Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

Tatbestand:

1

Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Betriebskosten , bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld /Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.

2

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben , nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammenstellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten erfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamtkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar einen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst erkennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Gesamtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei.

4

Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass dahinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei.

II.

5

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

6

1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf.

7

2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

8

a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht.

9

b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" , vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen.

10

Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Mietund Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).

11

c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langenberg , aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Mietund Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (SchmidtFutterer /Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudinger /Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer , Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wassergeld /Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.

12

d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.

Tatbestand:

1

Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklagten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen."

2

Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise 602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00 1176,00 12,00"

3

Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Umlagemaßstab 3 völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich.

4

Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nunmehr eingangs: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00"

5

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Beweisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausgleichen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Ausschluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt.

6

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

7

Die Revision ist nicht begründet.

I.

8

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

9

Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkostennachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Hausverwalter , die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen.

10

Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit vermeiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den Anspruch auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der – anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist – wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe – entgegen. Ein Neubeginn der Ausschlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus.

11

Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 BGB.

II.

12

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht verneint.

13

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat.

14

Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar – anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 – noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insgesamt unwirksam.

15

a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre- ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision – gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich – erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben.

16

b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht , 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen , den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c).

17

Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswegen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt.

18

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. März 2005 ausgeschlossen ist.

19

a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und – gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin – dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergebenden Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon daraus , dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die – allerdings formell mangelhafte – Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat.

20

b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch – vor Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 – IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) – anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt bleiben , ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jedenfalls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Abrechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben.

21

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegensteht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 – V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, allgemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt.

22

c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Klägerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu berufen , weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der – gleich hohen – Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen werden. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten – ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 – von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklärung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich geworden.

23

3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B . Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 qm angegeben. Der Beklagte schuldete monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie für die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 €). Seit Januar 2000 hat der Beklagte keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht.

2

Die Klägerin hat aufgrund der dem Beklagten im September 2003 übermittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Nebenkosten für die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von 6.268,13 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klägerin für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 € zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

3

Die Berufung des Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

5

Der Beklagte sei zur Zahlung von Nebenkosten für die Zeiträume 2000 bis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand des Beklagten, er schulde keine Heizkosten, weil die Klägerin den Verbrauch nicht erfasst und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der Wohnfläche vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an, dass die Klägerin die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; entscheidend sei allein die objektive Lage, dass die Verbrauchswerte nachträglich nicht mehr festgestellt werden könnten.

6

Auch eine Verteilung der Kosten nach § 9a Heizkostenverordnung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrechnungsperioden oder vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum sei nicht durchführbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 aufgrund eines Vergleichs zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht erstellt worden seien und Daten über den Verbrauch vergleichbarer Räume nicht zur Verfügung ständen.

7

Die von der Klägerin vorgenommene flächenanteilige Umlage der Kosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf den Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Heizkostenverordnung sei unter diesen Umständen nicht zu beanstanden.

8

Ohne Erfolg rüge der Beklagte, dass die Wärmeversorgung durch die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene Bestand müsse vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden; ein Anspruch auf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Dass die vorhandene Anlage wirtschaftlicher hätte betrieben können, habe der Beklagte nicht behauptet.

9

Der von der Klägerin bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietvertrag als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbarte Flächenanteil der Wohnung des Beklagten von 94,6 m² sei auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten zur Balkonfläche nicht zu beanstanden, denn auch die einschlägige Vorschrift des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe eine Anrechnung der Balkonfläche bis zu ½ vor. Eine Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche habe der Beklagte in der ersten Instanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert dargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegründung erfolgten Vorbringen zur Flächenberechnung sei er nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er habe nicht dargetan, dass ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht möglich gewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heizkosten verstoße, wie der Umkehrschluss aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der Heizkostenverordnung.

10

Der von der Klägerin als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entsprechend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr habe die Klägerin umlegen dürfen. Die Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten habe die Klägerin schon in der ersten Instanz erläutert. Soweit der Beklagte pauschal überteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung rüge, ergäben sich daraus keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der Klägerin. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen Reparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen ausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagefähig berücksichtigt. Dem pauschalen Einwand des Beklagten zur Höhe der Kosten lasse sich nicht entnehmen , in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wartungsfirma aus Gefälligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe.

11

Die Klägerin habe ihre Nebenkostenansprüche auch nicht verwirkt. Umstände , die ein Vertrauen des Beklagten gerechtfertigt hätten, die Klägerin werde diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, lägen nicht vor. Die Klägerin habe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August 2002 eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie die Nebenkostenabrechnungen noch erstellen werde. Der bloße Zeitablauf bis zur tatsächlich erfolgten Abrechnung führe nicht zur Verwirkung.

II.

12

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

13

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung anteiliger Kosten für Heizung und Warmwasser für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002.

14

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwassser objektiv nicht mehr möglich war und die Klägerin deshalb eine Umlage dieser Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Beklagten entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - HeizkostenV ) - vornehmen durfte.

15

Gemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50, höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen ; § 5c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungsund Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach erfasstem Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden Kostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der Verbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder mangels Ablesung - nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach § 9a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungsgrundlagen zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswerte der Wohnung des Beklagten in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung standen.

16

Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Vermieter die Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV - wie hier - objektiv nicht (mehr) möglich ist. Durch den Rückgriff auf ortsübliche Durchschnittskosten lässt sich entgegen der Auffassung der Revision kein Maßstab für die Verteilung der tatsächlich entstandenen und der Höhe nach feststehenden Heizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die (ausschließliche) Abrechnung allein nach Wohnfläche oder umbautem Raum; dem Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Klägerin dadurch Rechnung getragen, dass sie den dort vorgesehenen Abzug bereits vorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheblich , ob die Klägerin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer derartigen Pflichtverletzung der Klägerin käme nur in Betracht, wenn der Wärme - und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Beklagten günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts vorgetragen.

17

b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden , dass das Berufungsgericht einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint hat.

18

Ein derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, dass die Klägerin bis zu der im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der ehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiter betrieben hat. Aus dem nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten , die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht dargetan, dass der Klägerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 ein derartiger Verstoß zur Last fiel.

19

c) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass die Klägerin ihrer Abrechnung eine zu große Wohnfläche des Beklagten zu Grunde gelegt habe, weil der vorhandene Balkon (5,7 qm) nicht zu ½, sondern allenfalls zu ¼ angerechnet werden dürfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche von 94,6 qm als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies lässt einen Auslegungsfehler nicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnflächenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 qm vereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt, denn die vom Beklagten im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfläche geltend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10 %-Grenze. Dem Berufungsgericht ist im Übrigen auch darin beizupflichten, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohnfläche nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt. Soweit der Beklagte darüber hinaus die von der Klägerin angesetzte Gesamtfläche der Abrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, lässt sich daraus ein konkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen.

20

d) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Ansprüche der Klägerin aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts , dass es an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment fehle, weil die Klägerin wiederholt, zuletzt im August 2002, die Abrechnung angekündigt habe und der Beklagte deshalb auf das endgültige Ausbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen können, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich weder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unterbliebenen Ablesung der Verbrauchszähler eine andere Wertung. Diese Umstände berechtigten den Beklagten nicht zu der Annahme, die Klägerin werde entgegen ihrer ausdrücklichen Ankündigung nicht mehr abrechnen. Hiervon konnte der Beklagte schon deshalb nicht ausgehen, weil er für die streitigen Abrechnungszeiträume keine Vorauszahlungen geleistet und die Klägerin deshalb erhebliche Beträge einzufordern hatte. Der Einwand des Beklagten, die Abrechnung mehrerer Abrechnungszeiträume kurz hintereinander setze ihn unzulässig unter Druck, geht fehl, da er mit der späteren Abrechnung und Einforderung der Nebenkosten rechnen musste und dies bei seinen finanziellen Dispositionen hätte berücksichtigen können.

21

2. Bezüglich des Anspruchs der Klägerin auf anteilige Erstattung der sonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jedenfalls vorläufigen Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer im Abrechnungsjahr 2002 (31,44 €) und bezüglich der Positionen Straßenreinigung /Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 (165,49 DM = 84,61 €), 2001 (80,05 €) und 2002 (79,07 €). Im Übrigen ist die Revision auch insoweit unbegründet.

22

a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass nach dem Mietvertrag die Kosten der Straßenreinigung /Müllabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege, die Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig sind.

23

aa) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, dass die Klägerin bei Erstellung ihrer Abrechnungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L. Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat, ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem Beklagten erteilten Abrechnung offen zu legen.

24

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel , die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Klägerin deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Klägerin - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Gesamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt.

25

(1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem 1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zu- rückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

26

(2) So liegt es hier bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2001, für den das Berufungsgericht der Klägerin nur Beträge unterhalb der Summe der geschuldeten Vorauszahlungen (889,65 €) zuerkannt hat. Für das Abrechnungsjahr 2002 hat das Berufungsgericht den Beklagten hingegen zur Zahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 921,09 € verurteilt. In Höhe des über die geschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 € handelt es sich um eine unzulässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, denn dem Beklagten wurde bezüglich der Position Grundsteuer (442,42 €) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem Ende der insoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 € ist die Revision des Beklagten deshalb begründet.

27

bb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass nach dem vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag des Beklagten die Abrechnung der Klägerin auch bezüglich der Positionen Gartenpflege und Kabelfernsehen nicht die erforderlichen Angaben über die Gesamtkosten enthalte und deshalb formell fehlerhaft sei. Die Klägerin hat die erforderlichen Angaben jedenfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie für die Kabelgebühren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorgelegt und für die Gartenpflegekosten die maßgeblichen Gesamtkosten mitgeteilt und die einzelnen Rechenschritte erläutert hat. Da die der Klägerin vom Berufungsgericht für die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit Ausnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 €) die Summe der geschuldeten Vorauszahlungen nicht überschreiten, kommt es nicht darauf an, ob dem Beklagten insoweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem späteren Zeitpunkt übermittelt wurde.

28

b) Die Abrechnung der Klägerin weist im Hinblick auf die in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Position Müllabfuhr/Straßenreinigung - keine inhaltlichen Mängel auf.

29

aa) Die Revision rügt allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht den Sachvortrag des Beklagten zum Verteilungsmaßstab bei der Position Straßenreinigung /Müllabfuhr übergangen habe. Der Beklagte hat sich in den von der Revision zitierten Schriftsätzen darauf berufen, dass die auf das Heizkraftwerk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr auf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk unstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im Süden von B. versorge. Die der Klägerin entstehenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, auf dem sich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Beklagten mit Fernwärme versorgende Heizkraftwerk befindet, können jedoch überhaupt nicht als Betriebskosten auf den Beklagten umgelegt werden. Zu den umlegbaren Betriebskosten gehören nur die der Klägerin in Rechnung gestellten Kosten der Wärmelieferung und die öffentlichen Lasten des Grundstücks , auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten bezüglich der Position Straßenreinigung /Müllabfuhr inhaltlich unrichtig, so dass das Berufungsurteil insoweit keinen Bestand haben kann.

30

bb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist sich die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag des Beklagten übergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweis- lich des von der Klägerin vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umgelegte Betrag - entgegen der Darstellung des Beklagten - nur die Wohneinheiten 2-20. Im Übrigen (hinsichtlich der der Position Versicherung) hat der Beklagte eine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heizkraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit dem nach Verkündung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom 20. September 2006 bemängelt.

31

cc) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe der Klägerin die Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht zuerkennen dürfen, weil die Klägerin diese Leistungen zu unangemessen hohen , in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben habe und ihr deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur Last falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankungen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das gleiche gilt für das weitere pauschale Vorbringen des Beklagten, die der Abrechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem größeren Umfang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht angesetzt - nicht umlagefähige Reparaturkosten und die Klägerin habe in die Abrechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden zuzuordnen seien.

III.

32

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 € [Urteilssumme 5.342,47 € abzüglich 31,44 € (Teilbetrag der Grundsteuer aus der Ne- benkostenabrechnung 2002) sowie 243,73 € (anteilige Kosten für Straßenreinigung /Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 bis 2002)] verurteilt und das Landgericht die Berufung des Beklagten insoweit zurückgewiesen hat; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen ist die Revision des Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 561 ZPO).

33

Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in welchem Umfang die von der Klägerin abgerechneten Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundstück entfallen und deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Von der Feststellung , inwieweit der Klägerin die anteiligen Kosten für Straßenreinigung /Müllabfuhr zustehen, hängt die Entscheidung über den weiteren noch im Streit befindlichen Betrag von 31,44 € (bezüglich der Grundsteuer 2002) ab; dieser Betrag steht der Klägerin insoweit zu, als er zusammen mit den übrigen der Klägerin für 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags der für 2002 vom Beklagten geschuldeten Vorauszahlungen liegt [vgl. oben unter II 2 a aa (2)].

34

Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch