Oberlandesgericht München Endurteil, 04. Nov. 2015 - 15 U 2278/15
nachgehend
Tenor
1. Die Berufung gegen das Endurteil des LG München II
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1. genannte Urteil des LG München II sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung aus der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 24.000 € und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des danach vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicherweise leisten.
Tatbestand
die Berufung zurückzuweisen.
Gründe
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Urteil einreichenOberlandesgericht München Endurteil, 04. Nov. 2015 - 15 U 2278/15 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).
Tenor
I.
Die Beklagten werden verurteilt, das Anwesen Im E. 6, K., Ortsteil L., bestehend aus Wohnhaus, Werkstatt, Lager und Grundstück zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
II.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum
III.
Die Beklagten werden verurteilt, samtverbindlich an die Kläger 633,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit
IV.
Die Beklagten haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
V.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung in der Hauptsache durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 24.000,00 €, hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten auf Grundlage eines vor dem Landgericht München II unter dem Aktenzeichen: 13 O 5835/13 am 06.06.2014 abgeschlossenen Vergleiches die Räumung des von dem Beklagten bewohnten Anwesens in K.
Im Hinblick auf einen noch abzuschließenden Kaufvertrag zwischen den Parteien hatten die Beklagten das Hausanwesen Im E. 6, ... K., Ortsteil L., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Miesbach für K., Band 39, Blatt 1...5 Flurstück-Nr. 9...7 in der Vergangenheit in Besitz genommen.
Mit notarieller Urkunde des Notars S. in T.
Die Beklagten bezahlten weder Grunderwerbssteuer noch Notarkosten und auch nicht die vereinbarten Kaufpreisraten in der vereinbarten Weise, so dass eine Vorlage des Kaufvertrages an das Grundbuchamt unterblieb und eine Eintragung der Beklagten als Neueigentümer im Grundbuch nicht erfolgte (vgl. Grundbuchauszug vom 31.10.2013/Anlage K 2).
Nachdem eine außergerichtliche Verständigung der Parteien zur Begleichung der offenen Kaufpreisraten und Rettung der Abwicklung des Kaufvertrages scheiterte, erklärten die Kläger mit Schreiben vom
Mit Schriftsatz vom 18.12.2013 hatten die Kläger zunächst Räumungsklage wegen nicht erfolgter Herausgabe des Anwesens durch die Beklagten beim Landgericht München II unter dem Aktenzeichen: 13 O 5835/13 erhoben. Im Verhandlungstermin vom 06.06.2014 des genannten Verfahrens wurde zwischen den Parteien folgender Vergleich abgeschlossen:
I.
Der Beklagte zu 1) zahlt an die Kläger zur gesamten Hand einen Kaufpreis für das streitgegenständliche Anwesen in Höhe von 800.000,00.
II.
Liegt bis zum
III.
Liegt die Finanzierungsbestätigung fristgemäß vor und ist auch die Kaufpreiszahlung fristgemäß erfolgt sind sich die Parteien darüber einig, dass der notarielle Kaufvertrag vom
IV.
Der Beklagte zu 1) zahlt an die Kläger weitere 4.400,00 €. Wird der Kaufpreis fristgemäß gezahlt, gelten die 4.400,00 € als Zahlung auf sämtliche Nutzungsentgeltansprüche der Kläger. Kommt es zur Räumung, werden die 4.400,00 € auf etwaige Nutzungsentgeltansprüche der Kläger angerechnet.
V.
Für den Fall der Räumung vereinbaren die Kläger zur gesamten Hand und der Beklagte zu 1) eine monatliche Nutzungsentschädigung von 2.000,00 €. Dies gilt auch für die Vergangenheit, soweit noch nicht bezahlt. Für den Fall der Räumung gelten die bisher auf den Kaufpreis bezahlten Raten ebenfalls als Nutzungsentschädigung.
VI.
Von den Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs übernehmen die Kläger 1.300,00 €, im Übrigen trägt der Beklagte zu 1) die Kosten des Rechtsstreits und des überschießenden Vergleiches.
VII.
Dieser Vergleich ist für den Beklagten zu 1) mittels anwaltlichen Schriftsatzes, der bis zum
Mit Schreiben vom
„Sehr geehrter Herr F.,
mit diesem Schreiben bestätigen wir Ihnen, dass die Finanzierung bis zu einem Betrag von max. 800.000,00 € zum Erwerb eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in K., Im E. 6 (Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten - Notar, Grunderwerbssteuer, Rechtsanwaltskosten) gesichert ist.“ (Vgl. Anlagen K 5 und K 6).
Mit Schreiben vom
Die Klägerpartei ist insofern der Ansicht, dass die vorgelegte Finanzierungszusage nicht ausreichend ist und damit die Voraussetzungen eines Räumungsanspruches auf Grundlage der Ziffer II. des Vergleiches vom 06.06.2014 gegeben sei.
Die Kläger beantragen deshalb zuletzt zu erkennen:
I.
Die Beklagten werden verurteilt, das Anwesen Im E. 6, ... K., Ortsteil L., bestehend aus Wohnhaus, Werkstatt, Lager und Grundstück zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
II.
Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 633,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Klagezustellung zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen zu erkennen:
Die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass die vorgelegte Finanzierungszusage ausreichend sei und im Übrigen die Nichtbezahlung des Kaufpreises durch die Beklagten ihren Grund darin habe, dass die Klägerpartei nicht an einer Grundschuldbestellung zur Absicherung eines Kredites mitgewirkt hätten.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst sonstigen Aktenteilen.
Gründe
Die zulässige Klage ist vollständig begründet.
Das Landgericht München II ist sachlich und örtlich gem. §§ 23, 71 Abs. 1 GVG und 24 Abs. 1 ZPO zuständig. Eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichtes nach § 29 a ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 2 a GVG war nicht gegeben, da im vorliegenden Fall keine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis vorliegt, sondern eine schlichte Besitzklage wegen Nichtentrichtung vereinbarter Kaufpreisraten.
Der Klageanspruch ergibt sich hinsichtlich Ziffer I. aus § 985 BGB sowie Ziffer II. des Vergleiches vom
Die Kläger sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes. Aufgrund von Ziffer II. des Vergleiches zwischen den Parteien vom
Nach dem klaren Wortlaut des Vergleiches vom
Der tatsächlich von der Bank zu finanzierende effektive Kaufpreis liegt damit deutlich unter dem in Ziffer I. des Vergleiches geforderten Betrages von 800.000,00 €, da ausweislich der vorgelegten Finanzierungsbestätigung vom 15.07.2014 hiervon noch sämtliche Erwerbsnebenkosten abzusetzen sind.
Der gesamte Kontext und Wortlaut des Vergleiches vom
Entgegen der Auffassung der Beklagtenpartei ist es den Klägern auch nicht gem. § 242 BGB verwehrt, sich nunmehr auf Ziffer II. des abgeschlossenen Vergleiches zu berufen, da diese angeblich nicht bei einer Grundschuldbestellung zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises mitgewirkt hätten. Für eine derartige Verpflichtung der Klägerpartei, insbesondere aber für die Koppelung der Erfüllung einer derartigen Verpflichtung an die übrigen Vergleichsvoraussetzungen, bestehen keine Anhaltspunkte. Der Wortlaut des Vergleiches vom 06.06.2014 sieht eine derartige Verpflichtung nicht vor. Auch konnte die Beklagtenpartei eine diesbezügliche Vereinbarung der Parteien weder substantiiert darlegen noch beweisen. Insgesamt sind daher die Voraussetzungen der Ziffer II. des Vergleiches vom 06.06.2014 eingetreten. Unstreitig ist auch, dass der in Ziffer I. des Vergleiches vorgesehene Kaufpreis, nicht bis zum 31.08.2014 an die Kläger bezahlt worden ist.
Sowohl auf Grundlage des § 985 Abs. 1 BGB, als auch insbesondere unmittelbar aus Ziffer II. des Vergleiches vom
Gemäß § 721 ZPO war den Beklagten auch ohne deren Antrag von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit sie Gelegenheit haben, sich einen anderen Wohnraum zu suchen.
III.
Der Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten der Klägerpartei in Ziffer III. des Urteilstenors resultiert aus §§ 280 Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB.
Insofern konnte die Klägerpartei aus einem Streitwert von 24.000,00 € hinsichtlich der Hauptsache eine 1,3-Geschäftsgebühr zzgl. Auslagen geltend machen. Der nicht anrechenbare Teil hieraus ergibt eine 0,65-Geschäftsgebühr von 512,20 € zzgl. einer Auslagenpauschale von 20,00 € und MwSt. in Höhe von 101,11 €, so dass sich der Betrag von 633,32 € errechnet.
Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich der Hauptsache auf § 708 Nr. 7 ZPO, der wegen des Vorliegens von Wohnraum entsprechend heranzuziehen war (in Verbindung mit § 711 ZPO), hinsichtlich der Kosten aus §§ 708 Nr. 11 in Verbindung mit § 711 ZPO.
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) In der Berufungsinstanz ist über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf Antrag vorab zu entscheiden. Die Entscheidung kann ohne mündliche Verhandlung ergehen; § 128 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.
(2) Eine Anfechtung der in der Berufungsinstanz über die vorläufige Vollstreckbarkeit erlassenen Entscheidung findet nicht statt.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
(1) Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen.
(2) Bei einer erheblichen Verschiedenheit der Beteiligung am Rechtsstreit kann nach dem Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.
(3) Hat ein Streitgenosse ein besonderes Angriffs- oder Verteidigungsmittel geltend gemacht, so haften die übrigen Streitgenossen nicht für die dadurch veranlassten Kosten.
(4) Werden mehrere Beklagte als Gesamtschuldner verurteilt, so haften sie auch für die Kostenerstattung, unbeschadet der Vorschrift des Absatzes 3, als Gesamtschuldner. Die Vorschriften des bürgerlichen Rechts, nach denen sich diese Haftung auf die im Absatz 3 bezeichneten Kosten erstreckt, bleiben unberührt.