geschilderten Absprachen. Da sich das vom Beklagten betriebene Café nicht rentierte, hatte der Zeuge R. diesem zum Umbau zur Ferienwohnung und zur anschließenden Vermietung geraten. Da aber der Beklagte die für den Umbau nötigen Mittel nicht zur Verfügung hatte, wollte der Zeuge R. den Umbau finanzieren und sodann die Wohnung vermieten, um so die Umbaukosten gegenüber dem Beklagten auszugleichen. Dass der Zeuge derartige Investitionen nicht ohne Zustimmung und vorherige Klärung mit dem Vermieter tätigt, zumal er nicht einmal Mieter der Räume gewesen ist und gegenüber dem Vermieter auch sonst kein Gebrauchsrecht hat geltend machen können, ist für den Senat in höchstem Maße plausibel. Dass sich der Zeuge zumindest an den wesentlichen Inhalt hierzu getroffener Absprachen mit dem Kläger als Hauptvermieter auch nach Ablauf eines längeren Zeitraumes und ohne eine Telefonnotiz als Erinnerungsstütze erinnern kann, zieht der Senat ob der Bedeutung der Absprachen für die Pläne des Zeugen, die dieser im Anschluss an die Absprachen mit dem Kläger auch so umgesetzt hat, nicht in Zweifel.
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Der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen steht es auch nicht entgegen, dass dieser auf Frage des Klägervertreters nicht den vollständigen Inhalt eines zwischen ihm und dem Kläger vor ca. 6 Wochen geführten Telefonates von sich aus wiedergegeben hat. Auf dieses Telefonat angesprochen hat der Zeuge zunächst den auf das Mietobjekt bezogenen Gesprächsinhalt wiedergegeben. Auf den Vorhalt des Klägervertreters hin, dass auch über die vom Kläger erhobene Anfechtungsklage betreffend den Erwerb eines Grundstücks der Ehefrau des Zeugen vom Beklagten gesprochen worden sei, konnte der Zeuge auch hierzu konkrete Angaben machen. Dabei hat der Zeuge deutlich erkennen lassen, dass er dem Bekunden des Klägers, es tue ihm leid, nun gegen die Ehefrau des Zeugen klagen zu müssen, keine besondere Bedeutung beigemessen habe. Da diese Bekundung des Klägers an der Tatsache der Klagerhebung und der Beklagtenposition der Ehefrau des Zeugen nichts ändert, ist dies für den Senat gut nachvollziehbar.
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Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge zugunsten der einen oder anderen Partei des Rechtsstreits seine Aussage getätigt hat, sind für den Senat nicht ersichtlich. Zwar steht der Zeuge offenbar in einem engeren persönlichen Kontakt zum Beklagten und hat diesem auch eine Anstellung in einem von ihm betriebenen Parkhaus gegeben. Ebenso aber verbinden den Zeugen geschäftliche Kontakte mit dem Kläger sowie eine Teileigentümerstellung an dem gleichen Objekt.
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Schließlich gibt auch der Umstand, dass der Zeuge mit dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten zum Termin angereist ist und auf der Fahrt auch über diesen Fall gesprochen worden ist, dem Senat keinen Anlass, die Glaubhaftigkeit der Bekundungen des Zeugen in Zweifel zu ziehen. Zwar bürgt ein solches Gespräch unmittelbar vor Durchführung der Beweisaufnahme die Möglichkeit in sich, dass der Zeuge seine Angaben nicht aus seiner eigenen Erinnerung heraus, sondern aus dem Gesprächsinhalt ableitet. Gleichwohl schließt ein Gespräch in der Sache zwischen einem Zeugen und einer der Parteien oder ihrem Prozessbevollmächtigten über die Sache die Verwertung des Beweisergebnisses nicht grundsätzlich aus. Maßgeblich ist vielmehr, dass der Senat in Würdigung des Verlaufs der Beweisaufnahme und ihres Inhaltes zu der Überzeugung gelangt ist, dass der Zeuge seine Bekundungen aus seiner eigenen Erinnerung wiedergegeben hat. Insbesondere der Umstand, dass seine Angaben weit über den Parteivortrag des Beklagten hinausgehen, stützt diesen Eindruck. So hat der Zeuge erstmals in das Verfahren eingeführt, dass er das streitgegenständliche Telefongespräch gleichzeitig nutzen wollte, um sich als potenziellen Untermieter einzubringen. Ebenso war es nicht Gegenstand des Parteivortrages, dass der Zeuge auf seine Kosten selbst den Umbau der Ferienwohnung vorgenommen und die Kosten späterhin durch erzielte Mieteinnahmen ausgeglichen hat.
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Schließlich spricht für eine Unterrichtung des Klägers und die Einholung seiner Zustimmung zum unstreitig durchgeführten Umbau des Cafés ein hoher Grad an Plausibilität. Der Beklagte hat für den Umbau der Zustimmung des Klägers als seines Vermieters bedurft. Ohne seine Zustimmung wäre er Gefahr gelaufen, dass der Kläger einen Rückbau verlangt und der Beklagte alle Kosten des Um- und Rückbaus tragen muss, ohne einen entsprechenden Vorteil zu erlangen.
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Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht es daher zur Überzeugung des Senates fest, dass der Zeuge R. auf Bitte des Beklagten dem Kläger die künftig abweichende Nutzung der Mieträume im 1. OG angetragen und der Kläger dieser zugestimmt hat. Dass der Zeuge dabei auf Bitten des Beklagten tätig geworden ist, versteht der Senat als Bevollmächtigung. Eines weitergehenden Vertragsverhältnisses zum Beklagten bedurfte es daher nicht. Auch der Kläger musste das Ansinnen des Zeugen dahin verstehen, dass er wegen der künftigen vom schriftlichen Vertrag abweichenden Nutzung der Räume für den Beklagten tätig geworden ist, denn dem Kläger war bekannt, dass nicht der Zeuge R., sondern der Beklagte durch einen Mietvertrag mit ihm verbunden war.
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Selbst aber wenn der Kläger die Mitteilungen des Zeugen R. nicht als Angebot zur Änderung des Mietvertrages betreffend den dort festgeschriebenen Vertragszweck verstanden haben will, ändert dies hieran nichts. Zumindest war es dem Kläger bekannt, dass der Beklagte in der Folge eine abweichende Nutzung vornehmen wollte und würde. Dies hat er über Jahre unwidersprochen hingenommen. Der Beklagte durfte dieses Stillschweigen als Zustimmung zu seiner Vorgehensweise verstehen, so dass jedenfalls eine die zunächst gewahrte Schriftform des Vertrages vernichtende konkludente Vertragsänderung zu bejahen ist (vgl. Herrlein/Kandelhard, a.a.O., § 541 Rn. 7).
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4) Da die Änderung des Vertragszwecks im Jahr 2002 - oder später möglicherweise auch durch konkludentes Handeln - die Schriftform des Vertrages verletzt hat, war dieser im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung vom 22.09.2006 für den Beklagten mit der Frist des § 580a BGB ordentlich kündbar. Bei Ausspruch einer entsprechenden Kündigung des Beklagten wäre das Mietverhältnis zum 31.03.2007 beendet worden, so dass der Kläger einen Mietausfallschaden auch nur beschränkt auf den Zeitraum Oktober 2006 bis März 2007 verlangen kann.
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c. Als ersatzfähiger Mietausfall ist ein monatlicher Betrag von 1.795,35 € berücksichtigungsfähig, so dass sich für 6 Monate ein Betrag von 10.772,10 € ergibt, der sich wegen des Mitverschuldens des Klägers um einen Betrag von 2.000,00 € auf 8.772,10 € reduziert.
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1) Als Mietausfallschaden verlangen kann der Vermieter jenes, was er bei Fortbestand des Mietverhältnisses aufgrund der vertraglichen Einigung vom Mieter hätte verlangen können. Das ist die im Vertrag vereinbarte Nettomiete in der Gestalt der im Dezember 2001 gem. § 5 des Mietvertrages i.V.m. § 4 der Preisangaben- und Preisklauselverordnung (PAPKV) vorgenommenen Mietanpassung. Die Mietanpassung des Klägers zum 01.01.2007 hingegen konnte keine Wirkung entfalten, da zu diesem Zeitpunkt eine genehmigungsfreie Preisgleitklausel nicht mehr vorlag. Diese setzt gem. § 4 PAPKV voraus, dass das Mietverhältnis auf mindestens 10 Jahre fest abgeschlossen ist. Während dies zum Zeitpunkt der Mietanpassung im Dezember 2001 noch der Fall war, ist diese Voraussetzung mit der Verletzung der Schriftform des Vertrages entfallen. Eine Genehmigung der Wertsicherungsklausel ist nicht ersichtlich.
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2) Die im Mietvertrag ausgewiesene Umsatzsteuer kann der Kläger im Wege des Schadensersatzes - wie bereits ausgeführt - nicht verlangen.
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3) Ebenso kann er für den zu berücksichtigenden Zeitraum Betriebskostenvorauszahlungen nicht ersetzt verlangen. Für das Jahr 2006 hat der Kläger bereits über die Betriebskosten abgerechnet, so dass Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können. Für die Vorauszahlungen der Monate Januar bis März 2007 wäre ungeachtet des Umstandes, dass auch über diese bereits abgerechnet worden ist, ohnehin Abrechnungsreife eingetreten.
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Die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 kann nicht, auch nicht anteilig, statt der Betriebskostenvorauszahlungen bei der Bemessung des Mietausfallschadens Berücksichtigung finden. Der Kläger hat diese erst mit seinem Schriftsatz vom 25.11.2008 klagerweiternd eingeführt und im Termin vom 04.06.2009 die diesbezügliche Anschlussberufung wieder zurückgenommen. Auch im Rahmen des § 264 Nr. 3 ZPO kann die Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigt werden. Zwar ist allgemein anerkannt, dass der Vermieter im laufenden Zivilprozess eine zunächst auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen gerichtete Klage bei Eintritt der Abrechnungsreife auf ein Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung umstellen kann. Allerdings hat das Landgericht dem Kläger die Betriebskostenvorauszahlungen für die Zeit von Januar bis März 2007 nicht zugesprochen. Der Kläger hat hiergegen Berufung nicht eingelegt. Der Angriff des Beklagten erfasst das Urteil insoweit nicht, so dass die Betriebskostenvorauszahlungen nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens sind und die Betriebskostenabrechnung nur hätte im Wege der Klagerweiterung eingeführt werden können.
- 60
d. Da der Kläger als Vermieter Schadensersatz verlangt, ist er gem. § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um die anderweitige Vermietung zu bemühen. Die das Mitverschulden des Vermieters begründenden Umstände hat der Mieter darzulegen und zu beweisen. (BGH Urt. v. 16.02.2005, XII ZR 162/01, NZM 2005, 340). Der Vermieter hingegen muss lediglich seine Bemühungen darlegen (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1183).
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1) Betreffend die zum Betrieb des Backshops vermieteten Räume hat der Kläger vorgetragen, diese durch Inserate in Presse und Internet sowie Beauftragung einer Vermittlungsfirma sowie Vermietungsanzeigen im Objekt selbst angeboten zu haben. Dem Beklagten hätte es somit oblegen, vorzutragen und zu beweisen, welche weitergehenden konkreten und dem Vermieter darüber hinaus abzuverlangenden Bemühungen aufgrund welcher Umstände zu einer schadensmindernden Vermietung geführt hätten. Hieran fehlt es jedoch. Der Beklagte behauptet eine solche Weitervermietungsmöglichkeit zwar pauschal, trägt hierzu aber nicht substanziiert vor. Eine vom Beklagten insoweit angebotene Beweiserhebung stellte daher einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar. Zudem merkt der Senat an, dass es ihm aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten bekannt ist, dass sich Gewerbeeinheiten in einem weitgehend leer stehenden Einkaufszentrum ohne ein als Zugpferd bezeichenbaren Anziehungsmagnet nur schwerlich auch zu einem geringen Mietzins vermietbar sind. Insoweit der Kläger zur Vermietung deshalb bereits bundesweit agierende professionelle Hilfe in Anspruch genommen hat, hat er seiner Schadensminderungspflicht genügt.
- 62
2) Anders beurteilt der Senat dies für die Möglichkeit der Weitervermietung der Ferienwohnung. Obgleich der Kläger die Ferienwohnung in diesem Rechtsstreit als nicht vermietbar darstellt, hat er erst im Mai 2007 die Fa. Feriendomizil R. mit der Vermietung derselben beauftragt. Diese hat für den Zeitraum Mai bis Oktober 2007 für den Kläger Erlöse von 735,76 € (06.08.2008) und 3.426,00 € (01.10.2008) mithin 4.161,76 € erwirtschaftet. Dass die Fa. Feriendomizil bei unmittelbarer Beauftragung nach Rückgabe der Mieträume durch den Beklagten in der Zeit von Oktober 2006 bis März 2007 keinerlei Erlös hätte erzielen können, ist weder substanziiert vorgetragen noch für den Senat sonst nachvollziehbar. Im Ergebnis der mündlichen Verhandlung geht der Senat davon aus, dass der Zeuge R. in der unmittelbaren Nachbarschaft der streitgegenständlichen Ferienwohnung selbst mindestens zwei Ferienwohnungen seit längerer Zeit vermietet, denn die dortigen Mieter musste er nach seinen Angaben bei dem Umbau der Räume des Klägers schon im Jahre 2002 berücksichtigen.
- 63
Der Senat verkennt dabei nicht, dass der Erlös von 4.161,76 € in fünf Monaten der Hauptsaison erwirtschaftet worden ist und die Nachfrage nach Ferienwohnungen auch auf der Insel Rügen in der Nebensaison rückläufig ist. Gleichwohl steht zur Beurteilung ein Zeitraum von immerhin sechs Monaten an, in welchen als touristisch einträgliche Zeiträume die Herbst- und Winterferien sowie die Weihnachtsfeiertage fallen. Der Senat schätzt daher im Vergleich die im Wege der Schadensminderungspflicht anzurechnenden erzielbaren Einnahmen gem. § 287 ZPO auf 2.000,00 €. Somit verbleibt ein Anspruch des Klägers auf Mietausfallschaden in Höhe von 8.772,10 €.
- 64
3. Aus der Betriebskostenabrechnung 2006 kann der Kläger einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.980,99 € verlangen.
- 65
Die Betriebskostenabrechnung, die der Beklagte im Wesentlichen wegen der Position Hausmeisterkosten angreift, endet mit einem Nachzahlungsanspruch zugunsten des Klägers von 4.444,01 € brutto. Hiervon sind noch nicht ausgeglichene Guthabenbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von 1.119,36 € und 384,99 € in Abzug zu bringen, so dass eine noch offene Nebenkostenforderung von 2.939,66 € verbleibt. Hiervon weiter in Abzug zu bringen ist der zu Lasten des Beklagten ausgewiesene anteilige Betrag für die Position Hausmeisterkosten von 826,44 € zzgl. 132,23 € Umsatzsteuer.
- 66
Der Abrechnung der Hausmeisterkosten liegt ein Hausmeisterservicevertrag zugrunde, der Hausmeisterleistungen für die gewerblich genutzte Immobilie und für gesonderte Leistungen betreffend die Parkplätze erfasst. Der Kläger nun hat nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien von der Gesamtrechnung für die Hausmeisterleistungen zunächst einen anteiligen Betrag für die Leistungen betreffend die Parkplätze heraus gerechnet. Den dann verbleibenden Betrag hat er im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Nimmt der Vermieter jedoch einen sog. Vorwegabzug vor, muss er dies in der Betriebskostenabrechnung ausweisen. Unterlässt er dies und stellt den nach Vorwegabzug verbleibenden Kostenanteil in die Betriebskostenabrechnung als Gesamtkosten ein, ist die Betriebskostenabrechnung in dieser Position als formell unwirksam zu behandeln und der entsprechenden Kostenanteil heraus zurechnen (BGH, Urt. v. 14.02.2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 = WuM 2007, 196).
- 67
4. Da das Mietverhältnis beendet und der Sicherungszweck entfallen ist, ist über die vom Beklagten geleistete Kaution nebst Zinsen abzurechnen. Daher ist von der Forderung des Klägers ein Betrag von 4.801,39 € in Abzug zu bringen. Zugunsten des Klägers verbleibt somit ein Zahlbetrag von 3.970,71 € zzgl. 1.980,99 € Betriebskostennachzahlung 2006 - mithin 5.951,70 €.
- 68
5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Dabei wird der Mietausfallschaden jeweils zum Zeitpunkt fällig, zu dem die Miete, an deren Stelle er getreten ist, fällig geworden wäre (BGH, Urt. v. 28.10.1981, VIII ZR 302/80, NJW 1982, 870). Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Kläger mit Schriftsatz vom 21.05.2007 über die Kaution abgerechnet und den Rückzahlungsbetrag ohne nähere Bestimmung mit seiner Schadensersatzforderung verrechnet hat. Dementsprechend war die Kaution mit Tilgungswirkung auf die ältesten Schadensersatzforderungen anzurechnen.
- 69
Der Saldo der Betriebskostenabrechnung war ab dem Zeitpunkt seiner Rechtshängigkeit durch Antragstellung in der Sitzung vom 25.01.2008 zu verzinsen. Zwar wurde es bereits mit Schriftsatz vom 28.08.2007 schriftsätzlich geltend gemacht. Der Schriftsatz ist dem Beklagten jedoch nicht förmlich zugestellt worden.
III.
- 70
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 516 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
- 71
Anlass, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Rostock Urteil, 02. Juli 2009 - 3 U 146/08
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(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Beklagten ausgesprochenen ordentlichen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages.
- 2
- Mit schriftlichem Vertrag vom 23. November 1996 vermietete der Eigentümer des Grundstücks D…straße in M., Steffen W., Geschäftsräume, die auf diesem Grundstück errichtet werden sollten, an die Beklagte für die Dauer von 15 Jahren.
- 3
- § 1 Nr. 1 des Mietvertrages lautet: "Herr Steffen W. , handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses in M. be- treibt. Die Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner dieser Vereinbarung - Vermieter -."
- 4
- Bei Abschluss des Mietvertrages standen die Mitglieder der Gemeinschaft , die das Grundstück erwerben, bebauen und vermieten sollte, noch nicht fest.
- 5
- In § 1 Nr. 2 des Mietvertrags heißt es: "Der Mieter mietet vom Vermieter eine Gebäudenutzfläche gemäß DIN 277 von ca. 1561 m² in dem noch zu errichtenden Gebäude in M. B. straße/D. straße. Vermietet wird der gesamte über den Eingang D. straße erreichbare Gebäudebereich, der sich wie folgt aufgliedert 1251 m² Büro 122 m² Archivkeller 60 m² Terrasse (1/3 von 180 m²) 128 m² Verkehrsfläche (1/2 von Fläche Treppenhaus, Flure, Mieterkeller, Technik) _____________ 1561 m² gesamt Mietpreis durchgehend DM 17,50 je m² kalt. Die bauliche Ausgestaltung dieser Flächen erfolgt gemäß der durch den Architekten des Vermieters erstellten Baubeschreibung. Die Baubeschreibung ist als Anlage Bestandteil dieses Vertrages."
- 6
- Auf Seite 1 des Mietvertrages ist unter der Rubrik "Mietgegenstand" festgehalten , dass sich die Mieträume im vierten Obergeschoss des zu errichtenden Gebäudes - Bauteil I - befinden und eine Fläche von ca. 1443 m² gemäß Grundrissplan Anlage 1 aufweisen sollen. Weder Plan noch Baubeschreibung waren dem Mietvertrag beigefügt. Neben den Geschäftsräumen wurden im vierten Obergeschoss auch Wohnräume errichtet. Die Lage der vermieteten Geschäftsräume ist im Mietvertrag nicht beschrieben.
- 7
- Mit Schreiben vom 27. September 2001 kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 31. März 2002.
- 8
- Die Kläger, die zum Kreis der Personen gehören, die das Grundstück erworben und bebaut haben, machen den Mietzins für den Monat April 2002 geltend. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 16.811,53 € nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten die Klage abgewiesen. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 9
- Die Revision der Kläger bleibt ohne Erfolg.
- 10
- 1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, es bestehe kein Mietzinsanspruch für den Monat April. Der Mietvertrag sei nicht wirksam auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen, so dass die fristgemäße Kündigung der Beklagten vom 27. September 2001 das Mietverhältnis zum 31. März 2002 beendet habe. Der Mietvertrag erfülle nicht das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB). Der Mietgegenstand sei zwar in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages hinreichend bezeichnet. Selbst wenn dem Mietvertrag ein Lageplan nicht beigefügt gewesen sei, sei zum einen zu berücksichtigen, dass die gemietete Fläche von 1.561 m² in der genannten Klausel in die Flächenteile für Büro, Archivkeller, Terrasse und Verkehrsfläche unterteilt worden sei, zum anderen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Gebäude noch nicht errichtet und deshalb eine völlig exakte Bezeichnung des Mietgegenstandes von vornherein nicht möglich gewesen sei. Im übrigen sei es treuwidrig, wenn sich die Beklagte nach mehrjähriger Durchführung des Vertrages darauf berufe, dass der Mietgegen- stand nicht hinreichend konkret bezeichnet sei. Insoweit müsse beachtet werden , dass es der Beklagten - und einem potentiellen Erwerber - in Anbetracht der tatsächlichen Nutzung ohne weiteres möglich sei, eine Bestimmung der Mietfläche vorzunehmen.
- 11
- Es fehle aber an einer hinreichend bestimmten Bezeichnung der Vermieter im Mietvertrag. Zwar ergebe die Auslegung des Mietvertrages, dass Vermieter die Eigentümer des Grundstücks sein sollten, deren Zusammensetzung dem Grundbuch entnommen werden könne. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei die konkrete Zusammensetzung der Vermieter jedoch nicht bestimmbar gewesen. Die Erwerbergemeinschaft sei noch nicht gegründet gewesen. Die Eintragung der Erwerber im Grundbuch sei erst am 17. April 1998 erfolgt. Die wesentlichen Vertragsinhalte müssten aber im Mietvertrag bestimmbar geregelt sein. Zwar könnten bei der Beurteilung der Bestimmbarkeit auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen werden. Auch könne nunmehr anhand des Grundbuches festgestellt werden, wer Eigentümer und somit Mitglied der Erwerbergemeinschaft sei. Die Schriftform sei aber nur gewahrt, wenn die Bestimmbarkeit bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben sei.
- 12
- Es bestehe auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Auf diese hätten sich die Kläger erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung berufen und geltend gemacht, dass die Beklagte das Objekt im April 2002 noch nicht zurückgegeben habe. Mit diesem Vorbringen seien die Kläger gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen, da weder vorgetragen noch ersichtlich sei, warum die Kläger nicht im Stande gewesen seien, dies bereits vor dem Landgericht vorzubringen. Dass die Beklagte die Behauptung nicht bestritten habe, ändere nichts, da es bei der Beurteilung der Zulassung nicht darauf an- komme, ob es hierdurch zu einer Verzögerung des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz komme.
- 13
- 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält im Ergebnis einer Nachprüfung stand.
- 15
- aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es zur Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. zwar grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäftes nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt , ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).
- 16
- bb) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Schriftform sei deshalb nicht gewahrt, weil der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht hinreichend bestimmbar gewesen sei, kann ihm nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Wären die künftigen Eigentümer bei Vertragsabschluss bereits bekannt gewesen , so wäre bereits das Merkmal der "Bestimmtheit" erfüllt. "Bestimmbarkeit" verlangt demgegenüber aber ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, die Vertragsparteien zu ermitteln.
- 17
- Die Frage der Bestimmbarkeit von Vertragsparteien stellt sich in vergleichbarer Weise bei der Abtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt die Rechtsprechung nicht, dass die Person des Schuldners bei Vertragsschluss feststeht. Sie lässt es vielmehr genügen, dass die juristische Entstehungsgrundlage und/oder der für die Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werden, dass sich eine bestimmte Forderung bei ihrer Entstehung dann zuverlässig als der Abtretung unterfallend definieren lässt (MünchKomm /Roth BGB 4. Aufl. § 398 Rdn. 81). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmäßig für ausreichend gehalten, wenn die Person des ("begünstigten" ) Gläubigers bestimmbar ist; der Dritte kann "zur Zeit des Vertragsschlusses noch ungewiss sein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt werden" (MünchKomm/Kramer aaO § 241 Rdn. 5 m.w.N.). Selbst Verträge , die ein Vertreter für einen ihm nicht einmal bekannten Vertretenen abschließt (für den, der sich "in der Zukunft als Straßenbaupflichtiger ergebe"), hat die Rechtsprechung nicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des Vertretenen scheitern lassen (MünchKomm aaO m.w.N.).
- 18
- Für die Frage der Bestimmbarkeit der Mietvertragsparteien gelten keine anderen Grundsätze. Der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, muß so genau bestimmt werden, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person derselben verbleibt.
- 19
- Eine solche abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, hier den Vermieter zu ermitteln, liegt vor. Nach der vom Berufungsgericht ohne Rechtsfehler vorgenommenen Auslegung sollten Vermieter diejenigen Personen sein, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Mit dieser Beschreibung ist die Person des Vermieters so präzisiert, dass sie - nach Veräußerung des Grundstücks - zweifelsfrei festgestellt werden kann.
- 20
- cc) Gleichwohl ist die Form des § 566 BGB a.F. nicht gewahrt, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts der Mietgegenstand nicht hinreichend bezeichnet ist. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass sich die Mieträume im vierten Obergeschoß befinden. Es ist aber unstreitig, dass nicht das gesamte vierte Obergeschoß an die Beklagte vermietet wurde. Dort waren auch Wohneinheiten vorgesehen, die vom Mietvertrag nicht umfasst waren. Eine nähere Beschreibung der an die Beklagten vermieteten Fläche enthält der Mietvertrag nicht. Einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (BGHZ 136, 357, 370) wäre es nicht möglich gewesen, anhand des Mietvertrages - vor dem Einzug der Beklagten - festzustellen, welche Räume an die Beklagte vermietet worden sind.
- 21
- Dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Gebäude noch nicht errichtet war, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Im Gegenteil muss bei einer Vermietung "vom Reißbrett" die Beschreibung des Mietobjektes besonders genau sein, weil die tatsächliche Ausgestaltung der Räume in diesem Falle bei der Auslegung des Mietvertrages nicht herangezogen werden kann. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten war dem Mietvertrag ein Lageplan, aus dem die vermieteten Räume hätten ersehen werden können, nicht beigefügt. Ein Lageplan ist auch im Rechtsstreit nicht vorgelegt worden.
- 22
- b) Die Berufung der Beklagten auf den Mangel der Form ist nicht treuwidrig.
- 23
- Die Berufung auf den Formmangel verstößt in der Regel nicht gegen § 242 BGB, da durch die Form ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter geschützt werden soll (Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 8. Aufl. § 550 Rdn. 58 m.w.N.). Sie kann im Einzelfall treuwidrig sein, sofern die Nichtanerkennung des Vertrages nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt. Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet, oder wenn die Berufung auf den Formverstoß eine schwere Treuepflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellt (Emmerich Miete 8. Aufl. § 550 Rdn. 29). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
- 24
- Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, es sei umstritten, ob § 550 BGB, der § 566 BGB a.F. abgelöst habe, weiterhin die Schriftform verlange; deshalb müsse die Frage der Treuwidrigkeit im Hinblick auf die seit 1. September 2001 geltende Fassung des § 550 BGB neu entschieden werden. Zwar wird die Meinung vertreten, § 550 BGB sehe für langfristige Mietverträge nicht mehr die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB vor, sondern lasse die gewillkürte Schriftform genügen, die den Formerleichterungen nach § 127 BGB unterliege (Eckert NZM 2001, 409 f.; Ormanschick/Riecke MDR 2002, 247 f.; Herrlein/Kandelhard/Both Mietrecht 2. Aufl. § 550 Rdn. 10; a.A. Emmerich aaO § 550 Rdn. 2; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 8. Aufl. § 550 Rdn. 7, 8; Palandt /Weidenkaff BGB 64. Aufl. § 550 Rdn. 1; Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz S. 134, 135). Ob diese Auffassung zutrifft, bedarf hier keiner Entscheidung. Der Formverstoß bei Abschluss des Mietvertrages hat dazu geführt, dass der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann. Es ist kein überzeugender Grund ersichtlich, warum ein Recht zur ordentlichen Kündigung dann verloren gehen soll, wenn der Gesetzgeber - nach Entstehung dieses Rechts - geringere Anforderungen an die Form stellt. Im übrigen wäre hier auch die gewillkürte Schriftform nicht eingehalten. Denn auch bei dieser muss sich aus dem Vertrag weiterhin sein wesentlicher Inhalt als schriftlich fixiert ergeben, wozu die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, der Vertragsparteien, der Vertragsdauer sowie des Mietzinses gehören (Herrlein/Kandelhard aaO Rdn. 11).
- 25
- c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2002 abgelehnt hat. Die Kläger haben einen solchen Anspruch erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht geltend gemacht. Das Berufungsgericht durfte das Vorbringen der Kläger nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO unberücksichtigt lassen. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung ist nicht entscheidend, ob es bei Zulassung des verspäteten Vorbringens zu einer Verzögerung kommt. Auch wenn man der Auffassung der Revision folgt, dass das Berufungsgericht Vorbringen, das im Berufungsrechtszug unstreitig geworden ist, zu berücksichtigen hat (so Zöller/Gummer/Heßler ZPO 24. Aufl. § 531 Rdn. 10; MünchKomm/Rimmelspacher ZPO-Reform § 531 Rdn. 531; Hannich /Meyer-Seitz ZPO-Reform 2002 § 531 Rdn. 8; einschränkend Baumbach /Albers ZPO 62. Aufl. § 531 Rdn. 4), wäre die Entscheidung des Berufungsgerichts im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hätte auch bei Berücksichtigung des verspäteten Klägervortrages der Klage nicht - zumindest nicht ohne weitere den Rechtsstreit verzögernde Sachaufklärung - stattgeben können. Die nicht erfolgte Rückgabe der Mietsache führte nämlich nicht ohne weiteres zu einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB a.F. (§ 546 a BGB). Denn das Gesetz gewährt Nutzungsentschädigung nur, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Vorenthaltung bedeutet Zurückbehaltung gegen den Willen des Vermieters (OLG Hamm NJW-RR 1997, 264). Sie liegt nicht vor, wenn der Vermieter der Auffassung des Mieters, der Mietvertrag sei beendet, widerspricht, indem er zu erkennen gibt, dass nach seiner Ansicht nicht wirksam gekündigt worden ist. Solange er den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen (Schmidt-Futterer/Gather aaO § 546 a Rdn. 19; Emmerich/Rolfs aaO § 546 a Rdn. 15 m.w.N.).
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.12.2002 - 14 O 90/02 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 04.11.2003 - 9 U 38/03 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er mangels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist.
- 2
- Der Kläger, der das Mietgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) und der R.
- 3
- Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i.Gr., vertreten durch deren Geschäftsführer M. und H. -H. K. " (im Folgenden : Kinocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem Mietgrundstück zum Betrieb eines Kinos und aller branchenüblichen Nebengeschäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, wurde am 30. November 1995 von M. K. für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor. Mit an die "K. & K. " gerichteten Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Geltung der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietvertrag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkürzen kann. …"
- 4
- Neben den Unterschriften für die H. GmbH befindet sich unter den Worten "einverstanden: K. & K. " die Unterschrift von M. K.
- 5
- In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH i.Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklag- ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die Kinocenter S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet. Seitdem führten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgemäß durch.
- 6
- Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.
- 7
- Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen.
- 8
- Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten.
Entscheidungsgründe:
- 9
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 10
- Das Berufungsgericht führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. Dezember 2004 durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 beendet worden. Ein formwirksam befristetes Mietverhältnis habe zwischen den Parteien nicht bestanden. Zwar habe das Landgericht die Anforderungen, die beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, überspannt , wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer körperlichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle. Denn auch bei Vereinbarungen über den Parteiwechsel auf Mieterseite greife die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit einer Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein könne.
- 11
- Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gründen formunwirksam. Es fehle bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an übereinstimmenden Willenserklärungen. Die H. GmbH habe das ihr im Namen der Kinocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages nur unter dem Vorbehalt einer späteren Einigung über die Baubeschreibung und den Übergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baubeschreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbedürftigen Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen.
- 12
- Unabhängig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener Dissens i.S. von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erklärungen der H. GmbH könnten allenfalls gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden, dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kläger selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der K. & K. Filmtheater vom 12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit abgelehnt worden sei.
- 13
- Im Übrigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 auch nicht entnehmen, ob sie für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. ordnungsgemäß unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesellschaft durch ihre Geschäftsführer M. K. und H. -H. K. vertreten werden müssen, wobei § 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtvertretung ausgehe. Indes habe die Geschäftsführerin M. K. ohne einen Zusatz unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverhältnisse - insbesondere auf eine Unterschriftsleistung zugleich für den Mitgeschäftsführer H. -H. K. - hinweise.
- 14
- Auch die Einigung über den Wegfall des Vorbehalts betreffend die Baubeschreibung und über die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genannten Übergabetermins in dem – von M. K. für die K. & K. gegengezeichneten - Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 habe nicht zum Abschluss eines formwirksam befristeten Mietvertrages geführt. Denn das Schreiben enthalte die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen formwirksamen Nachtrag. Denn mangels Willensübereinkunft habe zu diesem Zeitpunkt kein Ursprungsvertrag existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes Handeln, zum Beispiel durch tatsächliche Nutzung, begründet gewesen. Es sei daher allenfalls der Neuabschluss eines Mietvertrages möglich gewesen. Ein solcher könne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei hinreichender Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 nicht angenommen werden, da das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der Rechtsvorgängerin des Klägers auch nur für die "K. & K. " von M. K., nicht aber für die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Mieterin , die Kinocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei.
- 15
- Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz erkennen, dass sie in Ergänzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 1996 getroffen worden sei. Damit möge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings keine übereinstimmenden Willenserklärungen, sondern fixiere einen offenen Dissens.
- 16
- Die Zusatzvereinbarung habe den anfänglichen Formmangel auch nicht geheilt. Dies setze nämlich voraus, dass nachträglich eine formgerechte, den Anforderungen des § 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde. Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen , in denen - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht zu finden seien, könnten nur mit Urkunden zu einer gedanklichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Einigungsmangel zweifelsfrei ergebe.
- 17
- Die Beklagte sei auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen.
II.
- 18
- Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.
- 19
- 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Kinos bestanden hat.
- 20
- a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Vertragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsgericht die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhängig gemacht.
- 21
- Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Vertragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 vereinbart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offensichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt.
- 22
- b) Der Kläger ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH und der Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gesamthandseigentümerin des Mietgrundstücks, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die R. AG als Gesamthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten Änderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrundstück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein sollten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kläger und die R. AG, sind folglich davon ausgegangen, dass der Kläger als Erwerber in die von den Veräußerern abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die H. GmbH bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für sie abzuschließen. Auch der Kläger wollte als Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintreten.
- 23
- 2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Beklagten ordentlich gekündigt werden.
- 24
- a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 - NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248).
- 25
- b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den Mietvertrag erstellten Urkunden, nämlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den Über- gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht.
- 26
- aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" bezeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammenhang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gerade nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch M. K. für die "Kinocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer M. und H. -H. K.“ auf Mieterseite der Schriftform nicht genügt.
- 27
- bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform genügende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i.Gr. über die Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) verweist , aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.
- 28
- 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Beklagten auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand , dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104).
- 29
- Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor. Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 12.04.2006 - 3 U 124/05 -
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 19.06.2007 abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
5. Der Streitwert wird unter Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses vom 18.06.2007 für die I. und II. Instanz gem. § 41 Abs. 1 GKG auf jeweils 557.669,30 € festgesetzt.
Gründe
I.
- 1
Die Parteien streiten um das Fortbestehen eines Mietverhältnisses. Dabei begehrt die Klägerin die Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht durch Kündigung der Beklagten beendet worden ist.
- 2
Die Parteien schlossen am 21./26.07.1999 einen Mietvertrag über einen Baumarkt in ... auf 20 Jahre mit weiteren Optionsmöglichkeiten für die Beklagte ab. Der schriftliche Vertrag basiert auf einem Standardformularvertrag, das die Beklagte in mindestens fünf anderen Fällen genutzt hat. In dem Vertrag heißt es u.a.:
- 3
"§ 1
Mietgegenstand
Der Vermieter vermietet an den Mieter nachfolgend beschriebene Flächen,
gelegen in ... zur Nutzung als BaumarktDer Baumarkt hat eine Fläche, die sich wie folgt zusammensetzt:
- Halle:
4.591 qm
- Gartencenter:
720 qm
- überdachte Freifläche:
230 qm
- nicht überdachte Freifläche:
438 qm
Hinzu kommt die notwendige Fläche für die Anlieferung,
die Fläche für das Abstellen der Einkaufswagen sowie
die Parkplätze und Zufahrten zur alleinigen Nutzung.Die Nettogrundfläche wird am Tag der Übergabe durch
gemeinschaftliches Aufmaß ermittelt und verbindlich festgelegt...§ 14
Sonstiges
...
Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen
dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, daß hierdurch den
Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und auf
jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und
Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für
die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt
Vorstehendes entsprechend.Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages oder ein Bestandteil unwirksam
sein oder werden, so wird hierdurch die Wirksamkeit des Vertrages im
übrigen nicht berührt. Die Beteiligten werden in einem solchen Fall die
unwirksame Bestimmung durch eine wirksame Bestimmung ersetzen, die
dem gewollten wirtschaftlichen Zweck der ungültigen Bestimmung
möglichst nahe kommt. Entsprechendes gilt für etwaige Vertragslücken..."
- 4
Vom 13.09.1999 datiert ein Übernahmeprotokoll. In diesem legten die Parteien u.a. folgendes fest:
- 5
Objekt: ... Baumarkt
...
...
Das Mietverhältnis beginnt am:
28.09.1999
Folgende Unterlagen werden übergeben:
- _ Flächenaufmaßprotokoll vom:
Aufmaß wird von MK erstellt
- _ ...
- 6
Die Beklagte hat mit Schreiben vom 02.01.2006 das Mietverhältnis zum 30.06.2006, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, gekündigt und sich dabei darauf berufen, dass der Vertrag nicht in der für ein befristetes Mietverhältnis erforderlichen Schriftform geschlossen worden sei. Die Klägerin ist dem entgegengetreten. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 12.07.2006 der Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB widersprochen.
- 7
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die Mietsache in der Vertragsurkunde in einer den Anforderungen des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n.F.) genügenden Weise beschrieben sei. Mit der in § 1 des Mietvertrages enthaltenen Bezeichnung "ein Baumarkt in..." sowie dem in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages in Bezug genommenen Übernahmeprotokoll vom 13.09.1999, das von der Übergabe des "...Baumarktes" in ... spreche, sei das Mietobjekt ausreichend konkretisiert. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses habe es in ... nur einen Baumarkt mit der Bezeichnung ... gegeben, so dass jedermann ohne Hinzuziehung weiterer Informationen allein anhand des Mietvertrages und des Übernahmeprotokolls zweifelsfrei habe ermitteln können, um welches Mietobjekt es sich gehandelt habe.
- 8
Die Beklagte könne sich zudem schon deshalb nicht auf die Verletzung der Schriftform des Mietvertrages berufen, weil sie den Vertrag selbst vorformuliert habe.
- 9
Die Klägerin hat beantragt,
- 10
festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Vertragsparteien vom 21./26.07.1999 über das Gewerbeobjekt des Baumarktes ... ungekündigt fortbesteht.
- 11
Die Beklagte hat beantragt,
- 12
die Klage abzuweisen.
- 13
Sie hat sich weiter auf den Standpunkt gestellt, der Mietgegenstand sei im Vertrag nicht in einer dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. genügenden Weise bezeichnet worden. Dies sei auch nicht durch entsprechenden Nachtrag nachgeholt worden. Auch habe die Beklagte den Vertrag nicht einseitig formuliert, sondern über diesen sei lange verhandelt worden.
- 14
Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass zwar die Bezeichnung des Mietgegenstandes im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar sei und so dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. nicht genüge. Es lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen, wo die Mietflächen in ... lägen und wie diese von anderen Flächen, die nicht vermietet seien, abzugrenzen seien. Gleichwohl sei es der Beklagten aus § 242 BGB verwehrt, sich auf den Schriftformmangel zu berufen, da die Klägerin der Beklagten gegenüber aus § 14 Ziff. 5 des Vertrages einen Anspruch habe, einen dem Schriftformerfordernis entsprechenden Vertrag herzustellen. Wegen der weitergehenden Begründung des landgerichtlichen Urteils sowie der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
- 15
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter. Sie rügt die Annahme des Landgerichts, der Beklagten sei aus § 242 BGB eine Berufung auf einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis versagt, als rechtsirrig. Bloße Billigkeitserwägungen, wie das Landgericht zur Begründung seiner Entscheidung anstelle, könnten es mit Blick auf die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Maßstäbe für einen ausnahmsweise einwendbaren Rechtsmissbrauch nicht rechtfertigen, einen Verstoß gegen Treu und Glauben bei Berufung auf den Formverstoß anzunehmen. Dass die über mehrere Jahre anstandslose Durchführung des Mietvertrages den Einwand der Treuwidrigkeit nicht stützen könne, sei höchstrichterlich entschieden. Auch § 14 Ziff. 5 und 6 des Vertrages könnten der Kündigungsmöglichkeit des § 566 BGB a.F. nicht entgegenstehen. Die fehlerhafte Bezeichnung des Mietgegenstandes sei von der Klausel schon ihrem Wortlaut nach nicht erfasst. Selbst wenn diese Klausel die Parteien zur Heilung aller denkbarer Formverstöße verpflichten würde, wäre sie unwirksam, weil sie gegen zwingendes Recht verstoße. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte die Parzelle 26/7 vollständig angemietet habe; einen Teil der Parzelle habe sie nie genutzt. Zum Teil erstrecke sich der Mietgegenstand wie zum Beispiel das Gartencenter auf die benachbarten Parzellen 27/6 und 28/2. Die mitvermieteten Zufahrten beträfen auch Flächen auf den Parzellen 29/8 und 28/2, die zum großen Teil aber nicht mitvermietet gewesen seien.
- 16
Die Beklagte beantragt,
- 17
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Stralsund vom 19.06.2007 die Klage abzuweisen.
- 18
Die Klägerin beantragt,
- 19
die Berufung zurückzuweisen.
- 20
Die Klägerin nimmt zur Begründung ihres Antrages auf Zurückweisung der Berufung unter Verteidigung des angefochtenen Urteils auf ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholend Bezug und vertieft dieses. Ergänzend trägt sie vor, der Mietgegenstand sei im Vertrag hinreichend beschrieben, denn es sei das eine Einheit bildende Mietobjekt und damit das gesamte Grundstück vermietet worden. Die Beklagte habe das Gesamtgrundstück einschließlich aller Gebäude gemietet, so dass Vermieter und Mieter ohne Weiteres den Mietgegenstand vor Ort hätten feststellen können. Die präzise Lage des Gesamtobjekts und dessen Anordnung könne aufgrund der Angaben im Mietvertrag an Ort und Stelle festgestellt werden. Dies gelte auch hinsichtlich der eindeutig erkennbaren Flächen für die Anlieferung, das Abstellen der Einkaufswagen sowie die Parkplätze und Zufahrten. Nur diese Flächen seien vorhanden. Andere Flächen oder Teilflächen bestünden nicht. Insbesondere sei kein weiterer Teil vermietet. Abgrenzungsprobleme bestünden nicht.
- 21
Wenn kein Nachtrag zum Mietvertrag zwecks Bezeichnung des Mietgegenstandes erfolgt sei, beruhe dies darauf, dass die Beklagte selbst hierfür gesorgt habe. Es habe auch keine Probleme gegeben oder die Notwendigkeit eines Nachtrags bis zur Kündigung durch die Beklagte, "die an einem Nachtrag gerade nicht mitgewirkt habe". Es sei der Wille der Vertragsparteien gewesen, das Gesamtobjekt zum Vertragsgegenstand zu machen; gerade hierauf sei es den Parteien angekommen. Dies verdeutliche § 1 Ziffer 2 Satz 2 des Vertrages. § 1 Ziffer 3 des Vertrages beziehe sich nur auf die Verkaufsfläche, nicht hingegen auf die in § 1 Ziffer 2 Satz 2 des Vertrages genannten Flächen.
- 22
In der mündlichen Verhandlung vom 03.04.2008 vor dem Senat hat der Klägervertreter erklärt, dass die Klägerin nur Eigentümerin des Flurstücks ... sei, nicht aber des angrenzenden Flurstückes ..., auf dem sich ein nennenswerter Teil des Parkplatzes befände. Der Beklagtenvertreter hat erklärt, es sei die gesamte Parkplatzfläche, die sich auf den Lichtbildaufnahmen zeige, mitvermietet worden.
II.
- 23
1. Die form- und fristgemäß eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig und führt unter Abänderung des angefochtenen Urteils zur Abweisung der Klage. Dabei folgt der Senat der Ansicht des Landgerichtes, dass die von der Klägerin gewählte Feststellungsklage zulässig ist. Zur Begründung wird insoweit auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
- 24
2. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 02.01.2006 gem. §§ 542 Abs. 1, 550, 578, 580 a BGB, die gem. Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB Anwendung finden, zum 30.06.2006 beendet worden.
- 25
a. Zwar werden gem. § 542 BGB durch eine ordentliche Kündigung nur Mietverhältnisse beendet, für die der Zeitpunkt ihrer Beendigung nicht im Vertrag bestimmt ist, die also auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Gem. § 550 BGB aber gelten Mietverträge, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht in schriftlicher Form geschlossen werden. Gem. § 550 Satz 2 BGB kann der Vertrag nach Ablauf eines Jahres mit der hierfür im Gesetz vorgesehenen Frist ordentlich gekündigt werden. Zweck der Norm, die im Wesentlichen § 566 a.F. BGB entspricht, ist vorrangig, den Erwerber des Grundstückes, der gem. § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, umfassend zu unterrichten. Er soll sich anhand des Mietvertrages möglichst vollständig über die damit verbundenen Rechte und Pflichten informieren können (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt Urt. v. 07.05.2008, XII ZR 69/06; Möller, ZfIR 2008, 87; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313; Hildebrandt, ZMR 2007, 588; Voss, ZfIR 2006, 44). Daneben hat das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge aber auch die Funktion der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und eine Warnfunktion vor unbedachten langfristigen Bindungen (BGH, Urt. v. 07.05.2008, XII ZR 69/06).
- 26
b. Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien hinreichend bestimmbar in eine Urkunde im Sinne des § 126 BGB aufgenommen worden sind. Zu den wesentlichen Vereinbarungen, die die Mietvertragsurkunde stets enthalten muss, gehört nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch der Mietgegenstand (BGH, Urt. v. 30.06.1999, XII ZR 55/97, NJW 1999, 2591; Urt. v. 07.07.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257; Urt. v. 02.11.2005, XII ZR 233/03, ZfIR 2006, 193 = NZM 2006, 104; Urt. v. 09.04.2008, XII ZR 89/06).
- 27
Dabei sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse (Hildebrandt, ZMR 2007, 588; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313; Lindner-Figura, NZM 2007, 705). Hinreichend bestimmt ist der Mietgegenstand dann, wenn er anhand der Beschreibung im Vertrag nach Größe und Lage vor Ort zugeordnet werden kann. Er muss so hinreichend individualisierbar sein, dass er für einen Rechtsnachfolger, den § 550 BGB in erster Linie schützen will, ausreichend bestimmbar ist (BGH, Urt. v. 07.03.2007, XII ZR 40/05, NJW 2007, 1817 = NZM 2007, 445). Daher ist es ausreichend, wenn sich aus dem Vertrag ergibt, dass ein vollständiges Gebäude, welches als einziges auf einem Grundstück errichtet werden soll, vermietet wird und das Grundstück mit seiner postalischen Anschrift oder seiner Grundbuchbezeichnung näher bestimmt ist und es auf die Beifügung etwa von Zeichnungen zur näheren Erläuterung nicht ankommt (BGH, Urt. v. 07.03.2007, XII ZR 40/05, NJW 2007, 1817).
- 28
Ein solcher Fall liegt schon nach dem Vorbringen der Klägerin nicht vor. Sie hat zwar in der Berufungsinstanz geltend gemacht, die Parteien seien sich einig gewesen, dass die Mieteinheit Baumarkt, die sich aus den in § 1 Ziff. 2 des Vertrages aufgeführten Bestandteilen zusammensetze, und damit das gesamte Grundstück vermietet worden sei. In der mündlichen Verhandlung vom 03.04.2008 hingegen hat sie vorgetragen, dass die Klägerin nur Eigentümerin des Flurstücks ... sei, nicht aber des angrenzenden Flurstückes ..., auf dem sich ein nennenswerter Teil des Parkplatzes befände. Zudem ist sie auch dem Vortrag der Beklagten, dass darüber hinaus Teile der Zufahrt und ein Teil des Gartencenters auf anderen Flurstücken belegen seien, nicht entgegengetreten. Somit hat die Klägerin, wollte sie das gesamte Grundstück, welches in ihrem Eigentum steht, vermieten, gerade nicht die gesamte durch den Betrieb des Baumarktes betroffene Fläche vermietet.
- 29
Zudem kann dies dem Vertrag schon deshalb nicht entnommen werden, da dieser weder eine postalische Anschrift noch eine Grundbuchbezeichnung des Grundstückes ausweist und auch sonst keinen Hinweis auf die Vermietung des gesamten Grundstückes enthält. Auch die Formulierung in § 1 Ziff. 2 des Vertrages, wonach für die Anlieferung notwendige Flächen, Zufahrten und Stellplätze für die alleinige Nutzung mitvermietet werden, lässt keineswegs erkennen, dass die Parteien den Mietgegenstand grundstücksbezogen definiert haben.
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Lässt sich der Mietgegenstand nicht schon grundstücksbezogen bestimmen, sind in aller Regel zumindest die ungefähre Lage und Größe der vermieteten Räume und Fläche im Vertrag zu beschreiben, damit diese vor Ort zugeordnet werden können (BGH, Urt. v. 02.11.2005, XII ZR 233/03, ZfIR 2006, 193 = NZM 2006, 104; BGH, Beschl. v. 17.07.2002, XII ZR 248/99, NJW-RR 2002, 1377; OLG Rostock, Urt. v. 28.12.2001, 3 U 173/00, NZM 2002, 955; LG Köln, Urt. v. 17.02.1998, 65 S 359/97, ZMR 1998, 432; AG Gießen, Urt. v. 12.07.2004, 48 MC 208/04, ZMR 2004, 75; Möller, ZfIR 2008, 87; Hildebrandt, ZMR 2007, 588). Dem genügt die Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages nicht. Zwar lassen sich vor Ort die Halle, das Gartenbaucenter und die überdachte Freifläche zuordnen. Soweit aber notwendige Anlieferungsflächen mitvermietet werden, lässt dies den konkreten Umfang dieser Flächen offen. Dieser wird nicht zuletzt durch die Art der Lieferfahrzeuge, die verwendete Be- und Entladetechnik etc. bestimmt. Ähnlich unbestimmt ist die Angabe, dass Zufahrten und Parkplätze zur alleinigen Nutzung mitvermietet werden. Dies lässt die Zahl der mitvermieteten Stellplätze nicht erkennen. Erkennbar ist aus dieser Formulierung auch nicht, ob weitere Parkplätze an andere Personen vermietet sind. Der ausdrückliche Hinweis im Mietvertrag, dass diese Flächen zur alleinigen Nutzung der Mieterin vermietet sind, lässt eine solche Annahme zu. Zudem hat sich in der mündlichen Verhandlung vom 03.04.2008 die unzureichende Bestimmbarkeit der mitvermieteten Stellplätze dadurch manifestiert, dass die Klägerin angegeben hat, dass ihr gar nicht das vollständige Gelände gehöre, auf dem sich die Parkplätze befänden, die Beklagte aber die Ansicht vertreten hat, die vor Ort befindlichen Stellplätze sämtlich gemietet zu haben.
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Haben die Parteien den Mietgegenstand im Vertrag nicht hinreichend beschrieben, können auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu dessen Bestimmung herangezogen werden (BGH, Urt. v. 30.06.1999, XII ZR 55/97, NJW 1999, 2591; BGH, Urt. v. 07.07.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257). So hatte es der BGH in der Entscheidung vom 07.07.1999 für die Bestimmbarkeit der Mieträume genügen lassen, dass die Parteien bereits in einem zuvor beendeten Mietverhältnis über die gleichen Räumlichkeiten über Jahre verbunden waren und im Vertrag auf die vom Mieter bereits genutzten Räume verwiesen. Da es über die vermieteten Räumlichkeiten in der Vergangenheit nie Meinungsverschiedenheiten gab, sei den Parteien klar gewesen, welche Räumlichkeiten vermietet worden seien (kritisch hierzu unter Verweis auf die Erwerberschutzfunktion Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 97). Notwendig ist, dass die Parteien diese Umstände in ihre Einigung über den Vertragsgegenstand einbezogen haben und dies in der Vertragsurkunde seinen Niederschlag gefunden hat (Horst, MDR 2008, 365; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313). Hierfür ist im Vertrag nichts ersichtlich. Auch waren keine bei Vertragsschluss vorliegenden Umstände außerhalb der Vertragsurkunde ersichtlich, die bei Vertragsschluss bereits vorlagen und zur Bestimmung des Mietgegenstandes herangezogen werden könnten. Insbesondere die spätere tatsächliche Nutzung durch die Beklagte scheidet hierfür aus. Auch die spätere Nennung des ...-Baumarktes im Übernahmeprotokoll vom 13.09.1999 hellt den Umfang der vermieteten Flächen nicht auf, da die Beklagte nicht wissen konnte und wusste, welche Flächen im Einzelnen an die frühere Mieterin vermietet waren.
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Schließlich können die Parteien zur Bestimmung des Mietgegenstandes auch auf Zeichnungen, Pläne oder sonstige Anlagen Bezug nehmen, wobei dies stets hinreichend kenntlich zu machen ist (BGH, Urt. v. 09.04.2008, XII ZR 89/06). Als eine solche Anlage kommt das in § 1 Ziff. 3 des Vertrages noch zu fertigende Aufmaß in Betracht, von welchem die Parteien im Übernahmeprotokoll festgehalten haben, dass dieses von der Beklagten noch zu fertigen sei. Nach dem Vortrag der Klägerin sollte sich dieses Aufmaß indes nur auf die Verkaufsflächen, nicht aber auf die in § 1 Ziff. 2 Satz 2 des Vertrages genannten Anlieferungs-, Zufahrt- und Parkflächen beziehen. Ein weitergehender Inhalt des Aufmaßes, der zur ergänzenden Vertragsauslegung herangezogen werden könnte, ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerin nicht. Das Fehlen des Aufmaßes hat somit für die Wahrung der Schriftform keine Bedeutung.
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Es ist anerkannt, dass derjenige, der zur Begründung seines geltend gemachten Anspruches sich auf die langfristige Vertragsbindung beruft, deren Voraussetzungen, zu denen auch die Wahrung der Schriftform gehört, vortragen und beweisen muss (OLG Rostock, Urt. v. 28.12.2001, 3 U 173/00, NZM 2002, 955; KG, Urt. v. 21.12.2006, 8 U 56/06, KGR Berlin 2007, 341; Eckert, a.a.O., Rn. 119). Das gilt wegen der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit insbesondere für solche über den Wortlaut der Vertragsurkunde hinausgehende behauptete Einigungen der Parteien (Lammel in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 Rn. 15). Da schon die Klägerin keinen schlüssigen Vortrag zum weitergehenden Inhalt des Aufmaßes geleistet hat, kommt es nicht darauf an, dass die Beklagte ihrerseits diesen Vortrag bestritten und eine weitergehende Einigung über den Inhalt des Aufmaßes behauptet hat. Aus dem selben Grund kommt es auch nicht darauf an, dass die Parteien die Erstellung des Aufmaßes der Beklagten übertragen wollten.
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c. Die Klägerin kann zu ihren Gunsten auch nicht geltend machen, dass es sich bei den Parkplätzen, Zufahrten und Anlieferungsflächen nur um unwesentliche Bestandteile handele, deren Bestimmbarkeit sich nicht aus dem Vertrag ergeben brauche. Zwar hat dies die Rechtsprechung unter Zuordnung eines Leistungsbestimmungsrechts bei Vorliegen mehrerer gleichartiger Kellerräume bei nicht näherer Bezeichnung des mitvermieten Kellers angenommen (BGH, Urt. v. 12.03.2008, VIII ZR 71/07, WuM 2008, 290 = NJW 2008, 1661; OLG Frankfurt, Urt. v. 21.02.2007, 2 U 220/06, ZMR 2007, 532). Ebenso hatte der BGH eine untergeordnete Rolle von solchen Flächen angenommen, die dem Mieter im Wege der Mitbenutzung zum Rangieren mit Möbelwagen zur Verfügung gestellt werden sollten (BGH, Urt. v. 25.10.2000, XII ZR 133/98, NZM 2001, 443).
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Eine solche untergeordnete Bedeutung kann den Parkplätzen, Zufahrten und Anlieferungsflächen vorliegend aber nicht beigemessen werden. Es liegt gerade in der Natur eines Baumarktes, dass dieser vorrangig von Kunden mit KFZ aufgesucht wird, um den baumarkttypischen Einkauf transportieren zu können. Ebenso erfordern es die baumarkttypischen Verkaufsgüter, dass hinreichend Zufahrts- und Anlieferungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
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3. Die Klägerin kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Beklagte verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sie sich auf § 550 BGB berufe, um sich aus dem langfristigen Mietverhältnis zu lösen.
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a. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des BGH, dass auch die ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses nicht gehindert sind, das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformverstoß nach § 550 BGB zu kündigen. Ein Ausschluss der Anwendbarkeit des § 550 BGB aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kommt nur in besonders krassen Ausnahmefällen in Betracht, in denen das wirtschaftliche Ergebnis schlechthin untragbar wäre, etwa wenn die andere Vertragspartei durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ernsthaft in ihrer Existenz bedroht würde (BGH, Urt. v. 09.04.2008, XII ZR 89/06; BGH, Urt. v. 25.07.2007, XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202; BGH, Urt. v. 05.11.2003, XII ZR 134/02, NJW 2004, 1103; BGH, Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 178/03, NZM 2006, 699 = MDR 2007, 78; OLG Köln, Urt. v. 23.09.2005, 1 U 43/04, GuT 2006, 14; Horst, MDR 2008, 365; Lindner-Figura, NZM 2007, 705; Hildebrandt, ZMR 2007, 588; Eckert, a.a.O., Rn. 129). Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ausspruch der Kündigung bereits längere Zeit bestanden hat.
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b. Der Umstand, dass die Beklagte den Vertragstext gestellt hat, hindert sie aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht, sich zur Berechtigung ihrer Kündigung auf einen Formverstoß im Sinne des § 550 BGB zu berufen. Es ist bereits nicht ersichtlich, welche Auswirkungen es auf das mit der Kündigung verbundene wirtschaftliche Ergebnis hat, welche der Vertragsparteien letztlich den Vertragstext gestellt hat. Dies mag im Einzelfall anders zu beurteilen sein, wenn die den Vertragstext stellende Partei geradezu arglistig von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat (Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 550 Rn. 40) oder sie bewusst die Formunwirksamkeit des Vertrages herbeigeführt hat, um diesen später kündigen zu können. Hierfür ist nichts ersichtlich.
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c. Auch mit Blick auf § 14 Ziff. 6 des Vertrages stellt die Kündigung der Beklagten unter Berufung auf einen Formverstoß i.S.d. § 550 BGB keine missbräuchliche Rechtsausübung dar. In dieser Klausel haben die Parteien eine sogenannte salvatorische Klausel vereinbart. Diese verpflichtet die Parteien, im Falle der teilweise oder vollständigen Nichtigkeit des Vertrages, Regelungen zu suchen, die den von ihnen gewollten Bestimmungen am nächsten kommen. Gegenstand der Klausel ist damit der Ersatz nichtiger Vertragsbestimmungen, nicht die Heilung von Formverstößen, die gem. § 550 BGB gerade nicht zur Nichtigkeit des Vertrages führen (vgl. hierzu auch BGH, Beschl. v. 17.07.2002, XII ZR 248/99, NZM 2002, 823; BGH, Urt. v. 25.07.2007, XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202).
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d. Ebenso wenig steht § 14 Ziff. 5 des Mietvertrages der wirksamen Kündigung der Beklagten entgegen. Die in § 14 Ziff. 5 des Vertrages gefasste sog. Nachholeklausel bedingt die Anwendung des § 550 BGB nicht unmittelbar ab, denn die Parteien haben nicht bestimmt, dass die Kündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel ausgeschlossen wird. Die Klausel verpflichtet die Vertragsparteien vielmehr dazu, an der Herstellung einer ordnungsgemäßen Schriftform des Vertrages und von Nachträgen sowie an der Heilung späterhin entdeckter Schriftformmängel mitzuwirken. Der Senat hat jedoch die Frage zu beantworten, ob die Verpflichtung der Beklagten aus § 14 Ziff. 5 des Vertrages, an der Beseitigung eines festgestellten Schriftformmangels mitzuwirken, aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben einer Kündigung der Beklagten unter Berufung auf diesen Formmangel entgegensteht.
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1) Die bislang zu dieser Frage ergangene obergerichtliche Rechtsprechung (vgl. u.a. KG, Urt. v. 13.11.2006, 8 U 51/96, NJW-RR 2007, 805; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.05.2004, I-24 U 264/03, DWW 2004, 224; OLG Köln, Urt. v. 23.09.2005, 1 U 43/04, OLGR 2005, 697; OLG Celle, Urt. v. 22.07.2004, 13 U 71/04, NZM 2005, 219) und auch große Teile der Literatur (Möller, ZfIR 2008, 87; Lindner-Figura, NZM 2007, 705; Wichert, ZMR 2006, 257; Horst, MDR 2008, 365; Jud, NZM 913, 916; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 6, Rn. 62; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 550 Rn. 19; Lammel, a.a.O., § 550 Rn. 66) haben die ordentliche Kündigung wegen eines im Sinne einer Nachholungsklausel heilbaren Formverstoßes für treuwidrig erachtet.
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Das OLG Düsseldorf (a.a.O.) hat gegen folgende Nachholungsklausel keine Bedenken gehabt:
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"Den Mietparteien ist bekannt, daß wegen der Langfristigkeit des Mietverhältnisses die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 566 Satz 1, 126 BGB einzuhalten sind. Sie verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs-/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge".
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Es sei bei dieser Klausel nicht um die Abbedingung des § 566 BGB a.F. bzw. 550 BGB gegangen, sondern um die Heilung eines etwaigen Formverstoßes sowie darum, dem Bestreben beider Parteien, den Vertrag erfolgreich durchzuführen, besonders deutlich Ausdruck zu verleihen und dem Grundsatz "pacta sunt servanda" in noch weit stärkerem Maße als durch eine salvatorische Klausel Rechnung zu tragen. Solange ein Vertragspartner die Nachholung der Form gemäß § 566 BGB a.F. bzw. 550 BGB verlangen könne, sei jede Seite berechtigt dieses Verlangen gerichtlich durchzusetzen. Ein solcher Anspruch auf den Abschluss eines formgültigen Vertrages mache zugleich die auf den bisher vorliegenden Formmangel gestützte Kündigung des Gegners treuwidrig.
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In dem vom OLG Köln (a.a.O.) entschiedenen Fall hatten sich die Mietvertragsparteien verpflichtet,
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"auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um sowohl für diesen Vertrag als auch für alle eventuellen Nachträge und Ergänzungen dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genüge zu tun."
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und diese Klausel dahin ausgelegt, dass die Parteien einen wechselseitigen Anspruch auf Mitwirkung zur Behebung des etwaigen Mangels haben normieren wollen. Sie hätten erkennbar Wert auf die Einhaltung der Schriftform gelegt, da nur auf diese Weise die beabsichtigte 15-jährige Laufzeit des Vertrages hätte gesichert werden können. Bei derartigen Sachverhaltsgestaltungen sei es treuwidrig, wenn sich eine Vertragspartei auf den Schriftformmangel berufe und das Vertragsverhältnis mit dieser Begründung kündige, ohne zuvor von dem Vertragspartner die Mitwirkung zur Heilung des Formmangels einzufordern. Unerheblich sei, dass sich die eine Partei stets auf den Standpunkt gestellt habe, der Vertrag sei formwirksam zustandegekommen und die Schriftform sei eingehalten, solange nicht feststehe, dass sich diese Partei einem Ansinnen der Beklagten, die Schriftform nachzuholen, verschließe.
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2) Nach vereinzelter Ansicht (Leo, NZM 2006, 815, 816; ähnlich differenzierend Timme/Hülk, NJW 2007, 3313) sei bei individualvertraglichen Vereinbarungen zunächst durch Auslegung zu ermitteln, ob die Vertragspartner nur die Ursprungsparteien oder auch die jeweiligen Rechtsnachfolger binden wollten. Sollten auch die Rechtsnachfolger gebunden werden, sei selbst bei individualvertraglicher Gestaltung die Regelung wegen Verstoßes gegen den zwingenden § 550 BGB unwirksam. Allenfalls im Einzelfall werde man im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu einer Vereinbarung kommen können, nach der sich die Vertragsparteien solange nicht auf Schriftformmängel berufen könnten, wie die Ursprungsparteien allein am Vertrag beteiligt seien. Eine Unwirksamkeit sei aber stets dann gemäß §§ 9 ff. AGBG bzw. §§ 307 ff. BGB anzunehmen, wenn es sich um eine Formularklausel handele, es sei denn, es berufe sich - wie im vorliegenden Fall - derjenige auf die Klausel, der sie in den Vertrag eingebracht habe.
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3) Der Senat schließt sich für die vorliegende Fallkonstellation, dass allein die Wirksamkeit der Kündigung und der Fortbestand des Mietvertrags im Streit ist, weder der unter 1) noch der unter 2) dargestellten Auffassung an. Allein entscheidend ist die - im Ergebnis zu verneinende - Frage, ob eine mietvertragliche Heilungsklausel den Mieter nach Treu und Glauben hindern kann, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Heilung des Schriftformmangels ersucht zu haben. Keine Rolle spielt es für den vorliegenden Fall, ob dem Kündigungsgegner ein Schadensersatzanspruch gegen den kündigenden Mieter zusteht, weil dieser eine ggf. bestehende Pflicht zur Heilung des Schriftformmangels verletzt hat.
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Ausgangspunkt der Überlegung ist, dass § 550 BGB nach ganz herrschender Meinung zwingendes Recht darstellt, welches nicht zur Disposition der Parteien steht (LG Berlin, Urt. v. 08.03.1991, 64 S 394/90, WuM 1991, 498; RegE, BT-Drucks. 14/4553, S. 47; Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, AK Neues Mietrecht, 2001, S. 157; Both in Herrlein-Kandelhard, MietRecht, 3. Aufl., § 550 Rn. 39; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 550 Rn. 2; Lindner-Figura, NZM 2007, 705; Eckert, ZfIR 2007, 666). Nach der unter 3. a. zitierten Rechtsprechung kann von diesem zwingenden Recht aus Gründen von Treu und Glauben nur in krassen Ausnahmefällen abgewichen werden, nämlich wenn die Anwendung der Norm und damit das Kündigungsrecht der Beklagten zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen oder die Klägerin in ihrer Existenz bedrohen würde. Grundsätzlich ist die Kündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel auch zwischen den Ursprungsparteien des Vertrages (Lammel., a.a.O., § 550 Rn. 58) und selbst nach längerem ungestörten Vollzug des Vertrages, etwa weil sich eine der Parteien aus dem ihr lästig gewordenen Vertrag lösen will, nicht treuwidrig (BGH, Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 178/03, NZM 2006, 699 = MDR 2007, 78). Das Korrektiv des § 242 BGB auf krasse Ausnahmefälle zu beschränken ist schon deshalb geboten, weil sonst die Formvorschriften des BGB weitgehend ausgehöhlt würden (für § 125 BGB Hertel in Staudinger, BGB, 2004, § 125, Rn. 111).
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Dass eine Mietvertragspartei gestützt auf einen Formverstoß von der Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB Gebrauch macht, obgleich sie nach dem Vertrage verpflichtet wäre, zur Heilung eben dieses Formmangels beizutragen, führt nach Ansicht des Senates nicht zu einem schlechterdings nicht mehr tragbaren Ergebnis. Bereits die Möglichkeit des gekündigten Vertragspartners, gegenüber dem Kündigenden Schadensersatz u.U. wegen Verletzung einer Vertragspflicht aus §§ 280 ff. BGB geltend machen zu können, lässt das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalles verneinen. Zu bedenken ist auch, dass durch die Kündigung des Mietvertrages Klarheit und Sicherheit für den Rechtsverkehr, sprich für einen möglichen Erwerber des Mietgrundstücks hergestellt wird. Weitergehende Umstände für ein untragbares Ergebnis infolge Kündigung wegen Verstoßes gegen die Schriftform gemäß § 550 BGB sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Vielmehr hat sich gerade die Klägerin auf den Standpunkt gestellt, dass die Beschreibung des Mietgegenstandes im Mietvertrag dem Schriftformerfordernis genüge, so dass ein Tätigwerden der Vertragsparteien im Sinne des § 14 Ziff. 5 des Vertrages aus ihrer Sicht nicht veranlasst und daher auch nicht von ihr gegen die Beklagte notfalls durchzusetzen war. Allein der vom OLG Düsseldorf (a.a.O.) angeführte Grundsatz "pacta sunt servanda" begründet kein untragbares Ergebnis, denn die Anwendung des § 550 BGB führt regelmäßig zur Durchbrechung dieses Grundsatzes, löst sich doch stets eine der Vertragsparteien vorzeitig aus dem Vertrag, obgleich sie bei Vertragsschluss eine langfristige Bindung vereinbart hatte.
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Auch aus anderen Gesichtspunkten unterliegt die Kündigung durch die Beklagte nicht dem Einwand treuwidrigen Verhaltens. Insbesondere kann die Klägerin sich nicht darauf berufen, vor dem Hintergrund der mietvertraglichen Heilungsklausel verfolge die Beklagte mit ihrer Kündigung kein schutzwürdiges Eigeninteresse nach dem Grundsatz dolo agit, quod statim redditurus est (vgl. MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 242 Rn. 373). Die mietvertragliche Heilungsklausel kann vor allem nicht dahin verstanden werden, dass sie quasi wie ein Vorvertrag zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den alten Bedingungen verpflichtet (vgl. BGH, Urt. v. 29.09.1989, V ZR 1/88, BGHZ 108, 380). Mit einem solchen Verständnis der mietvertraglichen Heilungsklausel würde die Grenze zulässiger Auslegung ersichtlich überschritten, weil die Klausel einen bestehenden Mietvertrag voraussetzt. Die Frage, ob mittels eines formlosen Vorvertrages die Pflicht zum Abschluss eines langfristigen § 550 BGB genügenden Mietvertrages begründet werden kann, stellt sich nicht (vgl. hierzu Eckert ZfIR 2007, 666 m.w.N.).
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Da der Senat einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vorliegend verneint, kann dahinstehen, ob die mietvertragliche Heilungsklausel - auch - dahin zu verstehen ist, dass sie die ursprünglichen Mietvertragsparteien bindet und jedenfalls in diesem eingeschränkten Sinne wirksam ist und Ansprüche begründen kann.
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4. Demnach trat die Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der in § 580 a BGB genannten Kündigungsfrist ein, wobei der Senat mangels anderweitigen Vortrages davon ausgeht, dass die Kündigung vom 02.01.2006 der Klägerin noch am dritten Werktag des ersten Kalendervierteljahres des Jahres 2006 zugegangen ist.
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5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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6. Der Frage, ob eine auf § 550 BGB gestützte Kündigung durch eine sog. Vorsorge- oder Nachholeklausel vertraglich ausgeschlossen werden kann, misst der Senat grundsätzliche Bedeutung zu. Soweit ersichtlich ist diese Frage vom Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden. Der Senat lässt daher die Revision zu.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends; - 3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen oder digitale Produkte ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.
(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
- 1.
die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/8 und der Beklagte 7/8.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten im Umfang der Annahme der Revision noch über Mietzins und Nutzungsentschädigung (jeweils einschließlich Mehrwertsteuer) für die Monate Januar bis Juni 1998 sowie Mietausfallentschädigung (ohne Mehrwertsteuer) für die Zeit vom 1. Juli 1998 bis 15. März 1999. Hinsichtlich der geltend gemachten Nebenkosten sowie der Mehrwertsteuer auf die Mietausfallentschädigung hat der Senat die Revision der Klägerin nicht angenommen. Mit schriftlichem Vertrag vom 23. Februar/3. März 1994 vermietete die Klägerin dem Beklagten als Inhaber der Firma B. und W. R. gewerbliche Lager- und Arbeitsflächen für die Zeit bis zum 31. März 2000 gegen ein monatliches, zum 15. eines jeden Monats im Voraus zu zahlendes Entgelt von 16.234,40 DM Mietzins + 1.440 DM Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung , jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Im November 1996 erklärte sich die Klägerin auf Bitten des Beklagten mit der Zahlung einer auf 13.789,65 DM reduzierten Nettomiete einverstanden. Nur diesen Betrag zuzüglich 15 % (ab April 1998: 16 %) Mehrwertsteuer macht die Klägerin als Mietzins geltend, nachdem der Beklagte ab Januar 1998 keine Zahlungen mehr leistete.§ 7 des Mietvertrages lautet: "Der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt." Nach § 10 bedürfen Änderungen des Vertrages der Schrift form. Mit Schreiben vom 12. September 1997 erklärte der Beklagte, der zugleich Geschäftsführer der B. B. und M. GmbH (nachfolgend : B. GmbH) ist, er "beabsichtige", die Rechte und Pflichten gemäß § 7 des Mietvertrages mit Wirkung zum 1. Oktober 1997 auf die B. GmbH zu übertragen. Darauf antwortete die Klägerin mit Schreiben vom 15. September 1997, sie habe die "gewünschte Änderung per 01.10 .1997 vorgemerkt". Ab Januar 1998 erbrachten weder der Beklagte noch dieB. GmbH Mietzahlungen. Mit Schreiben vom 11. Mai 1998 erklärte die Klägerin daher sowohl dem Beklagten als auch der B. GmbH gegenüber die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Diese Schreiben gingen ihnen am 13. Mai 1998 zu. Das Mietobjekt wurde im Juni 1998 geräumt. Die Klägerin vermietete es ab 16. März 1999 zu einem geringeren Mietzins weiter. Das Landgericht wies die auf Zahlung von 127.408,05 DM für die Monate Januar bis Juli 1998 gerichtete Klage mit der Begründung ab, der Beklagte sei nicht passiv legitimiert. Gemäß § 7 des Mietvertrages seien er ab 1. Oktober 1997 als Mieter ausgeschieden und dieB. GmbH als neue Mieterin in den Mietvertrag eingetreten.
Das Oberlandesgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin , mit der sie zugleich ihre Klage um den Zeitraum bis 15. März 1999 auf insgesamt 255.705,79 DM nebst Zinsen erweiterte, zurück. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, die der Senat hinsichtlich eines Teilbetrages von 212.774,30 DM nebst Zinsen angenommen hat.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat im Umfang der Annahme Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und - unter Teilabänderung des landgerichtlichen Urteils - zur Verurteilung der Beklagten, soweit die Klägerin Mietzins (bzw. ab 13. Mai 1998 Nutzungsentschädigung) für Januar bis Juni 1998 sowie Mietausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Juli 1998 bis 15. März 1999 - ohne Mehrwertsteuer - verlangt.I.
Das Berufungsgericht folgt der Auffassung des Landgerichts, der Beklagte sei ab 1. Oktober 1997 nicht mehr Mieter der Klägerin gewesen. An seiner Stelle sei die B. GmbH in das Mietverhältnis eingetreten. Dies ergebe sich aus den Schreiben des Beklagten vom 12. September 1997 und der Klägerin vom 15. September 1997. Danach hätten alle Rechte und Pflichten gemäß § 7 des Mietvertrages auf dieB. GmbH übertragen werden sollen, was nichts anderes bedeuten könne, als daß der Beklagte aus dem Mietverhältnis ausscheiden und die B. GmbH in dieses eintreten sollte.Ferner verneint das Berufungsgericht die Voraussetzungen einer Anfechtung der Vereinbarung über den Mieterwechsel wegen arglistiger Täuschung, einer Durchgriffshaftung des Beklagten aus § 826 BGB sowie eines Schadensersatzanspruchs gegen den Beklagten wegen verspäteter Konkursanmeldung. Der Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, der Klägerin die Vermögenslage der B. GmbH ungefragt zu offenbaren. Die von der Klägerin behauptete Kapitalunterdeckung dieser GmbH reiche für eine Durchgriffshaftung nicht aus. Eine verspätete Konkursantragstellung habe die Klägerin angesichts des Umstandes , daß die B. GmbH noch bis Ende 1997 Mietzins gezahlt habe, nicht dargelegt.
II.
Soweit das Berufungsgericht vertragliche Ansprüche gegen den Beklagten verneint, weil dieser zum 1. Oktober 1997 aus dem Mietvertrag ausgeschieden sei, hält dies den Angriffen der Revision nicht stand. Auf die weiteren Ausführungen zur Durchgriffshaftung und zu Schadensersatzansprüchen der Klägerin kommt es nicht an, weil die Klägerin mehr, als ihr bereits aus dem Mietvertrag zusteht, auch unter diesen Gesichtspunkten nicht verlangen kann. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beklagte auch über den 1. Oktober 1997 hinaus Mieter der Beklagten geblieben.a) Das Berufungsgericht sieht einen vereinbarten Mieterwechsel in den Erklärungen der Parteien in ihrem Schriftwechsel vom 12./15. September 1997. Es hat diese Erklärungen indes nicht ausgelegt, sondern deren Auslegungsfähigkeit verneint, indem es die wechselseitigen Erklärungen ausdrücklich als
eindeutig bezeichnet und gemeint hat, deutlicher habe der vereinbarte Eintritt der B. GmbH nicht formuliert werden können. Ob dies zutrifft, ist eine Rechtsfrage, die der uneingeschränkten Prüfung des Revisionsgerichts unterliegt (vgl. BGHZ 32, 60, 63). Die Prüfung ergibt, daß die vom Berufungsgericht angenommene Eindeutigkeit nicht besteht, so daß die Erklärungen der Parteien vom Revisionsgericht selbst auszulegen sind.
b) Mit Schreiben vom 12. September 1997 erklärte der Beklagte, der zugleich Geschäftsführer der B. GmbH ist, er "beabsichtige", die Rechte und Pflichten gemäß § 7 des Mietvertrages mit Wirkung zum 1. Oktober 1997 auf die B. GmbH zu übertragen. Seine nachfolgende Bitte, die Klägerin möge sich "in dieser Sache … erklären", ist daher nicht als Aufforderung zu verstehen , eine bereits erfolgte Übertragung der Rechte und Pflichten auf die B. GmbH zu genehmigen. Vor diesem Hintergrund konnte und mußte die Klägerin die Mitteilung, daß der Beklagte eine solche Übertragung beabsichtige, als bloße Ankündigung verstehen, verbunden mit der Bitte, vorab zu bestätigen, daß aus der Sicht der Klägerin keine Bedenken hiergegen bestanden. Dies legt die weitere Auslegung nahe, daß der Beklagte erst die Reaktion der Klägerin abwarten wollte, ehe er sein Vorhaben verwirklichte. Dafür spricht auch seine Bitte, sich bis zum 22. September 1997 zu erklären, also bis zu einem Zeitpunkt, in dem die beabsichtigte Übertragung zum 1. Oktober 1997 noch ohne Zeitnot vorgenommen werden konnte. Dem entspricht das Antwortschreiben der Klägerin vom 15. September 1997, in dem sie mitteilte, die "gewünschte Änderung p er 01.10.1997 vorgemerkt" zu haben. Dem ist zu entnehmen, daß die Klägerin vorab ihr Einverständnis mit der bislang nur beabsichtigten Änderung e rklärte - sofern diese
auch wirklich vorgenommen wurde. War dies der Fall, erweist sich der nachfolgende Satz, daß sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag "mithin" zum genannten Termin auf die B. GmbH übergehen, als Klarstellung der Rechtsfolgen, die unter der Voraussetzung eintreten, daß die beabsichtigte Übertragung auch tatsächlich stattfindet. Denn um eine Bestätigung einer bereits eingetretenen Rechtsfolge kann es sich schon deshalb nicht handeln , weil diese Aussage auf einen künftigen Termin, nämlich den 1. Oktober 1997, bezogen ist und trotz Verwendung der Gegenwartsform ("gehen … über") als Aussage in der Zukunftsform "werden… übergehen" zu lesen ist. Dies gilt um so mehr, als der Beklagte zu keinem Zeitpunkt vorgetragen hat, seine Absicht dadurch verwirklicht zu haben, daß er eine entsprechende Vereinbarung mit der B. GmbH traf. Selbst wenn der Umstand, daß die B. GmbH in der Folgezeit die Mieträume nutzte und den Mietzins an die Klägerin zahlte, als konkludente Zustimmung zu ihrem vom Beklagten beabsichtigten Eintritt in den Mietvertrag anzusehen wäre, hätte dies nicht dazu geführt, daß der Beklagte von der Haftung für die Ansprüche der Klägerin aus dem Mietvertrag frei wurde. Dies folgt aus der Auslegung des § 7 des Mietvertrages, die der Senat selbst vornehmen kann, weil das Berufungsgericht sie nicht vorgenommen hat. Das Berufungsgericht legt diese Klausel zwar insoweit aus, als es ausführt, die Übertragung der Rechte und Pflichten auf einen Nachmieter könne nichts anderes heißen, als daß der Beklagte aus dem Mietverhältnis ausscheiden und der Nachmieter eintreten solle. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Es bedarf jedoch einer ergänzenden Auslegung, zu der sich das Berufungsgericht nicht veranlaßt gesehen hat.
Der Interessenlage der Parteien, insbesondere der Klägerin, entsprach ein Mieterwechsel nämlich nur, wenn sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Nachmieter übergingen, mithin auch die Bindung an die feste Mietzeit bis zum 31. März 2000. Dies wiederum setzte voraus, daß der Beklagte mit dem Nachmieter eine Mieteintrittsvereinbarung traf, die der Schriftform des § 566 BGB a.F. genügte, weil andernfalls nur ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zwischen der Vermieterin und dem Nachmieter zustande gekommen wäre. Ein solches wäre mit dem ursprünglichen nicht mehr inhaltsgleich und von § 7 des Mietvertrages, der dem Mieter nur das Recht einräumt, einen Mieterwechsel herbeizuführen, nicht mehr gedeckt. Eine dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. genügende Mieteintrittsvereinbarung zwischen dem Beklagten und der B. GmbH ist jedoch nicht vorgetragen noch sonst ersichtlich. Hierfür wäre zumindest erforderlich gewesen, daß der Beklagte oder die B. GmbH deren Eintritt in die Mieterstellung durch eine Urkunde belegen kann, die ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt (vgl. Senatsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR 296/95 - NZM 1998, 29). Die vertragliche Auswechslung des Mieters muß darin zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, daß sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt (vgl. Senatsbeschluß vom 30. Januar 2002 - XII ZR 106/99 - NZM 2002, 291; Gerber/Eckert Gewerbliches Miet- und Pachtrecht 5. Aufl. Rdn. 65 f.). Daran fehlt es hier. 2. Der Senat kann - da insoweit die Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichend sind und erheblicher Parteivortrag nicht mehr zu erwarten ist - in der Sache selbst entscheiden und der Klage insoweit stattgeben.
a) Hinsichtlich der geschuldeten Miete und des Nutzungsausfalls errechnet sich die Verurteilung des Beklagten unter Berücksichtigung der ab 1. April 1998 von 15 % auf 16 % angestiegenen Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG), ausgehend von einer Grundmiete von 13.789,65 DM, wie folgt: Januar bis März 1998 (13.789,65 DM + 15 % MWSt =) 15.858,10 DM x 3 = 47.574,30 DM April bis Juni 1998 (13.789,65 DM + 16 % MWSt =) 15.995,99 DM x 3 = 47.987,97 DM Zusammen: 95.562,27 DM = 48.860,21 €. Da der Mietzins nach § 3 des Mietvertrages jeweils am 15. eines Monats fällig war, sind die Monatsbeträge jeweils vom 16. eines Monats an zu verzinsen (§ 284 Abs. 2 BGB in der bis zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 geltenden Fassung).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin als zu ersetzender Kündigungsschaden auch der Nettobetrag des Mietzinses für die Zeit vom 1. Juli 1998 bis 15. März 1999 = 8,5 x 13.789,65 DM = 117.212,02 DM = 59.929,55 € nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit zu. Endet ein befristetes Mietverhältnis - wie hier - vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen (hier: am 13. Mai 1998 durch fristlose Kündigung der Klägerin wegen Zahlungsverzuges ), hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen , der die diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 543 Rdn. 27). Hier verlangt die Klägerin den Mietausfallschaden für die Zeit vom 1. Juli 1998 (Wegfall des Anspruchs auf Nutzungsent-
schädigung nach Räumung im Juni 1998) bis zur Neuvermietung am 16. März 1999. Zwar muß der Vermieter sich nach § 254 BGB darum bemühen, den Schaden, gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung, gering zu halten. Daraus folgt aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis zu vermieten. Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt der Mieter (vgl. Emmerich aaO § 543 Rdn. 28). Diese Darlegungs- und Beweislast hat das Berufungsgericht verkannt, indem es darauf abgestellt hat, die Klägerin habe nicht dargelegt, das Mietobjekt bereits frühzeitig zur Vermietung angeboten zu haben, und der Beklagte habe mit Nichtwissen bestritten, daß die Räume nicht vor März 1999 hätten vermietet werden können. Dabei hat es, wie die Revision zu Recht rügt, wesentlichen Vortrag der Klägerin übergangen. Die Klägerin hatte nämlich vorgetragen, es sei ihr erst nach vielen Mühen gelungen, die Räumlichkeiten im Keller und im Erdgeschoß ab 16. März 1999 an zwei andere Mieter weiterzuvermieten, und auch dies nur zu einem deutlich reduzierten Mietpreis, und hierfür Zeugenbeweis angeboten. Soweit der Beklagte demgegenüber lediglich mit Nichtwissen bestritten hat, daß es der Klägerin nicht möglich gewesen sei, die Räumlichkeiten zu einem früheren Zeitpunkt weiterzuvermieten, reicht dies nicht aus, seiner Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß der Klägerin gegen ihre Schadensminderungspflicht zu genügen. Der Beklagte hat damit nämlich sowohl unbestritten gelassen, daß die Klägerin sich um eine Neuvermietung bemüht hat, als auch, daß eine Miete in bisheriger Höhe nicht zu erzielen war. Soweit dem Bestreiten des Beklagten die positive Behauptung zu entnehmen ist, zu dem geringeren Mietzins hätte die Klägerin die Räumlichkeiten schon früher vermieten können, ist diese Behaup-
tung unsubstantiiert. Der Beklagte hat weder dargelegt, weshalb die Bemühungen der Klägerin nicht ausreichend gewesen sein sollen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 1983 - VIII ZR 206/82 - WM 1984, 171, 172), noch dargetan, daß für vergleichbare Mietobjekte zu dem ursprünglichen Preis, dessen Angemessenheit er nicht in Frage gestellt hat, ausreichende Nachfrage bestand. Abgesehen davon war die Klägerin nicht verpflichtet, das Objekt sogleich zu dem verminderten Mietzins anzubieten, zu dem sie es letztlich weitervermietet hat. Auch darauf, die in verschiedenen Stockwerken gelegenen Räumlichkeiten an unterschiedliche Mieter weiterzuvermieten, brauchte sie sich erst einzulassen , wenn absehbar war, daß eine - wie zuvor - einheitliche Vermietung aussichtslos sein würde. Der Beklagte hat jedenfalls nicht dargelegt, daß die Klägerin die Überlegungszeit, die ihr zuzubilligen ist, wenn eine Vermietung zum ursprünglichen Mietzins nicht gelingt, überschritten habe. Der Ansicht des Berufungsgerichts, für eine Neuvermietung sei der Klägerin lediglich eine "Karenzzeit" von zwei Monaten zuzubilligen, vermag der Senat nicht zu folgen. Allein aus dem Zeitraum von 8 ½ Monaten zwischen Räumung und separater
Neuvermietung zu einem geringeren Mietzins läßt sich eine Vermutung, die Klägerin habe gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen, nicht herleiten.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Bundesrichterin Dr. Vézina ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Betriebskosten , bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld /Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.
- 2
- Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben , nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammenstellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten erfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamtkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar einen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst erkennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Gesamtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei.
- 4
- Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass dahinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
- 6
- 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf.
- 7
- 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.
- 8
- a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht.
- 9
- b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" , vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen.
- 10
- Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Mietund Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).
- 11
- c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langenberg , aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Mietund Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (SchmidtFutterer /Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudinger /Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer , Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wassergeld /Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.
- 12
- d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.
tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. Ball Wiechers Dr.Wolst Hermanns Dr.Milger
Vorinstanzen:
AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 -
LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Der Berufungskläger kann die Berufung bis zur Verkündung des Berufungsurteils zurücknehmen.
(2) Die Zurücknahme ist dem Gericht gegenüber zu erklären. Sie erfolgt, wenn sie nicht bei der mündlichen Verhandlung erklärt wird, durch Einreichung eines Schriftsatzes.
(3) Die Zurücknahme hat den Verlust des eingelegten Rechtsmittels und die Verpflichtung zur Folge, die durch das Rechtsmittel entstandenen Kosten zu tragen. Diese Wirkungen sind durch Beschluss auszusprechen.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.