/ Landgericht Itzehoe / Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

ECLI:

ECLI:DE:LGITZEH:2011:0527.9S118.10.0A

bei uns veröffentlicht am

27.05.2011

Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Immobilienrecht

Beendigung von Mietverhältnissen

Nebenkosten

Wirtschaftsrecht

Gericht

Tenor

: 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts ... vom 26.8.2010 (61 C 134/08) unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Hauptsacheausspruch wie folgt abgeändert:

: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.071,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 6. Dezember, der Beklagte zu 1. darüber hinaus Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf 1.071,13 € vom 28.11.2008 bis zum 5.12.208 2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

: 2. Von der Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen trägt die Klägerin 15 %, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 85 %

: 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für die jeweils vollstreckende Partei aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages leistet.

: 4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

: I.

1: Die klagende Vermieterin nimmt die Beklagten auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2005 (352,01 Euro), 2006 (564,80 Euro) und 2007 (341,92 Euro) in Anspruch.

2: Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 6.9.1995 eine 3 ½ Zimmer Wohnung in ..., alter Zirkusplatz 13 (Anlage B1, Bl. 42 d.A.). Die Klägerin ist Vermieterin. Hinsichtlich der Nebenkosten ist vereinbart, dass die Beklagten auf die Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 II. BV Vorauszahlungen leisten, über die die Vermieterin jährlich abrechnet (§ 9 des Vertrages). Hinsichtlich der Verteilungsmaßstabes sieht § 10 des Vertrages vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Wohnflächenanteil zu verteilen sind. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolge bei Verwendung meßtechnischer Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem vom Vermieter gemäß §§ 7 bis 10 HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab, die Verteilung der Kabelbenutzungsgebühren erfolge nach Wohneinheit.

3: Weiter heißt es in dem Vertrag auszugsweise:

4: „Sofern der Vermieter Wasserzähler einbaut oder eingebaut hat, werden die Kosten des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzung nach dem gemessenen Verbrauch aufgeteilt“.

5: Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage B1) verwiesen.

6: Mit Schreiben vom 25.10.2006 rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2005 ab (Anlage K1, Bl. 5 ff. d.A.). Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.647,23 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 143,99 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 729,54 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 208,02 Euro. Sie enthielt bei der Berechnung des Warmwasseranteils die Angaben

7: „Temperatur 55,00 °C, Heizwert 1,00 kWh, Brennstoff 19932,00 kWh Gas,

8: Berechnung aufgrund der angegebenen Werte:

9: Brennstoffverbrauch pro m³ Warmwasser: 112,50 kWh“.

10: Weiter enthielt die Abrechnung die Menge des erwärmten Wassers und leitete daraus die insgesamt für die Wassererwärmung aufgewandte Energie und deren Anteil am angegebenen Gesamtenergieverbrauch ab. Die Wärmekostenabrechnung enthält weder die Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenVO noch einen Hinweis darauf, dass die Berechnung nach dieser Formel erfolge.

11: Insgesamt wies die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag von 352,01 Euro aus.

12: Gegen die Abrechnung erhoben die Beklagten mit Schreiben des Mietervereins ... vom 7.5.2007 (Anlage K2, Bl. 8 d.A.) diverse Einwendungen. Unter anderem rügten sie, die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser erfolge nicht verbrauchsabhängig, obwohl ein Kaltwasserzähler vorhanden sei. Die Kosten für Wasser und Abwasser seien zusammengefasst, obwohl sie gesondert entstanden seien. Es fehle die Angabe der Gesamtkosten für jeden einzelnen Nebenkostenansatz. Die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser lasse sich nicht mit § 9 HeizKV in Einklang bringen. Der Brennstoffverbrauch werde in kWh angegeben, nicht in m³ gelieferten Gases, zugleich sei ein Heizwert von 1 angegeben, den es nicht gebe. Die Temperatur des erwärmten Wassers von 55° C sei nicht nachvollziehbar. Der Gasverbrauch sei nicht nachprüfbar, da die Zählerstände nicht angegeben seien. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K2 verwiesen.

13: Mit Schreiben vom 21.8.2007 (Anlage K3, Bl. 11 d.A.) teilte die Fa. ... für die Klägerin mit, dass die Berechnung des Warmwasserkostenanteils nach der „Formel lt. HKVO“ erfolgt sei, teilte die verwendete Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. mit und erläuterte die Berechnung.

14: Mit Schreiben vom 24.10.2007 rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2006 ab (Anlage K4, Bl. 13 ff. d.A.). Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.695,88 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 192,64 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 893,68 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 372,16 Euro. Die Wärmekostenabrechnung entsprach hinsichtlich der darin enthaltenen Angaben der Abrechnung für 2005. Insgesamt wies die Abrechnung einen Nachzahlungsbetrag von 564,80 Euro aus.

15: Gegen die Abrechnung erhoben die Beklagten mit Schreiben des Mietervereins ... vom 18.2.2008 (Anlage K5, Bl. 17 d.A.) diverse Einwendungen. Unter anderem rügten sie wiederum, die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser erfolge nicht verbrauchsabhängig, obwohl ein Kaltwasserzähler vorhanden sei. Die Kosten für Wasser und Abwasser seien zusammengefasst, obwohl sie gesondert entstanden seien. Es fehle die Angabe der Gesamtkosten für jeden einzelnen Nebenkostenansatz. Die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser lasse sich nicht mit § 9 HeizKV in Einklang bringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K5 verwiesen.

16: Mit Schreiben vom 27.5.2008 (Anlage K6, Bl. 20 d.A.) erläuterte die Wohnungsverwalterin der Klägerin die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 ergänzend. Sie teilte mit, es befänden sich nicht überall auf dem Grundstück Wasserzähler, weshalb die Abrechnung der Wasserkosten nach Quadratmetern erfolgt. Die Kostenposition Wasser- und Sielkosten enthalte die Kosten für Wasser, Abwasser- und Niederschlagswasserbeseitigung. Auch durch die Stadtwerke ... und die Stadtentwässerung erfolge eine Zusammenfassung dieser Kostenarten in der Rechnung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K6 verwiesen.

17: Mit Schreiben vom 9.7.2008 (Anlage K7, Bl. 22 d.A.) rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2007 ab. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.636,30 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 133,06 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 736,47 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 214,95 Euro. Die Wärmekostenabrechnung entsprach hinsichtlich der darin enthaltenen Angaben der Abrechnung für 2005. Insgesamt wies die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag von 348,01 Euro aus.

18: Die Beklagten machen gegen die Abrechnungen, soweit in der Berufungsinstanz noch verfolgt, folgende Einwendungen geltend:

19: Die Angabe von „Wasser/Sielkosten“ lasse nicht erkennen, ob unter dieser Position nur die Kosten für Wasser und Abwasserbeseitigung enthalten seien oder auch die Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung. Letztere tauchen unstreitig in der Abrechnung sonst nicht auf. Die Abrechnung sei nicht eindeutig und daher in dieser Position formell unwirksam. Falls die Klägerin die Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung, die angefallen seien, nicht geltend mache, liege ein Vorwegabzug vor. Seien die Kosten für Niederschlagswasser in der Gesamtposition enthalten, fehle es jedenfalls an der Angabe des Gesamtkosten für Wasser und Abwasser. Zumindest diese Angabe sei für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich. Die Zusammenfassung von Wasser/Abwasser mit den Niederschlagskosten sei im Übrigen auch deswegen unzulässig, weil sie nicht nach demselben Bemessungsmaßstab entstünden. Die Kosten für Wasser und Abwasser würden nach der Menge des bezogenen Wassers berechnet, während die Kosten für die Beseitigung des Niederschlagswassers nach der versiegelten Oberfläche des Grundstücks berechnet würden.

20: Die Kosten für Wasser und Abwasser seien vertragswidrig nach Wohnfläche verteilt worden. Vereinbart sei eine Abrechnung nach Verbrauch, wenn Wasserzähler installiert seien. Das sei der Fall.

21: Die in der Wärmekostenabrechnung angewandte Formel entspreche nicht dem Wortlaut des § 9 Abs. 2 HeizkostenV. Den Wärmekostenabrechnungen sei nicht zu entnehmen, ob der dort berechnete Warmwasseranteil nach der Heizkostenverordnung oder nach nicht benannten technischen Regeln ermittelt sei.

22: Die Klägerin hält die Abrechnungen für wirksam und zutreffend. Sie meint, die Wärmekostenabrechnungen seien formell wirksam. Eine gemeinsame Abrechnung der Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser sei zulässig, wenn diese, wie es vorliegend der Fall sei, von der Stadtentwässerung in einer einheitlichen Rechnung geltend gemacht würden.

23: Zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten sei die Klägerin nicht verpflichtet gewesen. Die vorhandenen Wasserzähler seien seit vielen Jahren nicht geeicht und lieferten daher keine zuverlässigen Abrechnungsergebnisse. Zwar könne eine ordnungsgemäße Abrechnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch über nicht geeichte Zähler erfolgen, wenn diese die Werte zutreffend anzeigten (BGH Urt. v. 17.11.2010 - VIII ZR 112/10). Die Klägerin vertrete aber nicht die Auffassung, dass die ungeeichten Wasserzähler zutreffende Werte anzeigten. Die angezeigten Verbrauchswerte seien daher auch nicht abgelesen worden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung könne nicht erfolgen.

24: Die Klägerin hat beantragt,

25: die Beklagten zur Zahlung der ausgewiesenen Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.264,82 Euro nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen.

26: Die Klage ist dem Beklagten zu 1. am 27.11.2008, der Beklagten zu 2. am 5.12.2008 zugestellt worden.

27: Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teilbetrag von 6,09 Euro stattgegeben. Hinsichtlich des Heizungsstromes, der statt in der Wärmekostenabrechnung in den kalten Betriebskosten unter der Position „Elektrizität“ eingestellt war, hat es dessen Kosten auf 4 % der Brennstoffkosten geschätzt und diese Kosten sowie die Schornsteinfegerkosten, die in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten gesondert ausgewiesen waren, statt nach dem Verteilerschlüssel der kalten Betriebskosten (Wohnfläche) nach dem Verteilerschlüssel der Wärmekosten verteilt. In der Folge waren die kalten Betriebskosten um 35,79 Euro zu kürzen, die Wärmekosten um 29,70 Euro zu erhöhen. Hinsichtlich der Differenz hat es die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

28: Mit der Berufung erstreben die Beklagten Klagabweisung insgesamt.

29: Sie erheben weiterhin die o.g. Einwendungen. Sie meinen weiter, für eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung reiche die Angabe der bezogenen Gasmenge in kWh nicht aus. Erforderlich sei die Angabe der bezogenen Menge in Kubikmetern und des Brennwertes. Das gelte auch, wenn die Abrechnung des Energieversorgers nach den gelieferten kWh erfolge. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter Abrechnung des Energieversorgers auch die o.g. Angaben entnehmen könne. § 9 Abs. 2 HeizkostenV sehe die Verwendung dieser Werte vor. Die Norm sei lex specialis gegenüber § 259 BGB. Der Abrechnung des Energieversorgers sei vorliegend auch die gelieferte Gasmenge Gas in Kubikmetern und der Brennwert zu entnehmen gewesen.

: II.

30: Die zulässige Berufung hat in der Sache nur geringen Erfolg. Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet. Die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungsbeträge auf die Nebenkosten für die Kalenderjahre 2005-2007 stehen ihr im Wesentlichen zu. Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden waren, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu erbringen hatte, über welche die Klägerin jährlich abrechnen mussten, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

31: 1. Die Nebenkostenabrechnungen sind formell wirksam. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Eine Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist bei den streitigen Abrechnungen der Beklagten für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 der Fall.

32: Für Objekte mit, wie vorliegend, mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt, wenn die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).

33: Die Nebenkostenabrechnungen enthalten i.W. jeweils die in Rechnung gestellten Gesamtkosten und Verteilerschlüssel, die danach auf die Beklagten entfallenden Beträge und den Abzug der Vorauszahlungen.

34: a. Die Abrechnungen sind auch nicht hinsichtlich der Kosten für Wasser- und Sielkosten unwirksam. Unter dieser Position hatte die Klägerin die Kosten für Wasser, Abwasserentsorgung und Niederschlagswasserentsorgung zusammengefasst. Es entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein Vermieter die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung jedenfalls dann zusammenfassen darf, wenn, wie vorliegend, beide nach demselben Schlüssel umgelegt werden (BGH Urt. v. 15.07.2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383). Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese sei auch dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Umlage der Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil ermittelt wurde.

35: Diese Entscheidung betrifft zwar nicht unmittelbar die Einbeziehung der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung. Denn in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren nur die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entsorgung des von den Mietern bezogenen Wassers zusammengefasst worden. Diese waren nach dem Schlüssel des Wasserverbrauchs auf die Mieter umgelegt worden. Demgegenüber waren die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung in jenem Fall unter einer weiteren Position "Wasser und Abwasser allgemein" ausgewiesen worden und nach dem Flächenmaßstab umgelegt worden.

36: Die tragenden Gründe für die Zulässigkeit der Zusammenfassung der Kosten gelten vorliegend aber ebenfalls. Es handelt sich um Kosten, die nach der Verkehrsanschauung eng zusammenhängen. Zwar entstehen die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung verbrauchsabhängig, während die Kosten für die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nach der versiegelten Fläche entstehen. Sie werden aber von den Stadtwerken ... und der Stadtentwässerung, welche die Kosten erheben, in einer Rechnung zusammengefasst. Bei dieser Sachlage ist die Vermieterin nicht gehalten, Kosten, die ihr in einer Rechnung berechnet werden und die von ihr einheitlich bezahlt werden, bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu differenzieren. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Kosten auch, wie vorliegend, nach der Verkehrsanschauung eng zusammenhängen und wie vorliegend sogar nach der Betriebskostenverordnung zusammengefasst werden. Das ist vorliegend der Fall, da § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung die Kosten der Hausentwässerung und die Kosten der Grundstücksentwässerung zu einer Kostenart („Kosten der Entwässerung“) zusammenfasst. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter Grundstücks- und Hausentwässerungskosten nach demselben Verteilerschlüssel umlegt, muss er sie nicht differenzieren, auch wenn er sie mit den – ebenfalls nach diesem Schlüssel umgelegten – Kosten der Wasserversorgung zusammenfasst. Letzteres ist der Fall, weil die Klägerin alle drei Kosten nach Wohnfläche umgelegt hat.

37: Zwar streiten die Parteien darum, ob hinsichtlich der Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung eine Umlage nach Verbrauch hätte erfolgen müssen. Für die formelle Wirksamkeit, d.h. für die Frage, ob die Abrechnung überhaupt eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt, kommt es aber nicht darauf an, ob der Vermieter den richtigen Verteilerschlüssel gewählt hat, sondern lediglich, dass der Mieter erkennen kann, nach welchem Schlüssel die Kosten umgelegt worden sind und dadurch überprüfen kann, ob der vom Vermieter gewählte Schlüssel dem Mietvertrag entspricht. Das ist vorliegend der Fall. Die Beklagten können der Abrechnung entnehmen, dass die Klägerin der Ansicht ist, alle drei Kostenarten seien nach Wohnfläche umzulegen, und nach welchen Flächenverhältnissen sie die Kosten - einheitlich - umgelegt hat. Damit können sie auch überprüfen, ob die Abrechnung dieser Kosten - teilweise, nämlich hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten -möglicherweise nicht vertragsgemäß erfolgt ist. Sie können rechnerisch auch ohne weiteres nachvollziehen, wie der von der Klägerin in Rechnung gestellte Betrag berechnet ist. Zwar können die Beklagten aufgrund der Zusammenfassung zweier Kostenarten, die nach ihrer Ansicht nach zwei verschiedenen Verteilerschlüsseln hätten berechnet werden müssen - nach dem Wohnflächenschlüssel nur für die Niederschlagswasserkosten, die Wasser- und Abwasserkosten nach einem Verbrauchsschlüssel - anhand der Abrechnung nicht ermitteln, welcher Betrag ihrer Ansicht nach tatsächlich von ihnen geschuldet wäre. Darauf kommt es für die formelle Wirksamkeit aber nicht an. Eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung liegt bereits vor, wenn nachvollzogen werden kann, wie der Vermieter die in Rechnung gestellten Beträge ermittelt hat. Ob die Abrechnung inhaltliche Fehler enthält und welcher Betrag bei Korrektur inhaltlicher Fehler richtig wäre, muss sich aus der Abrechnung selbst nicht ergeben.

38: Durfte die Klägerin vorliegend die Kosten für Wasser, Abwasserentsorgung und Niederschlagswasserentsorgung jedenfalls dann zusammenfassen, wenn ihr in einer einheitlichen Rechnung entstehen und ihrer Ansicht nach nach einem einheitlichen Schlüssel umzulegen sind, greift der Einwand, es fehle die Angabe des jeweiligen Gesamtbetrages hinsichtlich der einzelnen Kostenpositionen, nicht durch.

39: Die Abrechnungen sind auch nicht deshalb formell unwirksam, weil der Bezeichnung „Wasser- und Sielkosten“ nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob damit (nur) die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung in Rechnung gestellt wurden oder auch die Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung. Das gilt für die Abrechnung für das Kalenderjahr 2007 bereits deshalb, weil die Klägerin mit Schreiben vom 27.5.2008 noch innerhalb der Abrechnungsfrist klargestellt hat, dass die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser hier in einer Kostenposition zusammengefasst sind, so dass die von den Beklagten als fehlend gerügte Eindeutigkeit tatsächlich gewahrt ist. Aber auch für die Jahre 2005 und 2006 liegt kein formeller Fehler darin, dass sich aus der Bezeichnung der Kostenart nicht eindeutig ergibt, ob darin auch die Niederschlagswasserkosten enthalten waren. Die Bezeichnung „Sielkosten“ legte dieses jedenfalls in Verbindung mit der Tatsache, dass die Kosten nach Wohnfläche umgelegt wurden und keine weitere Position enthalten war, unter der Kosten der Niederschlagswasserversorgung enthalten sein konnten, nahe. Die Bezeichnung genügte daher für die Annahme einer die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung. Soweit diesbezüglich Zweifel bestanden, konnten die Beklagten durch Einsichtnahme in die Belege ohne weiteres erkennen, ob in den angegebenen Kosten die Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung enthalten waren und ob der insgesamt angegebene Betrag zutraf.

40: b. Auch die Wärmekostenabrechnungen sind wirksam. Hier rügen die Beklagten zum einen, der Abrechnung sei nicht zu entnehmen, ob der dort berechnete Warmwasseranteil nach der Heizkostenverordnung oder nach nicht benannten technischen Regeln ermittelt sei. Das greift hinsichtlich der Abrechnungen für 2006 und 2007 schon deshalb nicht durch, weil die Klägerin mit Schreiben vom 21.8.2007 (Anl. K3) noch im Lauf der Abrechnungsperioden erläuterte, dass die Berechnung nach der Formel der Heizkostenverordnung erfolgte, die Formel darlegte und die Berechnung erläuterte. Von daher greift für diese Abrechnungen auch der Hilfseinwand der Beklagten, die angewandte Formel entspreche nicht dem Wortlaut des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, nicht durch. Die genannte Formel entspricht der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. Dass keine Umrechnung der Brennstoffmenge in eine darin enthaltene Energiemenge erfolgte, weil die bezogene Energie bereits in Energieeinheiten (kWh) in die Berechnung eingestellt wurde, ist dort ebenfalls erläutert, ebenso die Tatsache, dass deswegen in der Abrechnung ein (rechnerischer) Brennwert von 1 eingesetzt wurde.

41: Aber auch die Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 ist wirksam. Sie enthält sämtliche Parameter, die für die Berechnung der für die Warmwassererzeugung benötigten Energiemenge nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. erforderlich sind, nämlich die Menge des bezogenen Wassers und die Warmwassertemperatur, auf die das Wasser erwärmt wurde. Weiter gibt sie ausdrücklich an, dass danach für die Erwärmung pro m³ Warmwasser ein Brennstoffverbrauch von 112,50 kWh erforderlich war. Das genügt für eine formell wirksame Abrechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m³ Wasser von 10 °C auf die angegebene Warmwassertemperatur ein Energieverbrauch in Höhe der angegebenen Menge an kWh angesetzt ist (BGH Urt. v. 20.07.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Der Vermieter sei nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung könne nicht entgegengehalten werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Mit der Angabe der Warmwassertemperatur und des bezogenen Brennstoffes in kWh und eines (rechnerischen) Brennwertes von 1 waren zudem für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoffverbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigte. Anhand der Angaben, welche Energie für die Erwärmung eines m³ Wasser benötigt wurde, wieviele m³ Wasser erwärmt worden waren und wieviel Energie insgesamt bezogen worden war, konnte die Berechnung des Anteils der für die Warmwassererwärmung benötigten Energie auch problemlos nachvollzogen werden. Dass die Angabe eines Brennwertes entbehrlich ist und die Angabe eines (rechnerischen) Brennwertes von 1 zulässig ist, wenn der Brennstoffbezug bereits in Energieeinheiten ausgewiesen ist, ist ebenfalls höchstrichterlich geklärt (ist (BGH Urt. v. 20.07.2005 -VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Denn die Angabe des Brennwertes ist in der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV a.F. lediglich erforderlich, um den Energiegehalt zu berechnen, der in dem verbrauchten Brennstoffvolumen enthalten war. Wenn aber das bezogene Gas nicht nach dem Volumen im m³, sondern bereits nach dem Energiegehalt in Rechnung gestellt wird, ist diese Umrechnung überflüssig. Das wird in der Formel des § 9 Abs. 2 HeizKV durch einen (rechnerischen) Brennwert von 1 auch zutreffend berücksichtigt.

42: Daher geht die Annahme der Beklagten fehl, eine formell wirksame Abrechnung setze die Angabe der gelieferten Gasmenge in Kubikmetern und des Heizwertes voraus. Eine Abrechnung muss, um formell wirksam zu sein, lediglich die Anforderungen nach § 259 BGB erfüllen, also überhaupt als eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung anzusehen sein. § 9 Abs. 2 HeizKV enthält keine Regelungen zur Frage, wann eine formell wirksame Abrechnung vorliegt, sondern betrifft die materielle Frage, wie der Vermieter die Kostenverteilung bei gleichzeitiger Erzeugung von Warmwasser und Wärme durch dieselbe Anlage vornehmen darf. Mit den Mindestanforderungen, die eine Abrechnung erfüllen muss, um überhaupt eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung zu sein, hat dies nichts zu tun. § 9 Abs. 2 HeizKV ist daher nicht lex specialis gegenüber § 259 BGB. Wenn der Energieversorger die gelieferte Gasmenge nach den gelieferten Kilowattstunden in Rechnung stellt, sind die Mindestanforderungen an die Abrechnung jedenfalls gewahrt, wenn der Vermieter diese Mengenangabe und die dafür aufgewendeten Kosten mitteilt. So liegt der Fall hier. Dass die Versorgerabrechnung auch Angaben zur gelieferten Gasmenge in Kubikmetern und zum Brennwert enthalten mag und so erläutern mag, wie der Versorger auf die in Rechnung gestellten Menge an Kilowattstunden Gas kommt, führt nicht dazu, dass die Abrechnung ohne diese Angaben nicht einmal eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mehr wäre. Vielmehr handelt es sich um typische Detailangaben, die lediglich zur Überprüfung der materiellen Richtigkeit der in Rechnung gestellten Gesamtmenge an Kilowattstunden notwendig wären.

43: 2. Was die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung angeht, greift der Einwand der Beklagten durch, dass die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten nicht nach Wohnfläche, sondern nach Verbrauch hätte erfolgen müssen. Nach dem Mietvertrag war für diese beiden Kosten grundsätzlich eine Verteilung nach Verbrauch vereinbart, sofern der Vermieter Wasserzähler einbaut oder eingebaut hat. Unstreitig sind zumindest in der Wohnung der Beklagten und einer Reihe weiterer Wohnungen Wasserzähler eingebaut. Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei gleichwohl zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht verpflichtet, weil die vorhandenen Wasserzähler seit vielen Jahren ungenau seien. Das genügt angesichts der eindeutigen Formulierung der Vereinbarung, eine verbrauchsabhängige Abrechnung sei vorzunehmen, wenn der damalige Vermieter Wasserzähler „einbaut oder eingebaut hat“, nicht. Denn wenn Wasserzähler entweder bei Einzug 1995 bereits eingebaut waren oder jedenfalls danach eingebaut wurden, war der jeweilige Vermieter seitdem zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Dieser Pflicht kann sich die Vermieterin nicht dadurch entziehen, dass sie eine Eichung der Wasserzähler jahrelang unterlässt und daraus folgend von einer solchen Unrichtigkeit der Messungen ausgeht, dass eine verbrauchsabhängige Umlage nicht mehr möglich sei. Dagegen greift auch nicht der Einwand der Klägerin durch, nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung dürfe der Vermieter zwar auch nicht geeichte Wasserzähler verwenden, wenn er deren Anzeige für zuverlässig halte (BGH Urt. v.17.11.2010 - VIII ZR 112/10), er müsse dies aber nicht, insbesondere dann nicht, wenn er die Anzeigen nicht mehr für zuverlässig halte. Ob ein Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen muss oder nicht, ergibt sich aus dem Vertrag. Bereits nach dem Wortlaut des hier geschlossenen Mietvertrages hing die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung allein von dem Einbau von Wasserzählern ab, nicht davon, ob diese geeicht sind. Hinzu kommt, dass es sich vorliegend um einen Formularvertrag handelte. Die Klausel unterliegt daher dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Soweit die Klausel insoweit überhaupt auslegungsfähig wäre, gingen etwaige Zweifel ohnehin zu Lasten der Klägerin als Verwenderin, § 305 c Abs. 2 BGB bzw. (bei Abschluss des Vertrages) § 5 AGBG. War die Klägerin danach vertraglich grundsätzlich zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, konnte sie sich dieser Pflicht nicht mehr einseitig entledigen.

44: Der Berücksichtigung dieses (inhaltlichen) Fehlers steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten nicht dargetan haben, dass und inwieweit ihnen durch die Verteilung dieser Kosten nach einem Flächenschlüssel ein Nachteil gegenüber der eigentlich vereinbarten Verteilung nach Verbrauch entstanden ist. Ob und inwieweit der Wasserverbrauch der Beklagten unter dem Durchschnittsverbrauch in dieser Abrechnungseinheit liegt, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die Beklagten günstiger wäre als eine Abrechnung nach dem Flächenschlüssel, können die Beklagten nicht wissen. Ihnen obliegt daher auch kein entsprechender Vortrag. Ebenso besteht nach Ansicht der Kammer keine Obliegenheit der Beklagten, sich rechtzeitig Anhaltspunkte für ihren Verbrauch zu beschaffen, indem sie den Stand der (nicht geeichten) Wasseruhr ihrer Wohnung zu Jahresbeginn und Jahresende ablesen. Vielmehr ist die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung mangels erfolgter Ablesung der Werte nicht mehr möglich. Der Gesetzgeber hat einen vergleichbaren Fall in § 12 Abs. 1 HeizkostenV geregelt. Danach hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 vom Hundert zu kürzen, wenn der Vermieter eine Kostenverteilung nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab vornimmt, obwohl er zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet ist. Damit trägt der Gesetzgeber genau dem Problem Rechnung, dass, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung geschuldet, aber nicht vorgenommen wurde, der Mieter regelmäßig nicht darlegen kann, ob und inwieweit sein individueller Verbrauch unter dem Durchschnittsverbrauch der Mieter der Abrechnungseinheit gelegen hätte und ob und inwieweit er daher durch diesen Fehler benachteiligt wird. Die Regel des § 12 Abs. 1 HeizkostenV ist daher entsprechend auf den vorliegenden Fall einer verbrauchsabhängig geschuldeten, aber nicht verbrauchsabhängig erfolgten Abrechnung über andere Kostenarten anzuwenden. Die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung sind um jeweils 15 % zu kürzen.

45: Demgegenüber sind die Kosten für die Niederschlagswasserentsorgung weiterhin nicht Wohnfläche zu verteilen. Die Vereinbarung im Vertrag, es habe bei Einbau von Wasserzählern eine verbrauchsabhängige Abrechnung „des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzung“ zu erfolgen, bezieht sich hinsichtlich der Sielbenutzung nur auf die Entsorgung des bezogenen Wassers, nicht auf die Entsorgung des Niederschlagswassers. So ist die Klausel auch nach dem Vortrag der Beklagten zu verstehen. Das liegt für einen objektiven Empfänger auch auf der Hand, denn nur erstgenannte Kosten entstehen nach der Menge des bezogenen Wassers, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung hier Sinn macht. Demgegenüber hängen die Kosten für die Beseitigung des Niederschlagswassers nicht von der bezogenen Wassermenge ab, sondern werden nach der versiegelten Fläche berechnet. Dementsprechend wäre hier eine Verteilung der Kosten nach dem Wasserverbrauch sinnwidrig. Die Klausel war daher so verstehen, dass bei Einbau von Wasserzählern die Kosten der Entsorgung des bezogenen Wassers verbrauchsabhängig erfolgen soll, die Kosten der Entsorgung des Niederschlagswassers aber nicht.

46: Nachdem die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung nicht getrennt von den Kosten der Niederschlagswasserentsorgung angegeben sind, ist das Kürzungsrecht in Höhe von 15 % auf die gesamten unter dieser Position angesetzten Kosten zu beziehen. Denn die Klägerin hat nur dem Grunde, nicht aber der Höhe nach dargelegt, inwieweit in dieser Position Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung enthalten sind, die für die Berechnung des Kürzungsrechts abzuziehen wären.

47: Danach ergibt sich folgender Anspruch:

48


Jahr	Kosten für Wasser und Sielbenutzung	Abzug um 15 %	Nachzahlungsbetrag (2007 unter Berücksichtigung der Kürzung um 6,09 Euro)	verbleibender Anspruch der Klägerin
2005	407,56 €	61,13 €	352,01 €	290,88 €
2006	441,19 €	66,18 €	564,80 €	498,62 €
2007	401,90 €	60,29 €	341,92 €	281,64 €
				1.071,13 €

49: Entsprechend waren die Beklagten zu verurteilen.

50: Der Zinsausspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

51: Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin unterliegt mit einem Anteil von ca. 15 %, die Beklagten mit einem Anteil von 85 %. Soweit ein geringfügiger Unterschied daraus folgen würde, dass sich in der Berufungsinstanz - nach Abweisung eines Teilbetrages von 6,09 Euro durch das Amtsgericht - eine etwas geringere Unterliegensquote der Klägerin ergäbe, fällt dieser Unterschied wegen Geringfügigkeit nicht ins Gewicht.

52: Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

53: Die Revision war zuzulassen zur Klärung der Fragen,

54: a. ob es einen formellen Fehler einer Nebenkostenabrechnung darstellt, wenn nicht nur die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung, sondern auch die für die Niederschlagswasserentsorgung in einer Position zusammengefasst werden, sofern diese Kosten nach Ansicht des Vermieters nach demselben Verteilerschlüssel umzulegen sind und ihm von den Versorgungsunternehmen einheitlich in Rechnung gestellt werden,

55: b. ob im Falle einer nicht verbrauchsabhängig erfolgten Abrechnung von Wasser- und Abwasserkosten, wenn vertraglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart ist, eine analoge Anwendung der Regelung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV erfolgen kann mit der Folge, dass der Kostenanteil des Mieters um 15 % zu kürzen ist.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10

Referenzen - Gesetze

Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10 zitiert 10 §§.

BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

#BJNR001950896BJNE028103377 (1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. (2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, betr

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege

Betriebskostenverordnung - BetrKV

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10 zitiert oder wird zitiert von 6 Urteil(en).

Landgericht Itzehoe Urteil, 27. Mai 2011 - 9 S 118/10 zitiert 6 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 19.01.2010

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/09 vom 19. Januar 2010 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schn

bei uns veröffentlicht am 09.04.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/07 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 28.05.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 13.04.2010

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 80/09 vom 13. April 2010 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schnei

bei uns veröffentlicht am 11.08.2010

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/10 Verkündet am: 11. August 2010 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Sa

bei uns veröffentlicht am 19.11.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/07 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Referenzen

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen

(1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen. Kosten, die nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen. Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Bei Anlagen, die nicht ausschließlich durch Heizkessel oder durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt werden, können anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung der Kosten verwendet werden. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Brennstoffverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln.

(2) Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach folgender Zahlenwertgleichung als Ergebnis in Kilowattstunden pro Jahr bestimmt werden:

Q = 2,5 x V x (tw-10).

Dabei sind zu Grunde zu legen:

1.: der Wert 2,5 für die Erzeugeraufwandszahl des Wärmeerzeugers, die mittlere spezifische Wärmekapazität des Wassers, die Wärmeverluste für Warmwasserspeicher, Verteilung einschließlich Zirkulation, Messdatenerhebungen zum Warmwasserverbrauch,
2.: das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern,
3.: die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad Celsius und
4.: der Wert 10 für die übliche Kaltwassereintrittstemperatur in die Warmwasserversorgungsanlage in Grad Celsius.

Wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die Wärmemenge, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfällt, nach folgender Zahlenwertgleichung als Ergebnis in Kilowattstunden pro Jahr bestimmt werden:

Q = 32 x A_Wohn.

Dabei sind zu Grunde zu legen:

1.: der Wert 32 für den Nutzwärmebedarf für Warmwasser, die Erzeugeraufwandszahl des Wärmeerzeugers, Messdatenerhebungen zum Warmwasserverbrauch und
2.: die durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgte Wohn- oder Nutzfläche (A_Wohn) in Quadratmeter.

Die nach den Zahlenwertgleichungen in Satz 2 oder 4 bestimmte Wärmemenge (Q) ist

1.: bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgasmit 1,11zu multiplizieren und
2.: bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu dividieren.

(3) Bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (B) in Litern, Kubikmetern oder Kilogramm nach folgender Gleichung zu bestimmen:

.

Dabei sind zu Grunde zu legen

1.: die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) nach Absatz 2 in kWh;
2.: der Heizwert des verbrauchten Brennstoffes (H_i) in Kilowattstunden je Liter, Kubikmeter oder Kilogramm.

Als Heizwerte nach Satz 2 Nummer 2 sind die in den Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens oder Brennstofflieferanten angegebenen Heizwerte zu verwenden. Wenn diese vom Energieversorgungsunternehmen oder Brennstofflieferanten nicht angegeben werden, können hilfsweise folgende Werte verwendet werden:

	Heiz- wert H_i	Einheit
Leichtes Heizöl extra leichtflüssig	10	Kilowattstunden je Liter
Schweres Heizöl	10,9	Kilowattstunden je Liter
Erdgas H	10	Kilowattstunden je Kubikmeter
Erdgas L	9	Kilowattstunden je Kubikmeter
Flüssiggas	13	Kilowattstunden je Kilogramm
Koks	8	Kilowattstunden je Kilogramm
Braunkohle	5,5	Kilowattstunden je Kilogramm
Steinkohle	8	Kilowattstunden je Kilogramm
Brennholz (lufttrocken)	4,1	Kilowattstunden je Kilogramm
Holzpellets	5	Kilowattstunden je Kilogramm
Holzhackschnitzel (lufttrocken)	4	Kilowattstunden je Kilogramm

Soweit die Abrechnung über Kilowattstunden-Werte erfolgt, ist eine Umrechnung in Brennstoffverbrauch nicht erforderlich. Als H_i-Werte können verwendet werden für

Leichtes Heizöl EL	10	kWh/l
Schweres Heizöl	10,9	kWh/l
Erdgas H	10	kWh/m³
Erdgas L	9	kWh/m³
Flüssiggas	13	kWh/kg
Koks	8	kWh/kg
Braunkohle	5,5	kWh/kg
Steinkohle	8	kWh/kg
Holz (lufttrocken)	4,1	kWh/kg
Holzpellets	5	kWh/kg
Holzhackschnitzel	650	kWh/SRm.

Enthalten die Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens oder Brennstofflieferanten H_i-Werte, so sind diese zu verwenden. Soweit die Abrechnung über kWh-Werte erfolgt, ist eine Umrechnung in Brennstoffverbrauch nicht erforderlich.

(4) Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Absatz 1, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Absatz 1 zu verteilen, soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 295/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 295/07 Verkündet am:

19. November 2008

Vorusso

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet

sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels

der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden

Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit

). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht

bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil

an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der

Betriebskostenabrechnung.

b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1

BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April

2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).

BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn

AG Öhringen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

2: Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und bevollmächtigt , im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006.

3: In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00"

4: Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt: "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60"

5: Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung , weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren.

6: In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00"

7: In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherungen , Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

8: Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Nebenkostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2006.

9: Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

10: Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

I.

11: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

12: Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weitere Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenabrechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wonach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Nebenkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswartung /TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständlich und nirgends erläutert sei.

13: Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise.

14: Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nachforderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eigenen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Abrechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten.

15: Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin insoweit keine Nachforderung zustehe.

16: Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Höhe von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen.

17: Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Übrigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran gehindert , weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen.

18: Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsgesichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese angefallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten.

II.

19: Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Nebenkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand.

20: 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungskosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unberücksichtigt , ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu.

21: a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

22: Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

23: b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HBKOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht genannt ; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnungen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

24: c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

25: d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts , dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen worden , dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrechnung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473).

26: Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologischen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, insoweit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Gefahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbietet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht.

27: 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Wasser /Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 angewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforderungen gerecht.

28: a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Beklagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle.

29: b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 verfahren , indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonenzahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan.

30: c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüssel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Abrechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

31: d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 angesetzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

32: 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hinweis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetretenen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht erteilt hat.

33: 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten entfällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskosten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann.

III.

34: Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkostenforderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil aufzuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlungen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr.Wolst Hermanns Dr. Milger Dr.Hessel

Vorinstanzen:
AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 -
LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 261/07 Verkündet am:

28. Mai 2008

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 259, 273, 556

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer

formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte

nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander

folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter

nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte

im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen

zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein

die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf

die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden

Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

und den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 € in der Hauptsache erledigt. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. , in der sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Mietvertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver- hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zumindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter: "Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten - Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche - dem Stande der Wärmemesser - umgelegt. Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit 162 qm."

2: Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchswerte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwischen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heizkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von insgesamt 438,66 € während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erledigt hat.

3: Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

4: Die Revision hat Erfolg.

I.

5: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

6: Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten Zeitraum nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Gesamtflächen , die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil angegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen, die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen seien , hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwischen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei jedoch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im Prozess , nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedlichen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Unverständlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Abgesehen davon, dass die bei den späteren Abrechnungsjahren aufgetauchten Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für 1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse.

7: Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen für die vorausgegangenen Jahre keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe.

II.

8: Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskostenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs- mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechtsstreit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat.

9: 1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden.

10: a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.).

11: aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder- heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen , MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR 2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben werden müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75).

12: bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

13: b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechnerisch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.

14: Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwischenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerblichen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schätzung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

15: c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswerten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebskostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten Zeitraum angestellten Gesamtschau, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbarkeit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen (Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange- fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es dazu nicht, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart, kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläuterungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.

16: 2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und begründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).

17: Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk- ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der Rechtsfolge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1 BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Erteilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können.

18: Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III

2).

III.

19: Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledigung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachli- chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles

Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Apr. 2008 - VIII ZR 84/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 84/07 Verkündet am:

9. April 2008

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3

a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3

BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der

zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom

17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b).

b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1

BGB nicht entsprechend anwendbar.

BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG Köln

AG Wermelskirchen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklagten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen."

2: Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise 602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00 1176,00 12,00"

3: Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Umlagemaßstab 3 völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich.

4: Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nunmehr eingangs: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00"

5: In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Beweisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausgleichen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Ausschluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt.

6: Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

7: Die Revision ist nicht begründet.

I.

8: Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

9: Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkostennachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Hausverwalter , die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen.

10: Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit vermeiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den Anspruch auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der – anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist – wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe – entgegen. Ein Neubeginn der Ausschlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus.

11: Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 BGB.

II.

12: Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht verneint.

13: 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat.

14: Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar – anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 – noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insgesamt unwirksam.

15: a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre- ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision – gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich – erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben.

16: b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht , 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen , den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c).

17: Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswegen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt.

18: 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. März 2005 ausgeschlossen ist.

19: a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und – gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin – dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergebenden Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon daraus , dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die – allerdings formell mangelhafte – Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat.

20: b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch – vor Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 – IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) – anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt bleiben , ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jedenfalls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Abrechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben.

21: Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegensteht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 – V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, allgemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt.

22: c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Klägerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu berufen , weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der – gleich hohen – Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen werden. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten – ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 – von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklärung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich geworden.

23: 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:
AG Wermelskirchen, Entscheidung vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 -
LG Köln, Entscheidung vom 22.02.2007 - 6 S 378/06 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Beschluss, 19. Jan. 2010 - VIII ZR 83/09

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 83/09

vom

19. Januar 2010

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Januar 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

beschlossen:

Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

1: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter eine Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung nicht zugemutet werden könne. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

2: Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24 f., sowie vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, NZM 2006, 926, Tz. 7). Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

3: 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht, die sie im Rahmen des inzwischen seit mehreren Jahren beendeten Mietverhältnisses erbracht hatte.

4: Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 greift nicht durch (§ 390 BGB), weil die Gegenforderungen des Beklagten einredebehaftet sind. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht der Klägerin aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der Rechnungsbelege für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 zu, den sie dem Nachforderungsanspruch des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen für diese Zeiträume einredeweise entgegenhalten kann.

5: Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Klägerin wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Einsichtnahme in die Belege in K. nicht zumutbar ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Mit ihrem Vorbringen, die Klägerin hätte durch Dritte kostenlos Belegeinsicht nehmen können, setzt sich die Revision in Widerspruch zu der Feststellung des Berufungsgerichts, dass eine Einsichtnahme durch Dritte für die Klägerin nicht durchführbar war; übergangenen Tatsachenvortrag zeigt sie nicht auf.

6: Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 13.02.2007 - 221 C 277/06 -
LG Köln, Entscheidung vom 05.03.2009 - 1 S 79/07 -

Bundesgerichtshof Beschluss, 13. Apr. 2010 - VIII ZR 80/09

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 80/09

vom

13. April 2010

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. April 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

einstimmig beschlossen:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 5. März 2009 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert wird auf 1.087,25 € festgesetzt.

Gründe:

1: Die Revision des Klägers ist gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 19. Januar 2010 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO).

2: Das Berufungsgericht ist in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu der Auffassung gelangt, dass der Beklagten wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Belegeinsicht in K. nicht zumutbar ist. Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, eine Belegeinsicht durch Dritte sei für die Beklagte praktisch ausgeschlossen gewesen, ist in Anbetracht der vom Berufungsgericht dazu festgestellten Umstände aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die von der Revision erörterte und unter dem Gesichtspunkt grundsätzlicher Bedeutung für klärungsbedürf- tig erachtete Frage, ob Mietervereine oder ein vom Mieter mandatierter Rechtsanwalt gehalten sind, für den Mieter unentgeltlich dessen Recht auf Belegeinsicht auszuüben, und ob die Entgeltlichkeit dieser Tätigkeit dem Mieter die Belegeinsicht durch diese Personen unzumutbar macht, ist daher nicht entscheidungserheblich.

3: Auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist die Zulassung der Revision nicht geboten. Die von der Revision zum Beleg einer Divergenz angeführten Urteile des LG Zwickau (WuM 2003, 271) und des AG Bremen (WuM 2005, 129) betreffen die hier nicht entscheidungserhebliche Frage, ob der am Ort wohnende Mieter deshalb die Übersendung von Belegkopien verlangen kann, weil er einen Mieterverein beauftragt hat und dieser nicht bereit oder nicht in der Lage ist, die Belege beim Vermieter einzusehen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 05.05.2008 - 206 C 1/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 05.03.2009 - 1 S 164/08 -

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Aug. 2010 - VIII ZR 45/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 45/10

Verkündet am:

11. August 2010

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3

a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden

kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen

zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung

- vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen

Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken

genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung

selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen,

wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und

deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem

Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die

gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich

der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten

des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits

abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten

sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR

251/05, NJW 2007, 211).

BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - LG Duisburg

AG Duisburg-Ruhrort

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß

§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. August 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und

Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 9. Februar 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin im Bahnhofscenter D. -M. . Die Parteien streiten darüber, ob bei den Betriebskosten ein Vorwegabzug für die in den ersten drei Stockwerken des Komplexes untergebrachten gewerblichen Nutzer - unter anderem Lebensmittelgeschäft, Behörde, Gaststätte, Praxen von Ärzten und Steuerberatern - vorzunehmen ist.

2: Die Klägerin verlangt Bezahlung der sich aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden, insgesamt 1.841,71 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.828,06 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3: Die Revision hat Erfolg.

I.

4: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

5: Ein Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 stehe der Klägerin nicht zu. Die in den Abrechnungen ausgewiesenen Salden seien nicht fällig, weil die Abrechnungen in mehrfacher Hinsicht nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen entsprächen.

6: Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten habe es die Klägerin unterlassen , die nicht auf die Wohnnutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei nicht nötig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Beklagten als Wohnungsmieter stattfinde, könne nicht geteilt werden.

7: Hinsichtlich der Grundsteuer habe die Klägerin im Abrechnungsjahr 2005 - ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen - aus den Gesamtkosten von 44.347,88 € einen auf die Wohnraummieter entfallenden Anteil von 6.106,70 € ermittelt und diesen Betrag nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnraummieter umgelegt. In den Folgeabrechnungen habe sie die gesamte Grundsteuer allein nach dem Flächenanteil umgelegt, ohne auch dies zu erläutern.

8: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten bei gewerblicher Nutzung sei angesichts eines gewerblichen Nutzungsanteils von 87 % mit starkem Publikumsverkehr nicht anwendbar. Es liege auf der Hand, dass in den Bereichen Allgemeinstrom, Aufzug, Pflege der Außenanlagen, Müllabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung sowie Heizung und Wartung erhebliche Mehrkosten entstünden. Ein Vergleich der Kosten für Allgemeinstrom und Gebäudereinigung mit den Durchschnittskosten nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zeige, dass den Beklagten deutlich zu hohe Kosten in Rechnung gestellt worden seien.

II.

9: Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden nicht verneint werden. Die klagegegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

10: Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15; st. Rspr.). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen der Klägerin gerecht.

11: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

12: Allerdings dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten" (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244, Tz. 9 ff.).

13: Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor, denn die Klägerin hat die Gesamtkosten angegeben, die für den abzurechnenden Komplex entstanden sind. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.

14: 2. Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt führt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden kön- nen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 11). Eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.

15: 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts , die Abrechnungen der Klägerin hinsichtlich der Position "Grundsteuer" seien mangels ausreichender Erläuterung in der Abrechnung selbst nicht nachvollziehbar und genügten deshalb nicht den Mindestanforderungen.

16: a) Hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2006 und 2007 beanstandet das Berufungsgericht zu Unrecht, dass die Klägerin ohne weitere Erläuterung eine Umlage nach dem Flächenanteil vorgenommen habe. Einer Erläuterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschlüssel - wie der Flächenmaßstab - aus sich selbst heraus verständlich ist (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO).

17: b) Bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2005 hat das Berufungsgericht allerdings richtig gesehen, dass eine vorweg vorgenommene Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer auf die gewerblichen Mieter einerseits und die Wohnraummieter andererseits nachvollziehbar sein muss. Zur Wirksamkeit der Abrechnung ist insoweit erforderlich, dass für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der dann weiter auf die Wohnraummieter aufgeteilte Betrag von 6.106,70 € ermittelt wurde.

18: In der Abrechnung der Klägerin ist der Gesamtbetrag der Grundsteuer - 44.347,88 € - angegeben; lediglich der Rechenschritt, mit dem die Klägerin den auf die Mietwohnungen entfallenden Betrag ermittelt hat, erschließt sich aus der Abrechnung selbst nicht. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag , anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 27). Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Beklagten bereits im Rechtsstreit über die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 mit Schriftsatz vom 11. Mai 2006 erläutert hat, dass sie die Aufteilung der Gesamtkosten für die Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits auf beide Mietergruppen aufteilt und die Verteilung des so für die Wohnungen ermittelten Betrags auf die einzelnen Wohnungen nach dem Flächenmaßstab vornimmt. Damit hat die Klägerin letztlich die Verteilung insgesamt nach dem Flächenmaßstab durchgeführt und hierzu nur zwei Rechenschritte vorgenommen. Einer Wiederholung dieser Erläuterung in der für das Jahr 2005 am 6. September 2006 erteilten Abrechnung bedurfte es unter diesen Umständen nicht.

III.

19: Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

20: Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

21: Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz ausgeht, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich , wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaß- stab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 30 f., sowie vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 15 f.).

22: Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächeanteil - wie hier - überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters. Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16).

23: Ob die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei den vermieteten Wohneinheiten, lässt sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der ge- werblichen Nutzung andererseits beurteilt werden. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren. So mag der von einem Discounter oder einer Gaststätte verursachte Publikumsverkehr je nach den örtlichen Gegebenheiten beim Turnus der Gebäudereinigung zu einer Vervielfachung mit entsprechenden Kostensteigerungen bei dieser Position der Betriebskosten führen, während die Gartenpflege oder Gebäudeversicherung nicht notwendig aufwendiger oder wesentlich teurer ist, wenn sie sich nicht auf einen reinen Wohnkomplex bezieht, sondern auf ein Gebäude, in dem auch Büros, Arztpraxen oder Läden untergebracht sind. Ball Milger Hessel Bünger Fetzer

Vorinstanzen:
AG Duisburg-Ruhrort, Entscheidung vom 18.06.2009 - 9 C 689/08 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 09.02.2010 - 13 S 142/09 -