Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 20. Dez. 2007 - 4 U 15/07

20.12.2007

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Schluss-Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 26.01.2007 - 2 O 161/06 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert:

Der Beklagte Ziff. 1 wird verurteilt, der Klägerin an dem im Untergeschoss des Hauses R.str. 37, W. gelegenen Kellerraum, bezeichnet im Aufteilungsplan der Eigentumswohnanlage gemäß Grundbuch von Waldshut, Gemarkung von Waldshut, Blatt ... mit Nr. ..., zugehörig zum Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit, unmittelbaren Besitz zu verschaffen.

2. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen in beiden Instanzen der Beklagte Ziff. 1 zu 1/3 und beide Beklagte gesamtschuldnerisch zu 2/3. Die Beklagten behalten ihre eigenen außergerichtlichen Kosten in beiden Instanzen auf sich.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

 
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Schluss-Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 26.01.2007 Bezug genommen.
Das Landgericht hat im Schluss-Urteil die Klage gegen den Beklagten Ziff. 1 abgewiesen, soweit die Klägerin von diesem verlangt hat, ihr den unmittelbaren Besitz an dem Kellerraum Nr. 2.2 (im 2. Untergeschoss) des Anwesens R.str. 37 in W. zu verschaffen. Zwar sei der betreffende Kellerraum unstreitig Gegenstand des notariellen Kaufvertrages vom 26.01.2006. Der Beklagte Ziff. 1 habe seine Verpflichtungen gegenüber der Klägerin aus diesem Kaufvertrag jedoch erfüllt. Die Klägerin sei Eigentümerin der verkauften Wohnung einschließlich des von den Eheleuten K. genutzten Kellerraumes Nr. 2.2 geworden. Eine Verschaffung unmittelbaren Besitzes sei - anders als hinsichtlich der Wohnung Nr. 4 im früheren Kaufvertrag vom 23.05.2002 - nicht geschuldet gewesen. Denn die Parteien seien sich darüber einig gewesen, dass die an die Klägerin verkaufte Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufvertrages vermietet war. Der Beklagte Ziff. 1 habe seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag insoweit erfüllt, als er der Klägerin mittelbaren Besitz nicht nur an der Wohnung Nr. 2 verschafft habe, die damals an den Mieter E. W. vermietet war, sondern auch an dem Kellerraum Nr. 2.2, der von den Eheleuten K. genutzt wurde (und weiterhin genutzt wird). Denn die Klägerin sei durch den Erwerb in das mit den Eheleuten K. bestehende Mietverhältnis (hinsichtlich der von diesen bewohnten Wohnung Nr. 3) und des Kellerraums Nr. 2.2 eingetreten. Mithin sei die Klägerin auch hinsichtlich des Kellerraumes mittelbare Besitzerin geworden. Dass Mieter des Kellerraumes Nr. 2.2 - entgegen der übereinstimmenden Annahme der Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages - nicht E. W. (Mieter der verkauften Wohnung Nr. 2), sondern die Eheleute K. waren, sei unschädlich. Ebenso sei es nicht erheblich, dass die Klägerin aus Rechtsgründen (§ 566 BGB) nicht alleinige Vermieterin des Kellerraumes geworden sei, sondern nunmehr kraft Gesetzes gemeinsam mit dem Beklagten Ziff. 2 gegenüber den Eheleuten K. Mit-Vermieterin sowohl hinsichtlich der (dem Beklagten Ziff. 2 gehörenden) Wohnung Nr. 3 sei als auch hinsichtlich des (der Klägerin gehörenden) Kellerraumes Nr. 2.2. Diese von den Parteien bei Abschluss des Vertrages nicht beabsichtigte Aufspaltung der Rechtsverhältnisse sei allenfalls als Mangel im Sinne der Gewährleistungsvorschriften des Kaufrechts anzusehen. Aus einem Mangel könne die Klägerin jedoch keinen Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum Nr. 2.2 herleiten, sondern allenfalls einen Schadensersatzanspruch. Die Klägerin könne ihren Anspruch auch nicht auf Nacherfüllung (§ 439 Abs. 1 BGB) stützen. Denn nach dem Kaufvertrag sei der Beklagte Ziff. 1 nicht - wie nunmehr im Rechtsstreit von der Klägerin beantragt - zur Verschaffung unmittelbaren Besitzes verpflichtet gewesen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie hält die Rechtsauffassung des Landgerichts für nicht zutreffend. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Klägerin hinsichtlich des Kellerraums Nr. 2.2 nicht auf Vermieterseite in ein Mietverhältnis mit den Eheleuten K. eingetreten. Sie sei mithin auch nicht mittelbare Besitzerin des Kellerraumes geworden. Da der Beklagte Ziff. 1 seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt habe, könne sie nunmehr die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes von ihm verlangen.
Die Klägerin beantragt,
das Schluss-Urteil 2 O 161/06 des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 26.01.2007 abzuändern und den Erstbeklagten zu verurteilen, den im Untergeschoss des Hauses R.str. 37, W. gelegenen Kelleraum, bezeichnet im Aufteilungsplan der Eigentumswohnanlage gemäß Grundbuch von Waldshut, Gemarkung von Waldshut, Blatt ... mit Nr. ..., zugehörig zum Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit an die Klägerin herauszugeben, d.h. ihr unmittelbaren Besitz daran zu verschaffen.
Der Beklagte Ziff. 1 beantragt,
die Berufung der Klägerin vom 28.02.2007 kostenpflichtig zurückzuweisen.
Der Beklagte Ziff. 1 verteidigt das Urteil des Landgerichts. Er ist der Auffassung, der Klägerin stehe aus Rechtsgründen ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum Nr. 2.2 nicht zu.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
10 
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Der Beklagte Ziff. 1 ist verpflichtet, der Klägerin den unmittelbaren Besitz an dem Kellerraum Nr. 2.2 im 2. Untergeschoss des Anwesens R.str. 37 in W. zu verschaffen.
11 
1. Der Anspruch der Klägerin beruht auf § 439 Abs. 1 BGB. Die Verschaffung unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum Nr. 2.2 ist Gegenstand eines Nacherfüllungsanspruchs der Klägerin.
12 
a) Zwischen den Parteien besteht kein Streit darüber, dass der Kellerraum Nr. 2.2 in dem fraglichen Anwesen, der sich nach wie vor im Besitz der Eheleute K. befindet, zusammen mit der Wohnung Nr. 2 (damals vermietet an den Mieter E. W.) mit dem notariellen Vertrag vom 26.01.2006 von dem Beklagten Ziff. 1 an die Klägerin verkauft wurde. Die Verkäuferpflichten des Beklagten Ziff. 1 bezogen sich mithin - auch - auf diesen Kellerraum.
13 
b) Während der Verkäufer im gesetzlichen Regelfall (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) verpflichtet ist, dem Käufer die verkaufte Sache zu übergeben, das heißt, dem Käufer unmittelbaren Besitz zu verschaffen, hatten die Parteien die Pflichten des Beklagten Ziff. 1 vorliegend modifiziert. Die Parteien gingen bei Abschluss des Kaufvertrages davon aus, dass Wohnung nebst Kellerraum an den damaligen Mieter E. W. vermietet waren, so dass ein zwischen dem Mieter E. W. und dem Beklagten Ziff. 1 bestehendes Mietverhältnis auf die Klägerin als Vermieterin übergehen sollte. An die Stelle der Übergabe sollte also - auch hinsichtlich des Kellerraums Nr. 2.2 - die Verschaffung mittelbaren Besitzes treten.
14 
c) Die verkaufte Sache (Eigentumswohnung neben Kellerraum) war zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mit einem Rechtsmangel (§ 435 BGB) behaftet. Die Klägerin ist mit dem Vollzug des Kaufvertrages (Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch) kraft Gesetzes nicht nur in das Mietverhältnis mit dem Mieter E. W. (bezüglich der Wohnung Nr. 2) eingetreten, sondern gleichzeitig auch auf Vermieterseite als Mit-Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Eheleuten K. bezüglich der (nicht an die Klägerin veräußerten) Wohnung Nr. 3 einschließlich des (an die Klägerin verkauften) Kellerraumes Nr. 2.2. Ursache dieser Rechtsfolge war der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertrages bezüglich des Kellerraumes Nr. 2.2 kein Mietverhältnis mit dem Mieter E. W. bestand, sondern ein gesondertes Mietverhältnis mit den Eheleuten K.. Dies entsprach nicht den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien (vergleiche § 8 des Kaufvertrages, I 125). Das Bestehen eines gesonderten Mietverhältnisses hinsichtlich des Kellerraumes Nr. 2.2 war für die Klägerin mit erheblichen Nachteilen verbunden. Sie konnte - wegen der unterschiedlichen Mietverhältnisse - Wohnung und Kellerraum nicht zusammen nutzen und - später - auch nicht zusammen vermieten. Nach dem Auszug des Mieters E. W. aus der Wohnung Nr. 2 (schon kurz nach Abschluss des Kaufvertrages im Januar 2006) erhielt die Klägerin unmittelbaren Besitz nur an den Räumlichkeiten der Wohnung, nicht jedoch an dem Kellerraum Nr. 2.2. Der Kaufgegenstand war mithin bei Gefahrübergang nicht frei von Rechten, die Dritte in Bezug auf die Sache gegen den Käufer geltend machen können (§ 435 S. 1 BGB).
15 
d) Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Klägerin mit dem Vollzug des Kaufvertrages - gemeinsam mit dem am Berufungsverfahren nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 - Mit-Vermieterin im Mietverhältnis gegenüber den Eheleuten K. (Wohnung Nr. 3 und Kellerraum Nr. 2.2) geworden ist. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB, wobei auf die zutreffenden Ausführungen im Urteil des Landgerichts verwiesen wird. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:
16 
aa) Bis zum 12.02.2004 waren die beiden Beklagten - als Rechtsnachfolger gemäß § 566 Abs. 1 BGB nach der früheren Vermieterin - gemeinsam Vermieter der Wohnung Nr. 3 und des Kellerraumes Nr. 2.2 gegenüber den Eheleuten K.. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kellerraum Nr. 2.2 Gegenstand des ursprünglichen Mietvertrages der Eheleute K. aus dem Jahr 1965 war, auch wenn dieser Kellerraum im Mietvertrag nicht ausdrücklich mitaufgeführt war (vergleiche den Mietvertrag I 105 ff.). Mit dem Tauschvertrag vom 12.02.2004, mit welchem der Beklagte Ziff. 1 Alleineigentümer der Wohnung Nr. 2 (einschließlich des an die Eheleute K. vermieteten Kellerraumes Nr. 2.2) wurde, und der Beklagte Ziff. 2 Alleineigentümer der Wohnung Nr. 3, wurden beide Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB gemeinschaftliche Mit-Vermieter hinsichtlich des an die Eheleute K. vermieteten Objekts (Wohnung Nr. 3 und Kellerraum Nr. 2.2). Die Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in derartigen Fällen, wenn das Mietobjekt geteilt wird und dem Mieter nunmehr verschiedene Eigentümer für die einzelnen Teile seines Objekts gegenüberstehen, ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt (vgl. BGH NJW 2005, 3781).
17 
bb) Die Auffassung des Landgerichts, dass mit dem Kaufvertrag vom 26.01.2006 die Klägerin in das Mietverhältnis mit den Eheleuten K. an Stelle des Beklagten Ziff. 1 eingetreten ist, ist zutreffend. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB ist die Klägerin zur Mit-Vermieterin nach Bruchteilen - gemeinsam mit dem am Berufungsverfahren nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 - für die Wohnung Nr. 3 und den Kellerraum Nr. 2.2 geworden.
18 
Die Voraussetzungen für eine unmittelbare Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bei Abschluss des Kaufvertrages vom 26.01.2006 liegen vor. Eigentümer, Vermieter und Veräußerer hinsichtlich des Kellerraums Nr. 2.2 waren bei Abschluss des Kaufvertrages in der Person des Beklagten Ziff. 1 identisch (vergleiche zu dieser Voraussetzung Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl. 2007, § 566 BGB Rdnr. 7 mit Nachweisen). Der Umstand, dass der Beklagte Ziff. 1 nicht alleiniger Vermieter des Kellerraumes Nr. 2.2 war, ändert nichts, sondern führt lediglich dazu, dass die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb nur in die Stellung des Beklagten Ziff. 1 einrücken konnte, so dass sie zur Mit-Vermieterin gemeinsam mit dem Beklagten Ziff. 2 geworden ist. Da sich das Mietverhältnis nicht auf den Kellerraum Nr. 2.2 beschränkte, sondern ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich der Wohnung Nr. 3 und des Kellerraumes Nr. 2.2 bestand, ist die Klägerin in dieses einheitliche Mietverhältnis, also einschließlich der Wohnung Nr. 3, gegenüber den Eheleuten K. eingetreten.
19 
Die rechtlichen Bedenken, welche die Klägerin hiergegen vorbringt, greifen nicht durch. Insbesondere ergibt sich aus der von der Klägerin zitierten Rechtsprechung nichts Anderes. In der Entscheidung des Bundsgerichtshofs vom 06.07.1994 (BGH, NJW 1994, 2542) hat der BGH entgegen der Auffassung des Kläger-Vertreters im Schriftsatz vom 04.04.2007, S. 4 (II 39) eine Rechtsnachfolge auf Vermieterseite ausdrücklich angenommen, so dass die Unterschiede in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Fall zum vorliegenden Sachverhalt nicht erörtert werden müssen. Die weiteren vom Kläger-Vertreter zitierten Entscheidungen (BGH, NZM 2004, 300 und OLG Celle, ZMR 2000, 284) unterscheiden sich vom vorliegenden Fall dadurch, dass die jeweiligen Veräußerer gerade nicht (auch nicht gemeinsam mit anderen) Vermieter des betreffenden Objekts waren. Das Entstehen einer Bruchteilsgemeinschaft durch den Tauschvertrag vom 12.02.2004 (entsprechend BGH, NJW 2005, 3781) ist unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks von § 566 Abs. 1 BGB nur dann sinnvoll, wenn sich diese Bruchteilsgemeinschaftauch dann fortsetzt, wenn - wie vorliegend - ein Teil des Mietobjekts (hier: der Kellerraum Nr. 2.2) anschließend weiter veräußert wird.
20 
Die unmittelbare Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB wird durch eine weitere Kontrollüberlegung bestätigt: Entscheidender Gesichtspunkt für § 566 Abs. 1 BGB ist der Umstand, dass ein Mieter, der das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sich darauf verlassen darf, dass Vermieter- und Eigentümerstellung auch in der Zukunft nicht auseinanderfallen können, weil der Mieter ansonsten - gegenüber einem neuen Eigentümer - schutzlos einem Anspruch aus § 985 BGB ausgeliefert wäre. Diese Voraussetzung trifft auf den vorliegenden Fall zu
21 
Im Mietverhältnis der Eheleute K. (hinsichtlich der Wohnung Nr. 3 und des Kellerraumes Nr. 2.2) bestand ursprünglich - bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1965 - Identität zwischen Vermieter und Eigentümer. Der Mietvertrag der Eheleute K. besteht seit 1965 bis heute - inhaltlich - unverändert fort. Geändert haben sich lediglich die Eigentumsverhältnisse an dem Mietobjekt durch mehrere Erwerbsvorgänge, zuletzt durch den Tauschvertrag zwischen den beiden Beklagten vom 12.02.2004 (Auseinanderfallen des Eigentums an der Wohnung Nr. 3 und dem mitvermieteten Kellerraum-Nr. 2.2, siehe oben) und durch den Kaufvertrag vom 26.01.2006 (Eigentum der Klägerin an dem mitvermieteten Kellerraum-Nr. 2.2, siehe oben). Die verschiedenen Erwerbsvorgänge auf Vermieterseite können - dem Schutzzweck in § 566 Abs. 1 BGB folgend - nicht dazu führen, dass die Eheleute K. sich ohne ihr Zutun einem Eigentümer gegenüber sehen, dem sie keine Rechte aus dem Mietvertrag entgegenhalten können. Die Wahrung der Einheit zwischen Eigentümer und Vermieter ist vorliegend nur dadurch möglich, dass die Klägerin nach dem Erwerb des Kellerraumes Nr. 2.2 in vollem Umfang in die Vermieterrechte und -pflichten des Beklagten Ziff. 1 gegenüber den Eheleuten K. eingetreten ist. Ein Auseinanderfallen zwischen Vermieter und Eigentümer könnte hingegen nur dann entstehen, wenn Vermieter und Eigentümer von Anfang an unterschiedliche Personen waren (vergleiche BGH, NZM 2004, 300), oder, wenn der ursprüngliche Vermieter zumindest nicht alleiniger Eigentümer des Mietobjekts war (vergleiche BGH, NJW 1974, 1551). Eine solche Konstellation ist vorliegend jedoch nicht gegeben.
22 
e) Aufgrund des Rechtsmangels kann die Klägerin die im Kaufrecht vorgesehenen Gewährleistungsansprüche geltend machen.
23 
aa) Die Haftung des Beklagten Ziff. 1 bei Rechtsmängeln haben die Parteien im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen. Der Gewährleistungsausschluss in § 7 des notariellen Vertrages (I 123) bezieht sich nur auf Sachmängel, nicht jedoch auf Rechtsmängel.
24 
bb) Eine Haftung des Beklagten Ziff. 1 ist auch nicht gemäß § 442 Abs. 1 S. 2 BGB (grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers von dem Mangel) ausgeschlossen. Es kann dahinstehen, ob und inwieweit die Klägerin aufgrund vorheriger Besichtigungen hätte erkennen können, dass der mitverkaufte Kellerraum Nr. 2.2 von den Eheleuten K. belegt und an diese vermietet war. Ein eventuelles eigenes Verschulden der Klägerin ist nach Auffassung des Senats jedenfalls gering zu bewerten. Die Klägerin brauchte nicht damit zu rechnen, dass dem Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 bei der Zuordnung der Kellerräume in der Teilungserklärung vom 23.05.2002 ein Fehler unterlaufen war. Es erscheint zumindest naheliegend, dass die Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages - ohne weitere Überprüfung - annahm, dass die beiden mitverkauften Kellerräume tatsächlich von dem damaligen Mieter der Wohnung Nr. 2 E. W. genutzt wurden. Wenn der Beklagte Ziff. 1 - als Eigentümer - sowohl zum Zeitpunkt der Teilungserklärung im Jahr 2002 als auch später bis zum Abschluss des Kaufvertrages im Januar 2006 selbst den Fehler bei der Zuordnung nicht bemerkt hat, kommt der Vorwurf eines groben Verschuldens gegenüber der Klägerin als Käuferin nicht in Betracht.
25 
f) Gegenstand des Nacherfüllungsanspruchs gemäß § 439 Abs. 1 BGB ist im vorliegenden Fall - insoweit entgegen der Auffassung des Landgerichts - die Verschaffung unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum Nr. 2.2. Der Umstand, dass der Beklagte Ziff. 1 nach dem Kaufvertrag zur Verschaffung unmittelbaren Besitzes nicht verpflichtet war, steht dem nicht entgegen.
26 
Nacherfüllung bedeutet im vorliegenden Fall Nachbesserung. Das heißt: Der Beklagte Ziff. 1 hat den bestehenden Rechtsmangel zu beseitigen. Der Rechtsmangel besteht für die Klägerin zum Einen in dem kraft Gesetzes zustande gekommenen Mietverhältnis zwischen ihr und den Eheleuten K. und zum Anderen im Besitz der Eheleute K. an dem Kellerraum Nr. 2.2. Eine Nacherfüllung (Nachbesserung) kann nur darin bestehen, dass diese Nachteile für die Klägerin beseitigt werden, das heißt zum Einen, dass die Klägerin aus dem Mietverhältnis (durch entsprechende Erklärungen des am Berufungsverfahren nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 einerseits und der Eheleute K. als Mieter andererseits) als Vermieterin entlassen wird und dass zum Anderen die Eheleute K. den Besitz an dem Kellerraum aufgeben und diesen der Klägerin zur Verfügung stellen. Letzteres bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes und entspricht dem Antrag der Klägerin.
27 
Man mag erwägen, dass eine Nacherfüllung (Nachbesserung) zu einem früheren Zeitpunkt anders hätte erfolgen können, nämlich indem der Beklagte Ziff. 1 dafür gesorgt hätte, dass der Kellerraum Nr. 2.2 dem damaligen Mieter E. W. zur Verfügung gestellt würde. Zu der Zeit, als der Mieter E. W. noch die Wohnung Nr. 2 bewohnte, wäre eine solche Art der Nacherfüllung (Nachbesserung) durch den Beklagten Ziff. 1 in Betracht gekommen; denn dann wäre der mit dem Kaufvertrag erstrebte Erfolg für die Klägerin eingetreten (einheitliche Überlassung der Wohnung Nr. 2 und des Kellerraums Nr. 2.2 an den Mieter E. W.). Nachdem das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Mieter E. W. jedoch inzwischen beendet und der Mieter ausgezogen ist, ist eine solche Form der Nachbesserung nicht mehr möglich. Nach dem Auszug des Mieters E. W. kann eine Nacherfüllung durch den Beklagten Ziff. 1 nur noch darin bestehen, dass die Klägerin den unmittelbaren Besitz an dem Kellerraum Nr. 2.2 erhält. Damit wird der Zustand hergestellt, der auch dann bestehen würde, wenn der Kellerraum von vornherein - wie im Kaufvertrag vorgesehen - an den Mieter E. W. mitvermietet gewesen wäre; denn dann hätte die Klägerin den unmittelbaren Besitz an dem Kellerraum inzwischen - mit dem Auszug des Mieters - von diesem erhalten.
28 
Dem Anspruch des Klägers steht im Übrigen auch nicht entgegen, dass mit einer Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an dem Kellerraum das bestehende Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Eheleuten K. (siehe oben d) noch nicht beendet ist. Die Klägerin kann im Rahmen des Nacherfüllungsanspruchs (auch) verlangen, dass der Beklagte Ziff. 1 die erforderlichen Willenserklärungen des Beklagten Ziff. 2 und der Eheleute K. herbeiführt, damit die Klägerin aus dem Mietverhältnis mit den Eheleuten K. als Vermieterin ausscheidet. Das heißt: Mit einer Übergabe des Kellerraums Nr.2.2 an die Klägerin wird der Nacherfüllungsanspruch noch nicht erschöpft sein. Der Umstand, dass die Klägerin gemäß § 439 Abs. 1 BGBweitere Handlungen von dem Beklagten Ziff. 1 verlangen kann (Befreiung von dem Mietverhältnis K.) steht jedoch einem Antrag nicht entgegen, mit welchem die Klägerin zunächst einen Teil der Nacherfüllung (Verschaffung des unmittelbaren Besitzes) geltend macht.
29 
2. Die Parteien haben zu keinem Zeitpunkt eine Vereinbarung getroffen, wonach die Klägerin den Anspruch gegenüber den Beklagten Ziff. 1 gestundet hätte. Die entsprechenden Einwendungen des Beklagten Ziff. 1 im Verfahren des Landgerichts bezogen sich nur auf die anderen Kellerräume Nr. 1.4 und Nr. 2.4 - Gegenstand des Teil-Urteils des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 27.10.2006 und des Urteils des Senats vom heutigen Tag im Verfahren 4 U 182/06 -, nicht jedoch auf den Kellerraum Nr. 2.2.
30 
3. Die Nacherfüllung ist dem Beklagten Ziff. 1 auch nicht wegen unverhältnismäßiger Kosten unzumutbar (§ 439 Abs. 3 S. 1 BGB) und auch nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB). Zumindest hat der darlegungs- und beweispflichtige Beklagte Ziff. 1 die Voraussetzungen eines solchen Hinderungsgrundes nicht dargetan. Der Beklagte Ziff. 1 hat hinsichtlich des Kellerraumes Nr. 2.2 - ähnlich wie bei den Kellerräumen Nr. 1.4 und Nr. 2.4, die Gegenstand des Urteils im Verfahren 4 U 182/06 sind - keine nennenswerten Bemühungen unternommen, um die Eheleute K. zur Herausgabe zu bewegen. Ein einzelnes Schreiben vom 03.04.2006 (I 103) ist unzulänglich, zumal die Eheleute K. außergerichtlich Verhandlungsbereitschaft signalisiert haben (vergleiche das Schreiben des Bevollmächtigten der Eheleute K. vom 20.10.206 (I 173)), und der Beklagte Ziff. 1 den Eheleuten K. - nach seinem Vortrag - bisher keine finanzielle Gegenleistung für eine Freigabe des Kellerraumes Nr. 2.2 angeboten hat. Im Übrigen wird zu dieser Frage hingewiesen auf die den Parteien bekannten Ausführungen des Senats im Urteil vom heutigen Tag im Verfahren 4 U 182/06. (Vgl. auch BGH, NJW 2003, 2158, 2160; BGH, NJW 1999, 2034; OLG Stuttgart, OLGR 2005, 728, Rdnr. 11 ff.)
31 
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.
32 
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
33 
5. Für eine Zulassung der Revision bestand kein Anlass (§ 543 Abs. 2 ZPO).

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(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Der Käufer kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.

(2) Der Verkäufer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

(3) Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, bevor der Mangel offenbar wurde, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen.

(4) Der Verkäufer kann die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung unbeschadet des § 275 Abs. 2 und 3 verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dabei sind insbesondere der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand, die Bedeutung des Mangels und die Frage zu berücksichtigen, ob auf die andere Art der Nacherfüllung ohne erhebliche Nachteile für den Käufer zurückgegriffen werden könnte. Der Anspruch des Käufers beschränkt sich in diesem Fall auf die andere Art der Nacherfüllung; das Recht des Verkäufers, auch diese unter den Voraussetzungen des Satzes 1 zu verweigern, bleibt unberührt.

(5) Der Käufer hat dem Verkäufer die Sache zum Zweck der Nacherfüllung zur Verfügung zu stellen.

(6) Liefert der Verkäufer zum Zwecke der Nacherfüllung eine mangelfreie Sache, so kann er vom Käufer Rückgewähr der mangelhaften Sache nach Maßgabe der §§ 346 bis 348 verlangen. Der Verkäufer hat die ersetzte Sache auf seine Kosten zurückzunehmen.

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

(2) Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.

(1) Der Käufer kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.

(2) Der Verkäufer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

(3) Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, bevor der Mangel offenbar wurde, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen.

(4) Der Verkäufer kann die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung unbeschadet des § 275 Abs. 2 und 3 verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dabei sind insbesondere der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand, die Bedeutung des Mangels und die Frage zu berücksichtigen, ob auf die andere Art der Nacherfüllung ohne erhebliche Nachteile für den Käufer zurückgegriffen werden könnte. Der Anspruch des Käufers beschränkt sich in diesem Fall auf die andere Art der Nacherfüllung; das Recht des Verkäufers, auch diese unter den Voraussetzungen des Satzes 1 zu verweigern, bleibt unberührt.

(5) Der Käufer hat dem Verkäufer die Sache zum Zweck der Nacherfüllung zur Verfügung zu stellen.

(6) Liefert der Verkäufer zum Zwecke der Nacherfüllung eine mangelfreie Sache, so kann er vom Käufer Rückgewähr der mangelhaften Sache nach Maßgabe der §§ 346 bis 348 verlangen. Der Verkäufer hat die ersetzte Sache auf seine Kosten zurückzunehmen.

*

(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.

(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.

(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.

(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Teil-Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 27.10.2006 – 2 O 161/06 – wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

 
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Teil-Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 27.10.2006 Bezug genommen.
Das Landgericht hat mit Teil-Urteil vom 27.10.2006 über den Klageantrag Ziff. 2 (Verschaffung des Besitzes an den zur Wohnung Nr. 4 gehörenden Kellerräumen Nr. 1.4 und Nr. 2.4) entschieden und die Beklagten als Gesamtschuldner antragsgemäß verurteilt, der Klägerin unmittelbaren Besitz an diesen beiden Kellerräumen zu verschaffen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Anspruch ergebe sich aus dem Kaufvertrag vom 23.05.2002. Die Beklagten seien ihrer vertraglichen Verpflichtung, der Klägerin unmittelbaren Besitz an den beiden Kellerräumen zu verschaffen, bisher nicht nachgekommen. Eine Stundung, mit der die Klägerin einem Hinausschieben der Verpflichtung der Beklagten auf einen späteren Zeitpunkt zugestimmt hätte, habe es nicht gegeben. Eine Stundung ergebe sich nicht aus der notariellen Vereinbarung vom 17.09.2003. Auch eine entsprechende mündliche Vereinbarung, mit der sich die Klägerin einverstanden erklärt hätte, es vorläufig bei den gegenwärtigen Besitzverhältnissen zu belassen, sei von den Beklagten zumindest nicht nachgewiesen. Insbesondere ergebe sich eine solche Vereinbarung nicht aus der Aussage der Zeugin E. Die Zeugin habe sich zwar daran erinnern können, dass man über die Besitzproblematik hinsichtlich der verschiedenen Kellerräume gesprochen habe und dass die Beklagten der Klägerin mit der Zuweisung eines anderen Kellerraums (Werkstattraum) entgegenkommen wollten. Die Zeugin habe jedoch nicht bestätigt, dass die Klägerin in irgendeinem Zusammenhang eine verbindliche Erklärung abgegeben habe, den derzeitigen Zustand auch weiterhin zu akzeptieren.
Gegen dieses Teil-Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie weisen darauf hin, dass die Klägerin das Objekt - einschließlich der Kellerräume - vor dem Erwerb der Wohnung Nr. 4 im Mai 2002 mehrfach besichtigt habe, so dass sie unproblematisch habe feststellen können, dass die zu verkaufenden Kellerräume belegt waren. Die Beklagten hätten im Übrigen im Kaufvertrag lediglich zugesichert, dass keine „Fremdnutzungsverhältnisse“ hinsichtlich der verkauften Räumlichkeiten bestehen. Diese Zusage hätten die Beklagten auch eingehalten. Zwar seien die Eheleute K. (Mieter der Wohnung Nr. 3) im Besitz der an die Klägerin mitverkauften Kellerräume Nr. 1.4 und 2.4 gewesen; da die Eheleute K. zur Nutzung der beiden Kellerräume im Rahmen des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht berechtigt gewesen seien, habe bei den Kellerräumen für die Klägerin als Käuferin auch kein „Fremdnutzungsverhältnis“ im Sinne von § 5 des Kaufvertrages bestanden.
Die Beklagten halten im Übrigen an ihrer Auffassung fest, wonach sich aus der notariellen Vereinbarung vom 17.09.2003 eine Stundungsvereinbarung zu ihren Gunsten ergebe. Dies habe Sinn und Zweck des Vertrages entsprochen. Zum Beweis dafür, dass mit dieser Vereinbarung „jegliche Einschränkungen in der Kellernutzung abgegolten sein sollten“, berufen sich die Beklagten im Berufungsverfahren auf das Zeugnis des protokollierenden Notars, Oberjustizrat H.
Selbst wenn die Beklagten nach dem Kaufvertrag an sich verpflichtet wären, der Klägerin Besitz an den beiden Kellerräumen zu verschaffen, komme eine dem Antrag der Klägerin entsprechende Verurteilung der Beklagten nicht in Betracht. Denn die Erfüllung einer solchen Verpflichtung sei den Beklagten unmöglich. Ihnen stehe kein Herausgabeanspruch gegenüber den Eheleuten K. zu, so dass sie auch nicht dafür sorgen könnten, dass die Klägerin Besitz an den beiden Kellerräumen erhalte. Zudem hätten die Beklagten sich erfolglos bemüht, die Eheleute K. zu einer freiwilligen Herausgabe (Tausch verschiedener Kellerräume) zu bewegen.
Die Beklagten beantragen,
das Teil-Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 27.10.2006 - 2 O 161/06 - aufzuheben und die Klage insoweit abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung der Beklagten gegen das Teil-Urteil 2 O 161/06 des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 27.10.2006 zurückzuweisen.
10 
Die Klägerin verteidigt die Entscheidung des Landgerichts. Den Einwendungen der Beklagten sei aus Rechtsgründen der Erfolg zu versagen.
11 
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
12 
Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, der Klägerin den unmittelbaren Besitz zu verschaffen an den beiden zur Wohnung Nr. 4 im Anwesen R.str. 37 in W. gehörenden Kellerräumen Nr. 1.4 (1. Untergeschoss) und Nr. 2.4 (2. Untergeschoss).
13 
1. Die Auffassung des Landgerichts Waldshut-Tiengen, wonach sich die Verpflichtung der Beklagten unmittelbar aus dem Kaufvertrag vom 23.05.2002 (I 133 ff.) ergebe, ist nicht zu beanstanden. Die beiden von der Klägerin herausverlangten Kellerräume gehören zum Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4, welches die Klägerin von den Beklagten erworben hat. Über den Inhalt des Kaufvertrages besteht zwischen den Parteien kein Streit. Insbesondere ist unstreitig, dass kein Fall einer sogenannten falsa demonstratio vorliegt, das heißt, dass die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages nicht etwa andere Kellerräume gemeint haben.
14 
Die Verpflichtung zur Verschaffung unmittelbaren Besitzes an den beiden mitverkauften Kellerräumen ergibt sich aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Partner eines Kaufvertrages haben zwar die Möglichkeit, die Pflichten des Verkäufers abweichend zu regeln, wenn beispielsweise die Verschaffung mittelbaren Besitzes zur Erfüllung des Kaufvertrages ausreichen soll. Von dieser Möglichkeit haben die Parteien bei Abschluss des notariellen Vertrages vom 23.05.2002 jedoch keinen Gebrauch gemacht. Die Formulierung „... keine Fremdnutzungsverhältnisse...“ (vergleiche § 5 vorletzter Absatz des Kaufvertrages) bedeutet, dass die Klägerinunmittelbaren Besitz an sämtlichen zum Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten erlangen sollte. Da die Beklagten diese Verpflichtung bisher unstreitig nicht erfüllt haben, waren sie dem Antrag der Klägerin entsprechend zu verurteilen.
15 
Entgegen der Auffassung der Beklagten spielt es keine Rolle, ob die Eheleute K. im Rahmen ihres Mietverhältnisses (das am 23.05.2002 noch mit beiden Beklagten als Vermietern bestand) berechtigt waren, die beiden Kellerräume Nr. 1.4 und 2.4 zu nutzen. Die Beklagen sind - auch hinsichtlich der beiden streitgegenständlichen Kellerräume - eine bestimmte kaufvertragliche Verpflichtung gegenüber der Klägerin eingegangen. Das Verhältnis der Beklagten zu den Eheleuten K. spielt für den Bestand dieser Verpflichtung gegenüber der Klägerin keine Rolle.
16 
Man könnte im vorliegenden Fall im Übrigen eventuell erwägen, in der Nutzung der beiden Kellerräume durch die Eheleute K. einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB zu sehen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dies jedoch dahinstehen. Wenn man die Besitzverhältnisse an den beiden Kellerräumen als Sachmangel ansieht, ergibt sich der - identische - Klageanspruch aus §§ 437 Ziff. 1, 439 Abs. 1 BGB (Nacherfüllung). Aus § 5 vorletzter Absatz des Kaufvertrages („der Verkäufer garantiert, dass keine Fremdnutzungsverhältnisse bestehen,...“) ergibt sich, dass wegen eines solchen eventuellen Sachmangels auch kein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist (§ 444 2. Halbsatz BGB).
17 
2. Der Einwand der Beklagten, die Klägerin hätte bei früheren Besichtigungen bemerken können, dass die Zuordnung der Kellerräume bei der Aufteilung in Sondereigentum von den Beklagten verwechselt wurde, bleibt ohne Erfolg.
18 
a) Es ist nicht ganz klar, ob der Sachvortrag der Beklagten (Schriftsatz vom 02.02.2007, S. 2, 3, II 37, 39) dahingehend zu verstehen ist, die Klägerin habe bei Abschluss des Kauvertrages am 23.05.2002 gewusst, dass die beiden mitverkauften Kellerräume von den Eheleuten K. belegt waren. Die Interpretation des Vortrags der Klägerin kann in diesem Punkt jedoch letztlich dahinstehen. Denn für eine positive Kenntnis der Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages sind die Beklagten beweislos. Es spricht auch nichts für eine solche Kenntnis der Klägerin. Vielmehr spricht alles dafür, dass der Klägerin - genau wie den Beklagten - die fehlerhafte Zuordnung der Räume erst wesentlich später aufgefallen ist.
19 
b) Es kommt auch nicht auf die Frage an, ob und inwieweit die Klägerin die Belegung der beiden mitverkauften Kellerräume hätte erkennen können. Sieht man in den Besitzverhältnissen an den Kellerräumen einen Sachmangel (zu dieser Frage siehe oben), kann es für Gewährleistungsansprüche - wie beispielsweise den Nacherfüllungsanspruch - zwar darauf ankommen, ob einem Käufer der Mangel grob fahrlässig unbekannt geblieben ist (§ 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Verkäufer - wie vorliegend die Beklagten in § 5 vorletzter Absatz des notariellen Kaufvertrages - eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Das heißt: Da die Beklagten der Klägerin im Kaufvertrag ausdrücklich garantiert haben, dass die verkauften Räume von jeglicher Nutzung durch Dritte frei waren, spielt eine (nach Auffassung des Senats im Übrigen eher fernliegende) eventuelle grobe Fahrlässigkeit der Klägerin gemäß § 442 Abs. 1 S. 2 BGB von vornherein keine Rolle.
20 
3. Die Klägerin hat sich auch zu keinem Zeitpunkt nachträglich gegenüber den Beklagten damit einverstanden erklärt, die Verhältnisse bei den Kellerräumen vorläufig hinzunehmen, bis die Eheleute K. irgendwann aus der im gleichen Haus gelegenen Wohnung Nr. 3 ausziehen würden.
21 
a) Eine solche vertragliche Regelung ergibt sich nicht aus der notariellen Vereinbarung vom 17.09.2003 (I 69 ff.), mit welcher der Klägerin ein anderer Kellerraum („Werkstatt 4“) im Wege einer Änderung der Teilungserklärung zugeordnet wurde. Der notarielle Vertrag enthält keine Stundung von Herausgabeansprüchen bezüglich der beiden Kellerräume Nr. 1.4 und Nr. 2.4. Eine solche Stundung lässt sich dem Vertrag auch nicht im Wege der Auslegung entnehmen. § 2 letzter Satz des Vertrages („diese Zuordnung erfolgt auch, da die der Wohnung Nr. 4 zugeordneten Kellerräume nur eingeschränkt nutzbar sind.“) ist eine Abänderung der Verpflichtungen der Beklagten aus dem Kaufvertrag vom 23.05.2002 (Besitzverschaffung an den beiden Kellerräumen) nicht zu entnehmen. Aus der Formulierung ergibt sich vielmehr ein Entgegenkommen der Beklagten ohne - weitere - Gegenleistung der Klägerin, wobei möglicherweise Feuchtigkeitsprobleme in den anderen Kellerräumen, die von der Klägerin fälschlich genutzt wurden, im Vordergrund standen.
22 
b) Zutreffend hat das Landgericht nach Vernehmung der Zeugin E. festgestellt, dass eine mündliche Vereinbarung, bei der die Klägerin mit einer Stundung der Herausgabeverpflichtung der Beklagten einverstanden gewesen wäre, zumindest nicht nachgewiesen ist. Die Beweiswürdigung des Landgerichts, die auch von den Beklagten im Berufungsverfahren nicht angegriffen wird, ist nicht zu beanstanden.
23 
c) Die Rechtslage wäre allerdings dann anders, wenn die Parteien - wie von den Beklagten behauptet - bei dem späteren Notartermin am 17.09.2003 sich mündlich darüber einig gewesen wären, dass mit der notariellen Vereinbarung gleichzeitig - zumindest vorläufig - die Herausgabeverpflichtung der Beklagten abgegolten werden sollte. Den Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung (S. 3 ff. des Schriftsatzes vom 02.02.2007, II 39 ff.) als richtig unterstellt, wäre die notarielle Vereinbarung - entgegen ihrem Wortlaut - im Sinne einer Stundungsvereinbarung auszulegen. Eine solche mündliche Absprache im Notartermin am 17.09.2003 wäre jedoch von den - beweispflichtigen - Beklagten zu beweisen. Da die Beklagten die behauptete Absprache nicht nachgewiesen haben, kann der Senat eine - vom Wortlaut der Vereinbarung vom 17.09.2003 nicht gedeckte - Stundung nicht feststellen.
24 
Einer Vernehmung des von den Beklagten im Berufungsverfahren benannten Zeugen Klaus H., des beurkundenden Notars, steht § 531 Abs. 2 ZPO entgegen. Es handelt sich um ein neues Verteidigungsmittel, welches im Berufungsverfahren nicht zuzulassen ist. Die Beklagten hätten sich bereits in erster Instanz auf diesen Zeugen berufen können. Die verspätete Benennung im Berufungsverfahren beruht auf einer Nachlässigkeit im Sinne von § 531 Abs. 2 Ziff. 3 ZPO; denn es war für die Beklagten - und ihren Prozessbevollmächtigten - bereits im Verfahren vor dem Landgericht erkennbar, dass es auf der Basis ihres Sachvortrags auf den Zeugen ankommen könnte.
25 
Eine Entschuldigung für die verspätete Benennung des Zeugen haben die Beklagten im Berufungsverfahren nicht vorgebracht. Es ist auch kein Verfahrensmangel des Landgerichts (vergleiche § 531 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO) ersichtlich, der die Benennung des Zeugen durch die Beklagten in erster Instanz verhindert hätte. Die Beklagten und ihr Prozessbevollmächtigter wussten aufgrund der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme am 29.09.2006, dass es auf die Frage einer mündlichen Absprache im Zusammenhang mit der notariellen Vereinbarung vom 17.09.2003 ankommen würde. Eine andere Beurteilung würde allenfalls dann in Betracht kommen, wenn die Beklagten nach der Vernehmung der Zeugin E. im Termin vom 29.09.2006 davon ausgegangen wären, dass die Beweisaufnahme bereits zu ihren Gunsten ausgegangen war, so dass es auf einen weiteren Zeugen nicht ankommen würde. Für eine solche Annahme bestand aus Sicht der Beklagten angesichts der aus dem Protokoll vom 29.09.2006 ersichtlichen Angaben der Zeugin E. jedoch kein Anlass, zumal das Landgericht davon abgesehen hatte, eine ergänzende Vernehmung des von der Klägerin gegenbeweislich benannten Zeugen B. (vergleiche I 111) anzuordnen.
26 
4. Die Klage wäre allerdings dann erfolglos, wenn es den Beklagten unmöglich wäre, der Klägerin den unmittelbaren Besitz an den beiden Kellerräumen zu verschaffen (§ 275 Abs. 1 BGB). Die Leistung ist den Beklagten jedoch nicht unmöglich.
27 
Die Verpflichtung, dem Käufer eine bestimmte Sache zu übergeben, bzw. ihm den unmittelbaren Besitz zu verschaffen, ist nicht schon dann unmöglich, wenn der Verkäufer nicht selbst unmittelbarer Besitzer ist. Befindet sich die Sache im Besitz eines Dritten, so ist die Leistung dem Verkäufer möglich, wenn er die Sache auf irgendeine Art und Weise von dem Dritten erlangen kann, um sie sodann dem Käufer zu übergeben (vgl. Palandt/Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl. 2007, § 275 BGB Rdnr. 25 mit Nachweisen). So liegt der Fall hier: Es lässt sich nicht feststellen, dass die Beklagten nicht in der Lage wären, der Klägerin - unter Mitwirkung der Eheleute K. - den Besitz an den beiden Kellerräumen zu verschaffen.
28 
Für den Einwand der Unmöglichkeit liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Schuldner (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 275 BGB Rdnr. 34). Aus dem Vortrag der Beklagten lässt sich eine Unmöglichkeit nicht entnehmen. Hierbei kann dahinstehen, ob den Beklagten hinsichtlich der beiden Kellerräume Nr. 1.4 und Nr. 2.4 ein Herausgabeanspruch gegen die Eheleute K. zusteht. Sollte den Beklagten ein Herausgabeanspruch nicht zustehen, sind sie - im Hinblick auf ihre vertragliche Verpflichtung gegenüber der Klägerin - verpflichtet, alles Zumutbare, in ihren Kräften stehende, zu tun, um die Eheleute K. zu einer freiwilligen Mitwirkung zu bewegen. (vgl. BGH, NJW 2003, 2158, 2160; , BGH, NJW 1999, 2034; OLG Stuttgart, OLGR 2005, 728, Rdnr. 11 ff.). Dies haben die Beklagten nach ihrem eigenen Vortrag bisher nicht getan.
29 
Die Beklagten haben im Rechtsstreit bezüglich der beiden Kellerräume Nr. 1.4 und Nr. 2.4 nach ihrem Vortrag lediglich ein einziges Schreiben an die Eheleute K. gerichtet (Schreiben v. 05.11.2003, I 101). Weitere Verhandlungen sind von den Beklagten - nach ihrem eigenen Vortrag - nicht geführt worden, obwohl diese zu einem späteren Zeitpunkt nach eigenen Angaben der Beklagten durchaus aussichtsreich gewesen wären (vergleiche den Schriftsatz des Beklagten-Vertreters vom 20.10.2006, S. 1, I 173).
30 
Die Beklagten sind im Übrigen verpflichtet, bei ihren Bemühungen gegenüber den Eheleuten K. auch entsprechende finanzielle Mittel einzusetzen. Die Beklagten wären erst dann berechtigt, ihre Leistung gegenüber der Klägerin zu verweigern, wenn die finanziellen Mittel, welche die Beklagten den Eheleuten K. für eine Mitwirkung eventuell zur Verfügung stellen müssen, unverhältnismäßig werden (§ 275 Abs. 2 BGB bzw. § 439 Abs. 3 S. 1 BGB; vgl. auch Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 275 BGB Rdnr. 25; OLG Stuttgart, OLGR 205, 728, Rdnr. 13; OLG Stuttgart, OLGR 2005, 43). Welcher finanzielle Einsatz den Beklagten bei ihren Bemühungen gegenüber den Eheleuten K. zumutbar ist, braucht der Senat vorliegend nicht zu entscheiden. Maßgeblich für die Verurteilung der Beklagten ist allein, dass diese nicht vorgetragen haben, konkrete finanzielle Angebote seien von den Eheleuten K. abgelehnt worden.
31 
Sollten die Beklagten in der Zukunft alles in ihren Kräften Stehende unternehmen, um der Klägerin die beiden Kellerräume zu verschaffen, und sollten die Beklagten hierbei dennoch erfolglos bleiben, werden sie dies gegebenenfalls im Rahmen einer Vollstreckung einwenden können. Die Vollstreckung der Verpflichtung der Beklagten richtet sich nach § 888 Abs. 1 ZPO. Stellt sich nachträglich im Rahmen der Vollstreckung eine - auch in der Vollstreckung von den Beklagten darzulegende und zu beweisende - Unmöglichkeit heraus, kann dies gegebenenfalls von den Beklagten später im Vollstreckungsverfahren geltend gemacht werden (vgl. hierzu ausführlich OLG Stuttgart, OLGR 2005, 43; OLG Stuttgart OLGR 2005, 728).
32 
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
33 
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
34 
6. Für eine Zulassung der Revision bestand kein Anlass (§ 543 Abs. 2 ZPO).

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.