Oberlandesgericht Köln Beschluss, 18. Juni 2015 - 19 U 174/14
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 03.11.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Köln – 26 O 132/13 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
1
G r ü n d e :
2I.
3Die Kläger machen gegen die Beklagten kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche im Anschluss an einen notariellen Kaufvertrag vom 21. April 2010 geltend
4In der Folge eines im Januar 2010 durchgeführte Besichtigungstermins erwarben die Kläger von den Beklagten mit dem als Anlage K 1 vorliegenden notariellen Kaufvertrag vom 21. April 2010 den im Vertrag näher bezeichnete Miteigentumsanteil an dem Grundstück mit der Postanschrift I Straße 7a in H verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räume (Eigentumswohnung Obergeschoss rechts) für einen Kaufpreis von 106.500,00 €. § 3 des Kaufvertrags lautet auszugsweise:
5„Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und Gebäude werden hiermit ausgeschlossen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes gesagt ist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten/Bodenbelastung bei Grundstück und Gebäude nicht bekannt sind.“
6[…]
7Der Notar hat in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Regelung „Haftung für Sachmängel“ hingewiesen sowie auf die einschneidenden Folgen des Haftungsausschlusses, insbesondere auf den Fall, dass der Verkäufer einen ihm bekannten versteckten Mangel verschwiegen hat.“
8Im Anschluss an ihren Einzug forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2010 unter Verweis auf von ihnen bei der Renovierung festgestellte Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden der Wohnung, insbesondere im Badezimmer, Wohnzimmer und Schlafzimmer, sowie am Sockelputz des Hauses, zur Anerkennung eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach wegen der für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden notwendigen Kosten auf. Die Beklagten lehnten dies mit der Begründung ab, während ihrer Besitzzeit habe es in der Wohnung keine Probleme mit Feuchtigkeit gegeben und Mängel im Zusammenhang mit Feuchtigkeit seien ihnen nicht bekannt gewesen. Die Kläger leiteten daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Köln (18 OH 9/11) ein, in welchem Herr Dr. O als beauftragter Sachverständiger unter dem 8. August 2011 ein Hauptgutachten und unter dem 15. Februar und 30. Oktober 2012 Ergänzungsgutachten erstellte, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 37ff., 92ff. und 149f. der beigezogenen Akte LG Köln 18 OH 9/11), und zu dem Ergebnis kam, dass eine fehlerhafte Ausführung des Wärmedämmschutzes vorliege und eine Hydrophobierung des Außenputzes erforderlich sei. Die Kosten für die Maßnahmen zur Mängelbeseitigung schätzte der Sachverständige auf 25.000,00 € (Bl. 47 d.A. LG Köln 18 OH 9/11).
9Die Kläger haben unter Verweis auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. O behauptet, die Außenwände des streitgegenständlichen Objekts seien nicht mit ausreichendem Feuchtigkeitsschutz versehen und wegen mangelnder Schlagregendichtigkeit sei es regelmäßig zur Durchfeuchtung des Putzes und des Mauerwerks und hierdurch zur Feuchtigkeit der Innenwände gekommen. Ferner seien Baumängel an den Grundmauern ursächlich für Schimmelbildung gewesen. Hierauf beruhende Feuchtigkeitsprobleme im gesamten Haus und auch in der streitgegenständlichen Wohnung seien den Beklagten bekannt gewesen, was sich unter anderem aus diversen, von den Beklagten mit verfassten Schreiben (Anlagenkonvolut K2, Bl. 20ff. GA), Protokollen der Eigentümerversammlungen (Anlagen K3 – K6, Bl. 43 – 46 GA) und den Angaben anderer Miteigentümer ergebe. Die Mängel seien bei der Besichtigung nicht erkennbar gewesen, weil sie unter der Tapete (Wohnung) beziehungsweise – hinsichtlich des Sockelputzes – von Schnee und Kies verdeckt gewesen seien. Ein weiterer Mangel liege darin, dass keine Bauabnahme durch die Stadt H erfolgt sei, was den Beklagten ebenfalls bekannt gewesen sei. Die Beklagten hätten beim Notar auf dessen Nachfragen mündlich zugesichert, dass das Objekt mängelfrei sei und ihnen insbesondere keine versteckten Mängel bekannt seien Die Kläger behaupten unter näherer Darlegung, dass für die Sanierung des Außenputzes und die Herstellung der Abnahmefähigkeit insgesamt 101.159,03 € aufgewendet worden seien, woran sie sich mit 18.866,16 € beteiligt hätten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 7. Februar 2014 (Bl. 108ff. GA) Bezug genommen. Diese Maßnahmen seien erforderlich und die hierfür angefallenen Kosten angemessen gewesen. Die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung würden sich ausweislich eines Angebots der C GmbH vom 13. Juni 2013 (Bl. 49ff. GA) auf 7.313,87 € netto belaufen.
10Die Kläger haben beantragt,
111. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
122. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger von den vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 1.329,94 € freizustellen.
13Die Beklagten haben beantragt,
14die Klage abzuweisen.
15Die Beklagten haben das Vorliegen der Mängel bestritten und behauptet, keine Kenntnis von Feuchtigkeitsmängeln gehabt zu haben und solche in ihrer Wohnung auch nicht festgestellt zu haben. Soweit von den Klägern Feuchtigkeit in der streitgegenständlichen Wohnung geltend gemacht werde, beruhe diese auf fehlerhaftem Lüftungsverhalten der Kläger, was letztlich auch der Sachverständige Dr. O im selbständigen Beweisverfahren festgestellt habe. Der Beklagte zu 2) habe trennungsbedingt sechs Jahre und die Beklagte zu 1) 2 Jahre vor Verkauf nicht mehr in der Wohnung gelebt. In den Schreiben von 1996 sei es um eindringendes Wasser in der Hauptmauer in der Tiefgarage gegangen, welches mit Schimmelproblemen nichts zu tun gehabt habe. Die nasse Wand in der Wohnung, von der im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24. März 2006 die Rede gewesen sei, sei auf eine undichte und später reparierte Stelle im Dach zurückzuführen gewesen und habe nichts mit dem Außenputz zu tun gehabt. Die Schäden im Sockelbereich seien für die Kläger bei der Begehung am 22. Januar 2010 und mutmaßlich auch bei weiteren Besichtigungen des Hauses durch die Kläger vor Vertragsschluss im April 2010 erkennbar gewesen. Zudem habe der Beklagte zu 2) bei der Besichtigung auf diese Mängel ausdrücklich hingewiesen. Von thermischen Schwachstellen, die ausweislich eines Berichts über die thermografische Schimmelpilzuntersuchung vom 10. Februar 2012 (Bl. 107ff. d.A. LG Köln 18 OH 9/11) für die Feuchtigkeit in den Wohnungen ursächlich sein sollen, oder von einer erforderlichen Hydrophobierung des Außenputzes hätten sie zu keinem Zeitpunkt irgendeine Kenntnis gehabt. Die Beklagten bestreiten unter näherer Darlegung, insbesondere in den Schriftsätzen vom 7. Januar 2014 (Bl. 78ff. GA) und 25. März 2014 (Bl. 162ff. GA), auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, Art, Umfang und Erforderlichkeit der behaupteten Sanierungsmaßnahmen und der im Kostenvoranschlag der Firma C GmbH genannten Positionen.
16Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Die Klage sei zwar zulässig, da das Klagebegehren trotz Nichtanpassung des Klageantrags an die neue Klagebegründung bestimmbar sei. Die Klage sei aber nicht begründet. Zwar sei auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Dr. O im selbstständigen Beweisverfahren - 18 OH 9/11 - davon auszugehen, dass die Ausführung des Wärmedämmschutzes am streitgegenständlichen Gebäude zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelhaft gewesen sei und es dadurch zu erhöhter Luftfeuchtigkeit und Feuchtigkeitserscheinungen in den Wohnungen gekommen sei. Zudem habe die behördliche Abnahme des Objekts durch die Stadt H im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht vorgelegen. Die Beklagten hafteten dafür aber nicht, da sie gemäß § 3 des mit den Klägern geschlossenen Kaufvertrages die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen hätten. Sie hätten weder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen noch einen Mangel arglistig verschwiegen. Die Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass es zur Besitzzeit der Beklagten zu Feuchtigkeitserscheinungen (Schimmel bzw. sonstige Feuchtigkeitsspuren) in der von ihnen bewohnten Wohnung gekommen sei. Weder die Zeugen hätten dies bestätigt, noch ergebe sich aus den Feststellungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren ein Indiz dafür, dass in der Besitzzeit der Beklagten Schimmel oder sonstige Feuchtigkeitserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung aufgetreten sein müssen. Soweit im Jahr 2006 unstreitig einmal eine Wand in der Wohnung feucht gewesen sei, habe dies nach unwiderlegten Angaben der Beklagten auf einer Undichtigkeit im Dach beruht, die behoben worden sei.
17Bei den Abplatzungen im Sockelbereich handele es sich um einen offen zu Tage liegenden Mangel, auf den die Beklagte nicht gesondert hätten hinweisen müssen. Es sei ihnen auch nicht nachzuweisen, dass sie von der Ursache und den Wirkungen dieser Abplatzungen über die einzelnen Stellen hinaus Kenntnisse gehabt hätten, die auf eine Mangelhaftigkeit des Außenputzes insgesamt hingedeutet hätten. Genaue Angaben, woraus sich eine solche Kenntnis ergäbe, hätten weder die Zeugen machen können, noch ließe sich eine Mangelkenntnis aus den Protokollen der Mitgliederversammlungen ableiten. Feststellungen zur Ursache seien vielmehr erst nach dem Verkauf der Wohnung getroffen worden.
18Es sei auch nicht bewiesen, dass die Beklagten mit einem Eintritt eines Schadens ernsthaft gerechnet hätten und so jedenfalls ihren Verdacht, dass eine aufwändige Sanierung des Außenputzes nötig sein würde, hätten mitteilen müssen.
19Schließlich hätten die Kläger auch nicht nachgewiesen, dass die Beklagten im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages Kenntnis von einer fehlenden Abnahme durch die Stadt H gehabt hätten. Aus dem in den 90er Jahren auch von dem Beklagten zu 2) mit verfassten Schreiben an die Stadt H könne eine solche Kenntnis zum maßgeblichen Zeitpunkt im Jahr 2010 nicht geschlossen werden.
20Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie sind der Ansicht, das Landgericht habe unstreitigen Sachverhalt übersehen und die erhobenen Beweise nicht richtig gewürdigt. Was die fehlende bauordnungsbehördliche Schlussabnahme durch die Stadt H anbelange, so sei nach eigenem Vortrag der Beklagten unstreitig, dass dieser Umstand bekannt gewesen sei, insbesondere auch, dass die Bauabnahme nicht erfolgt sei, weil eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung des Wärmeschutzes fehlte und der aufgebrachte Wärmeschutz nicht den damals gültigen DIN-Normen entsprochen habe. Die Beweisaufnahme darüber, ob dem Beklagten das Fehlen einer solchen Bauabnahme wegen des nicht ordnungsgemäßen Wärmeschutzes bekannt gewesen sei, sei entbehrlich gewesen. Unerheblich sei, ob dies beiden oder nur einem Beklagten bekannt gewesen sei. Die fehlende Bauabnahme sei auch ein Umstand gewesen, welcher für den Entschluss eines Käufers zum Erwerb eines Objekts von wesentlicher Bedeutung gewesen sei, so dass die Nichtaufklärung ein arglistiges Verhalten im Sinne von § 444 BGB darstelle.
21Was die Kenntnis von den Feuchtigkeitsproblemen anbelange, so habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass sich aus der Korrespondenz mit der Stadt H sowie den vorgelegten Protokollen der Eigentümerversammlungen ergebe, dass den Beklagten bekannt gewesen sei, das der Sockelbereich feucht sei und daher der Putz im Sockelbereich abplatze. Auch sei bekannt gewesen, dass die Feuchtigkeit im Sockelbereich von unten in die unteren Wohnungen ziehe. Durch ein Schreiben der Firma B sei bereits vor Vertragsschluss auf den fehlerhaften Außenputz hingewiesen worden, und auch aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen aus den Jahren 2000, 2002, 2006 und 2009 ergäben sich jeweils Diskussionen über Feuchtigkeitsprobleme. Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagten unabhängig von der Frage, ob ihnen die Ursache der Schäden sowie deren Umfang konkret bekannt gewesen seien, auf die Feuchtigkeitsproblematik hätten hinweisen müssen, zumal sie selbst die Befürchtung gehabt hätten, dass das Objekt durch die im Sockelbereich bestehende Feuchtigkeit Schaden nehmen könne. Selbst wenn die Kläger im Rahmen der Besichtigungen Abplatzungen im Sockelbereich hätten erkennen können, so hätten sie daraus jedenfalls nicht schließen können, dass der gesamte Sockelbereich völlig durchnässt gewesen sei. Bei solchen Abplatzungen sei der Verkäufer verpflichtet, seinen Kenntnisstand über das Vorhandensein sowie die möglichen Ursachen dem Käufer mitzuteilen. Was die Bestimmtheit der Klageforderung anbelange, so betonen die Kläger noch einmal, dass sie erster Linie die Kosten für die durchgeführte Sanierung und Herstellung der Abnahmereife des Objektes, welche die Kläger bereits bezahlt hätten, in Höhe des Gesamtbetrages von 18.866,16 EUR geltend machten und sodann die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen Wohnung gemäß Kostenvoranschlag C (über 7.313,87 EUR) in Höhe eines Teilbetrages von 6.133,84 EUR.
22Die Kläger beantragen,
23das Urteil des Landgerichts Köln vom 3. November 2014, 26 O 132/13, aufzuheben und die Beklagten und Berufungsbeklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 25.000 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie diese von den vorgerichtlichen Anwaltsgebühren i.H.v. 1329,94 EUR freizustellen.
24Die Beklagten beantragen,
25die Berufung zurückzuweisen.
26Sie verteidigen das angegriffene Urteil im Ergebnis. In erster Linie sei aber die Berufung bereits unzulässig, weil die Klage weiterhin unzulässig sei, denn die Kläger hätten weder schlüssig dazu vorgetragen, wie sich die Klageforderung i.H.v. 25.000 EUR zusammensetze, und der Verweis auf die Anlagen K 9 bis K 24 reiche zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs i.H.v. 18.866,16 EUR nicht, zumal auch zu einer Kausalität zwischen den durchgeführten Maßnahmen und dem angeblich verschwiegenen Mangel nichts ersichtlich sei. Auch die pauschale Bezugnahme auf das Kostenangebot C (Anl. K8) reiche nicht. Abgesehen davon, dass es sich nur um einen Kostenvoranschlag handele, fehle jeglicher Bezug zwischen den behaupteten Schäden und der Schadenshöhe.
27Die Berufung sei aber in jedem Fall unbegründet. Auf die fehlende Bauabnahme durch die Stadt H komme es nicht an, da die Kläger auf diesen angeblichen Mangel vor Erlass des Beweisbeschlusses der Kammer überhaupt keine Ansprüche gestützt hätten. Im Übrigen sei die Nichtabnahme durch die Stadt H allein eine Vernachlässigung durch die Wohnungsverwaltung gewesen. Eine etwaige Kenntnis der Beklagten von Feuchtigkeitsproblemen im Sockelbereich sei schon deshalb nicht relevant, weil die Kläger überhaupt keine damit in Zusammenhang stehenden Beseitigungskosten geltend machten. Die Kläger hätten keine Unterlagen vorgelegt, die dem behaupteten Mangel „Feuchtigkeitsmängel in der streitgegenständlichen Wohnung“ zuzuordnen wären. Schließlich hätten die Kläger auch Mängel der Beweiswürdigung nicht aufgezeigt. Das Ergebnis der Beweisaufnahme stütze die Klageabweisung.
28II.
29Die Berufung der Kläger hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Ebenso wenig ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO) oder aus anderen Gründen eine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).
301. Zur Begründung hat der Senat mit Hinweisbeschluss vom 30.04.2015 ausgeführt:
31„Das Landgericht hat aus zutreffenden Gründen die Klage abgewiesen.
321. Das Klagebegehren scheitert zwar nicht daran, dass die Kläger keinen bestimmten Klageantrag gestellt haben bzw. eine Zuordnung der behaupteten Mängel der Kaufsache zu den geltend gemachten Schadenspositionen nicht möglich wäre, wie die Beklagten in der Berufungserwiderung erneut einwenden. Jedenfalls mit Schriftsatz vom 07.02.2014 hatten die Kläger zu den einzelnen Schadenspositionen vorgetragen und behauptet, dass diese Maßnahmen erforderlich gewesen seien, um die Feuchtigkeitsproblematik dauerhaft zu beseitigen und insgesamt einen bauordnungsrechtlich ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Auch konnte das Landgericht, nachdem die im vorgenannten Schriftsatz aufgeführten Schadenspositionen in der Summe einen Betrag von 26.180,03 € erreichten, die Kläger indes mit dem Klageantrag nur 25.000,- € verlangt hatten, ihr Begehren dahin auslegen, dass sie die auf das Gemeinschaftseigentum entfallende, ihrem Miteigentumsanteil entsprechende Umlage von 18.866,16 € voll geltend machen, aus der Rechnung der Fa. C betreffend die Sanierung des Sondereigentums indes nur einen Betrag von 6.133,84 €. Jedenfalls haben sich die Kläger diese Auslegung in der Berufung zu Eigen gemacht. Auf Verspätungsvorschriften können sich die Beklagten nicht mit Erfolg berufen, nachdem das Landgericht den Vortrag zugelassen hatte.
332. Die Befassung mit den einzelnen Schadenpositionen war aber entbehrlich, weil die Kläger schon die Voraussetzung der Haftung der Beklagten wegen Mängeln der Kaufsache nach den §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 437 Nr. 3 BGB dem Grunde nach nicht dargelegt bzw. bewiesen haben. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der in § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss auch unter Berücksichtigung des § 444 BGB greift. Denn die Kläger haben nicht bewiesen, dass die Beklagten Kenntnis von verborgenen Mängeln der Kaufsache hatten, die sie redlicherweise hätten offenbaren müssen.
34a) Dies gilt zunächst, soweit die Kläger einen Mangel darin sehen, dass im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses eine Abnahme durch die Stadt H (im Sinne einer Schlussabnahme nach § 82 BauO NRW) nicht stattgefunden hatte. Dieser Umstand allein stellt schon keinen Mangel der Kaufsache dar, jedenfalls nachdem der Bau nach Fertigstellung im Jahre 1995 fünfzehn Jahre benutzt worden war. Denn dann ist die Bauabnahme eine bloße Formalie und kann nicht als der Kaufsache unmittelbar anhaftender Makel angesehen werden (keine Beschaffenheit, siehe auch OLG Hamm, NJW-RR 2000, 1184). Insofern kann es dahinstehen, ob den Beklagten der Umstand der fehlenden baubehördlichen Abnahme überhaupt nicht bekannt war, wie sie zunächst behauptet hatten und wovon das Landgericht auch ausgegangen ist, oder es ihnen nur bei Kaufvertragsschluss nicht mehr erinnerlich war, wie der spätere Vortrag der Beklagen im Schriftsatz vom 25.03.2014, S. 10, Bl. 171 GA und vom 26.03.2014, S. 4f., Bl. 177 f. GA, zu verstehen sein dürfte.
35Eine Haftung der Beklagten kommt auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten (Aufklärungspflichtverletzung) nicht in Betracht. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass materielle Verstöße gegen das Baurecht vorliegen (Sicherheitsmängel, Abweichungen von der Baugenehmigung), die Auflagen oder sonstige Maßnahmen der Bauordnungsbehörde bereits nach sich gezogen haben oder besorgen lassen. Von einer solchen Kenntnis der Beklagten kann hier indes nicht ausgegangen werden. Die Kläger behaupten zwar, dass die Stadt H die Wohnungseigentümer aufgefordert hätte, die Mängel (z.B. fehlender Wärmedämmnachweis) abzustellen, um eine Endabnahme durchzuführen (Schriftsatz vom 25.07.2013, S. 4, Bl. 40 GA), und dass dies auch den Beklagten „aus der Korrespondenz mit der Stadt“ bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Die Kläger legen aber weder eine solche Korrespondenz vor, noch hat der von ihnen benannte Zeuge O2 Auflagen der Stadt aus der Zeit vor Kaufvertragsschluss zwischen den Klägern und den Beklagten bestätigt. Aus dem von dem Beklagten zu 2) mitverfassten Schreiben an die Stadt vom 19.07.1996, Anlage K2, Bl. 20 GA, ergeben sich solche Auflagen nicht; im Gegenteil wundern sich die Eigentümer, dass bei der Bauabnahme seitens des Bauamts keine Mängel „notiert“, also offenbar keine Beanstandungen erhoben wurden. Zwar sollen nach Vortrag der Kläger am 14.11.2000 Feuchtigkeitsschäden durch einen Beauftragten der Stadt H begutachtet und festgestellt worden sein; zu etwaigen Konsequenzen daraus, die den Beklagten bekannt gewesen seien, tragen sie aber nichts vor. Auch aus den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlungen ergibt sich nicht, dass die Wohnungsverwaltung über irgendwelche städtischen Auflagen berichtet hätte oder dass darüber diskutiert worden wäre. Wie die Beklagten unwidersprochen nach Einsicht in die Bauakte vorgetragen haben, hatte die Stadt die (am 10.02.2012 letztlich erteilte) Bauabnahme (Bl. 187 GA) nach einer Ortsbesichtigung am 31.08.2011 zudem von der Beseitigung anderer als Feuchtigkeitsmängel abhängig gemacht (Feuerschutztüren, Rettungsfester, Rauchabzug, Trennwand); zwar ist in der Bauakte auch von der fehlenden Bescheinigung der Wärmeschutzüberwachungs-VO die Rede; dieser Punkt soll aber bereits 2011 erledigt gewesen sein, kann also nicht mit den erst im Jahr 2012 von den Firmen C2 und F (Anlage K 9 und K 10, Bl. 116 ff. GA) durchgeführten Putz- und Dachsanierungsarbeiten zusammenhängen.
36Die fehlende baubehördliche Abnahme stellt also keine negative Beschaffenheit der Kaufsache dar und die Kläger haben auch nicht bewiesen, dass den Beklagten bei Kaufvertragsschluss bekannt gewesen ist, dass konkrete Maßnahmen zur Herstellung eines bauordnungsrechtlich einwandfreien Zustands erforderlich waren oder gefordert wurden.
37b) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht sich nach durchgeführter Beweisaufnahme nicht davon überzeugt gezeigt hat, dass es während der Besitzzeit der Beklagten zu Feuchtigkeitserscheinungen (Schimmel bzw. sonstige Feuchtigkeitsspuren) in der streitgegenständlichen Wohnung gekommen ist. Fehler in der Beweiswürdigung (Unvollständigkeit oder Widersprüche sowie Verstöße gegen allgemeine Denkgesetze), die nach § 529 Abs. 1 Nr.- 1 ZPO konkrete Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, zeigt die Berufung nicht auf. Was Schimmelspuren in der Wohnung anbelangt, so hat keiner der Zeugen die entsprechende Behauptung der Kläger bestätigt und es wurden von den Beklagten auch vor Verkauf der Wohnung keine Sanierungsmaßnahmen unternommen (z.B. neu streichen, tapezieren etc.), die darauf hindeuten könnten, dass sie etwaige Feuchtigkeitsspuren überdecken wollten. Zu Recht weist das Landgericht auch darauf hin, dass nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. O im selbständigen Beweisverfahren - 18 OH 9/11 LG Köln - die von ihm festgestellte Schimmelbildung in der Wohnung erst im Winter 2010/2011, also nach Vertragsschluss, begonnen hat und dass Feuchtigkeitserscheinungen trotz der vorhandenen Baumängel durch großzügiges Lüften und anderes Heizverhalten vermieden werden können. Soweit ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 24.03.2006 (Anlage K 5, Bl. 46 GA) die Beklagte zu 1) seinerzeit über eine nasse Wand geklagt hat, so sind die Kläger der Behauptung der Beklagten, dass die Ursache dafür im Dach lag und insbesondere, dass die Ursache behoben worden sei, schon nicht konkret entgegengetreten. Dies wäre aber erforderlich gewesen, weil im fraglichen Protokoll solche Maßnahmen angekündigt waren und nach den Bekundungen der Zeugen L und O2 im Jahr 2007 und/oder 2009 durch die Fa. B auch bezüglich der in ihren Wohnungen aufgetreten Schäden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die zunächst erfolgsversprechend erschienen. Da die Beklagte zu 1) bis ins Jahr 2008 in der Wohnung gelebt hat, ist es auch fernliegend, dass sie eine nasse Wand - ohne Gegenmaßnahmen zu ergreifen - zwei Jahren lang hingenommen hätte.
38c) Was den schadhaften Sockelputz anbelangt, so konnte das Landgericht diesen Mangel aufgrund der Fotos Nr. 41 und 42 des Gutachtens Dr. O, Bl. 69 OH Akte, als einen offen zu Tage liegenden und daher nicht zu offenbarenden Mangel ansehen, zumal die Schäden auch unmittelbar neben dem Eingangsbereich an der Nordfassade liegen. Auch haben die Kläger nicht bewiesen, dass aufgrund der Wetterbedingungen (Schneeberge) die Sicht auf die schadhaften Stellen verdeckt war, zumal die Behauptung der Beklagten, man habe den Winterdienst angewiesen, den Schnee nicht gegen die Hauswand zu schippen, plausibel erscheint und die Kläger das Objekt zwischen der Besichtigung mit dem Beklagten zu 2) Ende Januar 2010 und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 21.04.2010 von außen noch einmal gesehen haben dürften.
39Soweit das Landgericht sich nicht davon überzeugt gezeigt hat, dass die Beklagten über diese sichtbaren Mängel am Außenputz hinaus Kenntnisse von Feuchtigkeitsschäden oder zumindest den begründeten Verdacht hatten, dass der Außenputz insgesamt schadhaft ist und für die Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen (insbesondere O2 und L) verantwortlich ist, so ist auch dies nicht zu beanstanden. Konkrete Mängel der ausführlichen Beweiswürdigung zeigen die Kläger auch hier nicht auf. Soweit sie in der Berufung behaupten, dass die Feuchtigkeit wegen der Fehlerhaftigkeit des Sockelputzes von unten in die Wohnungen ziehe, was den Beklagten bekannt gewesen sei, so ergibt sich dieser angebliche Ursachenzusammenhang weder aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr. O noch aus dem von den Klägern selbst im selbständigen Beweisverfahren vorgelegten Bericht über eine bauphysikalische/thermographische Schimmelpilzuntersuchung vom 10.02.2012, Bl. 107 ff. OH Akte. Der Bericht stellt vielmehr in erster Linie auf auffällige Wärmebrücken im Bereich der Geschossdecken (unzureichende Dämmung) ab und sieht die Ursachen für die Schimmelbildung in der Wohnung vor allem im zurückspringenden Dachgeschoss, der schlecht gedämmten Abseite im Dachgeschoss und der unzureichenden Dämmung und Belüftung des Dachs und nur zum Teil in dem fehlerhaften, nicht wasserabweisenden Außenputz (vgl. Bl. 129 – 131 OH-Akte). Von einer „von unten“ hochsteigenden Feuchtigkeit kann also nicht die Rede sein.
40Auch was die Sanierungsbedürftigkeit des Außenputzes insgesamt und dessen Mitursächlichkeit für eine mögliche Schimmelbildung anbelangt, so hat das Landgericht mit zutreffender Begründung darauf verwiesen, dass ein konkreter, im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs aktueller Gefahrenverdacht den Beklagten nicht nachzuweisen ist. Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94; BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, zitiert nach juris). Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. BGH, Urteil vom 07. 03.2003 – V ZR 437/01; Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11 zitiert nach juris). Eine solche Kenntnis hat das Landgericht hier zu Recht verneint. Dabei hat das Landgericht zum einen die Zeugenaussagen gewürdigt, nach denen die Firma B keine umfassende Sanierung des Wärmedämmputzes, sondern nur eine in den Wohnungen L und O2 innen anzubringende zusätzliche Dämmung zur Beseitigung der Schimmelerscheinungen empfohlen hat. Zudem sind die Eigentümer nach den Bekundungen der Zeugen L und O2 zunächst davon ausgegangen, dass diese lokalen Sanierungsmaßnahmen die Probleme behoben haben. Zwar ist, worauf die Kläger verweisen, im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.02.2009 allgemein von „nassen Außenwänden“ die Rede. Das Landgericht hat dies aber – anders als die Kläger meinen - nicht übersehen, sondern daraus nur nicht auf ein zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung noch vorhandenes Problembewusstsein bei den Beklagten geschlossen. Dies ist nicht zu beanstanden. Denn in dem fraglichen Protokoll vom 26.02.2009 ist auch vermerkt, dass die Fa. B zu Rate gezogen werden und anschließend die Reparatur durchgeführt werden soll (vgl. Anlage K 6, Bl. 46 GA). Solche Reparaturmaßnahmen sind dann auch im Jahr 2009 durch die Fa. B durchgeführt worden, was die Abrechnung zu Lasten der Rücklage in der Aufstellung für 2009 beweist (vgl. Bl. 218 GA). Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung von einer „zu großen Saugwirkung des Außenmauerwerks/Putzes“ wussten. Das diesen Mangel bestätigende Schreiben der Fa. B datiert vom 22.04.2010 (Bl. 243 GA) – und damit nach Kaufvertragsschluss – und ist nur an den Wohnungseigentümer Dr. O3 gerichtet. Auch aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.05.2010, Bl. 238 ff. GA, an der der Beklagte zu 2) für die Kläger nach Verkauf der Wohnung noch einmal teilnahm, ergibt sich weder, dass er bereits bei Kaufvertragsschluss Kenntnisse über die unzureichende Dämmwirkung des Außenputzes hatte, noch dass er von der Erfolglosigkeit der Sanierungsmaßnahme in den Wohnungen L und O2 ausging. Vielmehr stritten die Parteien ausweislich des Protokolls darüber, ob die Aufwendungen für die Fa. B von allen Miteigentümern aus den Rücklagen gezahlt werden müssen, d.h. ob es sich um eine von außen kommende, das Gemeinschaftseigentum betreffende Feuchtigkeit handelte, oder ob die Ursache für die Schimmelbildung in den jeweiligen Wohnungen liegt, wobei offenbar die sechs Wohneinheiten nicht gleichermaßen von Feuchtigkeitserscheinungen betroffen waren. Der Beklagte und andere Wohnungseigentümer bezweifelten des Eindringen von Wasser von außen. Insofern konnte das Landgericht entsprechend der Aussage des Zeugen O2 davon ausgehen, dass die eigentliche Ursache für die (wieder aufgetretene) Feuchtigkeit durch den Architekten L2 erst im Jahr 2011 ermittelt wurde, der beauftragt wurde, nachdem auch die Kläger in ihrer Wohnung Feuchtigkeitsschäden festgestellt hatten.
41Auch in der Gesamtschau der Protokolle der Eigentümerversammlungen (K 3 – K 6) und des Schreibens an die Stadt aus dem Jahr 1996 (K 2) ergibt sich kein einheitliches Bild, das den Mangelverdacht der Beklagten stützen würde. Es ist zwar immer wieder laienhaft von Feuchtigkeit die Rede. Es handelt sich aber weder immer um die gleichen Erscheinungen, noch waren die geschilderten Probleme so gravierend, dass man annehmen musste, sie können nur durch eine umfassende Sanierung des Gemeinschafteigentums vom Sockel bis zum Dach behoben werden. Die Beklagten konnten vielmehr vom Erfolg der partiellen Reparaturmaßnahmen ausgehen. Soweit die Kläger meinen, die Feuchtigkeitsproblematik ziehe sich „wie ein roter Faden“ durch sämtliche Eigentümerversammlungen und zeige die Verunsicherung der Eigentümer auf, so kann dem nicht gefolgt werden. Die Kläger setzen lediglich ihre Sicht an die Stelle der Beweiswürdigung des Landgerichts ohne Fehler aufzuzeigen“.
422. An dieser Entscheidung hält der Senat fest. Die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 10. Juni 2015, in dem sie im Wesentlichen ihr Berufungsvorbringen wiederholen, veranlassen nicht zu einer anderen Sicht. Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass es sich bei dem unzureichenden Wärmeschutz des Objekts um einen unwesentlichen Mangel handelt. Den Klägern ist aber weder der Beweis gelungen, dass die Stadt H die Abnahme des Objekts aus diesem Grund verweigert hat, noch dass die Beklagten von irgendwelchen Auflagen der Stadt Kenntnis hatten. Aus diesem Grund mussten die Beklagten auch nicht zwingend (nach 15 Jahren der Nutzung) ein Problembewusstsein haben, das die Pflicht zur Offenbarung der fehlenden förmlichen Bauabnahme durch die Stadt gegenüber den Käufern nach sich gezogen hätte. Was die behauptete Kenntnis der Beklagten von der Feuchtigkeitsproblematik anbelangt, so hat sich das Landgericht nach Beweisaufnahme mit nicht zu beanstandender Begründung nicht vom Arglistvorwurf überzeugt gezeigt. Insbesondere der Umstand, dass Maßnahmen in einzelnen Wohnungen zur Verbesserung der Dämmung von einer Fachfirma durchgeführt worden waren, war geeignet, im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses den Beklagten den Eindruck zu vermitteln, die Feuchtigkeitsproblematik beziehe sich nur auf einzelne (andere) Wohnungen und sei beseitigt. Die Kläger setzen ihre Würdigung der vorgelegten Unterlagen und Zeugenaussagen lediglich an die Stelle der landgerichtlichen Würdigung, ohne konkrete Fehler aufzuzeigen, die durchgreifende Zweifel an den erstinstanzlichen Feststellungen gebieten. Der Senat ist daher an diese Feststellungen gem. § 529 Abs. 1 ZPO gebunden.
433. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
44Streitwert für das Berufungsverfahren: 25.000 €
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Köln Beschluss, 18. Juni 2015 - 19 U 174/14
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Urteil einreichenOberlandesgericht Köln Beschluss, 18. Juni 2015 - 19 U 174/14 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 3. April 2004 verkaufte die Beklagte ein mit einem 1936 errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück in Berlin-Köpenick für 575.000 € an die Klägerin und deren Ehemann. Der Vertrag enthält einen Aus- schluss für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.
- 2
- Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft ist, weshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden aufsteigt. Die Klägerin verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die - in einem Gutachten geschätzten - Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperre und das Richten der Dachrinne in Höhe von insgesamt 132.000 € zuzüglich Zinsen.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz wegen der fehlenden bzw. nicht mehr wirksamen Abdichtung gegen aufsteigende Nässe (Horizontalsperre) verlangt hat, und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Beklagte will mit der von dem Senat zugelassenen Revision die Abweisung der Klage insgesamt und die Klägerin mit der Anschlussrevision die Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Klageantrag erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht bejaht wegen der fehlenden Horizontalsperre einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281 Abs. 1, 2 BGB.
- 5
- Das auf dem verkauften Grundstück befindliche Wohnhaus weise einen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auf, weil nach den gutachterlichen Feststellungen eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit entweder nicht vorhanden oder eine vorhandene nicht mehr wirksam sei. Dies stelle, obwohl das Kellergeschoss nicht als Wohnraum verkauft worden sei, einen Mangel der Kaufsache dar, weil die Gefahr bestehe, dass die Feuchtigkeit auch in die Wohnräume aufsteige und das gesamte Gebäude schädige.
- 6
- Die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Es könne dahinstehen, ob sie selbst von den Feuchtigkeitsschäden gewusst habe. Sie müsse sich jedenfalls die Erklärungen bzw. Nichterklärungen ihres Ehemannes zurechnen lassen, den sie als ihren Verhandlungsgehilfen eingeschaltet habe. Dieser habe deshalb arglistig gehandelt, weil er die Käufer bei den Vertragsverhandlungen nicht hinreichend darüber in Kenntnis gesetzt habe, dass die Ursache der bei der Besichtigung festgestellten feuchten Flecken unklar gewesen sei. Dass er selbst unsicher gewesen sei, zeige sich daran, dass er den Zeugen L. , einen Bauingenieur, der für die Bausparkasse das Verkaufsexposé zu erstellen gehabt habe, nach der Ursache der sichtbaren Feuchtigkeitsflecken gefragt habe. Er habe deshalb gegenüber den Käufern nicht - für sich genommen plausible - Vermutungen zu den Ursachen der Mängel nennen dürfen, sondern deutlich machen müssen, dass deren Ursache nicht bekannt sei und nähere Untersuchungen zur Schadensursache nicht angestellt worden seien.
- 7
- Unbegründet sei der weitergehende Schadensersatzanspruch wegen der Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, da die Verkäufer kein zu Wohnzwecken geeignetes Kellergeschoss geschuldet hätten. Auch nach dem Exposé, in dem das große Zimmer im Keller als zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Clubraum oder Bibliothek geeignet angegeben worden sei, habe ein Käufer nicht erwarten dürfen, dass der Keller als Wohnraum nutzbar sei. Unbegründet sei die Klage auch wegen der Kosten für das Richten der Dachrinne. Dies sei ein offensichtlicher Mangel, auf den die Verkäufer nicht gesondert hätten hinweisen müssen, weshalb ein arglistiges Verschweigen nicht in Betracht komme.
II.
- 8
- Die Revision der Beklagten ist insgesamt, die Anschlussrevision der Klägerin ist überwiegend begründet.
- 10
- a) Auch wenn mit der Klage ein einheitlicher, auf verschiedene Einzelpositionen gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, kann das Gericht - soweit es die Klage wegen einzelner Positionen für unbegründet erachtet - durch klageabweisendes Teilurteil (§ 301 ZPO) und - soweit es andere Positionen für begründet erachtet, jedoch wegen der Höhe noch weitere Feststellungen erforderlich sind - durch ein Zwischenurteil zum Grund des An- spruchs (§ 304 ZPO) entscheiden (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 1988 - VIII ZR 105/87, WM 1988, 1500, 1501 und vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260). Voraussetzung für ein solches Urteil ist allein, dass jeweils ein quantitativer, zahlenmäßig oder auf sonstige Weise bestimmter Teil des teilbaren Streitgegenstands dem abschließend beschiedenen Teil des Klageanspruchs und der Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).
- 11
- b) Dass die Vertikal- und die Horizontalabdichtung Ursachen eines einheitlichen Feuchtigkeitsschadens sind, steht einer Entscheidung durch Teilabweisung und Grundurteil nicht entgegen. An der für die Zulässigkeit des Urteils notwendigen Abgrenzung zwischen abgewiesenen und zugesprochenen Positionen , die betragsmäßig oder gegenständlich erfolgen kann (Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 301 Rn. 4 aE), fehlt es hier nicht. Abgewiesen worden ist der Teil der Klage, der mit dem - in dem Gutachten auf 70.000 € netto geschätzten - Aufwand für die Anbringung einer Vertikalsperre (einschließlich einer Drainage und der damit verbundenen Erdarbeiten) sowie den Kosten für das Ausrichten der Dachrinne (im Gutachten auf 500 € netto geschätzt) begründet worden ist; dem Grunde nach zuerkannt worden ist der - im Gutachten auf 30.000 € netto geschätzte - Aufwand für das Einbringen einer Horizontalsperre. Die Anschlussrevision geht im Übrigen selbst davon aus, dass das Berufungs- gericht der Klage lediglich in Höhe von 30.000 € (netto) stattgegeben hat.
- 12
- 2. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zuerkannt.
- 13
- a) Die Beklagte hat allerdings ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaf- fen, teilweise nicht erfüllt. Das verkaufte Hausgrundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Bereits die Feuchtigkeit des Kellers (und nicht erst die Gefahr von Feuchtigkeit in den Wänden der darüber liegenden Wohnräume) stellt einen Mangel des verkauften Gebäudes im Sinne des § 434 BGB dar.
- 14
- aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43). Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43). Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend , wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist.
- 15
- bb) Gemessen daran ist die Feuchtigkeit im Keller, die auf das Fehlen einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechenden Isolierung zurückzuführen ist, als ein Sachmangel anzusehen. Die Kellerräume sind weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) geeignet noch haben sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem Käufer zu erwartende Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).
- 16
- (1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40; NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf , NJW 2006, 2858, 2859). Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zudem die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören (vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
- 17
- (2) Die Eignung der Kellerräume zur Nutzung als Aufenthaltsräume war danach die von dem Verkäufer geschuldete Beschaffenheit. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung von Kellerräumen ergibt sich - wenn nichts anderes vereinbart ist - aus ihrem Ausbauzustand und ihrer konkreten Nutzung. Ein Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich genutzt werden. Diese Beschaffenheit ergab sich zudem aus der damit übereinstimmenden Angabe im Exposé, nach der das Souterrain "nicht wirklich Keller"
2
und das 37 m große Zimmer zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder Bibliothek geeignet sein sollte.- 18
- Dagegen ist es nicht entscheidend, dass das Exposé sich nicht dazu verhielt, ob die Kellerräume auch nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften Wohnräume darstellten. Es stellte lediglich einen weiteren Sachmangel dar, wenn es an der für eine der Nutzung gemäß dem Ausbauzustand erforderlichen Baugenehmigung fehlen sollte (Senatsurteile vom 20. März 1987 - V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 und vom 26. April 1991 - V ZR 73/90, BGHZ 114, 260, 262).
- 19
- 3. Im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen sind, können sie von der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden, wenn der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht der Fall. Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
- 20
- a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel bejaht, obwohl auf diesen hinweisende Merkmale (durch die Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden) sichtbar waren, von den Käufern bei der Besichtigung wahrgenommen wurden und über die Flecken und deren mögliche Ursachen auch gesprochen wurde.
- 21
- aa) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88, Rn. 15, juris). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Feb- ruar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64; vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 – std. Rspr.).
- 22
- bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt (Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).
- 23
- b) Das Berufungsgericht überspannt jedoch die Anforderungen an die Offenbarungspflicht, wenn es einen Verkäufer für verpflichtet hält, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.
- 24
- aa) Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. Senatsurteile vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 und vom 22. November 1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270). Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990).
- 25
- bb) An den dafür erforderlichen Feststellungen fehlt es.
- 26
- Das Berufungsgericht hat zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass der Keller keine feststellbare erhöhte Feuchtigkeit aufgewiesen und dass die Beklagte selbst keine positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt habe. Danach kommt ein arglistiges Verschweigen nur in der Form eines bedingten Vorsatzes der Beklagten infrage. Ein bedingt vorsätzliches Verschweigen des Mangels setzt jedoch voraus, dass die Beklagte oder der für sie handelnde Ehemann nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den äußerlichen Merkmalen (Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das Vorhandensein des Mangels (Kellerfeuchtigkeit) und seine Ursache (schadhafte oder fehlende vertikale und horizontale Abdichtung) zu ziehen vermochten und dies den Käufern nicht offenbart haben. Das ist ebenfalls nicht festgestellt. Das Berufungsgericht geht nicht von Kenntnissen, sondern lediglich von einer Unsicherheit des Ehemannes der Beklagten über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken aus.
- 27
- c) Die Entscheidung ist auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt im Ergebnis richtig, dass ein arglistiges Vorspiegeln bestimmter Eigenschaften oder der Abwesenheit von Mängeln dem arglistigen Verschweigen von Mängeln gleichsteht. Die Beklagte hat nicht vorgespiegelt, der Keller sei trocken.
- 28
- aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25). Allein der Umstand, dass Fragen - hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken - falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - „ins Blaue hinein“ - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet , handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
- 29
- bb) So liegt es hier jedoch nicht. Der Ehemann der Beklagten hat nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und Senatsurteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327), sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer - für sich genommen plausible - Vermutungen genannt hat.
- 30
- 4. Unbegründet ist dagegen die Anschlussrevision, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage wegen der Mängel an der Dachrinne wendet. Ansprüche wegen dieses Mangels stehen der Klägerin infolge des vereinbarten Haftungsausschluss nicht zu. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, das ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch die beklagte Verkäuferin wegen dessen Offensichtlichkeit verneint hat, sind rechtsfehlerfrei.
III.
- 31
- Das Grundurteil des Berufungsgerichts ist, soweit Revision und Anschlussrevision Erfolg haben, aufzuheben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht ist nicht der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin nachgegangen, dass die Beklagte von der behaupteten Durchfeuchtung der Kellerwände gewusst habe. Diesem Beweis wird nachzugehen sein, da die von der Klägerin vorgetragene Tatsache erheblich und das Beweismittel zur Beweisführung geeignet ist. Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
LG Berlin, Entscheidung vom 13.08.2008 - 2 O 289/06 -
Kammergericht, Entscheidung vom 13.12.2010 - 26 U 196/08 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
In diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. Mai 1996 kaufte der Kläger von dem Beklagten für 290.000 DM eine Eigentumswohnung in dem Haus L. straße 62 in F. . Der Vertrag enthält einen Gewährleistungsausschluß für Größe und Beschaffenheit von Grund und Gebäuden sowie die Versicherung des Beklagten , daß ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt seien und daß er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen habe. Die Wohnung wurde im Juni 1996 übergeben.
Bei dem Nachbarhaus, L. straße 60, das ebenfalls dem Beklagten gehört, waren 1992 Setzungen und Risse aufgetreten, die auf ein unter dem Fundament befindliches Wurzelwerk zurückzuführen waren. Dieses hatte dem Erdreich Wasser entzogen und Schrumpfungen des Bodens und damit Erdbewegungen verursacht, denen das Mauerwerk nicht standgehalten hatte.
Im März 1996 stellte der seinerzeit von dem Beklagten beauftragte Bodengutachter Dr. St. auch im Keller des Hauses L. straße 62 Setzungen fest. Mit Schreiben vom 22. April 1996, von dem der Beklagte erst im Juni oder Juli 1996 Kenntnis genommen haben will, teilte Dr. St. diesem mit, daß auch der Boden unter dem Haus L. straße 62 mit vitalen Wurzeln durchzogen sei, die zu Setzungen und Rissen führen könnten.
Im Jahre 1997 kam es zur Bildung von Rissen im Mauerwerk des Hauses L. straße 62. Schadensursache war eine Verwurzelung des Abwasserkanals. Die Kosten für die Beseitigung betrugen anteilig für den Kläger 1.758,75 DM.
Mitte 1998 verlangte der Kläger Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz weitergehender Schäden unter dem Gesichtspunkt des § 463 BGB a.F. Seiner auf Zahlung von zunächst 356.477,04 DM nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums, gerichteten Klage hat das Landgericht in Höhe von 313.296,09 DM nebst Zinsen stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat den zu zahlenden Betrag auf 334.719,13 DM nebst Zinsen erhöht. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage - ohne die Norm allerdings ausdrücklich zu nennen - unter dem Gesichtspunkt des § 463 Satz 1 BGB a.F. für begründet. Es meint, der Beklagte habe "arglistig ... zugesichert, daß ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt seien und daß er keine ihm bekannten Mängel ... verschwiegen habe". Diese Zusicherung sei falsch, da sich der Beklagte jedenfalls so behandeln lassen müsse, als sei ihm bekannt gewesen , "daß sich wegen der Durchwurzelung des Untergrundes des Hausanwesens L. straße Nr. 62 eine erhöhte Gefahr von Setzungen des Bodens und damit eine Gefahr von Entstehen von Schäden an Gebäudebestandteilen ... des Gemeinschaftseigentums bekannt gewesen seien" (gemeint ist wohl: daß eine solche Gefahr bestanden habe).
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Die Annahme, der Beklagte hafte wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft, § 463 Satz 1 BGB a.F., ist verfehlt. Die Versicherung in dem notariellen Vertrag, keine versteckten Mängel zu kennen und keine bekannten Mängel zu verschweigen, stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft der Kaufsache dar (Senat, Urt. v. 9. November 1990, V ZR 194/89, NJW 1991, 1181, 1182; Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333; Urt. v.
3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549). Sie bedeutet nicht die Gewähr- übernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthält eine Aussage zum Kenntnisstand und zur Redlichkeit des Verkäufers.
2. Soweit das Berufungsgericht von einer "arglistigen Zusicherung" ausgeht und dadurch und durch Bezugnahme auf Ausführungen des Landgerichts zum arglistigen Verschweigen eines Mangels zum Ausdruck bringt, daß es auch die Voraussetzungen einer Haftung nach § 463 Satz 2 BGB a.F. für gegeben erachtet, ist ihm nach den bisher getroffenen Feststellungen ebenfalls nicht zu folgen.
a) Die Haftung nach dieser Vorschrift setzt voraus, daß der Beklagte einen zum Zeitpunkt des Kaufs vorhandenen Fehler der Kaufsache arglistig verschwiegen hat. Als Fehler sieht das Berufungsgericht "die konkrete Gefahr des Eintritts erheblicher Schäden" an dem Haus an, zu dem die gekaufte Eigentumswohnung gehört. Das ist im Ansatz nicht zu beanstanden. Daß eine solche konkrete Gefahr bestand, hat das Berufungsgericht aber - wie die Revision zu Recht rügt - nicht fehlerfrei festgestellt. Soweit es pauschal auf die Aussage des Zeugen Dr. St. und ein Gutachten des Sachverständigen Dr. H. (im Urteil: Dr. L. ) verweist, ist dem nicht zu entnehmen, worin es die konkrete Gefahr sieht. Ohnehin liegt ein Sachverständigengutachten Dr. H. nicht vor. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens, die zunächst vom Landgericht angeordnet worden war, ist nämlich nicht durchgeführt worden. Der Sachverständige hat in einem vorbereitenden Schreiben lediglich eine knappe Bemerkung zum Zustand des Gebäudes gemacht, die indes keine konkreten Angaben zur Gefahrensituation zum Zeitpunkt des Kaufvertrages enthalten. Die Aussage des Zeugen Dr. St. läßt ebenfalls nicht erkennen, daß
im Mai 1996 die konkrete Gefahr eines erheblichen Schadenseintritts bestand. Der Zeuge hat lediglich über Austrocknungserscheinungen berichtet, die auf das Vorhandensein vitaler Wurzeln zurückzuführen seien und die - wie er auch in seinem Schreiben vom 22. April 1996 zum Ausdruck gebracht hat - zu Setzungen und Rißbildungen führen können. Von einer konkreten Gefahr des Eintritts erheblicher Schäden ist nicht die Rede.
Darauf deutet auch nicht die weitere Entwicklung hin. Die Schäden, die 1997 eingetreten sind, hatten eine andere Ursache, von deren Vorhandensein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ausgegangen werden kann, jedenfalls die Parteien nicht ausgehen konnten. Rückschlüsse auf den vom Berufungsgericht angenommenen Fehler bei Vertragsschluß lassen sich daraus nur bedingt ziehen. Verwertbare Aussagen eines Sachverständigen liegen hierzu nicht vor. Zudem konnte das Berufungsgericht zu seiner Einschätzung nicht gelangen, ohne dem unter Beweis gestellten Vortrag des Beklagten nachzugehen , daß es sich bei den aufgetretenen Rissen um Setzungsrisse handele, die bei einem etwa 100 Jahre alten Haus - wie hier - normal seien und keine wesentliche Beeinträchtigung darstellten.
b) Unterstellt man das Vorhandensein einer konkreten Gefahr für den Eintritt erheblicher Schäden, so ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , der Beklagte habe diesen Fehler arglistig verschwiegen, nicht frei von Rechtsfehlern. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, daß der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr. des Senats, vgl. nur Urt. v. 10. Juni
1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511; Urt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1989, 42). Daß der Beklagte den Fehler gekannt oder ihn wenigstens für möglich gehalten hat, stellt das Berufungsgericht nicht fest. Soweit es davon ausgeht, daß diese Erkenntnis aus dem Schreiben des Zeugen Dr. St. vom 22. April 1996 habe gewonnen werden können, und soweit es meint, der Beklagte habe nicht schlüssig dargelegt und auch keinen ihm obliegenden Beweis dafür angeboten, daß ihm im Zeitpunkt des Kaufs dieses Schreiben nicht bekannt gewesen sei, verkennt es - wie die Revision zu Recht rügt - die Darlegungs- und Beweislast. Die die Arglist des Verkäufers begründenden Umstände muß der Käufer beweisen, nicht muß sie der Verkäufer ausräumen (Senat, BGHZ 117, 260, 263; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 463 BGB a.F. Rdn. 5 m.w.N.).
Soweit die Revisionserwiderung meint, der Beklagte habe sich nach den Grundsätzen der Wissenszurechnung (§ 166 Abs. 1 BGB entspr.) eine etwaige Kenntnis seines Architekten Kr. , den er mit umfassenden Vollmachten ausgestattet habe, zurechnen zu lassen, ist ihr nicht zu folgen. Die Voraussetzungen für eine Wissenszurechnung liegen nicht vor (vgl. Senat, BGHZ 117, 104, 106 f.). Unabhängig davon, welche Vollmachten Kr. hatte, so war er jedenfalls nicht von dem Beklagten als Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe in die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger eingeschaltet worden. Insoweit war er lediglich im Innenverhältnis für den Beklagten beratend tätig, was eine (entspr.) Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB ausschließt (Senat aaO m.w.N.).
Die weitere Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe sich jedenfalls der Kenntnis bewußt verschlossen, hält ebenfalls einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein bewußtes Sichverschließen der Kenntnis dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. So erfordert die Kenntnis davon, nicht zum Besitz berechtigt zu sein (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder etwas rechtsgrundlos empfangen zu haben (§ 819 Abs. 1 BGB), nicht nur ein Kennen der tatsächlichen Umstände, aus denen auf die Nichtberechtigung zu schließen ist, sondern auch die Kenntnis dieser Rechtsfolge selbst (für § 819 Abs. 1 BGB: BGHZ 118, 383, 392 m.w.N.; für § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB: vgl. BGHZ 32, 76, 92). Die Kenntnis der Tatsachen ist stets nötig und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. auch Martinek, JZ 1996, 1099, 1100, 1102 f.; Schreiber, JuS 1977, 230, 231). Nur hinsichtlich des Schlusses von der Tatsachenkenntnis auf die Einschätzung der Rechtslage, den Mangel des rechtlichen Grundes (§ 819 Abs. 1 BGB) oder die fehlende Besitzberechtigung (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB), genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein Weniger. Im Wege einer wertenden Betrachtung, um einerseits die Beweisschwierigkeiten des Gläubigers zu vermindern und andererseits nicht den Schuldner zu belohnen, der sich rechtsblind stellt, läßt die Rechtsprechung eine objektivierte Sicht ausreichen. Würde sich ein redlich Denkender, dem die Tatsachen bekannt sind, der zutreffenden rechtlichen Bewertung nicht verschließen , so darf auch im jeweiligen Fall angenommen werden, daß der Schuldner die Rechtsfolge kennt (Senat, BGHZ 26, 256, 260; Urt. v. 12. April 1996, V ZR 310/94, NJW 1996, 2030, 2031; BGHZ 133, 246, 250 f.).
Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluß von bekannten Tatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei § 463 Satz 2 BGB a.F. nicht. Entscheidend ist allein, ob der Beklagte die den Fehler begründenden Umstände kannte. Ob er sie zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnete, ist ohne Belang. Er mußte nur wissen, daß die konkrete Gefahr bestand, daß das Gebäude infolge der Durchwurzelung des Bodens erheblichen Schaden nehmen könnte. Diese Kenntnis muß festgestellt werden. Sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Annahme, der Beklagte habe sich dieser Kenntnis "bewußt verschlossen", ist daher verfehlt.
Unabhängig von diesen Kategorien reicht es für einen bedingten Vorsatz allerdings - wie stets - aus, daß der Verkäufer die Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, daß die Umstände für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind. Mit einem Sichverschließen vor der Kenntnis dieser Umstände hat das indes nichts zu tun.
III.
Da ein Anspruch aus § 463 Satz 1 BGB nicht in Betracht kommt, bleibt es Sache des Tatrichters zu prüfen, ob aus den gesamten Umständen des
Falles auf ein arglistiges Verhalten des Beklagten geschlossen werden kann, das zu einer Haftung nach § 463 Satz 2 BGB führt.
Tropf Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 3. April 2004 verkaufte die Beklagte ein mit einem 1936 errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück in Berlin-Köpenick für 575.000 € an die Klägerin und deren Ehemann. Der Vertrag enthält einen Aus- schluss für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.
- 2
- Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft ist, weshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden aufsteigt. Die Klägerin verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die - in einem Gutachten geschätzten - Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperre und das Richten der Dachrinne in Höhe von insgesamt 132.000 € zuzüglich Zinsen.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz wegen der fehlenden bzw. nicht mehr wirksamen Abdichtung gegen aufsteigende Nässe (Horizontalsperre) verlangt hat, und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Die Beklagte will mit der von dem Senat zugelassenen Revision die Abweisung der Klage insgesamt und die Klägerin mit der Anschlussrevision die Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Klageantrag erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht bejaht wegen der fehlenden Horizontalsperre einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 437 Nr. 3 i.V.m. § 281 Abs. 1, 2 BGB.
- 5
- Das auf dem verkauften Grundstück befindliche Wohnhaus weise einen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auf, weil nach den gutachterlichen Feststellungen eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit entweder nicht vorhanden oder eine vorhandene nicht mehr wirksam sei. Dies stelle, obwohl das Kellergeschoss nicht als Wohnraum verkauft worden sei, einen Mangel der Kaufsache dar, weil die Gefahr bestehe, dass die Feuchtigkeit auch in die Wohnräume aufsteige und das gesamte Gebäude schädige.
- 6
- Die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Es könne dahinstehen, ob sie selbst von den Feuchtigkeitsschäden gewusst habe. Sie müsse sich jedenfalls die Erklärungen bzw. Nichterklärungen ihres Ehemannes zurechnen lassen, den sie als ihren Verhandlungsgehilfen eingeschaltet habe. Dieser habe deshalb arglistig gehandelt, weil er die Käufer bei den Vertragsverhandlungen nicht hinreichend darüber in Kenntnis gesetzt habe, dass die Ursache der bei der Besichtigung festgestellten feuchten Flecken unklar gewesen sei. Dass er selbst unsicher gewesen sei, zeige sich daran, dass er den Zeugen L. , einen Bauingenieur, der für die Bausparkasse das Verkaufsexposé zu erstellen gehabt habe, nach der Ursache der sichtbaren Feuchtigkeitsflecken gefragt habe. Er habe deshalb gegenüber den Käufern nicht - für sich genommen plausible - Vermutungen zu den Ursachen der Mängel nennen dürfen, sondern deutlich machen müssen, dass deren Ursache nicht bekannt sei und nähere Untersuchungen zur Schadensursache nicht angestellt worden seien.
- 7
- Unbegründet sei der weitergehende Schadensersatzanspruch wegen der Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, da die Verkäufer kein zu Wohnzwecken geeignetes Kellergeschoss geschuldet hätten. Auch nach dem Exposé, in dem das große Zimmer im Keller als zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Clubraum oder Bibliothek geeignet angegeben worden sei, habe ein Käufer nicht erwarten dürfen, dass der Keller als Wohnraum nutzbar sei. Unbegründet sei die Klage auch wegen der Kosten für das Richten der Dachrinne. Dies sei ein offensichtlicher Mangel, auf den die Verkäufer nicht gesondert hätten hinweisen müssen, weshalb ein arglistiges Verschweigen nicht in Betracht komme.
II.
- 8
- Die Revision der Beklagten ist insgesamt, die Anschlussrevision der Klägerin ist überwiegend begründet.
- 10
- a) Auch wenn mit der Klage ein einheitlicher, auf verschiedene Einzelpositionen gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, kann das Gericht - soweit es die Klage wegen einzelner Positionen für unbegründet erachtet - durch klageabweisendes Teilurteil (§ 301 ZPO) und - soweit es andere Positionen für begründet erachtet, jedoch wegen der Höhe noch weitere Feststellungen erforderlich sind - durch ein Zwischenurteil zum Grund des An- spruchs (§ 304 ZPO) entscheiden (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 1988 - VIII ZR 105/87, WM 1988, 1500, 1501 und vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260). Voraussetzung für ein solches Urteil ist allein, dass jeweils ein quantitativer, zahlenmäßig oder auf sonstige Weise bestimmter Teil des teilbaren Streitgegenstands dem abschließend beschiedenen Teil des Klageanspruchs und der Zwischenentscheidung über den Grund zugeordnet wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 286/88, BGHZ 108, 256, 260).
- 11
- b) Dass die Vertikal- und die Horizontalabdichtung Ursachen eines einheitlichen Feuchtigkeitsschadens sind, steht einer Entscheidung durch Teilabweisung und Grundurteil nicht entgegen. An der für die Zulässigkeit des Urteils notwendigen Abgrenzung zwischen abgewiesenen und zugesprochenen Positionen , die betragsmäßig oder gegenständlich erfolgen kann (Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 301 Rn. 4 aE), fehlt es hier nicht. Abgewiesen worden ist der Teil der Klage, der mit dem - in dem Gutachten auf 70.000 € netto geschätzten - Aufwand für die Anbringung einer Vertikalsperre (einschließlich einer Drainage und der damit verbundenen Erdarbeiten) sowie den Kosten für das Ausrichten der Dachrinne (im Gutachten auf 500 € netto geschätzt) begründet worden ist; dem Grunde nach zuerkannt worden ist der - im Gutachten auf 30.000 € netto geschätzte - Aufwand für das Einbringen einer Horizontalsperre. Die Anschlussrevision geht im Übrigen selbst davon aus, dass das Berufungs- gericht der Klage lediglich in Höhe von 30.000 € (netto) stattgegeben hat.
- 12
- 2. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zuerkannt.
- 13
- a) Die Beklagte hat allerdings ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaf- fen, teilweise nicht erfüllt. Das verkaufte Hausgrundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Bereits die Feuchtigkeit des Kellers (und nicht erst die Gefahr von Feuchtigkeit in den Wänden der darüber liegenden Wohnräume) stellt einen Mangel des verkauften Gebäudes im Sinne des § 434 BGB dar.
- 14
- aa) Richtig ist, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Senatsurteile vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43). Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (Senatsurteil vom 7. November 2008 - V ZR 138/07, Rn. 13, juris; Krüger, ZNotP 2010, 42, 43). Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend , wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (Nutzung des Kellers als Aufenthaltsraum) erforderlich ist.
- 15
- bb) Gemessen daran ist die Feuchtigkeit im Keller, die auf das Fehlen einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechenden Isolierung zurückzuführen ist, als ein Sachmangel anzusehen. Die Kellerräume sind weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) geeignet noch haben sie die nach den Äußerungen im Exposé von dem Käufer zu erwartende Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).
- 16
- (1) Vertraglich vorausgesetzt im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Parteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung (hier von der bei Altbauten üblichen Nutzung der Kellerräume als Lagerraum) abweichen kann (Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 434 BGB Rn. 36; ders. in PWW, BGB, 6. Aufl., § 434 Rn. 40; NK-BGB/Büdenbender, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 434 Rn. 20; OLG Düsseldorf , NJW 2006, 2858, 2859). Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zudem die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören (vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 161).
- 17
- (2) Die Eignung der Kellerräume zur Nutzung als Aufenthaltsräume war danach die von dem Verkäufer geschuldete Beschaffenheit. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung von Kellerräumen ergibt sich - wenn nichts anderes vereinbart ist - aus ihrem Ausbauzustand und ihrer konkreten Nutzung. Ein Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich genutzt werden. Diese Beschaffenheit ergab sich zudem aus der damit übereinstimmenden Angabe im Exposé, nach der das Souterrain "nicht wirklich Keller"
2
und das 37 m große Zimmer zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder Bibliothek geeignet sein sollte.- 18
- Dagegen ist es nicht entscheidend, dass das Exposé sich nicht dazu verhielt, ob die Kellerräume auch nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften Wohnräume darstellten. Es stellte lediglich einen weiteren Sachmangel dar, wenn es an der für eine der Nutzung gemäß dem Ausbauzustand erforderlichen Baugenehmigung fehlen sollte (Senatsurteile vom 20. März 1987 - V ZR 27/86, NJW 1987, 2511, 2512 und vom 26. April 1991 - V ZR 73/90, BGHZ 114, 260, 262).
- 19
- 3. Im Hinblick darauf, dass die Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen sind, können sie von der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden, wenn der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht der Fall. Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
- 20
- a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel bejaht, obwohl auf diesen hinweisende Merkmale (durch die Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden) sichtbar waren, von den Käufern bei der Besichtigung wahrgenommen wurden und über die Flecken und deren mögliche Ursachen auch gesprochen wurde.
- 21
- aa) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88, Rn. 15, juris). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senatsurteile vom 2. Feb- ruar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34; vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64; vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rn. 11, juris und vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773 – std. Rspr.).
- 22
- bb) Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99, NJW 2001, 64 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, Rn. 9, juris). Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt (Senatsurteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773).
- 23
- b) Das Berufungsgericht überspannt jedoch die Anforderungen an die Offenbarungspflicht, wenn es einen Verkäufer für verpflichtet hält, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.
- 24
- aa) Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. Senatsurteile vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 und vom 22. November 1996 - V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270). Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990).
- 25
- bb) An den dafür erforderlichen Feststellungen fehlt es.
- 26
- Das Berufungsgericht hat zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass der Keller keine feststellbare erhöhte Feuchtigkeit aufgewiesen und dass die Beklagte selbst keine positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden gehabt habe. Danach kommt ein arglistiges Verschweigen nur in der Form eines bedingten Vorsatzes der Beklagten infrage. Ein bedingt vorsätzliches Verschweigen des Mangels setzt jedoch voraus, dass die Beklagte oder der für sie handelnde Ehemann nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den äußerlichen Merkmalen (Feuchtigkeitsflecken) den Schluss auf das Vorhandensein des Mangels (Kellerfeuchtigkeit) und seine Ursache (schadhafte oder fehlende vertikale und horizontale Abdichtung) zu ziehen vermochten und dies den Käufern nicht offenbart haben. Das ist ebenfalls nicht festgestellt. Das Berufungsgericht geht nicht von Kenntnissen, sondern lediglich von einer Unsicherheit des Ehemannes der Beklagten über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken aus.
- 27
- c) Die Entscheidung ist auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt im Ergebnis richtig, dass ein arglistiges Vorspiegeln bestimmter Eigenschaften oder der Abwesenheit von Mängeln dem arglistigen Verschweigen von Mängeln gleichsteht. Die Beklagte hat nicht vorgespiegelt, der Keller sei trocken.
- 28
- aa) Der Verkäufer ist zwar verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (Senatsurteile vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 155 und vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 215 Rn. 25). Allein der Umstand, dass Fragen - hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken - falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - „ins Blaue hinein“ - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet , handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 - V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
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- bb) So liegt es hier jedoch nicht. Der Ehemann der Beklagten hat nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, was den Vorwurf der Arglist begründete (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461 und Senatsurteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327), sondern er hat lediglich seine Einschätzungen zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer - für sich genommen plausible - Vermutungen genannt hat.
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- 4. Unbegründet ist dagegen die Anschlussrevision, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage wegen der Mängel an der Dachrinne wendet. Ansprüche wegen dieses Mangels stehen der Klägerin infolge des vereinbarten Haftungsausschluss nicht zu. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, das ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch die beklagte Verkäuferin wegen dessen Offensichtlichkeit verneint hat, sind rechtsfehlerfrei.
III.
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- Das Grundurteil des Berufungsgerichts ist, soweit Revision und Anschlussrevision Erfolg haben, aufzuheben. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht ist nicht der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin nachgegangen, dass die Beklagte von der behaupteten Durchfeuchtung der Kellerwände gewusst habe. Diesem Beweis wird nachzugehen sein, da die von der Klägerin vorgetragene Tatsache erheblich und das Beweismittel zur Beweisführung geeignet ist. Die Erkennbarkeit eines Mangels und dessen Aussagekraft stellen nämlich Fragen dar, die ein Sachverständiger mit den ihm typischerweise zu Gebote stehenden Erkenntnismöglichkeiten beantworten kann, wenn es darum geht, ob sich bestimmte Mängel dem Verkäufer eines Hauses von selbst erschließen oder ob es dazu besonderer Fähigkeiten und Anstrengungen bedarf (Senatsbeschlüsse vom 8. Oktober 2009 - V ZB 84/09, NJW-RR 2010, 233, 234 Rn. 12 und vom 22. Oktober 2009 - V ZR 21/09, WuM 2010, 375). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
LG Berlin, Entscheidung vom 13.08.2008 - 2 O 289/06 -
Kammergericht, Entscheidung vom 13.12.2010 - 26 U 196/08 -
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.