Landgericht Heidelberg Urteil, 18. Juli 2008 - 5 S 14/08

bei uns veröffentlicht am18.07.2008

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 - wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

 
Der Kläger macht gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für eine Mietwohnung geltend. Streit besteht im Berufungsverfahren noch über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2004/2005 (Anlage K 1; I, 79) und 2005/2006 (Anlage K 4; I, 89; Anlage B 3; I, 177). Als Abrechnungsperiode wurde in allen Nebenkostenabrechnungen jeweils der Zeitraum vom 01.06. eines Jahres bis zum 31.05. des Folgejahres festgelegt.
Die von der Firma t. erstellte Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 weist ein Guthaben des Klägers in Höhe von 148,22 Euro aus. In die Kostenaufstellung der sogenannten weiteren Heizungsbetriebskosten wurde eine Position „Wartung“ in Höhe von 606,68 Euro eingestellt, der eine Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005 (Anlage K 2; I, 83) über den entsprechenden Betrag zugrunde liegt. Die Firma K. GmbH berechnet darin die Reinigung eines Öltanks und die Entsorgung von Restsumpf. Aus der Rechnung ergibt sich weiter, dass für den Austausch einer defekten Saugleitung im Zusammenhang mit der Öltankreinigung keine Kosten berechnet wurden.
Die ebenfalls von der Firma t. erstellte Nebenkostenabrechnung vom 07.08.2006 für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 (Anlage K 4; I, 89) weist ein Guthaben des Klägers in Höhe von 66,79 Euro aus. Die Abrechnung beinhaltet bei der Aufstellung der Brennstoffkosten einen Betrag von 2.599,07 Euro für eine Anlieferung von 4.188 l Heizöl vom 08.06.2006. Nachdem der Kläger beanstandet hatte, dass die Heizöllieferung vom 08.06.2006 außerhalb der Abrechnungsperiode liege, erteilten die Beklagten dem Kläger im Laufe des erstinstanzlichen Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 23.08.2007 (I, 169 ff.) eine neue, wiederum von der Firma t. erstellte, Nebenkostenabrechnung (Anlage B 3; I, 177), die ein Guthaben des Klägers in Höhe von 77,23 Euro ausweist. In dieser Abrechnung ist die Heizölanlieferung vom 08.06.2006 in der Aufstellung der Brennstoffkosten zwar nicht mehr aufgeführt. Der angegebene Brennstoffverbrauch von 4.837 l Heizöl ist aber mit dem in der ursprünglichen Abrechnung vom 07.08.2006 angegebenen Wert identisch.
Der Kläger beansprucht von den Beklagten über die in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen Guthaben hinaus die Rückzahlung weiterer Nebenkostenvorauszahlungen, und zwar für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 in Höhe von 103,50 Euro und für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 in Höhe von 540,13 Euro.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Rechnung der Firma K. GmbH nicht in die Nebenkostenabrechnung 2004/2005 hätte eingestellt werden dürfen, da es sich bei den durch den Einsatz der Firma K. GmbH verursachten Kosten nicht um Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrkV, sondern um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV handle. Zumindest dürften die Kosten für die Öltankreinigung nicht in voller Höhe in die Jahresabrechnung eingestellt werden; vielmehr seien diese als aperiodische Kosten über mehrere Abrechnungsperioden zu verteilen.
In die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung 2005/2006 vom 07.08.2006 (Anlage K 4; I, 89) sei zu Unrecht eine Anlieferung Heizöl vom 08.06.2006 eingestellt worden. Bei zutreffender Berechnung des Heizölverbrauchs ergebe sich unter Berücksichtigung der von dem Kläger geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ein Guthaben des Klägers in Höhe von 540,13 Euro (im Einzelnen: I, 67 f.). Die Korrektur des Fehlers in der Nebenkostenabrechnung vom 25.06.2007 (Anlage B 3; I, 177) sei verspätet.
Das Amtsgericht hat der Klage auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Hinblick auf weitere Nebenkostenpositionen, die in erster Instanz zwischen den Parteien streitig waren, in Höhe von 643,73 Euro stattgegeben. Hinsichtlich der geltend gemachten Rückzahlungen in Höhe von 103,50 Euro für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 und in Höhe von 540,13 Euro für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 hat das Amtsgericht die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angegriffenen Urteil wird Bezug genommen.
Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger die in erster Instanz abgewiesenen Ansprüche weiter. Er macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens geltend, dass das Amtsgericht das Recht fehlerhaft anwendet und die erhobenen Beweise unvollständig gewürdigt habe.
Der Kläger beantragt,
10 
das Urteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 01.02.2008 dahingehend abzuändern, dass die Beklagten verurteilt werden, an den Kläger über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus gesamtschuldnerisch einen weiteren Betrag in Höhe von EUR 643,63 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 103,50 seit dem 25.11.2006 und aus EUR 540,13 seit dem 21.10.2006 zu zahlen.
11 
Die Beklagten beantragen,
12 
die Berufung zurückzuweisen.
13 
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
14 
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
15 
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, dass dem Kläger gegen die Beklagten über die zuerkannten Ansprüche hinaus keine weitergehenden vertraglichen Ansprüche auf Rückzahlung von in den Abrechnungszeiträumen 2004/2005 und 2005/2006 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zustehen. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO in zweiter Instanz zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
16 
1. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass es sich bei den in die Abrechnung 2004/2005 eingestellten Kosten in Höhe von 606,68 Euro für die von der Firma K. GmbH durchgeführte Öltankreinigung um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV handelt. Dem Kläger steht somit für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein weitergehender Rückzahlungsanspruch in Höhe von 103,50 Euro zu.
17 
a) Nach § 2 Nr. 4a der am 01.01.2004 in Kraft getretenen BetrkV umfassen die als Betriebskosten umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen sind, findet sich in § 2 Nr. 4a BetrkV nicht. Nach dem Wortlaut von § 2 Nr. 4a BetrkV fallen somit auch die Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umlagefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage.
18 
Soweit von Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums (LG Landau, WuM 2005, 720; AG Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Karlsruhe, WuM 1992, 139; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 401) die Auffassung vertreten wird, dass es sich bei den Kosten für die Reinigung eines Heizöltanks stets um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handle, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Instandhaltungskosten sind nach § 28 Abs. 1 Satz 1 der II. BerechnungsVO diejenigen Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Wie der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung entschieden hat, fallen darunter nur solche Mängel, die an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile aufgetreten sind (BGH, WuM 2004, 290 und BGH, WuM 2004, 292). Um die Beseitigung solcher Mängel geht es bei einer Öltankreinigung im Normalfall nicht. Öltankreinigungen werden in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren durchgeführt, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen, die für sich genommen weder eine Beschädigung der Substanz des Heizöltanks darstellen noch zu einer solchen geführt haben müssen. Es handelt sich somit - im Gegensatz zu Maßnahmen zur Beseitigung von Substanzschäden wie z.B. die Erneuerung der Beschichtung oder des Anstrichs des Heizöltanks - um eine präventive Maßnahme, um den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage aufrecht zu erhalten.
19 
b.) Der Umlagefähigkeit der Kosten für die Öltankreinigung steht im konkreten Fall nicht entgegen, dass die Öltankreinigung nach der Aussage des von dem Amtsgericht vernommenen Zeugen M. im Zusammenhang mit einer nur wenige Tage zuvor aufgetretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden ist.
20 
Zwar hat der Bundesgerichtshof in den bereits erwähnten Entscheidungen zur Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung (a.a.O.) danach unterschieden, ob es sich bei der Reinigung um eine turnusmäßig wiederkehrende Maßnahme oder um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass (etwa zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung) handelt, und im zuletzt genannten Fall die Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung verneint. Um einen der zuletzt genannten Konstellation vergleichbaren Fall geht es hier aber nicht.
21 
Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufgezeigt hat und an die das Berufungsgericht daher gemäß § 529 ZPO gebunden ist, wurde die Firma K. GmbH beauftragt, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen.
22 
Der Zeuge K. hat in seiner Vernehmung ausgesagt, dass der Eigentümer Z. ihn bereits einige Zeit vor Auftragserteilung angerufen und sich nach einer Tankreinigung erkundigt habe. Bei diesem ersten Telefonat sei es um den Preis und um die Frage gegangen, welche Ölmenge zwischengelagert werden könne. Der Eigentümer Z. habe sich dann entschlossen, noch zwei bis drei Monate mit der Heiztankreinigung zuzuwarten, bis der Ölstand etwas niedriger geworden wäre. Der Auftrag für die Firma K. GmbH sei dann gewesen, die Heizöltanks zu reinigen.
23 
Die Aussage des Zeugen M., wonach die Heizung wenige Tage vor den Reinigungsarbeiten der Firma K. GmbH ausgefallen sei und nach Auskunft der anwesenden Monteure die Saugleitung verstopft gewesen sei, steht nicht im Widerspruch zur Aussage des Zeugen K., wonach diesem lediglich der Auftrag erteilt worden sei, die Öltanks zu reinigen. Auch der Zeuge K. hat ausgesagt, dass anlässlich der Reinigungsarbeiten eine verstopfte Saugleitung ausgetauscht worden sei. Das ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005. Dass anlässlich der Reinigungsarbeiten zugleich ein Defekt an einer Saugleitung behoben worden ist, zwingt indessen nicht zu der Annahme, dass die Verstopfung der Saugleitung und eine damit einhergehende Störung der Heizungsanlage der (alleinige) Grund für die Beauftragung der Firma K. GmbH gewesen sein muss. Es ist genauso gut denkbar, dass die aufgetretene Störung der Heizungsanlage nur zum Anlass genommen wurde, den bereits seit längerer Zeit beabsichtigten Auftrag zur turnusmäßigen Reinigung des Heizöltanks zu erteilen.
24 
Wie das Amtsgericht ist auch die Kammer der Auffassung, dass die Kosten für eine Öltankreinigung ihren Charakter als umlagefähige Betriebskosten nicht dadurch verlieren, dass mit der Öltankreinigung zugleich Schäden behoben werden, oder dass eine Störung der Heizungsanlage zum Anlass genommen wird, eine turnusmäßig vorgesehene Reinigung durchzuführen. Soweit die Kosten allein durch die turnusmäßige Reinigung angefallen sind, bleiben sie daher umlagefähig. Dass im vorliegenden Fall auch Kosten umgelegt worden wären, die nicht durch die turnusmäßige Reinigung, sondern durch die Beseitigung von Schäden bedingt wurden, ist nicht ersichtlich. Ausweislich der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005 wurde den Beklagten für den Austausch der defekten Saugleitung nichts berechnet. Dies hat der von dem Amtgericht vernommene Zeuge K. auch ausdrücklich bekräftigt.
25 
c) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Beklagten die Kosten für die Reinigung des Öltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 eingestellt haben. Nach Auffassung der Kammer ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, solche Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen (ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rdn. 320 f.).
26 
Eine anteilige Umlage der nicht jährlich anfallenden Betriebskosten über mehrere Jahre führt zu einem gesteigerten Verwaltungsaufwand und ist wenig praktikabel. Schwierigkeiten der Abrechnung ergeben sich insbesondere dann, wenn kein feststehender regelmäßiger Turnus vorgegeben ist; in diesen Fällen besteht eine erhebliche Unsicherheit, über welchen Zeitraum die Kosten anteilig verteilt werden müssen. Vor diesem Hintergrund entspricht es im Regelfall billigem Ermessen, wenn der Vermieter nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in der Abrechnungsperiode ansetzt, in der die Kosten entstanden sind.
27 
Ob eine andere Beurteilung geboten ist, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet wird, kann dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 Euro ist die Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Umlage unbillig wäre.
28 
2. Der Kläger hat auch keinen weitergehenden Rückzahlungsanspruch in Höhe von 540,13 Euro für den Abrechnungszeitraum 2005/2006.
29 
Zwar war die ursprüngliche Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 (Anlage K 4; I, 89) inhaltlich unrichtig, weil sie die Kosten einer Heizöllieferung vom 08.06.2006 beinhaltet hat, obwohl der Abrechnungszeitraum am 31.05.2006 geendet hat. Mit der Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) haben die Beklagten dem Kläger aber unter Bezugnahme auf die korrigierte Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 (Anlage B 3; I, 177) eine neue Abrechnung erteilt. Die inhaltliche Richtigkeit dieser Abrechnung, in der der Heizölverbrauch wie in der ursprünglichen Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 mit 4.837 l angegeben ist und aus der sich demzufolge kein Guthaben des Klägers in der von ihm beanspruchten Höhe ergibt, wird von dem Kläger mit seiner Berufung nicht mehr in Zweifel gezogen.
30 
Auf die Frage, ob eine Korrektur der fehlerhaften Abrechnung vom 07.08.2006 noch erfolgen konnte, kommt es im vorliegenden Fall nicht an. Wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt, ist im Falle einer verspäteten Abrechnung nur die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall macht der Kläger aber einen vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geltend. Einen solchen Anspruch hat der Kläger indessen bereits nicht schlüssig dargelegt, zumal er die inhaltliche Richtigkeit der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 nicht in Frage gestellt hat.
31 
Aus der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 ergibt sich ein Guthaben des Klägers in Höhe von 77,23 EUR. Dieses Guthaben haben die Beklagten gemäß Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) mit weiteren Positionen verrechnet und mit dem aus dieser Verrechnung beanspruchten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 14,10 EUR in erster Instanz hilfsweise gegen die Klageforderung aufgerechnet. Die Feststellungen des Amtsgerichts, dass die zur Aufrechnung gestellte Forderung bestanden hat und dass die Aufrechnung zum anteiligen Erlöschen der Klageforderung geführt hat, wurden mit der Berufung nicht angegriffen.
32 
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
33 
Auf Antrag des Klägers war die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob die Kosten einer Öltankreinigung umlagefähige Betriebskosten oder nicht umlagefähige Instandhaltungskosten sind, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet und ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden. Dasselbe gilt für die Frage, ob nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in vollem Umfang in die Abrechnungsperiode ihres Anfalls eingestellt werden können oder ob diese Kosten anteilig über mehrere Jahre verteilt werden müssen.

Gründe

 
15 
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, dass dem Kläger gegen die Beklagten über die zuerkannten Ansprüche hinaus keine weitergehenden vertraglichen Ansprüche auf Rückzahlung von in den Abrechnungszeiträumen 2004/2005 und 2005/2006 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zustehen. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO in zweiter Instanz zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
16 
1. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass es sich bei den in die Abrechnung 2004/2005 eingestellten Kosten in Höhe von 606,68 Euro für die von der Firma K. GmbH durchgeführte Öltankreinigung um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV handelt. Dem Kläger steht somit für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein weitergehender Rückzahlungsanspruch in Höhe von 103,50 Euro zu.
17 
a) Nach § 2 Nr. 4a der am 01.01.2004 in Kraft getretenen BetrkV umfassen die als Betriebskosten umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen sind, findet sich in § 2 Nr. 4a BetrkV nicht. Nach dem Wortlaut von § 2 Nr. 4a BetrkV fallen somit auch die Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umlagefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage.
18 
Soweit von Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums (LG Landau, WuM 2005, 720; AG Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Karlsruhe, WuM 1992, 139; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 401) die Auffassung vertreten wird, dass es sich bei den Kosten für die Reinigung eines Heizöltanks stets um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handle, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Instandhaltungskosten sind nach § 28 Abs. 1 Satz 1 der II. BerechnungsVO diejenigen Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Wie der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung entschieden hat, fallen darunter nur solche Mängel, die an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile aufgetreten sind (BGH, WuM 2004, 290 und BGH, WuM 2004, 292). Um die Beseitigung solcher Mängel geht es bei einer Öltankreinigung im Normalfall nicht. Öltankreinigungen werden in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren durchgeführt, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen, die für sich genommen weder eine Beschädigung der Substanz des Heizöltanks darstellen noch zu einer solchen geführt haben müssen. Es handelt sich somit - im Gegensatz zu Maßnahmen zur Beseitigung von Substanzschäden wie z.B. die Erneuerung der Beschichtung oder des Anstrichs des Heizöltanks - um eine präventive Maßnahme, um den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage aufrecht zu erhalten.
19 
b.) Der Umlagefähigkeit der Kosten für die Öltankreinigung steht im konkreten Fall nicht entgegen, dass die Öltankreinigung nach der Aussage des von dem Amtsgericht vernommenen Zeugen M. im Zusammenhang mit einer nur wenige Tage zuvor aufgetretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden ist.
20 
Zwar hat der Bundesgerichtshof in den bereits erwähnten Entscheidungen zur Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung (a.a.O.) danach unterschieden, ob es sich bei der Reinigung um eine turnusmäßig wiederkehrende Maßnahme oder um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass (etwa zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung) handelt, und im zuletzt genannten Fall die Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung verneint. Um einen der zuletzt genannten Konstellation vergleichbaren Fall geht es hier aber nicht.
21 
Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufgezeigt hat und an die das Berufungsgericht daher gemäß § 529 ZPO gebunden ist, wurde die Firma K. GmbH beauftragt, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen.
22 
Der Zeuge K. hat in seiner Vernehmung ausgesagt, dass der Eigentümer Z. ihn bereits einige Zeit vor Auftragserteilung angerufen und sich nach einer Tankreinigung erkundigt habe. Bei diesem ersten Telefonat sei es um den Preis und um die Frage gegangen, welche Ölmenge zwischengelagert werden könne. Der Eigentümer Z. habe sich dann entschlossen, noch zwei bis drei Monate mit der Heiztankreinigung zuzuwarten, bis der Ölstand etwas niedriger geworden wäre. Der Auftrag für die Firma K. GmbH sei dann gewesen, die Heizöltanks zu reinigen.
23 
Die Aussage des Zeugen M., wonach die Heizung wenige Tage vor den Reinigungsarbeiten der Firma K. GmbH ausgefallen sei und nach Auskunft der anwesenden Monteure die Saugleitung verstopft gewesen sei, steht nicht im Widerspruch zur Aussage des Zeugen K., wonach diesem lediglich der Auftrag erteilt worden sei, die Öltanks zu reinigen. Auch der Zeuge K. hat ausgesagt, dass anlässlich der Reinigungsarbeiten eine verstopfte Saugleitung ausgetauscht worden sei. Das ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005. Dass anlässlich der Reinigungsarbeiten zugleich ein Defekt an einer Saugleitung behoben worden ist, zwingt indessen nicht zu der Annahme, dass die Verstopfung der Saugleitung und eine damit einhergehende Störung der Heizungsanlage der (alleinige) Grund für die Beauftragung der Firma K. GmbH gewesen sein muss. Es ist genauso gut denkbar, dass die aufgetretene Störung der Heizungsanlage nur zum Anlass genommen wurde, den bereits seit längerer Zeit beabsichtigten Auftrag zur turnusmäßigen Reinigung des Heizöltanks zu erteilen.
24 
Wie das Amtsgericht ist auch die Kammer der Auffassung, dass die Kosten für eine Öltankreinigung ihren Charakter als umlagefähige Betriebskosten nicht dadurch verlieren, dass mit der Öltankreinigung zugleich Schäden behoben werden, oder dass eine Störung der Heizungsanlage zum Anlass genommen wird, eine turnusmäßig vorgesehene Reinigung durchzuführen. Soweit die Kosten allein durch die turnusmäßige Reinigung angefallen sind, bleiben sie daher umlagefähig. Dass im vorliegenden Fall auch Kosten umgelegt worden wären, die nicht durch die turnusmäßige Reinigung, sondern durch die Beseitigung von Schäden bedingt wurden, ist nicht ersichtlich. Ausweislich der Rechnung der Firma K. GmbH vom 28.02.2005 wurde den Beklagten für den Austausch der defekten Saugleitung nichts berechnet. Dies hat der von dem Amtgericht vernommene Zeuge K. auch ausdrücklich bekräftigt.
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c) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Beklagten die Kosten für die Reinigung des Öltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 eingestellt haben. Nach Auffassung der Kammer ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, solche Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abständen anfallen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen (ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rdn. 320 f.).
26 
Eine anteilige Umlage der nicht jährlich anfallenden Betriebskosten über mehrere Jahre führt zu einem gesteigerten Verwaltungsaufwand und ist wenig praktikabel. Schwierigkeiten der Abrechnung ergeben sich insbesondere dann, wenn kein feststehender regelmäßiger Turnus vorgegeben ist; in diesen Fällen besteht eine erhebliche Unsicherheit, über welchen Zeitraum die Kosten anteilig verteilt werden müssen. Vor diesem Hintergrund entspricht es im Regelfall billigem Ermessen, wenn der Vermieter nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in der Abrechnungsperiode ansetzt, in der die Kosten entstanden sind.
27 
Ob eine andere Beurteilung geboten ist, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet wird, kann dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 Euro ist die Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Umlage unbillig wäre.
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2. Der Kläger hat auch keinen weitergehenden Rückzahlungsanspruch in Höhe von 540,13 Euro für den Abrechnungszeitraum 2005/2006.
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Zwar war die ursprüngliche Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 (Anlage K 4; I, 89) inhaltlich unrichtig, weil sie die Kosten einer Heizöllieferung vom 08.06.2006 beinhaltet hat, obwohl der Abrechnungszeitraum am 31.05.2006 geendet hat. Mit der Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) haben die Beklagten dem Kläger aber unter Bezugnahme auf die korrigierte Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 (Anlage B 3; I, 177) eine neue Abrechnung erteilt. Die inhaltliche Richtigkeit dieser Abrechnung, in der der Heizölverbrauch wie in der ursprünglichen Abrechnung der Firma t. vom 07.08.2006 mit 4.837 l angegeben ist und aus der sich demzufolge kein Guthaben des Klägers in der von ihm beanspruchten Höhe ergibt, wird von dem Kläger mit seiner Berufung nicht mehr in Zweifel gezogen.
30 
Auf die Frage, ob eine Korrektur der fehlerhaften Abrechnung vom 07.08.2006 noch erfolgen konnte, kommt es im vorliegenden Fall nicht an. Wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt, ist im Falle einer verspäteten Abrechnung nur die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall macht der Kläger aber einen vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geltend. Einen solchen Anspruch hat der Kläger indessen bereits nicht schlüssig dargelegt, zumal er die inhaltliche Richtigkeit der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 nicht in Frage gestellt hat.
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Aus der korrigierten Abrechnung der Firma t. vom 25.06.2007 ergibt sich ein Guthaben des Klägers in Höhe von 77,23 EUR. Dieses Guthaben haben die Beklagten gemäß Abrechnung vom 01.07.2007 (Anlage B 4; I, 179) mit weiteren Positionen verrechnet und mit dem aus dieser Verrechnung beanspruchten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 14,10 EUR in erster Instanz hilfsweise gegen die Klageforderung aufgerechnet. Die Feststellungen des Amtsgerichts, dass die zur Aufrechnung gestellte Forderung bestanden hat und dass die Aufrechnung zum anteiligen Erlöschen der Klageforderung geführt hat, wurden mit der Berufung nicht angegriffen.
32 
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
33 
Auf Antrag des Klägers war die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob die Kosten einer Öltankreinigung umlagefähige Betriebskosten oder nicht umlagefähige Instandhaltungskosten sind, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet und ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden. Dasselbe gilt für die Frage, ob nicht alljährlich anfallende Betriebskosten in vollem Umfang in die Abrechnungsperiode ihres Anfalls eingestellt werden können oder ob diese Kosten anteilig über mehrere Jahre verteilt werden müssen.

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Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der

Betriebskostenverordnung - BetrKV | § 1 Betriebskosten


(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks lau

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(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten
a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
oder
c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten
a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
oder
c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.