Oberlandesgericht Rostock Urteil, 05. März 2009 - 3 U 112/08

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt die Rückzahlung eines Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis für den Erwerb einer ehemals bundeseigenen Liegenschaft.

2

Die Parteien schlossen im November 1993 einen notariellen Kaufvertrag, auf Grund dessen die Klägerin ein ehemaliges Kasernengelände an die Beklagte veräußerte, das bis 1991 von den dort stationierten französischen Streitkräften genutzt wurde. In dem Vertrag ist bestimmt, dass die Klägerin der Beklagten einen Preisnachlass nach der Richtlinie des Bundesministers der Finanzen (BMF) für den verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke zur Förderung des Wohnungsbaus vom 29. März 1993 (VerbRWo 93) gewähren werde, wenn diese die dafür nach der Richtlinie erforderlichen Voraussetzungen innerhalb von 12 Monaten nach der Beurkundung nachweise.

3

Diese Frist wurde verlängert. Die Verbilligung wurde der Beklagten von der Klägerin auf Grund einer Nachtragsvereinbarung vom März 1997 gewährt. In den Vorbemerkungen heißt es, dass die Beklagte beabsichtige, eine Teilfläche an die V. GmbH (im Folgenden: Wohnungsunternehmen) zu veräußern, die diese Fläche auf der Grundlage eines der Klägerin vorgelegten Förderbescheides der L. Baden-Württemberg zu 100 % mit Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau bebauen werde. Die Beklagte beantrage deswegen einen Preisnachlass nach der VerbRWo 93.

4

§ 3 Abs. 4 der Nachtragsvereinbarung lautet - auszugsweise - wie folgt: "Die Stadt verpflichtet sich gegenüber dem Bund, die V. im Weiterveräußerungsvertrag in gleicher Weise zu verpflichten, wie dies nach den VerbRWo ein Kaufbewerber gegenüber dem Bund im Kaufvertrag zu tun hat; vgl. Absatz 7 c) VerbRWo 93. Das bedeutet insbesondere, dass die Stadt die V. im Weiterveräußerungsvertrag verpflichtet, (a) die Weiterveräußerungsfläche innerhalb einer Frist von 3 Jahren, gerechnet vom Tag der Auflassung der Weiterveräußerungsfläche auf die V. ab (Verwendungsfrist), insgesamt für den Neubau von 127 Mietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 unmittelbar selbst zu verwenden; vgl. Absatz 5 und 6 VerbRWo 93, (b) dass die auf der Weiterveräußerungsfläche von der V. zu errichtenden 127 Neubaumietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden (Belegungsbindung). Die Bindungsfrist von 15 Jahren beginnt mit der tatsächlichen Aufnahme der zweckbestimmten Nutzung, für die Verbilligung gewährt wird, spätestens mit Auflauf der v.g. Verwendungsfrist…".

5

In § 4 des Nachtrags wurde als "Sanktionsregelung" bestimmt, dass die Klägerin von der Beklagten den Verbilligungsabschlag nebst Zinsen vom Tage des Abschlusses des Nachtrags zurückverlangen könne, wenn die Beklagte die im Nachtrag übernommenen Verpflichtungen nicht erfülle.

6

Die Beklagte veräußerte diese Fläche an das Wohnungsunternehmen unter Weitergabe des Verbilligungsabschlags. In diesem Grundstückskaufvertrag verpflichtete sich das Wohnungsunternehmen, auf dem veräußerten Grundstück 127 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten, eine Nutzungsbindung von 20 Jahren und eine Miet- und Belegungsbindung von 15 Jahren einzugehen und den Verbilligungsabschlag im Falle der Nichterfüllung zurückzuzahlen. Das Wohnungsunternehmen hatte die Erfüllung dieser Pflichten durch eine der Klägerin vorzulegende Erklärung der Landeskreditbank nachzuweisen, dass die neuen Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet waren und das Wohnungsunternehmen eine 15-jährige Belegungsbindung eingegangen war.

7

Das Wohnungsunternehmen baute auf der überlassenen Fläche 127 Mietwohnungen. Hiervon sind jedoch nur acht für Schwerbehinderte errichtete Wohnungen durch nach dem Wohnungsbindungsgesetz Bezugsberechtigte belegt. Bei den anderen Neubauwohnungen hat das Wohnungsunternehmen die Belegungsbindung an den neu errichteten Wohnungen durch den Ausweis einer gleichen Bindung an Wohnungen in ihrem Bestand entsprechend den für die Darlehensvergabe mit der Landeskreditbank vereinbarten Bedingungen abgelöst (sog. mittelbare Unterbringung).

8

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der mit der Verbilligung verfolgte Subventionszweck damit verfehlt worden sei. Zwar sei ihr die nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg für die vereinbarte Förderung nach § 88 d II. WoBauG zulässige Ablösung der Belegungsbindung durch mittelbare Unterbringung bekannt gewesen, dies sei jedoch für den im Nachtrag von 1997 festgelegten Subventionszweck ohne Bedeutung. Vereinbarte Voraussetzung der Verbilligung sei die Schaffung neuer Sozialwohnungen gewesen, die selbst unmittelbar einer Belegungsbindung für mindestens 15 Jahre unterliegen müssten.

9

Der Klage auf Rückzahlung des Verbilligungsabschlages hat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

10

Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung nach § 4 des Nachtragsvertrages zu, weil die Beklagte nicht gegen ihre Pflichten aus § 3 Abs. 4 a und b des Nachtragsvertrages verstoßen habe.

11

Aus dem Wortlaut des Nachtragsvertrages ergebe sich nicht, dass der Letzterwerber, das Wohnungsunternehmen, die geförderten Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Gemäß § 3 Abs. 4 a des Nachtrages habe die Weiterverkaufsfläche mit 127 Mietwohnungen im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 bebaut werden sollen. Dies seien (auch) nach § 88 d II. WoBauG geförderte Wohnungen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung sei es dem Darlehensgeber überlassen, in dem Vertrag mit dem Bauherrn die Regularien zu vereinbaren, durch die dem Förderungszweck des § 1 II. WoBauG Genüge getan werde.

12

Eine Verpflichtung, die neu errichteten Wohnungen nur mit Mietern aus dem nach § 25 II. WoBauG besonders begünstigen Personenkreis zu belegen, sei auch nicht aus den sonstigen Umständen zu begründen. Die Materialien zum Gesetzentwurf für ein Wohnungsbaureformgesetz (BR-Drucks 617/97) sprächen für eine Auslegung im Sinne der Beklagten. Aus diesen ergebe sich, dass bei der Förderung des Mietwohnungsbaus durch die Begründung von Belegungsrechten für bedürftige Haushalte diese sowohl an den geförderten als auch an anderen, nicht geförderten Wohnungen sollten erworben werden können (Kombiförderung, mittelbare Förderung).

II.

13

Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

14

1. Allerdings halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Vertragsauslegung , auf die sich die Parteien im Revisionsverfahren konzentriert haben, rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

15

a) Rechtsfehlerhaft ist die Auslegung des Berufungsgerichts in dem Punkt, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarungen in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags nicht ergebe, dass das Wohnungsunternehmen die neu errichtenden Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von dem Grundsatz ausgegangen , dass jede Auslegung von Verträgen vom Wortlaut der Vereinbarungen und dem diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen auszugehen hat (BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44; BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535). Es ist indes diesem richtigen Ausgangspunkt nicht gefolgt, indem es nicht vom Vertragstext ausgegangen und dessen Erklärungsbedeutung ermittelt, sondern sich sogleich von diesem gelöst und Erwägungen zu den zulässigen Formen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. 3. Förderweg nach § 88 d II. WoBauG angestellt hat.

16

In den zitierten Bestimmungen des Nachtragsvertrages, die den Zweck einer Subvention aus Mitteln des Bundes sichern sollen, wird indessen nicht auf die Förderrichtlinien der Länder (hier auf das Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg) Bezug genommen. Im Nachtrag ist vielmehr unter Bezugnahme auf die VerbRWo 93 des Bundesministers der Finanzen vereinbart worden, dass die Beklagte das Wohnungsunternehmen zu verpflichten hat, dass die Weiterveräußerungsfläche unmittelbar selbst für den Neubau von 127 Mietwohnungen im Sinne der VerbRWo 93 verwendet wird (§ 3 Abs. 4 a) und dass die errichteten Neubaumietwohnungen 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden. Im Vertragstext ist die Belegungsbindung auf die Neubaumietwohnungen bezogen (§ 3 Abs. 4 b). Den Wortlaut dieser Bestimmung hat das Berufungsgericht übergangen, wie die Revision zutreffend rügt.

17

b) Ob die Auslegung des Berufungsgerichts zwar nicht in der Begründung , aber im Ergebnis richtig ist, weil der in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags aufgenommene Verweis auf die Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 dahin zu verstehen ist, dass abweichend vom Vertragswortlaut auch eine nicht auf die Neubauwohnungen bezogene Begründung von Belegungsrechten der vereinbarten Zweckbindung genügt, wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, lässt der Senat dahinstehen. Das wäre zwar so, wenn der Wortlaut der Regelung im Nachtrag über die Belegungsbindung der Neubauwohnungen nur scheinbar eindeutig wäre, aus dem Inhalt der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93, dem Kontext des Vertrages und dem bei der Auslegung zu berücksichtigenden Subventionszweck (vgl. dazu BGH, Urt. v. 11. März 1969, III ZR 198/65, WM 1969, 722, 724; Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340; BGHZ 155, 166, 170) jedoch hervorginge, dass die Zwecksicherung der Subvention nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes bestimmt werden sollte.

18

Das ist indes zweifelhaft. Mit der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93 in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtags wird der Subventionszweck dahin festgelegt, dass der Wohnraum in dem von den Ländern geförderten sozialen Wohnungsbau neu errichtet und genutzt werden muss. Gegen ein Verständnis des Nachtrags dahin, dass damit auch Art und Umfang der vereinbarten Belegungsbindung sich allein nach den jeweiligen Förderbedingungen des Landes richten sollten, spricht jedoch der Umstand, dass die Subventionsvoraussetzungen nicht in allen Punkten übereinstimmten. So genügte z.B. nach Nummer 5.16 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums des Landes Baden-Württemberg zum Landeswohnungsbauprogramm 1993 (GABl 1992, 1277) für die Förderung des allgemeinen Mietwohnungsbaus in der hier vom Wohnungsunternehmen in Anspruch genommenen Darlehnsart MB 10 eine Belegungsbindung von zehn Jahren, während der allgemeine Vermerk im Bundeshaushalt für diese Subvention (zu Kapitel 8 Titel 13101), die Verbilligungsrichtlinien des Bundesministers der Finanzen von 1993 und 1996 und der hier abgeschlossene Vertrag stets eine Belegungsbindung von mindestens 15 Jahren für den gewährten Nachlass von 50 vom Hundert auf den Grundstückswert verlangten.

19

2. Unabhängig von dieser Auslegungsfrage bleibt die Revision im Ergebnis schon deshalb ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung des Berufungsgerichts jedenfalls aus einem anderen Grund als richtig darstellt.

20

a) Die Klägerin kann den aus einer etwaigen Verletzung der Pflichten zur Sicherung der Zweckbindung begründeten Rückforderungsanspruch aus § 4 des Nachtrags nicht geltend machen. Es liegt keine Fehlverwendung öffentlicher Mittel vor. Diese Einschränkung bei der Ausübung eines vereinbarten Rückzahlungsanspruchs ergibt sich aus den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts.

21

aa) Die Nichterfüllung einer in einem Subventionsvertrag zur Sicherung der Zweckbindung vereinbarten Pflicht hat zwar grundsätzlich zur Folge, dass der Zuschuss wegen Verfehlung des Subventionszwecks zurückzuzahlen ist (vgl. BVerwGE 105, 55, 58; BGHZ 155, 166, 176). Die Geltendmachung des vertraglichen Anspruchs ist indes nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten (vgl. dazu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49, Rdn. 47; VGH Kassel, NVwZ 1999, 165, 167), dann ausgeschlossen, wenn der Empfänger der Subvention zwar gegen eine zur Sicherung ihres Zwecks eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen hat, die Pflichtverletzung aber unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens, des Vermerks zum Haushaltstitel und der einschlägigen Verwaltungsrichtlinien nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist.

22

Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass damit auch der Subventionszweck verfehlt wird, kann nicht allein nach den vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der Bindung und der Freistellung von Belegungsrechten bestimmt werden. Die für die Klägerin handelnde Behörde (O. ) kann die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewährt (vgl. Stober, Besonderes Wirtschaftsverwaltungsrecht, 13. Aufl., S. 273; vgl. Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1493). Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts hat zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (BGHZ 91, 84, 97; 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 14/92, NJW 1994, 586, 589). Ist der Zweck der Subvention trotz der Nichteinhaltung vertraglicher Vereinbarungen dennoch erreicht worden, kann der Anspruch auf Rückforderung daher nicht geltend gemacht werden. So ist es hier.

23

bb) Die Erwägungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls für die Feststellung einer die Rückforderung rechtfertigenden Zweckverfehlung in dem Punkt richtig, dass diese nicht unabhängig von den gesetzlichen Grundlagen für den sozialen Wohnungsbau nach §§ 88 bis 88 d II. WoBauG und den Vorschriften über die Freistellung von Belegungsbindungen erfolgen kann. Mit dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke wird der soziale Wohnungsbau gefördert, den nach Art. 83 GG die Länder als eigene Angelegenheit auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen im II. Wohnungsbaugesetz (jetzt im Gesetz über die soziale Wohnraumförderung) auszuführen haben (Britzinger, DöV 1980, 189, 193; Söfker, DWW 1994, 169, 173). Der Zusammenhang zwischen der staatlichen Wohnungsbauförderung durch allgemeine Finanzzuweisungen und dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke nach den VerbRWo ergibt sich bereits aus der Verweisung auf das Wohnungsbaurecht in dem einschlägigen Haushaltsvermerk.

24

Weder der Haushaltsvermerk noch die bei der Gewährung der Verbilligung geltende VerbRWo 96 enthalten jedoch einen Hinweis darauf, dass bestimmte Formen des auch mit Finanzzuweisungen des Bundes nach Art. 104 a Abs. 4 Satz 1 GG geförderten sozialen Wohnungsbaus von der Förderung durch einen verbilligten Verkauf von Grundstücken ausgeschlossen sein sollten. Auch der Umstand, dass die bei Abschluss des Nachtragvertrages bereits geltende VerbRWo 96, die nicht mehr wie die VerbRWo 93 die Bestimmungen enthielt, nach der der Käufer sich verpflichten musste, das Kaufgrundstück für die bezugsfertige Schaffung der geförderten Wohnungen unmittelbar selbst zu verwenden, und die zu fördernden Wohnungen im Kaufvertrag zu bezeichnen waren, spricht dafür, dass damit auch die durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) erweiterten Möglichkeiten für eine Freistellung der geförderten Wohnung von der Belegungsbindung durch den Ausweis von Ersatzräumen und davon Gebrauch machende Wohnungsbauprogramme der Länder von der Förderung durch die Verbilligung bei dem Verkauf bundeseigener Grundstücke nicht ausgenommen sein sollten. Schließlich widerspräche es auch dem Gebot einer gleichmäßigen, willkürfreien Subventionierung, den sozialen Wohnungsbau in Form der vereinbarten Förderung nach § 88 d II. WoBauG auch bei einer Ablösung von Belegungsrechten zwar mit allgemeinen Finanzzuweisungen aus dem Haushalt der Klägerin zu fördern, ihn aber von der Förderung durch die verbilligte Abgabe bundeseigener Grundstücke auszuschließen.

25

b) Einer Rückforderung des Verbilligungsabschlags nach § 4 des Nachtrages wegen Nichterfüllung der in § 3 Abs. 4 a und b vereinbarten Pflichten steht zudem entgegen, dass selbst bei deren Erfüllung nicht sichergestellt gewesen wäre, dass die auf dem verbilligt abgegebenen Grundstück errichteten Mietwohnungen für die Dauer von 15 Jahren nur an Sozialwohnungsberechtigte hätten vermietet werden dürfen. Das Wohnungsunternehmen hätte eine Freistellung von der Belegungsbindung durch den Nachweis von Ersatzwohnraum auch dann erreichen können, wenn die Beklagte das Wohnungsunternehmen entsprechend den Vereinbarungen im Nachtrag und nicht gemäß den Förderbedingungen der Landeskreditanstalt zum Nachweis der Einhaltung des Subventionszweckes verpflichtet hätte.

26

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 3 WoBindG kann die nach § 3 WoBindG in dem Land zuständige Behörde den aus einer Belegungsbindung Verpflichteten in Bezug auf die geförderte Wohnung freistellen, wenn dieser der Behörde ein Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Wohnung (Ersatzwohnraum) einräumt und nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Bindung besteht. Die Einräumung eines Besetzungsrechts an einer gleichwertigen Ersatzwohnung steht dann dem Besetzungsrecht an der geförderten Wohnung gleich. Mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) hat der Gesetzgeber diese Voraussetzungen für eine Ablösung der Bindung an den geförderten Wohnungen erweitert, um u.a. der zunehmenden Gettoisierung in größeren Siedlungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus entgegenzuwirken (BT-Drucks. 12/6616). Von dieser gesetzlichen Möglichkeit hätte das Wohnungsunternehmen Gebrauch machen können.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
RinBGH Dr. Stresemann Czub ist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit verhindert zu unterschreiben. Krüger
Vorinstanzen:
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 17.11.2004 - 10 O 256/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.06.2005 - 8 U 277/04 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt die Rückzahlung eines Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis für den Erwerb einer ehemals bundeseigenen Liegenschaft.

2

Die Parteien schlossen im November 1993 einen notariellen Kaufvertrag, auf Grund dessen die Klägerin ein ehemaliges Kasernengelände an die Beklagte veräußerte, das bis 1991 von den dort stationierten französischen Streitkräften genutzt wurde. In dem Vertrag ist bestimmt, dass die Klägerin der Beklagten einen Preisnachlass nach der Richtlinie des Bundesministers der Finanzen (BMF) für den verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke zur Förderung des Wohnungsbaus vom 29. März 1993 (VerbRWo 93) gewähren werde, wenn diese die dafür nach der Richtlinie erforderlichen Voraussetzungen innerhalb von 12 Monaten nach der Beurkundung nachweise.

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Diese Frist wurde verlängert. Die Verbilligung wurde der Beklagten von der Klägerin auf Grund einer Nachtragsvereinbarung vom März 1997 gewährt. In den Vorbemerkungen heißt es, dass die Beklagte beabsichtige, eine Teilfläche an die V. GmbH (im Folgenden: Wohnungsunternehmen) zu veräußern, die diese Fläche auf der Grundlage eines der Klägerin vorgelegten Förderbescheides der L. Baden-Württemberg zu 100 % mit Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau bebauen werde. Die Beklagte beantrage deswegen einen Preisnachlass nach der VerbRWo 93.

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§ 3 Abs. 4 der Nachtragsvereinbarung lautet - auszugsweise - wie folgt: "Die Stadt verpflichtet sich gegenüber dem Bund, die V. im Weiterveräußerungsvertrag in gleicher Weise zu verpflichten, wie dies nach den VerbRWo ein Kaufbewerber gegenüber dem Bund im Kaufvertrag zu tun hat; vgl. Absatz 7 c) VerbRWo 93. Das bedeutet insbesondere, dass die Stadt die V. im Weiterveräußerungsvertrag verpflichtet, (a) die Weiterveräußerungsfläche innerhalb einer Frist von 3 Jahren, gerechnet vom Tag der Auflassung der Weiterveräußerungsfläche auf die V. ab (Verwendungsfrist), insgesamt für den Neubau von 127 Mietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 unmittelbar selbst zu verwenden; vgl. Absatz 5 und 6 VerbRWo 93, (b) dass die auf der Weiterveräußerungsfläche von der V. zu errichtenden 127 Neubaumietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden (Belegungsbindung). Die Bindungsfrist von 15 Jahren beginnt mit der tatsächlichen Aufnahme der zweckbestimmten Nutzung, für die Verbilligung gewährt wird, spätestens mit Auflauf der v.g. Verwendungsfrist…".

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In § 4 des Nachtrags wurde als "Sanktionsregelung" bestimmt, dass die Klägerin von der Beklagten den Verbilligungsabschlag nebst Zinsen vom Tage des Abschlusses des Nachtrags zurückverlangen könne, wenn die Beklagte die im Nachtrag übernommenen Verpflichtungen nicht erfülle.

6

Die Beklagte veräußerte diese Fläche an das Wohnungsunternehmen unter Weitergabe des Verbilligungsabschlags. In diesem Grundstückskaufvertrag verpflichtete sich das Wohnungsunternehmen, auf dem veräußerten Grundstück 127 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten, eine Nutzungsbindung von 20 Jahren und eine Miet- und Belegungsbindung von 15 Jahren einzugehen und den Verbilligungsabschlag im Falle der Nichterfüllung zurückzuzahlen. Das Wohnungsunternehmen hatte die Erfüllung dieser Pflichten durch eine der Klägerin vorzulegende Erklärung der Landeskreditbank nachzuweisen, dass die neuen Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet waren und das Wohnungsunternehmen eine 15-jährige Belegungsbindung eingegangen war.

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Das Wohnungsunternehmen baute auf der überlassenen Fläche 127 Mietwohnungen. Hiervon sind jedoch nur acht für Schwerbehinderte errichtete Wohnungen durch nach dem Wohnungsbindungsgesetz Bezugsberechtigte belegt. Bei den anderen Neubauwohnungen hat das Wohnungsunternehmen die Belegungsbindung an den neu errichteten Wohnungen durch den Ausweis einer gleichen Bindung an Wohnungen in ihrem Bestand entsprechend den für die Darlehensvergabe mit der Landeskreditbank vereinbarten Bedingungen abgelöst (sog. mittelbare Unterbringung).

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass der mit der Verbilligung verfolgte Subventionszweck damit verfehlt worden sei. Zwar sei ihr die nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg für die vereinbarte Förderung nach § 88 d II. WoBauG zulässige Ablösung der Belegungsbindung durch mittelbare Unterbringung bekannt gewesen, dies sei jedoch für den im Nachtrag von 1997 festgelegten Subventionszweck ohne Bedeutung. Vereinbarte Voraussetzung der Verbilligung sei die Schaffung neuer Sozialwohnungen gewesen, die selbst unmittelbar einer Belegungsbindung für mindestens 15 Jahre unterliegen müssten.

9

Der Klage auf Rückzahlung des Verbilligungsabschlages hat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

10

Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Rückzahlung nach § 4 des Nachtragsvertrages zu, weil die Beklagte nicht gegen ihre Pflichten aus § 3 Abs. 4 a und b des Nachtragsvertrages verstoßen habe.

11

Aus dem Wortlaut des Nachtragsvertrages ergebe sich nicht, dass der Letzterwerber, das Wohnungsunternehmen, die geförderten Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Gemäß § 3 Abs. 4 a des Nachtrages habe die Weiterverkaufsfläche mit 127 Mietwohnungen im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 bebaut werden sollen. Dies seien (auch) nach § 88 d II. WoBauG geförderte Wohnungen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung sei es dem Darlehensgeber überlassen, in dem Vertrag mit dem Bauherrn die Regularien zu vereinbaren, durch die dem Förderungszweck des § 1 II. WoBauG Genüge getan werde.

12

Eine Verpflichtung, die neu errichteten Wohnungen nur mit Mietern aus dem nach § 25 II. WoBauG besonders begünstigen Personenkreis zu belegen, sei auch nicht aus den sonstigen Umständen zu begründen. Die Materialien zum Gesetzentwurf für ein Wohnungsbaureformgesetz (BR-Drucks 617/97) sprächen für eine Auslegung im Sinne der Beklagten. Aus diesen ergebe sich, dass bei der Förderung des Mietwohnungsbaus durch die Begründung von Belegungsrechten für bedürftige Haushalte diese sowohl an den geförderten als auch an anderen, nicht geförderten Wohnungen sollten erworben werden können (Kombiförderung, mittelbare Förderung).

II.

13

Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

14

1. Allerdings halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Vertragsauslegung , auf die sich die Parteien im Revisionsverfahren konzentriert haben, rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

15

a) Rechtsfehlerhaft ist die Auslegung des Berufungsgerichts in dem Punkt, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarungen in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags nicht ergebe, dass das Wohnungsunternehmen die neu errichtenden Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von dem Grundsatz ausgegangen , dass jede Auslegung von Verträgen vom Wortlaut der Vereinbarungen und dem diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen auszugehen hat (BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44; BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535). Es ist indes diesem richtigen Ausgangspunkt nicht gefolgt, indem es nicht vom Vertragstext ausgegangen und dessen Erklärungsbedeutung ermittelt, sondern sich sogleich von diesem gelöst und Erwägungen zu den zulässigen Formen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. 3. Förderweg nach § 88 d II. WoBauG angestellt hat.

16

In den zitierten Bestimmungen des Nachtragsvertrages, die den Zweck einer Subvention aus Mitteln des Bundes sichern sollen, wird indessen nicht auf die Förderrichtlinien der Länder (hier auf das Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg) Bezug genommen. Im Nachtrag ist vielmehr unter Bezugnahme auf die VerbRWo 93 des Bundesministers der Finanzen vereinbart worden, dass die Beklagte das Wohnungsunternehmen zu verpflichten hat, dass die Weiterveräußerungsfläche unmittelbar selbst für den Neubau von 127 Mietwohnungen im Sinne der VerbRWo 93 verwendet wird (§ 3 Abs. 4 a) und dass die errichteten Neubaumietwohnungen 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden. Im Vertragstext ist die Belegungsbindung auf die Neubaumietwohnungen bezogen (§ 3 Abs. 4 b). Den Wortlaut dieser Bestimmung hat das Berufungsgericht übergangen, wie die Revision zutreffend rügt.

17

b) Ob die Auslegung des Berufungsgerichts zwar nicht in der Begründung , aber im Ergebnis richtig ist, weil der in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags aufgenommene Verweis auf die Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 dahin zu verstehen ist, dass abweichend vom Vertragswortlaut auch eine nicht auf die Neubauwohnungen bezogene Begründung von Belegungsrechten der vereinbarten Zweckbindung genügt, wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, lässt der Senat dahinstehen. Das wäre zwar so, wenn der Wortlaut der Regelung im Nachtrag über die Belegungsbindung der Neubauwohnungen nur scheinbar eindeutig wäre, aus dem Inhalt der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93, dem Kontext des Vertrages und dem bei der Auslegung zu berücksichtigenden Subventionszweck (vgl. dazu BGH, Urt. v. 11. März 1969, III ZR 198/65, WM 1969, 722, 724; Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340; BGHZ 155, 166, 170) jedoch hervorginge, dass die Zwecksicherung der Subvention nach dem Wohnungsbauprogramm des Landes bestimmt werden sollte.

18

Das ist indes zweifelhaft. Mit der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93 in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtags wird der Subventionszweck dahin festgelegt, dass der Wohnraum in dem von den Ländern geförderten sozialen Wohnungsbau neu errichtet und genutzt werden muss. Gegen ein Verständnis des Nachtrags dahin, dass damit auch Art und Umfang der vereinbarten Belegungsbindung sich allein nach den jeweiligen Förderbedingungen des Landes richten sollten, spricht jedoch der Umstand, dass die Subventionsvoraussetzungen nicht in allen Punkten übereinstimmten. So genügte z.B. nach Nummer 5.16 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums des Landes Baden-Württemberg zum Landeswohnungsbauprogramm 1993 (GABl 1992, 1277) für die Förderung des allgemeinen Mietwohnungsbaus in der hier vom Wohnungsunternehmen in Anspruch genommenen Darlehnsart MB 10 eine Belegungsbindung von zehn Jahren, während der allgemeine Vermerk im Bundeshaushalt für diese Subvention (zu Kapitel 8 Titel 13101), die Verbilligungsrichtlinien des Bundesministers der Finanzen von 1993 und 1996 und der hier abgeschlossene Vertrag stets eine Belegungsbindung von mindestens 15 Jahren für den gewährten Nachlass von 50 vom Hundert auf den Grundstückswert verlangten.

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2. Unabhängig von dieser Auslegungsfrage bleibt die Revision im Ergebnis schon deshalb ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung des Berufungsgerichts jedenfalls aus einem anderen Grund als richtig darstellt.

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a) Die Klägerin kann den aus einer etwaigen Verletzung der Pflichten zur Sicherung der Zweckbindung begründeten Rückforderungsanspruch aus § 4 des Nachtrags nicht geltend machen. Es liegt keine Fehlverwendung öffentlicher Mittel vor. Diese Einschränkung bei der Ausübung eines vereinbarten Rückzahlungsanspruchs ergibt sich aus den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts.

21

aa) Die Nichterfüllung einer in einem Subventionsvertrag zur Sicherung der Zweckbindung vereinbarten Pflicht hat zwar grundsätzlich zur Folge, dass der Zuschuss wegen Verfehlung des Subventionszwecks zurückzuzahlen ist (vgl. BVerwGE 105, 55, 58; BGHZ 155, 166, 176). Die Geltendmachung des vertraglichen Anspruchs ist indes nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten (vgl. dazu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49, Rdn. 47; VGH Kassel, NVwZ 1999, 165, 167), dann ausgeschlossen, wenn der Empfänger der Subvention zwar gegen eine zur Sicherung ihres Zwecks eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen hat, die Pflichtverletzung aber unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens, des Vermerks zum Haushaltstitel und der einschlägigen Verwaltungsrichtlinien nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist.

22

Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass damit auch der Subventionszweck verfehlt wird, kann nicht allein nach den vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der Bindung und der Freistellung von Belegungsrechten bestimmt werden. Die für die Klägerin handelnde Behörde (O. ) kann die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewährt (vgl. Stober, Besonderes Wirtschaftsverwaltungsrecht, 13. Aufl., S. 273; vgl. Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1493). Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts hat zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (BGHZ 91, 84, 97; 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 14/92, NJW 1994, 586, 589). Ist der Zweck der Subvention trotz der Nichteinhaltung vertraglicher Vereinbarungen dennoch erreicht worden, kann der Anspruch auf Rückforderung daher nicht geltend gemacht werden. So ist es hier.

23

bb) Die Erwägungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls für die Feststellung einer die Rückforderung rechtfertigenden Zweckverfehlung in dem Punkt richtig, dass diese nicht unabhängig von den gesetzlichen Grundlagen für den sozialen Wohnungsbau nach §§ 88 bis 88 d II. WoBauG und den Vorschriften über die Freistellung von Belegungsbindungen erfolgen kann. Mit dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke wird der soziale Wohnungsbau gefördert, den nach Art. 83 GG die Länder als eigene Angelegenheit auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen im II. Wohnungsbaugesetz (jetzt im Gesetz über die soziale Wohnraumförderung) auszuführen haben (Britzinger, DöV 1980, 189, 193; Söfker, DWW 1994, 169, 173). Der Zusammenhang zwischen der staatlichen Wohnungsbauförderung durch allgemeine Finanzzuweisungen und dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke nach den VerbRWo ergibt sich bereits aus der Verweisung auf das Wohnungsbaurecht in dem einschlägigen Haushaltsvermerk.

24

Weder der Haushaltsvermerk noch die bei der Gewährung der Verbilligung geltende VerbRWo 96 enthalten jedoch einen Hinweis darauf, dass bestimmte Formen des auch mit Finanzzuweisungen des Bundes nach Art. 104 a Abs. 4 Satz 1 GG geförderten sozialen Wohnungsbaus von der Förderung durch einen verbilligten Verkauf von Grundstücken ausgeschlossen sein sollten. Auch der Umstand, dass die bei Abschluss des Nachtragvertrages bereits geltende VerbRWo 96, die nicht mehr wie die VerbRWo 93 die Bestimmungen enthielt, nach der der Käufer sich verpflichten musste, das Kaufgrundstück für die bezugsfertige Schaffung der geförderten Wohnungen unmittelbar selbst zu verwenden, und die zu fördernden Wohnungen im Kaufvertrag zu bezeichnen waren, spricht dafür, dass damit auch die durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) erweiterten Möglichkeiten für eine Freistellung der geförderten Wohnung von der Belegungsbindung durch den Ausweis von Ersatzräumen und davon Gebrauch machende Wohnungsbauprogramme der Länder von der Förderung durch die Verbilligung bei dem Verkauf bundeseigener Grundstücke nicht ausgenommen sein sollten. Schließlich widerspräche es auch dem Gebot einer gleichmäßigen, willkürfreien Subventionierung, den sozialen Wohnungsbau in Form der vereinbarten Förderung nach § 88 d II. WoBauG auch bei einer Ablösung von Belegungsrechten zwar mit allgemeinen Finanzzuweisungen aus dem Haushalt der Klägerin zu fördern, ihn aber von der Förderung durch die verbilligte Abgabe bundeseigener Grundstücke auszuschließen.

25

b) Einer Rückforderung des Verbilligungsabschlags nach § 4 des Nachtrages wegen Nichterfüllung der in § 3 Abs. 4 a und b vereinbarten Pflichten steht zudem entgegen, dass selbst bei deren Erfüllung nicht sichergestellt gewesen wäre, dass die auf dem verbilligt abgegebenen Grundstück errichteten Mietwohnungen für die Dauer von 15 Jahren nur an Sozialwohnungsberechtigte hätten vermietet werden dürfen. Das Wohnungsunternehmen hätte eine Freistellung von der Belegungsbindung durch den Nachweis von Ersatzwohnraum auch dann erreichen können, wenn die Beklagte das Wohnungsunternehmen entsprechend den Vereinbarungen im Nachtrag und nicht gemäß den Förderbedingungen der Landeskreditanstalt zum Nachweis der Einhaltung des Subventionszweckes verpflichtet hätte.

26

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 3 WoBindG kann die nach § 3 WoBindG in dem Land zuständige Behörde den aus einer Belegungsbindung Verpflichteten in Bezug auf die geförderte Wohnung freistellen, wenn dieser der Behörde ein Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Wohnung (Ersatzwohnraum) einräumt und nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Bindung besteht. Die Einräumung eines Besetzungsrechts an einer gleichwertigen Ersatzwohnung steht dann dem Besetzungsrecht an der geförderten Wohnung gleich. Mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) hat der Gesetzgeber diese Voraussetzungen für eine Ablösung der Bindung an den geförderten Wohnungen erweitert, um u.a. der zunehmenden Gettoisierung in größeren Siedlungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus entgegenzuwirken (BT-Drucks. 12/6616). Von dieser gesetzlichen Möglichkeit hätte das Wohnungsunternehmen Gebrauch machen können.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
RinBGH Dr. Stresemann Czub ist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit verhindert zu unterschreiben. Krüger
Vorinstanzen:
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 17.11.2004 - 10 O 256/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.06.2005 - 8 U 277/04 -

Tatbestand:

1

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 10. Mai 1980 übertrug der zwischenzeitlich verstorbene Vater des Beklagten diesem zwei Hausgrundstücke. Als Gegenleistung räumte der Beklagte seinen Eltern als Gesamtberechtigten lebenslängliche unentgeltliche Wohnungsrechte an den beiden jeweils in den oberen Geschossen der Häuser gelegenen Wohnungen ein, welche in die jeweiligen Grundbücher eingetragen wurden. Weiter wurde vereinbart, dass die Eltern die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und die Stromkosten bezahlen sollten; die übrigen Nebenkosten einschließlich der Heizungskosten sollte der Beklagte tragen.

2

In der Folgezeit bewohnte der Vater des Beklagten die eine, die Mutter die andere Wohnung. Nach dem Tod des Vaters im Jahr 1996 vermietete der Beklagte mit Zustimmung seiner Mutter die bisher von dem Vater genutzte Wohnung und vereinnahmt seither die Mieten.

3

Ende des Jahres 2000 erlitt die Mutter des Beklagten einen Schlaganfall und musste nach einem Krankenhausaufenthalt in ein Pflegeheim aufgenommen werden. Mit ihrem Einverständnis renovierte der Beklagte die bis dahin von ihr genutzte Wohnung, auch baute er eine neue Heizungsanlage ein; sodann vermietete er die Wohnung. Die Mieten nimmt der Beklagte ein.

4

Der Kläger leistet der Mutter des Beklagten seit dem 1. Februar 2003 Hilfe zur Pflege in Höhe der ungedeckten Heimkosten. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 28. November 2003 leitete er "sämtliche Ansprüche auf Geldleistungen , die sich aus der Nichtinanspruchnahme der vertraglichen Leistungen aus dem Übergabevertrag ergeben", ab dem 1. Februar 2003 bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe auf sich über.

5

Die Betreuerin der Mutter des Beklagten teilte dem Kläger im Juni 2004 mit, der Beklagte habe ihr erklärt, dass seine Mutter keine Ansprüche auf die von ihm vereinnahmten Mieten habe. Darauf erhob der Kläger Klage, mit der er die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 8.940,89 € nebst Zinsen für den Zeitraum vom 1. Februar 2003 bis zum 31. März 2004 verlangt hat. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 7.868,90 € nebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Klägers, mit der er die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 1.071,99 € nebst Zinsen beantragt hat, ist ebenso ohne Erfolg geblieben wie die Berufung des Beklagten.

6

Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, will der Beklagte die Aufhebung des Beru- fungsurteils, soweit es ihn beschwert, und die vollständige Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

7

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht der Mutter des Beklagten das Wohnungsrecht an den beiden Wohnungen nach wie vor zu. Es sei weder durch den Tod des Vaters noch durch ihren Aufenthalt in dem Pflegeheim erloschen. Allerdings habe die Mutter mit dem Beklagten konkludent eine abändernde schuldrechtliche Vereinbarung dahingehend getroffen, dass er die früher von dem Vater genutzte Wohnung auf eigene Rechnung vermieten dürfe. Der Abschluss einer gleichartigen Vereinbarung betreffend die von der Mutter vor ihrem Umzug in das Pflegeheim genutzte Wohnung könne nicht festgestellt werden. Zwar sei die Mutter bzw. später ihre Betreuerin mit der Renovierung der Wohnung einverstanden gewesen und habe auch der Vermietung durch den Beklagten nicht widersprochen. Aber darin liege kein Einverständnis mit der Vereinnahmung der Mieten durch den Beklagten. Die erstmals in der Berufungsinstanz aufgestellte Behauptung des Beklagten, alle Beteiligten seien sich seinerzeit einig gewesen, dass ihm die Mieteinnahmen zustehen sollten, sei nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen. Das Wohnungsrecht sei deshalb eingeräumt worden, weil der Vater des Beklagten habe sicherstellen wollen , dass ihm und seiner Ehefrau die bisher genutzten Wohnungen bis an ihr Lebensende erhalten blieben; die Eltern des Beklagten hätten damit ihren Wohnungsbedarf auf Dauer abdecken wollen. Die Einräumung des Wohnungsrechts sei deshalb als Teil ihrer Altersversorgung anzusehen. Diese sei hinsicht- lich der Mutter des Beklagten nicht mehr gewährleistet, weil ihr Wohnungsbedarf nunmehr ungedeckt sei; denn sie könne einerseits das Wohnungsrecht nicht mehr ausüben, andererseits die für ihren Wohn- und Pflegebedarf anfallenden Kosten nicht in vollem Umfang tragen. Dass die Altersversorgung der Eltern des Beklagten nicht mehr gewährleistet sein könne, hätten die Vertragsschließenden nicht bedacht und diesen Fall der Versorgungslücke nicht geregelt. Damit sei die Geschäftsgrundlage des Übergabevertrags gestört. Hätten die Vertragsparteien den jetzt eingetretenen Fall bedacht, hätten sie redlicherweise eine Vereinbarung dahin getroffen, dass der Mutter die aus der Vermietung ihrer früheren Wohnung gezogenen wirtschaftlichen Vorteile zustünden. Deshalb sei der Übergabevertrag nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage dahin anzupassen, dass der Beklagte seiner Mutter die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung bis zur Deckung ihrer Versorgung zukommen lassen müsse. Die Höhe des Anspruchs bemesse sich nach den von dem Beklagten durch die Vermietung erzielten finanziellen Vorteilen. Der Kläger habe diesen Anspruch, der durch die Höhe der geleisteten Sozialhilfe begrenzt sei, wirksam auf sich übergeleitet.

8

Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nur im Ergebnis stand.

II.

9

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen nach § 90 BSHG übergegangenen vertraglichen Anspruch der Mutter auf Herausgabe der von dem Beklagten vereinnahmten Mieten und auf Erstattung der von dem Beklagten tatsächlich ersparten Aufwendungen in der von den Vorinstanzen zuerkannten Höhe.

10

1. Zu Recht - und von der Revision nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Kläger sämtliche der Mutter des Beklagten wegen der Nichtausübung des ihr in dem Übergabevertrag vom 10. Mai 1980 eingeräumten Wohnungsrechts zustehenden Ansprüche gemäß § 90 Abs. 1 Satz 1 BSHG auf sich übergeleitet hat. Aus dem bestandskräftigen Bescheid vom 28. November 2003 ergibt sich, dass nicht das Wohnungsrecht selbst, sondern die sich aus dem Übergabevertrag möglicherweise als Ausgleich für die Nichtinanspruchnahme des Wohnungsrechts ergebenden Zahlungsansprüche übergeleitet worden sind.

11

2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , dass das der Mutter eingeräumte Wohnungsrecht weder durch den Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 1996 noch durch ihren krankheitsbedingten Umzug in ein Pflegeheim erloschen ist.

12

a) Nach § 2a des Übergabevertrags hatte der Beklagte als Gegenleistung für die Übertragung der Grundstücke seinem Vater und seiner Mutter "als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB" ein lebenslängliches Wohnungsrecht eingeräumt. Auf die dem entsprechende Bewilligung des Beklagten wurden die Wohnungsrechte in die Grundbücher eingetragen. Das ist rechtlich möglich und hat u.a. zur Folge, dass mit dem Tod des Erstversterbenden nicht alle Wohnungsrechte erlöschen, sondern nur das Wohnungsrecht dieses Berechtigten erlischt und das Wohnungsrecht des anderen Berechtigten bis zu seinem Tod bestehen bleibt (Senat, BGHZ 46, 253, 259 f.).

13

b) Das Wohnungsrecht ist eine besondere Art der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für sein Erlöschen gelten deshalb dieselben Grundsätze wie für das Erlöschen einer solchen Dienstbar- keit. Danach erlischt das Recht, wenn seine Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd unmöglich wird (Senat, Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 189/83, NJW 1985, 1025). Das ist u.a. der Fall, wenn das Recht niemandem mehr einen Vorteil bietet (Senat, BGHZ 41, 209, 214). An diesen Voraussetzungen fehlt es, wenn das Wohnungsrecht auf Grund der Aufnahme des Berechtigten in ein Pflegeheim nicht ausgeübt werden kann. Denn ihm bleibt nach § 1090 Abs. 1 Satz 2 BGB die Möglichkeit, mit Gestattung des Grundstückseigentümers die Ausübung seines Rechts anderen zu überlassen und dadurch z.B. für sich einen Mietanspruch gegen den Besitzer der dem Recht unterliegenden Räume zu begründen (vgl. Senat, BGHZ 59, 51, 56 ff.). Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt somit nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts (OLG Zweibrücken OLGZ 1987, 27; OLG Oldenburg NJW-RR 1994, 467, 468; OLG Köln NJW-RR 1995, 1358; OLG Celle MDR 1998, 1344; OLG Düsseldorf Rpfleger 2001, 542, 543), selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht.

14

3. Ebenfalls rechtlich zutreffend hat das Berufungsgericht einen Zahlungsanspruch der Mutter des Beklagten nach landesgesetzlichen Vorschriften (Art. 96 EGBGB i.V.m. Lipp. AGBGB) verneint. In dem Übergabevertrag vom 10. Mai 1980 wurde kein Altenteilsrecht im Sinne des Art. 96 EGBGB zu Gunsten der Eltern des Beklagten vereinbart. Denn eine Grundstücksübertragung wird noch nicht dadurch zum Altenteilsvertrag, dass dem Übergeber ein Wohnungsrecht eingeräumt wird; hinzutreten muss, dass ein Beteiligter dem anderen seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt, um dafür in die persönliche Gebundenheit eines abhängigen Versorgungsverhältnisses einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selbständige Stellung erlangt (siehe nur Senat, Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 293/01, WM 2003, 1483, 1485).

Diese Voraussetzungen liegen hier nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor.

15

4. Fehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Zahlungsanspruch der Mutter gegen den Beklagten auf die gerichtliche Anpassung des Übergabevertrags vom 10. Mai 1980 nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gestützt. Die in dem Berufungsurteil getroffenen Feststellungen rechtfertigen das nicht.

16

a) Offen bleiben kann, ob die Rechtsprechung des Senats, nach welcher ein Zahlungsausgleich für den auf der Zerrüttung des persönlichen Verhältnisses zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem beruhenden Ausfall von in Übergabeverträgen vereinbarten Versorgungsleistungen aus dem Rechtsgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt (Urt. v. 20. März 1981, V ZR 152/79, WM 1981, 657, 658; Urt. v. 23. September 1994, V ZR 113/93, NJW-RR 1995, 77, 78; Urt. v. 1. Februar 2002, V ZR 61/01, WM 2002, 772, 773), auch auf den Fall anzuwenden ist, dass die Ausübung eines Wohnungsrechts dem Berechtigten wegen eines medizinisch notwendigen und dauerhaften Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht möglich ist. Bedenken dagegen können sich, worauf die Revision zutreffend hinweist, aus der Überlegung ergeben, dass bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts jeder Vertragsteil damit rechnen muss, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann; tritt dieser Fall ein, fehlt es an der für eine gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorhergesehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind (vgl. OLG Oldenburg NJW-RR 1994, 1041, 1042; OLG Hamm NJW-RR 1996, 1360, 1361; OLG Brandenburg DtZ 1997, 364, 365; OLG Düsseldorf Rpfleger 2001, 542; Staudinger/Mayer, BGB [2002], § 1093 Rdn. 55; E. Schneider, MDR 1999, 87 f.; Littig/Mayer, Sozialhilferegress gegenüber Erben und Beschenkten, Rdn. 114; a.A. [Anwendbarkeit der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage] OLG Köln ZMR 1995, 256, 257; OLG Schleswig OLG-Report 1997, 357, 358; OLG Celle NJW-RR 1999, 10, 11; AnwK-BGB/Otto, § 1093 Rdn. 37; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, § 1093 Rdn. 32).

17

b) Hier kommt die gerichtliche Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil das Berufungsgericht eine entscheidende Voraussetzung dafür, nämlich das dauerhafte Unvermögen der Mutter des Beklagten zur Ausübung ihres Wohnungsrechts, nicht festgestellt hat. Es ist auch weder von den Parteien vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass ihre Rückkehr in ihre frühere Wohnung - gegebenenfalls unter Aufnahme von Pflegepersonen (§ 1093 Abs. 2 BGB) - ausgeschlossen ist. Solange das nicht feststeht, kann keine gerichtliche Vertragsanpassung erfolgen; denn bei einem nur vorübergehenden subjektiven Ausübungshindernis fehlt es an dem Merkmal der schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind (vgl. § 313 Abs. 1 BGB).

18

c) Die Frage, ob die Mutter des Beklagten dauerhaft ihr Wohnungsrecht nicht ausüben kann, bedarf jedoch keiner Klärung. Denn das Berufungsgericht hat auch übersehen, dass der Beklagte und seine Mutter bereits eine Anpassung des Vertrags vorgenommen haben, indem sie die Vermietungsvereinbarung hinsichtlich der dem Wohnungsrecht der Mutter unterliegenden Räume getroffen haben. Für die rechtlichen Beziehungen zwischen ihnen ist im Hinblick darauf, wem die Mieten zustehen, nunmehr der Inhalt dieser Vereinbarung und nicht mehr der des Übergabevertrags vom 10. Mai 1980 maßgeblich. Das schließt die gerichtliche Anpassung des Übergabevertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus. Er kann aus demselben Grund auch nicht ergänzend ausgelegt werden, um einen Geldanspruch der Mutter gegen den Beklagten zu begründen (vgl. zur ergänzenden Vertragsauslegung bei dem durch einen Heimaufenthalt bedingten Wegfall von Versorgungsverpflichtungen , die auf dem übergebenen Grundstück zu erfüllen sind, Senat, Urt. v. 21. September 2001, V ZR 14/01, WM 2002, 598, 599; Beschl. v. 21. November 2002, V ZB 40/02, WM 2003, 1827, 1828; Beschl. v. 23. Januar 2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578).

19

5. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar, so dass die Revision zurückzuweisen ist (§ 561 ZPO). Die Auslegung der zwischen dem Beklagten und seiner Mutter getroffenen Vermietungsvereinbarung ergibt nämlich, dass die Mutter einen Anspruch auf Auskehr der von dem Beklagten vereinnahmten Mieten hat.

20

a) Das dingliche Wohnungsrecht ist eine besondere Art der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Deshalb darf Dritten, wenn sie nicht zu den in § 1093 Abs. 2 BGB genannten Personen gehören, die Allein- oder Mitbenutzung der Wohnung nur bei Gestattung durch den Grundstückseigentümer überlassen werden (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für eine solche Gestattung bedarf es einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten (BGH, Urt. v. 25. September 1963, VIII ZR 39/62, NJW 1963, 2319). Weitere Anforderungen an die Wirksamkeit der Gestattung wie etwa eine Vereinbarung darüber, wem die aus der Wohnungsüberlassung erzielten Mieteinnahmen zustehen, stellt das Gesetz nicht auf.

21

b) Die zwischen dem Beklagten und seiner Mutter getroffene Vermietungsvereinbarung enthält nicht nur die Gestattung zur Vermietung der Wohnung an Dritte, sondern geht darüber hinaus. Die Vermietung sollte nicht - wie bei der bloßen Überlassungsgestattung - durch die Mutter als Berechtigte des Wohnungsrechts erfolgen, so dass ihr als Vermieterin - mangels anderer Absprachen mit dem Grundstückseigentümer - die Mieten zustehen (vgl. Senat, BGHZ 59, 51, 56 ff.). Vielmehr durfte der Beklagte die Wohnung im eigenen Namen vermieten. Falls die darauf erfolgte Vermietung eine Auftragsgeschäftsbesorgung (§ 662 BGB) des Beklagten war, ist er - worauf der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend hingewiesen hat - nach § 667 BGB verpflichtet, an seine Mutter die vereinnahmten Mieten herauszugeben.

22

c) Dieselbe Verpflichtung trifft den Beklagten, wenn man kein Auftragsverhältnis zwischen ihm und seiner Mutter im Hinblick auf die Vermietung der Wohnung annimmt, sondern z.B. von einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis ausgeht. Dann ist die Vermietungsvereinbarung unvollständig, denn es fehlt die Einigung darüber, wem die Mieteinnahmen zustehen. Dass die Beteiligten diesen Punkt bewusst ungeregelt gelassen haben, ist weder festgestellt noch ersichtlich. Denn nach ihrem Vortrag in den Tatsacheninstanzen hat die Betreuerin der Mutter für diese die Mieten beansprucht, während der Beklagte der Meinung ist, sie stünden ihm zu. Obwohl dieser Punkt damit, auch nach den Vorstellungen der Vertragsparteien, regelungsbedürftig war, ist er ungeregelt geblieben; das macht die Ermittlung des vollständigen Inhalts der Vereinbarung unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung notwendig, also die Ermittlung dessen, was die Beteiligten (bei angemessener Abwägung ihrer Interessen und als redliche Vertragspartner) zur Schließung der Lücke selbst unternommen hätten (Senat, Urt. v. 2. Juli 2004, V ZR 209/03, NJW-RR 2005, 205, 206 m.w.N.).

23

d) Da das Berufungsgericht die Vermietungsvereinbarung nicht ausgelegt hat und weitere tatsächliche Feststellungen wegen der von der Revision nicht angegriffenen Nichtzulassung des zweitinstanzlichen Vortrags des Beklagten zu dem behaupteten übereinstimmenden Willen der Beteiligten, die Mieten sollten ihm zustehen, nicht in Betracht kommen, ist der Senat zur eigenen Auslegung befugt. Sie führt dazu, dass die Mutter des Beklagten von ihm die vereinnahmten Mieten herausverlangen kann. Nur dieses Auslegungsergebnis berücksichtigt ausreichend Sinn und Zweck des der Mutter eingeräumten Wohnungsrechts und die Interessenlage der Parteien. Denn wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang zutreffend festgestellt hat, ist das Wohnungsrecht ein Teil der Altersversorgung der Mutter; sie soll auf Lebenszeit unentgeltlich wohnen können mit der Folge, dass sie ihre Einkünfte - bis auf die Begleichung von Schönheitsreparaturen und Stromkosten - anders als zum Wohnen verwenden kann. Der Beklagte muss nach der in dem Übergabevertrag getroffenen Regelung die übrigen Nebenkosten tragen, die durch die Ausübung des Wohnungsrechts seiner Mutter entstehen; eine Zahlung seiner Mutter an ihn für die Benutzung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume ist nicht vorgesehen. Unter diesen Umständen kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte und seine Mutter vereinbart hätten, dass ihm die Mieten zustehen sollen. Denn das führte zu einer wirtschaftlichen Besserstellung des Beklagten gegenüber den Regelungen in dem Übergabevertrag auf Kosten seiner Mutter, die durch nichts gerechtfertigt ist. Im Übrigen ist nichts dafür ersichtlich, dass die Mutter des Beklagten mit der Vermietung ihrer früheren Wohnung das Eintreten des Sozialhilfeträgers für die ungedeckten Kosten ihres Heimaufenthalts herbeiführen wollte. Das wäre aber die bei Abschluss der Vermietungsvereinba- rung vorausgesehene wirtschaftliche Folge, wenn dem Beklagten die Mieteinnahmen zustünden. Auch deshalb verbietet sich eine ergänzende Vertragsauslegung mit diesem Ergebnis.

24

6. Aus denselben Gründen ergibt die ergänzende Auslegung der Vermietungsvereinbarung weiter, dass der Beklagte seiner Mutter auch die tatsächlich ersparten Aufwendungen, also die von ihm nach den Regelungen in dem Übergabevertrag zu tragenden Nebenkosten, erstatten muss (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578), soweit diese von dem Mieter getragen werden.

25

7. Die Berechnung der Höhe des wirksam auf den Kläger übergeleiteten Anspruchs durch das Berufungsgericht ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen.

III.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Detmold, Entscheidung vom 29.09.2005 - 9 O 322/05 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 08.06.2006 - 10 U 130/05 -

Tatbestand:

Die klagende Bank nimmt die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der I. Handelsgesellschaft mbH (im folgenden: I.) auf Rückzahlung eines nach dem Technologieprogramm Wirtschaft des Landes NordrheinWestfalen gewährten Zuschusses nebst Zinsen in Anspruch.
Im Rahmen dieses Förderprogrammes bewilligte die In.-Bank NRW, eine unselbständige Abteilung der W.bank, Anstalt des öffentlichen Rechts, auf Antrag der I., der über die Klägerin gestellt wurde, einen Zuschuß in Höhe von 138.800 DM zur Mitfinanzierung der Kosten für die Entwicklung einer Hochdruckmedienpumpe bis zur Prototypenherstellung. Mit Schreiben vom 17. Januar 1995 erklärte sich die Klägerin
bereit, der I. diesen Zuschuß im eigenen Namen und für fremde Rechnung zur Verfügung zu stellen sowie im Verhältnis zwischen der In.-Bank NRW und der I. die Hausbankfunktion zu übernehmen, und zahlte den Betrag von 138.800 DM aus. Der Zusage lagen unter anderem die "Allgemeinen Bedingungen für Zuschüsse aus dem Technologieprogramm Wirtschaft des Landes Nordrhein-Westfalen - Zuschußempfänger - (Fassung 10.90)" (im folgenden: Allgemeine Bedingungen) zugrunde, in denen es unter Nr. 10 heißt:
"Die Hausbank kann den Zuschuß jederzeit aus wichtigem Grunde zur sofortigen Rückzahlung zurückfordern, insbesondere wenn ... 10.7. vor Ablauf von drei Jahren nach Beendigung des Projekts - der geförderte Betrieb ganz oder teilweise stillgelegt, veräußert, vermietet oder verpachtet wird, ..." Nach planmäßiger Entwicklung der Hochdruckmedienpumpe wurde sie am 3. September 1996 von der I. zu einem Preis von 132.187,38 DM an ein Zulieferunternehmen veräußert. Aufgrund Verschmelzungsvertrages vom 20. Dezember 1996, im Handelsregister eingetragen am 11. April 1997, ist die I. mit der Beklagten verschmolzen.
Am 2. Juni 1997 teilte die frühere Muttergesellschaft der I. der Klägerin mit, daß sich das Projekt nicht habe vermarkten lassen, daß der I. hierdurch erhebliche Verluste entstanden seien und daß das für das Projekt tätige Personal habe entlassen werden müssen. Mit Schreiben vom 16. Juli 1997 kündigte die In.-Bank NRW gegenüber der Klägerin wegen der erfolgten Veräußerung des Entwicklungsprojekts den ge-
währten Zuschuß zur sofortigen Rückzahlung. Die Klägerin forderte die Beklagte daraufhin erfolglos auf, den Zuschuß von 138.800 DM zurückzuzahlen.
Die Klage, mit der die Klägerin die Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen fordert, ist in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit der - zugelassenen - Revision begehrt die Beklagte die Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist nicht begründet.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin sei nach Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen berechtigt , den gewährten Zuschuß zurückzufordern. Die Veräußerung der Nutzungsrechte an der Hochdruckmedienpumpe stelle eine teilweise Veräußerung bzw. Stillegung des Betriebes dar. Daß es notwendig gewesen sei, die mit dem Projekt befaßten Mitarbeiter nach dessen Fehlschlagen zu entlassen, indiziere, daß in dem Betrieb der I. ein Teilbereich nur für die Realisierung des Projekts eingerichtet gewesen sei. Der Verkauf der Rechte an dem Projekt und die Entlassung der entsprechenden Mitarbeiter sei demzufolge eine teilweise Stillegung des Betriebes
und zugleich eine teilweise Betriebsveräußerung. Abgesehen davon seien infolge des Verschmelzungsvertrages vom 20. Dezember 1996 das gesamte Betriebsvermögen auf die Beklagte übertragen und damit der gesamte Betrieb im Sinne von Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen veräußert worden.
Die Bejahung der Rückforderungsvoraussetzungen entspreche auch Sinn und Zweck der Regelung. Aus dem Subventionsprogramm ergebe sich, daß eine Möglichkeit zur Rückforderung der Zuschüsse nicht schon deshalb bestehen solle, weil ein Projekt fehlschlage. Die Zuschüsse sollten aber zumindest im geförderten Betrieb verbleiben, der damit dazu angeregt werden solle, neue technische Möglichkeiten zu erschließen. Die dreijährige Behaltensfrist sei deshalb dahingehend zu verstehen , daß nach der Entwicklung des Projektes der Betrieb weitergeführt werden solle und nicht etwa nach dem Verbrauch der Subventionsmittel ganz oder teilweise veräußert oder stillgelegt werde.
Fehler bei der Ausübung des sich aus dem Wortlaut der Nr. 10.7 ergebenden Ermessens lägen nicht vor. Zu treffen gewesen sei die Ermessensentscheidung von der In.-Bank NRW, der die Mittelverwaltung oblegen habe. Nach dem Wortlaut des Schreibens der In.-Bank NRW vom 16. Juli 1997 und angesichts des Fehlens von Ermessenserwägungen könne zwar der Eindruck entstehen, daß die Möglichkeit einer Ermessensentscheidung gar nicht gesehen worden sei. Daraus könne die Beklagte aber nichts zu ihren Gunsten herleiten, weil ein Fall des sogenannten gelenkten bzw. intendierten Ermessens vorliege. Aus der näheren Konkretisierung des Rückforderungsrechts aus wichtigem Grund in den Regelbeispielen der Nr. 10 und dem gesetzlichen Gebot, bei der
Aufstellung und Ausführung von Haushaltsplänen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu beachten, ergebe sich, daß ein Ermessen bei Vorliegen der in Nr. 10 normierten Voraussetzungen im Regelfall nur durch eine Entscheidung für die Rückforderung fehlerfrei ausgeübt werden könne. Für diese Entscheidung bedürfe es einer Begründung nicht. Besonderheiten des Einzelfalls, die eine andere Beurteilung rechtfertigten, seien nicht ersichtlich.

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.
1. Die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Rückforderung des gewährten Zuschusses durch die Klägerin aus wichtigem Grund gemäß Nr. 10.7 der vereinbarten Allgemeinen Bedingungen liegen vor.

a) Zu Recht hat das Berufungsgericht in der Veräußerung des Projekts durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten vor Ablauf von drei Jahren nach seiner Beendigung und der Entlassung der mit dem Projekt befaßten Mitarbeiter eine teilweise Stillegung des geförderten Betriebs im Sinne von Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen gesehen.
aa) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung, die wegen der Verwendung der Allgemeinen Bedingungen im gesamten Land Nordrhein-Westfalen, also in mehr als einem Oberlandesgerichtsbezirk, vom erkennenden Senat voll überprüft werden kann (vgl. BGHZ 40, 206,
210), entspricht dem Wortlaut der Regelung. Unter "Betrieb" wird allgemein die organisatorische Einheit verstanden, innerhalb derer ein Unternehmer allein oder in Gemeinschaft mit seinen Mitarbeitern mit Hilfe von sächlichen und immateriellen Mitteln bestimmte arbeitstechnische Zwekke fortgesetzt verfolgt (vgl. BAGE 59, 319, 324; 68, 67, 71; Staudinger /Richardi/Annuß, BGB 13. Bearb. § 613 a Rdn. 43). Eine teilweise Stillegung des Betriebes ist die Auflösung der einem bestimmten Betriebszweck dienenden Organisation im Rahmen der bestehenden Betriebs - und Produktionsgemeinschaft (vgl. BAGE 41, 72, 78 f.; 47, 13, 22). Auf eine solche teilweise Betriebsstillegung hat das Berufungsgericht zu Recht aus dem eigenen Vortrag der Beklagten geschlossen, daß es notwendig gewesen sei, die mit dem Projekt befaßten Mitarbeiter nach dessen Fehlschlagen zu entlassen. Hieraus ergibt sich, daß im Betrieb der I. eine eigene Organisationseinheit mit bestimmten Arbeitnehmern mit der Durchführung des Projekts beschäftigt war. Welche Strukturen der Betrieb der Rechtsvorgängerin der Beklagten im übrigen aufwies und wie viele Arbeitnehmer gerade mit dem hier in Rede stehenden Projekt beschäftigt waren, ist entgegen der Auffassung der Revision ohne Belang.
bb) Diese Auslegung steht auch im Einklang mit dem Zweck der in Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen vereinbarten "Behaltensfrist" von drei Jahren.
(1) Die Bedeutung dieser Frist erschließt sich nur, wenn berücksichtigt wird, daß das streitige Vertragsverhältnis in die Gewährung einer Subvention aus dem Technologieprogramm Wirtschaft des Landes Nordrhein -Westfalen an die Rechtsvorgängerin der Klägerin eingebunden ist
und die vereinbarten Allgemeinen Bedingungen auf Vorgaben des Sub- ventionsgebers beruhen. Für die Auslegung ist deshalb von wesentlicher Bedeutung, welche Ziele der Subventionsgeber mit dem gewährten Zuschuß verfolgt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 1969 - III ZR 198/65, WM 1969, 721, 724 und vom 17. Januar 1972 - III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340 f.).
(2) Finanzhilfen in Form von Zuschüssen aus dem Technologieprogramm Wirtschaft des Landes Nordrhein-Westfalen werden für die angewandte Forschung und Entwicklung sowie für die Einführung und Verbreitung neuer Technologien gewährt, um die Erschließung neuer technischer Möglichkeiten zur Lösung künftiger Aufgaben unserer Gesellschaft zu unterstützen (Nr. 1.1 des Runderlasses des Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Technologie vom 26. Oktober 1990 - SMBl. NW 74). Gefördert werden nur Maßnahmen, wenn begründete Aussicht auf Erfolg besteht und ein angemessen hoher gesamtwirtschaftlicher Nutzen zu erwarten ist, etwa durch Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen.
(3) Zur Erreichung dieses Ziels ist es nach Vorstellung des Subventionsgebers erforderlich, daß sich der Zuschußempfänger noch mindestens drei Jahre nach Abschluß des Projekts damit weiterhin befaßt und die Fördermittel für diesen Zeitraum im geförderten Betrieb verbleiben. Das ergibt sich aus mehreren mit der Rückforderung des Zuschusses nach Nr. 10.7 in systematischem Zusammenhang stehenden Vorschriften der Allgemeinen Bedingungen. Nach Nr. 1.2 hat der Zuschußempfänger für einen Zeitraum von drei Jahren nach Abschluß des Projekts jährlich einen Verwertungsbericht vorzulegen. Außerdem hat er die
Hausbank nach Nr. 7.3.2 vor Ablauf von drei Jahren nach Beendigung des Projekts von einer (teilweisen) Stillegung, Veräußerung oder Verpachtung des geförderten Betriebs unverzüglich zu unterrichten, um dieser die Rückforderung des Zuschusses zu ermöglichen.
(4) Das vom Zuschußempfänger mit der Vereinbarung der Allgemeinen Bedingungen akzeptierte Ziel, den Verbleib und die Umsetzung des geförderten Projekts sowie der dafür eingesetzten Fördermittel in dem geförderten Betrieb im Interesse einer gewissen Nachhaltigkeit für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren zu sichern und zu verhindern , daß die Fördermittel wirtschaftlich (teilweise) einem anderen, möglicherweise nicht förderungswürdigen Betrieb zu gute kommen, wurde durch das Verhalten der Rechtsvorgängerin der Beklagten verfehlt, als sie das gesamte Projekt vor Ablauf von drei Jahren veräußerte und die mit dem Projekt befaßten Mitarbeiter unter Stillegung des betreffenden Betriebsteils entließ.
(5) Das gilt entgegen der Ansicht der Revision auch dann, wenn das geförderte Projekt, wie die Beklagte behauptet, nicht vermarktungsfähig gewesen sein sollte. Dieser Umstand ändert an dem verfolgten Zweck, die Fördermittel für eine bestimmte Zeit in dem geförderten Betrieb zu halten, und daran, daß dieser Zweck durch das Verhalten der Rechtsvorgängerin der Beklagten verfehlt worden ist, nichts. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil der Subventionsgeber mit der Gewährung des Zuschusses auch einen Teil des wirtschaftlichen Risikos des geförderten Projekts übernommen hat. Denn dies führt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, lediglich dazu, daß der Zuschuß nicht wegen des Scheiterns des Projekts zurückgefordert werden kann.
Es hindert die Rückforderung aber nicht, wenn diese - wie hier - an die Veräußerung des angeblich wirtschaftlich nicht verwertbaren geförderten Projekts und die Stillegung des entsprechenden Betriebsteils anknüpft. Für diesen Fall unterfällt es dem unternehmerischen Risiko des Subventionsempfängers , daß er den Zuschuß zurückzuerstatten hat.

b) Angesichts dessen kann dahinstehen, ob ein Rückforderungsanspruch der Klägerin auch deshalb besteht, weil die Verschmelzung der I. mit der Beklagten als Veräußerung des Betriebes im Sinne von Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen anzusehen ist.
2. Zu Unrecht macht die Revision geltend, die Klägerin habe bei ihrer Entscheidung, von der Beklagten die an die I. gezahlte Subvention zurückzufordern, von einem ihr zustehenden Ermessen in fehlerhafter Weise Gebrauch gemacht. Die Vorschriften über die Ausübung von Ermessen durch Träger öffentlicher Verwaltung finden auf die Klägerin keine Anwendung.

a) Gemäß § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (im folgenden: VwVfG NRW) gelten die Vorschriften dieses Gesetzes - wie etwa § 40 VwVfG NRW - für die öffentlich -rechtliche Verwaltungstätigkeit von Behörden. Behörde im Sinne dieses Gesetzes ist jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt (§ 1 Abs. 2 VwVfG NRW). Dazu würde die als Aktiengesellschaft verfaßte Klägerin allenfalls dann gehören, wenn sie als mit öffentlich -rechtlichen Befugnissen Beliehene angesehen werden könnte. Das ist indessen nicht der Fall. Gesetzliche Vorschriften, durch die oder aufgrund derer eine solche Beleihung vorgenommen worden sein könnte,
sind nicht ersichtlich. Die ministeriellen Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Projektförderung nach dem Technologieprogramm Wirtschaft des Landes Nordrhein-Westfalen und die dafür erarbeiteten Allgemeinen Bedingungen, die die Vergabe von Investitionszuschüssen unter Einschaltung von Banken im einzelnen regeln, kommen als Rechtsgrundlage für eine Beleihung Privater mit öffentlich-rechtlichen Befugnissen schon deshalb nicht in Betracht, weil solche Verwaltungsvorschriften nicht Grundlage einer unter dem institutionellen Gesetzesvorbehalt stehenden Übertragung hoheitlicher Befugnisse sein können (Senat, Beschluß vom 7. Dezember 1999 - XI ZB 7/99, WM 2000, 185, 186; BVerwGE 98, 280, 298). Außerdem handelt es sich bei dem zwischen der Klägerin als Hausbank und der I. als Zuschußempfänger geschlossenen Vertrag nicht um öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit, sondern, da beide Vertragspartner Privatrechtssubjekte sind, um eine dem Privatrecht unterliegende Vereinbarung. Auf eine solche finden die Vorschriften des Verwaltungsverfahrensgesetzes, insbesondere auch die §§ 40 und 49 VwVfG NRW keine Anwendung.

b) An die detaillierten Regeln über eine fehlerfreie Ermessensausübung wäre die Klägerin als Hausbank bei der Rückforderung des Investitionszuschusses auch dann nicht gebunden, wenn in ihrem Verhältnis zur I. die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts zur Anwendung gelangen würden.
aa) Verwaltungsprivatrecht greift vor allem ein, wenn ein Träger öffentlicher Verwaltung eine ihm durch öffentlich-rechtliche Aufgabenbestimmung zugewiesene öffentliche Verwaltungsaufgabe selbst in privatrechtlichen Formen wahrnimmt (Wolff/Bachof/Stober, Verwaltungsrecht
Bd. 1 11. Aufl. S. 308). Damit ist der Anwendungsbereich des Verwal- tungsprivatrechts aber nicht erschöpft. Öffentlich-rechtliche, aus dem Verwaltungsprivatrecht folgende Bindungen kommen vielmehr auch dann in Betracht, wenn die Verwaltung nicht selbst oder durch einen Eigenbetrieb in privatrechtlicher Form handelt, sondern in Gestalt eines von der Verwaltung beherrschten, privatrechtlich verfaßten Rechtssubjekts - etwa einer Gesellschaft des Handelsrechts - dem Bürger gegenübertritt. Ein Betrieb, der einer öffentlichen Aufgabe gewidmet ist, übt Verwaltung im funktionalen Sinne aus und stellt eine besondere Erscheinungsform dar, in der öffentliche Verwaltung ausgeübt wird (BVerfGE 45, 63, 80; BGHZ 91, 84, 97 f.; s. auch BVerwG NJW 1990, 134, 135). Der erkennende Senat hat dementsprechend für möglich gehalten, daß in Erfüllung öffentlicher Aufgaben handelnde private Rechtssubjekte, die nicht mit hoheitlichen Befugnissen beliehen sind, bei der Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu anderen Privaten öffentlich-rechtlichen Bindungen unterliegen (Senatsbeschluß vom 7. Dezember 1999 - XI ZB 7/99, WM 2000, 185, 186).
Ob das - wovon die Rechtsprechung bisher ausgeht (vgl. BGHZ 91, 84, 97; BVerwG NJW 1990, 134, 135; BVerwG NVwZ 1990, 754) - nur für Privatrechtssubjekte gilt, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gegründet worden sind oder deren Kapital mehrheitlich von der öffentlichen Hand gehalten wird, oder ob auch Privatrechtssubjekte dem Verwaltungsprivatrecht unterliegen können, die aufgrund von Verträgen mit einem Verwaltungsträger fest in die Erfüllung öffentlicher Aufgaben eingebunden sind und vertraglich dessen Weisungen unterliegen, ist bisher nicht geklärt. Ein Teil der Literatur ist der Ansicht, auch für in die Abwicklung von Subventionen eingeschaltete Hausbanken gelte Verwal-
tungsprivatrecht (Wolff/Bachof/Stober, Verwaltungsrecht Bd. 1 11. Aufl. S. 309; s. auch Harries, in: Festschrift für W. Werner S. 201, 214). Nach einem anderen Teil unterliegt das Subventionsabwicklungsverhältnis zwischen der Hausbank und dem Subventionsempfänger dagegen grundsätzlich ausschließlich dem Zivilrecht (vgl. Henke, Das Recht der Wirtschaftssubventionen S. 91 f.). Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. Die verwaltungsverfahrensrechtlichen Regelungen zu den Anforderungen an eine fehlerfreie Ermessensausübung und die ausdifferenzierte Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte dazu können im Subventionsabwicklungsverhältnis zwischen der Klägerin als Hausbank und der Rechtsvorgängerin der Beklagten als Zuschußempfängerin auch dann keine Beachtung beanspruchen, wenn dieses Verhältnis dem Verwaltungsprivatrecht unterliegt.
bb) Im Anwendungsbereich des Verwaltungsprivatrechts werden die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert. Es besteht dann nicht nur eine Bindung an die Grundrechte, insbesondere an den Gleichheitssatz und das daraus folgende Willkürverbot, sondern auch an das Übermaßverbot (BGHZ 26, 76, 80; 65, 284, 287; 91, 84, 96 f.; 93, 372, 381; BGH, Urteil vom 15. Oktober 1993 - V ZR 19/92, WM 1994, 351, 354). Ob und inwieweit im Anwendungsbereich des Verwaltungsprivatrechts das Verwaltungsverfahrensrecht gilt (vgl. dazu Ehlers, Verwaltung in Privatrechtsform S. 226 ff.; derselbe, in: Erichsen/Ehlers, Allgemeines Verwaltungsrecht 12. Aufl. S. 70; Wolff/Bachof/Stober, Verwaltungsrecht Bd. 1 11. Aufl. S. 311 f.; von Zezschwitz NJW 1983, 1873, 1877 ff.), ist noch zu einem erheblichen Teil ungeklärt.
Nach Ansicht des Senats kann die Frage nicht für alle verwaltungsverfahrensrechtlichen Bestimmungen einheitlich und nicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles beantwortet werden. Auszugehen ist davon, daß der Gesetzgeber den sachlichen Geltungsbereich des Verwaltungsverfahrensrechts in Kenntnis der sich aus dem Verwaltungsprivatrecht ergebenden Probleme auf die öffentlichrechtliche Verwaltungstätigkeit von Behörden beschränkt und die verfahrensrechtlichen Regelungen ganz auf diese Tätigkeit zugeschnitten hat. Eine Anwendung verfahrensrechtlicher Bestimmungen kommt danach nur in Betracht, wenn und soweit sie sich auf höherrangiges, die Verwaltung durchgehend bindendes Verfassungsrecht zurückführen lassen oder als Ausfluß allgemeiner Rechtsgedanken angesehen werden können (Ehlers , in: Erichsen/Ehlers, Allgemeines Verwaltungsrecht 12. Aufl. S. 70).
cc) Grundlage der von der Revision angesprochenen Vorschriften über die fehlerfreie Ausübung von Ermessen sind das aus Art. 3 GG folgende Willkürverbot, das im Rechtsstaatsprinzip verankerte Übermaßverbot und das Grundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Jedenfalls diese drei Prinzipien gelten für jede Art von Verwaltung, auch solche in privatrechtlicher Form. Sie sind deshalb auch im Subventionsabwicklungsverhältnis zwischen der Klägerin und der I. zu beachten, wenn dieses , was hier unterstellt wird, Verwaltungsprivatrecht unterliegt.
dd) Keines der genannten drei Prinzipien wird durch die Rückforderung des Zuschusses verletzt.
(1) Im Falle einer Zweckverfehlung des Zuschusses wegen Teilstillegung des Betriebs innerhalb von drei Jahren nach Beendigung des
geförderten Projekts, wie sie hier vorliegt, ist die Rückforderung nach Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen der Regelfall. Das folgt, da der gewährte Zuschuß aus Haushaltsmitteln des Landes NordrheinWestfalen stammt, schon aus den haushaltsrechtlichen Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und der Sparsamkeit (vgl. § 7 Abs. 1 LHO i.V. mit § 6 Abs. 1 Gesetz über die Grundsätze des Haushaltsrechts des Bundes und der Länder). Diese Grundsätze überwiegen im allgemeinen das Interesse des Begünstigten, den Zuschuß behalten zu dürfen (BVerwGE 105, 55, 58; BVerwG NVwZ 2003, 221, 223). Dementsprechend eröffnen die Allgemeinen Bedingungen in Nr. 12.1 die Möglichkeit, dem Zuschußempfänger den Zuschuß zu belassen, nur in Fällen, in denen keine Zweckverfehlung vorliegt. Von einer willkürlichen Rückforderung des Zuschusses kann danach hier keine Rede sein.
(2) Auch das Übermaßverbot wird durch die Rückforderung ersichtlich nicht verletzt. Das gilt, abgesehen davon, daß im Falle der Zweckverfehlung die Rückforderung des gesamten Zuschusses und nicht nur eine zeitanteilige der Regelfall ist, für die Rückforderung der Hausbank schon deshalb, weil die In.-Bank NRW den der Hausbank zur Weiterreichung an die I. zur Verfügung gestellten Zuschuß gekündigt hat. Um einen eigenen Nachteil zu vermeiden, war die Hausbank gezwungen, den Zuschuß ihrerseits von der I. zurückzufordern. Ein Verstoß der lediglich in das Subventionsabwicklungsverhältnis eingebundenen, für Rechnung der In.-Bank NRW handelnden Hausbank gegen das Übermaßverbot käme hier nur in Betracht, wenn sie den Zuschuß von der I. in größerem Umfang zurückgefordert hätte als die In.-Bank NRW.
(3) Auch der Anspruch der I. auf Gewährung rechtlichen Gehörs wurde nicht verletzt. Insoweit ist zu berücksichtigen, daß es sich bei dem zivilrechtlichen Rückforderungsverlangen der Klägerin als Hausbank nicht um eine in einem förmlichen Verfahren ergangene, der Rechtskraft fähige Entscheidung handelt, sondern um ein formloses Begehren, von dem die Klägerin jederzeit abrücken kann. Angesichts dessen wird dem Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs auch dann Genüge getan, wenn der Zuschußempfänger, wie hier, nach dem Rückforderungsschreiben der Hausbank und gegebenenfalls in dem gerichtlichen Verfahren über die Rückerstattung Gelegenheit hat, seine Argumente gegen die Rückforderung des Zuschusses vorzutragen.
3. Auch auf einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Daß die I. zur Durchführung des geförderten Projekts insgesamt 522.377,96 DM investiert, aus dessen Veräußerung aber nur 132.187,38 DM erlöst hat, ist insoweit entgegen der Ansicht der Revision ohne Belang. § 818 Abs. 3 BGB gelangt nämlich gegenüber dem geltend gemachten Anspruch nicht zur Anwendung. Die Klägerin stützt ihren Rückforderungsanspruch auf die in Nr. 10.7 der Allgemeinen Bedingungen getroffene Abrede über die Rückforderung des Zuschusses aus wichtigem Grund. Ein derartiger vertraglicher Anspruch hat stets Vorrang vor einem solchen aus ungerechtfertigter Bereicherung (vgl. BGHZ 44, 321, 323; 48, 70, 75; BGH, Urteil vom 4. Mai 1972 - VII ZR 187/70, WM 1972, 888, 889 m.w.Nachw.). Der Beklagten ist es deshalb verwehrt, sich gegenüber diesem Anspruch auf die nur bei Anwendbarkeit der Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung geltende Bestimmung des § 818 Abs. 3 BGB zu berufen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1998 - IV ZR 214/96,
NJW-RR 1998, 1425, 1426). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn gemäß §§ 157, 242 BGB ein Vertragswille der Beteiligten dahin festzustellen wäre, daß für den Fall der Rückforderung des Investitionszuschusses auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgegriffen werden soll. Das ist hier jedoch nicht erkennbar.

III.

Die Revision der Beklagten konnte danach keinen Erfolg haben und war zurückzuweisen.
Nobbe Müller Wassermann
Mayen Appl