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Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Juli 2018 - 34 Wx 115/18 Kost

published on 11/07/2018 00:00

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Tenor

I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 14. März 2018 dahingehend abgeändert, dass der Geschäftswert festgesetzt wird auf:

400.000 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung

100.000 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts.

II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Gründe

Gemäß notariellem Vertrag vom 11.1.2017 übertrug der Beteiligte zu 1 auf zwei seiner Abkömmlinge zu unter sich gleichen Anteilen einen 2/3 Miteigentumsanteil an in seinem Eigentum stehendem Grundbesitz, der im Grundbuch wie folgt beschrieben ist:

Flurstück … … Gebäude- und Freifläche zu 617 qm

1/2 Miteigentumsanteil an Flurstück … … Verkehrsfläche zu 90 qm.

Mit gleicher Urkunde übertrug er auf die Empfänger außerdem zu unter sich gleichen Anteilen einen Miteigentumsanteil von 4/48 an Grundbesitz, der im Grundbuch beschrieben ist als:

Flurstück … … Nebengebäude, Garten zu 548 qm.

Der Beteiligte zu 1 behielt sich auf seine Lebensdauer den Nießbrauch am Vertragsobjekt vor. Weiter wurde ein durch Vormerkung zu sichernder, bedingter Rückübertragungsanspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 1 vereinbart. Außerdem räumten die Erwerber sich jeweils gegenseitig an ihren Anteilen ein dingliches Vorkaufsrecht ein.

Am 20.4.2017 fand der Grundbuchvollzug statt.

Die Gebühren berechnete das Grundbuchamt gemäß Kostenansatz vom selben Tag auf der Basis eines Wertes der Überlassung von 400.000 €. Es orientierte sich hierbei an dem vom Notar bei Antragstellung mitgeteilten Geschäftswert. Mit Schreiben vom 15.11.2017 übersandte der Beteiligte zu 1 eine geänderte Notarkostenrechnung, der als Wert der Überlassung ein Betrag von nur noch 371.451 € (271.480 € Bodenwert zzgl. 99.971 € Gebäudewert) zugrunde liegt. Er beantragte eine entsprechende Korrektur auch der gerichtlichen Kostenrechnung.

In dem daraufhin eingeleiteten Verfahren setzte das Grundbuchamt auf Antrag des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse, des Beteiligten zu 2, und nach Anhörung des Beteiligten zu 1 den Geschäftswert mit Beschluss vom 14.3.2018 fest auf:

456.000 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung

114.000 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts.

Gegen die Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde vom 2.4.2018. Er meint, der Wert des 2/3-Anteils betrage höchstens 300.000 €. Der herangezogene Bodenrichtwert von 830 €/qm für Bauland gemäß Bodenrichtwerttabelle sei überhöht. Im maßgeblichen Zeitraum habe es nur einen einzigen Verkaufsfall in der einschlägigen Zone gegeben zu einem Preis von 708 €/qm bei einer durch Bebauung ausgeschöpften GFZ von 0,4. Das Vorgehen des Gutachterausschusses, der Ergebnisse aus vergleichbaren Ortschaften übertragen hat, hält er für missbräuchlich. Sein Anwesen liege ungünstiger als das verkaufte und sei deshalb niedriger als jenes zu bewerten. Außerdem liege die tatsächlich genutzte GFZ bei seinem Grundstück nur bei 0,2; auch deshalb müsse bei der Bodenbewertung ein Abschlag gemacht werden. Zudem seien bei der Ableitung des Gebäudewerts aus dem Brandversicherungswert Fehler unterlaufen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG, über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats entscheidet, hat in der Sache teilweise Erfolg.

1. Der Geschäftswert für die Eintragung der Eigentumsumschreibung ist mit 400.000 € festzusetzen.

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Steht der Verkehrswert - wie hier - nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 (und ggfls. Abs. 3) GNotKG zu bestimmen (Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch Kostenrecht 2. Aufl. § 46 Rn. 25; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 20. Aufl. § 46 Rn. 12). Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung (Bayer. Notarkasse A.d.ö.R. Streifzug GNotKG 12. Aufl. Rn. 2148). Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung (vgl. BayObLGZ 1972, 297/301). Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben.

b) Bei bebauten Grundstücken können der Wert des Bodenanteils (Bodenwert) und der Wert der Gebäude (Gebäudewert) gesondert ermittelt und durch Addition zum Gesamtwert zusammengefasst werden (vgl. grundlegend BayObLGZ 1976, 89). Diese Methode ist auch in der Rechtsprechung des Senats anerkannt (beispielsweise Beschluss vom 26.4.2011, 34 Wx 72/17 Kost = NJW-RR 2017, 1487).

aa) Zur Bestimmung des Bodenwerts kann gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG auf den veröffentlichten Bodenrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) zurückgegriffen werden.

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3, § 195 BauGB) für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln haben. Die dabei zu bildenden Richtwertzonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

Unerheblich ist, ob der veröffentlichte Bodenrichtwert für die Richtwertzone, in der das zu bewertende Grundstück liegt, mangels einer hinreichenden Anzahl von Verkaufsfällen im gegenständlichen Gebiet auf der Übertragung von Ergebnissen aus vergleichbaren Ortschaften beruht. Die dem Ausschuss angehörenden Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen (§ 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Entgegen der Meinung des Beteiligten zu 1 sind Verkaufsfälle aus vergleichbaren Ortschaften für die Wertermittlung maßgeblich. Mit Blick auf die Fachkompetenz der Mitglieder des Gutachterausschusses kann davon ausgegangen werden, dass diese bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit sach- und fachgerecht verfahren sind. Für eine fehlerhafte, gar missbräuchliche Bestimmung des Bodenrichtwerts ist nichts ersichtlich.

Bei einer Grundstücksfläche von 617 qm errechnet sich unter Zugrundelegung eines Bodenrichtwerts von 830 €/qm zum maßgeblichen Stichtag ein Bodenwert von 512.110 €. Allerdings ist vom so ermittelten Wert ein Abschlag vorzunehmen, weil konkrete wertmindernde Umstände vorgetragen sind, deren Erheblichkeit nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. Bayer. Notarkasse Rn. 2163 f.). Zwar erscheint es nicht sachgerecht, generell und auch in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage einen pauschalen Abschlag vorzunehmen (Bayer. Notarkasse Rn. 2164; Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch § 46 Rn. 43). Anderes gilt jedoch hier. Bei der vorgetragenen Verschattung des Grundstücks infolge seiner Lage in einer Senke, verbunden mit gelegentlicher Hochwassergefahr, handelt es sich um konkrete lagebedingte Nachteile, die sich selbst bei hoher Grundstücksnachfrage mindernd auf den Bodenwert auswirken können. Dem ist durch Ansatz eines Sicherheitsabschlags Rechnung zu tragen (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 16). Nicht zu folgen ist allerdings der Meinung des Beteiligten zu 1 insoweit, als er einen zusätzlichen Abschlag deswegen für angezeigt hält, weil Bebauung vorhanden ist, mit der wiederum die zulässige GFZ von 0,4 nicht ausgeschöpft ist. Die maximal zulässige GFZ des zu bewertenden Grundstücks entspricht derjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks, weshalb diesbezüglich keine Anpassung erforderlich ist.

Der vom Beteiligten zu 1 geschilderte, nach eigenen Angaben einzige Verkaufsfall im konkreten Gebiet und Zeitraum erlaubt zwar wegen seiner Singularität keine Verallgemeinerung (und insbesondere nicht den Schluss, der veröffentlichte Bodenrichtwert sei überhöht), kann aber zusammen mit den weiteren Ausführungen des Beteiligten zu 1 (vgl. § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG) herangezogen werden, um den Mindestwert des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen. Der Beteiligte zu 1 hat, ausgehend von diesem Verkaufsfall, den Wert seines Grundstücks auf der Basis eines Quadratmeterpreises von 700 € berechnet. Soweit er hiervon einen zusätzlichen Abschlag wegen vorhandener Bebauung und alternativ wegen nicht ausgeschöpfter GFZ veranschlagt, ist dies - wie dargestellt - nicht sachgerecht. Mit einem Abschlag von gerundet 16% des Bodenrichtwerts (130 €/qm von 830 €/qm) ist auf der Grundlage der nach § 46 Abs. 2 GNotKG maßgeblichen Kriterien den geltend gemachten Nachteilen in Anbetracht des aufgeheizten Grundstücksmarkts im Großraum München ausreichend Rechnung getragen.

Daraus ergibt sich ein Bodenwert für die Gebäude- und Freifläche von gerundet 431.900 € und für den übertragenen 2/3-Anteil von 287.933 €.

Hinzu kommt der Bodenwert für die Anteile an der Verkehrsfläche sowie der mit einem Nebengebäude (Garagen) bebauten Gartenfläche. Der pauschale Ansatz von 20% des für die angrenzende Gebäude- und Freifläche maßgeblichen Bodenwerts, hier 140 €/qm, entspricht der Üblichkeit und ist auch hier anzusetzen.

Der 2/3-Anteil an der anteiligen Wegfläche (Rechenwert: 45 qm) ist daher mit 4.200 € (2/3 von 6.300 €) zu bewerten und der 4/48-Anteil an der mit Nebengebäuden bebauten Fläche von 548 qm mit gerundet 6.393 € (4/48 von 76.720 €).

Daraus errechnet sich der Bodenwert des übertragenen Grundbesitzes mit insgesamt 298.526 €.

bb) Hinzu kommt der Verkehrswert des Gebäudes, eines Einfamilienhauses, der sich aus der der Notarkostenrechnung zu entnehmenden Stammversicherungssumme des Jahres 1914 (19.700 Mark) und dem Baujahr 1972 gemäß Angabe des Beteiligten zu 1 bestimmen lässt.

Der Gebäudewert im maßgeblichen Zeitpunkt des Grundbuchvollzugs ergibt sich durch Multiplikation der Stammversicherungssumme mit dem von der Prüfungsabteilung der Notarkasse A.d.ö.R. veröffentlichten Umrechnungsfaktor (MittBayNot 2017, 642/644) von 7,832, geltend für Einfamilienhäuser mit einem Gebäudealter von 45 Jahren. Daraus ergibt sich der Gebäudewert mit 154.290 € und der Wert des den Gegenstand der Überlassung bildenden 2/3-Anteils mit 102.860 €.

Eine Umrechnung des in Mark angegebenen Versicherungswerts in Euro hat nicht stattzufinden, weil der Umrechnungskurs bereits bei der Bildung des der Tabelle entnommenen Vervielfältigers berücksichtigt ist. Auch ein allgemeiner Sicherheitsabschlag von 20% ist bereits in den Umrechungskoeffizienten eingearbeitet (MittBayNot 2017, 642; ebenso bereits Bayer. Notarkasse Rn. 2159 f).

cc) Insgesamt errechnet sich der Wert für die Eigentumsumschreibung daher mit 401.386 €. Es verbleibt somit bei dem vom Notar ursprünglich dem Grundbuchamt gemäß § 39 Abs. 1 GNotKG mitgeteilten Wert der Überlassung von gerundet 400.000 €.

2. Ausgehend hiervon ist für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung der Geschäftswert nach § 45 Abs. 3, § 51 Abs. 1 GNotKG mit 100.000 € (1/2 von 200.000 €) festzusetzen (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = FGPrax 2015, 230).

Der Wert für die Eintragung jedes Vorkaufsrechts beläuft sich gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG gleichfalls auf 100.000 €.

Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich gemäß § 52 Abs. 4 und Abs. 5 GNotKG ebenfalls mit 100.000 € (fünffacher Jahreswert, somit 25% des Werts der Überlassung).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Gegen diese Entscheidung ist kein Rechtsmittel gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 4 GNotKG; Korintenberg/Fackelmann § 81 Rn. 170).

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 11.07.2018.

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Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG

(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden. (2) Der Beschluss enthält

(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren ande

Annotations

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 83 Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 81 Erinnerung gegen den Kostenansatz, Beschwerde

(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz einschließlich der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. War das Verfahren im ersten Rechtszug bei mehreren Gerichten anhängig, ist das Gericht, bei dem es zuletzt anhängig war, auch insoweit zuständig, als Kosten bei den anderen Gerichten angesetzt worden sind.

(2) Gegen die Entscheidung über die Erinnerung ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt.

(3) Soweit das Gericht die Beschwerde für zulässig und begründet hält, hat es ihr abzuhelfen; im Übrigen ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Beschwerdegericht ist das nächsthöhere Gericht, in Verfahren der in § 119 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b des Gerichtsverfassungsgesetzes bezeichneten Art jedoch das Oberlandesgericht. Eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes findet nicht statt. Das Beschwerdegericht ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden; die Nichtzulassung ist unanfechtbar.

(4) Die weitere Beschwerde ist nur zulässig, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zugelassen hat. Die weitere Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht; die §§ 546 und 547 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht. Absatz 3 Satz 1 und 4 gilt entsprechend.

(5) Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Für die Bevollmächtigung gelten die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Die Erinnerung ist bei dem Gericht einzulegen, das für die Entscheidung über die Erinnerung zuständig ist. Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Entscheidung angefochten wird.

(6) Das Gericht entscheidet über die Erinnerung und die Beschwerde durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter; dies gilt auch für die Beschwerde, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren dem Gericht zur Entscheidung in der im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung, wenn die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Gericht entscheidet jedoch immer ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter. Auf eine Übertragung oder deren Unterlassungen kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(7) Erinnerung und Beschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen; ist nicht der Einzelrichter zur Entscheidung berufen, entscheidet der Vorsitzende des Gerichts.

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 79 Festsetzung des Geschäftswerts

1.: Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.: zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.: sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.

In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 83 Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 81 Erinnerung gegen den Kostenansatz, Beschwerde

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 46 Sache

(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).

(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen

1.: nach dem Inhalt des Geschäfts,
2.: nach den Angaben der Beteiligten,
3.: anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder
4.: anhand offenkundiger Tatsachen.

(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden

1.: im Grundbuch eingetragene Belastungen,
2.: aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder
3.: für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.

Im Fall der Nummer 3 steht § 30 der Abgabenordnung einer Auskunft des Finanzamts nicht entgegen.

(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 195 Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

(2) Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben unberührt.

(3) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 199 Absatz 2 Nummer 4).

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 46 Sache

(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen

1.: nach dem Inhalt des Geschäfts,
2.: nach den Angaben der Beteiligten,
3.: anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder
4.: anhand offenkundiger Tatsachen.

(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden

1.: im Grundbuch eingetragene Belastungen,
2.: aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder
3.: für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.

Im Fall der Nummer 3 steht § 30 der Abgabenordnung einer Auskunft des Finanzamts nicht entgegen.

(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 39 Auskunftspflichten

(1) Ein Notar, der einen Antrag bei Gericht einreicht, hat dem Gericht den von ihm zugrunde gelegten Geschäftswert hinsichtlich eines jeden Gegenstands mitzuteilen, soweit dieser für die vom Gericht zu erhebenden Gebühren von Bedeutung ist. Auf Ersuchen des Gerichts hat der Notar, der Erklärungen beurkundet hat, die bei Gericht eingereicht worden sind, oder Unterschriften oder Handzeichen unter oder qualifizierte elektronische Signaturen an solchen Erklärungen beglaubigt hat, in entsprechendem Umfang Auskunft zu erteilen.

(2) Legt das Gericht seinem Kostenansatz einen von Absatz 1 abweichenden Geschäftswert zugrunde, so ist dieser dem Notar mitzuteilen. Auf Ersuchen des Notars, der Erklärungen beurkundet oder beglaubigt hat, die bei Gericht eingereicht werden, hat das Gericht über die für die Geschäftswertbestimmung maßgeblichen Umstände Auskunft zu erteilen.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 45 Rangverhältnisse und Vormerkungen

(1) Bei Einräumung des Vorrangs oder des gleichen Rangs ist Geschäftswert der Wert des vortretenden Rechts, höchstens jedoch der Wert des zurücktretenden Rechts.

(2) Die Vormerkung gemäß § 1179 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zugunsten eines nach- oder gleichstehenden Berechtigten steht der Vorrangseinräumung gleich. Dasselbe gilt für den Fall, dass ein nachrangiges Recht gegenüber einer vorrangigen Vormerkung wirksam sein soll. Der Ausschluss des Löschungsanspruchs nach § 1179a Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, auch in Verbindung mit § 1179b Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, ist wie ein Rangrücktritt des Rechts zu behandeln, als dessen Inhalt der Ausschluss vereinbart wird.

(3) Geschäftswert einer sonstigen Vormerkung ist der Wert des vorgemerkten Rechts; § 51 Absatz 1 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 51 Erwerbs- und Veräußerungsrechte, Verfügungsbeschränkungen

(1) Der Wert eines Ankaufsrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts ist der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht. Der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist die Hälfte des Werts nach Satz 1.

(2) Der Wert einer Verfügungsbeschränkung, insbesondere nach den §§ 1365 und 1369 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie einer Belastung gemäß § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, beträgt 30 Prozent des von der Beschränkung betroffenen Gegenstands.

(3) Ist der nach den Absätzen 1 und 2 bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, kann ein höherer oder ein niedrigerer Wert angenommen werden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 52 Nutzungs- und Leistungsrechte

(1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

(2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend. Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt. Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt.

(4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von …	der auf die ersten … Jahre
bis zu 30 Jahren	20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren	15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren	10
über 70 Jahren	5

entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,

1.: wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2.: wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

(5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann.

(6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend. Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend. Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen. Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro.

(7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 83 Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 81 Erinnerung gegen den Kostenansatz, Beschwerde

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 38 Entscheidung durch Beschluss

(2) Der Beschluss enthält

1.: die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten;
2.: die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.: die Beschlussformel.

(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.

(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit

1.: die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist,
2.: gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder
3.: der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.

(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:

1.: in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung;
2.: in Abstammungssachen;
3.: in Betreuungssachen;
4.: wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.

(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.