Landgericht Karlsruhe Urteil, 17. Nov. 2015 - 11 S 46/15

Tatbestand:

1

Der Beklagte ist als Eigentümer einer Garage Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verlangt von ihm die Zahlung der Wohngeldrückstände aus den Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2002/2003 bis 2009/2010 sowie die Zahlung des Hausgeldes gemäß den Wirtschaftsplänen 2008/2009 und 2009/2010. Die Beschlussfassung über die jeweiligen Jah- resabrechnungen und Wirtschaftspläne erfolgte in den Eigentümerversammlungen vom 8. Januar 2007, 25. April 2007, 13. Juni 2008 und 12. Mai 2009. Der Beklagte, der an keiner der Versammlungen teilgenommen hatte, war nicht eingeladen worden, weil die Verwalterin irrtümlich annahm, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer.

2

Das Amtsgericht hat die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der rückständigen Beträge in Höhe von insgesamt 2.759,77 € ab- gewiesen. Ihre Berufung ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie ihr Begehren weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Hausgeldforderungen zugrunde liegenden Beschlüsse aufgrund der fehlenden Ladung des Beklagten zu den Eigentümerversammlungen nichtig. Zwar sei die Ladung nur versehentlich unterblieben. Dies ändere aber nichts daran, dass das Recht zur Teilnahme an der Versammlung zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehöre und die Nichtladung daher ein Verstoß gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften sei.

II.

4

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nichtig.

5

1. Nach der Rechtsprechung des Senats führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss ist im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (Senat, Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 294).

6

2. Die überwiegende Meinung hat sich dem – u.a. auch aufgrund von Praktikabilitätserwägungen – angeschlossen und teilweise ergänzt, dass ausnahmsweise Nichtigkeit zu bejahen sei, wenn der einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich und gezielt von der Mitwirkung in der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden soll. Eine solche bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts komme einem Ausschluss des Wohnungseigentümers an der Mitverwaltung gleich (BayOblG, NZM 2005, 630, 631; OLG Köln, NZM 2004, 793; OLG Zweibrücken, ZMR 2004, 60, 62; OLG Celle, ZWE 2002, 276, 277; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 24 WEG Rn. 158; MünchKommBGB /Engelhardt, 5. Aufl., § 24 WEG Rn. 17; Timme/Steinmeyer, WEG, § 23 Rn. 133; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 57; Palandt /Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 24 WEG Rn. 14; Weitnauer/Lüke, 9. Aufl., § 23 Rn. 16; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 53; ders., ZWE 2010, 233, 235 f.).

7

3. Nach anderer Ansicht führt die – gleich aus welchem Grund – unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Die Nichtladung nehme dem Wohnungseigentümer die Möglichkeit , sich an der Willensbildung in der Versammlung zu beteiligen; dies verletze sein unverzichtbares Teilnahmerecht und greife in den Kernbereich der Mitgliedschaft ein. Der ohne Mitwirkung des Nichtgeladenen gefasste Beschluss könne deshalb wegen Verstoßes gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestandskräftig werden (Merle in Bärmann , WEG, 11. Aufl, § 23 Rn. 172; Merle/Becker, Festschrift für Deckert, S. 231, 246 f.; Bonifacio, NZM 2011, 10 ff.; Suilmann, Beschlussmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, S. 34).

8

4. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsauffassung (BGHZ 142, 290, 294) fest. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist. So verhält es sich hier. Der Verwalter hatte den Beklagten zwar bewusst nicht zur Eigentümerversammlung geladen; dies beruhte aber auf einem bloßen Rechtsirrtum, da er fälschlich annahm, Garagenei- gentümer zählten nicht zu dem Kreis der Wohnungseigentümer und seien daher nicht zu laden. Ein solcher Fehler führt nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

III.

9

Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar sind aufgrund der eingetretenen Bestandskraft der den Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zugrunde liegenden Beschlüsse die hiergegen erhobenen Einwendungen des Beklagten unbeachtlich. Das Berufungsgericht hat jedoch – von seinem Rechtsstandpunktaus folgerichtig – keine ausreichenden Feststellungen getroffen, die die Prüfung der Frage erlauben, ob die von der Klägerin konkret geltend gemachten Zahlungsbeträge der Hauptforderungen sowie die Nebenforderungen berechtigt sind.

Tatbestand:

1

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse gefasst. Am 13. Juli 2007 ist bei dem Amtsgericht der auf "Ungültigkeitserklärung (Anfechtung)" der Beschlüsse zu TOP 2, 5, 7, 8 und 10 gerichtete "Antrag" der Klägerin eingegangen, der der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Ende August 2007 zugestellt worden ist. In dem Schriftsatz (im Folgenden Klageschrift) wird zunächst Bezug genommen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, auf das Versammlungsprotokoll, auf die Teilnehmerliste, auf ein "TOP 2 betreffendes" Schreiben vom 5. März 2001 und auf ein "an die Verwaltung" gerichtetes Schreiben vom 12. Juni 2007; diese Schriftstücke hat die Klägerin jeweils in Kopie als Anlage beigefügt. Schließlich heißt es in der Klageschrift, weitere Begründungen würden nach einer Recherche folgen.

2

Ende Juli 2007 ist die Klägerin zur Zahlung des Prozesskostenvorschusses aufgefordert worden verbunden mit dem Hinweis, die Klage müsse innerhalb von zwei Monaten, "also bis zum 19. August 2007", begründet werden. Am 14. August 2007 hat die Klägerin den Prozesskostenvorschuss eingezahlt und eine Verlängerung der Begründungsfrist mit der Begründung beantragt, es werde noch recherchiert. Diesen Antrag hat das Amtsgericht am 24. August 2007 mit der Erwägung zurückgewiesen, das Gesetz sehe eine Verlängerung der Begründungsfrist nicht vor. Mit Schriftsatz vom 27. August 2007 hat die Klägerin geltend gemacht, bereits die Klageschrift enthalte eine Begründung. Mit weiterem - am 31. August 2007 eingegangenen - Schriftsatz vom selben Tage hat sie ihre Anträge zu den Tagesordnungspunkten 8 und 10 zurückgenommen, die Klage im Übrigen begründet und mit Blick auf die Begründungsfrist vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

3

Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs als unzulässig abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der noch angefochtenen Beschlüsse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, das Amtsgericht habe die Klage zu Recht wegen Nichteinhaltung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewiesen, wobei dahin stehen könne, ob als unzulässig oder unbegründet. In der Klageschrift selbst sei noch keine Begründung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen, weil die Klägerin hierzu hätte darlegen müssen, warum die angegriffenen Beschlüsse nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätten. Eine diesen Anforderungen entsprechende Begründung sei erst nach Ablauf der nicht verlängerbaren Begründungsfrist eingegangen. Die Voraussetzungen für eine Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 Abs. 1 ZPO lägen nicht vor.

II.

5

Die Revision führt zur Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.

6

1. Das Berufungsurteil unterliegt schon deshalb der Aufhebung, weil die Frage, ob die Versäumung der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Abweisung der Anfechtungsklage als unzulässig oder als unbegründet führt, nicht offen gelassen werden darf. Erwächst das die Klage abweisende Urteil in Rechtskraft, können zwar in dem einen wie in dem anderen Fall Anfechtungsgründe gegen den angefochtenen Beschluss nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Jedoch ordnet § 48 Abs. 4 WEG in Nachzeichnung der zu § 45 Abs. 2 WEG a.F. ergangenen Rechtsprechung (dazu Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 48 Rdn. 45 m.w.N.) an, dass nach (rechtskräftiger) Abweisung der Anfechtungsklage als unbegründet auch nicht mehr geltend gemacht werden kann, der Beschluss sei nichtig; bei Abweisung der Klage als unzulässig bleibt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter dagegen die Berufung auf Nichtigkeitsgründe erhalten.

7

2. Eine Abweisung der Klage als unzulässig scheidet aus. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bildet die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG keine besondere Sachurteilsvoraussetzung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage. Vielmehr formt das Gesetz mit dem Erfordernis einer befristeten Begründung den Ausschluss des Anfechtungsrechts materiellrechtlich aus, so dass die Versäumung der Frist - vorbehaltlich des Durchgreifens vorgetragener Nichtigkeitsgründe (dazu BT-Drs. 16/887 S. 38) - zur Abweisung der Klage als unbegründet führt.

8

a) Das frühere Recht kannte lediglich die einmonatige Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F., bei der es sich nicht um eine besondere Verfahrensvoraussetzung , sondern um eine materiellrechtliche Ausschlussfrist handelte (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 305 306 m.w.N.). Den Gesetzesmaterialien zu der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle ist unzweideutig zu entnehmen, dass sich an dieser Rechtslage trotz der Überführung der Regelung nunmehr in den verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG) nichts ändern sollte (BT-Drs. 16/887 S. 37 f.; vgl. auch Bamberger/Roth/Scheel, BGB, 2. Aufl., § 46 WEG Rdn. 9; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 131; Palandt /Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 42; Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 46 Rdn. 32; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2007, S. 491). Folgerichtig hat der Gesetzgeber die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wiedereinsetzung nicht über die Bezeichnung als prozessuale Notfrist sichergestellt, was bei Annahme einer verfahrensrechtlichen Frist unter der jetzigen Geltung der Zivilprozessord- nung der Gesetzestechnik entsprochen hätte (§ 233 Abs. 1 i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Vielmehr hat er dem materiellrechtlichen Charakter der Frist dadurch Rechnung getragen, dass er über § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG lediglich eine entsprechende Anwendung der §§ 233 bis 238 ZPO angeordnet hat (Erman /Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 46 WEG Rdn. 6). Dann aber widerspräche eine verfahrensrechtliche Qualifizierung der Anfechtungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung nicht nur dem Willen des Gesetzgebers. Sie stünde darüber hinaus auch in Widerspruch zur Systematik des Gesetzes.

9

b) Für die neu eingeführte Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG gilt nichts anderes. Auch sie ist - anders als dies für Rechtsmittelbegründungen ausdrücklich angeordnet ist (§§ 522 Abs. 1 Satz 1, 552 Abs. 1 Satz 1, 577 Abs. 1 Satz 1 ZPO) - keine Zulässigkeitsvoraussetzung, sondern Element einer die Anfechtung materiellrechtlich ausschließenden Regelung (Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Wenzel, aaO, Rdn. 52; zumindest im Ergebnis ebenso Erman/Grziwotz, aaO; Palandt/ Bassenge, aaO; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 102 und 105; a.A. Bamberger /Roth/Scheel, aaO, Rdn. 12; Elzer, aaO, Rdn. 154; Scheel, aaO, S. 493). In Übereinstimmung damit ordnet das Gesetz auch insoweit nur eine entsprechende Anwendung der §§ 233 ff. ZPO an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG).

10

Untermauert wird diese materielle Einordnung durch den engen sachlichen Zusammenhang, der zwischen der einmonatigen Anfechtungs- und der zweimonatigen Begründungsfrist besteht. Bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hat sich der Gesetzgeber an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs, dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.; ebenso nunmehr für § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG etwa Bergerhoff, aaO, 428; Wenzel, aaO, Rdn. 55); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; Bergerhoff, aaO). Da Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr der von dem Amtsermittlungsgrundsatz geprägten Freiwilligen Gerichtsbarkeit unterfallen , sondern nunmehr nach der Zivilprozessordnung mit der damit einhergehenden Geltung des Beibringungsgrundsatzes zu führen sind, hätte allein die Beibehaltung der einmonatigen Anfechtungsfrist zu einer erheblichen Verschärfung der Begründungslast geführt (vgl. auch BT-Drs. aaO), zumal die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die zur Begründung verbleibende Zeit knapp werden kann. Vor diesem Hintergrund hat sich der Gesetzgeber entschlossen, die - im Regierungsentwurf zunächst nicht vorgesehene - zweimonatige Begründungsfrist neu in das Gesetz aufzunehmen (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 73); die Wirkungen der Anfechtungsfrist sollten abgemildert werden (vgl. auch Wenzel, aaO, § 46 Rdn. 51). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Begründungsfrist im Zusammenspiel mit der materiellrechtlich ausgestalteten Anfechtungsfrist gesehen werden muss. Damit verbietet sich eine Deutung als Sachurteilsvoraussetzung.

11

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Der dem Begründungserfordernis genügende Schriftsatz vom 31. August 2007 ist fristgemäß eingegangen. Zwar knüpft § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG den Fristbeginn an den Zeitpunkt der - hier auf den 19. Juni 2007 datierenden - Beschlussfassung. Jedoch lässt das Berufungsgericht übergangsrechtliche Besonderheiten außer Acht, die dazu führen, dass die Begründungsfrist für Anfechtungsklagen, die sich - wie die hier erhobene - gegen vor Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 gefasste Beschlüsse richten, erst mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu laufen begann.

12

Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG vergleichbare Übergangsregelung für die Anwendung materiellrechtlicher Vorschriften fehlt, ist das neue Recht im Grundsatz auch auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden (Bergerhoff, NZM 2007, 553; Merle in Bärmann, aaO, § 62 WEG Rdn. 73 f. Rdn. 2; vgl. auch Senat, Beschl. v. 27. September 2007, V ZB 83/07, NJW 2007, 3492; OLG München ZMR 2008, 567, 568). Doch gilt dies nicht ausnahmslos. So ist etwa anerkannt, dass die neuen Regelungen nicht rückwirkend bei der Beurteilung von Beschlüssen angewandt werden dürfen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden. Vielmehr ist die Gültigkeit solcher Beschlüsse auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage zu beurteilen (Bergerhoff, NZM 2007, 553 f.; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1769; Merle, aaO; Schmid, ZMR 2008, 181, 182). Zudem sind Einschränkungen geboten, wenn die Rechtsanwendung an einen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegenden Sachverhalt anknüpft und die übergangslose Anwendung des neuen Rechts hierauf von Verfassungs wegen keinen Bestand haben könnte. Das hat das Bundesarbeitsgericht bereits für den Lauf der Klagefrist nach § 1 Abs. 5 BeschFG in der Fassung des Arbeitsrechtlichen Beschäftigungsförderungsgesetzes vom 25. September 1996 (BGBl. I S. 1476) entschieden und zur Vermeidung eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG für den Beginn des Fristlaufs auf das Inkrafttreten des Gesetzes abgestellt (Urt. v. 20. Januar 1999, DB 1999, 233, vollständig veröffentlicht in Juris). Für die hier in Rede stehende Begründungsfrist gilt nichts anderes.

13

Die unmodifizierte Anwendung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG führte in Übergangsfällen der vorliegenden Art zumindest zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen (Art. 3 Abs. 1 GG). Wollte man auch in solchen Konstellationen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, bedeutete dies, dass etwa die Frist der Klägerin bei Inkrafttreten der Norm 1 Monat und 19 Tage betragen hätte, während einem Anfechtungskläger bei Beschlussfassungen am 2. und 29. Juni 2007 am Tage des Inkrafttretens der WEG-Novelle im ersten Fall 1 Monat und 1 Tag und im zweiten 1 Monat und 29 Tage zur Verfügung gestanden hätte. Ein sachlich einleuchtender Grund für derartige Ungleichbehandlungen ist nicht ersichtlich (ebenso BAG aaO zu § 1 Abs. 5 BeschFG). Er kann insbesondere nicht in der Erwägung gefunden werden, Anfechtungskläger hätten auch in solchen Übergangsfällen - vom Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung aus betrachtet - zwei Monate Zeit zur Begründung gehabt. Denn eine solche Argumentation übersähe, dass das Gesetz vor dem Inkrafttreten der WEG-Novelle keine Begründungsfrist kannte und demgemäß kein Wohnungseigentümer vor diesem Zeitpunkt gehalten war, eine Begründungsfrist in Rechnung zu stellen. Besonders deutlich tritt dies zutage, wenn man bedenkt, dass der Klägerin bei Antragstellung etwa am 30. Juni 2007 mit Blick auf die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG von vornherein kein Rechtsverlust gedroht hätte. Das Verfahren wäre dann nach dem Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit zu führen gewesen. Es liegt indessen auf der Hand, dass die genannte Frist - schon wegen ihrer Bezeichnung als Frist zur Begründung der Klage und vor allem nach ihrem Sinn und Zweck (dazu oben 2.b) - nur in Verfahren nach der Zivilprozessordnung zum Tragen kommen sollte.

14

4. Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden.

15

Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klägerin habe schon die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG versäumt, ist richtig, dass die einmonatige Anfechtungsfrist durch die Erhebung der Klage, also durch deren Zustellung (§ 253 Abs. 1 ZPO) gewahrt wird. Die rechtzeitige Einreichung der Klageschrift genügt nur dann, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO). Auf diese Frage kommt es vorliegend an, weil die Klage erst Ende August 2007 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Fassung der angefochtenen Beschlüsse zugestellt worden ist.

16

Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen , ist das Merkmal "demnächst" nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss ist das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraumes eingezahlt wird, der sich "um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt" (BGH, Urt. v. 25. November 1985, II ZR 236/84, NJW 1986, 1347, 1348; vgl. auch BGH, Urt. v. 20. April 2000, VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282 m.w.N.). Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Insbesondere ist unklar, wann genau die Klägerin die Aufforderung zur alsbaldigen Zahlung erhalten hat. Da die Klägerin für die Wahrung der Klagefrist die Darlegungslast trägt und dieser Gesichtspunkt in dem Rechtsstreit bislang keine Rolle gespielt hat, ist ihr Gelegenheit zur Stellungnahme und zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).

17

5. Schließlich ist der Rechtsstreit auch nicht im Sinne der Klägerin zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar verweist die Revision mit Recht darauf, dass die materiellrechtlichen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG für Nichtigkeitsgründe nicht gelten. Jedoch stellt der Einwand der Klägerin , das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 sei entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden, keinen Nichtigkeitsgrund dar. Der Senat hat bereits für eine mit § 14 Abs. 8 der hiesigen Teilungserklärung wörtlich übereinstimmende Regelung entschieden, dass Verstöße hiergegen lediglich einen die Anfechtung eröffnenden Gültigkeitseinwand begründen (Beschl. v. 9. Oktober 1997, V ZB 3/97, NJW 1998, 755, 756; vgl. auch Senat, BGHZ 136, 187, 192). Daran wird festgehalten. Der Umstand der neu eingeführten Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Beurteilung.

18

6. Scheidet nach allem eine den Rechtstreit abschließende Entscheidung durch den Senat aus, erscheint es mit Blick auf die nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO gebotene Zurückverweisung sachdienlich, die Sache auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht zurückzuverweisen, das bislang nur über die Zulässigkeit der Klage befunden hat (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).

19

7. Sollte die erneute Verhandlung eine Wahrung der Klagefrist ergeben, hängt die Begründetheit der Klage davon ab, ob die Klägerin mit ihren Einwendungen gegen die angefochtenen Beschlüsse durchzudringen vermag. Dabei weist der Senat im Hinblick auf den von der Klägerin im Revisionsverfahren geltend gemachten Einwand, die Protokollunterzeichnung entspreche nicht den Vorgaben der Teilungserklärung, auf folgendes hin: Da ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ausgeschlossen ist, braucht sich das Amtsgericht mit diesem Punkt in der Sache nur zu befassen, sofern die Klägerin ihre Klage innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch auf diesen Grund zumindest in seinem wesentlichen tatsächlichen Kern gestützt hat (dazu oben 2.b). Die Revision verweist jedenfalls auf kein schriftsätzliches Vorbringen, aus dem sich dies ergeben könnte. Der Umstand, dass der Klage sowohl die Teilungserklärung als auch das - in der Tat neben dem Verwalter nur von einer Wohnungseigentümerin unterschriebene - Protokoll als Anlagen beigefügt worden sind, erfüllt nicht die Anforderungen, die das Gesetz an die erforderliche Begründung stellt.

20

Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist Ausdruck des gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten (vgl. auch Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 101 i.V.m. Rdn. 70; zur Anfechtungsfrist vgl. auch OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 397). Sie führt dazu, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Vor diesem Hintergrund ist es - zumal unter der nunmehrigen Geltung der den Zivilprozess beherrschenden Beibringungsmaxime - unerlässlich, dass sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergibt; wegen der Einzelheiten mag auf Anlagen verwiesen werden. Dass dem Gericht bei der Durchsicht der Anlagen rechtserhebliche Umstände auffallen, ersetzt nicht den erforderlichen Sachvortrag (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Daraus folgt zwar in dem Sonderfall des § 46 Abs. 2 WEG eine Hinweispflicht. Aber selbst dann bleibt es Sache der klagenden Partei, ob sie ihrer Klage diese Umstände zugrunde legen möchte oder nicht (BT-Drs. aaO; allgemeine Auffassung, vgl. nur Palandt/ Bassenge, aaO, § 46 WEG Rdn. 7; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 WEG Rdn. 73 f.). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft N. -Straße 22 in K. . Sie entschieden sich auf der Versammlung am 26. September 2009 mit einer Mehrheit von 4 zu 1 für die Beizuladende als Verwalterin und gegen eine andere Firma, die ein geringeres Entgelt verlangt hatte. Die Beizuladende war am 6. April 2009 als Unternehmergesellschaft haftungsbeschränkt in das Handelsregister eingetragen worden und hat ein Stammkapital von 500 €.

2

Der Kläger hat im vorliegenden Verfahren den Beschluss über die Bestellung der Beizuladenden als Verwalterin und in einem parallelen, inzwischen für erledigt erklärten Rechtsstreit den Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss über die Bestellung der Beizuladenden als Verwalterin für ungültig erklärt (ZWE 2011, 369). Dagegen wenden sich die Beklagten mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht meint, der Zulässigkeit der Klage gegen den Beschluss über die Bestellung der Beizuladenden zur Verwalterin stehe nicht entgegen , dass die Parteien das parallele Klageverfahren gegen den Beschluss über den Verwaltervertrag für erledigt erklärt hätten. Denn der Vertrag stehe unter der stillschweigenden auflösenden Bedingung, dass der Verwalter wirksam bestellt sei. Der Beschluss über die Bestellung der neuen Verwaltung sei für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das folge allerdings weder daraus, dass nur ein Alternativangebot eingeholt worden sei, noch daraus, dass nicht der Anbieter mit der niedrigsten Vergütung gewählt worden sei, oder daraus, dass bei der Bestellung die Vergütung und die Laufzeit des Verwaltervertrags nicht festgelegt worden seien. Die Bestellung stehe vielmehr deshalb im Widerspruch zu den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil die Beizuladende eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt ) sei und weil Gesellschaften in dieser Rechtsform als Verwalterinnen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in Betracht kämen. Das gelte hier jedenfalls deshalb, weil die Beizuladende ein Stammkapital von nur 500 € habe, erst kurz vor der Bestellung gegründet worden sei, ihr Geschäftsführer es abgelehnt habe, die persönliche Haftung zu übernehmen, und weil sie von den Beschränkungen des § 181 BGB habe befreit werden sollen, obwohl ihr Geschäftsführer gleichzeitig Geschäftsführer der elterlichen Bauträgergesellschaft sei.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis stand.

5

1. Im Ergebnis zutreffend und von den Beklagten unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht an, dass die Beschlussanfechtungsklage gegen die Bestellung der Beizuladenden als Verwalterin nicht dadurch unzulässig geworden ist, dass der Kläger die Anfechtungsklage gegen den Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags für erledigt erklärt hat. Dadurch ist dieser Beschluss zwar bestandskräftig geworden, das Rechtsschutzinteresse des Klägers an der Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung der Beizuladenden als Verwalterin aber nicht entfallen. Die Beizuladende wäre ohne bestandskräftige Bestellung zur Verwalterin jedenfalls rechtlich gehindert, den Verwaltervertrag zu erfüllen (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 21 a.E. und 169).

6

2. Das Berufungsgericht hat die Bestellung der Beizuladenden auch zu Recht für ungültig erklärt.

7

a) Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht , sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NJW 2011, 3025, 3026 Rn. 11; Merle in Bärmann, WEG 11. Aufl., § 26 Rn. 40). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht (BayObLG, WE 1990, 68; OLG Stuttgart, NJW-RR 1986, 315, 317; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 40; Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 63). Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen (OLG Stuttgart aaO; Hügel in Bamberger/Roth, BGB, 3. Aufl., § 26 WEG Rn. 9).

8

b) Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtete die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint (Senat , Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 105/11, NJW 2012, 1884 f. Rn. 9 f.). Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird (Elzer, ZMR 2001, 418, 423). Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

9

c) Hier haben die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten.

10

aa) Das ergibt sich nicht schon daraus, dass nur ein Alternativangebot zur Auswahl gestanden hätte. Die Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters erfordert zwar die Einholung von Alternativangeboten (Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, WM 2011, 1293, 1294 Rn. 12). Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums aber selbst festlegen. Er ist nur überschritten , wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, WM 2011, 1293, 1294 Rn. 13). Anhaltspunkte dafür liegen hier nicht vor. Aus dem Protokoll der Versammlung ergibt sich, dass die Wohnungseigentümer eine Vorauswahl getroffen , intensiv über die Leistungsangebote diskutiert und damit den Zweck der Einholung von Alternativangeboten erreicht haben.

11

bb) Die Wohnungseigentümer haben ihren Beurteilungsspielraum auch nicht dadurch verletzt, dass sie nicht das preisgünstigste Angebot gewählt haben. Dazu sind sie nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht verpflichtet (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 72). Sie dürfen einen Verwalter, mit dem sie gut zurechtkommen, weiterbestellen, auch wenn er etwas teurer ist als ein neuer Verwalter (Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, WM 2011, 1293, 1294 Rn. 13). Nichts anderes gilt für die höhere Vergütung einer neuen Verwaltung, die - wie hier - Zusatzqualifikationen oder Zusatzerfahrungen hat. Etwas anderes gälte nur, wenn die von dem ausgewählten Verwalter angebotenen Leistungen von den anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten würden (Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, WM 2011, 1293, 1294 Rn. 13 a.E.). Daran fehlt es, wenn die Wohnungseigentümer zwischen zwei Anbietern auswählen, deren Vergütungsvorschläge am unteren Rand der aus den eingeholten Angeboten ermittelten Vergütungsspanne liegen.

12

cc) Die Grenzen ihres Beurteilungsspielraums haben die Wohnungseigentümer auch nicht dadurch überschritten, dass sie über die Bestellung ohne gleichzeitige Festlegung der Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags beschlossen haben. Das ergibt sich allerdings nicht schon aus dem eher formalen Umstand, dass die Berufung des Verwalters in zwei Stufen erfolgt, der Bestellung und dem anschließenden Abschluss des Verwaltervertrags (so aber Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 43; aM OLG Hamm, ZWE 2002, 486, 489). Denn die Auswahl des Verwalters wird inhaltlich wesentlich durch die wirtschaftlichen Eckpunkte des von ihm angebotenen Verwaltervertrags bestimmt. Die isolierte Bestellung des Verwalters könnte zwar bis zum Abschluss des Verwaltervertrags jederzeit durch einen entsprechenden Beschluss wieder rückgängig gemacht werden (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 54). Bis dahin wäre der Verwalter aber zu den üblichen Bedingungen zur Wahrnehmung seiner Aufgabe berechtigt und verpflichtet. Welche Folgen sich aus dieser inhaltlichen Verknüpfung von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ergeben , bedarf hier keiner Entscheidung. Eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung und den Vertrag ist jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümer über den Abschluss des Verwaltervertrags selbst entscheiden und wenn sie beide Beschlüsse - wie hier - in derselben Wohnungseigentümerversammlung erörtern und fassen. Einwände gegen Regelungen in dem Verwaltervertrag - hier die Einwände gegen die Befreiung von dem Verbot des Selbstkontrahierens nach § 181 BGB - sind dann nicht im Rahmen der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses, sondern im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über den Verwaltervertrag zu prüfen.

13

dd) Die Wahl der Beizuladenden zur Verwalterin widerspricht entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht schon deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft ist.

14

(1) Eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) muss zwar nicht das Mindeststammkapital von 25.000 €, das eine GmbH nach § 5 Abs. 1 GmbHG an sich aufzubringen hat, sondern nach § 5a Abs. 1 GmbHG nur das in der Satzung vorgesehene Stammkapital aufbringen, das auch nur 1 € betragen kann. Der Gesetzgeber hat bei der Einführung dieser Sonderform der GmbH davon abgesehen, eine ähnliche Möglichkeit für alle Formen der GmbH vorzu- sehen, weil „mit der Seriositätsschwelle, die in einem angemessenen Mindest- stammkapitalbetrag lieg[e], auch eine gewisse Seriosität auf die Rechtsform der GmbH insgesamt ausstrahl[e]“, deren „Prestige nicht gefährdet“ werden solle (Begründung der GmbH-Rechts-Reform 2008 in BT-Drucks. 16/6140 S. 31). Und weil bei der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft ein Mindeststammkapital nicht vorgeschrieben ist, muss sie ihre Firma nicht nur mit einem einfachen Rechtsformzusatz („UG“) führen, sondern, anders als die „normale“ GmbH (vgl. § 4 GmbHG), nach § 5a Abs. 1 GmbHG mit der zusätzlichen Anga- be „haftungsbeschränkt“, um das Publikum auf das unter Umständen nicht aus- reichende Stammkapital hinzuweisen (Begründung der GmbH-Rechts-Reform 2008 in BT-Drucks. 16/6140 S. 31).

15

(2) Aus diesen rechtsformbedingten Besonderheiten folgt aber nicht, dass einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft generell die für einen geordneten Geschäftsbetrieb als Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderliche finanzielle Ausstattung abzusprechen ist.

16

(a) Der Gesetzgeber hat den Verzicht auf ein Mindeststammkapital bei der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft als vertretbar angesehen, „weil das Mindeststammkapital kein zwingender Bestandteil des Haftkapitalsystems der GmbH ist“ (Begründung der GmbH-Rechts-Reform 2008 in BTDrucks. 16/6140 S. 31). Deshalb darf auch eine solche Gesellschaft nach § 1, § 5a Abs. 1 GmbHG zu jedem zulässigen Zweck errichtet werden. Wäre sie von vornherein als nicht ausreichend solvent anzusehen, ließen sich die mit der Einführung dieser Form der GmbH verfolgten Gesetzgebungsanliegen, die Neugründung von Unternehmen durch eine weniger aufwendige Form der GmbH zu erleichtern und einer Flucht in ausländische Gesellschaftsformen entgegenzuwirken (Begründung der GmbH-Rechts-Reform 2008 in BT-Drucks. 16/6140 S. 25, 31), nicht erreichen.

17

(b) Ob der vorgesehene Verwalter seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt , bestimmt sich nicht nach der Rechtsform, sondern nach den finanziellen Mitteln, über welche er verfügt, nach dem Kredit, den das Unternehmen in Anspruch nehmen und nach den Sicherheiten, die es stellen kann. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann auch bei einem sehr niedrig angesetzten Stammkapital eine ausreichende Bonität haben, etwa weil sie selbst ausreichende andere Mittel hat oder weil sich der Geschäftsführer für die Gesellschaft verbürgt hat. Diese Bonität kann bei einem Einzelkaufmann, der nicht über ausreichendes Vermögen oder über Sicherheiten verfügt, ebenso fehlen wie bei einer „normalen“ GmbH, deren Bestellung als Verwalter aber nicht schon an der Rechtsform scheitert (BayObLG, WuM 1993, 488, 489 f.). Diese kann nach Maßgabe von § 7 Abs. 2 GmbHG in das Handelsregister eingetragen werden, noch bevor das Stammkapital vollständig aufgebracht ist. Es muss bei der Bestellung einer GmbH zur Verwalterin auch nicht mehr (vollständig) vorhanden sein. Umgekehrt muss eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nach § 5a Abs. 5 Halbsatz 2 GmbHG auch dann nicht zur normalen GmbH umfirmieren, wenn sie das Stammkapital bis zur Höhe des Mindeststammkapitals aufgefüllt hat.

18

(c) Auf die Rechtsform allein abzustellen ist auch deshalb verfehlt, weil die Dienstleistungen eines Verwalters von Unternehmen erbracht werden dürfen , die die Pflichten eines Verwalters rechtlich erfüllen können und in einer Rechtsform errichtet sind, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder Vertragsstaat des Vertrags über den Europäischen Wirtschaftsraum vorgesehen ist. Nicht alle diese Staaten kennen Gesellschaftsformen, bei denen die Gesellschaftsgründer zur Aufbringung eines Stammkapitals in bestimmter Mindesthöhe verpflichtet sind. Teilweise wird ein niedrigeres Stammkapital verlangt. In der Bestellung solcher Unternehmen zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft allein wegen der Unterschiede im System des Gläubigerschutzes einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu sehen, wäre eine nach Art. 18 AEUV unzulässige Diskriminierung und stünde zudem im Widerspruch namentlich zu der durch Art. 56 AEUV und Art. 10, 14 und 16 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (ABl. EU Nr. L 376 S. 36) garantierten Dienstleistungsfreiheit. Ob die Bestellung zum Verwalter den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, darf sich bei solchen Unternehmen nicht nach der Rechtsform bestimmen , sondern beurteilt sich danach, ob sie fachlich qualifiziert und ausreichend finanziell ausgestattet sind. Ein sachlicher Grund, die deutsche haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft anders zu behandeln, ist nicht erkennbar.

19

ee) Bei der Bestellung der Beizuladenden haben die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum aber deshalb überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben.

20

(1) Sie würden inhaltlich ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, bestellten sie ein Unternehmen zum Verwalter, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann (OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 435; Bader in FS Seuss [1987] S. 1, 3; Elzer, ZMR 2001, 418, 423 für insolventes Unternehmen). Denn ein solches Unternehmen bietet, unabhängig davon, in welcher Rechtsform es geführt wird (Armbrüster, ZWE 2011, 372, 373), keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrecht erhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werden, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten wird (Merkle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 41; Armbrüster, ZWE 2011, 372, 373). Auch wäre nicht sichergestellt , dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz erhält.

21

(2) Wie sich die Wohnungseigentümer Gewissheit verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommen Unternehmen diesen inhaltlichen Anforderungen genügt, bestimmen sie im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst. Sie sind deshalb einerseits nicht gezwungen, stets einen Bonitätsnachweis einzuholen ; sie könnten darauf etwa bei einem eingesessenen als solide bekannten Unternehmen gleich welcher Rechtsform verzichten. Die Wohnungseigentümer dürfen andererseits ein Unternehmen nicht aufs Geratewohl bestellen und sich über Zweifel an der Bonität ohne weiteres hinwegsetzen. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens - gleich welcher Rechtsform - zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums nur, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte andere Erkenntnisse) treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt (Armbrüster, ZWE 2011, 372, 373).

22

(3) Diesen Anforderungen sind die Wohnungseigentümer hier nicht gerecht geworden. Der Geschäftsführer der Beizuladenden hatte vor der Beschlussfassung mitgeteilt, er sei seit langem als Verwalter tätig. Seine Dienste wollte er den Wohnungseigentümer aber nicht als Einzelkaufmann, sondern durch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft anbieten, die erst wenige Monate zuvor errichtet worden war. Er war auch nicht bereit, die persönliche Haftung für die Gesellschaft zu übernehmen. Die Stammeinlage der Gesellschaft von 500 € reichte für sich genommen nicht aus, um einen dauer- haft ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb und Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen. Eine Haftpflichtversicherung war bei der Beschlussfassung über die Bestellung nicht nachgewiesen und ist es im Übrigen auch jetzt nicht. Die - nicht berücksichtigungsfähige - Unterlage, die die Beklagten im Revisionsverfahren haben vorlegen lassen, weist nicht die Beizuladende selbst, sondern ihren Geschäftsführer als Versicherten aus. Das alles muss nicht bedeuten, dass die Beizuladende (unabhängig von ihrer Rechtsform als haftungsbeschränkter Unternehmergesellschaft ) tatsächlich keine ausreichende Bonität hat. Die Wohnungseigentümer durften aber die Bonität der Beizuladenden nicht unterstellen. Sie mussten sie vielmehr klären. Wie sie zu dem erforderlichen Kenntnisstand gelangen, entscheiden sie im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst. Hier lagen ihnen nur Erkenntnisse vor, die Zweifel an der Bonität der Beizuladenden weckten. Sie durften deshalb die Bestellung der Beizuladenden auf dieser Grundlage nicht beschließen.

III.

23

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.