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Landgericht Heidelberg Urteil, 20. Okt. 2014 - 5 S 12/14

bei uns veröffentlicht am

20.10.2014

Landgericht Heidelberg Urteil, 20. Okt. 2014 - 5 S 12/14

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Heidelberg Urteil, 20. Okt. 2014 - 5 S 12/14

Rechtsgebiete

Anlegerrecht

Handels- und Gesellschaftsrecht

Immobilienrecht

andere

Wirtschaftsrecht

Gericht

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H..

Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt.

Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen.

Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt.

Die Kläger haben behauptet:

Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam.

Die Kläger haben beantragt:

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 EUR freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben vorgetragen:

Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten.

Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben.

Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei.

Die Kläger beantragen:

1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern

2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben,

3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 EUR freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO).

Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg.

Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist.

Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich.

Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste.

Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist.

Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 EUR, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 EUR beläuft.

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bei uns veröffentlicht am 16.10.2013

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(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

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(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.: mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.: wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 546 Begriff der Rechtsverletzung

Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 529 Prüfungsumfang des Berufungsgerichts

(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:

1.: die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
2.: neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Okt. 2013 - VIII ZR 57/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 57/13 Verkündet am:

16. Oktober 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 573 Abs. 2

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis

"nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen

kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung

des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den

gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung

genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters

nicht.

BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin

AG Berlin-Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin

Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D. ) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen.

2: § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: "(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […] (3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)."

3: Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Beklagten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte.

4: Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.

5: Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

6: Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

7: Die Revision hat Erfolg.

I.

8: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebenen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund besonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor.

10: Der Räumungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härtegründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Multipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situationen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszuschließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände möglich , etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si- cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereitschaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennenden Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeutischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflichtet.

II.

11: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.

12: 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschränkung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags- schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Vermieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen.

13: b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudinger /Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "wichtige berechtigte Interessen der D. ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine Anhaltspunkte , dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand.

14: 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständlichen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht – ausseiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt.

15: Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "berechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90).

16: 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beeinflusst ist.

17: a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Beklagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden.

18: Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Aufbietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei wegen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile soziale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebenen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ("ungeheure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konsequenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensführung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständigen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeutischen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde.

19: b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krankheitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat.

20: c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das darauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor- gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer unzumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen kann.

III.

21: Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestützten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305 Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.: die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2.: der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,

und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.