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Landgericht Karlsruhe Beschluss, 23. Nov. 2012 - 11 T 419/12; 11 T 420/12

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23.11.2012

Landgericht Karlsruhe Beschluss, 23. Nov. 2012 - 11 T 419/12; 11 T 420/12

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Karlsruhe Beschluss, 23. Nov. 2012 - 11 T 419/12; 11 T 420/12

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts Singen vom 31.10.2012 – Az. 7 C 50/12 – im Kostenpunkt aufgehoben und unter Aufrechterhaltung der Ziffer 4 des Beschlusses wie folgt abgeändert:

1. Zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... wird im Wege der einstweiligen Verfügung auf die Dauer von zwei Jahren – vorbehaltlich einer Neuwahl eines Verwalters durch die Wohnungseigentümer – die bestellt.

Die Verwaltervergütung je Einheit/Monat, zuzüglich Mehrwertsteuer (inklusive Erstellung der Steuerbescheinigung) beträgt – vorbehaltlich einer einvernehmlichen Abänderung – für Wohneinheiten 18,50 EUR und für Garagen/Stellplätze 3,20 EUR.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsgegner.

Auf die Streitwertbeschwerde wird der Streitwert für die erste Instanz in Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts vom 31.10.2012 in Ziffer 3 auf 4.440, 00 EUR festgesetzt.

Der Beschwerdewert wird auf 4.440, 00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Mit Faxschreiben vom 9.10.2012 beantragten die Antragsteller zu 1 und 2, denen sich die Antragsteller zu 3 und 4 später anschlossen, die gerichtliche Einsetzung einer Notverwaltung für die streitgegenständliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Urteil der Kammer vom 7.8.2012 (Az. 11 S 180/11) waren zuvor die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestellung der vorherigen Verwaltung für ungültig erklärt worden. Seitdem hat die Gemeinschaft keinen Verwalter. Nach § 14 Abs. 2 der Teilungserklärung können Eigentümerversammlungen nur durch den Verwalter einberufen werden. Die Einberufung zu einer Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat vom 28.8.2012 für den 14.9.2012 mit dem Gegenstand der Neubestellung einer Verwaltung haben die Antragsgegner im Verfahren Az. 7 C 39/12 vor dem Amtsgericht Singen angegriffen, welches den hier streitgegenständlichen Antrag mit Verfügung vom 17.10.2012 abgetrennt hat.

Mit Verfügung vom 17.10.2012 wies das Amtsgericht die Antragsteller u. a. auf die Notwendigkeit der Substantiierung und Glaubhaftmachung hinsichtlich der Verwalterübernahme, deren Bereitschaftserklärung und Konditionen und der Nichtgeltung des Amtsermittlungsgrundsatzes hin. Mit Schreiben vom 18.10.2012 lehnten die Antragsteller zu 1 und 2 den Amtsrichter als befangen ab. Mit Schriftsatz vom 22.10.2012 beantragten sie die Verbindung des Verfahrens zu dem Verfahren Az. 7 C 24/12.

Unstreitig ging bereits im Oktober 2012 das Heizöl für die Gemeinschaft zu Neige.

Ein weiterer Wohnungseigentümer zeigte am 18.10.2012 unter dem Az. 7 C 39/12 die Bereitschaft der ... (im Folgenden ...) zur Übernahme der Verwaltung an.

Mit Verfügung vom 25.10.2012 wies der Vertreter des Amtsrichters die Antragsteller erneut auf ihre Substantiierungspflicht hin; auf die Verfügung AS 337 wird verwiesen.

Mit Schreiben vom 24.10.2012 legte der weitere Wohnungseigentümer das Angebot der ... auf Verwaltungsübernahme (AS 345 ff.) dem Gericht vor.

Mit Beschluss vom 31.10.2012 wies der Vertreter des abgelehnten Amtsrichters den Antrag auf Einsetzung einer Notverwaltung zurück, setzte den Streitwert auf 6.142,00 EUR fest und lehnte die Verbindung des Verfahrens zu dem Rechtsstreit 7 C 24/12 ab (AS 367 ff.). Der zulässige Antrag auf gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters sei mangels Darlegung und Glaubhaftmachung einer zur Übernahme bereiten Verwaltung und deren Konditionen unbegründet. Für die Einzelheiten wird auf die Gründe des Beschlusses verwiesen.

Gegen den am 2.11.2012 zugestellten Beschluss legten die Antragsteller zu 1 und 2 am 5.11.2012 sofortige Beschwerde und Streitwertbeschwerde ein und rügten u. a., dass der weitere Wohnungseigentümer sachgemäß hätte beteiligt werden müssen und die Notverwaltungsbereitschaft der ... vorliege. Die ... erklärte mit Schreiben vom 5.11.2012 dem Gericht gegenüber ihre Übernahmebereitschaft.

Das Amtsgericht half der sofortigen Beschwerde mit Beschluss vom 5.11.2012 nicht ab und legte sie der Kammer mit Akten zur Entscheidung vor.

Die Kammer gewährte den Antragsgegnern rechtliches Gehör.

Im Übrigen wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 937 Abs. 2, 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg, soweit es um die gerichtliche Einsetzung einer Notverwaltung geht. Dabei ist das Beschwerdegericht trotz des Verfahrensmangels, dass hier entgegen § 47 Abs. 1 ZPO der abgelehnte Richter nicht selbst entschieden hat (vgl. Vollkommer in Zöller, ZPO, 29. Aufl., § 42 Rn. 7), angesichts der besonderen Eilbedürftigkeit zur Entscheidung in der Sache berufen; auch bei einem wesentlichen Verfahrensmangel muss nicht zurückverwiesen werden (Ball in Musielak, ZPO, 9. Aufl., § 572 Rn. 16; Heßler in Zöller a. a. O. § 572 Rn. 27).

Das Gericht ist nach § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG befugt, auf den Antrag eines Wohnungseigentümers hin einen Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum – bei Vorliegen der Voraussetzungen auch im Wege der einstweiligen Verfügung – zu bestimmen (BGH V ZR 146/10, NJW 2011, 3025; vorhergehend LG Köln 29 S 208/09, zitiert nach juris; Suilmann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 158; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 193).

Dabei hat das Amtsgericht jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass die tatsächlichen Grundlagen der Ermessensentscheidung nach dem Verhandlungsgrundsatz von den Parteien vorzutragen sind; der Kläger muss grundsätzlich das Gericht durch detaillierten Sachvortrag in die Lage versetzen, nach billigem Ermessen zu entscheiden, d. h. einen geeigneten Verwalter zu bestellen. Das Gericht braucht nicht selbst einen geeigneten Verwalter und die Vertragskonditionen zu ermitteln, sondern muss nur auf entsprechenden Tatsachenvortrag der Parteien hinwirken; auch muss die Zustimmung der Vorgeschlagenen zur Übernahme des Verwalteramtes und den Konditionen vorliegen (Merle a. a. O. § 26 Rn. 164, § 21 Rn. 188). Diesen Voraussetzungen waren die Antragsteller zunächst nicht hinreichend nachgekommen, weshalb die Ablehnung des Antrags mit Beschluss vom 31.10.2012 nach mehrfachen Hinweisen zunächst zu Recht erging.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben sich die Antragsteller jedoch auf das Angebot der ... berufen, die dem Gericht gegenüber auch ihre Bereitschaft erklärte und die Vertragskonditionen darlegte, über die auch Einigkeit besteht, da der weitere Wohnungseigentümer auf Beklagtenseite diesen Vortrag brachte und die Antragsteller sich nunmehr ebenfalls ausdrücklich auf die Bereitschaft der ... zu diesen Konditionen berufen. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ist daher nunmehr von einem gerade noch hinreichend substantiierten Vortrag dazu auszugehen. Dabei ist angesichts der gerichtsbekannt äußerst zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft und der Kommentierung von Merle a. a. O. § 26 Rn. 261 (Benennung "einer oder mehrerer" als Verwalter geeignete Personen) davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall die substantiierte Benennung einer zur Übernahme bereiten Verwaltung ausreicht.

Voraussetzung der Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ist grundsätzlich, dass die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme, wozu eine Verwalterbestellung grundsätzlich gehört, nicht treffen. Bisher ist kein Beschluss über die Bestellung einer Verwaltung gefasst worden. Grundsätzlich besteht ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller jedoch nur, wenn sie zuvor vergeblich versucht haben, die Wohnungseigentümer zu einem entsprechenden Beschluss zu bewegen. Doch besteht im vorliegenden Fall die Besonderheit, dass die Eigentümergemeinschaft untereinander, wie bereits erwähnt, äußerst zerstritten ist. Es kann deshalb mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein Antrag der Antragsteller nicht die erforderliche Mehrheit finden würde. Die Befassung der Eigentümerversammlung wäre daher eine unnötige Förmelei. In solchen Fällen ist die Anrufung des Gerichts auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung möglich (OLG München 32 Wx 115/06, ZWE 2007, 164, zitiert nach juris Rn. 7, dort m. w. N.).

Die Voraussetzungen für eine Notverwalterbestellung im Rahmen einer einstweiligen Verfügung sind ebenfalls gegeben, § 940 ZPO. Insbesondere ist ein Verfügungsgrund glaubhaft gemacht, da eine unmittelbare Gefahr für das gemeinschaftliche Eigentum darin liegt, dass unstreitig bereits im Oktober der Heizölbestand zur Neige ging und die kalte Jahreszeit angebrochen ist, so dass dringender Handlungsbedarf besteht. Angesichts der Zerstrittenheit der Gemeinschaft und der daraus folgenden Schwierigkeit bei der Neubestellung einer Verwaltung war es vorliegend auch nicht ausreichend, gerichtlicherseits lediglich eine Neuwahl in die Wege zu leiten.

Die Bestellungszeit von zwei Jahren erscheint vorliegend angesichts der Zerstrittenheit als notwendig, um eine verwalterlose Zeit zu vermeiden (vgl. Merle a. a. O. § 26 Rn. 266). Die gerichtliche Verwalterbestellung steht dabei jedoch ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass sich die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung selbst auf einen geeigneten Verwalter verständigen können, was jederzeit auch schon vor Ablauf der zwei Jahre möglich ist (vgl. LG Köln a. a. O. nach juris Rn. 37).

Ein Rechtsmittel gegen die angeordnete Verfahrenstrennung nach § 145 Abs. 1 ZPO oder die Ablehnung eines Verbindungsantrags sieht das Gesetz dagegen nicht vor (Greger in Zöller, ZPO, 29. Aufl., § 145 Rn. 6 a). Ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht ersichtlich; auf die Begründung des Beschlusses vom 31.10.2012, dort S. 4, und die dienstliche Stellungnahme vom 24.10.2012 (AS 327), wird verwiesen. Der angegriffene Beschluss wurde daher in Ziffer 4 aufrechterhalten.

Die Streitwertbeschwerde hat ebenfalls Erfolg. Nach der vom Amtsgericht grundsätzlich zu Recht herangezogenen Entscheidung des OLG Stuttgart (ZMR 2003, 782) richtet sich der Geschäftswert des Notverwalter-Bestellungsverfahrens nicht nach der Dauer der Notverwaltung, sondern ist nach der geschuldeten Verwaltervergütung für ein Jahr zu bemessen. Das Amtsgericht ist auch zu Recht von der Vergütung gemäß Angebot der ... von 18,50 EUR je Wohneinheit ausgegangen. Der Einwand der Antragsteller, dass der Verwaltervertrag mit der ... (Anlage 3 zum Beschwerdeschriftsatz vom 2.11.2012) eine Vergütung von nur 15,50 EUR vorsah, ist mangels Gültigkeit im Rahmen der hier streitgegenständlichen Notverwaltung nicht maßgeblich. Die Jahresvergütung von 18.426,00 EUR ist jedoch gemäß § 49 a GKG anzusetzen; der Streitwert beträgt nicht pauschal ein Drittel davon, sondern zunächst gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG 50 %, mithin 9.213,00 EUR. Gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG darf jedoch das Fünffache des Interesses der Antragsteller nicht überschritten werden. Das Einzelinteresse der Antragsteller mit ihren insgesamt vier Wohneinheiten beläuft sich auf 888,00 EUR (18,50 EUR x 4 x 12), das Fünffache ihres Interesses mithin auf 4.440,00 EUR. Dies stellt mithin den richtigen Streitwert dar.

Das Verfahren der Streitwertbeschwerde ist gebührenfrei (§ 68 Abs. 3 Satz 1 GKG), Kosten werden insofern nicht erstattet (§ 68 Abs. 3 Satz 2 GKG).

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

GKG

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Tenor 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Singen vom 16.08.2011 - 7 C 22/10 - im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert: Die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

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Landgericht Karlsruhe Urteil, 07. Aug. 2012 - 11 S 180/11

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Singen vom 16.08.2011 - 7 C 22/10 - im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:

Die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 05.06.2010 zu dem Tagesordnungspunkt 7 (Nr. 10 der Sitzungsniederschrift) und Tagesordnungspunkt 13 (Nr. 13 der Sitzungsniederschrift) werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

(abgekürzt gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)

Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet und führt zur Ungültigerklärung auch der in der Eigentümerversammlung am 05.06.2010 unter Tagesordnungspunkt 13 beschlossenen Verwalterbestellung. Die Bestellung der ... vertr. d. ... widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), denn sie hat in unzulässiger Weise eine Überlassung der gesamten tatsächlichen Verwaltertätigkeit auf eine nicht zum Verwalter gewählte Person zur Folge.

1. Allerdings bleibt die Wirksamkeit der dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten durch die Verwalterin erteilte Prozessvollmacht und damit die ordnungsgemäße Prozessvertretung der Beklagten im Verfahren davon unberührt.

Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass der Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt ist, die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (NJW 2009, 2135, Rn. 11; NJW 2009, 3168, Rn, 16; NJW 2011, 3723, Rn. 5.). Die Vorschrift enthält eine gesetzliche Vermutung, dass die Führung von Passivprozessen nach § 43 Nr. 1, 4 und 5 WEG eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Nachteilsabwehr darstellt und damit dem Verwalter eine gesetzliche Vertretungsbefugnis verleiht (Urteil der Kammer vom 11.05.2010 - 11 S 9/08 ZWE 2010, 377; Spielbauer/Then - Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 27, Rn. 24; Jennißen/ Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 27, Rn. 74; i. E. ebenso Geiben in juris PK-BGB, 5. Aufl., § 27, Rn. 35; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten - Niedenführ, WEG, 9. Aufl., § 27, Rn. 65; a. A.: Timme/Knop, WEG, 2010, § 27, Rn. 174 und Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 27, Rn. 125 f., nach denen die Vertretungsmacht des Verwalters nur so weit gegeben ist, wie dies in concreto zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich ist). Der Verwalter ist als Vollzugsorgan der Mehrheitsbeschlüsse gesetzlich dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (Niedenführ a. a. O.). Da die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters in einem Anfechtungsprozess, wie ausgeführt, auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts umfasst, kommt es für die den Beklagtenvertretern erteilte Vollmacht auf die Wirksamkeit des "Dauerermächtigungsbeschlusses" vom 27.05.2006 nicht an (für eine Beschlusskompetenz LG Düsseldorf ZMR 2009, 712; Geiben a.a.O., § 27, Rn. 36; dagegen Merle a.a.O., § 27 Rn. 156 und Knop a. a. O., § 27, Rn. 209).

An der gesetzlichen Vertretungsbefugnis des Verwalters ändert sich selbst dann nichts, wenn - wie die Kläger geltend machen - der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen ist, weil aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. § 45 WEG ist nur insoweit Spezialnorm zu § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, als es um die Zustellung der Klage selbst geht, wogegen es für die Zustellungen nach Rechtshängigkeit bei der Zustellungsvertretung des Verwalters und seiner gesetzlichen Prozessvertretung verbleibt (Urteil der Kammer a. a. O.; Bärmann/Klein, § 45, Rn. 2 und 5; Niedenführ a.a.O., § 45, Rn. 8 f.; Jennißen/Suilmann, § 27, Rn. 73; a. A.: Spielbauer, a. a. O., § 27, Rn. 24). Nachdem im vorliegenden Fall die Zustellung der Klageschrift an den vom Amtsgericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgte, bestehen bereits aus diesem Grund an der Entstehung des Prozessrechtsverhältnisses mit den Beklagten keine Zweifel. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass der Umstand, dass die Verwalterbestellung angefochten wird, noch nicht die erforderliche konkrete Gefahr begründet, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgerecht unterrichten (BGH ZWE 2012, 257, 258).

Schließlich führt die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung auch nicht dazu, dass die übrigen Wohnungseigentümer im Prozess nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen wären. Der Erfolg der Anfechtung lässt die Bestellung zwar rückwirkend entfallen. Dennoch war die Verwalterin bestellt, als solche gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, die Finanzen der Gemeinschaft zu verwalten und Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen und durfte deshalb auch während des Verfahrens über die Anfechtung ihrer Bestellung ihre Tätigkeit nicht ruhen lassen (BGH, NJW 2007, 2776, Rn. 8). Das Handeln des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses auch nicht unberechtigt, sondern bleibt nach dem Rechtsgedanken von § 32 FGG (jetzt § 47 FamFG) wirksam (BGH, a. a. O., Rn. 9; Niedenführ, a. a. O., § 26, Rn. 23; Knop, a. a. O., § 26 Rn. 77).

2. Der Beschluss über die (Wieder-)Bestellung der ... zur Verwalterin widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und war deshalb für ungültig zu erklären, da er in unzulässiger Weise mit einer praktisch vollständigen Aufgabendelegation an den nicht zum Verwalter gewählten ... einhergeht.

a) Auch der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (BGH, NJW 2011, 3025, 3026, Rn. 11; BGH, Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 190/11 -). Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden.

Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an die Person gebunden (BayOBLGZ 1990, 173; NJW-RR 2002, 732; KG ZWE 2002, 364; Jennißen, a. a. O., § 26, Rn, 10; Spielbauer, a. a. O., § 26 Rn. 4; Knop, a. a. O., § 26, Rn. 28; allg. Meinung). Er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung von Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben aber, wie sich vor allem aus den §§ 675, 613, 664 BGB ergibt, nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen (BayOBLGZ und KG, jeweils a. a. O.). Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt damit eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus (Jennißen, a. a. O.; Spielbauer, a. a. O.). Beschäftigt der Einzelunternehmer Hilfspersonen, ist zwar grundsätzlich von einer vollständigen Aufgabendelegation nicht auszugehen (Jennißen, a. a. O.). Eine unzulässige Rechtsübertragung setzt jedoch da an, wo der Verwalter die Verantwortung für die Auftragserledigung einer anderen Person überträgt (KG, a. a. O.; Jennißen, a. a. O.). Entscheidend ist, ob der Verwalter die Weisungsbefugnis behält (Jennißen, a. a. O.). Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die daher weder durch vertragliche Regelung noch erst recht durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können (Spielbauer, a. a. O., § 26, Rn. 6; Jennißen, a. a. O., § 26, Rn. 12).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen widerspricht die Bestellung der ..., vertr. d .... ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben seit jeher - auch in diesem Verfahren - innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG beanstandet, dass es sich insoweit um eine "Scheinverwaltung" handele, deren tatsächliche Erledigung in Händen des "alleinigen Sachbearbeiters" liege. Diesem im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens und mit der Berufung vertieften Vorbringen sind die Beklagten in tatsächlicher Hinsicht nicht entgegengetreten. Vielmehr haben sie in der Berufungserwiderung bestätigt, dass "... alleiniger Sachbearbeiter nur für die vorliegende, gerichtsbekannt sehr spezielle Verwaltung" sei. Daneben bestehe das Unternehmen noch aus mehreren weiteren Mitarbeitern. In der streitbefangenen Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer unter TOP 2 den "Angestellten und alleinigen Sachbearbeiter der ... für das Anwesen ..., Herrn ... zum Versammlungsleiter" bestellt. Mit Vollmacht vom 14.02.2011 hat die Verwalterin u. a. für das vorliegende Verfahren ihren Ehemann und "alleinigen Sachbearbeiter für die WEG ... " ermächtigt, sie "vollumfänglich zu vertreten". Dieser hat als Vertreter der Verwalterin in den mündlichen Verhandlungen vor dem Amtsgericht teilgenommen. Die Kläger haben in der Berufungsinstanz unwidersprochen vorgetragen, die Verwalterin habe seit 2005 nicht eine einzige Versammlung durchgeführt, was durch die bei den Akten befindlichen Protokolle bestätigt wird. In der Eigentümerversammlung am 27.05.2006 übergab die Verwalterin die Versammlungsleitung an ... und Unterzeichnete das Protokoll als Protokollführerin, das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.06.2010 unterzeichnete sie als Verwalterin. In der Eigentümerversammlung am 09.07.2011 war die Verwalterin ausweislich des Versammlungsprotokolls nicht anwesend.

Bei diesem Sachverhalt liegt eine Überlassung der gesamten tatsächlichen Verwaltertätigkeit an eine nicht zum Verwalter gewählte natürliche Person vor. Dass die gewählte Verwalterin neben ihrem Ehemann noch weitere Mitarbeiter beschäftigen mag, ist insoweit unerheblich. Entscheidend ist allein, dass nur sie als natürliche Person als Verwalterin der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde und sie sich daher dieser Pflichtenstellung nicht durch eine faktische Vollübertragung auf ihren Ehemann entziehen kann. Dass die Verwalterin in irgendeiner Weise einen Rest an Weisungsbefugnis gegenüber ihrem Ehemann behielt, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Dagegen spricht nicht zuletzt auch die mehrfach, auch während der einschlägigen Versammlung am 05.06.2010 betonte Stellung des ... als "alleinigen Sachbearbeiter dieser Wohnungseigentümergemeinschaft". Auch dass es sich bei ihm um einen hochspezialisierten Sachbearbeiter handele, worauf der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung hinwies, spricht für eine Vollübertragung der Verwalterpflichten auf den nicht gewählten Verwalter ... . Bestätigt wird dies auch dadurch, dass die Verwalterin in der Eigentümerversammlung am 09.07.2011 nicht einmal anwesend war. Die Anwesenheit des Verwalters, der sich als Auftragnehmer den Wohnungseigentümern in der Versammlung stellen muss, gehört jedoch ebenso zu seinen Kernaufgaben wie die Vertretung der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis sowie vor Gericht (Jennißen, a. a. O., § 26, Rn. 11).

Ein Indiz, dass die Verwalterin möglicherweise der Meinung ist, die vollständige Wahrnehmung der Verwalteraufgaben hinsichtlich der vorliegenden Eigentümergemeinschaft in die Hände ihres Ehemannes legen zu können, ergibt sich aus der Formulierung über ihre Bestellung ...., vertr. d. ... . Dies legt nahe, dass sich die Verwalterin als (gesetzliche) Vertreterin einer selbständigen Organisationseinheit, ähnlich einer juristischen Person sieht und nicht als Einzelkauffrau, die unter ihrer Firma auftritt und als solche persönlich Verwalterin ist (vgl. § 17 HGB).

Die Wohnungseigentümer überschreiten aber ihren Beurteilungsspielraum bei der Verwalterauswahl, wenn sie eine natürliche Person bestellen, die - wie hier aufgrund der bisherigen Praxis erkennbar und durch die Erklärungen in der Eigentümerversammlung bestätigt - beabsichtigt, die gesamte tatsächliche Verwaltertätigkeit in die Hände einer anderen natürlichen Person zu legen.

3. Die Einräumung des beantragten Äußerungsrechts der Beklagten zur Delegation der Verwaltertätigkeit war nicht veranlasst (§§ 139, 525 ZPO). Die Kläger haben unter konkreter Bezugnahme auf ihre erstinstanzlichen Schriftsätze gerügt, dass das Amtsgericht ihr Vorbringen übergangen habe, die Beklagten haben hierzu in der Berufungserwiderung Stellung genommen. Auf das weitere Vorbringen der Kläger, dass die Inhaberin der ... seit 2005 nicht eine einzige Versammlung durchgeführt habe, die Verwalterstellung personengebunden sei, die Dienstleistungen dementsprechend persönlich zu erbringen seien, haben die Beklagten nicht mehr erwidert. Damit wurden aber bereits von den Klägern die streitentscheidenden Fragen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht angesprochen.

4. Die Kostentscheidung folgt aus § 91 ZPO, eine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit war im Hinblick auf § 62 Abs. 2 WEG entbehrlich.

5. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Zivilprozessordnung - ZPO | § 937 Zuständiges Gericht

(1) Für den Erlass einstweiliger Verfügungen ist das Gericht der Hauptsache zuständig.

(2) Die Entscheidung kann in dringenden Fällen sowie dann, wenn der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen ist, ohne mündliche Verhandlung ergehen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 47 Unaufschiebbare Amtshandlungen

(1) Ein abgelehnter Richter hat vor Erledigung des Ablehnungsgesuchs nur solche Handlungen vorzunehmen, die keinen Aufschub gestatten.

(2) Wird ein Richter während der Verhandlung abgelehnt und würde die Entscheidung über die Ablehnung eine Vertagung der Verhandlung erfordern, so kann der Termin unter Mitwirkung des abgelehnten Richters fortgesetzt werden. Wird die Ablehnung für begründet erklärt, so ist der nach Anbringung des Ablehnungsgesuchs liegende Teil der Verhandlung zu wiederholen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Juni 2011 - V ZR 146/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 146/10 Verkündet am:

10. Juni 2011

Langendörfer-Kunz,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 21 Abs. 8; ZPO § 542 Abs. 2 Satz 1, § 940

a) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung

eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters

verlangen.

b) Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch

kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3

WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantragt

und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO getroffen werden.

BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10 - LG Köln

AG Siegburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter

Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und

Weinland

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten zu 1 gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 1. Juli 2010 wird als unzulässig verworfen. Der Beklagte zu 1 trägt die Kosten des Revisionsverfahrens mit Ausnahme der Gerichtskosten, die nicht erhoben werden.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Beklagten zu 1 und die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese befindet sich in einer finanziell schwierigen Lage, die durch hohe Hausgeldrückstände von Wohnungseigentümern einerseits und durch unbezahlte Lieferungen und Abgaben sowie ausstehende Wohngeldabrechnungen andererseits gekennzeichnet ist. Die Kläger führen diese Situation auf Defizite bei der früheren Hausverwaltung, der Firma K. KG (fortan: K. ), zurück. Auf ihre Klage hat das Amtsgericht die bisherige Verwalterin abberufen und die Firma H. GmbH (fortan: H. ) als Notverwalterin für die Dauer von zwei Jahren, längstens bis zur Abänderung des Urteils durch das Rechtsmittelgericht, bestellt. Die Berufung des Beklagten zu 1 und der K. gegen die Bestellung der H. zur Notverwalterin hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Notverwaltung auch bei der - inzwischen erfolgten - Neuwahl des Verwalters endet. Dagegen wendet sich der Revisionskläger mit der zugelassenen Revision. Die Revisionsbeklagten beantragen, das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Das Berufungsgericht meint, das Amtsgericht habe mit der Bestellung der Notverwaltung der Sache nach eine einstweilige Verfügung in der Form einer Regelungsverfügung getroffen. Diese sei im Wesentlichen nicht zu beanstanden. Die klagenden Wohnungseigentümer könnten auf der Grundlage von § 21 Abs. 4 und 8 WEG nicht nur die Abberufung eines ungeeigneten und die Einsetzung eines neuen geeigneten Verwalters verlangen. Bei einem dringenden Bedürfnis könne der neue Verwalter auch im Wege einer einstweiligen Verfügung sofort als Notverwalter eingesetzt werden. Von dieser Möglichkeit habe das Amtsgericht hier Gebrauch gemacht. Das dafür erforderliche dringende Bedürfnis habe vorgelegen. Der Einsetzung einer Notverwaltung stehe die Aufhebung von § 26 Abs. 3 WEG aF nicht entgegen.

II.

3: Die Revision ist unzulässig.

4: 1. Ob das schon daraus folgt, dass die Zulassung der Revision auch von dem eigenen Standpunkt des Berufungsgerichts aus im Gesetz keine Stütze findet, bedarf keiner Entscheidung.

5: 2. Nach § 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Revision gegen Urteile, durch die über die Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Verfügung entschieden worden ist, nicht statthaft. Daran ändert die gleichwohl erfolgte Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht nichts (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Februar 2003 - I ZB 22/02, BGHZ 154, 102).

6: 3. Das angefochtene Berufungsurteil ist ein solches Urteil.

7: a) Gegenstand des Berufungsverfahrens war nicht die Abberufung der bisherigen Verwalterin, sondern allein der Ausspruch zu Nummer 2 des amtsgerichtlichen Urteils, durch den die H. zur Notverwalterin bestellt worden ist. Dabei handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, um eine einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustands nach § 940 ZPO. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Teil seiner Entscheidung zwar nicht ausdrücklich als einstweilige Verfügung bezeichnet und sich auch nicht (ausdrücklich) auf § 940 ZPO gestützt. Seine Entscheidung sollte aber die ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien einstweilen sicherstellen und ist deshalb insoweit eine einstweilige (Regelungs-) Verfügung.

8: b) Das ergibt sich schon aus der Urteilsformel. Darin wird die H. nicht zur regulären Verwalterin der Anlage bestellt, sondern ausdrücklich als Notverwalterin. Schon das zeigt den vorläufigen Charakter ihrer Bestellung. Dieser wird, worauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat, weiter darin deutlich , dass die Bestellung der H. nicht erst mit der Rechtskraft des Urteils wirksam werden soll, sondern sofort nach der Verkündung. Das ist bei einer Regelungsverfügung unverzichtbar, weil sie sonst ihr Ziel verfehlte. Demgegenüber träte die mit einer Klage nach § 21 Abs. 8 WEG angestrebte Gestaltungswirkung erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens ein (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 193; Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 419).

9: c) Die Bestellung der H. zur Notverwalterin sollte auch nach den Urteilsgründen eine einstweilige Verfügung sein.

10: (1) Deren Erlass hatten die Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht angeregt. Das Amtsgericht hat angesichts des schlechten Zustands der Verwaltung und der Größe der Anlage das dringende Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters gesehen. Es wollte, der Anregung der Revisionsbeklagten teilweise folgend, mit der Bestellung einer Notverwaltung verhindern, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien durch die (sofortige) Abberufung der bisherigen Verwalterin bis zur Bestellung eines neuen Verwalters verwalterlos wird.

11: (2) Das entspricht inhaltlich den Voraussetzungen, unter denen nach § 26 Abs. 3 WEG aF ein Notverwalter bestellt werden konnte. Diese Vorschrift ist zwar mit der WEG-Novelle von 2007 (Gesetz vom 26. März 2007, BGBl. I S. 370) aufgehoben worden. Das bedeutet aber nicht, dass die Bestellung eines Notverwalters nach geltender Rechtslage nicht mehr möglich wäre. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das schließt einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters ein. Dieser Anspruch kann, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (Begründung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 35 zu Nr. 12 b), durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert werden (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 193 aE; Jennißen/Suilmann, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 159; Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rn. 90 aE; Timme/Elzer, aaO, § 21 Rn. 419). In diesem Rahmen ist die Bestellung eines Notverwalters weiterhin möglich (Jennißen/Suilmann und Spielbauer/Then, jeweils aaO). Von dieser Möglichkeit hat das Amtsgericht Gebrauch gemacht. Das setzte kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Eine einstweilige Regelung kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen, im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG aber weiterhin beantragt (Timme/Elzer aaO) und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden. In diesem Sinne hat das Amtsgericht den Antrag der Kläger ausgelegt.

III.

12: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren sind nach § 21 Abs. 1 GKG nicht zu erheben, weilsie durch die fehlerhafte Zulassung der Revision in dem Berufungsurteil veranlasst sind. Krüger Schmidt-Räntsch Roth Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Siegburg, Entscheidung vom 27.11.2009 - 150 C 45/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 01.07.2010 - 29 S 208/09 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 940 Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes

Zivilprozessordnung - ZPO | § 145 Prozesstrennung

(2) Das Gleiche gilt, wenn der Beklagte eine Widerklage erhoben hat und der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch nicht in rechtlichem Zusammenhang steht.

(3) Macht der Beklagte die Aufrechnung einer Gegenforderung geltend, die mit der in der Klage geltend gemachten Forderung nicht in rechtlichem Zusammenhang steht, so kann das Gericht anordnen, dass über die Klage und über die Aufrechnung getrennt verhandelt werde; die Vorschriften des § 302 sind anzuwenden.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.