Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.707,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, den Gabelstapler Marke L , gelb-schwarz, Baujahr 1996, Serien-Nr. X Zug um Zug gegen Zahlung von 24.707,86 € herauszugeben.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 48 % und die Beklagte zu 52 %.

Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages und für die Beklagte vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 €.

I.

hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorfim schriftlichen Verfahren mit Schriftsatz bis zum 25.10.2013

für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.707,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, den Gabelstapler Marke L , gelb-schwarz, Baujahr 1996, Serien-Nr. X Zug um Zug gegen Zahlung von 24.707,86 € herauszugeben.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 48 % und die Beklagte zu 52 %.

Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages und für die Beklagte vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 €.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin von zu gewerblichen Zwecken vermieteten Hallen I, II und III mit Freiflächen und Lager unter der Anschrift B . Die Beklagte nutzte die Halle I von Januar 2006 bis Anfang 2007 – ob bis Ende Januar oder Februar ist streitig –, hat hierfür jedoch keine Miete geleistet. Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.08.2007 zum 01.03.2007 an die Beklagte die Gewerbehallen II und III mit Freiflächen und Lager. Die Beklagte betrieb dort unter der Bezeichnung G einen Gewerbebetrieb, der sich mit dem Vertrieb von Tiernahrung beschäftigte.

Als Mietzins für die Hallen II und III vereinbarten sie zunächst 4.372,47 € pro Monat (inkl. MwSt), zu zahlen zum 3. Werktag eines jeden Monats. Mit Schreiben vom 23.01.2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis hinsichtlich der Hallen II und III fristlos. Am 30.03.2009 wurde die Halle II und das Lager geräumt. Die Halle III nutze die Beklagte weiterhin. Mit Schreiben vom 03.04.2009 teilte die Klägerin der Beklagten folgendes mit:

„(…) Die Miete beläuft sich wie folgt: Halle III 1.744,55 € Freifläche 410,00 € und Nebenkostenvorauszahlung 400,00 € zuzüglich 19% MwSt ergibt eine Gesamtsumme von 3.039,91 €.  (…) Mieten sind bis zum Dritten eines Monats auf das Konto zu überweisen oder an Herrn N zu geben. (…).“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage, Bl. 385 d.A., verwiesen.

Unter dem 05.04.2009 schrieb die Klägerin die Beklagte wie folgt an:

„Bei der Berechnung der neuen Miete ist ein Fehler unterlaufen. Ich hatte den Vogelraum mit ca. 30 m² nicht berechnet. Ich haben ihnen eine Anlage beigelegt aus der hervorgeht, dass sich die Miete ab April auf den Betrag von 3.144,50 € beläuft. (…)“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage, Bl. 386 d.A., verwiesen.

Die Beklagte bestätigte mit Schreiben vom 28.08.2009 den Übergabetermin für die Halle III zum 31.08.2009. Am 31.08.2009 erschien von der Klägerin niemand zur Übergabe.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe von ihr im Zeitraum Januar 2006 bis März 2007 aufgrund mündlicher Vereinbarung die Gewerbehalle I nebst zugehöriger Freifläche gemietet. Hierfür sei ein Mietzins in Höhe von 882,94 € zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart worden. Der Mietzins habe daher im Jahr 2006 1.024,21 € pro Monat und von Januar 2007 bis Februar 2007 1.050,70 € pro Monat betragen (Halle I (160,11 m²) für 640,44 € netto nebst Freifläche (72,5 m²) für 72,50 € netto und Nebenkostenpauschale von 170,00 € netto), insgesamt also eine Bruttomiete von 14.391,92 €. Die Miete sei nicht gezahlt worden, die Märzmiete sei erlassen worden. Für die nicht geräumte Halle III sei seit April 2009 noch ein Mietzins in Höhe von 3.144,50 € (inkl. Mehrwertsteuer) angefallen. Die Halle III sei von der Beklagten erst am 30.09.2009 geräumt worden. Der Schlüssel habe sich nicht im Briefkasten befunden.

Insgesamt seien daher grundsätzlich wie folgt geschuldet gewesen:

Für den Monat März 2009 seien brutto 117,81 € für die Halle II und III nicht zu vereinnahmen gewesen, da das Lager für diesen Zeitraum nicht von der Beklagten genutzt worden sei. Es sei insoweit eine Gutschrift erfolgt, die mit den Mietzinsansprüchen verrechnet worden sei.

Zahlungen habe die Beklagte nur wie folgt geleistet:

Die Klägerin hat nach vorangegangenem Mahnverfahren, indem sie einen Mahnbescheid gegen die Beklagte in Höhe von 44.617,59 € beantragt hatte, ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 52.609,41 € nebst Zinsen zu zahlen.

Nach einer Zahlung der Beklagten Anfang April 2009 erklärte die Klägerin die Klage i.H.v. 3.896,55 € (Januar 2009 bis April 2009) teilweise für erledigt und beantragte diesbezüglich festzustellen, dass die Beklagte insoweit die Kosten zu tragen habe.  Die Klägerin erweiterte ihre Klage mit Schriftsatz vom 30.11.2009 auf Zahlung von 62.306,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

Die Klägerin beantragt nunmehr zuletzt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 61.238,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

                            die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, es sei keine Miete für Halle I vereinbart worden, da lediglich ein Hallentausch erfolgt sei aufgrund von Mängeln in Halle III. Bei starkem Regen sei Regenwasser in das Geschäftslokal der Halle II und III gelaufen. Der Vogelraum sei daher verschimmelt und nicht nutzbar gewesen. Für den Vogelraum sei keine separate Miete vereinbart worden. Halle I sei Ende Januar 2007 geräumt worden.

Sämtliche Mieten seien bar bezahlt worden, hierfür habe sie Quittungen von Herrn L1, dem Sohn der Klägerin, der zur Entgegennahme befugt gewesen sei. Hinsichtlich der nicht geräumten Halle III sei seit April 2009 nur noch ein Mietzins in Höhe von 3.039,91 € zu zahlen gewesen.

Sie habe wie folgt Zahlungen geleistet:

Hinsichtlich der Mieten für November und Dezember 2007 habe die Beklagte mit Ansprüchen aus einer vorherigen Überzahlung (ca. 18.000,00 €) aufgerechnet (Bl. 90). Die Überzahlung sei deshalb erfolgt, weil in die Halle II im Jahr 1995 eine Zwischendecke eingebaut worden sei, welche von der Beklagten mit einer höheren Miete finanziert werden sollte. Die Decke sei aber schon bis zum 31.05.2005 finanziert worden und die Beklagte habe irrtümlich zwischen dem 01.06.2005 und dem 31.03.2007 die überhöhte Miete weitergezahlt. Halle III sei zum 31.08.2009 geräumt worden. Der Schlüssel sei nach schriftlicher Fristsetzung bis zum 03.09.2009 am 04.09.2009 nach Ankündigung in den Briefkasten der Klägerin eingeworfen worden.

Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einer Forderung aus einem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 20.665,40 € (Bl. 159) sowie einem Rückerstattungsanspruch aufgrund Überzahlungen in Höhe von 9.912,88 € (Bl. 92).

Im Jahr 1994 zahlte die Beklagte eine Kaution für die Halle I an den zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann der Klägerin, Herrn N, von dem die Beklagte die Halle I angemietet hatte. Diese Kautionszahlung belief sich auf 30.043,80 DM. Die Kaution betrug am 28.01.2003 nebst Zinsen 18.965,40 €.

Die Beklagte behauptet, dass das Kautionsguthaben noch bestehe. Die bis heute weiter angefallenen Zinsen beliefen sich auf mindestens 1.700,00 €. Eine Vereinbarung über die Verrechnung des Kautionskontos mit Nebenkosten oder Mietschulden sei nicht erfolgt. Sie erhebt hinsichtlich der angeblichen und von ihr bestrittenen Mietzinsrückstände für 2002 und 2003 und hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen 2004, 2005 und 2006 die Einrede der Verjährung.

Die Klägerin behauptet, dass das Kautionssparbuch i.H.v. 19.232,52 € aufgelöst worden und nach Vereinbarung im Jahr 2007 zwischen den Parteien mit Forderungen i.H.v. 18.902,26 € aus Mietzins- und Nebenkostenrückständen für Januar 2002 bis Dezember 2003 und Nebenkostennachforderungen für 2004 und 2005 in Höhe von 18.902,26 € verrechnet worden sei. Die Klägerin beruft sich im Hinblick auf die noch nicht abgerechneten Nebenkosten 2006, 2007, 2008 und 2009 auf ein Zurückbehaltungsrecht des Überbetrags von 330,26 €.

Widerklagend begehrt die Beklagte die Herausgabe des Gabelstaplers Marke L , der sich weiterhin auf dem Gelände der Klägerin befindet.

Die Klägerin verweigerte bei Räumung der Halle III die Mitnahme des Gabelstaplers, den die Beklagte für ihren Geschäftsbetrieb in Halle III nutze. Mit Schreiben vom 05.09.2009 begründete die Klägerin die Inbesitznahme des Gabelstaplers damit, dass sie von ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch mache.

Die Beklagte behauptet, sie sei seit dem 01.07.2006 Eigentümerin des Gabelstaplers. Es bestünden keine Mietzinsrückstände.

Widerklagend beantragt die Beklagte,

die Klägerin zu verurteilen, an sie den Gabelstapler Marke L , gelb-schwarz, Baujahr 1996, Serien-Nr. X herauszugeben (Bl. 166).

Die Klägerin beantragt,

                            die Widerklage abzuweisen.

Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, dass die Beklagte Eigentümerin des Gabelstaplers ist. Sollte sie es sein, berufe sie sich auf ihr Vermieterpfandrecht.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.12.2010, 07.01.2011 und 31.05.2012 durch Vernehmung der Zeugen L1, S, B1, K, T und B2. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die in den Akten befindlichen Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 19.05.2011, 23.08.2012 und 30.04.2013 verwiesen.

Der Mahnbescheid ist der Beklagten am 11.12.2008 zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die in den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet. Die zulässige Widerklage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet.

A. Zulässigkeit

Soweit ursprünglich schriftsätzlich ein Antrag auf Zahlung von 62.306,72 € angekündigt wurde, hat die Klägerin diesbezüglich keinen Antrag mehr gestellt. Mangels Gebührensprung hat dies keine Auswirkungen auf etwaige Kosten und konnte daher unberücksichtigt bleiben.

B. Begründetheit, Klage

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von Mieten aus Gewerberaummietvertrag gemäß §§ 535 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB zu. Dieser ist teilweise durch Erfüllung mittels Zahlungen oder Aufrechnung mit Überzahlungen erloschen, §§ 362 Abs. 1, 389 BGB:

Im Einzelnen ist auszuführen:

I. offene Mietzinsforderungen Halle II und III

1. Gegenüberstellung

Für Halle II und III ergibt sich für die Monate Juli 2007 bis September 2009 – vor Aufrechnung mit Überzahlungen aus vorangegangenen Zeiträumen – ein Rückstand von 14.496,45 €

Die streitigen Einzelpositionen sind wie folgt zu erläutern:

2. Erläuterungen Juli 2007 –März 2009, Hallen II, III

Die Forderungen aus dem zwischen den Parteien über die Hallen II und III für den Zeitraum Juli 2007 bis März 2009 zustande gekommenen Mietvertrag sind wirksam entstanden, aber zum Teil durch Zahlungen erfüllt und damit gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Der monatliche Mietzins belief sich für den besagten Zeitraum auf 4.372,47 € brutto, für die 21 Monate also insgesamt 91.821,87 €. Die Klägerin machte diesbezüglich Mietrückstände in Höhe von 32.537,43 € geltend. Im vorläufigen Ergebnis stehen der Klägerin für diesen Zeitraum nur noch Mietzinsrückstände von 11.945,39 € zu, die z.T. durch Aufrechnung erloschen sind (s.u.)

Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass auf diese Mietzinsforderungen zum Teil Barzahlungen mit Erfüllungswirkung an den Zeugen N geleistet wurden. Dies folgt zum einen aus der Aussagen der Zeugen N und I und zum anderen aus den von der Beklagten vorgelegten Quittungen, Belegen und Wandkalendereintragungen, die die Paraphe des Zeugen N enthalten. Der mit der Entgegennahme der Mietzahlungen befasste Zeuge N hat glaubhaft bekundet, dass er stets bei Entgegennahme der Zahlungen eine Quittung ausgestellt oder sein Kürzel neben dem entgegengenommenen Betrag auf einem Wandkalender der Beklagten vermerkt habe. Der Betrag sei von ihm selbst oder von der Beklagten oder Herrn I eingetragen worden. Eine Zahlung ohne Quittung oder Kalendereintrag habe es nicht gegeben. Die auf den Quittungen und Kalendereinträgen befindliche Paraphe identifizierte der Zeuge N als seine Paraphe. Die ihm im Rahmen der Beweisaufnahme vorgelegten Unterlagen hat er als diejenigen erkannt, die ihm im Rahmen der erfolgten Zahlungen vorgelegen haben. Diese Vorgehensweise bestätigte auch der Zeuge I . Der Zeuge N war zur Entgegennahme von Zahlungen auch ermächtigt, dies ergibt sich auch aus der später getroffenen Abrede betreffend die Halle III ab April 2009 und wurde im Übrigen auch nicht bestritten.

a) Mietzins November und Dezember 2007

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für November 2007 in Höhe von 4.372,47 € und für Dezember 2007 in Höhe 3.672,47 €. Eine Zahlung ist auf diese Mieten nicht erfolgt, so dass keine Erfüllung eingetreten ist.

Das Vorbringen der Beklagten, es habe eine Aufrechnung mit einer Überzahlung der Beklagten in Höhe von ca. 18.000,00 € für eine angeblich im Jahr 1995 eingebaute Zwischendecke gegeben, ist zu unbestimmt. Mit einer Ca.-Forderung kann die Beklagte keine Aufrechnung erklären. Zudem ist die Beklagte insoweit beweisfällig geblieben. Die Beweisaufnahme hat nicht zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass es eine Überzahlung der Beklagten gegeben hat mit der eine Verrechnung vorgenommen worden ist. Der von ihr benannte Zeuge I hat zu einer Verrechnungsabrede 2007 mit Überzahlungen keine Angaben gemacht. Er führte hingegen aus, dass das damalige Gespräch sich um die Kautionszahlung gedreht habe. Es ist in seiner Aussage nicht die Rede von etwaigen Überzahlungen. Ebenso der Zeuge N, der sich hinsichtlich des Gesprächs 2007 an eine Vereinbarung über eine Verrechnung der Mietkaution erinnert, aber nicht an eine Verrechnung mit Überzahlungen.

b) Mietzins Mai und Juni 2008

Aus dem Kalenderblatt Mai 2008 ergibt sich, dass die Beklagte vom Zeugen N abgezeichnet insgesamt 4.370,00 € gezahlt hat. Offen ist daher für Mai 2008 lediglich eine Forderung von 2,47 € und nicht wie von der Klägerin behauptet in Höhe von 3.002,47 €. Für Juni 2008 ergeben sich Zahlungen auf den Mietzins in Höhe von insgesamt 2.225,00 € laut Kalenderblatt Juni 2008 sowie eine Überweisung vom 13.06.2008 in Höhe von 1.000,00 € (Bl. 187, 188). Entgegen der klägerischen Behauptung hat die Beklagte daher nicht 2.247,47 € Mietschulden für Juni 2008, sondern lediglich 1.147,47 €. Dies entspricht auch der Zahl, die die Klägerin ursprünglich in Anlage K2 angesetzt hat.

c) Mietzins September 2008 und Oktober 2008

Die Beklagte hat gemäß auf dem Kalenderblatt von September 2008 durch Herrn N abgezeichnet insgesamt 3.190,00 € gezahlt. Der offene Restmietzins beläuft sich daher auf 1.182,47 €. Nicht zuerkannt werden konnten insoweit 200,00 €, vermeintlich gezahlt am 01.09.2008 und 11.09.2008, welche auf dem Kalenderblatt mangels Eintragung  nicht  nachgewiesen wurden. Im Oktober 2008 leistete die Beklagte laut Kalenderblatt Oktober 2008 und Quittung vom 06.10.2008 5.906,10 €. Die Überzahlung ist mangels anderweitiger Abreden zu verrechnen mit den offenen Mietforderungen aus den Vormonaten, vgl. § 366 BGB.

d) Miete November 2008 bis März 2009

aa) Für November 2008

fordert die Klägerin weitere 1.472,97 €. Diese Forderung ist durch die Zahlungen der Beklagten erloschen, welche durch die abgezeichneten Zahlungen auf dem Kalenderblatt November 2008, der Quittung vom 07.11.2008 sowie der Belege vom 21., 28. und 29.11.2008.

bb) Für Dezember 2008

ergibt sich nach der Klägerin keine Forderung mehr, die Beklagte hat nach ihr sogar eine Überzahlung geleistet. Insgesamt zahlte die Beklagte laut Klägerin 4.850,00 € im Dezember 2008. Dies lässt sich nachvollziehen anhand der Quittung vom 06.12.2008, in der dokumentiert ist, dass die Beklagte auf die Dezembermiete diesen Betrag geleistet hat (Bl. 116 GA). Insgesamt leistete die Beklagte im Dezember 2008 einen Betrag von 9.900,00 € laut der weiteren Quittung vom 11.12.2008 sowie der von Herrn N abgezeichneten Eintragungen im Kalenderblatt Dezember 2008.

cc) Für Januar 2009

fordert die Klägerin noch weitere 2.552,47 €. Es ergibt sich aus den Quittungen und dem Wandkalender der Beklagten, dass die Beklagte insgesamt 3.640,00 € geleistet hat.

ee) Für Februar 2009

ergibt sich eine Gesamtzahlung der Beklagten von 7560,00 €. Dabei wurde die Quittung vom 04.02.2009 nicht in voller Höhe berücksichtigt. Diese Quittung war für die Miete Januar und Februar 2009 ausgestellt. Es ist daher davon auszugehen, dass diesbezüglich, wie vom Zeugen N berichtet, eine Zusammenfassung der bis dato geleisteten Einzelzahlungen erfolgte. Bis zum 04.02.2009 hatte die Beklagte in Januar und Februar 2009 3.840,00 € gezahlt .Die Quittung und der Kalendereintrag vom 03.02.2002 belegen nicht zur Überzeugung des Gerichts, dass es sich dabei um verschiedene Zahlungen gehandelt hat. Zusätzlich gezahlt wurde daher am 04.02.2012 nur ein Betrag von 2.085,00 €. Die weiteren Zahlungen für Februar sind wie belegt anzuerkennen, bis auf die Zahlung vom 16.02.2009, welche in Höhe von 230,00 € an diesem Tage doppelt geleistet worden sollen sei. Diesbezüglich ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass zwei Zahlungen des identischen Betrags geleistet wurden, berücksichtigt wurde daher nur eine.

ff) Für März 2009

kann die Beklagte anhand der Quittungen vom 03., 04., 05., 12. und 13.03.2009 nachweisen (Bl. 102 ff.), dass sie Zahlungen von 6.530,00 € geleistet hat. Die Klägerin hat behauptet, dass in diesem Monat lediglich 4372,47€ -117,81 € zu zahlen seien, da keine Miete für den Lagerraum nicht zu berechnen gewesen sei. Hiervon ausgehend ist der oben angegebene Betrag anzusetzen.

3. Zeitraum April 2009- September 2009, Halle III

a) April 2009- August 2009

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 2.668,87 € aus Mietvertrag für die Monate April 2009 bis August 2009. Ein weitergehender Anspruch in der von der Klägerin begehrten Höhe besteht nicht. In dieser Höhe hat die Beklagte Zahlungen geleistet, die zum Erlöschen der Forderung geführt haben. Ein Mietzinsanspruch für September 2009 besteht nicht.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand ein Mietvertrag über die Halle III ab April 2009, nachdem die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 26.01.2009 die fristlose Kündigung hinsichtlich des Mietvertrags vom 01.07.1995 ausgesprochen hatte. Die Einzelheiten dieses neuen Vertrages ergaben sich aus den Schreiben der Klägerin an die Beklagte vom 03.04.2009 und 05.04.2009 (Bl. 385, 386, 387 d.A.). Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vereinbarte Miethöhe 3.144,50 € und nicht 3.039,31 €, wie von der Beklagten behauptet, betrug. Die Klägerin hat durch Vorlage der Schreiben vom 03.04.2009 und 05.04.2009 (Bl. 385, 386, 387 d.A.) nachvollziehbar dargelegt, dass die vereinbarte Miete für die Halle III, die dazugehörige Freifläche und den Vogelraum sich auf den von ihr behaupteten Betrag belief und der von der Beklagten angeführte Betrag den unstreitig gemieteten Vogelraum nicht enthielt. Dieser Fehler war der Klägerin ausweislich des Schreibens vom 05.04.2009 selbst aufgefallen und wurde korrigiert. Die Beklagte hat diesen Vortrag der Klägerin nicht substantiiert bestritten. Sie hat weder vorgetragen, dass der Vogelraum nicht genutzt wurde, noch dass die Vereinbarung der Parteien anders gelautet hätte.

Die Überzeugungsbildung des Gerichts hinsichtlich der erfolgten Zahlungen beruht wie bei den vorhergehenden Zahlungen auf den von der Beklagten vorgelegten Quittungen, Belegen und Kalenderblättern auf denen die entsprechenden Beträge mit Kürzel von Herrn N abgezeichnet sind. Herr N hat in seiner Zeugenvernehmung glaubhaft bekundet, dass es sich bei den Kürzeln um die von ihm verwendeten Kürzel handelt und er bei Entgegennahme von Geld stets eine Quittung oder einen Beleg unterschrieben oder die Beträge nebst Kürzel in den Wandkalender eingetragen habe.

aa) April 2009

Für den Monat April 2009 handelt es sich im Einzelnen um folgende vom Zeugen N unterzeichnete Quittungen und Belege:

02.04.2009 über 200,00 €,

03.04.2009 über 2.215,21 € (Bl. 284 d.A.) und 50,00 € (Bl. 286 d.A.),

04.04.2009 über 20,00 € (Bl. 286 d.A.),

06.04.2009 über 10,00 € (Bl. 286 d.A.),

09.04.2009 über 350,00 € (Bl. 285 d.A.),

11.04.2009 über 150,00 € (Bl. 284 d.A.),

15.04.2009 über 200,00 € (Bl. 284 d.A.),

17.04.2009 über 300,00 € (Bl. 284 d.A.),

21.04.2009 über 1.403,76 € (Bl. 284 d.A.).

bb) Mai 2009

Für den Monat Mai 2009 handelt es sich im Einzelnen um folgende vom Zeugen N unterzeichnete Quittungen und Belege: von

„im Mai 2009“ über 1.677,10 € (Bl. 191 d.A.),

vom 20.05.2009 über 350,00 € (Bl. 192 d.A.),

vom 25.05.2009 über 300,00 € (Bl. 193 d.A.),

vom 28.05.2009 über 20,00 € (Bl. 194 d.A.),

vom 29.05.2009 über 200,00 € (Bl. 195 d.A.).

cc) Juni 2009

Für den Monat Juni 2009 handelt es sich im Einzelnen um folgende vom Zeugen N unterzeichnete Quittungen und Belege:

vom 03.06.2009 über 200,00 € (Bl. 196 d.A.),

vom 05.06.2009 über 300,00 € (Bl. 197 d.A.),

vom 10.06.2009 über 150,00 € (Bl. 198 d.A.),

vom 15.06.2009 über 3.000,00 € (Bl. 199 d.A.),

vom 24.06.2009 über 150,00 € (Bl. 200 d.A.).

dd) Juli 2009

Die Klägerin fordert für Juli 2009 lediglich einen Betrag von 1.936,74 €, da die Beklagte nach ihrem Vortrag 1.207,81 € geleistet habe. Dieser Betrag ist unstreitig noch nicht von der Beklagten gezahlt worden.

b) September 2009

Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Mietzins oder Nutzungsentschädigung für die Halle III für den Monat September 2009 in Höhe zu.

aa) Anspruch aus § 535 Abs.1 BGB

Ein Mietvertrag bestand nach übereinstimmendem Vortrag beider Parteien zu diesem Zeitpunkt nicht mehr, ein Anspruch aus § 535 Abs. 1 BGB scheidet daher aus. Die Klägerin und die Beklagte tragen beide vor, dass die Halle III zu Ende August geräumt werden sollte. Dies hätten beide Parteien so vereinbart. Daraus ergibt sich eine konkludente Aufhebung des Mietverhältnisses, vertragliche Mietzinsansprüche sollten nicht mehr bestehen.

bb) Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB

Ein Anspruch auf Zahlung von 3.144,50 € für den Monat September 2009 ergibt sich auch nicht aus § 546a Abs. 1 BGB. Dessen Voraussetzungen liegen nicht  vor. Dies steht nach der Beweisaufnahme für das Gericht fest. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen.

Zwischen den Parteien ist streitig, wann eine tatsächliche Räumung und Herausgabe der Halle III erfolgt sei. Es ist der beweisbelasteten Klägerin nicht gelungen zur Überzeugung des Gerichts darzulegen und zu beweisen, dass die Beklagte die Halle erst Ende September 2009 geräumt hat. Vielmehr steht nach der Beweisaufnahme für das Gericht fest, dass die Räumung bereits zum 31.08.2009 erfolgt ist.

Die Beklagte behauptete, sie habe die Halle bis zum 31.08.2009 geräumt und eine Schlüsselübergabe sei für den 31.08.2009 geplant gewesen, aber gescheitert. Der Schlüssel sei daher, nach Fristsetzung zur Hallenabnahme bis zum 03.09.2009 am 31.09.2009, am 04.09.2009 in den Briefkasten des Herrn N eingeworfen worden. Diese durch die Schreiben vom 28.08.2009, 31.08.2009 und 04.09.2009 (Bl. 155-157 d.A.) untermauerten Behauptung wurde zudem bestätigt durch die Aussage der Zeugen N, I und T welche das Kerngeschehen diesbezüglich bestätigen. So bekundet der Zeuge N, dass er den Schlüssel für die Halle III in seinem Briefkasten am 3., 4. oder 5. September vorgefunden habe. Zu diesem Zeitpunkt musste die Halle daher nach Aussage des Zeugen N bereits geräumt gewesen sein. Der Zeuge I berichtete, dass die Räumung am 31.08.2009 stattgefunden hätte, es eine richtige Übergabe aber nicht gegeben hätte, da niemand von den N erschienen sei. Es sei dann geplant gewesen, dass die Auszubildende T den von der Beklagten in einen Umschlag gelegten Schlüssel in diesem in den Briefkasten der N am Gelände einwerfen sollte (Bl. 307 d.A.). Die Zeugin T erinnerte sich, dass die Räume bei Geschäftsschluss geräumt gewesen wären. Den Zeitpunkt datierte sie auf das letzte Wochenende im August. Sie könne sich so gut daran erinnern, da zu diesem Zeitpunkt die M Kirmes gewesen sei (Bl. 416 d.A.). Frau I sei mit dabei gewesen, als der Schlüssel in den Briefkasten des Herrn N geworfen worden sei. Eingeworfen habe den Schlüssel ihre Schwester. Ob dies der Schlüssel zu den Räumlichkeiten gewesen sei, könne sie zwar nicht sagen. Es sei aber der Schlüssel gewesen, den Frau I ihnen gegeben hätte. Für das Gericht ist im Hinblick auf diese von ihr gezogene Verknüpfung nachvollziehbar und glaubhaft, dass sie sich bezüglich des Zeitpunkts der Räumung trotz der inzwischen vergangenen Zeit deshalb so präzise erinnern kann. Die Zeugen N, I und T sagen übereinstimmend aus, dass zumindest Anfang September der Schlüssel im Briefkasten gewesen sei. Diese Überlappungen der Aussagen der unterschiedlichen Zeugen kann die Aussage der Zeugin B2 (Bl. 418 d.A.) nicht erschüttern. Aufgrund der Unsicherheiten und Ungenauigkeiten, die sie im Rahmen ihrer Erinnerung zu Tage legte, kann darauf geschlossen werden, dass sie hinsichtlich des Zeitpunkts der Räumung einem Irrtum unterlegen ist, zumal sie die Räumung selbst nichts gesehen habe und zugibt, dass ihr Wissen vom Hörensagen herrühre. Die Halle sei ihrer Meinung nach so September 2009 oder Oktober 2009 geräumt worden. Sie habe dies nicht selber gesehen, sondern habe es durch die anderen Mieter und ihren Bruder erfahren.

Dass die Beklagte den Schlüssel erst Anfang September 2009 bei der Klägerin eingeworfen hat, ist in diesem Falle unschädlich, da die Klägerin zum unstreitig vereinbarten Übergabetermin nicht erschienen ist, so dass insoweit nicht von einem Vorenthalten der Räumlichkeiten durch die Beklagte die Rede sein kann.

II. Miete Halle I für den Zeitraum Januar 2006 bis Februar 2007

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch aus Mietvertrag für die Halle I von Januar 2006 bis Januar 2007 in Höhe von 13.880,82 €. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

1. Zustandekommen eines Mietverrtags

Die Klägerin hat zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag für die Halle I geschlossen wurde. Das Gericht ist nach der Aussage der Zeugin B2 davon überzeugt. Der Zeuge N sagte aus, dass nach seiner Erinnerung Halle 1 angemietet worden sei. Die Halle 1 sei halt übernommen worden und zwar formlos. Genauere Angaben, insbesondere über die Miethöhe, könne er hingegen nicht machen. Der Zeuge K bekundete, dass für die Nutzung der Halle 1 eine Miete vereinbart worden sei. Dies wisse er daher, da der Zeuge N zu ihm gesagt habe, dass die I die Halle 1 nutzten, dafür aber ein geringerer Mietzins angesetzt worden sei, als beim Vormieter. Der Zeuge B1 wusste nur zu berichten, dass die I Sachen in dieser Halle eingelagert hatte. Einen Mietvertrag habe er nicht gesehen. Wie hoch die Miete gewesen sei, könne er nicht sagen. Die Aussagen können zwar nicht bestätigen, dass ein Mietvertragsschluss zwischen den Parteien vorlag. Die Übernahme einer Halle an sich, lässt keinen Rückschluss darauf zu, ob ein Mietvertrag geschlossen wurde oder nicht. Doch die Aussage der Zeugin B2, die bekundete, dass ein Mietvertrag per Handschlag zwischen Tür und Angel geschlossen worden sei, da die Beklagte mehr Lagerraum gebraucht habe, spricht dafür. Der Mietvertag sei nur deshalb nicht schriftlich geschlossen worden, da die Beklagte die Halle nicht über einen langen Zeitraum benötigt hätte. Die formlose Vermietung einer Halle durch erscheint aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehungen der Beklagten zur Klägerin und deren Ehemann plausibel. Allein aufgrund der Tatsache, dass die Zeugin B2 die Tochter der Klägerin ist, kann nicht darauf geschlossen werden, dass ihre Aussage weniger Überzeugungskraft besitzt.

2. Berechnung der Mietzinsforderung

Da die beweisbelastete Klägerin im Hinblick auf die von ihr behauptete Mietzinshöhe beweisfällig geblieben ist, ermittelt sich ein etwaiger Mietzins in seiner Höhe nach denselben Grundsätzen wie ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die von der Klägerin benannten Zeugen konnten keinerlei Angaben zu einer etwaigen Mietzinshöhe machen. Der Zeuge N konnte keine Angaben zur Miethöhe machen. Sind sich die Parteien über eine entgeltliche Überlassung einig, so kann die angemessene oder ortsübliche Miete vereinbart sein, die vom Gericht in ergänzender Vertragsauslegung oder entsprechend §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB zu bestimmen ist (BGH NJW 2003, 1317). Nach Bereicherungsrecht wäre die Herausgabe der gezogenen Nutzungen unmöglich, so dass Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu leisten wäre. Zu ersetzen wäre dann der gemeine Wert in Geld, d.h. der objektive Verkehrswert, den das Erlangte nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit für jedermann hat bzw. der Betrag, den ein Dritter am Markt dafür zu zahlen bereit wäre (BGH NJW 2006, 2847, 2852) (Sprau, in: Palandt, BGB, 72. Auflage 2013, § 818 Rn. 19). Bei rechtsgrundloser Nutzung von Räumen ohne Mietvertrag ist dafür die ortsübliche Miete anzusetzen (BGH NJW-RR 2000, 382). Die zu zahlende monatliche Nutzungsentschädigung oder Miete hat das Gericht anhand der feststehenden Grundlagen nach § 287 ZPO wie folgt geschätzt:

Die Mietfläche der Halle I beträgt 160,11 qm nebst einer Freifläche von 72,50 qm. Für die vergleichbaren Hallen II und III wurde Mitte 2007 zwischen den Parteien ein Quadratmeterpreis von 3,80 € für die Hallenfläche vereinbart. Für die Freifläche wurde ein Quadratmeterpreis von 1 € zugrunde gelegt. Deshalb erscheinen diese Beträge für den Zeitraum 2006 bis Anfang 2007 angemessen.

3,80 € x 160,11 qm = 608,42 € netto

1 € x 72,50 qm = 72,50 € netto.

Eine Nebenkostenpauschale wird für die Größe dieser Fläche auf 170,00 € monatlich geschätzt.  Es ergibt sich daher ein monatlicher Nettobetrag von

850,92 € (brutto: für 2006: 987,97 €; für 2007: 1012,59 €).

Ob die Halle Ende Januar 2007 geräumt worden ist oder nicht, kann dahinstehen, da aufgrund des Mietvertrages mangels Kündigung auch für Februar 2007 ein Mietzins in Höhe von 1.012,59 € geschuldet war.

Die Nutzungsentschädigung für Halle 1 beläuft sich nach alledem auf

- 12 x 987,97 € für 2006 (=11.855,64 €),

- zuzüglich 1012,59 € für Januar 2007,

- zuzüglich 1012,59 € für Februar 2007,

also

13880,82 €.

3. Hallentausch

Die Behauptung der Klägerin, dass die Halle I nur aufgrund eines Hallentauschs bezogen worden sei, führt zu keiner anderen Bewertung. Ein etwaiges Mietminderungsrecht aufgrund etwaiger Mängel in anderen Hallen bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Nutzung einer weiteren Halle ohne Entgelt erfolgen kann. Es kommt daher nicht darauf an, ob hier tatsächlich Mängel vorgelegen haben. Die behaupteten Mängel sind zudem trotz Hinweises der Gegenseite nicht konkretisiert worden.

III. Aufrechenbare Gegenforderungen der Beklagten

Die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung ist als innerprozessuale Bedingung zulässig.

Die Forderungen der Klägerin aus Mieten sind durch Aufrechnungserklärung der Beklagten in Höhe von 3.669,41 € erloschen. Nur in dieser Höhe stand der Beklagten noch eine aufrechenbare Gegenforderung zu.

1. Überzahlungen aus den Monaten Januar bis September 2007

Die Beklagte hat der Klägerin die Aufrechnung hinsichtlich einer Forderung in Höhe von 9.912,88 € erklärt. Diese Forderung begründe sich auf Überzahlungen aus den Monaten Januar bis September 2007, in denen die Beklagte insgesamt 3.943,65 € zu viel geleistet hätte sowie aus Zuvielzahlungen aus dem Jahr 2009 über 5.969,23 €.

Die Forderung besteht aber nur noch insoweit, als dass es sich um Überzahlungen der Monate Januar bis Juni 2007 handelt. Etwaige Überzahlungen aus den Monaten Juli bis September 2007 sowie aus 2009 sind bereits im Rahmen der Zahlungen auf die Mietzinsen nach § 366 BGB berücksichtigt worden, vgl. obige Tabelle.

Es ergibt sich mithin

2. Gegenforderung aus Kautionsguthaben in Höhe von 20.665,40 €

Ein Erlöschen der bestehenden Forderung ist auch nicht in voller Höhe durch Aufrechnung mit einer angeblichen Gegenforderung aus Kautionsguthaben in Höhe von 20.665,40 € eingetreten. Die beweisbelastete Beklagte ist beweisfällig geblieben hinsichtlich des Bestehens des Kautionsanspruchs. Der von ihr benannte Zeuge I konnte nicht bestätigen, dass ein derartiger Kautionsanspruch bis zur Aufrechnungserklärung im Verlaufe des Verfahrens noch bestand. Dies wird von Klägerseite mit der Begründung bestritten, dass im Jahr 2007 der Kautionsanspruch durch eine Verrechnungsabrede mit Mietschulden der Beklagten aus den Vorjahren erloschen sei. Der Zeuge I berichtete, dass es im Jahr 2007 ein Gespräch gegeben habe und dass es in diesem Gespräch nur darum gegangen sei, die Kaution zur Verwendung durch die N frei zu geben. Er sei sich sicher, dass die Kaution damals nicht zur Verwendung von Mietschulden benutzt werden sollte. Der Zeuge N und die Zeugin B2 haben dagegen übereinstimmend ausgesagt, dass die Vereinbarung im Jahre 2007 vorgesehen habe, das zum 23.10.2006 bestehende Kautionsguthaben von 19.232,52 € für Mietschulden der Beklagten aus den Vorjahren zu verrechnen. Das Gericht vermochte nicht zu entscheiden, welche der beiden sich widersprechenden Aussagen zutrifft. Objektive Kriterien, an denen der Wahrheitsgehalt der Aussagen gemessen werden könnte, bestehen nicht. Alle Zeugen haben aufgrund ihrer Nähe zu den jeweiligen Parteien ein gleich zu bewertendes Eigeninteresse.

Legt man das bestehende Kautionsguthaben von 19.232,52 € zugrunde und geht von einer Verrechnung durch die Klägerin mit Mietschulden aus, so verbleibt ein Restbetrag von 330,26 €.

Bezüglich des noch ausstehenden Betrags in Höhe von 330,26 € hat die Hilfsaufrechnung Erfolg. Das von Klägerseite geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht greift nicht. Bislang ist noch keine Abrechnung hinsichtlich der Nebenkosten für die Jahre 2006, 2007, 2008 und 2009 erfolgt. Es fehlt daher an einer fälligen Forderung, aus der sich ein Zurückbehaltungsrecht ergeben könnte.

IV. Zinsen

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB analog, und beginnt einen Tag nach Rechtshängigkeit, vgl. § 187 Abs. 1 BGB analog, §§ 261, 696 Abs. 3 BGB.

C. Begründetheit, Widerklage

Die zulässige Widerklage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet.

Der Beklagten als Eigentümerin hat lediglich einen Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe des Gabelstaplers aus § 985 BGB Zug um Zug gegen Zahlung der noch bestehenden Mietschulden.

Die Beklagte hat durch Vorlage der Bestätigung der Verkäuferfirma, den Erwerb ihres Eigentums an dem streitgegenständlichen Gabelstapler nachgewiesen. Die Klägerin ist unstreitig im Besitz des Gabelstaplers, ohne dazu berechtigt zu sein.

Dem Anspruch der Beklagten auf Herausgabe steht aber das von der Klägerin geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht in Form eines Vermieterpfandrechts gem. § 562 Abs. 1 BGB entgegen. Die Beklagte hat aus den Mietverhältnissen zur Klägerin Mietschulden (s.o.). Der Gabelstapler, der im Eigentum der Beklagten steht, wurde durch diese in die Mieträume eingebracht.

D. Nebenentscheidungen, Streitwert

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt: