Landgericht München II Endurteil, 19. Mai 2015 - 14 O 411/15
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Tenor
I.
Die Beklagten werden verurteilt, das Anwesen Im E. 6, K., Ortsteil L., bestehend aus Wohnhaus, Werkstatt, Lager und Grundstück zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
II.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum
III.
Die Beklagten werden verurteilt, samtverbindlich an die Kläger 633,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit
IV.
Die Beklagten haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
V.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung in der Hauptsache durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 24.000,00 €, hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten auf Grundlage eines vor dem Landgericht München II unter dem Aktenzeichen: 13 O 5835/13 am 06.06.2014 abgeschlossenen Vergleiches die Räumung des von dem Beklagten bewohnten Anwesens in K.
Im Hinblick auf einen noch abzuschließenden Kaufvertrag zwischen den Parteien hatten die Beklagten das Hausanwesen Im E. 6, ... K., Ortsteil L., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Miesbach für K., Band 39, Blatt 1...5 Flurstück-Nr. 9...7 in der Vergangenheit in Besitz genommen.
Mit notarieller Urkunde des Notars S. in T.
Die Beklagten bezahlten weder Grunderwerbssteuer noch Notarkosten und auch nicht die vereinbarten Kaufpreisraten in der vereinbarten Weise, so dass eine Vorlage des Kaufvertrages an das Grundbuchamt unterblieb und eine Eintragung der Beklagten als Neueigentümer im Grundbuch nicht erfolgte (vgl. Grundbuchauszug vom 31.10.2013/Anlage K 2).
Nachdem eine außergerichtliche Verständigung der Parteien zur Begleichung der offenen Kaufpreisraten und Rettung der Abwicklung des Kaufvertrages scheiterte, erklärten die Kläger mit Schreiben vom
Mit Schriftsatz vom 18.12.2013 hatten die Kläger zunächst Räumungsklage wegen nicht erfolgter Herausgabe des Anwesens durch die Beklagten beim Landgericht München II unter dem Aktenzeichen: 13 O 5835/13 erhoben. Im Verhandlungstermin vom 06.06.2014 des genannten Verfahrens wurde zwischen den Parteien folgender Vergleich abgeschlossen:
I.
Der Beklagte zu 1) zahlt an die Kläger zur gesamten Hand einen Kaufpreis für das streitgegenständliche Anwesen in Höhe von 800.000,00.
II.
Liegt bis zum
III.
Liegt die Finanzierungsbestätigung fristgemäß vor und ist auch die Kaufpreiszahlung fristgemäß erfolgt sind sich die Parteien darüber einig, dass der notarielle Kaufvertrag vom
IV.
Der Beklagte zu 1) zahlt an die Kläger weitere 4.400,00 €. Wird der Kaufpreis fristgemäß gezahlt, gelten die 4.400,00 € als Zahlung auf sämtliche Nutzungsentgeltansprüche der Kläger. Kommt es zur Räumung, werden die 4.400,00 € auf etwaige Nutzungsentgeltansprüche der Kläger angerechnet.
V.
Für den Fall der Räumung vereinbaren die Kläger zur gesamten Hand und der Beklagte zu 1) eine monatliche Nutzungsentschädigung von 2.000,00 €. Dies gilt auch für die Vergangenheit, soweit noch nicht bezahlt. Für den Fall der Räumung gelten die bisher auf den Kaufpreis bezahlten Raten ebenfalls als Nutzungsentschädigung.
VI.
Von den Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs übernehmen die Kläger 1.300,00 €, im Übrigen trägt der Beklagte zu 1) die Kosten des Rechtsstreits und des überschießenden Vergleiches.
VII.
Dieser Vergleich ist für den Beklagten zu 1) mittels anwaltlichen Schriftsatzes, der bis zum
Mit Schreiben vom
„Sehr geehrter Herr F.,
mit diesem Schreiben bestätigen wir Ihnen, dass die Finanzierung bis zu einem Betrag von max. 800.000,00 € zum Erwerb eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in K., Im E. 6 (Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten - Notar, Grunderwerbssteuer, Rechtsanwaltskosten) gesichert ist.“ (Vgl. Anlagen K 5 und K 6).
Mit Schreiben vom
Die Klägerpartei ist insofern der Ansicht, dass die vorgelegte Finanzierungszusage nicht ausreichend ist und damit die Voraussetzungen eines Räumungsanspruches auf Grundlage der Ziffer II. des Vergleiches vom 06.06.2014 gegeben sei.
Die Kläger beantragen deshalb zuletzt zu erkennen:
I.
Die Beklagten werden verurteilt, das Anwesen Im E. 6, ... K., Ortsteil L., bestehend aus Wohnhaus, Werkstatt, Lager und Grundstück zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
II.
Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 633,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Klagezustellung zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen zu erkennen:
Die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass die vorgelegte Finanzierungszusage ausreichend sei und im Übrigen die Nichtbezahlung des Kaufpreises durch die Beklagten ihren Grund darin habe, dass die Klägerpartei nicht an einer Grundschuldbestellung zur Absicherung eines Kredites mitgewirkt hätten.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst sonstigen Aktenteilen.
Gründe
Die zulässige Klage ist vollständig begründet.
Das Landgericht München II ist sachlich und örtlich gem. §§ 23, 71 Abs. 1 GVG und 24 Abs. 1 ZPO zuständig. Eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichtes nach § 29 a ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 2 a GVG war nicht gegeben, da im vorliegenden Fall keine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis vorliegt, sondern eine schlichte Besitzklage wegen Nichtentrichtung vereinbarter Kaufpreisraten.
Der Klageanspruch ergibt sich hinsichtlich Ziffer I. aus § 985 BGB sowie Ziffer II. des Vergleiches vom
Die Kläger sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes. Aufgrund von Ziffer II. des Vergleiches zwischen den Parteien vom
Nach dem klaren Wortlaut des Vergleiches vom
Der tatsächlich von der Bank zu finanzierende effektive Kaufpreis liegt damit deutlich unter dem in Ziffer I. des Vergleiches geforderten Betrages von 800.000,00 €, da ausweislich der vorgelegten Finanzierungsbestätigung vom 15.07.2014 hiervon noch sämtliche Erwerbsnebenkosten abzusetzen sind.
Der gesamte Kontext und Wortlaut des Vergleiches vom
Entgegen der Auffassung der Beklagtenpartei ist es den Klägern auch nicht gem. § 242 BGB verwehrt, sich nunmehr auf Ziffer II. des abgeschlossenen Vergleiches zu berufen, da diese angeblich nicht bei einer Grundschuldbestellung zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises mitgewirkt hätten. Für eine derartige Verpflichtung der Klägerpartei, insbesondere aber für die Koppelung der Erfüllung einer derartigen Verpflichtung an die übrigen Vergleichsvoraussetzungen, bestehen keine Anhaltspunkte. Der Wortlaut des Vergleiches vom 06.06.2014 sieht eine derartige Verpflichtung nicht vor. Auch konnte die Beklagtenpartei eine diesbezügliche Vereinbarung der Parteien weder substantiiert darlegen noch beweisen. Insgesamt sind daher die Voraussetzungen der Ziffer II. des Vergleiches vom 06.06.2014 eingetreten. Unstreitig ist auch, dass der in Ziffer I. des Vergleiches vorgesehene Kaufpreis, nicht bis zum 31.08.2014 an die Kläger bezahlt worden ist.
Sowohl auf Grundlage des § 985 Abs. 1 BGB, als auch insbesondere unmittelbar aus Ziffer II. des Vergleiches vom
Gemäß § 721 ZPO war den Beklagten auch ohne deren Antrag von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit sie Gelegenheit haben, sich einen anderen Wohnraum zu suchen.
III.
Der Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten der Klägerpartei in Ziffer III. des Urteilstenors resultiert aus §§ 280 Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB.
Insofern konnte die Klägerpartei aus einem Streitwert von 24.000,00 € hinsichtlich der Hauptsache eine 1,3-Geschäftsgebühr zzgl. Auslagen geltend machen. Der nicht anrechenbare Teil hieraus ergibt eine 0,65-Geschäftsgebühr von 512,20 € zzgl. einer Auslagenpauschale von 20,00 € und MwSt. in Höhe von 101,11 €, so dass sich der Betrag von 633,32 € errechnet.
Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich der Hauptsache auf § 708 Nr. 7 ZPO, der wegen des Vorliegens von Wohnraum entsprechend heranzuziehen war (in Verbindung mit § 711 ZPO), hinsichtlich der Kosten aus §§ 708 Nr. 11 in Verbindung mit § 711 ZPO.
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Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:
- 1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; - 2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: - a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind; - c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens; - e)
(weggefallen) - f)
(weggefallen) - g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.
(1) Vor die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, gehören alle bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, die nicht den Amtsgerichten zugewiesen sind.
(2) Die Landgerichte sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig
- 1.
für die Ansprüche, die auf Grund der Beamtengesetze gegen den Fiskus erhoben werden; - 2.
für die Ansprüche gegen Richter und Beamte wegen Überschreitung ihrer amtlichen Befugnisse oder wegen pflichtwidriger Unterlassung von Amtshandlungen; - 3.
für Ansprüche, die auf eine falsche, irreführende oder unterlassene öffentliche Kapitalmarktinformation, auf die Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation oder auf die Unterlassung der gebotenen Aufklärung darüber, dass eine öffentliche Kapitalmarktinformation falsch oder irreführend ist, gestützt werden; - 4.
für Verfahren nach - a)
(weggefallen) - b)
den §§ 98, 99, 132, 142, 145, 258, 260, 293c und 315 des Aktiengesetzes, - c)
§ 26 des SE-Ausführungsgesetzes, - d)
§ 10 des Umwandlungsgesetzes, - e)
dem Spruchverfahrensgesetz, - f)
den §§ 39a und 39b des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes;
- 5.
in Streitigkeiten - a)
über das Anordnungsrecht des Bestellers gemäß § 650b des Bürgerlichen Gesetzbuchs, - b)
über die Höhe des Vergütungsanspruchs infolge einer Anordnung des Bestellers (§ 650c des Bürgerlichen Gesetzbuchs);
- 6.
für Ansprüche aus dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz.
(3) Der Landesgesetzgebung bleibt überlassen, Ansprüche gegen den Staat oder eine Körperschaft des öffentlichen Rechts wegen Verfügungen der Verwaltungsbehörden sowie Ansprüche wegen öffentlicher Abgaben ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten ausschließlich zuzuweisen.
(4) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Entscheidungen in Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e und Nummer 5 einem Landgericht für die Bezirke mehrerer Landgerichte zu übertragen. In Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e darf die Übertragung nur erfolgen, wenn dies der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient. Die Landesregierungen können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.