Oberlandesgericht München Endurteil, 04. Nov. 2015 - 15 U 2278/15

1. Die Berufung gegen das Endurteil des LG München II vom 19.05.2015 (Az. 14 O 411/15) wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1. genannte Urteil des LG München II sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung aus der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 24.000 € und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des danach vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicherweise leisten.

Die Kläger verkauften dem Beklagten zu 1) am 16.11.2011 (vgl. Anlage K 1) ein Grundstück in K., der Beklagte zog mit seiner Familie dort ein. Nachdem der Beklagte mit der Kaufpreiszahlung in Rückstand geriet, traten die Kläger vom Vertrag zurück. Im Räumungsprozess schlossen die Parteien am 06.06.2014 einen Vergleich, um dessen rechtzeitige Erfüllung durch die Beklagten gestritten wird. Die Kläger meinen, dass die Beklagten ihre Verpflichtung zur Vorlage einer Finanzierungsbestätigung und zur Zahlung des Kaufpreises nicht rechtzeitig erfüllt hätten und verlangen - gestützt auf Ziffer II. des Vergleichs - die Räumung des Grundstücks. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Endurteil des Landgerichts München II vom 19.05.2015 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Ergänzend dazu ist festzustellen, dass der Tatbestand des landgerichtlichen Urteils einen Schreibfehler enthält; der Kaufpreis sollte bis zum 31.08.2014 (nicht: 31.09.2014) an die Kläger bezahlt werden. Weiter boten die Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 28.08.2014 (Anlage K 11, nach Blatt 23 d. A.) an, zur Ermöglichung einer Finanzierung des im Vergleich geregelten Kaufpreises von 800.000 € die Vorlagesperre aufzuheben. Sie reagierten damit auf eine Aufforderung der Beklagten vom 27.08.2014 (Anlage B 2, nach Bl. 15 d. A.).

Die Beklagten beantragen, unter Aufhebung des am 19.05.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts München II (Az. 14 O 411/15) die Klage abzuweisen. Weiter beantragen sie, die Zwangsvollstreckung aus dem landgerichtlichen Urteil einstweilen einzustellen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsverfahrens wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 10.08.2015 (Bl. 43 d. A.), 22.09.2015 (Bl. 58 d. A.), 24.09.2015 (Bl. 70 d. A.), 05.10.2015 (Bl. 80 d. A.) und vom 14.10.2015 (Bl. 88 d. A.) sowie auf die Schriftsätze der Kläger vom 31.08.2015 (Bl. 49 d. A.), 29.09.2015 (Bl. 73 d. A.) und vom 19.10.2015 (Bl. 90 d. A.) Bezug genommen.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat einen Räumungsanspruch der Kläger zu Recht bejaht.

I. Die Kläger haben gegen die Beklagten zu 1-6) einen Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Anwesens aus Ziffer II. des gerichtlichen Vergleichs vom 06.06.2014 (LG München II).

1. Die dort unter Ziffer II. festgelegten Voraussetzungen des Räumungsanspruchs liegen vor. Die Beklagten haben keine rechtzeitige und inhaltlich ausreichende Finanzierungszusage (Ziffer II. 1. Fall) vorgelegt. Die Beklagten berufen sich auf die Zusage der KSK M.-T. (im Folgenden KSK) vom 15.07.2014 (Anlage K 6). Das LG München II sah diese zu Recht als unzureichend an, da diese Zusage nicht den gesamten Kaufpreis von 800.000 € samt Nebenkosten abdeckte.

a) Dieser Auslegung des gerichtlichen Vergleichs (§§ 133 157 BGB) ist beizupflichten. In Ziffer I. wird als Kaufpreis 800.000,00 € vereinbart. Ziffer II. (Finanzierungszusage) bezieht sich auf den „oben genannten Kaufpreis“. Die Finanzierungssage der KSK nennt zwar diesen Betrag, der aber nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch weiteren Nebenkosten des Erwerbs umfasste. Damit war die Finanzierung aber weder nachgewiesen noch in ihrer Gesamtheit gesichert. Nach Ziffer IX. des notariellen Kaufvertrages trug der Käufer, also der Beklagte zu 1), die Kosten des Erwerbs. Diese Regelung sollte - im Falle des rechtzeitigen Nachweises der Finanzierung und der rechtzeitigen Zahlung des Kaufpreises - nach Ziffer III. des gerichtlichen Vergleichs weiter gültig sein. Die von den Beklagten vorgelegte Finanzierungszusage blieb damit hinter den von ihnen übernommenen Verpflichtungen zurück.

b) Vom Kaufpreis in Höhe von 800.000 € waren auch nicht die schon von den Beklagten auf der Grundlage des Kaufvertrages vom 16.11.2011 an die Kläger erfolgten Zahlungen abzuziehen. Auf das Beweisangebot der Beklagten vom 22.09.2015, Seite 5 (= Bl. 62 d. A.) kommt es nicht an, da die Auslegung eines Vertrages eine Rechtsfrage darstellt.

Der gerichtliche Vergleich ist dahin zu verstehen, dass der von den Beklagten bis zum 31.08.2014 (bar) zu zahlende Kaufpreis exakt 800.000 € beträgt (§§ 133, 157 BGB). Dieses Verständnis legt schon der Wortlaut der Ziffern I. bis III. des gerichtlichen Vergleichs nahe. Danach „zahlt“ nach Ziffer I. der Beklagte zu 1) an den Kläger 800.000 €. Sollte dort ein unter Abzug einer Anzahlung vereinbarter Kaufpreis gemeint gewesen sein, hätte es heißen müssen der Beklagte zu 1) „schuldet“

oder der Kaufpreis „beträgt“ (so übrigens auch die Formulierung im Schriftsatz vom 22.09.2015, Seite 5 (= Bl. 62 d. A.). Dieses Verständnis bestätigt sich in Ziffer III. des gerichtlichen Vergleichs, wonach der alte Kaufvertrag nur Gültigkeit hat, wenn die Kaufpreiszahlung fristgemäß „erfolgt“ ist. Dies greift wieder die Abrede in Ziffer I. auf und sieht eine entsprechende Zahlung von 800.000 € vor.

Auch systematisch wird im gerichtlichen Vergleich gegenüber dem notariellen Kaufvertrag von 2011 eine neue Vereinbarung über den Kaufpreis geschaffen. Der alte Kaufvertrag von 2011 soll nach Ziffer III. 1. Satz des gerichtlichen Vergleichs allein in dem Fall wieder aufleben, wenn der neue Kaufpreis fristgerecht gezahlt wird. Aber auch für diesen Fall der rechtzeitigen Zahlung wird ausdrücklich vereinbart, dass die im notariellen Kaufvertrag unter Ziffer III. enthaltene Abrede über den Kaufpreis ungültig bleibt. Es handelt sich damit - entgegen den Ausführungen der Beklagten -gerade doch um „verschiedene Kaufpreise“. Daraus ergibt sich, dass bis zur Zahlung des im Vergleich neu vereinbarten Kaufpreises der alte Kaufvertrag als ungültig anzusehen ist; die alte Entgeltabrede entfällt sogar unabhängig von der tatsächlichen Zahlung des Kaufpreises. Die auf den alten Vertrag erbrachten Zahlungen der Beklagten stellen deshalb keine Erfüllung des im gerichtlichen Vergleich neu begründeten Kaufpreisanspruchs dar.

Auch der Sinn und Zweck des Vergleichs spricht für diese Auslegung. Mit dem gerichtlichen Vergleich vom 06.06.2014 sollte eine rechtssichere, klare und eindeutige Vereinbarung getroffen werden, um einen Auszug der Beklagten aus dem Anwesen doch noch abzuwenden. Dabei war der zeitliche Rahmen, die Voraussetzungen des Grundstückserwerbs zu schaffen, sehr knapp bemessen. Vor diesem Hintergrund hätte eine Anrechnung von früheren Zahlungen zum einen ausdrücklich vereinbart werden müssen und zu anderen hätte deren Höhe feststehen müssen. Das Fehlen solcher Regelungen spricht daher für das oben gefundene Ergebnis, das allein eine klare und vollziehbare Abmachung herbeiführt.

c) Vor dem Hintergrund der Umstände der Auflösung des ersten Kaufvertrages aus dem Jahr 2011, der letztlich auch an der ausgebliebenen Zahlung der Grunderwerbssteuer und der Notarkosten durch den Beklagten zu 1) gescheitert war, durften die Kläger die Finanzierungszusage als nicht ausreichend zurückweisen, ohne gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu verstoßen.

2. Der Räumungsanspruch ist auch deswegen gegeben, da die Beklagten den Kaufpreis nicht innerhalb der Frist bis zum 31.08.2014 (und auch nicht bis heute) gezahlt haben (Ziffer II 2. Fall; keine Kaufpreiszahlung bis zum 31.08.2014). Die Kläger haben sich im Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises nicht treuwidrig verhalten.

a) Der Kaufvertrag vom 16.11.2011 (Anlage K 1) enthielt ausdrücklich keine Verpflichtung der Verkäufer, an der Kaufpreisfinanzierung mitzuwirken (Ziffer XII. des notariellen Vertrages). Ganz im Gegenteil sollten die Käufer den Verkäufern eine Sicherungshypothek bestellen (III. 4. des notariellen Vertrages). Auch der gerichtliche Vergleich enthält keine Verpflichtung der Kläger, an der Finanzierung mitzuwirken.

b) Die Beklagten haben die Kläger zu keinem Zeitpunkt in annahme- oder schuldnerverzugsbegründender Weise aufgefordert, an der Finanzierung mitzuwirken. Den Klägern wurden weder ein Darlehns- noch ein Sicherungsvertrag vorgelegt, aus dem ersichtlich war, welche Art von dinglicher Sicherung und in welcher Höhe erforderlich war. Ganz im Gegenteil schiebt das Schreiben vom 27.08.2014 (Anlage B 2, nach Bl. 15 d. A.) den Klägern die Initiative zur Bestellung einer Grundschuld zu. Die Kläger haben sich in ihrer Antwort vom 28.08.2014 (Anlage K 11) grundsätzlich bereit erklärt, an einer Finanzierung mitzuwirken. Die Beklagten sind darauf nicht mehr zurückgekommen.

3. Die Räumungspflicht wurde vertraglich im Vergleich für alle sechs Beklagten begründet. Es kommt nicht darauf an, ob diese selbst auch Besitzer i. S.v. §§ 854, 985 BGB sind. Soweit einzelne Beklagte beim Abschluss des Vergleichs noch minderjährig gewesen sind, sind sie von ihren gesetzlichen Vertretern vertreten worden (§ 1664 BGB); mögliche Mängel in der gesetzlichen Vertretung werden nicht aufgezeigt. Entsprechend kamen auch alle Schuldner in Verzug (§§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1, 278 BGB).

Der Antrag der Beklagten vom 24.09.2015 (Bl. 70 d. A.), der im Sinne einer separaten Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des erstinstanzlichen Urteils nach § 718 ZPO auszulegen ist (vgl. Verfügung vom 25.09.2015 Bl. 72 d. A.), ist prozessual überholt. Der Rechtsstreit ist aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.10.2015 entscheidungsreif. Die vorläufige Vollstreckbarkeit sowohl des Berufungsurteils als auch des damit bestätigten erstinstanzlichen Urteils bestimmt sich nunmehr nach § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Entscheidung über die Kosten ergeht nach §§ 91, 97, 100 Abs. 4 ZPO. Der Streitwert wurde bereits mit Beschluss vom 07.10.2015 (Bl. 86 d. A.) festgesetzt. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 ZPO gegeben ist.