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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2018 - 15 B 17.2015

bei uns veröffentlicht am

12.11.2018

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2018 - 15 B 17.2015

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2018 - 15 B 17.2015

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vorgehend

Verwaltungsgericht Augsburg, Au 5 K 10.2056, 10.10.2013

Gericht

Tenor

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Erstattung von Kosten, die ihr anlässlich des Vollzugs eines mit der Beklagten am 21. Januar 2004 geschlossenen Vertrags („Städtebaulicher Vertrag/Sanierungsvertrag und Erschließungsvertrag“) entstanden sind.

Die Klägerin ist eine Projektentwicklungsgesellschaft. Sie hat im Dezember 2002 (Kaufverträge vom 9. und 12.12.2002; von der Beklagten genehmigt durch sanierungsrechtlichen Bescheid vom 16.4.2003) von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) Grundstücke eines ehemals militärisch genutzten Geländes erworben, die im Geltungsbereich einer Sanierungssatzung der Beklagten vom 3. Dezember 1999 liegen. Der Kaufpreis berücksichtigt, dass die Klägerin (und nicht die Bundesrepublik Deutschland) im Hinblick auf die durch die geplante Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts zur Zahlung des Ausgleichsbetrags (§ 154 BauGB) an die Beklagte verpflichtet sein und ebenso die Kosten für die Sanierung der bereits bekannten bzw. noch zu erwartenden Bodenverunreinigungen (Altlasten/Schadstoffbelastungen) tragen soll. Aufgrund von Verhandlungen zwischen der Klägerin und der Bundesrepublik Deutschland im Hinblick auf die notwendige Altlastensanierung der Grundstücke hat die Klägerin mit der Bundesrepublik Deutschland nachträglich (Dezember 2007) noch eine (anteilige) Kostenerstattung in Höhe von 2.659.654,- Euro vereinbart. In den Kaufverträgen ist angegeben, dass die Beklagte anstrebt, die (sanierungsrechtliche) Genehmigung vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig zu machen, um hierdurch Versagungsgründe (§ 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB) auszuräumen. In den Kaufverträgen verpflichtet sich die Klägerin ausdrücklich zur Übernahme und Durchführung der von der Beklagten bereits konkretisierten Forderungen.

Die Klägerin hat mit der Beklagten (und den Stadtwerken A.) am 21. Januar 2004 einen „Städtebaulichen Vertrag/Sanierungsvertrag und Erschließungsvertrag“ (im Folgenden: Vertrag) geschlossen. Darin verpflichtet sich die Klägerin - im Hinblick auf den seinerzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 277 - auf eigene Kosten zur Vorbereitung und Durchführung im Einzelnen genannter städtebaulicher (Sanierungs- und Erschließungs-) Maßnahmen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BauGB). Die Parteien haben in diesem Zusammenhang „aus Gründen der Kalkulations- und Rechtssicherheit“ vereinbart, dass ein zukünftig anfallender Ausgleichsbetrag (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB) „abgelöst ist“. Des Weiteren hat die Klägerin vertraglich „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichtet.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 30. Dezember 2010 (bei Gericht am gleichen Tag eingegangen) Klage erhoben und beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 8 Millionen Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Der Klägerin seien wesentlich höhere Aufwendungen für die vertraglich vereinbarten „Bau- und Ordnungsmaßnahmen“ entstanden als ursprünglich angenommen. Die klägerischen Aufwendungen stünden - jedenfalls in dem klageweise geltend gemachten Umfang - nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zu der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts der klägerischen Grundstücke und ebenso nicht zur Höhe der ursprünglichen Kostenkalkulation. Aus diesem Grund sei der vereinbarte klägerische Verzicht auf Erstattungsansprüche (§ 155 Abs. 6 BauGB) unwirksam.

Das Verwaltungsgericht Augsburg hat die Klage mit Urteil vom 10. Oktober 2013 abgewiesen, weil der Klägerin gegenüber der Beklagten weder ein vertraglicher noch ein gesetzlicher Anspruch auf die geforderte Geldzahlung zustehe und zwar auch dann nicht, wenn eine Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Verzichts „auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ unterstellt werde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil verwiesen.

Mit der vom Senat wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Sie macht im Wesentlichen geltend: Die ursprüngliche Kalkulation sei von einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts in Höhe von 9.208.000,- Euro ausgegangen, die in dieser Höhe Gegenstand des vertraglich abgelösten Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB) hätte sein können. Die vertraglich vereinbarten klägerischen „Bau- und Ordnungsmaßnahmen“ (§§ 147, 148 BauGB) hätten demgegenüber nach der ursprünglichen Kalkulation Kosten in Höhe von 11.772.400,- Euro verursachen sollen. Die Klägerin habe die hierdurch entstehende kostenmäßige „Unterdeckung“ in Höhe von 2.564.400,- Euro seinerzeit mit dem vertraglich vereinbarten Verzicht auf „eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ im Ergebnis akzeptiert. Tatsächlich seien der Klägerin (bis heute) jedoch im Hinblick auf die „Bau- und Ordnungsmaßnahmen“ Kosten in Höhe von (mindestens) 22.236.271,98 Euro entstanden. Die damit tatsächlich eingetretene „Unterdeckung“ in einer Höhe, welche nicht nur die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts erheblich, sondern zugleich auch noch den Grundstückswert (den „Basiswert“ = „sanierungsunbeeinflussten Anfangswert“ = ursprünglichen Kaufpreis) selbst übersteige, sei nicht mehr angemessen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) und mache die vertraglichen Vereinbarungen, dass der Ausgleichsbetrag (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB) „abgelöst“ sei und die Klägerin „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichte, nicht jedoch den gesamten Vertrag, unwirksam. Daraus folge ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch nach § 812 BGB analog (auch im Fall der Teilunwirksamkeit des Vertrags) bzw. ein vertraglicher Erstattungsanspruch aufgrund der vertraglichen Regelung, dass anstelle einer unwirksamen Bestimmung eine solche als vereinbart gelte, die dem ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend entspreche (Abschnitt D. § 5 Satz 9 des Vertrags). Auch nach Maßgabe des Art. 60 BayVwVfG habe die Klägerin einen Anspruch auf Anpassung des Vertragsinhalts an die geänderten Verhältnisse, weil ihr ein Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht mehr zuzumuten sei. Die Klägerin habe „die Kosten nicht durch Verzögerung oder unwirtschaftliches Handeln verursacht“. Sie habe auch keine „Vorkehrungen“ treffen können, weil sie „die meisten Kaufverträge für Baugrundstücke im Vertragsgebiet bereits vorher abgeschlossen“ habe. Der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch nach § 812 BGB analog sei schließlich auch dann gegeben, wenn von einer Gesamtunwirksamkeit des Vertrags ausgegangen werde. Die klägerischen Ansprüche seien im Übrigen nicht verjährt oder nach Maßgabe des Art. 71 AGBGB erloschen. Die Klägerin habe frühestens im Jahr 2007 erkennen können, dass ihre Aufwendungen die ursprüngliche Kalkulation deutlich übersteigen werden. Die Sanierung selbst sei außerdem (bis heute) noch nicht vollständig abgeschlossen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, an die Klägerin 8 Millionen Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, ihre Zustimmung zu einer Vertragsanpassung abzugeben, wonach die Beklagte der Klägerin die Kosten zu erstatten hat, welche die ursprüngliche Kostenkalkulation übersteigen (begrenzt auf max. 8 Millionen Euro) und sodann die Beklagte zur entsprechenden Geldzahlung (siehe Hauptantrag) zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans (und der Sanierungssatzung) liegenden Grundstücksflächen der Klägerin hätten eine tatsächliche Größe von insgesamt 132.926 m² (statt ca. 127.000 m² wie in § 1 der Vorbemerkung zum Vertrag angegeben). Davon seien festgesetzt als Wohngebiet: 41.645 m², als Gewerbegebiet: 15.608 m² sowie als Sondergebiet („SO - Einzelhandel Dienstleistung Wohnen“): 33.449 m². Die Baulandflächen hätten somit eine Gesamtgröße von 90.702 m² und die Erschließungs- und Gemeinbedarfsflächen eine Gesamtgröße von 42.224 m². Die Klägerin habe sämtliche Wohnbauflächen (41.645 m²) und auch den Großteil der Gewerbeflächen (12.469 m²) bereits veräußert. Mit dem Verkauf der Wohngrundstücke habe sie bereits im Frühjahr 2003 begonnen: Im Sondergebiet („SO - Einzelhandel Dienstleistung Wohnen“) entwickle die Klägerin eine Wohnanlage für betreutes Wohnen im Alter und verkaufe dort seit Jahren sukzessive (nach Projektfortschritt) Eigentumswohnungen. Nach Abschluss des Vertrags habe es keine Planänderungen gegeben, die zu einer Erhöhung der Kosten hätten führen können. Aus Sicht der Beklagten sei das Projekt für die Klägerin wirtschaftlich erfolgreich verlaufen.

Es gebe auch sonst keine Anhaltspunkte für eine Unangemessenheit der streitgegenständlichen vertraglichen Vereinbarungen. Es fehle schon an der „(Mindest-)Voraussetzung“, dass „die nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Kosten die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um mehr als das Doppelte übersteigen“. Ein wesentlicher Teil der von der Klägerin „als Sanierungskosten in Ansatz gebrachten Kostenpositionen“ sei bereits nicht berücksichtigungsfähig, weil es sich dabei nicht um nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbare Kosten handele. Dies gelte zunächst für die Kosten der Altlastensanierung (= 5.109.654,08 Euro), welche bereits aus Gründen des Bodenschutzrechts (Bescheid des Umweltamtes der Beklagten vom 10.1.2001 an die Bundesrepublik Deutschland als damalige Eigentümerin der Grundstücke) erforderlich gewesen seien. Die Klägerin habe sich im Kaufvertrag mit der Bundesrepublik Deutschland deshalb auch zur Sanierung der Bodenverunreinigungen verpflichtet. Die Höhe des Kaufpreises berücksichtige insoweit die der Klägerin später entstandenen Kosten für die Bodensanierung. Aus dem streitgegenständlichen Vertrag zwischen den Parteien ergebe sich nicht, dass es sich gleichwohl um nach § 155 Abs. 1 BauGB (gegenüber der Beklagten nochmals) anrechenbare Kosten handeln solle. Dies bestätige insbesondere das im Vertrag in Bezug genommene Schreiben der Bewertungsstelle der Beklagten vom 14. November 2003, welches klarstelle, dass es sich bei den Kosten für die Entfernung von Bodenverunreinigungen nicht um sanierungsbedingte Kosten handele. Nicht anrechenbare Kosten nach § 155 Abs. 1 BauGB seien ferner die „Managementkosten“ (= 3.130.000,- Euro) und die geltend gemachten Kosten für die Übereignung von Grünflächen und Straßenverkehrsflächen an die Beklagte mit einer Gesamtgröße von 31.000 m² (= 2.286.600,- Euro). Im Kaufvertrag mit der Bundesrepublik Deutschland seien bei der Bestimmung des Kaufpreises die Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen nur mit 0 Euro angesetzt worden, weil den Beteiligten bekannt gewesen sei, dass die Klägerin als Käuferin der Grundstücke verpflichtet sein werde, diese Flächen unentgeltlich an die Beklagte zu übereignen. Ein Vermögensnachteil sei der Klägerin deshalb nur insoweit entstanden, als sie auf den Grundstücken die Erschließungs- und Grünanlagen herzustellen hatte. Die Klägerin habe auch die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts nicht plausibel dargelegt. Weder sei der Kaufpreis für die Grundstücke der (von der Sanierung nicht beeinflusste) „Anfangswert“ noch sei der in der ursprünglichen Kalkulation (der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18.12.2003) angegebene Wert der sachlich richtige „Endwert“ im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB. Die Klägerin selbst sei bei Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags von einem deutlich geringeren „Anfangswert“ (Mail vom 23.12.2003: 1.588.000,- Euro) ausgegangen. Auch der in der Kalkulation der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003 angegebene „Endwert“ sei offensichtlich zu niedrig, weil die Kalkulation von einer zu niedrigen Baulandfläche ausgehe (diese sei tatsächlich um 9.200 m² bzw. 11,3% größer). Außerdem seien die Bodenwerte nach Abschluss der Sanierung schon im Hinblick auf die bisher durch die Klägerin erzielten Veräußerungserlöse höher anzusetzen als in der Berechnung vom 18. Dezember 2003. Die Klägerin habe nach alledem auch keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsanpassung nach Maßgabe des Art. 60 Abs. 1 BayVwVfG oder aufgrund der im Vertrag enthaltenen salvatorischen Klauseln. Soweit der von der Klägerin nunmehr im Berufungsverfahren hilfsweise erhobene Antrag als Klageänderung anzusehen sei, willige die Beklagte hierin nicht ein. Der Klägerin stehe schließlich auch kein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch nach § 812 BGB analog zu. Im Falle einer Teilunwirksamkeit des Vertrags sei der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch wegen seiner Subsidiarität bereits nicht anwendbar, weil der Klägerin dann der Erstattungsanspruch nach § 155 Abs. 6 BauGB zustünde. Im Übrigen (bei Gesamtunwirksamkeit des Vertrags) verstoße dessen Geltendmachung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil bei der Klägerin kein Vermögensnachteil verblieben sei. Die Klägerin habe ihre Kosten auf die Käufer ihrer Grundstücke abwälzen können. Die Sanierungskosten seien zudem durch die Bodenwertsteigerung „mehr als ausgeglichen“. Schließlich sei ein etwaiger Anspruch der Klägerin nach § 155 Abs. 6 BauGB auch gegenwärtig nicht gegeben, weil die Sanierung unstreitig noch nicht abgeschlossen sei.

Der Beigeladene, ein früherer Bevollmächtigter der Klägerin, der auf Wunsch der Klägerin im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche (im Fall des Erlöschens klägerischer Ansprüche wegen Fristversäumnis) erstinstanzlich beigeladen wurde, hat sich im gerichtlichen Verfahren nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Parteien wird auf die Gerichtsakten und die Behördenakten Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

1. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung von Kosten, die ihr anlässlich des Vollzugs des mit der Beklagten am 21. Januar 2004 geschlossenen städtebaulichen Vertrags entstanden sind. Entgegen der Ansicht der Klägerin sind die vertraglich vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Vereinbarung, dass der Ausgleichsbetrag (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB) „abgelöst“ ist und die Klägerin „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichtet. Nachdem der Vertrag somit weder ganz noch teilweise unwirksam ist, stehen der Klägerin auch weder unmittelbar noch mittelbar (etwa infolge des hilfsweise geltend gemachten Anspruchs auf Vertragsanpassung) vertragliche oder sonstige (gesetzliche) Ansprüche gegenüber der Beklagten auf Kostenerstattung zu.

a) Die Parteien haben am 21. Januar 2004 einen sogenannten „hinkenden Austauschvertrag“ geschlossen (vgl. hierzu z.B. Bonk/Neumann/Siegel in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 56 Rn. 14 m.w.N.) Die Parteien waren sich dabei darüber einig, dass innerhalb des Sanierungsgebietes durch die Beklagte mittels eines aufzustellenden Bebauungsplans zugunsten der Klägerin als Bauwerberin neues Baurecht (mit Gewerbe-, Wohnbau- und Sondergebieten sowie einer Grünanlage mit See) geschaffen werden und ausschließlich die Klägerin die Planungs- und Erschließungskosten sowie die anteiligen Folgekosten hierfür tragen soll. Der Vertrag regelt dementsprechend hauptsächlich die zwischen den Parteien im Einzelnen verhandelten und vereinbarten Pflichten der Klägerin. Die Klägerin allein trägt danach das unternehmerische Risiko im Hinblick auf den wirtschaftlichen Erfolg ihrer Projektentwicklung und des von ihr zu diesem Zweck eigenverantwortlich geschlossenen Vertrages.

Der Vertrag enthält weder ausdrücklich noch konkludent eine Beschränkung der Höhe der von der Klägerin nach Maßgabe ihrer vertraglichen Verpflichtungen aufzuwendenden Kosten. Er schließt vielmehr etwaige gesetzliche Erstattungsansprüche der Klägerin nach Maßgabe des § 155 Abs. 6 BauGB ausdrücklich aus. Anhaltspunkte, dass die Klägerin bei Abschluss des Vertrags von der Beklagten „übervorteilt“ worden ist, gibt es nicht. Sie werden von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren auch nicht geltend gemacht. Entgegen der Ansicht der Klägerin gibt es jedoch auch keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass für die Klägerin nach Vertragsabschluss ein nicht mehr zumutbares Missverhältnis zwischen ihren vertraglichen Pflichten und der Gegenleistung der Beklagten erkennbar geworden ist. Dies gilt namentlich im Hinblick auf das von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachte Verhältnis ihrer bisherigen Aufwendungen (Kosten) zu der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke sowie der Höhe der „ursprünglichen Kostenkalkulation“.

aa) Die Parteien haben im Abschnitt C. § 4 Nr. 7 des Vertrags vereinbart, dass der von den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung an die Beklagte zu entrichtende sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB), welcher der Abschöpfung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke dient, „aus Gründen der Kalkulations- und Rechtssicherheit“ unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrags „abgelöst ist“. Zur Begründung wird im Vertrag selbst angegeben, dass die Bewertungsstelle der Beklagten aufgrund ihrer Prüfung mit Schreiben vom 14. November 2003 festgestellt hat, dass die von der Klägerin nach dem Vertrag „zu erbringenden Leistungen, soweit es sich nach § 155 Abs. 1 BauGB um anrechenbare Leistungen handelt, die prognostizierte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 BauGB abdeckt und somit kein Ablösebetrag anfällt“. Gleichzeitig haben die Parteien im Abschnitt C. § 4 Nr. 7 des Vertrags vereinbart, dass die Klägerin „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichtet.

bb) Die Einschätzung der Bewertungsstelle der Beklagten in ihrem (internen) Schreiben vom 14. November 2003, dass „trotz der vorhandenen Unsicherheit in den Kalkulationen“ die von der Klägerin zu erbringenden Leistungen die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abdecken werden, diente offensichtlich lediglich der (internen) sachlichen Rechtfertigung des später vertraglich vereinbarten „Verzichts“ der Beklagten auf Erhebung des Ausgleichsbetrags (§ 154 BauGB). Sie enthält jedoch keine Aussage darüber, in welchem Umfang die Aufwendungen der Klägerin in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung voraussichtlich erreichen oder übersteigen oder welchen Umfang die klägerischen Aufwendungen überhaupt haben werden.

cc) Entgegen der Ansicht der Klägerin enthält die von ihr in Bezug genommene „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003 keine vollständige - zumal keine zwischen den Parteien verbindlich vereinbarte - Aussage zur Höhe der voraussichtlichen klägerischen Kosten. Die Angaben in der „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003 zu den der Klägerin entstehenden Aufwendungen (Erschließungsbeiträge, nur technischer Ausbau; Infrastrukturabgabe für Wohnbauland; Infrastrukturabgabe für Sondergebiet, Anteil an Wohnbaufläche; Vermarktungskosten; Planung; Wagnis und Gewinn; Infrastrukturmaßnahmen Grün; Altlastenbeseitigung; Abbruchkosten) stammen - wie der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung erklärt hat - nicht von der Klägerin, sondern es handelt sich dabei um Angaben der Beklagten. Die Klägerin macht gleichwohl auf der Grundlage dieser „ursprünglichen Kalkulation“ der Beklagten geltend, die vertraglich vereinbarten klägerischen „Bau- und Ordnungsmaßnahmen“ (§§ 147, 148 BauGB) hätten Kosten in Höhe von (nur) 11.772.400,- Euro verursachen sollen. Die Angaben in der „Kalkulation“ der Beklagten enthalten jedoch zum Teil „abgezinste“ Beträge (Altlastenbeseitigung: 3.950.000,- Euro; Abbruchkosten: 500.000,- Euro), die den bereits seinerzeit tatsächlich angenommenen Werten (Altlastenbeseitigung: 4.700.000,- Euro; Abbruchkosten: 600.000,- Euro) nicht entsprochen haben. Außerdem fehlen in der „Kalkulation“ der Beklagten und damit auch in der klägerischen Berechnung die im gerichtlichen Verfahren von der Klägerin als weitere Kostenpositionen geltend gemachten „Zahlungen auf vertragliche Leistungen“ in Höhe von insgesamt 1.595.271,15 Euro (erstinstanzlich wurde noch ein Betrag von 1.632.897,- Euro angegeben) und auch die weitere Kostenposition der vertraglich vereinbarten „kostenfreien Übereignung von Grundstücksanteilen (für Grünmaßnahmen und Straßenverkehrsflächen)“ von der Klägerin an die Beklagte in Höhe von - nach Angaben der Klägerin - insgesamt 2.286.600,- Euro. Diese von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Kostenpositionen ergeben sich unmittelbar aus ihren vertraglichen Verpflichtungen und hätten bereits bei der „ursprünglichen Kalkulation“ berücksichtigt werden müssen. Die voraussichtlichen klägerischen Kosten in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen hätten somit bereits bei Vertragsabschluss deutlich höher prognostiziert werden müssen als aus der „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003, welche sich die Klägerin zu eigen gemacht hat, ersichtlich ist.

dd) Die „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003, die internen Zwecken dienen sollte, stützt ebenso nicht die Behauptung der Klägerin, bei Vertragsabschluss sei von einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts in Höhe von (lediglich) 9.208.000,- Euro ausgegangen worden. Die Beklagte ist entgegen der Ansicht der Klägerin in der „Kalkulation“ vom 18. Dezember 2003 von einem sanierungsbedingten Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro und nicht von einem „abgezinsten“ Endwert in Höhe von 17.293.000,- Euro ausgegangen. Die von der Beklagten in ihrer „Kalkulation“ vorgenommene Abzinsung vom Endwert diente - ebenso wie die nachfolgenden Rechenschritte - der deduktiven Ermittlung des Anfangswerts, da Endwert und Anfangswert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln sind. Die Beklagte hat in ihrer „Kalkulation“ als Anfangswert einen Betrag in Höhe von 5.510.000,- Euro (unter Berücksichtigung der Altlasten) bzw. in Höhe von 9.450.000,- Euro (altlastenfrei) ermittelt. Die Klägerin setzt demgegenüber als Anfangswert den von ihr für den Erwerb der Grundstücke an die Bundesrepublik Deutschland gezahlten Kaufpreis (nebst Nebenkosten) in Höhe von insgesamt 8.085.000,- Euro an. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Klägerin im Hinblick auf die notwendige Altlastensanierung der Grundstücke mit der Bundesrepublik Deutschland noch nachträglich (Dezember 2007) eine (anteilige) Kostenerstattung in Höhe von 2.659.654,- Euro vereinbart hat und sich damit - auch aus Sicht der Klägerin - der von ihr gezahlte Kaufpreis und damit auch der von ihr angenommene Anfangswert reduziert hat. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts ist damit deutlich höher als von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht.

ee) Den von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung bedingt gestellten Beweisanträgen musste das Gericht nicht nachkommen. Eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist nicht geboten. Bei der Frage, ob der sanierungsbedingte Endwert (abgezinst) 17.293.000,- Euro beträgt, handelt es sich um eine Rechtsfrage, die vom Gericht eindeutig dahin zu beantworten ist, dass ein Endwert (hier der von der Beklagten ermittelte Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro) nicht abzuzinsen ist. Ob es sich bei den in der „Kalkulation“ der Beklagten angesetzten „Managementkosten“ (Vermarktungskosten; Planung; Wagnis und Gewinn) in Höhe von 3.130.000,- Euro um berücksichtigungsfähige Aufwendungen handelt, kann ebenso offen bleiben wie die weiteren Fragen, ob die von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Abbruchkosten in Höhe von 2.367.973,86 Euro in diesem Umfang bodenwertsteigernd sind, ob der Wert der an die Beklagte übereigneten Grundstücke (Grünflächen- und Straßenverkehrsflächen) 2.286.600,- Euro beträgt und in welchem Umfang die für die Altlastensanierung aufgewendeten Kosten in Höhe von 7.769.308,08 Euro berücksichtigungsfähig sind. Auf diese Detailfragen kommt es für die gerichtliche Entscheidung nicht an, weil die von der Klägerin im Berufungsverfahren zuletzt geltend gemachten berücksichtigungsfähigen Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 22.236.271,98 Euro nicht in einem der Klägerin nicht mehr zumutbaren Missverhältnis zu den ursprünglich zu erwartenden Kosten oder der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts stehen. Bei dieser Wertung ist zu berücksichtigen, dass es keine „absolute Missbilligungsgrenze“ gibt (vgl. zum Erschließungsbeitragsrecht z.B. BVerwG, U.v. 21.1.2015 - 9 C 1/14 -BVerwGE 151, 171), bei der unerwartete Mehrkosten zu einer Unangemessenheit der vertraglichen Vereinbarungen führen, sondern dass die Angemessenheit der vertraglich vereinbarten Leistungen nach den gesamten Umständen zu bewerten ist. Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass sich für die Klägerin lediglich das Risiko verwirklicht hat, dass ihr bei einzelnen Kostenpositionen höhere Aufwendungen als möglicherweise erwartet entstanden sind, ohne dass dies der Beklagten zuzurechnen wäre. Der Klägerin ist dieses Risiko bei Vertragsabschluss jedoch bekannt gewesen und sie hat es im Hinblick auf den von ihr gleichwohl erwarteten wirtschaftlichen Erfolg ihres Projekts übernommen. Die Klägerin hätte zudem schon bei Vertragsschluss nach ihren eigenen Angaben mit Aufwendungen (ohne die in der „Kalkulation“ der Beklagten vorgenommene Abzinsung einzelner Kostenpositionen und unter Berücksichtigung der „Zahlungen auf vertragliche Leistungen“ und des Werts der an die Beklagte zu übereignenden Grundstücke) in Höhe von mindestens 16.504.271,15 Euro rechnen müssen. Die im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Mehraufwendungen fallen demgegenüber auch im Hinblick auf die deutlich höhere als von der Klägerin angenommene Bodenwertsteigerung (nach der „Kalkulation“ der Beklagten ist dies die Differenz zwischen dem Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro und dem Anfangswert [unter Berücksichtigung der Altlasten] in Höhe von 5.510.000,- Euro = 14.853.000,- Euro; nach den Angaben der Klägerin wäre dies unter Zugrundelegung des - nicht abgezinsten - Endwerts in Höhe von 20.363.000,- Euro und des von der Klägerin angenommenen Anfangswerts des Kaufpreises [8.085.000,- Euro abzüglich der Kostenerstattung durch die Bundesrepublik Deutschland in Höhe von 2.659.654,- Euro] sogar ein Betrag in Höhe von 14.937.654 Euro) nicht ins Gewicht. Von einer Unangemessenheit der vertraglichen Vereinbarungen kann damit auch vor dem Hintergrund der für die Klägerin von Anfang an bestehenden Möglichkeit, ihre unerwarteten Mehraufwendungen auf künftige Käufer der sanierten Grundstücke abzuwälzen, keine Rede sein.

b) Der Klägerin ist nach alledem das Festhalten an den vertraglichen Regelungen zuzumuten, sodass auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach Maßgabe des Art. 60 BayVwVfG nicht in Betracht kommt. Ebenso wenig bestehen andere (gesetzliche) Ansprüche auf Kostenerstattung.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten billigerweise selbst, weil er keinen Sachantrag gestellt und sich damit auch keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO.

3. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

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Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 11 Städtebaulicher Vertrag

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:

1.: die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;
2.: die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;
3.: die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;
4.: entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
5.: entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.

Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist.

(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.

(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 147 Ordnungsmaßnahmen

Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde; hierzu gehören

1.: die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
2.: der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
3.: die Freilegung von Grundstücken,
4.: die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie
5.: sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Als Ordnungsmaßnahme gilt auch die Bereitstellung von Flächen und die Durchführung von Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie gemäß § 9 Absatz 1a an anderer Stelle den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet sind. Durch die Sanierung bedingte Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 148 Baumaßnahmen

(1) Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist; der Gemeinde obliegt jedoch

1.: für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und
2.: die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

(2) Zu den Baumaßnahmen gehören

1.: die Modernisierung und Instandsetzung,
2.: die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3.: die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4.: die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sowie
5.: die Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung.

Als Baumaßnahmen gelten auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 11 Städtebaulicher Vertrag

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:

1.: die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;
2.: die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;
3.: die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;
4.: entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
5.: entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.

Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist.

(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 147 Ordnungsmaßnahmen

Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde; hierzu gehören

1.: die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
2.: der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
3.: die Freilegung von Grundstücken,
4.: die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie
5.: sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Baugesetzbuch - BBauG | § 148 Baumaßnahmen

(1) Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist; der Gemeinde obliegt jedoch

1.: für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und
2.: die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

(2) Zu den Baumaßnahmen gehören

1.: die Modernisierung und Instandsetzung,
2.: die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3.: die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4.: die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sowie
5.: die Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 21. Jan. 2015 - 9 C 1/14

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen.

2: Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung M., Flur ..., Flurstück 17..., welches an die M.straße angrenzt. Diese besteht aus einem Hauptzug sowie einer hiervon abgehenden Stichstraße. In den Jahren 1970/71 wurde sie als Baustraße angelegt. Die M.straße und das Grundstück des Klägers liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 19 aus dem Jahr 1969. Im Zuge eines vom Kläger eingeleiteten Baugenehmigungsverfahrens zur Errichtung eines Wohngebäudes übersandte ihm die Beklagte den Entwurf eines Ablösungsvertrags, mit dem Hinweis, der Kläger werde im Falle des Vertragsabschlusses nach der endgültigen Herstellung der Straße nicht zu einem weiteren Erschließungsbeitrag oder zur Nachzahlung etwaiger Mehrkosten herangezogen. Die Beteiligten unterzeichneten den Vertrag unter dem 2. Mai 1972. Darin verpflichtete sich der Kläger, die auf sein Grundstück anfallenden anteiligen Kosten des Ausbaus der Erschließungsanlagen als Vorausleistung auf den später entstehenden Erschließungsbeitrag zu zahlen. Die Höhe der Vorausleistung sollte die Beklagte nach Vorliegen der Beitragssätze für das Abrechnungsgebiet der M.straße errechnen. Darüber hinaus vereinbarten die Beteiligten, die Vorausleistung solle gemäß § 133 Abs. 3 Satz 2 BBauG den für das Grundstück nach der Herstellung der Erschließungsanlagen zu zahlenden Erschließungsbeitrag endgültig tilgen. Ein Anspruch des Klägers, den Ausbau der Erschließungsanlage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlangen, wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Unter Zugrundelegung des in der damaligen Erschließungsbeitragssatzung festgelegten Einheitssatzes sowie unter Berücksichtigung weiterer Kosten veranschlagte die Beklagte den beitrags- und umlagefähigen Gesamtaufwand auf 261 272,47 DM und verteilte diesen auf die zu erschließenden Grundstücke anhand deren Flächen und Frontlängen. Den danach auf den Kläger entfallenden Betrag in Höhe von 3 594,33 DM zahlte dieser nachfolgend.

3: Die M.straße wurde im Jahr 2007 endgültig hergestellt und im Februar 2012 dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Den umlegungsfähigen Erschließungsaufwand ermittelte die Beklagte mit 277 939,35 € (Hauptzug) und 129 232,80 € (Stichstraße). Nach Anhörung des Klägers begründete die Beklagte die beabsichtigte Nacherhebung von Erschließungsbeiträgen mit dem Überschreiten der sogenannten Missbilligungsgrenze, da der auf das Grundstück des Klägers entfallende Erschließungsbeitrag den von ihm gezahlten Ablösungsbetrag um mehr als das Doppelte übersteige. Mit Bescheid vom 23. August 2012 zog die Beklagte den Kläger zu einem Erschließungsbeitrag i.H.v. 8 003,58 € heran und setzte die noch zu erbringende Zahlung unter Anrechnung der Ablösungssumme i.H.v. umgerechnet 1 837,75 € auf 6 165,83 € fest.

4: Das Verwaltungsgericht hat den Bescheid mit Urteil vom 28. November 2013 aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, mit der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung aus dem Ablösungsvertrag sei die Erschließungsbeitragspflicht des Klägers erloschen. Der preissteigerungsbedingte Wertverlust der Ablösungssumme sei der Risikosphäre der Beklagten zuzurechnen. Eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage scheide deshalb aus. Aufgrund der vorliegenden Besonderheiten sei dessen Wirksamkeit auch nicht durch Anwendung der Missbilligungsgrenze entfallen. Mit der Regelung, dass allein die Beklagte den Zeitpunkt des Straßenausbaus bestimme, habe sie die mit einem späteren Ausbau verbundenen Risiken übernommen. Eine Zeitdauer von fast 40 Jahren zwischen der Ablösungsvereinbarung und der Herstellung der Erschließungsanlage führe zudem regelmäßig zu einem Überschreiten der Missbilligungsgrenze. Bei deren ausnahmsloser Geltung könne die Gemeinde dem Ablösungsvertrag durch einen verzögerten Ausbau die vereinbarten Rechtswirkungen nehmen. Aus § 133 Abs. 3 BauGB folge, dass die Gemeinde nach der Vereinnahmung von Vorausleistungen Erschließungsanlagen zeitnah herstellen müsse. Auch deshalb dürften Nachteile einer verspäteten Herstellung nicht dem Beitragspflichtigen aufgebürdet werden.

5: Die Beklagte macht mit ihrer vom Verwaltungsgericht zugelassenen Sprungrevision, deren Einlegung der Kläger vorab in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht zugestimmt hat, geltend, der Ablösungsvertrag habe seine Wirksamkeit verloren. Die Missbilligungsgrenze gelte ausnahmslos und damit auch dann, wenn die Differenz zwischen dem Ablösungsbetrag und dem Erschließungsbeitrag auf einem langen Zeitraum zwischen dem Vertragsschluss und der Entstehung der Beitragspflicht beruhe. Es widerspreche der Beitragsgerechtigkeit, den Grundstückseigentümer, der keinen Ablösungsvertrag geschlossen habe, trotz vergleichbarem Erschließungsvorteil mit höheren Erschließungskosten als denjenigen zu belasten, der einen Vertrag geschlossen habe. Aufgrund der gesetzlichen Beitragserhebungspflicht könne die Differenz zwischen der Ablösungssumme und dem Erschließungsbeitrag nicht der Gemeinde aufgebürdet werden.

6: Die Beklagte beantragt,

: das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 28. November 2013 zu ändern und die Klage abzuweisen.

7: Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt,

: die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

8: Die Revision der Beklagten ist zulässig, aber nicht begründet. Das angefochtene Urteil verstößt nicht gegen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die Beklagte aufgrund des mit dem Kläger wirksam geschlossenen Vertrags vom 2. Mai 1972 (1.) kein Recht zur Nacherhebung der Differenz zwischen dem damaligen Ablösungsbetrag und dem nunmehr auf das Grundstück des Klägers entfallenden Erschließungsbeitrag hat. Soweit im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 1990 (8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77) eine absolute Missbilligungsgrenze entwickelt worden ist, hält der Senat daran nicht fest (2.). Auch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann die Beklagte weder die Anpassung des Vertrags verlangen noch von ihm zurücktreten (3.).

9: 1. Der Kläger und die Beklagte haben im Vertrag vom 2. Mai 1972 wirksam die Ablösung des künftigen Erschließungsbeitrags des Klägers vereinbart.

10: Gemäß § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsteht die Beitragspflicht des Eigentümers oder Erbbauberechtigten eines Grundstücks für den darauf entfallenden Anteil am beitragsfähigen Erschließungsaufwand mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage. Ist die Erschließung demnach grundsätzlich von der Gemeinde vorzufinanzieren, so kann diese gemäß § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB schon vor Entstehung der Beitragspflicht Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag erheben. Alternativ hierzu eröffnet § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB - wie auch die bei Abschluss des vorliegenden Ablösungsvertrags geltende Vorgängerregelung des § 133 Abs. 3 Satz 2 BBauG - den Gemeinden als Ausnahme von dem gesetzlichen Verbot vertraglicher Vereinbarungen über Erschließungskosten die Möglichkeit, mit dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten eines Grundstücks vor Entstehung der Beitragspflicht einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des gesamten Erschließungsbeitrags zu schließen (vgl. BVerwG, Urteile vom 27. Januar 1982 - 8 C 24.81 - BVerwGE 64, 361 <363 f.> und vom 1. Dezember 1989 - 8 C 44.88 - BVerwGE 84, 183 <188>). Ein solcher Ablösungsvertrag bewirkt, dass ein anderenfalls mit Entstehen der sachlichen Erschließungsbeitragspflicht begründetes abstraktes Schuldverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Grundeigentümer gar nicht erst entsteht, indem schon in einem Zeitpunkt, in dem die Anlage noch nicht endgültig hergestellt und folglich die Höhe des dafür anfallenden Aufwands nicht bekannt ist, eine abschließende vertragliche Regelung über die Belastung eines Grundstücks mit Erschließungskosten getroffen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <79>).

11: Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines solchen Vertrags ist gemäß § 133 Abs. 3 Satz 2 BBauG, § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB, dass eine Ablösung des Erschließungsbeitrags im Ganzen und vor Entstehen der Beitragspflicht für ein später der Beitragspflicht unterliegendes Grundstück erfolgt. Darüber hinaus müssen der Vereinbarung Ablösungsbestimmungen der Gemeinde zugrunde liegen, die festlegen, wie der mutmaßliche Erschließungsaufwand ermittelt und verteilt werden soll. Dabei ist die Gemeinde nicht verpflichtet, den Ablösungsbestimmungen und der Erschließungsbeitragssatzung einen identischen Verteilungsmaßstab zugrunde zu legen. Der in den Ablösungsbestimmungen enthaltene Verteilungsmaßstab muss jedoch geeignet sein, den für eine bestimmte Erschließungsanlage mutmaßlich entstehenden beitragsfähigen Aufwand angemessen vorteilsgerecht den Grundstücken zuzuordnen. Maßgebend ist insoweit, dass die Vertragsparteien von der Eignung des Verteilungsmaßstabs ausgegangen sind und ausgehen konnten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1982 - 8 C 24.81 - BVerwGE 64, 361 <365 ff.>). Dies schließt die missbräuchliche Vereinbarung eines von Anfang an offenkundig zu geringen oder überhöhten Ablösungsbetrags aus.

12: Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Vertrag. Ihm liegen mit der Anknüpfung an die seinerzeit geltende Erschließungsbeitragssatzung der Beklagten insbesondere hinreichende Ablösungsbestimmungen zugrunde (vgl. § 12 der Erschließungsbeitragssatzung vom 22. Dezember 1969 i.d.F. der Änderungssatzung vom 22. März 1971). Dies gilt auch insofern, als der Ablösungsbetrag im Vertrag nicht bestimmt, sondern einer künftigen - sodann unter dem 13. März 1973 erfolgten - Berechnung vorbehalten wurde, da er durch die Bezugnahme auf die Erschließungsbeitragssatzung jedenfalls bestimmbar war.

13: 2. Erlaubt das Gesetz mithin eine abschließende Ablösungsvereinbarung zu einem Zeitpunkt, in dem regelmäßig noch (erhebliche) Unsicherheiten über den weiteren Geschehensablauf bis zur endgültigen Herstellung der beitragsfähigen Erschließungsanlage einschließlich der Höhe des dafür entstehenden Aufwands bestehen, so sind Ablösungsverträgen beträchtliche Risiken - insbesondere die Gefahr einer Abweichung des Erschließungsbeitrags von der Ablösungssumme - immanent (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <79 f.>). Die Realisierung eines solchen ablösungstypischen Risikos allein lässt daher die Wirksamkeit des Vertrags unberührt.

14: a) Das Bundesverwaltungsgericht hat allerdings im vorgenannten Urteil ausgeführt, die geltende Rechtsordnung lasse keine uneingeschränkte Verwirklichung dieser Risiken zu. Vielmehr setze das Erschließungsbeitragsrecht dem Ausmaß einer von den Vertragspartnern hinzunehmenden Differenz zwischen der Höhe eines Ablösungsbetrags und der Höhe eines (ohne die Ablösung) auf ein Grundstück entfallenden Erschließungsbeitrags eine absolute Grenze ohne Rücksicht darauf, ob diese Differenz auf ablösungstypische Risiken zurückgehe. Der Ablösungsbetrag sei als ein vorgezogener Erschließungsbeitrag in das Regelungssystem des gesetzlichen Erschließungsbeitragsrechts eingebettet. Aus der gesetzlichen Beitragserhebungspflicht sowie dem Gebot der Abgabengerechtigkeit folge eine Missbilligungsgrenze, welche überschritten werde, wenn der Betrag, der dem Grundstück als Erschließungsbeitrag zuzuordnen sei, mindestens das Doppelte oder höchstens die Hälfte des vereinbarten Ablösungsbetrags ausmache. Im ersten Fall stehe der Gemeinde ein Nacherhebungsrecht, im zweiten dem Grundeigentümer ein Rückzahlungsanspruch zu (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <82 ff.>).

15: b) Hieran hält der erkennende Senat nicht fest. Eine absolute, von der Ursache des Auseinanderfallens von Ablösungsbetrag und Erschließungsbeitrag unabhängige, allein an die Höhe der Differenz anknüpfende Grenze ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Sie lässt sich nicht mit dem "Wesen" des Ablösungsbetrags als "vorgezogener" Erschließungsbeitrag und der Einbettung des Ablösungsvertrags in das Regelungssystem des gesetzlichen Erschließungsbeitragsrechts begründen (so BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <82 f.>). Die Annahme, die aus § 127 Abs. 1 BauGB ableitbare Pflicht zur möglichst umfassenden Abwälzung der für die Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstandenen Kosten auf die Grundstückseigentümer zwinge zur Annahme einer absoluten Missbilligungsgrenze, berücksichtigt nicht hinreichend, dass der Gesetzgeber selbst mit § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB eine Ausnahme von der Pflicht zur Beitragserhebung ermöglicht, und zwar in Kenntnis des mit dieser Vertragsgestaltung geradezu typischerweise verbundenen Risikos einer - auch erheblichen - Abweichung der vertraglich vereinbarten Beträge von den ohne die Ablösung auf das Grundstück entfallenden Erschließungsbeiträgen. Hätte der Gesetzgeber der Fortgeltung eines Ablösungsvertrags eine spezifisch erschließungsbeitragsrechtliche und dazu noch "absolute" Grenze setzten wollen, hätte er dies durch eine entsprechende Regelung zum Ausdruck bringen müssen. Das Fehlen einer solchen gesetzlichen Regelung kann nach Überzeugung des Senats nicht durch eine aus dem allgemeinen Regelungssystem des gesetzlichen Erschließungsbeitragsrechts abgeleitete und zudem noch gegriffene richterrechtliche Missbilligungsgrenze überspielt werden. Dies gilt umso mehr, als die gesetzliche Konzeption des Ablösungsvertrags dazu führt, dass mit Abschluss eines solchen Vertrags und der Entrichtung des Ablösungsbetrags durch den Grundeigentümer für das betroffene Grundstück das beitragsrechtliche Rechtsregime erst gar nicht zum Entstehen gelangt. Hinzu kommt, dass die Pflicht der Gemeinde zur Beitragserhebung nach § 127 Abs. 1, § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB für die gemeindliche Beteiligung an den Erschließungskosten nur eine Mindest-, nicht jedoch eine Höchstgrenze festsetzt; der gemeindliche Anteil kann daher mehr als 10 v.H. des beitragsfähigen Erschließungsaufwands betragen (vgl. VGH München, Urteil vom 12. März 1971 - 290 VI 70 - VGHE 24, 64 <67>; Ernst/Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2014, § 129 Rn. 19; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 129 Rn. 30).

16: Das durch Art. 3 Abs. 1 GG unterstützte Gebot der Abgabengerechtigkeit trägt eine absolute Missbilligungsgrenze ebenfalls nicht. Zum einen liegen schon keine vergleichbaren Sachverhalte vor, wenn im einen Fall der Grundstückseigentümer im Wege der Ablösungsvereinbarung den Bau der Anlage unter Umständen über viele Jahre oder - wie hier - sogar Jahrzehnte hinweg vorfinanziert, während sich im anderen Fall der Eigentümer eines vergleichbar großen Grundstücks erst im Nachhinein im Beitragswege an der Finanzierung beteiligt. Zum anderen würde eine absolute Missbilligungsgrenze auch dann Anwendung finden, wenn - wie es durchaus nicht selten der Fall sein wird - alle oder die Mehrzahl der Grundstückseigentümer eines Baugebiets Ablösungsverträge abgeschlossen haben, es also nicht oder nicht in großem Umfang dazu käme, dass gleich große Grundstücke eines Abrechnungsgebiets trotz gleich großen Erschließungsvorteils unterschiedlich belastet würden. Die Freiwilligkeit der vertraglichen Regelung unterscheidet die Ablösungsvereinbarung schließlich auch von dem Vorfinanzierungsinstitut der Vorausleistung, das zudem in § 133 Abs. 3 Satz 1 bis 4 BauGB eine Reihe von Schutzregelungen zugunsten des Vorausleistungspflichtigen kennt.

17: c) Gerade das vorliegende Verfahren zeigt, dass die Annahme einer absoluten Wirksamkeitsgrenze zu unbilligen Ergebnissen führen kann. Mit ihr soll Fällen Rechnung getragen werden, in denen der vereinbarte Ablösungsbetrag den durch ihn ersetzten Erschließungsbeitrag mehr oder weniger total verfehlt (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <79, 82>). Von einer solchen totalen Verfehlung kann jedoch keine Rede sein, wenn das erhebliche Auseinanderfallen - wie hier - allein oder weit überwiegend auf einer durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigten Verzögerung der Herstellung der Erschließungsanlage und der dadurch eingetretenen Preissteigerung beruht. Der Kläger hat als Ablösungssumme einen Betrag gezahlt, der bei einer zeitnahen Herstellung der Erschließungsanlagen in keinem Missverhältnis zu dem Erschließungsbeitrag gestanden hätte. Nur dadurch, dass die Beklagte die Ablösungsbeträge anderweitig verwendet und mit der Fertigstellung der M.straße fast 40 Jahre zugewartet hat, konnte es zu einer Differenz der Beträge in diesem Ausmaß kommen. Inflationsbedingt hat sich der Wert des vom Kläger gezahlten Ablösungsbetrags unter Zugrundelegung des Verbraucherpreisindex bereits nach rund 20 Jahren halbiert (vgl. Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Lange Reihen ab 1948, Stand November 2014, S. 2 ff.), während sich die Straßenbaukosten innerhalb dieses Zeitraums verdoppelt haben (vgl. Statistisches Bundesamt, Preisindizes für die Bauwirtschaft, Stand November 2014, S. 27 f.). Daher wäre es nicht zu rechtfertigen, mit dem Unterschiedsbetrag nicht die Gemeinde, welche die Ursache hierfür gesetzt und zudem von der frühzeitigen Überlassung des Ablösungsbetrags profitiert hat, sondern einseitig den Bürger zu belasten.

18: 3. Fallgestaltungen, in denen der Ablösungsbetrag außer Verhältnis zum mit der Fertigstellung der Anlagen vermittelten Erschließungsvorteil steht, ist daher nicht durch eine absolute Grenze Rechnung zu tragen, welche darüber hinaus zu dem von Zufällen nicht freien und mit Blick auf den Gleichheitssatz problematischen Ergebnis führt, dass der betroffene Grundeigentümer entweder nichts oder den vollen Differenzbetrag nachzahlen muss. Die Grenze der notwendigen Tolerierung eines derartigen Missverhältnisses bestimmt sich vielmehr im Einzelfall nach den bundesrechtlich in § 60 VwVfG verankerten, im öffentlichen Recht darüber hinaus seit langem allgemein anerkannten Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anhand einer Abwägung aller sich im Zusammenhang mit Ablösungsverträgen ergebenden Umstände und gegenläufigen Interessen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 - BVerwGE 143, 335 Rn. 65; s. - in anderem Zusammenhang - auch Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <83 f.>). Diese Grundsätze finden nicht nur auf Dauerschuldverhältnisse, sondern auch auf öffentlich-rechtliche Verträge Anwendung, die - wie hier - eine einmalige Leistungspflicht begründen; dies gilt auch dann, wenn die vertraglich geschuldete Leistung schon erbracht wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 - BVerwGE 143, 335 Rn. 46 f.). Damit ermöglicht die Rechtsordnung auch ohne Heranziehung einer absoluten Missbilligungsgrenze, Abweichungen zwischen dem Erschließungsbeitrag und der vereinbarten Ablösung eine Grenze zu ziehen, bei deren Bestimmung zudem den Umständen des Einzelfalls Rechnung getragen werden kann. Ein sich danach möglicherweise ergebendes Nacherhebungsrecht kann die Gemeinde indes nicht unmittelbar durch Erschließungsbeitragsbescheid durchsetzen. Vielmehr bedarf es der Geltendmachung des Anpassungsverlangens - ggf. im Wege der auf Vertragsanpassung gerichteten Leistungsklage (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1995 - 3 C 21.93 - BVerwGE 97, 331 <340 f.>) - oder des Rücktritts vom Ablösungsvertrag (vgl. § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 313 Abs. 3 Satz 1 BGB; s. auch BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 - BVerwGE 143, 335 Rn. 46 f. zur Abgrenzung von der Kündigung gem. § 60 VwVfG bei Dauerschuldverhältnissen).

19: Voraussetzung für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage ist allerdings ein - zudem unzumutbares - Überschreiten des Risikorahmens, den die Partei, die eine Anpassung des Vertrags begehrt oder von ihm zurücktreten will, mit dem Vertragsschluss übernommen hat. Eine bloße Realisierung des vertraglich übernommenen Risikos hingegen lässt die Wirksamkeit des Vertrags ebenso unberührt wie der Umstand, dass eine Vertragspartei nach ihrer gegenwärtigen Interessenlage in den Vertragsschluss vernünftigerweise jetzt nicht mehr einwilligen würde. Vielmehr muss die Änderung der für den Vertragsinhalt maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse zu schwerwiegenden, bei Vertragsschluss nicht absehbaren Nachteilen für die Vertragspartei geführt haben, denen die Vertragspartner bei Kenntnis der Entwicklung billigerweise Rechnung getragen hätten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 - BVerwGE 143, 335 Rn. 57, 64). Mehrkosten der endgültigen Herstellung einer Erschließungsanlage, die - wie vorliegend - allein oder weit überwiegend inflationsbedingt sind, lassen danach als ablösungstypische Risiken die Geschäftsgrundlage eines Ablösungsvertrags grundsätzlich unberührt. Sie unterfallen einseitig dem Risikobereich der Gemeinde, welche es zudem in der Hand hat, mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung auch darüber zu entscheiden, inwiefern die eingenommenen Ablösungsbeträge die Erschließungskosten abdecken (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <79 f.>).

20: Auch soweit aus anderen, nicht preissteigerungsbedingten Gründen in Einzelfällen ein nicht mehr tolerierbares Missverhältnis zwischen der Belastung eines Grundstücks mit Erschließungskosten und dem ihm vermittelten Vorteil bestehen sollte, bedarf es keiner absoluten Grenze. Ob sich derartige Mehrkosten innerhalb des Rahmens der ablösungstypischen Risiken halten oder die Geschäftsgrundlage des Ablösungsvertrags berühren, ist ebenfalls anhand einer Abwägung aller Umstände und Interessen des Einzelfalls festzustellen. Auch insoweit ist allerdings die dem Ablösungsvertrag immanente Unsicherheit über die Höhe des Erschließungsaufwands und das damit einhergehende Risiko eines Auseinanderfallens von Ablösungsbetrag und Erschließungsbeitrag zu berücksichtigen. Eine Kostensteigerung, die den Betrag, der dem betroffenen Grundstück als Erschließungsbeitrag zuzuordnen ist, auf weniger als das Doppelte des vereinbarten Ablösungsbetrags anhebt, vermag sich daher auch dann, wenn sie ausstattungsbedingt ist, in der Regel nicht auf die vertragliche Bindung auszuwirken (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 1990 - 8 C 36.89 - BVerwGE 87, 77 <83 f.>).

21: 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 162

(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.

(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.