Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 12. Okt. 2017 - 15 ZB 17.985

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf 7.500,- € festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin begehrt als Standortgemeinde den Erlass einer einstweiligen Anordnung zur vorläufigen Zurückstellung eines Antrags der Beigeladenen auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung und Erweiterung eines Lebensmittelmarktes zu einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber.

Das streitgegenständliche Grundstück Fl.Nr. …4/3 der Gemarkung ... (B-straße 22a, ... 1...), das derzeit mit einem Lebensmittelmarkt mit einer Grundfläche von 1.536 m² bebaut ist und eine Grundflächenzahl von 0,29 besitzt, unterliegt keinem Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan ist für den Bereich dieses Grundstücks eine gemischte Baufläche dargestellt. Ausweislich des Bauantrages vom 14.08.2014 (B 15/689) plant die Beigeladene, den bestehenden Lebensmittelmarkt zu einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber umzubauen. Zu diesem Zweck soll die Grundfläche des Gebäudes auf 2.993 m² erhöht werden, was mit einem Anstieg der Grundflächenzahl auf 0,56 verbunden wäre. Ursprünglich plante die Beigeladene, auf dieser Fläche 231 Personen unterzubringen, reduzierte diese Zahl aber in ihren Tekturplänen vom 22.04.2016 auf 185 Bewohner.

Zugunsten der Beigeladenen besteht am streitgegenständlichen Grundstück ein für 30 Jahre bestelltes Erbbaurecht gemäß Bestellungsurkunde vom 19.02.1987, dessen Laufzeit derzeit noch sieben Jahre beträgt. In dieser Bestellungsurkunde wurde der Beigeladenen das Recht eingeräumt, insgesamt dreimal jeweils nach vertragsgemäßem Ablauf des Erbbaurechts die Bestellung eines weiteren Erbbaurechts auf die Dauer von weiteren zehn Jahren zu verlangen. Gemäß Vertrag vom 24.09.2015 vereinbarte die Beigeladene mit dem Antragsgegner die Vermietung des geplanten Bauvorhabens zur Unterbringung von Asylbewerbern für einen Zeitraum von zwölf Jahren ab Übergabe.

Mit Beschluss des Stadtrats vom 23.09.2015 versagte die Antragstellerin ihr gemeindliches Einvernehmen zum Bauantrag der Beigeladenen und bestätigte ihre Haltung durch einen weiteren Stadtratsbeschluss vom 24.02.2016. Das geplante Vorhaben füge sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sei planungsrechtlich unzulässig, da die Grundfläche der geplanten Gemeinschaftsunterkunft beispielsweise 27-mal größer sei als die Grundfläche des Gebäudes R...-Straße 9 und fünfmal größer als das Gebäude mit der größten Grundflächenzahl in der näheren Umgebung (B-straße 24). Auch hinsichtlich der Freiflächen füge sich das geplante Gebäude nicht in die nähere Umgebung ein, da das streitgegenständliche Grundstück nach Umsetzung des Bauvorhabens eine Grundflächenzahl von 0,59 aufweisen würde, während die umliegenden Grundstücke nur Grundflächenzahlen zwischen 0,10 und 0,38 besäßen (R-Straße 1 bis 13). Nur wenige, allerdings nicht repräsentative Grundstücke hätten eine Grundflächenzahl zwischen 0,29 und 0,56 (B-straße 20, 20a, 22 und 24). Die geplante Belegung der Gemeinschaftsunterkunft sei mit dem bestehenden Gebietscharakter eines Mischgebiets nicht zu vereinbaren, da die Nutzungsart „Wohnen“ gegenüber der Nutzungsart „nicht störendes Gewerbe“ ein deutliches Übergewicht erlangen würde. Außerdem sei die Belegung mit 231 bzw. 185 Personen absolut unverhältnismäßig in Bezug auf die nähere Umgebung und verstoße gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

Der Stadtrat der Antragstellerin fasste in seiner Sitzung vom 26.10.2015 den Beschluss, für die Grundstücke Fl.Nrn. …4/3, ##5/9 Teilfläche, …5/24 Teilfläche, …5/36 und …5/38 der Gemarkung... einen Bebauungsplan für ein „Sondergebiet Wohnmobilstellplätze/Camping“ aufzustellen. Die bisher bestehenden Wohnmobilstellplätze am V-platz seien nicht ausreichend, außerdem sei das Gelände zentrumsnah gelegen und leicht zu finden. Die Reisenden könnten das Informationszentrum am Bahnhof nutzen und auch ein Stellplatz für ein Elektroauto sei vorhanden. Erforderliche Infrastruktureinrichtungen könnten schließlich ohne großen Aufwand geschaffen werden. Dieser Beschluss wurde am 05.11.2015 öffentlich bekanntgemacht.

Die Antragstellerin beantragte mit Schreiben vom 27.10.2015 und 28.10.2015 beim Landratsamt ... die Aussetzung der Entscheidung über die von der Beigeladenen begehrte Baugenehmigung für einen Zeitraum von zwölf Monaten. Das Landratsamt ... lehnte diesen Antrag mit Bescheid vom 30.12.2015 ab, der der Antragstellerin am 14.01.2016 zuging. Die Planung der Antragstellerin könne aufgrund fehlender Grundstücksverfügbarkeit über einen Zeitraum von mindestens zwölf Jahren nicht verwirklicht werden und erfülle damit nicht die Voraussetzungen einer Planung im Sinne des § 14 Abs. 1 BauGB, denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liege ein unverhältnismäßiger und verfassungswidriger Eingriff in das Eigentumsgrundrecht vor, wenn eine hinreichend konkrete Verwirklichungsperspektive für die geplante Bauleitplanung fehle. Das geplante Sondergebiet sei demnach als unzulässige Vorratsplanung zu bewerten.

Daraufhin hat die Antragstellerin am 10.02.2016 Klage gegen diesen Bescheid erhoben (RN 6 K 16.207) und am 04.05.2016 den Erlass einer einstweiligen Anordnung zur vorläufigen Zurückstellung des Antrags der Beigeladenen auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung beantragt.

Die Antragstellerin trägt vor, dass sich ein derartiger Aussetzungsanspruch aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergebe und damit ein Anordnungsanspruch im Sinne des § 123 VwGO bestehe. Die Voraussetzungen einer Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB seien gegeben, da insbesondere der Umstand, dass die Gemeinde mit der Einleitung der Bauleitplanung auf einen konkreten Bauantrag reagiert habe, dem Erlass einer Veränderungssperre nicht entgegenstehe. Eine Gemeinde könne eine Veränderungssperre nämlich auch nur auf ein einzelnes Grundstück beschränken, um gezielt eine die zukünftige Planung beeinträchtigende Bebauung zu verhindern. Zudem könne die gemeindliche Planung trotz des derzeit bestehenden Erbbaurechts zukünftig auch verwirklicht werden. Entscheidend sei, dass nicht eine einmalige Verlängerungsoption um 30 Jahre, sondern vielmehr die Möglichkeit der dreimaligen Verlängerung um jeweils zehn Jahre vereinbart worden sei, so dass nicht automatisch von einer Erbbauberechtigung für weitere 30 Jahre ausgegangen werden könne. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Entwicklung der Asylbewerberzahlen sei fraglich, ob in sieben Jahren überhaupt noch ein Bedarf für eine Asylbewerberunterkunft bestehe und das Erbbaurecht verlängert werde. Selbst wenn der Bedarf noch immer bestünde, käme aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht nur eine Verlängerung um zehn Jahre in Betracht. Außerdem stehe schon heute zunehmend die der Erstaufnahme nachfolgende integrative Unterbringung im Vordergrund, so dass es sehr wahrscheinlich sei, dass der auf zwölf Jahre abgeschlossene Mietvertrag mit dem Antragsgegner vorzeitig beendet bzw. nicht verlängert werde. Weiterhin spreche für die Umsetzbarkeit der gemeindlichen Planung, dass die ebenfalls von der Planung erfassten Grundstücke mit den Fl.Nrn. …5/9 (Teilfläche), …5/24 (Teilfläche), …5/36 und …5/38 im Eigentum der Antragstellerin stünden. Schließlich bestehe neben dem Anordnungsanspruch auch ein Anordnungsgrund, da durch die Entscheidung über den Bauantrag vollendete Tatsachen geschaffen würden und damit der Anspruch der Antragstellerin aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB vereitelt würde.

Die Antragstellerin beantragt nach Antragserweiterung vom 06.05.2016 zuletzt,

dem Antragsgegner im Wege einer einstweiligen Anordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzugeben, es bei Vermeidung eines Ordnungsgeldes bis zu € 250.000,00 bis zur rechtskräftigen Entscheidung in dem beim Bayerischen Verwaltungsgericht Regensburg anhängigen Hauptsacheverfahren Az. RN 6 K 16.207 zu unterlassen, über das Baugesuch zum Bauvorhaben Nutzungsänderung und Erweiterung Lebensmittelmarkt zur Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber in 1..., B-straße 22 a der B. GmbH, ..., ... vom 14.08.2015 zu entscheiden, die Baugenehmigung der Firma B... GmbH und Dritten zuzustellen und die Baugenehmigung öffentlich bekannt zu machen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Er trägt vor, dass die Antragstellerin ihre Planung über einen Zeitraum von mindestens zwölf Jahren und voraussichtlich auch in den folgenden Jahren nicht werde realisieren können und es daher aufgrund eines Verstoßes gegen das Erforderlichkeitsgebot an dem notwendigen Sicherungsbedürfnis fehle. Der Mietvertrag zwischen der Beigeladenen und dem Antragsgegner habe eine Laufzeit von zwölf Jahren und das noch für sieben Jahre bestehende Erbbaurecht besitze eine Verlängerungsoption für insgesamt weitere 30 Jahre. Die weitere Entwicklung des Flüchtlingsstroms nach Deutschland sei nicht vorhersehbar und daher rein spekulativ, so dass auch über eine vorzeitige Beendigung dieses Mietverhältnisses keine Aussage getroffen werden könne. Der Antragsgegner vertritt im Zuge seiner Ausführungen schließlich auch die Auffassung, dass das Bauvorhaben der Beigeladenen bauplanungsrechtlich zulässig sei und daher eine Baugenehmigung nach Art. 68 BayBO erteilt werden müsse.

Die mit gerichtlichem Beschluss vom 04.05.2016 Beigeladene trägt vor, dass sie das Erbbaurecht, das noch für insgesamt 37 Jahre bestehe, in Anspruch nehmen werde und nicht beabsichtige, der Antragstellerin die streitgegenständliche Grundstücksfläche für ihre Planung zur Verfügung zu stellen.

Durch Beschluss vom 10.05.2016 hat das Verwaltungsgericht Regensburg auf Antrag der Antragstellerin dem Antragsgegner im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben, es bis zur Entscheidung im vorläufigen Anordnungsverfahren zu unterlassen, über den Bauantrag der Beigeladenen vom 14.08.2015 zu entscheiden.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird im Übrigen auf die wechselseitig ausgetauschten Schriftsätze in beiden Verfahren und die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

II.

Der Antrag ist zulässig, da insbesondere die spätere Möglichkeit der Anfechtungsklage gegen eine zukünftige Baugenehmigung nicht dazu führt, dass eine Gemeinde, die ihr Einvernehmen versagt hat, ihr Recht auf einen Zurückstellungsantrag nach § 15 BauGB verliert. Diese Grundsätze gelten auch für das Verfahren im vorläufigen Rechtsschutz (BayVGH, B. v. 08.12.2011, Az. 9 CE 11.2527).

In der Sache hat der Antrag allerdings keinen Erfolg.

Gemäß § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Einstweilige Anordnungen sind nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO insbesondere auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung nötig erscheint, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern. Der Antragsteller hat gemäß § 123 Abs. 3 VwGO in entsprechender Anwendung von § 920 Abs. 2 ZPO sowohl einen Anordnungsanspruch als auch einen Anordnungsgrund glaubhaft zu machen.

Ein Anordnungsanspruch ist nur dann gegeben, wenn für das Hauptsacheverfahren bei summarischer Prüfung überwiegende Erfolgsaussichten bestehen. Maßgeblich ist für diese Bewertung des Hauptsacheverfahrens die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts. Im vorliegenden Fall fehlt es an einem Anordnungsanspruch, da die Antragstellerin nicht mit der im Rahmen der Glaubhaftmachung erforderlichen Wahrscheinlichkeit darlegen kann, dass sie voraussichtlich einen Anspruch auf Zurückstellung des Baugesuchs der Beigeladenen besitzt.

Eine Gemeinde hat gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB für den Fall, dass eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB nicht beschlossen wird, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, einen Anspruch auf Aussetzung der Entscheidung über einen Bauantrag für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 BauGB setzt voraus, dass bereits ein gemeindlicher Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst worden ist und eine Veränderungssperre für den künftigen Planbereich zur Sicherung der Planung erforderlich ist. Ein Sicherungsbedürfnis besteht dabei nur dann, wenn die Planung der Gemeinde hinreichend konkretisiert ist und in rechtmäßiger Weise realisiert werden kann.

Insbesondere hat die gemeindliche Planung den Anforderungen des bauplanungsrechtlichen Erforderlichkeitsgebots nach § 1 Abs. 3 BauGB zu entsprechen, das auch im Falle einer reinen Verhinderungsplanung verletzt ist. Zwar kann eine Gemeinde eine Veränderungssperre nur auf ein einzelnes Grundstück beschränken und auch gezielt auf einen konkreten Bauantrag reagieren; allerdings handelt es sich um eine unzulässige Verhinderungsplanung, wenn die gemeindliche Planungsabsicht nur vorgeschoben ist, um ein konkretes Baugesuch zu verhindern (BVerwG, B. v. 18.12.1990, Az. 4 NB 8.90). Zudem sind planerische Regelungen angesichts des verfassungsrechtlichen Schutzes des Eigentums als Inhalts- und Schrankenbestimmungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG auch dann nicht erforderlich, wenn keine hinreichend konkrete Verwirklichungsperspektive besteht (BayVGH, U. v. 25.10.2005, Az. 25 N 04.642). Es ist einer Gemeinde zwar grundsätzlich möglich, im Vorgriff auf zukünftige Entwicklungen und Bedarfslagen planerisch tätig zu werden, wenn mit einem bestimmten Verlauf bereits in einem absehbaren Zeitraum gerechnet werden kann (BVerwG, B. v. 08.09.1999, Az. 4 BN 14/99). Unzulässig ist ein Bebauungsplan aber dann, wenn er aus zwingenden rechtlichen oder auch aus tatsächlichen Gründen auf unabsehbare Zeit nicht verwirklicht werden kann (BVerwG, B. v. 08.09.1999, Az. 4 BN 14/99; BVerwG, U. v. 18.03.2004, Az. 4 CN 4/03). Hinsichtlich eines planfeststellungsersetzenden Bebauungsplans, der eine Landstraßentrasse festsetzt, hat das Bundesverwaltungsgericht beispielsweise einen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot nach § 1 Abs. 3 BauGB angenommen, wenn die Verwirklichung des Vorhabens innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren ab Inkrafttreten des Plans ausgeschlossen erscheint (BVerwG, U. v. 18.03.2004, Az. 4 CN 4/03).

Im vorliegenden Fall erschöpft sich die Planung der Antragstellerin nach vorläufiger Einschätzung des Gerichts in einer reinen Verhinderungsplanung, da es ihr primär nicht an einer positiven Planung gelegen ist, sondern vielmehr allein die Abwehr des geplanten Bauvorhabens der Beigeladenen im Vordergrund steht. Dafür spricht zunächst, dass sich der überplante Bereich vorrangig auf das streitgegenständliche Baugrundstück bzw. dessen nähere Umgebung beschränkt. Im Übrigen wurden von der Antragstellerin neben dem streitgegenständlichen Grundstück allein Flächen überplant, die in ihrem Eigentum stehen, was den Anschein einer Verhinderungsplanung bekräftigt (zum Indizcharakter der Einbeziehung von gemeindeeigenen Grundstücken in eine Veränderungssperre: BayVGH, U. v. 03.11.2015, Az. 2 N 14.2790).

Außerdem fehlt es hinsichtlich der gemeindlichen Planung der Antragstellerin an einer hinreichenden Verwirklichungsperspektive und damit an deren Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, was darüber hinaus wiederum auch Indiz dafür ist, dass die Planung nur vorgeschoben ist, um das konkrete Bauvorhaben der Beigeladenen zu verhindern. Es ist nicht ersichtlich, dass das vom Sondergebiet umfasste Gebiet tatsächlich in absehbarer Zeit als Camping-Bereich bzw. Bereich für Wohnmobilstellplätze genutzt werden kann. Denn das streitgegenständliche Grundstück wird für die Planung der Antragstellerin nicht auf absehbare Zeit zur Verfügung stehen, da die Beigeladene an diesem Grundstück ein Erbbaurecht besitzt, das im Jahr 1987 begründet wurde und derzeit noch eine Laufzeit von sieben Jahren aufweist. Darüber hinaus wurde der Beigeladenen vertraglich die Option eingeräumt, auf ihr Verlangen insgesamt dreimal das Erbbaurecht nach dem vertragsmäßigen Ablauf für weitere zehn Jahre zu verlängern. Hinzu kommt, dass die Beigeladene nicht die Absicht hat, ihr Erbbaurecht an die Gemeinde zu übertragen, sondern dieses selbst für die mögliche Gesamtlaufzeit nutzen möchte. Im für die Gemeinde denkbar schlechtesten Fall wird die Beigeladene ihr Erbbaurecht also noch für weitere 37 Jahre innehaben und nicht entsprechend der gemeindlichen Planung nutzen. Aber auch bei einer der Antragstellerin entgegenkommenden Betrachtung ist für einen Zeitraum von zumindest 17 Jahren davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Grundstück nicht verfügbar sein wird. Dafür, dass das Erbbaurecht unabhängig von seiner möglichen Maximallaufzeit entsprechend der Grundsätze kaufmännischer Vorsicht zumindest ein einziges Mal um zehn Jahre verlängert wird, spricht jedenfalls der Umstand, dass die Beigeladene mit dem Antragsgegner einen Mietvertrag über die Asylbewerberunterkunft für zwölf Jahre ab Übergabe geschlossen hat. Die von der Antragstellerin vorgebrachte Argumentation, dass die Flüchtlingszahlen nachlassen würden bzw. zukünftig kein Bedarf für Erstaufnahmeeinrichtungen mehr bestünde, ist reine Spekulation und kann daher nicht Anknüpfungspunkt für eine Beurteilung der Realisierbarkeit der vorliegenden Planung sein. Selbst wenn man die Prognose der Antragstellerin hinsichtlich der Flüchtlingszahlen als zutreffend einschätzen würde, müsste daraus schließlich nicht zwingend der Schluss gezogen werden, dass die Beigeladene eine anderweitige Nutzung für sich nicht in Betracht zöge, sondern das Grundstück umgehend als Fläche für Camping bzw. Wohnmobilstellplätze zur Verfügung stellen würde. An der fehlenden Realisierbarkeit der gemeindlichen Planung ändert auch der Umstand nichts, dass die weiteren überplanten Grundstücke mit den Fl.Nrn. …5/9 (Teilfläche), …5/24 (Teilfläche), …5/36 und …5/38 im Eigentum der Antragstellerin stehen, da das streitgegenständliche Grundstück aufgrund seiner Größe den Kern der gemeindlichen Planung bildet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Ein Kostenausspruch zugunsten der Beigeladenen war nicht veranlasst, da sie keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung der Nrn. 1.5 und 9.10 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,- € festgesetzt.

I. Die Antragstellerin begehrt als Standortgemeinde den Erlass einer einstweiligen Anordnung mit dem Ziel einer vorläufigen Zurückstellung von Bauanträgen der Beigeladenen für die Nutzungsänderung und den erweiternden Umbau eines Lebensmittelmarktes zu einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber auf dem Grundstück FlNr. .../... der Gemarkung B... (Baugrundstück = B.-straße ..., ... B...).

Am 23. Juli 1992 wurde im Grundbuch für das Baugrundstück, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, ein Erbbaurecht für die Dauer von 30 Jahren eingetragen, dessen heutiger Inhaber die Beigeladene ist. Zwischen der Grundstückseigentümerin und der damaligen Inhaberin des Erbbaurechts wurde unter § 1 des schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrags vom 19. März 1987 unter Ziffer II. Nr. 2 vereinbart, dass der Erbbauberechtigte berechtigt ist, „auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück Gebaulichkeiten für Verkaufsräume und Gewerberäume zuzüglich Wohnungen zu errichten und zu erhalten.“ Gemäß § 3 Nr. 3 dieses Vertrags dürfen bauliche Anlagen vorbehaltlich der ausdrücklichen Zustimmung der Grundstückseigentümerin nur für diese Zwecke genutzt werden. Zugunsten des Inhabers des Erbbaurechts sind im Grundbuch (ebenfalls seit 23. Juli 1992) drei Vormerkungen nach § 883 BGB jeweils zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung eines weiteren Erbbaurechts für die Dauer von 10 Jahren eingetragen. Eine entsprechende Regelung über ein dreimaliges Verlängerungsrecht findet sich auch in Ziffer V. des Erbbaurechtsvertrags vom 19. März 1987. § 13 des Erbbaurechtsvertrags bestimmt, dass sich die Vertragsparteien dazu verpflichten, die Verpflichtungen dieses Vertrags sämtlichen Rechtsnachfolgern mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen, falls die Verpflichtungen des Vertrags nicht kraft Gesetzes auf Rechtsnachfolger übergehen. Der vormals zwischen der Beigeladenen und der N... bestehende Mietvertrag über die Nutzung des Baugrundstücks und des darauf befindlichen Lebensmittelmarktes wurde einvernehmlich mit Ablauf des 31. August 2015 aufgehoben.

Unter dem 14. August 2015 stellte die Beigeladene einen Antrag auf Baugenehmigung für das Vorhaben „Nutzungsänderung und Erweiterung Lebensmittelmarkt zu Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber“ auf dem Baugrundstück. Das beantragte Vorhaben umfasst 231 Unterkunftsplätze. Die Antragstellerin versagte das gemeindliche Einvernehmen.

Mit Unterschriften vom 21. und 24. September 2015 schloss die Beigeladene als Vermieterin mit dem Antragsgegner (vertreten durch die Immobilien Freistaat Bayern - Regionalvertretung Niederbayern) einen zunächst zwölfjährigen Mietvertrag über die Nutzung des Baugrundstücks als Gemeinschaftsunterkunft für Leistungsberechtigte nach dem Asylbewerberleistungsgesetz.

Am 26. Oktober 2015 erließ der Stadtrat der Antragstellerin unter Darstellung des betroffenen Plangebiets in einem anliegenden Lageplan den folgenden Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungs- und Grünordnungsplanes „SO Wohnmobilstellplätze/Camping“ für das Baugrundstück sowie für diverse nördlich hieran angrenzende, im Eigentum der Antragstellerin stehende Grundstücke:

„Der Stadtrat beschließt, für die Grundstücke Fl.Nr. .../..., .../... Teilfläche, .../... Teilfläche, .../... und .../... der Gemarkung B..., einen Bebauungsplan für ein „Sondergebiet Wohnmobilstellplätze/Camping“ aufzustellen. Die Wohnmobilstellplätze am Volksfestplatz sind nicht ausreichend. Erweiterungsmöglichkeiten bieten sich hier auf diesem Grundstück an. Das Gelände ist zentrumsnah und leicht zu finden. Ein Informationszentrum befindet sich im Bahnhof, um Reisende entsprechend informieren zu können. Ein Stellplatz für ein Elektroauto ist ebenfalls vorhanden. Die dort notwendigen Infrastruktureinrichtungen können ohne großen Aufwand geschaffen werden.“

Mit Schreiben vom 27. Oktober 2015 informierte die Antragstellerin das Landratsamt Straubing-B... über den Planaufstellungsbeschluss sowie das parallele Verfahren zur Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans. Ferner stellte die Antragstellerin in diesem Schreiben einen Antrag auf Zurückstellung des Baugesuchs der Beigeladenen, der in einem vom Ersten Bürgermeister unterschriebenen Schreiben vom 28. Oktober 2015 wie folgt präzisiert wurde:

„Für die beantragte Nutzungsänderung und Erweiterung des Lebensmittelmarktes zur Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber wird beantragt, die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens für einen Zeitraum von zwölf Monaten auszusetzen.“

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2015 wies die Beigeladene die Antragstellerin nach Kenntnisnahme des Zurückstellungsantrags darauf hin, dass auch ein Eigentumserwerb des Baugrundstücks durch die Antragstellerin nichts an der Weiterverfolgung der Nutzungsänderung ändere. Die Beigeladene habe am Grundstück eine Nutzungsberechtigung von 33 Jahren und werde dieses nicht an die Antragstellerin abtreten.

Am 5. November 2015 wurden die Beschlüsse über die Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans sowie über die Aufstellung eines Bebauungs- und Grünordnungsplans „Sondergebiet Wohnmobilstellplätze/Camping“ durch Anschlag an der Amtstafel der Antragstellerin bekannt gemacht.

Unter dem 5. November 2015 teilte die Antragstellerin dem Landratsamt auf Nachfrage mit, dass Gespräche mit den Grundstückseigentümern über einen Grundstückserwerb im Rahmen des Fortschritts des Planungsverfahrens beabsichtigt seien. Dies ziehe sich erfahrungsgemäß über mehrere Monate hin. Zum jetzigen Zeitpunkt sei keine Aussage möglich, ob die Grundstücksverhandlungen zum Erfolg führten oder nicht. Die Bauleitplanung werde auf jeden Fall durchgeführt. Mit Schreiben vom 27. November 2015 ergänzte die Antragstellerin gegenüber dem Landratsamt, dass zwischenzeitlich mit den Grundstückseigentümern Gespräche geführt worden seien. Das Ergebnis sei weder für den Zurückstellungsantrag noch für das weitere Verfahren der Bauleitplanung relevant. Es könne nicht vorhergesagt werden, wann Ergebnisse zu den Grundstücksverhandlungen vorlägen.

Unter dem 17. Dezember 2015 erteilte die Eigentümerin des Baugrundstücks der Beigeladenen die ausdrückliche Zustimmung zur Errichtung eines Flüchtlingsheims/Asylantenheims bzw. einer Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge auf dem Baugrundstück. Zugleich stimmte sie der Nutzung der Gebäude zu diesen Zwecken zu. Im Anschluss erklärte die Beigeladene gegenüber dem Landratsamt, dass weiterhin keine Bereitschaft zum Verkauf des Erbbaurechts an die Antragstellerin bestehe (Schreiben vom 29. Dezember 2015).

Mit Bescheid vom 30. Dezember 2015, der der Antragstellerin am 14. Januar 2016 zugestellt wurde, lehnte das Landratsamt Straubing-... den Antrag der Stadt B... auf Aussetzung der Entscheidung über das Bauvorhaben für eine Zeitdauer von zwölf Monaten ab. Die Beigeladene sei Inhaberin eines Erbbaurechts, das noch sieben Jahre laufe und für das ihr eine Verlängerungsoption für weitere 30 Jahre eingeräumt sei. Zudem habe sie sich die Zustimmung der Grundstückseigentümerin für die Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft für Asylsuchende eingeholt. Sie habe das Objekt an den Antragsgegner für die Dauer von zwölf Jahren vermietet und wiederholt zum Ausdruck gebracht, das bestehende Erbbaurecht zu keiner Zeit der Antragstellerin veräußern zu wollen. Vor diesem Hintergrund sei festzustellen, dass die Umsetzung der von der Stadt angestrebten Bebauungsplanung auf dem Baugrundstück für einen Zeitraum von mindestens zwölf Jahren und voraussichtlich noch weit darüber hinaus wegen fehlender Grundstücksverfügbarkeit unmöglich sein werde. Nach den Gesamtumständen des Falles fehle eine hinreichend konkrete Verwirklichungsperspektive für die Bauleitplanung. Es sei unverkennbar, dass die Planungsabsichten der Antragstellerin im vorliegenden Fall nicht unwesentlich von der Absicht der Verhinderung eines privaten Bauvorhabens getragen seien, auch wenn der Planung ein grundsätzlich nachvollziehbares städtebauliches Konzept zugrunde liege. Einem Bebauungsplan, der - wie hier - über einen Zeitraum von weit mehr als zehn Jahren nicht umsetzbar sei, komme die Eigenschaft einer nicht erforderlichen Vorratsplanung zu.

Am 10. Februar 2016 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Regensburg Klage erhoben mit dem Antrag, unter Aufhebung des Bescheids vom 30. Dezember 2015 den Antragsgegner zu verpflichten, die Entscheidung über das Baugesuch vom 14. August 2015 zum Bauvorhaben „Nutzungsänderung und Erweiterung Lebensmittelmarkt zur Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber“ für einen Zeitraum von zwölf Monaten auszusetzen.

Mit Schreiben vom 30. Dezember 2015 teilte das Landratsamt Straubing-... der Antragstellerin mit, das geplante Vorhaben widerspreche keinen öffentlich rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen seien. Insbesondere sei das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Die Beigeladene habe daher einen Rechtsanspruch auf Genehmigungserteilung. Die Antragstellerin werde daher um nochmalige Behandlung des Bauantrags in der nächstmöglichen Ratssitzung gebeten. Im Falle einer neuerlichen Einvernehmensverweigerung beabsichtige das Landratsamt, die Baugenehmigung zu erteilen und das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen.

Mit Beschluss vom 24. Februar 2016 bestätigte der Stadtrat der Antragstellerin die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens.

Unter dem 23. April 2016 reichte die Beigeladene einen neuen, geänderten Bauantrag für ein Vorhaben „Nutzungsänderung und Erweiterung Lebensmittelmarkt zu Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber“ am selben Standort unmittelbar beim Landratsamt ein. Das nunmehr beantragte Vorhaben umfasst bei einer auch veränderten zu überbauenden Grundfläche 185 Unterkunftsplätze.

Mit Schriftsatz vom 23. Mai 2016 bekräftigte die Beigeladene gegenüber dem Verwaltungsgericht, das Bauvorhaben durchführen zu wollen. Das Erbbaurecht solle unter Realisierung der Verlängerungsoption für die verbleibenden 37 Jahre in Anspruch genommen werden. Es bestehe keinerlei Absicht, der Stadt B... das Baugrundstück für die Planung zur Verfügung zu stellen.

Nachdem das Verwaltungsgericht Regensburg zunächst unter dem 10. Mai 2016 eine Zwischenverfügung erlassen hatte, lehnte es mit - dem Bevollmächtigten der Antragstellerin am 15. Juni 2016 zugestellten - Beschluss vom 14. Juni 2016 den am 3. Mai 2016 im Verfahren gem. § 123 VwGO gestellten Antrag der Antragstellerin, dem Antragsgegner im Wege einer einstweiligen Anordnung aufzugeben, es bis zur rechtskräftigen Entscheidung in dem beim Verwaltungsgericht Regensburg anhängigen Hauptsacheverfahrens Az. RN 6 K 16.207 zu unterlassen, über das Baugesuch vom 14. August 2015 zu entscheiden, die Baugenehmigung der Beigeladenen und Dritten zuzustellen sowie die Baugenehmigung öffentlich bekannt zu machen, ab. Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, dass sich die Planung der Antragstellerin nach vorläufiger Einschätzung des Gerichts in einer am Maßstab von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erforderlichen Verhinderungs- bzw. Vorratsplanung erschöpfe. Die Antragstellerin habe daher keinen Anordnungsanspruch geltend gemacht.

Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 hat der Stadtrat der Antragstellerin auch dem Bauantrag vom 23. April 2016 das gemeindliche Einvernehmen versagt. Die Planung falle hinsichtlich der absoluten Grundfläche und der Grundflächenzahl aus dem Rahmen der angrenzenden Bebauung. Es füge sich daher nicht gem. § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebungsbebauung ein. Auch wenn nach der neuen Planung die Gemeinschaftsunterkunft nunmehr für 185 statt bisher 231 Personen ausgerichtet sei, komme es dennoch zu einer unzulässigen Verschiebung des Verhältnisses von Wohnen und gewerblicher Nutzung im bestehenden faktischen Mischgebiet. Das Vorhaben verstoße gegen das Rücksichtnahmegebot und würde zudem die im betroffenen Bereich vorgesehene Bauleitplanung vereiteln. Auch dürfe eine beantragte Abweichung von bauordnungsrechtlichen Brandschutzbestimmungen nicht erteilt werden.

Laut Bekanntmachung der Antragstellerin vom 1. Juli 2016 wird derzeit der Entwurf für den Bebauungsplan „SO Wohnmobilstallplätze/Camping“ mit Begründung (jeweils Stand 21. Juni 2016) seit dem 4. Juli 2016 bis zum 2. August 2016 zum Zweck der Öffentlichkeitsbeteiligung im Rathaus ausgelegt. Parallel hierzu werden die Träger öffentlicher Belange beteiligt.

Mit ihrer am 28. Juni 2016 unmittelbar beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof erhobenen Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2016 verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Die Antragstellerin verweist insbesondere auf das Kapitel „D) Anlass, Ziele und Zweck der Planung“ (Seite 5) der Begründung (mit Umweltbericht) zum Entwurf des Bebauungsplans „SO Wohnmobilstellplätz/Camping“ (Bearbeitungsstand: „Frühzeitige Bürgerbeteiligung, Datum: 21.06.2016“). Sie trägt vor, sie habe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB einen Anspruch auf Zurückstellung. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan beinhalte eine Fortführung des seit dem Jahr 2009 verfolgten Projekts „Stadtumbau West“. Ausschlaggebend für die Standortwahl des Sondergebiets sei die Zentrumsnähe und die bereits für den Fremdenverkehr bestehende Infrastruktur (z. B. Bahnhof, Busbahnhof, Infostelle Touristik und Naturpark, E-Tankstelle für Pkw und E-Bikes) gewesen. Zudem ließen sich in diesem Bereich weitere notwendige Einrichtungen zentral schaffen. Dieses planerische Ziel finde sich auch in der Begründung des Bebauungsplans, die an Maßnahmen zur Verbesserung des touristischen Angebots der vergangenen Jahre anknüpfe, wieder. Die Antragstellerin verfolge eine planerische Konzeption, die Planung sei daher nicht lediglich vorgeschoben, um das Vorhaben der Beigeladenen zu verhindern. Entgegen der erstinstanzlichen Entscheidung könne nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs aus dem Einbezug von gemeindeeigenen Flächen in die Planung nicht automatisch auf eine reine Verhinderungsplanung geschlossen werden. Im Übrigen ließen sich auf den im Eigentum der Antragstellerin stehenden Grundstücken, die in ihrem Flächenanteil mit zusammen 4.334 m² nur geringfügig kleiner seien als das Baugrundstück, die Planungsabsichten der Antragstellerin sofort verwirklichen. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, es fehle mangels Nutzbarkeit des Baugrundstücks als Camping-Bereich bzw. Bereich für Wohnmobilstellplätze in absehbarer Zeit an einer hinreichenden Verwirklichungsperspektive und deshalb an der Planungserforderlichkeit, sei daher falsch. Auf die Verfügbarkeit gerade des Baugrundstücks komme es nicht entscheidend an. Im Übrigen habe das Verwaltungsgericht zwar richtig festgestellt, dass die Laufzeit des Erbbaurechts der Beigeladenen noch sieben Jahre mit dreimaligem optionalem Verlängerungsrecht auf jeweils zehn Jahre bestehe. Angesichts derzeit zurückgehender Asylbewerberzahlen sowie der Politik der Europäischen Union und ihrer Mitgliedstaaten sei es aber fraglich, ob in sieben Jahren überhaupt noch ein Bedarf für eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber am betroffenen Standort bestehe und ob das Erbbaurecht überhaupt verlängert werde. Selbst wenn dies der Fall wäre, sei aus Gründen kaufmännischer Vorsicht nur mit einer Verlängerung um zehn Jahre zu rechnen. Es sei daher unwahrscheinlich, dass die von der Beigeladenen beantragte Gemeinschaftseinrichtung auf Dauer von Asylbewerbern und Flüchtlingen in Anspruch genommen werde, zumal sich der Schwerpunkt der Unterbringung von Asylsuchenden von Gemeinschaftsunterkünften auf kleinere Einheiten verlagere. Es sei wahrscheinlich, dass der auf Dauer von zwölf Jahren abgeschlossene Mietvertrag vorzeitig beendet werde. Jedenfalls werde er voraussichtlich nicht verlängert werden. Die Auffassung des Erstgerichts, eine hinreichende Verwirklichungsperspektive bei einer fehlenden Verfügbarkeit von 17 Jahren zu verneinen, finde sich in der Rechtsprechung nicht wieder. Ein Anordnungsgrund bestehe, weil ansonsten der Anspruch der Antragstellerin aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Schaffung vollendeter Tatsachen vereitelt zu werden drohte.

Die Antragstellerin beantragt.

dem Antragsgegner unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2016 im Wege einer einstweiligen Anordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzugeben, es bei Vermeidung eines Ordnungsgelds bis zu 250.000,- € bis zur rechtskräftigen Entscheidung in dem beim Bayerischen Verwaltungsgericht Regensburg anhängigen Hauptsacheverfahren Az. RN 6 K 16.207 zu unterlassen, über die Baugesuche vom 14. August 2015 und 23. April 2016 zu entscheiden, die Baugenehmigung der Beigeladenen und Dritten zuzustellen sowie die Baugenehmigung öffentlich bekannt zu machen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Der zweite Bauantrag vom 23. April 2016 stelle sowohl aufgrund der Reduzierung der Belegungszahl von 231 auf 185 Plätze als auch aufgrund der baulichen Umgestaltung (Reduzierung der Grundflächenzahl, Veränderung der Grundrissgestaltung, veränderte Innenraumaufteilung) keine bloße Tektur dar. Zurzeit müsse mangels gegenteiliger Erklärung davon ausgegangen werden, dass die Beigeladene beide Bauanträge beschieden haben wolle. Der Abschluss eines auf die reduzierte Personenzahl angepassten Mietvertrages stehe bevor. Vorher werde über den Bauantrag nicht entschieden. Der Eilantrag sei in Bezug auf den zweiten Bauantrag vom 23. April 2016 bereits unstatthaft, weil insoweit ein Zurückstellungsantrag der Antragstellerin fehle. Hinsichtlich des ersten Bauantrags vom 14. August 2015 bestehe kein Anordnungsanspruch. Die mit dem Zurückstellungsantrag zu sichernde Planung sei nicht erforderlich. Das mit einem Lebensmittelmarkt bebaute Baugrundstück mache mit 5.300 m² mehr als die Hälfte des betroffenen Gesamtplangebiets (0,96 ha) aus. U. a. mit Blick auf das noch ca. 36 Jahre ausnutzbare Erbbaurecht, den über 12 Jahre abgeschlossenen und verlängerbaren Mietvertrag und die Erklärung der Beigeladenen, auf die Nutzungsberechtigung nicht zugunsten der Antragstellerin verzichten zu wollen, lasse sich nicht absehen, wie innerhalb eines überschaubaren Zeitraums die Planung verwirklicht werden könne. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass die Antragstellerin ihre derzeitigen Planungen im Wege der Enteignung nach §§ 85 ff. BauGB durchsetzen wolle, zumal die Antragstellerin im Verfahren auf künftige Grundstücksverhandlungen verwiesen habe, deren Abschluss nicht vorhergesagt werden könne. Auch auf den verbleibenden, im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flächen lasse sich das Planungsziel aufgrund bestehender Belastungen nicht ohne weiteres realisieren. Die Planungskonzeption sei im Ergebnis nur vorgeschoben, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken.

Der Antragsgegner hat ferner mitgeteilt, dass der Stadtrat der Antragstellerin am 20. Juli 2016 nochmals über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens über den geänderten Bauantrag vom 23. April 2016 entscheiden werde und zugesichert, dass das Landratsamt bis zum 22. Juli 2016 keine Baugenehmigung erteilen werde.

Am 20. Juli 2016 legte die Antragstellerin per Telefax ein auf denselben Tag datiertes Schreiben ihres Ersten Bürgermeisters an das Landratsamt Straubing-... vor, in dem „vorsorglich nochmals beantragt“ wird, die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen für einen Zeitraum von zwölf Monaten gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB auszusetzen. Durch das Bauvorhaben in der Fassung des Baugesuchs vom 23. April 2016 werde die Durchführung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans zumindest wesentlich gestört.

Ergänzend replizierte die Antragstellerin per Telefax vom 20. Juli 2016, dass das behördliche Verfahren zum Bauantrag vom 23. April 2016 dasselbe Aktenzeichen wie beim ursprünglichen Bauantrag vom 14. August 2015 trage und dass die Änderungsunterlagen unmittelbar beim Landratsamt und nicht über die Antragstellerin eingereicht worden seien. Es liege daher kein weiteres eigenständiges Verfahren vor. Es stünden mithin keine zwei eigenständige Bauanträge im Raum, zumal sich die Bezeichnung des Bauvorhabens auf dem zweiten Antragsformular vom April 2016 nicht geändert habe. Für das so bezeichnete Vorhaben, das auch die im April 2016 eingereichten Änderungsunterlagen der Beigeladenen umfasse, sei vormals der Zurückstellungsantrag gestellt worden. Die Antragstellerin hätte daher entgegen der Ansicht des Antragsgegners für den geänderten Bauantrag vom April 2016 keinen nochmaligen Zurückstellungsantrag stellen müssen. Zudem würde das Erfordernis eines weiteren Zurückstellungsantrags ein bloße „Förmelei“ bedeuten. Vorsorglich habe aber der Erste Bürgermeister der Antragstellerin von seiner Eilkompetenz gemäß Art. 37 Abs. 3 der BayGO Gebrauch gemacht und am 20. Juli 2016 per Telefax an das Landratsamt einen auf das Baugesuch vom 23. April 2016 bezogenen Zurückstellungsantrag gestellt. Ergänzend werde der Stadtrat am Abend des heutigen 20. Juli 2016 vorsorglich über die Zurückstellung des Baugesuchs beschließen. Die vom Antragsgegner vorgebrachten Grunddienstbarkeiten stünden der Verwirklichung des Bebauungsplans auf dem im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flächenanteilen nicht entgegen. Der geplante Bebauungsplan sei daher vollzugsfähig. Selbstverständlich verfolge die Antragstellerin zunächst den freihändigen Erwerb des Baugrundstücks. Sollten diese Bemühungen nicht zum Erfolg führen, werde ein Enteignungsverfahren ins Auge gefasst werden müssen. Für das geplante Sondergebiet bestehe an dieser Stelle wegen der Zentrumsnähe und der bereits für den Fremdenverkehr bestehenden Infrastruktur (Bahnhof, Busbahnhof, Infostelle, Touristik und Naturpark usw.) ein dringendes öffentliches Interesse, um den Fremdenverkehr mit den Belangen des Personenverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung sinnvoll zu verbinden und auszubauen. Das reiche für ein Verfahren nach §§ 85 ff. BauGB aus. Die Rechtsprechung für planfeststellungsersetzende Bebauungspläne sei vorliegend nicht einschlägig. Die Antragstelle verwehre sich gegen den Vorwurf, ihre Planungskonzeption sei nur vorgeschoben, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken.

Am Vormittag des 21. Juli 2016 legte die Antragstellerin dem Gericht per Telefax einen - nunmehr von einem Stadtratsbeschluss vom 20. Juli 2016 gedeckten - Zurückstellungsantrag in Bezug auf den Bauantrag vom 23. April 2016 vor.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten (auch des anhängigen Klageverfahrens) und der beigezogenen Behördenakten der Antragstellerin und des Antragsgegners Bezug genommen.

II. Die Beschwerde ist unbegründet. Auf Basis der von der Antragstellerin innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) dargelegten Gründe, auf die sich die Prüfung zu beschränken hat (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), ergibt sich nicht, dass das Verwaltungsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, zu Unrecht abgelehnt hat (zur Statthaftigkeit des Verfahrens gem. § 123 VwGO in Konstellationen der vorliegenden Art, dort jeweils im Anwendungsbereich des § 15 Abs. 3 BauGB: BayVGH, B. v. 8.12.2011 - 9 CE 11.2527 - juris; VG München, B. v. 8.8.2012 - M 1 E 12.3363 - juris; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2016, § 15 Rn. 76).

1. Im erstinstanzlichen Verfahren hat die Antragstellerin ihren Eilantrag nach § 123 VwGO auf den abgelehnten Zurückstellungsantrag in Bezug auf das Baugesuch vom 14. August 2015 begrenzt. Soweit mit der Beschwerde auch eine vorläufige Regelung bzw. eine Sicherung in Bezug auf einen behaupteten Anspruch auf Zurückstellung des Baugesuchs vom 23. April 2016 verfolgt wird, geht der Senat nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung von einer ausnahmsweise im Beschwerdeverfahren zulässigen Antragserweiterung entsprechend § 91 VwGO aus.

Eine Änderung des gestellten Antrags entsprechend § 91 VwGO ist im Beschlussverfahren möglich, allerdings wird überwiegend die Zulässigkeit einer Antragsänderung oder -erweiterung im Beschwerdeverfahren aufgrund der auf die Entlastung des zweiten Rechtszuges abzielenden Regelungen des § 146 Abs. 4 Sätze 3, 4 und 6 VwGO für den Regelfall abgelehnt (jeweils m. w. N.: BayVGH, . v. 23.8.2011 - 2 CS 11.1218 - juris Rn. 5; B. v. 3.3.2016 - 11 CE 16.219 - juris Rn. 17; OVG LSA, B. v. 19.4.2010 - 4 M 73/10 - juris Rn. 3; zum Streitstand Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 146 Rn. 25). Etwas anderes muss aber gelten, wenn das Gebot, effektiven Rechtsschutz zu gewähren (Art. 19 GG), die Zulässigkeit der Antragserweiterung gebietet und mit der Antragserweiterung keine wesentliche Änderung der zu prüfenden Gesichtspunkte einhergeht (BayVGH, B. v. 3.3.2016 a. a. O. m. w. N.). Letzteres ist hier zu bejahen. Im erstinstanzlichen Verfahren wurde zwar der neue Bauantrag vom 23. April 2016 thematisiert, das Verwaltungsgericht sah sich aber nicht veranlasst, diesen (mangels Antragserweiterung) zum Inhalt seiner Prüfung zu machen oder die Antragstellerin auf eine entsprechende Antragserweiterung hinzuweisen. Mit Blick auf die vom Antragsgegner im Beschwerdeverfahren angekündigte Möglichkeit, ab 22. Juli 2016 über das Baugesuch vom 23. April 2016 zu entscheiden, bleibt am heutigen 21. Juli 2016 der Antragstellerin nunmehr praktisch keine Zeit mehr, hinsichtlich ihres diesbezüglichen Zurückstellungsgesuchs beim Verwaltungsgericht effektiven Eilrechtsschutz über einen neuen Antrag gem. § 123 VwGO zu suchen. Desgleichen sind die Voraussetzungen des § 91 Abs. 1 VwGO erfüllt. Die Antragserweiterung ist sachdienlich, da sie dazu beiträgt, den zwischen den Beteiligten bestehenden Streit - wenn auch nur im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes - einer Klärung zuzuführen. Die materiellen Rechtsfragen sind identisch mit den Rechtsfragen, die das Zurückstellungsgesuch hinsichtlich des Bauantrags vom 14. August 2016 betreffen.

Ebenso geht der Senat aufgrund der Wertungen des Art. 19 Abs. 4 GG davon aus, dass dem im Beschwerdeverfahren erweiterten Antrag nicht das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, auch wenn der Antragsgegner über den erst am 20./21. Juli 2016 gestellten Zurückstellungsantrag hinsichtlich des Baugesuchs vom 23. April 2016 sachlich noch nicht entscheiden konnte. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin dürfte eine erneute Antragstellung erforderlich gewesen sein. In § 15 Abs. 1 BauGB ist ausdrücklich ein Antragserfordernis formuliert. Ohne einen Zurückstellungsantrag der Kommune (hier: der Antragstellerin) an die nicht in ihrer Trägerschaft stehende Baubehörde (hier: an das Landratsamt als Behörde des Antragsgegners) darf weder eine Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 BauGB erfolgen noch kann diese beansprucht werden (vgl. Lemmel in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Mai 2016, § 15 Rn. 11; Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 15 Rn. 3a; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2016, § 15, Rn. 33). Eine Zurückstellung bewirkt, dass die Baugenehmigungsbehörde während der Dauer der Zurückstellung von ihrer Pflicht zur Entscheidung des eingereichten Bauantrags befreit wird (Rieger in Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 15 Rn. 14). Ein Zurückstellungsgesuch ist mithin auf ein konkretes Bauvorhaben resp. auf einen konkreten Bauantrag bezogen. Ein für ein (erstes) Baugesuch nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB gestellter Zurückstellungsantrag umfasst damit nicht ohne weiteres nachfolgende Bauanträge für andere Vorhaben auf demselben Grundstück. In der Einzelfallbezogenheit unterscheidet sich das Instrument der Zurückstellung gem. § 15 Abs. 1 BauGB von der Veränderungssperre gem. § 14 BauGB als generelle Satzungslösung. Da der zweite Bauantrag vom 23. April 2016 nicht unerhebliche bauliche Abweichungen sowie eine reduzierte Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Unterkunftsplätze (185 statt vormals 231) zum Gegenstand hat, dürfte es sich nicht lediglich um eine kleine Änderung („Tektur“) handeln, bei der ggf. überlegt werden könnte, ob sich sowohl der Zurückstellungsantrag vom 27./28. Oktober 2015 als auch der Ablehnungsbescheid vom 31. Dezember 2015 ausnahmsweise und automatisch hierauf erstrecken. Aufgrund der Art und des Umfangs der Änderungen dürfte mit dem Bauantrag vom 23. April 2016 vielmehr ein völlig neuer, selbstständiger Antrag („aliud“) gestellt worden sein (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 2.8.2007 - 1 CS 07.801 - BayVBl. 2007, 758 ff. = juris Rn. 33; B. v. 26.3.2008 - 15 ZB 07.3194 - juris Rn. 9; U. v. 11.11.2014 - 15 B 12.2672 - NVwZ-RR 2015, 247 ff. = juris Rn. 27). Vor diesem Hintergrund dürfte Vieles für die Ansicht des Antragsgegners sprechen, dass einem Antrag auf Anordnung einer einstweiligen Anordnung (§ 123 VwGO) zur Sicherung bzw. vorläufigen Regelung in Bezug auf einen behaupteten Anspruch auf Zurückstellung so lange das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, als ein nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlicher Antrag auf Zurückstellung von der Kommune überhaupt nicht gestellt wurde und damit kein regelungsfähiges Rechtsverhältnis zum Antragsgegner begründet wurde (Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 123 Rn. 34). Auch wenn erst am 20./21. Juli 2016 ein Zurückstellungsantrag der Antragstellerin gestellt wurde, über den das Landratsamt noch nicht entscheiden konnte, ist unter Berücksichtigung der Garantie eines effektiven Rechtsschutzes gem. Art. 19 Abs. 4 GG (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 22. Aufl. 2016, § 123 Rn. 22) und des Umstands, dass nach Maßgabe der im vorliegenden Verfahren abgegebenen Erklärung des Antragsgegners ab dem 22. Juli 2016 mit einem Erlass der Baugenehmigung zu rechnen ist, davon auszugehen, dass jedenfalls nunmehr ein für ein Rechtsschutzinteresse im Verfahren gem. § 123 VwGO ausreichendes Rechtsverhältnis zwischen den Parteien besteht.

2. Sowohl hinsichtlich des mit Bescheid vom 30. Dezember 2015 abgelehnten Antrags der Antragstellerin vom 27./28. Oktober 2015, das Baugesuch der Beigeladenen nach Maßgabe des Bauantrags vom 14. August 2015 zurückzustellen, als auch hinsichtlich des noch nicht beschiedenen Antrags auf Zurückstellung des weiteren Baugesuchs vom 23. April 2016 vermag die Beschwerde mit ihrem Vortrag nicht durchzudringen, das Verwaltungsgericht habe den Antrag auf einstweilige Anordnung mangels Glaubhaftmachung eines Anordnungsanspruchs (§ 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 920 Abs. 2 ZPO) zu Unrecht als unbegründet abgelehnt. Unabhängig von der Frage, ob hinsichtlich der Glaubhaftmachung eines Anordnungsanspruchs im vorliegenden Fall aufgrund einer begehrten Vorwegnahme der Hauptsache erhöhte Anforderungen zu stellen sind (vgl. im Anwendungsbereich des § 15 Abs. 3 BauGB: einerseits VG München, B. v. 11.10.2011 - M 1 E 11.4471 u. a. - juris Rn. 21; VG München, B. v. 8.8.2012 - M 1 E 12.3363 - juris Rn. 26, 33; andererseits BayVGH, B. v. 8.12.2011 - 9 CE 11.2527 - juris Rn. 18), ist nicht ersichtlich, dass der nach dem Vortrag des Antragstellers vorläufig zu sichernde Anspruch gegen den Antragsgegner auf Zurückstellung der Baugesuche gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht.

Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde unter der Voraussetzung, dass eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB nicht beschlossen wird, obwohl die Voraussetzungen hierzu gegeben sind, oder eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten ist, auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

a) Die Antragstellerin hat auch im Beschwerdeverfahren die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 BauGB und damit auch die Voraussetzungen für eine Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Bezug auf die beiden Bauanträge nicht glaubhaft gemacht.

Die gesetzliche Voraussetzung des § 14 Abs. 1 BauGB (hier i.V. mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB), dass eine Veränderungssperre (und damit auch eine Zurückstellung eines Baugesuchs) „zur Sicherung der Planung“ erforderlich sein muss, ist nur gegeben, wenn die mit dem Aufstellungsbeschluss eingeleitete Planung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (vgl. BVerwG, U. v. 19.2.2004 - 4 CN 13.03 - NVwZ 2004, 984 ff. = juris Rn. 15 m. w. N.) und wenn diese Planung nicht an schon zu diesem frühen Zeitpunkt des Verfahrens erkennbaren, nicht behebbaren Mängeln leidet (vgl. BVerwG, B. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 - NVwZ 1994, 685 f. = juris Rn. 2; BayVGH, B. v. 15.6.2016 - 15 N 15.1583 - juris Rn. 15; König, Baurecht Bayern, 5. Auflage 2015, Rn. 333 m. w. N.).

Das Verwaltungsgericht ist nach Lage der Dinge zu Recht davon ausgegangen, dass die Planung für den Bebauungs- und Grünordnungsplan „SO Wohnmobilstellplätze/Camping“ nicht gemäß § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist und deshalb an einem frühzeitig erkennbaren, nicht behebbaren Mangel leidet. Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das ist für Bauleitpläne - aber auch für einzelne Festsetzungen - dann der Fall, wenn sie nach der planerischen Konzeption der Gemeinde für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung als erforderlich angesehen werden können (BayVGH, U. v. 21.9.2009 - 9 N 07.1698 - juris Rn. 15 m. w. N.). Einer Bauleitplanung fehlt demgegenüber die städtebauliche Rechtfertigung gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB für einzelne Festsetzungen oder die gesamte Planung u. a. insbesondere dann, wenn die Planung nur wegen der mit der Regelung verbundenen negativen (ausschließenden) Wirkung erfolgt, wenn die Regelung von vorneherein funktionslos ist oder zur Erreichung des mit ihr verfolgten Zwecks ungeeignet ist, oder wenn die Planung aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen überhaupt nicht oder nicht innerhalb des Zeitraums verwirklicht werden kann oder soll, für den Bauleitpläne aufgestellt werden (zusammenfassend BayVGH, B. v. 15.6.2016 a. a. O. Rn. 16; König a. a. O. Rn. 51 ff.).

Unabhängig von der Frage, ob von einer unzulässigen Negativplanung auszugehen ist, ist vorliegend die Erforderlichkeit der Planung nach § 1 Abs. 3 BauGB aufgrund der zu prognostizierenden mangelnden Realisierbarkeit der Planung in absehbarer Zeit zu verneinen. Einer Gemeinde steht zwar gem. § 1 Abs. 3 BauGB ein weiter planerischer Gestaltungsspielraum zu, die Planung muss allerdings auf Verwirklichung des Konzepts in angemessener Zeit angelegt sein („sobald“). Der Erforderlichkeitsmaßstab bezieht sich mithin auch auf das „Wann“ der Planungsrealisierung (BayVGH, U. v. 21.7.2011 - 15 N 10.1638 - juris Rn. 29; Gaentzsch in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Mai 2016, § 1 Rn. 16). Das bedeutet zwar nicht, dass eine bauleitplanerische Regelung nur dann erforderlich wäre, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Bahnen zu lenken, sondern es genügt grundsätzlich, wenn die Gemeinde die Planungsvoraussetzungen schafft, die es ihr im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen sollen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann. Dagegen liegt ein Planungshindernis i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB in zeitlicher Hinsicht vor, wenn der Umsetzung der Planung unüberwindliche tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auf unübersehbare Zeit entgegenstehen bzw. wenn die Realisierung der Planung noch völlig ungewiss und in zeitlicher Hinsicht nicht abzusehen ist. Eine Planung verfehlt dann ihren gestaltenden Auftrag (vgl. BVerwG, U. v. 22.1.1993 - 8 C 46.91 - NVwZ 1993, 1102 ff. = juris Rn. 20, 21; B. v. 23.1.2003 - 4 B 79.02 - NVwZ 2003, 749 f. = juris Rn. 4; U. v. 18.3.2004 - 4 CN 4.03 - BVerwGE 120, 239 ff. = juris Rn. 9; B. v. 14.6.2007 - 4 BN 21.07 - juris Rn. 4; B. v. 26.1.2010 - 4 B 43.09 - BauR 2010, 871 ff. = juris Rn. 12; BayVGH, U. v. 25.10.2005 - 25 N 04.642 - BayVBl. 2006, 601 ff. = juris Rn. 21 ff.; U. v. 21.9.2009 - 9 N 07.1698 - juris Rn. 15; B. v. 17.12.2009 - 15 N 08.1813 - juris Rn. 26; U. v. 21.7.2011 - 15 N 10.1638 - juris Rn. 29; U. v. 17.3.2015 - 15 N 13.972 - juris Rn. 24; OVG NW, U. v. 7.7.2011 - 2 D 137/09.NE - juris Rn. 98 ff., 191; NdsOVG, U. v. 22.4.1998 - 1 K 2132/96 - NVwZ-RR 1998, 548 f. = juris Rn. 12; U. v. 20.4.2009 - 1 KN 9/06 - juris Rn. 48 ff.; OVG Saarlouis, U. v. 28.1.1997 - 2 N 2/96 - juris Rn. 26; König, Baurecht Bayern, 5. Auflage 2015, Rn. 57, 58).

Von einem solchen Fall „unzulässiger Vorratsplanung“ (vgl. BayVGH, U. v. 21.9.2009 - 9 N 07.1698 - juris Rn. 16), die geeignet ist, die gegenwärtige bauliche Nutzbarkeit einer privaten Grundstücksfläche auf ungewisser Zeitschiene zu beeinträchtigen, ist vorliegend nach Aktenlage auszugehen. Für den Fall eines planfeststellungsersetzenden Bebauungsplans für die Errichtung von Straßen ist in Orientierung an fachplanungsrechtliche Fristenregelungen höchstrichterlich entschieden, dass ein Planungshindernis in diesem Sinne jedenfalls dann vorliegt, wenn sich absehen lässt, dass die Verwirklichung des Vorhabens innerhalb eines Zeitraums von etwa zehn Jahren nach In-Kraft-Treten des Plans ausgeschlossen erscheint (BVerwG, U. v. 18.3.2004 - 4 CN 4.03 - BVerwGE 120, 239 ff. = juris Rn. 10 f.; B. v. 14.6.2007 - 4 BN 21.07 - juris Rn. 4; BayVGH, B. v. 17.12.2009 - 15 N 08.1813 - juris Rn. 26). Die Rechtsprechung hat diese Zeitschiene auf den Fall einer Freihalteplanung für eine erst später zu realisierende Trassenführung einer Straße übertragen (BVerwG, B. v. 26.1.2010 - 4 B 43.09 - BauR 2010, 871 ff. = juris Rn. 10 f.; BayVGH, U. v. 17.3.2015 - 15 N 13.972 - juris Rn. 24). Auch wenn für sonstige Planungen - wie hier für eine touristische Nutzung - eine Orientierung am Zehnjahreszeitraum des Fachplanungsrechts ausscheiden sollte (für großzügige Ausdehnung wohl König, Baurecht Bayern, 5. Auflage 2015, Rn. 58), gilt jedoch auch hier der allgemeine Grundsatz, dass die Realisierbarkeit der Planung nicht auf unübersehbare Zeit aufgrund tatsächlicher und/oder rechtlicher Umstände völlig ungewiss sein darf (s.o.). Die Frage, ob aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen mit der Realisierung einer planerischen Festsetzung auf absehbare Zeit nicht zu rechnen ist bzw. ob die Realisierung der Planung noch völlig ungewiss und in zeitlicher Hinsicht nicht abzusehen ist, ist dann nach den Umständen des Einzelfalls zu beantworten (BVerwG, B. v. 14.6.2007 - 4 BN 21.07 - juris Rn. 5; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2016, § 1 Rn. 32b).

Der Antragsgegner hat zu Recht auf die Parallelen des vorliegenden Falles auf die Entscheidung des Senats vom 21. Juli 2011 Bezug genommen (vgl. BayVGH, U. v. 21.7.2011 - 15 N 10.1638 - juris Rn. 29). Ähnlich wie in der vorgenannten Fallgestaltung handelt es sich nicht um eine Planung, mit der dem Eigentümer bzw. dinglich Nutzungsberechtigten des Grundstücks FlNr. .../... der Gemarkung B... - das flächenmäßig mehr als die Hälfte des betroffenen Plangebiets ausmacht - ein schlichtes Angebot unterbreitet wird oder bei der die realistische Aussicht besteht, sich mit diesem in absehbarer Zeit hinsichtlich der geplanten Nutzung zu einigen. Die Beigeladene als Inhaberin eines Erbbaurechts, das derzeit noch sechs Jahre besteht und das sie optional auf weitere zehn bis 30 Jahre verlängern kann, hat vielmehr eine freiwillige Rechtsübertragung auf die Antragstellerin - wie sie wiederholt im Laufe des bisherigen Planungsverfahrens bestätigt hat - kategorisch ausgeschlossen, weil sie mit ausdrücklicher Zustimmung des Grundstückseigentümers für die nächsten Jahre - wie beantragt (derzeit in zwei Varianten) - eine Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber verfolgt. Laut § 5 des mit dem Freistaat Bayern als zahlungspotentem Vertragspartner abgeschlossenen, zunächst zwölfjährigen Mietvertrags, dessen Wirksamkeit nach seinem § 3 Abs. 3 nur noch vom Erhalt der unter dem 14. August 2015 beantragten Baugenehmigung für das Vorhaben „Nutzungsänderung und Erweiterung Lebensmittelmarkt zu Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber“ mit 231 Unterkunftsplätzen abhängt, sind ihr nicht unerhebliche Mietzinseinnahmen sicher. Auch mit Blick auf den - wie vom Antragsgegner vorgetragen und von der Antragstellerin nicht substanziiert bezweifelt - unmittelbar bevorstehenden Mietvertragsabschluss für die im Vergleich zum Bauantrag vom 14. August 2015 verkleinerte Ausführung laut Bauantrag vom 23. April 2016 (Unterkunft für 185 statt bisher 231 Personen) besteht kein Anlass, an einem fortbestehenden Entschluss der Beigeladenen, auf eigene Nutzungsrechte zugunsten der Antragstellerin nicht freiwillig zu verzichten bzw. eine Planung „SO Wohnmobilstellplätze/Camping“ auf dem Baugrundstück nicht umzusetzen, zu zweifeln.

Die Antragstellerin hat demgegenüber im behördlichen Verfahren lediglich vorgetragen, sie habe die Absicht, sich konsensual mit den Berechtigten zu verständigen. Einer solchen Absichtserklärung fehlt aber jede (auch zeitliche) Verbindlichkeit. Insbesondere im Schreiben vom 5. November 2015 an das Landratsamt ist ausschließlich die Rede davon, dass Gespräche mit den Grundstückseigentümern über einen Grundstückserwerb im Rahmen des Fortschritts des Planungsverfahrens beabsichtigt seien, die sich erfahrungsgemäß über mehrere Monate hinzögen. Die ausschließliche Absicht, eine Umsetzung allein im Konsensweg zu befördern, ergibt sich auch aus dem Aktenvermerk des Landratsamts über eine Besprechung mit Vertretern der Antragstellerin am 16. November 2015 (Bl. 40 des Aktenvorgangs „Ablehnung Zurückstellungsantrag nach § 15 BauGB der Stadt B...“). Bedeckt hielt sich die Antragstellerin gegenüber dem Landratsamt im Schreiben vom 27. November 2015. Zum Inhalt erster Gespräche mit den Grundstückseigentümern (offenbar nicht mit der Beigeladenen als Erbbauberechtigter) wurde nichts preisgegeben, weil dies - so die Antragstellerin - für das weitere Verfahren der Bauleitplanung irrelevant sei. Eine Zeitschiene für die Grundstücksverhandlungen wurde nicht angegeben. Dass ggf. an eine zwangsweise Durchsetzung der Planung gedacht werde, wurde nicht ansatzweise in Erwägung gezogen. Die Antragstellerin hat daher jedenfalls bis zum Schriftsatz vom 20. Juli 2016 bislang weder vorgetragen noch angedeutet, die Planung notfalls gegen den Willen und gegen die bestehenden (gem. Art. 14 GG eigentumsrechtlich geschützten) Nutzungsrechte der Beigeladenen - maßgeblich über §§ 85 ff. BauGB - durchzusetzen. Eine Planung, die nicht auf Realisierung in absehbarer Zeit angelegt ist, sondern sich vollständig in die Abhängigkeit des widersprechenden dinglichen Nutzungsberechtigten begibt, würde ihre Rechtfertigung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB selbst verneinen. Wenn an eine Realisierung der Planung erst gedacht werden soll, wenn jemals sämtliche Betroffenen (zu einem nicht absehbaren Zeitpunkt) einverstanden sein sollten, dieses vollständige Einverständnis aber offensichtlich nicht besteht, sondern im Gegenteil nachdrücklich verweigert worden ist, und eine Zustimmung auch schlechthin nicht absehbar ist, ist eine Planung nach dem städtebaulichen Konzept der Antragstellerin derzeit nicht erforderlich (BayVGH, U. v. 21.7.2011 a. a. O.; vgl. auch NdsOVG, U. v. 20.4.2009 - 1 KN 9/06 - juris Rn. 48 ff.; a.A. wohl Schrödter/Wahlhäuser in Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 1 Rn. 48).

Der im Schriftsatz/Telefax vom 20. Juli 2016 enthaltene neue Vortrag, wonach die die Antragstellerin im Fall des Scheiterns des freihändigen Erwerbs des Baugrundstücks aufgrund des dringenden öffentlichen Interesses ein Enteignungsverfahren ins Auge fassen müsse, ändert nichts an der vorstehenden Bewertung. Angesichts der Umstände des Falles vermag der Senat nicht von einer hinreichenden Glaubhaftmachung einer wirklichen Bereitschaft zur zwangsweisen Planungsdurchsetzung durch ein Enteignungsverfahren auszugehen. Zum einen bleiben die schriftsätzlichen Aussagen diesbezüglich vage und oberflächlich und hinsichtlich auch einer groben Zeitschiene völlig offen und unverbindlich. Schon das deutet darauf hin, dass sich die Organe der Antragstellerin bisher über die Realisierung der Planung keinerlei Gedanken gemacht haben. Zum anderen erscheint - ungeachtet der Eingriffsschwellen gemäß §§ 85 ff. BauGB sowie der Finanzierbarkeit - eine tatsächliche Bereitschaft zu solchen drastischen Mitteln nach Aktenlage auch deshalb zweifelhaft, weil die Antragstellerin bisher die mangelnde hinreichende Verwirklichungsperspektive der Planung im Schwerpunkt mit der Unsicherheit bezüglich der weiteren Entwicklung der Zahl der künftig unterzubringenden Asylsuchenden (Bedarf) und bezüglich der Verlängerung des Erbbaurechts sowie der Laufdauer des Mietverhältnisses mit dem Antragsgegner begründet hat (Seiten 15, 16 der Beschwerdebegründung vom 28. Juni 2016; Seiten 6, 7 der Klagebegründung im Klageverfahren RN 6 K 16.207; im erstinstanzlichen Eilverfahren: Seiten 7 und 8 des Schriftsatzes vom 3. Mai 2016; Seite 4 des Schriftsatzes vom 30. Mai 2015). Ergänzend hat sie darauf abgestellt, dass es keine verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gebe, wonach für Fallgestaltungen der vorliegenden Art eine mehrjährig nicht umsetzbare Bauleitplanung als nicht erforderlich einzustufen sei (Seiten 16, 17 der Beschwerdebegründung vom 28. Juni 2016; im erstinstanzlichen Verfahren: Seite 4 des Schriftsatzes vom 30. Mai 2015). Bis zum Schriftsatz im Beschwerdeverfahren vom 20. Juli 2016 hat die Antragstellerin die im behördlichen Verfahren allein vorgetragene Konsenslösung nicht korrigiert und klargestellt, dass notfalls auch eine Enteignungslösung geplant sei. Hierfür hätte aber mit Blick auf die Begründung des Ablehnungsbescheids vom 30. Dezember 2015 (dort Seite 3), die Stellungnahme des Antragsgegners im erstinstanzlichen Eilverfahren vom 10. Mai 2016 (dort Seite 4) und im Klageverfahren RN 6 K 16.207 vom 18. Mai 2016 (dort Seiten 3, 4) sowie die Gründe des erstinstanzlichen Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2016 (dort Seite 8), die alle ausdrücklich und tragend auf die kategorische Verweigerungshaltung der Beigeladenen sowie auf die hieraus resultierende mangelnde Verwirklichungsperspektive der Planung abstellten, in den letzten Wochen und Monaten hinreichend Anlass bestanden.

Im Übrigen ist der Vortrag, notfalls den Weg des Enteignungsverfahrens gehen zu wollen, nach Ablauf der Monatsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO erfolgt und damit nach dem gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO eingeschränkten Prüfungsmaßstab des Senats nicht zu berücksichtigen. Da dem Bevollmächtigten der Antragstellerin der mit der Beschwerde angefochtene Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2016 laut Empfangsbekenntnis am 15. Juni 2016 zugestellt und damit der Antragstellerin an diesem Tag bekanntgemacht wurde, erfolgte der im Schriftsatz vom 20. Juli 2016 enthaltene neue Vortrag nicht fristgemäß. Das Vorbringen zur Enteignungsabsicht enthält - wie vorher dargelegt - im Vergleich zur bisher ausschließlich angesprochenen Konsenslösung ein qualitativ neues Vorbringen, welches über eine bloße - und zulässige - Ergänzung oder Vertiefung der fristgerecht geltend gemachten Beschwerdegründe hinausgeht. Der Vortrag neuer oder bisher nicht ausreichend dargelegter Beschwerdegründe - und seien es auch „nur“ weitere als die bereits ausgeführten Beschwerdegründe - ist nach Fristablauf nicht mehr möglich und wird nicht mehr gehört (vgl. BayVGH, B. v. 25.10.2010 - 1 CS 10.1907 - juris Rn. 14 ff.; B. v. 22.1.2013 - 15 CS 12.2005 - juris Rn. 19 m. w. N.; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 146 Rn. 19).

Ob - wie die Antragstellerin vorträgt, der Antragsgegner hingegen unter Verweis auf bestehende Grundstücksbelastungen in Zweifel zieht - auf den sonstigen (im Eigentum der Antragstellerin stehenden) Flächen eine Planung „SO Wohnmobilstellplätze/Camping“ ohne Weiteres umsetzbar wäre, ist irrelevant. Da das Baugrundstück flächenmäßig mehr als die Hälfte des ohnehin nur ca. 0,96 ha großen Plangebiets ausmacht, dürfte bereits am Maßstab des § 1 Abs. 3 BauGB die Planungskonzeption im Ganzen und damit die Erforderlichkeit der gesamten Planung in Frage stehen. Schon aufgrund des flächenmäßigen Anteils dürfte die Einbeziehung des Baugrundstücks in die Planung als elementar für die Bauleitplanung im Ganzen anzusehen sein, so dass bei dessen Wegfall nur ein „Planungstorso“ verbliebe (vgl. BVerwG, U. v. 5.5.2015 - 4 CN 4.14 - NVwZ 2015, 1537 ff. = juris Rn. 20; BayVGH, U. v. 16.11.2015 - 2 N 14.181 - juris Rn. 38). Selbst wenn auf den Restflächen die Planungserforderlichkeit bejaht werden sollte und daher lediglich von einer Teilunwirksamkeit der Planung mangels zeitnaher Umsetzung bzw. Umsetzbarkeit auf dem Baugrundstück auszugehen wäre, wären die Voraussetzungen einer Veränderungssperre und damit auch die Voraussetzungen für einen hier streitgegenständlichen Anspruch der Antragstellerin auf Zurückstellung der Baugesuche nicht gegeben Denn die Zurückstellung eines Bauvorhabens, das sich auf einen vom Nichtigkeitsgrund der mangelnden Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) erfassten Teil des Plangebiets bezieht, kann nicht der Sicherung der Planung dienen.

b) Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob die Bauleitplanung zur Ausweisung eines „SO Wohnmobilstellplätze/Camping“ auch als so genannte Negativ- bzw. Verhinderungsplanung gegen § 1 Abs. 3 BauGB verstößt. Das wäre dann der Fall, wenn die nach den Darstellungen bzw. Festsetzungen zulässige Nutzung in Wirklichkeit nicht gewollt ist, sondern die Regelung nur getroffen wird, um eine andere Nutzung zu verhindern (BayVGH, U. v. 19.11.2007 - 1 N 05.2521 - juris Rn. 25; vgl. auch BVerwG, B. v. 9.8.1991 - 4 B 135.91 - juris Rn. 3; BU. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 - BVerwGE 120, 138 ff. = juris Rn. 28; B. v. 1.10.2009 - 4 BN 34.09 - NVwZ 2010, 42 ff. = juris Rn. 9; B. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 - BauR 2011, 481 f. = juris Rn. 6). Der Senat weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass laut der im Planungsakt der Antragstellerin enthaltenen Bekanntmachung der Antragstellerin vom 30. Mai 2016 die Auslegung des Entwurfs eines Bebauungsplans mit der zum Planaufstellungsbeschluss abweichenden Bezeichnung „SO Tourismus“ und mit einem hierzu abweichenden Plangebiet (Erweiterung um weitere Flächen nach Süd-Westen hin) in der Zeit vom 8. Juni bis 10. Juli 2016 zur Öffentlichkeitsbeteiligung stattfinden sollte. Ebenso wurden unter dem 31. Mai 2016 die Träger öffentlicher Belange angeschrieben, zu diesem Bebauungsplanentwurf „SO Tourismus“ gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Stellung zu nehmen. Diese Nachlässigkeit, die erst am 6. Juni 2016 durch Bekanntmachung der Aufhebung der Auslegung sowie durch Mitteilung des Abbruchs des Beteiligungsverfahrens gegenüber den Trägern öffentlicher Belange korrigiert wurde, könnte zusammen mit der ungewissen Verwirklichungsperspektive (s.o.) als Indiz dafür gewertet werden, dass die Antragstellerin das Planungsziel einer Verbesserung des städtischen Touristikkonzepts tatsächlich nicht wirklich ernsthaft verfolgt und dass es ihr - neben dem Ziel der Verhinderung des Vorhabens der Beigeladenen - nicht wirklich mit Nachdruck um den Inhalt der Planung geht. Zudem hat die Antragstellerin weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Beschwerdeverfahren das u. a. in der Beschwerdebegründung zitierte Planungskonzept „Stadtumbau West“ aus dem Jahr 2009 vorgelegt und konkret beschrieben, inwiefern die jetzige Planung dieses befördert bzw. umsetzt.

c) Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob ein Anordnungsanspruch hinsichtlich der Zurückstellung des Baugesuchs nach Maßgabe des Bauantrags vom 14. August 2015 auch deshalb ausscheidet (bzw. ob dem Eilantrag der Antragstellerin gem. § 123 VwGO insoweit wegen Nutzlosigkeit der Inanspruchnahme des Rechtswegs bereits das Rechtsschutzbedürfnis wegen zwischenzeitlicher Erledigung fehlt), weil die Beigeladene womöglich durch die Stellung des neuen Bauantrags vom 23. April 2016, mit dem sie nunmehr auch unter Änderungen in baulicher Hinsicht nur noch eine Unterkunft für 185 (statt bisher 231) Personen begehrt, konkludent den vormaligen Bauantrag vom 14. August 2015 zurückgezogen hat (vgl. BayVGH, U. v. 11.11.2014 - 15 B 12.2672 - juris Rn. 25 ff.; Lechner in Simon/Busse, BayBO, Stand: Januar 2016, Art. 68 Rn. 117; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 64 Rn. 20).

d) Schließlich kann offen bleiben, ob sich die Antragstellerin aufgrund der verbleibenden Möglichkeit der Erhebung der Anfechtungsklage und eines Eilantrags gem. § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO nach Erlass der Baugenehmigung und damit mangels Gefahr einer irreparablen Verletzung ihrer Planungshoheit überhaupt auf einen Anordnungsgrund berufen kann (vgl. hierzu VG München, B. v. 11.10.2011 - M 1 E 11.4471 u. a. - juris Rn. 19, 20; vgl. auch HessVGH, B. v. 14.1.2014 - 4 A 2084/12.Z - juris Rn. 8; den Rechtsschutz der Gemeinde auf die Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung bzw. auf Anträge gem. § 80 Abs. 5 VwGO begrenzend auch: Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 15 BauGB Rn. 30; wohl auch Rieger in Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 15 Rn. 31).

3. Ob die Bauvorhaben - hier wohl am Maßstab des § 34 BauGB ggf. i.V. mit § 246 Abs. 7 ff. BauGB - allgemein bauplanungsrechtlich zulässig sind, hat für die Beurteilung des gegen die Versagung der Zurückstellung des Baugesuchs gerichteten vorläufigen Rechtsschutzantrags keine Bedeutung.

Insofern hat die Antragstellerin abzuwarten, ob eine Baugenehmigung unter Ersetzung des versagten Einvernehmens erteilt wird. Hiergegen kann die Antragstellerin in der Hauptsache Rechtsschutz über die Anfechtungsklage sowie im Eilverfahren - mit Blick auf § 212a Abs. 1 BauGB - über einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung gem. § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO suchen (zum Eilrechtsschutz einer Gemeinde gegen eine unter Ersetzung des verweigerten Einvernehmens erteilte Baugenehmigung vgl. BayVGH, B. v. 16.12.2009 - 1 CS 09.1774 - juris Rn. 33). Einem vorläufigen Rechtsschutz über § 123 VwGO mit dem (von § 15 Abs. 1 BauGB unabhängigen) Ziel, dem Antragsgegner wegen bauplanungsrechtlicher Unzulässigkeit des Vorhabens und wegen des versagten gemeindlichen Einvernehmens vorläufig aufzugeben, die Erteilung der Baugenehmigung (vorläufig) zu unterlassen, fehlte das besondere/qualifizierte Rechtsschutzinteresse für die Inanspruchnahme gerade eines vorbeugenden Rechtsschutzes, da nicht ersichtlich ist, dass mit dem von der VwGO als Regelfall bereit gestellten nachträglichen Rechtsschutzes der Rechtsschutz der Antragstellerin am Maßstab von Art. 19 Abs. 4 GG ineffektiv wäre bzw. vereitelt oder unangemessen verkürzt werden würde (vgl. BayVGH, B. v. 23.12.2011 - 15 CS 11.2232 - juris Rn. 20; B. v. 3.3.2016 - 11 CE 16.219 - juris Rn. 15, 16; VG Gera, B. v. 16.12.2015 - 4 E 1073/15 Ge - juris Rn. 19; zum Ganzen auch Seidel, Öffentlichrechtlicher und privatrechtlicher Nachbarschutz, NJW-Schriftenreihe Bd. 13, 2000, Rn. 718 ff.).

4. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrer Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Da die Beigeladene im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ entspricht es der Billigkeit‚ dass diese ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO) Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47, § 53 Abs. 2 Nr. 1 und § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 1.5 sowie (sinngemäß) an Nr. 9.10 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung.

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Durch die abschließende Entscheidung über die Beschwerde hat sich der Antrag auf Erlass einer Zwischenverfügung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes erledigt.

In der Verwaltungsstreitsache

…

- Klägerin -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte …

gegen

…

- Beklagte -

wegen Vorbescheid …platz 8, FlNr. … Gem. …

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 8. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht …, die Richterin am Verwaltungsgericht …, die Richterin …, die ehrenamtliche Richterin …, die ehrenamtliche Richterin … aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. April 2016

am 18. April 2016

folgendes Urteil:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begeht von der Beklagten die Erteilung eines positiven Vorbescheids für die geplante Neubebauung auf dem Grundstück …platz 8, Fl.Nr. … der Gemarkung … in … Nach Abriss des zweigeschossigen Bestandsgebäudes ist dort der Neubau eines dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit den Abmessungen von 18,00 m an der Südseite, 13,30 m an der Westseite, 18,40 m an der Ostseite und 18,20 m an der Nordseite (12,00 m zuzüglich 6,20 m) beabsichtigt. Die Traufhöhe soll 6,50 m und die Firsthöhe 10,05 m betragen. Das Dachgeschoss ist als Mansarddach mit einer Dachneigung von 45° an der Nordwestseite und im Übrigen mit einer Dachneigung von 70° geplant.

(Lageplan aufgrund Einscannens möglicherweise nicht mehr maßstabsgetreu)

Am 10. Dezember 2014 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für die Neubebauung. Dazu wurden folgende drei Vorbescheidsfragen gestellt:

Frage 1: Ist das geplante Vorhaben von der Art der baulichen Nutzung, nämlich Wohnen und Gewerbe, planungsrechtlich zulässig?

Frage 2: Ist das in den Plänen dargestellte Maß der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?

Frage 3: Ist das in den Plänen dargestellte Vorhaben entsprechend der Baulinien gemäß Katasterauszug der … (Stand: 20.08.2014) zulässig?

Am 18. März 2015 erließ die Beklagte gemäß dem Antrag vom 10. Dezember 2014 nach Pl.Nr. ... und Baumbestandsplan Nr. ... einen hinsichtlich der Fragen 1 und 3 positiven und hinsichtlich Frage 2 ablehnenden Vorbescheid. Das Vorhaben liege im städtebaulichen Geviert zwischen der ... Straße im Süden, der ...straße im Westen und Norden sowie der ...straße und dem ...platz im Osten. Die Zulässigkeit des beantragten Bauvorhabens beurteile sich nach § 30 Abs. 3 BauGB und nach § 34 BauGB. Für das Baugrundstück sei eine vordere Baulinie entlang des ...platzes und der ... Straße sowie eine seitliche Baugrenze im Westen festgesetzt. Die Eigenart der näheren Umgebung sei vorwiegend durch eine Bebauung jeweils mit Erdgeschoss, einem Obergeschoss und Dachgeschoss vorgeprägt. Die Dachgeschosse seien dabei entweder als Satteldach, als Walmdach oder als zurückgesetztes Terrassengeschoss ausgebildet. Der Flächennutzungsplan stelle das Gebiet als Allgemeines Wohngebiet dar, was der tatsächlichen Nutzung entspreche. Zu den Einzelfragen führte die Beklagte Folgendes aus:

Frage 1: Ist das geplante Vorhaben von der Art der baulichen Nutzung, nämlich Wohnen und Gewerbe, planungsrechtlich zulässig?

Antwort: Gemäß der dem Vorbescheidsantrag beigefügten Antragsunterlagen sei im Erdgeschoss eine Ladenfläche von ca. 200 m2 für den Biomarkt „...“ vorgesehen. In den Obergeschossen sei vollständig Wohnnutzung geplant. Eine wie dargestellte Nutzungsmischung von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung sei planungsrechtlich zulässig, zumal die im Flächennutzungsplan dargestellte WA-Nutzung der hier in der näheren Umgebung tatsächlich vorhandenen Nutzung entspreche.

Frage 2: Ist das in den Plänen dargestellte Maß der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig? Beantragt werde ein Gebäude mit den Abmessungen von 18,00 m auf 18,40 m mit einer Dreigeschossigkeit mit Dach bei einer Wandhöhe „von Traufe 6,50 m und First 10,05 m“. Vergleichbare Vorhaben fänden sich auf den Nachbargrundstücken wieder, so dass dieses Maß der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig sei.

Antwort: Nein, aufgrund des hier mit 70° Dachneigung sehr steil geplanten Mansarddaches trete das Vorhaben gegenüber der in der näheren Umgebung maßgeblichen Bebauung um ein Geschoss mehr, mit E + II, und damit dreigeschossig in Erscheinung. Die hier maßgebliche Bebauung weise zwar z.T. auch drei Geschosse auf, trete jedoch im Gegensatz zum antragsgegenständlichen Vorhaben nur zweigeschossig (mit E + I + D) in Erscheinung, da dort das dritte (Dach-) Geschoss entweder mit einer deutlich geringeren Dachneigung oder nur in Form eines allseitig deutlich zurückgesetzten Terrassengeschosses realisiert worden sei.

Es werde - obwohl nicht konkret abgefragt - darauf hingewiesen, dass sich das Vorhaben planungsrechtlich gemäß § 34 BauGB hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, nicht mehr in die nähere Umgebung einfüge.

Frage 3: Ist das in den Plänen dargestellte Vorhaben entsprechend der Baulinien gemäß Katasterauszug der ... (Stand: 20.08.2014) zulässig?

Antwort: Ja, die geplante Situierung des Baukörpers unmittelbar angrenzend an die entlang dem ...platz sowie der ... Straße verlaufenden Baulinien entspreche den planungsrechtlichen Festsetzungen und sei somit planungsrechtlich zulässig.

Der Bescheid wurde der Klägerin mit Postzustellungsurkunde am 20. März 2015 zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 20. April 2015, am selben Tag per Fax bei Gericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage

gegen den Vorbescheid der LBK vom 18.03.2015, soweit in diesem Bescheid dem zugrunde liegenden Vorbescheidsantrag nicht stattgegeben wurde.

Mit Schriftsatz vom 30. Juni 2015 beantragten sie,

die Beklagte zu verpflichten, die Frage Ziff. 2 (zulässiges Maß der baulichen Nutzung) des Vorbescheidsantrages der Klägerin vom 10.12.2014 (Eingangsdatum) nach Plannummer ... unter teilweiser Aufhebung des Bescheids der LBK vom 18.03.2015, Az. ..., positiv zu bescheiden.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass sich die ... Straße im Bereich des Vorhabens zum ...platz hin öffne. Dieser Bereich sei geprägt durch Mehrfamilienhäuser mit mindestens zwei Vollgeschossen plus Dach mit oft großzügigen Dachgauben. Die Gebäude ...platz 13 und 15 träten nach außen als dreigeschossig in Erscheinung. Das Vorhaben der Klägerin sei gem. § 30 Abs. 3 i. V. m. § 34 Abs. 1 BauGB nach dem Maß der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig. Vorliegend gehöre zur maßgeblichen prägenden Umgebung nicht allein die zwischen ...straße/...straße /... Straße gelegene Bebauung, sondern auch die auf den dem Vorhaben gegenüber liegenden Straßenseiten der ...straße und der ... Straße sowie die Bebauung um den ...platz. Die ... Straße sei zwar verhältnismäßig breit, es sprächen jedoch überwiegende Gesichtspunkte dafür, dass sich die Bebauung auf beiden Straßenseiten im Bereich des ...platzes gegenseitig präge. Die ... Straße weise im Bereich des ...platzes auf beiden Seiten relativ gleichförmig gestaltete allgemeine Wohngebiete auf, so dass auch wegen der ähnlichen Nutzungen auf beiden Seiten eine trennende Wirkung der ... Straße eher fern liege. Das gelte auch für den Bereich des ...platzes durch die symmetrischen Baumreihen auf beiden Seiten und den dadurch eher schmal erscheinenden Straßenraum. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes könne der alleeartige Charakter einer Straße gegen deren trennende Wirkung sprechen (vgl. BayVGH, U. v. 11.11.2005 - 6 B 01.354 - Rn. 31). Dem ...platz komme wegen der platzartigen beidseitigen Ausweitung des Straßenraumes eine verbindende Wirkung zu. Signifikante und städtebauliche Unterschiede in der Bebauung, bei deren Vorliegen der Bayerische Verwaltungsgerichtshof eine trennende Wirkung bejaht habe, lägen hier nicht vor. Daher kämen die Gebäuden ...platz 13 und 15 als Bezugsfälle in Betracht. Das beantragte Vorhaben halte sich mit seiner Firsthöhe von 10,05 m in dem von der umliegenden Bebauung vorgegebenen Rahmen, da insbesondere die Gebäude auf Fl.Nr. ... (...str. 32) und Fl.Nr. ... (...str. 35) höhere Firsthöhen aufwiesen. Auch nach der Größe der überbaubaren Grundstücksfläche halte sich das Vorhaben in dem entlang der ...straße und der ... Straße vorhandenen Bebauungsrahmen, wobei z. B. das Gebäude ...platz 15 eine größere bebaute Grundfläche aufweise. Bezüglich der Zahl der Vollgeschosse sei der Umgebungsrahmen geprägt von mindestens zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss, wobei die Gebäude ...platz 13 und 15 drei Vollgeschosse hätten. Da die landesrechtlichen Berechnungsregeln nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unerheblich seien, könne sich auch ein Dachgeschoss, das die landesrechtlichen Vollgeschossgrenzen geringfügig überschreite, in eine Umgebung einfügen, deren Dachgeschosse unterhalb des Schwellenwertes lägen (vgl. BVerwG, B. v. 14.03.2013 - 4 B 49/12 - Rn. 5). Es komme nur darauf an, ob sich das Vorhaben nach der Größe des beantragten Dachgeschosses einfüge (vgl. BayVGH, B. v. 22.06.2011 - 15 ZB 10.172 - Rn. 11). In der maßgeblichen näheren Umgebung seien zahlreiche Bezugsfälle vorhanden, die dreigeschossig seien und auch so wirkten. Mit der Ablehnung des dritten Vollgeschosses solle vorliegend das Vorhaben kleiner gehalten werden als die Bezugsfälle. Messe man der ... Straße und dem ...platz trennende Wirkung zu, so sei das Vorhaben der Bebauung entlang der ...straße zuzuordnen, bei der es sich um eine schmale Erschließungsstraße handele, die keine trennende Wirkung habe. Zur näheren Umgebung seien dann insbesondere die dreigeschossig ausgeführten Anwesen ...straße 27 und 30 zu zählen, welche ein vergleichbares Nutzungsmaß wie das streitgegenständliche Vorhaben aufwiesen. Die mit der Umsetzung des Vorhabens einhergehende geringfügige Verdichtung sei städtebaulich schon deshalb unerheblich, da das Vorhaben überwiegend von Verkehrsflächen umgeben sei. Im Übrigen seien alle Grundstücke in der näheren Umgebung bereits teilweise dreigeschossig bebaut, so dass eine negative Vorbildwirkung ausscheide.

Mit Schreiben vom 10. September 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Gemessen an den Vorgaben der Rechtsprechung gehörten zur prägenden näheren Umgebung nicht mehr die Grundstücke ...platz 11/13 und 15. Die ... Straße habe im Bereich des Vorhabens eine Breite von mindestens 36 m mit zwei Fahrspuren in jeder Richtung, dazwischen zwei Straßenbahnschienen. Sie habe nicht den Charakter einer Allee, sondern aufgrund ihrer erheblichen Breite trennende Wirkung. Zwischen dem Vorhaben und dem Gebäude ...platz 15 lägen etwa 47 m. Außerdem seien die Gebäude ...platz 11/13 und 15 und das Vorhabengebäude nicht platzartig auf einen Mittelpunkt der durch die Kreuzung der ... Straße, der ...straße und den ...platz gebildeten Freifläche ausgerichtet. Die Anwesen ...platz 11/13 und 15 nähmen lediglich den Verlauf der verschwenkten ... Straße auf. Die Bebauung auf dem Grundstück ...straße 27 gehöre ebenfalls nicht mehr zur prägenden näheren Umgebung, da es sich in einer erheblichen Entfernung von mindestens 116 m befände. Innerhalb der näheren Umgebung halte sich das Bauvorhaben nicht im vorgegebenen Rahmen. Die Firsthöhe von ...straße 35 sei aufgrund der Ausgestaltung als steiles Satteldach kein Vorbild. Ferner trete die Wandhöhe von lediglich ca. 6,50 m deutlich in Erscheinung und schließlich weise das Gebäude eine wesentlich geringere Grundfläche auf. Bei dem Anwesen ...straße 30 betrage die Wandhöhe ca. 6,00 m, die absolute Höhe über dem Terrassengeschoss maximal 9,00 m. Sogar diese absolute Höhe werde durch das Vorhaben noch um 1,05 m überschritten. Außerdem rücke bei dem Gebäude ...straße 30 das Terrassengeschoss allseitig mindestens um 1,50 m ein, so dass die Wandhöhe von 6,00 m als eigenständiger Maßbestimmungsfaktor in Erscheinung trete. Bei dem Vorhaben sei wegen des steilen Mansarddaches mit 70° Neigung die Wandhöhe neben der absoluten Gebäudehöhe nicht mehr als eigenständiger Maßbestimmungsfaktor erkennbar (vgl. BVerwG, B. v. 26.07.2006 - 4 B 55/06 - juris Rn. 6). Daher sei das Vorhaben geeignet, städtebauliche Spannungen auszulösen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 18. April 2016 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Der streitgegenständliche Vorbescheid vom 18. März 2015 verletzt durch die negative Beantwortung der Frage 2 - nur insoweit erfolgte eine Klageerhebung - die Klägerin nicht in ihren Rechten und ist daher nicht aufzuheben. Die Klägerin hat schon deshalb insoweit keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung eines positiven Vorbescheides (§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

1. Gemäß Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) kann vor Einreichung eines Bauantrags auf Antrag des Bauherren zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherrn gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung sind, fest. Er entfaltet insoweit während seiner Geltungsdauer - in der Regel drei Jahre (Art. 71 Satz 2 BayBO) - Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren.

Gegenstand eines Vorbescheids können nach Art. 71 Satz 1 BayBO nur einzelne Fragen (auch eine Mehrzahl von Fragen) zu einem Bauvorhaben sein. Nach dem Sinn und Zweck des Vorbescheids, bindende Wirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren zu erzeugen, sind einzelne Fragen solche, über die in der Baugenehmigung zu entscheiden ist. Die Fragen müssen danach zum einen einer gesonderten Beurteilung zugänglich sein und zum anderen ist zu fordern, dass diese sich auf ein konkretes (baugenehmigungspflichtiges) Vorhaben beziehen (vgl. BayVGH, U. v. 14.2.2008 - 15 B 06.3463 - NVwZ-RR 2008, 391 m. w. N.; Decker in: Simon/Busse, BayBO 2008, Art. 71 Rn. 71 ff.).

2. Das mit Frage 2 abgefragte Maß der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich im Hinblick auf das übergeleitete Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) und im Übrigen nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung zulässig, wenn es sich insoweit in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

2.1 Maßgeblicher Beurteilungsrahmen für das Vorhaben ist die nähere Umgebung. Berücksichtigt werden muss hier die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirken (vgl. BayVGH, U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19 m. w. N.). Daraus folgt, dass nicht nur die unmittelbare Nachbarschaft des Baugrundstücks zu berücksichtigen ist, sondern auch die Bebauung der Umgebung insoweit berücksichtigt werden muss, als auch diese noch prägend auf das Baugrundstück wirkt (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 119. EL November 2015, § 34 Rn. 36). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. In der Regel gilt bei einem, inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (vgl. BayVGH, B. v. 27.9.2010 - 2 ZB 08.2775 - juris Rn. 4; U. v. 10.7.1998 - 2 B 96.2819 - juris Rn. 25; U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19 und U. v. 24.7.2014 - 2 B 14.1099 - juris Rn. 20).

Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BVerwG, B. v. 6.11.1997 - 4 B 172.97, NVwZ-RR 1998, 539; BayVGH, U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19). Bei den Kriterien Nutzungsmaß und überbaubare Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart (vgl. BayVGH, B. v. 7.12.2015 - 2 ZB 14.1965 - juris Rn. 3 m. w. N.; U. v. 12.12.2013 - 2 B 13. 1995 - juris; B. v. 16.12.2009 - 1 CS 09.1774 - juris Rn. 21 m. w. N.).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben erstreckt sich die für den Parameter des Nutzungsmaßes maßgebliche nähere Umgebung auf den Bereich zwischen der ... Straße im Süden und Westen, sowie dem ...platz und der ...straße im Osten sowohl auf der westlichen Straßenseite der ...straße, die an das Vorhabengrundstück angrenzt, als auch auf der gegenüber liegenden Straßenseite, jeweils soweit eine Sichtbeziehung zum Vorhabengrundstück besteht. Das Straßengeviert zwischen ... Straße im Süden, ...straße im Westen und Norden sowie ...straße im Osten ist so groß, dass nach dem Ergebnis des Augenscheins mangels entsprechender Sichtbeziehungen und der großen Entfernungen nicht im gesamten Straßengeviert von einer wechselseitigen Prägung ausgegangen werden kann. Die maßgebliche nähere Umgebung ist für das abgefragte Nutzungsmaß nach der obergerichtlichen Rechtsprechung eher eng zu begrenzen, da sich ohne visuellen Bezug weder das geplante Vorhaben einerseits auf die benachbarte Bebauung, noch andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann, weshalb nach dem Ergebnis des Augenscheins eine Beschränkung auf den oben ausgeführten Bereich vorzunehmen ist.

2.3 Nach dem Ergebnis des Augenscheins entfaltet auch die im Bereich des Vorhabengrundstücks vierspurig ausgebaute ... Straße mit jeweils seitlichen Parkstreifen sowie zusätzlich einer in der Mitte verlaufenden doppelgleisigen Straßenbahnanlage trennende Wirkung. Ob eine Straße trennende Wirkung entfaltet, ist eine Frage des Einzelfalles. Der im Augenschein gewonnene Eindruck der trennenden Wirkung der im Bereich des Vorhabengrundstücks an der schmalsten Stelle 36 m breiten ... Straße wird dadurch bestätigt, dass es sich bei dieser um eine überörtliche Staatsstraße (Nr. ...) handelt, die auch dem überörtlichen Durchgangsverkehr dient. Bei der Beurteilung, ob eine trennende Wirkung vorliegt, kann auch die unterschiedliche Bebauung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen (vgl. BVerwG, B.v. 29.4.1997 - 4 B 67/97 - juris Rn. 4). Im vorliegenden Fall unterscheidet sich die Bebauungsstruktur auf der Nordseite der ... Straße im Bereich des Vorhabengrundstücks durch die einheitliche und gleichförmige Gestaltung der Gebäude - zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss im Walmdach - von derjenigen auf der Südseite der ... Straße, insbesondere von den dreigeschossigen Gebäuden mit nahezu senkrecht gestellten Mansarddächern, auf die sich die Klagepartei als Vorbild bezieht.

2.4 Aufgrund der trennenden Wirkung der Staatsstraße ... stellt sich der ...platz nach dem Ergebnis des Augenscheins insbesondere auch infolge seiner asymmetrischen Form nicht als einheitlicher Platz dar. Es liegt keine Platzsituation in dem Sinne vor, dass die Bebauung einer zusammenhängenden Platzgestaltung folgt. Vorliegend ist die Bebauung vielmehr gerade nicht aufeinander bezogen, da die Gebäude erkennbar dem Straßenverlauf folgen, so dass der Eindruck einer straßenbegleitenden, nicht aber der einer auf einen gemeinsamen Platz bezogenen Bebauung entsteht. Der ...platz stellt sich daher für einen Betrachter als eine Art von Straßenkreuzung dar, in der auf der einen Seite die ...straße, auf der anderen die ...straße und die ...nstraße in die ... Straße einmünden.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen, die nach außen hin wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bauweise - wie vorliegend - zusätzlich auch das Verhältnis zur umgebenden Freifläche prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - juris Orientierungssatz und Rn. 3). Danach gehört im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB zum Tatbestandsmerkmal des „Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung“ bei offener Bebauung auch das Verhältnis des Gebäudes zur umliegenden Freifläche zu den Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung (BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - juris Rn. 3 m. w. N.; VG München, U. v. 28.9.2015 - M 8 K 14.3006 Rn. 23).

Dabei verbietet sich in einer Art „Rosinentheorie“, dass sich das Vorhaben zur Rahmenfestlegung an mehreren Gebäuden gleichzeitig orientiert, welche bezüglich eines dieser absoluten Faktoren jeweils einen Maximalwert aufweisen und diese Einzelwerte dann kombiniert werden. Ein Vorhaben kann sich also nicht gleichzeitig an der größtmöglichen Grundfläche, der höchsten Wandhöhe und/oder Firsthöhe von jeweils verschiedenen Gebäuden orientieren (st. Rspr. der Kammer, z. B. VG München, U.v. 12.12.2011 - M 8 K 11.1141 - juris Rn. 41; VG München, U.v. 20.7.2015 - M 8 K 14.2528 - juris Rn. 58).

Vorliegend überschreitet das beantragte Bauvorhaben das in der näheren Umgebung vorgefundene und verwirklichte Maß der baulichen Nutzung nicht nur hinsichtlich seiner Höhenentwicklung sondern auch nach dem Verhältnis des Gebäudes zur umliegenden Freifläche. Mit dem geplanten Vorhaben soll eine nach Außen deutlich erkennbare höhere Bebauungsdichte realisiert werden als dies auf den Grundstücken in der näheren Umgebung der Fall ist, selbst wenn man Grundstücke berücksichtigt, die aufgrund ihrer Entfernung gar nicht mehr zur prägenden Umgebung gehören.

3.1 Das streitgegenständliche Vorhaben ist nach den Eingabeplänen mit folgenden Maßen geplant: Traufhöhe 6,50 m, Firsthöhe (Flachdach) 10,05 m; drei Geschosse; Grundfläche des Gebäudes von 314 m2 auf einem Vorhabengrundstück mit einer Größe von 640 m2.

Die Gebäude in der näheren Umgebung weisen nach dem Plan und dem Ergebnis des Augenscheins keine vergleichbare Gesamtkubatur auf.

3.2 Die Häuser ...straße 35 /...platz 2 bis 6 sind nur zweigeschossig und haben abgegriffen nur jeweils rund 100 m2 Gebäudegrundfläche im Vergleich zu der geplanten Grundfläche von 314 m². Nach dem Ergebnis es Augenscheins bleiben auch die Firsthöhen mit maximal 8,50 m deutlich unterhalb derjenigen des Vorhabens. Schließlich stellt sich auch das Verhältnis von überbauter Fläche zu Freifläche gänzlich anders dar, als bei dem Vorhabengrundstück, dass erkennbar dichter bebaut werden soll.

3.3 Ebenfalls nur zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss im Walmdach ist die westlich an das Vorhaben anschließende Hausgruppe ... Straße 244 bis 248a.

3.4 Das Gebäude ...straße 30 auf dem nördlich gelegenen Nachbargrundstück mit der Fl.Nr. ... ist zwar teilweise dreigeschossig, das dritte Geschoss ist jedoch als Terrassengeschoss ausgebildet und weist einen Rücksprung von mindestens 1 m auf. Seine Grundfläche beträgt 332 m2 und ist insoweit mit dem Vorhaben vergleichbar, bleibt aber in der Höhenentwicklung mit einer Traufhöhe von lediglich maximal 6,00 m im Vergleich zur geplanten Traufhöhe von 6,50 m und einer Firsthöhe von 9,00 m im Vergleich zu der geplanten Firsthöhe von 10,05 m unterhalb des Vorhabens. Damit bleibt das Gebäude ...straße 30 bereits in seiner Kubatur deutlich unter den Maßen des geplanten Vorhabens und kann schon deshalb keine Vorbildwirkung haben.

Hinzu kommt, dass in der näheren Umgebung die offene Bauweise vorliegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bei offener Bauweise auch das Verhältnis von bebauter Fläche zu umgebender Freifläche prägend für das Bild der maßgebenden Umgebung und deshalb vorrangig als Bezugsgröße zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung zu berücksichtigen (vgl. BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - juris Rn. 3 m. w. N.).

Im Hinblick auf dieses Einfügungskriterium sprengt das streitgegenständliche Vorhaben den durch die umgebende Bebauung gesetzten Rahmen und fügt sich damit in keiner Weise mehr in diese Bebauung ein.

Das Gebäude ...straße 30 steht mit knapp 340 m2 Grundfläche auf einem Grundstück von etwa 966 m2 (abgegriffen). Das Verhältnis von bebauter zur freien Fläche stellt sich also vollkommen anders dar. Unter Heranziehung der nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zumindest ergänzungsweise verwendbaren Grundflächenzahl (vgl. BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - juris Rn. 4) weist es ein Verhältnis von bebauter Fläche zur Grundstücksfläche von etwa 0,35 auf, das Vorhaben aber ein solches von 0,49.

3.5 Das Gebäude ...straße 24 gehört angesichts seiner beträchtlichen Entfernung von über 100 m und mangels Sichtbeziehung zum Vorhabengrundstück bereits nicht mehr zur maßgeblichen näheren Umgebung. Darüber hinaus ist auch zu berücksichtigen, dass das Verhältnis von bebauter Fläche zu Freifläche bei diesem Grundstück ebenfalls weit unterhalb dessen liegt, was bei dem streitgegenständlichen Vorhaben beabsichtigt ist. Aus diesen Gründen kann es ebenfalls kein Vorbild für das streitgegenständliche Vorhaben sein.

3.6 Auch das Gebäude ...straße 27 gehört nicht mehr zur maßgeblichen und näheren Umgebung. Nach dem Ergebnis des Augenscheins ist es vom Vorhabengrundstück aus nicht zu sehen und darüber hinaus über 120 m von dem streitgegenständlichen Vorhaben entfernt. Insgesamt kann es daher auch dahin stehen, ob dieses Gebäude nicht ohnehin als eine Art „Ausreißer“ außer Betracht zu bleiben hat, da es nach dem, dem Gericht vorliegenden Lageplan als das größte und in seiner Art einzige Gebäude innerhalb eines Umkreises von rund 800 m ist. Als Vorbild kann es jedenfalls nicht nur wegen seiner Entfernung nicht mehr herangezogen werden, sondern auch deshalb nicht, weil sich das Verhältnis der bebauten Fläche zu Freifläche ebenfalls gänzlich anders als auf dem Vorhabengrundstück darstellt. Das Anwesen ...straße 27 hat abgegriffen eine Grundstücksgröße von 1500 m2 und das darauf stehende Gebäude eine Grundfläche von 594 m2. Unter Heranziehung der nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zumindest ergänzungsweise verwendbaren Grundflächenzahl (vgl. BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - juris Rn. 4) liegt das sich daraus ergebende ungefähre Verhältnis von bebauter Fläche zu Freifläche damit bei etwa 0,39 und somit ebenfalls weit unterhalb des Wertes von 0,49 des streitgegenständlichen Vorhabens.

3.7 Dasselbe gilt für das dreigeschossige Gebäude ...platz 15, das nach dem Ergebnis des Augenscheins bereits nicht zur maßgeblichen näheren Umgebung gehört. Der weit überwiegende Teil des Grundstücks ist unbebaut, so dass auch hier das streitgegenständliche Bauvorhaben eine deutlich höhere Bebauungsdichte aufweist.

Soweit von Klägerseite vorgebracht wurde, dass die Freiflächen dieses Grundstücks sowie im Geviert vielfach vor allem hinter den Gebäuden lägen, ist darauf hinzuweisen, dass es für das Maß der baulichen Nutzung auf die Lage der Freiflächen nicht ankommt. Die Berücksichtigung des Verhältnisses von überbauter zu freier Fläche bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung dient nicht der Ortsbildgestaltung. Dieses Einfügungskriterium soll vielmehr das Ausmaß der Bebauung auf dem Vorhabengrundstück in einem solchen Umfang halten, der der Bebauungsdichte der näheren Umgebung entspricht. Es geht also in erster Linie darum, eine Verdichtung der Bebauung über das vorhandene Maß hinaus zu verhindern.

In Anbetracht der erheblich geringeren Ausnutzung der Grundstücke durch die jeweilige Bebauung in der maßgeblichen näheren Umgebung und sogar in der entfernteren Umgebung, die ohnehin nicht mehr maßstabsbildend ist, können diese Anwesen daher alle nicht als Vorbild herangezogen werden, ganz unabhängig von der Frage, ob sie überhaupt noch zur maßgeblichen näheren Umgebung gehören und ganz unabhängig davon, ob sie im Übrigen überhaupt eine vergleichbare Gesamtkubatur aufweisen.

3.8 Das nach außen deutlich wahrnehmbare Ausbrechen des streitgegenständlichen Vorhabens zeigt sich schließlich auch daran, dass als Freifläche mit einer ganz geringen Ausnahme praktisch nur die notwendigen Abstandsflächen verbleiben (vgl. VG München, U. v. 30.6.2014 - M 8 K 13.2180 - juris Rn.35). Dabei ergibt sich zunächst, dass der bereits auf den ersten Blick ungewöhnliche Zuschnitt der Grundfläche des Gebäudes mit seiner fünfeckigen Form offenbar allein deshalb gewählt wurde, um die absolut maximale Ausnutzung des Grundstücks im Sinne des Abstandsflächenrechts zu ermöglichen. Nach der Darstellung in den Eingabeplänen ergeben sich infolge des „Abschneidens“ der nordwestlichen Gebäudeecke zu den Nachbargrundstücken im Norden und Westen zwei Außenwände von 12,00 bzw. 13,30 m, für die beide nach dem Abstandsflächenplan wohl das sogenannte 16 m-Privileg gemäß Art. 6 Abs. 6 BayBO in Anspruch genommen werden soll. Nach der Darstellung der Klagepartei im Eingabeplan nimmt die sich so ergebende Abstandsfläche von ½ H in Richtung auf das nördliche Nachbargrundstück an der ...straße beinahe die gesamte nicht bebaute Grundstücksfläche in Anspruch. In diesem Bereich verbleibt an der Grundstücksgrenze insoweit nur ein schmaler Streifen von ca. 0,75 m Breite mit einer Länge von 12 m sowie einer Fläche von lediglich ca. 9 m2 direkt. Die Grundstücksfläche zum westlichen Nachbargrundstück wird nach dem Eingabeplan offensichtlich ebenfalls vollständig von der Abstandsfläche überdeckt, wobei hier im Bereich dieser Abstandsfläche auch noch die Tiefgaragenzufahrt errichtet werden soll. Im rückwärtigen Bereich des Vorhabens überdecken die Abstandsflächen von 1 H nach dem eingereichten Abstandsflächenplan wiederum fast den gesamten dortigen Freiraum. Sie treffen mit den Kanten jeweils exakt auf die Grundstücksgrenze. Zum ...platz steht das Gebäude auf der Grundstücksgrenze, zur ... Straße wird der gesamte Vorgartenbereich bis zur Grundstücksgrenze ebenfalls voll von der Abstandsfläche überdeckt, die sich über die Grundstücksgrenze hinaus noch in den öffentlichen Verkehrsraum erstreckt. Nach dem Eingabeplan sind also erkennbar nur kleine „Reste“ der Freifläche nicht von Abstandsflächen überdeckt.

Von den insgesamt 636 m2 der Grundstücksfläche (Angabe im Eingabeplan) werden daher nur rund 42 m2, also nur 1/15 in Gestalt kleiner Restflächen nicht von den sowieso bereits weitgehend durch die Inanspruchnahme des 16 m Privilegs verkürzten Abstandsflächen in Anspruch genommen. Dazu kommt schließlich auch noch, dass in der Abstandsfläche zum westlichen Nachbargrundstück die Einfahrt zur Tiefgarage situiert ist, die nach den Eingabeplänen rund 3,80 m breit und 13,30 m lang ist. Sie nimmt damit beinahe den gesamten dortigen Grundstücksbereich bis auf einen kleinen Streifen entlang der westlichen Grundstücksgrenze in Anspruch und steht je nach ihrer konkreten Gestaltung möglicherweise in Widerspruch zu Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO.

In der gesamten näheren (und sogar weiteren) Umgebung findet sich kein Gebäude, das in ähnlich extremer Weise die Grundstücksfläche ausnutzt. Das Maß der baulichen Nutzung durch das streitgegenständliche Vorhaben ist insoweit ohne jedes Vorbild.

Es ist daher auch ohne rechnerische Ermittlung des Verhältnisses von bebauter Fläche zu der verbleibenden Freifläche offensichtlich, dass das streitgegenständliche Vorhaben sich in Bezug auf dieses Kriterium nicht nur in die nähere Umgebung, sondern auch in die weitere nicht mehr prägende Umgebung nicht einzufügen vermag. Das grobe Missverhältnis der bebauten Fläche zu der umgebenden Freifläche ist augenfällig, die Beispiellosigkeit im maßgebenden Geviert tritt klar zu Tage (vgl. VG München, U. v. 30.6.2014 - M 8 K 13.2180 - juris Rn. 36; bestätigend dazu BayVGH, B. v. 7.12.2015 - 2 ZB 14.1965 - juris Rn. 5 und 7).

4. Das streitgegenständliche Vorhaben würde aufgrund der massiven baulichen Verdichtung unter Verlust von Freiflächen gegenüber der bisher vorhandenen Bestandsbebauung eine unerwünschte Vorbildwirkung haben und damit bodenrechtliche Spannungen durch die hierdurch eröffnete Möglichkeit der Nachverdichtung erzeugen. Gerade entlang der ...straße sowie im Geviertinneren käme eine entsprechende bauliche Verdichtung entweder durch Anbauten oder vollständige Neuerrichtung von Gebäuden mit ähnlich intensiver Ausnutzung der jeweiligen Grundstücksfläche in Betracht. Die Beklagte könnte in diesem Fall entsprechenden Bauwünschen nicht mehr entgegentreten. Von dem streitgegenständlichen Vorhaben geht daher die Gefahr einer massiven Nachverdichtung der Bebauung in der näheren Umgebung aus (vgl. BayVGH, B. v. 7.12.2015 - 2 ZB 14.1965 - juris Rn.6).

5. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

6. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 40.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt mit ihrer Verpflichtungsklage die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung von drei Hobbyräumen zu einer Wohnung mit einer entsprechenden Abgrabung zur Schaffung einer ausreichenden Belichtung und Belüftung der Räumlichkeiten.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ..., ..., in der ... Str. 133, das mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus bebaut ist. Im Kellergeschoss befinden sich im westlichen Gebäudeteil drei Hobbyräume, die in eine Wohnung umgenutzt werden sollen. Eine ausreichende Belichtung der Räumlichkeiten soll durch eine entsprechende Abgrabung vor der südlichen Außenwand des westlichen Gebäudeteils geschaffen werden.

Lageplan, 1:1000

Mit Bauantrag vom 27. Februar 2014 hat die Klägerin die Baugenehmigung beantragt, den die Beklagte mit Bescheid vom 21. Mai 2014, der Klägerin mittels Postzustellungsurkunde am 23. Mai 2014 zugestellt, abgelehnt hat. In der Begründung des Ablehnungsbescheids wurde u. a. ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht gemäß § 30 i. V. m. § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge, weil es den vorgegebenen Rahmen verlasse und städtebauliche Spannungen hervorrufe, da das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste. Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach dem Maß der baulichen Nutzung sei die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner näheren Umgebungsbebauung maßgebend, wobei vorrangig die flächenmäßige Ausdehnung, die Höhe und die Geschossigkeit prägen würden. Aufgrund der geplanten Abgrabung des Geländes über eine Länge von 13,50 m, was nahezu 50% der gesamten Gebäudelänge ausmache, erscheine das Gebäude mit einer Wandhöhe, die in der näheren Umgebung nicht vorhanden sei. Zudem füge sich die sich daraus ergebende Viergeschossigkeit des Gebäudes nicht ein, sondern verursache vielmehr planungsrechtliche Spannungen. Darüber hinaus widerspreche die Abgrabung § 5 der Verordnung der... über Mindestabstandsflächen, Höhen von Gebäuden, Gestaltung von Dächern und von unbebauten Flächen bebauter Grundstücke in besonderen Siedlungsgebieten vom 14. Dezember 1979 (GVO), da das natürliche Gelände massiv verändert werde. Nach § 5 Abs. 1 GVO sei eine derartige Abgrabung ausgeschlossen und widerspreche ihrer Zielsetzung in dem Villengebiet. Die Abgrabung schaffe zudem einen unerwünschten Bezugsfall, der unter Umständen nicht mehr steuerbare Auswirkungen auf die noch vorzufindende einheitliche Struktur des Geländes habe und somit zu einer schleichenden Auflösung der Gemeindeverordnung beitrage. Ferner widerspreche die geplante Kellerwohnung auch Art. 3 Abs. 1 BayBO, denn Wohnverhältnisse im Keller seien hinsichtlich der Belichtung, der Besonnung und insbesondere hinsichtlich der Teilhabe am sozialen Leben unzureichend. Der einzige Ausblick aller Aufenthaltsräume der geplanten Wohnung auf die abgeböschte Abgrabung entspreche nicht den anerkannten Regeln der Baukunst, die von einem notwendigen Fenster eines Aufenthaltsraumes eine Teilnahme am sozialen Leben erwarten ließen. Stattdessen sei die Wohnung durch die Abgrabung sofort als Substandard wahrnehmbar.

Mit Schriftsatz vom 17. Juni 2014, bei Gericht eingegangen am 20. Juni 2014, haben die Prozessbevollmächtigten der Klägerin Verpflichtungsklage erhoben und beantragt,

unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 21. Mai 2014 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Genehmigung gemäß dem Bauantrag vom 28. Februar 2014 nach Plan-Nr. ... zu erteilen.

Zur Klagebegründung wurde mit Schriftsatz vom 1. September 2014 im Wesentlichen vorgetragen, dass die derzeitigen Hobbyräume im Kellergeschoss eine ausreichende Raumhöhe für eine Wohnnutzung aufwiesen und auch entsprechend abgeschlossen seien. Im Objekt bestehe auch die Möglichkeit, einen Stellplatz für die Wohnung zu schaffen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich nach § 34 BauGB, da das dreigeschossige Mehrfamilienhaus innerhalb einer großzügigen Wohnbebauung liege, für dessen Bereich kein Bebauungsplan existiere. Danach würde sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung auch einfügen, zumal sich durch die Nutzungsänderung der Hobbyräume im Kellergeschoss des Anwesens nichts an der von außen wahrnehmbaren Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner näheren Umgebung ändere. Insbesondere werde das Gebäude weder erhöht noch der Baukörper erweitert. Auch hinsichtlich der Geschossigkeit als prägendes Merkmal der von außen wahrnehmbaren Erscheinung ergebe sich keine Änderung, da sich in der näheren Umgebung drei- bis viergeschossige Bebauung befinde. Insbesondere wirke auch das benachbarte Giebelhaus deutlich höher als die angrenzenden Flachbauten. Die vorgesehene Abgrabung stehe auch einem Einfügen hinsichtlich der Wandhöhe des Gebäudes nicht entgegen bzw. bewirke auch keine Rahmenüberschreitung, da planungsrechtliche Spannungen nicht erkennbar seien. Beim Einfügen im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB gehe es weniger um Einheitlichkeit als um Harmonie und diese werde durch die Genehmigung einer Wohnung im Souterrain nicht gestört. Zudem sei die vorgesehene Abgrabung von der Straße kaum wahrnehmbar, da sie nicht an der zur Straße ausgerichteten Front erfolge, sondern seitlich davon. Darüber hinaus sei das Objekt der Klägerin von der Straße zurückversetzt und zwischen Gebäude und Straße dicht eingewachsen. Mit der Abgrabung sei auch die Belichtung und Belüftung der Wohnräume mehr als ausreichend, wovon ausweislich der Bauakte im Übrigen auch die Beklagte selbst im Rahmen der Prüfung des Bauantrags ausgegangen sei.

Darüber hinaus gebe es in der unmittelbaren Nachbarschaft ca. 400 m vom Objekt der Klägerin entfernt ähnliche Abgrabungen bei dem Gebäude auf dem Grundstück FlNr. ... in der ...str. 9.

Ferner sei die Handhabung der Beklagten verwunderlich, da mit dem Vorhaben der in ... allgemein bekannten Wohnungsnot ohne in das Stadtbild eingreifende Maßnahmen wie der Aufstockung von Gebäuden Rechnung getragen werden könne. Der geltend gemachte Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 BayBO sei zudem unzutreffend, da mit der vorgesehenen Abgrabung die Belichtung der Wohnung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ohne weiteres möglich sei. Im Hinblick auf die geltend gemachte unzureichende Möglichkeit der Teilnahme am sozialen Leben bei Wohnverhältnissen im Keller wird ausgeführt, dass danach auch Gartenwohnungen mit Fenstern ausschließlich zum Garten hinaus ebenfalls nicht am sozialen Leben teilnehmen würden, die Beklagte aber nicht ernsthaft die Genehmigungsfähigkeit von derartigen Gartenwohnungen bestreiten wollen werde. Schließlich gebe es im Stadtgebiet zahlreiche Souterrain-Wohnungen, die gerne genutzt würden, so dass diese nicht allgemein als Substandard einzuordnen seien.

Der geltend gemachte Verstoß gegen § 5 Abs. 1 GVO sei ebenfalls nicht zutreffend, da die vorgesehene Abgrabung die von § 5 Abs. 2 GVO normierten Voraussetzungen hinsichtlich einer Zulassung von Abgrabungen erfülle, da sie nur einen untergeordneten Anteil des Freiraumes vor Außenwänden einnehme, das Straßenbild nicht beeinträchtige und Vorgartenflächen nicht berühre. Überdies fehle es entgegen Art. 3 Abs. 1 der Bayerischen Verfassung (BV) an einer gesetzlichen Grundlage für § 5 Abs. 2 GVO, denn nach der Kompetenzordnung des Grundgesetzes stehe dem Bund gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Grundgesetz (GG) die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das Bodenrecht (Bauplanungsrecht) zu, von welcher auch mit dem Baugesetzbuch und der darauf beruhenden Baunutzungsverordnung Gebrauch gemacht worden sei. Dem Landesgesetzgeber verbleibe somit nur die Ermächtigung zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften, so dass Art. 107 Abs. 2 Nrn. 1, 2, 3 und 5 BayBO a. F. als für die GVO herangezogene Ermächtigungsgrundlage auch nur zu bauordnungsrechtlichen Regelungen ermächtige. Mit § 5 Abs. 2 GVO habe die Beklagte jedoch eine Regelung getroffen, die auf die Gestaltung des Ortsbildes und auf die Wohnhygiene nicht unerheblicher Stadtteile einwirke. Hierzu ermächtige die Bayerische Bauordnung nicht, da die Ortsbildgestaltung und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB besondere Belange der Bauleitplanung seien.

Mit Schreiben vom 16. September 2014 hat die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass für die Bestimmung des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB das Geviert... Straße, ...weg, ...straße und ... Straße maßgebend sei. Zur Wandhöhe wurde ausgeführt, dass durch die Abgrabung (Breite ca. 13 m, Tiefe ca. 4,25 m) das natürliche Gelände dauerhaft verändert werde, wodurch auf einer Breite von ca. 13 m, was nahezu der Hälfte der Gebäudebreite entspreche, eine Wandhöhe von 11,40 m (dreigeschossig mit zurückgesetztem vierten Geschoss) in Erscheinung trete. Die in der näheren Umgebung prägende maximale Wandhöhe betrage aber nur ca. 8,00 m (... Str. 135, zwei Vollgeschosse, allseits zurückgesetztes Terrassengeschoss). Zudem übertreffe die Wandhöhe des Vorhabens sogar die Wandhöhe des Gebäudes ... Str. 2 (FlNr. ..., 10,00 m), welche überdies aufgrund der erheblich geringeren flächenmäßigen Ausdehnung des Gebäudes keine prägende Wirkung für das Vorhaben habe. Auch sei die Kombination unterschiedlicher Maximalfaktoren unzulässig („Rosinentheorie“). Bereits ohne Berücksichtigung der Abgrabung weise das Bestandsgebäude die höchste Wandhöhe der Umgebung auf.

Städtebauliche Spannungen ergäben sich aus der Bezugsfallwirkung für weitere vergleichbare Geländeveränderungen zur Wohnraumschaffung.

Jedenfalls die zurückversetzten Räume (Schlafen, Küche/Essen) seien nicht ausreichend belichtet, da nicht einmal ein Lichteinfallswinkel von 45° eingehalten werde.

Zudem verstoße die Abgrabung gegen § 5 Abs. 1 GVO, da die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 GVO nicht gegeben seien, denn die Abgrabung diene nicht - wie von § 5 Abs. 2 GVO vorausgesetzt - der Belichtung von Gemeinschaftsräumen im Kellergeschoss von Wohnhäusern und sie sei nicht untergeordnet, da sie nahezu die Hälfte der Außenwand einnehme. Der Klägerin stehe auch kein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme nach Gleichbehandlungsgrundsätzen zu. Die Abgrabung vor dem Gebäude ...str. 9 (FlNr. ...) befinde sich in erheblicher Entfernung (ca. 418,00 m) und im maßgeblichen Straßengeviert seien keine vergleichbaren Abgrabungen vorhanden. Selbst die Abgrabung auf dem Grundstück ...str. 9 sei mit einer Breite von 6,50 m nicht mit der beantragten Abgrabung, die die doppelte Breite habe, vergleichbar.

Darüber hinaus sei § 5 Abs. 1 GVO auch nicht wegen eines Verstoßes gegen höherrangiges Recht nichtig, da es sich um eine örtliche Baugestaltungsvorschrift handle. Ein Verstoß gegen die Ermächtigungsgrundlage des Art. 107 Abs. 1 Nr. 3 BayBO 1974 läge nicht vor, weil dort die Gestaltung unbebauter Flächen bebauter Grundstücke ausdrücklich genannt sei. Auch ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 BV sei nicht gegeben, weil es sich um eine Regelung des Bauordnungsrechts handle. Die Gestaltung des Ortsbildes gehöre weder allein dem bundesrechtlichen Bauplanungsrecht noch allein dem landesrechtlichen Bauordnungsrecht an, sie sei vielmehr je nach Regelungsgegenstand dem einen oder dem anderen Bereich zuzuordnen. Auch der Landesgesetzgeber dürfe über die Verunstaltungsabwehr hinaus positive Gestaltungsziele verfolgen. Diesen Anforderungen entsprechend würden für konkret begrenzte, homogene Bereiche gebietsspezifische Absichten hinsichtlich der Gestaltung und Ausstattung von Freiflächen bebauter Anlagen verfolgt.

Mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2014 replizierten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, dass beim vorhandenen Objekt die Traufe erhalten bleibe und die Abgrabung von der Straßenseite aufgrund der Bepflanzung nicht sichtbar sei. Der Baukörper ändere sich nicht. Die Abgrabung betrage in der Höhe 1,60 m, in der Länge 12,90 m und auf einer Länge von 8,00 m 4,25 m Tiefe, die restlichen 4,90 m wiesen nur eine Tiefe von 3,09 m auf. Hinsichtlich der Anforderungen aus Art. 45 BayBO gehe selbst die Beklagte bei einer entsprechenden Abgrabung von deren Einhaltung aus, da sie auf Seite 35 der Bauakte selbst ausgeführt habe: „Belichtung und Belüftung ausreichend, aber nur über eine große Abgrabung im Bauraum“. Aufgrund des 45°-Lichteinfallwinkels erreichten alle Räume vom Boden aus gesehen eine Lichteinfallshöhe von ca. 80 cm am Boden. Die beanstandeten Zimmer wiesen folgende Fenster auf: Schlafzimmer (26,38 m² x 0,215 = 3,3 m² notwendige Belichtung), seitliche Bestandsfenster (1,01 m x 0,75 m = 0,76 m² x 2 = 1,52 m²), Fensterfront Atrium (2,99 m x 0,8 m = 2,39 m² + 1,52 m² = 3,91 m², damit mehr als die benötigten 3,30 m²), Küche (18,24 m² x 0,125 = 2,28 m² notwendige Belichtung) und Fensterfront Atrium (2,85 m x 0,8 m = 2,28 m²).

Über die baulichen und örtlichen Verhältnisse auf dem Vorhabengrundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht Beweis erhoben durch die Einnahme eines Augenscheins. Bezüglich des Ergebnisses des Augenscheins wird auf die Niederschrift über den Ortstermin vom 18. April 2016 verwiesen.

In der anschließenden mündlichen Verhandlung stellten die Beteiligten die schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte sowie die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Eine weitere Stellungnahme der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 21. Juli 2016 konnte nicht mehr berücksichtigt werden, da sie nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Niederlegung des Tenors bei Gericht eingegangen ist.

Die zulässige Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung für die mit Bauantrag vom 28. Februar 2014 beantragte Nutzungsänderung hinsichtlich dreier Hobbyräume zu einer Wohnung mit entsprechender Abgrabung im Bestandsgebäude auf dem Grundstück FlNr. ... der Gemarkung ... bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die Klägerin keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung hat, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist nicht genehmigungsfähig gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO, da der streitgegenständlichen Nutzungsänderung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.

1. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn gemäß Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO für neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Für eine Wohnnutzung können insbesondere im Hinblick auf Art. 31, Art. 45, Art. 46 und Art. 47 BayBO andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisher genehmigte Nutzung als Hobbyräume.

2. Die sich nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO zu beurteilende Genehmigungsfähigkeit liegt nicht vor, da der streitgegenständlichen Nutzungsänderung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Da es sich bei der streitgegenständlichen Nutzungsänderung um keinen Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 BayBO handelt, ist deren Genehmigungsfähigkeit im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren mit dem eingeschränkten Prüfungsmaßstab des Art. 59 BayBO zu messen, wonach gemäß Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO die Übereinstimmung der Nutzungsänderung mit den Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB zu prüfen ist.

2.1 Das Vorhaben weist auch die für die Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BauGB erforderliche städtebauliche Relevanz auf. Städtebaulich relevant ist ein Vorhaben dann, wenn es geeignet ist, ein Bedürfnis nach eine seine Zulässigkeit regelnde verbindliche Bauleitplanung hervorzurufen, weil Planungsleitlinien im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB berührt werden können. Dabei erstreckt sich das Erfordernis der planungsrechtlichen Relevanz im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB nicht nur auf die jeweils in Rede stehende bauliche Anlage, hier die Bestandsimmobilie - vielmehr muss um die Anwendung der Zulässigkeitstatbestände des Bauplanungsrechts auszulösen, bei einer Nutzungsänderung auch diese für sich planungsrechtlich relevant sein (vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 29 BauGB Rn. 17 m. w. N.). Demnach unterliegt eine Nutzungsänderung den Anforderungen der §§ 29 ff. BauGB nur dann, wenn die konkrete in Rede stehende Nutzungsänderung durch die Berührung von Belangen im Sinne des § 1 Abs. 6 BauGB bodenrechtlich relevant ist, in dem sie die der genehmigten Nutzung inne wohnende Variationsbreite überschreitet, so dass der neuen Nutzung eine neue städtebauliche Qualität zukommt (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 29 BauGB Rn. 20 m. w. N.). Dies ist vorliegend mit Blick auf § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB und die darin normierten gesunden Wohnverhältnisse sowie mit Blick auf § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB und die darin genannte Gestaltung des Ortsbildes der Fall.

2.2 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzungsänderung bestimmt sich vorliegend nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es keine städtebaulichen Spannungen hervorruft.

2.2.1 Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirkt (BVerwG, U. v. 26.5.1978 - 4 C 9.77, BVerwGE 55, 369/386 f.; U. v. 3.4.1981 - 4 C 61.78, BVerwGE 62, 151; BayVGH, U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 67). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls, da sich die Grenzen der näheren Umgebung nicht schematisch festlegen lassen, sondern nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen sind, in welche das für die Bebauung bzw. Nutzungsänderung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. In der Regel gilt bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich der gegenseitigen Prägung das Straßengeviert (BayVGH, B. v. 27.9.2010 - 2 ZB 08.2775; U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238; VG München, U. v. 31.3.2014 - M 8 K 13.1896). Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (BVerwG, B. v. 6.1.1997 - 4 B 172.97; BayVGH, U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238).

Vorliegend ist streitig, ob sich die streitgegenständliche Nutzungsänderung aufgrund der damit verbundenen Abgrabung, um eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Räumlichkeiten zu ermöglichen, noch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügt. Maßgebend für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung; vorrangig ist auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt (BayVGH, U. v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238; VG München, U. v. 31.3.2014 - M 8 K 13.1896). Gründe einer praktisch handhabbaren Rechtsanwendung sprechen dafür, dabei in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung setzen lassen. Ihre (absolute) Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (BVerwG, B. v. 3.4.2014 - 4 B 12.14; VG München, U. v. 31.3.2014 - M 8 K 13.1896). Sachgerechte Beurteilungsmaßstäbe sind damit vorrangig diejenigen der entsprechend heranzuziehenden Kriterien der Baunutzungsverordnung zur Bestimmung des Nutzungsmaßes, welche die Baukörpergröße durch absolute Maße begrenzen. Das sind die „flächenmäßige Ausdehnung“ des Baukörpers erfassende Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO) und die Anlagenhöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 BauNVO) bzw. die Zahl der (Voll-)Geschosse (vgl. § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Demgegenüber müssen die anderen Maßfaktoren wie Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl zurücktreten und können nur in begrenzter Weise als Auslegungshilfen herangezogen werden (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 81 m. w. N.).

Maßgeblich für den vorliegenden Fall ist als nähere Umgebung das Straßengeviert ... Straße, ...weg, ...straße und ... Straße und hierbei insbesondere das Grundstück FlNr. ... (... Str. 135) und das Grundstück FlNr. ... (... Str. 131) sowie das Grundstück FlNr. ... (... Str. 2). Insoweit sind keine planungsrechtlich relevanten Besonderheiten ersichtlich, die es rechtfertigen würden, vom Regelfall, bei Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets in der Regel auf das betreffende Straßengeviert und die gegenüberliegende Seite abzustellen, abzuweichen.

Das von der Klageseite als Bezugsfall angeführte Grundstück FlNr. ... (...str. 9) befindet sich damit unabhängig davon, ob die dort befindlichen Abgrabungen mit der auf dem streitgegenständlichen Grundstück beabsichtigten Abgrabung vergleichbar ist, nicht in der für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen näheren Umgebung.

2.2.2 Das streitgegenständliche Gebäude verfügt im Bestand über drei Geschosse, wobei das Erdgeschoss als Hochparterre ausgebildet ist, da sich die Fußbodenoberkante gut 1 m über dem Gelände befindet. Bei dem dritten Geschoss handelt es sich um ein zumindest teilweise zurückversetztes Terrassengeschoss.

Aufgrund der vorgesehenen Abgrabung im Zusammenhang mit der begehrten Nutzungsänderung steht der Genehmigungsfähigkeit das Einfügungsgebot im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB entgegen, da sich durch die Abgrabung die Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) des streitgegenständlichen Grundstücks dadurch verändert, dass das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss wird.

Da das Bauplanungsrecht selbst keine Definition des Begriffs „Geschoss“ enthält, ist diesbezüglich auf die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über Geschosse, vorliegend damit auf Art. 2 Abs. 7 BayBO, zurückzugreifen. Die Zulässigkeit dieses Rückgriffs widerspricht dabei nicht dem Grundsatz, dass Landesrecht in der Regel nicht zur Definition bzw. Erläuterung von Bundesrecht herangezogen werden kann, weil das Bundesrecht im Rahmen der Baunutzungsverordnung selbst für den den Begriff des Geschosses naheliegenden Begriff des Vollgeschosses auf die landesrechtlichen Vorschriften in § 20 Abs. 1 BauNVO verweist.

Nach Art. 2 Abs. 7 BayBO sind Geschosse oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen. Im Übrigen sind sie Kellergeschosse.

Die Deckenoberkante des streitgegenständlichen Kellergeschosses liegt im Bestand bei 1,25 m über der Geländeoberfläche. Die beabsichtigte Abgrabung erfolgt auf einer Länge von 12,0 m, wobei der Gesamtumfang des Gebäudes ca. 101,34 m (31,38 m + 17,06 m + 18 m + 19 m + 15,90 m) beträgt, so dass eine Abgrabung bei 13,07% der gesamten Außenwand vorgesehen ist. Bei 88,44 m des Gebäudes liegt die Deckenoberkante bei 1,25 m über der Geländeoberfläche und bei 12,90 m soll die Deckenoberkante bei 2,88 m über der Geländeoberfläche liegen, was im Mittel 1,477 m ergibt (88,44 m x 1,25 m = 110,55 m; 12,90 m x 2,88 m = 37,15 m; dies ergibt 147,7 m : 100 = 1,477 m).

Da aufgrund der beabsichtigten Abgrabung die Deckenoberkante des Kellergeschosses im Mittel bei 1,477 m liegt, wird damit das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss im Sinne des Art. 2 Abs. 7 Satz 1 BayBO, womit das Vorhaben insgesamt nicht mehr dreigeschossig, sondern viergeschossig ist bzw. wird und somit hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse den prägenden Rahmen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB überschreitet, da sich in der näheren Umgebung ausschließlich zwei- bis dreigeschossige Gebäude befinden.

2.2.3 Grundsätzlich können auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, sich dennoch in diese Umgebung einfügen, da es beim Einfügen es weniger um Einheitlichkeit als um Harmonie geht. Allein daraus, dass ein Vorhaben in seiner Umgebung überhaupt oder doch nicht in dieser oder jener Beziehung ohne Vorbild ist, folgt nicht, dass es ihm an der harmonischen Einfügung fehlt (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Aufl. 2013, § 34 BauGB Rn. 94 ff.; VG München, U. v. 31.3.2014 - M 8 K 13.1896). Das Einfügungserfordernis hindert nicht schlechthin, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Aber es hindert daran, dies in einer Weise zu tun, die - sei es schon selbst oder sei es infolge der Vorbildwirkung - geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (BVerwG, U. v. 26.5.1978 - 4 C 9.77; Jäde, a. a. O. § 34 BauGB Rn. 94). Auch ein von seinem Bauvolumen her den gesetzten Rahmen überschreitendes Vorhaben kann, wenn auch nur ausnahmsweise, noch in eine harmonische Beziehung zur vorhandenen Bebauung treten, wenn es weder bewältigungsbedürftige Spannungen auslöst noch vorhandene Spannung verstärkt, durch die die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet oder in Bewegung gebracht wird (vgl. BVerwG, U. v. 17.6.1993 - 4 C 17.91).

Insoweit erscheinen die Ausführungen der Beklagten in ihrem streitgegenständlichen Bescheid vom 21. Mai 2014 sowie in ihrer Klageerwiderung vom 16. September 2014, dass mit der Nutzungsänderung und der damit verbundenen Abgrabung eine für die Umgebungsbebauung negative Bezugsfallwirkung entstünde, die bodenrechtlich relevante Spannungen auslöse, durchaus nachvollziehbar und im Ergebnis zutreffend. Im Hinblick auf die negative Bezugsfallwirkung und die damit begründeten bewältigungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen fügt sich damit das streitgegenständliche Vorhaben nicht gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein.

3. Aufgrund der bereits fehlenden Genehmigungsfähigkeit der beantragten Nutzungsänderung mangels Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1, Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BayBO kommt es im Ergebnis auf die gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BayBO im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ebenfalls zu prüfende Übereinstimmung des Vorhabens mit den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne von Art. 81 Abs. 1 BayBO bzw. im Sinne des Art. 107 Abs. 1 Nrn. 1, 2, 3 und 5 BayBO 1974 und insbesondere mit § 5 Abs. 1 GVO und die Gültigkeit dieser Verordnung nicht an.

Ebenso kommt es damit nicht auf die Einhaltung der Anforderungen der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, insbesondere auf die von der Beklagten als verletzt gerügten Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 und des Art. 45 Abs. 2 BayBO an.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 10.000,-- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

1

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Erteilung einer Baugenehmigung in Anspruch.

2

Er ist Eigentümer eines Grundstücks in P. Das Grundstück, das im unbeplanten Innenbereich liegt, ist mit einem ehemaligen Einfirsthof und einem Nebengebäude bebaut. Bei dem Einfirsthof handelt es sich um ein Gebäude, das in einen Wohntrakt mit einer Grundfläche von ca. 11 m x 13 m und in einen Stalltrakt mit einer Grundfläche von ca. 19 m x 13 m unterteilt ist. Der Wohntrakt wird nach wie vor bewohnt, der Stalltrakt wird seit 1992 auf der Grundlage einer entsprechenden Genehmigung als Lager mit Büro/Aufenthaltsraum und Sozialräumen genutzt.

3

Der Kläger beabsichtigt, das Dach des Einfirsthofs über dem Stalltrakt abzutragen, auf die Außenwände des bislang eingeschossigen Stalltrakts ein mit dem Obergeschoss des Wohntrakts höhengleiches Obergeschoss aufzusetzen und das Dach in nunmehr symmetrischer Form und mit verringerter Firsthöhe wiederherzustellen. Das neue Satteldach soll jeweils vier 2,5 m breite Dachgauben sowie zwei weitere, jeweils etwa 1,5 m breite Gauben erhalten. In das neue Obergeschoss und das Dachgeschoss sollen zwei Maisonettewohnungen und zwei Büroräume eingebaut werden.

4

Den Antrag auf Genehmigung des Vorhabens lehnte das Landratsamt ab. Zur Begründung führte es aus, dass sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in den durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen einfüge. Zumindest im Ober- und Dachgeschoss würde ein Wohnbaukörper mit einer durchgängigen Wohnnutzung entstehen, für den es in der Umgebungsbebauung kein Vorbild gebe. Verstärkt würden die überdimensionale Erscheinung als Wohngebäude und damit seine rahmensprengende Wirkung durch die geplanten sechs Dachgauben. Die umgebende Wohnbebauung bestehe vor allem aus zweigeschossigen Baukörpern mit ruhigen Dachflächen ohne Dachaufbauten. Zur Belichtung ausgebauter Dachgeschosse gebe es bis auf eine Ausnahme lediglich Dachflächenfenster.

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Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Verwaltungsgerichtshof hat entschieden, dass das klägerische Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig sei. Es füge sich nicht nur nach der Art der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, sondern entgegen der Auffassung des Beklagten auch nach dem Maß der baulichen Nutzung. Die Eigenart der näheren Umgebung werde durch den 30 m langen Einfirsthof des Klägers und einen unmittelbar benachbarten, nahezu gleich langen ehemaligen Einfirsthof geprägt, dessen Wirtschaftsteil inzwischen ebenfalls gewerblich genutzt werde und der zusammen mit dem Wohnteil mit dem Gebäude des Klägers vergleichbar sei. Das klägerische Gebäude sei kein Fremdkörper im bestehenden Dorfgebiet, sondern eine für ein Dorfgebiet typische Anlage. Das Vorhaben des Klägers füge sich nach der unverändert gebliebenen Grundfläche, der etwas verringerten Firsthöhe und der um ein Geschoss erhöhten Geschosszahl ohne Weiteres in die nähere Umgebung ein. Unbeachtlich sei, dass es in der näheren Umgebung kein derartig langes Wohngebäude gebe. Denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müsse, seien jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Füge sich - wie hier - ein Vorhaben seiner Art nach ein, so komme es im Rahmen der Prüfung, ob es sich auch seinem Maße nach einfüge, nicht mehr erneut auf seine Art an, nämlich darauf, welches Maß von anderen baulichen Anlagen gleicher Art in der näheren Umgebung bereits verwirklicht sei. Mit der höheren Geschosszahl halte sich das Vorhaben im Rahmen der Umgebungsbebauung, weil sich in der Nachbarschaft bereits ein dreigeschossiges Gebäude befinde. Der Umstand, dass das Referenzgebäude eine Länge von nur etwa 18 m aufweise‚ sei unerheblich. Die einzelnen Kriterien der Grundfläche, der Höhe und der Geschossigkeit‚ die das Maß der baulichen Nutzung konkretisierten‚ würden nicht nur durch einzelne Gebäude in ihrer konkreten Ausgestaltung, sondern durch alle die Eigenart der näheren Umgebung prägenden Gebäude in ihrer Gesamtheit bestimmt. Daraus folge, dass sich ein dreigeschossiges Gebäude auch dann einfüge, wenn es eine größere Grundfläche aufweise als ein ansonsten maßstabsbildendes dreigeschossiges Gebäude.

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Mit seiner vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage. Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil.

7

Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs beruht auf der Verletzung von Bundesrecht.

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Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des umstrittenen Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil das Baugrundstück Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist. Das ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Ebenfalls nicht streitig ist, dass sich das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens hängt mithin allein davon ab, ob es sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das hat der Verwaltungsgerichtshof unter Verstoß gegen Bundesrecht bejaht.

9

1. Der die nähere Umgebung bildende Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>; Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 191 S. 75). Er ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217 S. 24). Der Verwaltungsgerichtshof hat die geografischen Grenzen der näheren Umgebung des Baugrundstücks für die Beurteilung des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht markiert. Die Beteiligten waren sich aber schon erstinstanzlich einig, dass sich die nähere Umgebung insoweit aus den das Baugrundstück umgebenden Flurstücken 42, 322/2, 326/1, 45/1 und 182/4 zusammensetzt. Hierauf darf das Revisionsurteil gestützt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Februar 1968 - 6 C 53.65 - BVerwGE 29, 127 <130>).

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2. Die Eigenart der näheren Umgebung wird durch dasjenige bestimmt, was auf dem Baugrundstück selbst und in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist (BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 158 S. 101 f.). Nach der tatrichterlichen Würdigung der Vorinstanz wird die Eigenart der näheren Umgebung durch den Einfirsthof auf dem Baugrundstück des Klägers und den vergleichbar langen und ähnlich hohen Einfirsthof auf dem östlich gelegenen Flurstück 322/2 geprägt. Beide Gebäude bildeten den Rahmen für das Maß der baulichen Nutzung (UA S. 9). Dieser Würdigung liegt kein materiellrechtlich fehlerhafter Maßstab zugrunde.

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Der Beklagte beruft sich für seine gegenteilige Auffassung auf das Urteil des Senats vom 30. Juni 2015 - 4 C 5.14 - (BVerwGE 152, 275 Rn. 20), wonach Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt zu werden pflegen, unabhängig davon, ob sie landwirtschaftlichen Zwecken (z.B. Scheunen oder Ställe), Freizeitzwecken (z.B. Wochenendhäuser, Gartenhäuser) oder sonstigen Zwecken dienen, für sich allein genommen in der Regel keine Bauten sind, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden können. Die Stalltrakte der ehemaligen Einfirsthöfe seien deshalb auch nicht imstande, für die Eigenart der näheren Umgebung maßstabbildend zu sein. Dem folgt der Senat nicht.

12

Das in Bezug genommene Urteil des Senats deckt den Standpunkt des Beklagten schon deshalb nicht, weil es sich nur zu Anlagen verhält, die eine der Hauptnutzung dienende Hilfsfunktion aufweisen und mithin in einem weiteren Sinne "Nebenanlagen" zur landwirtschaftlichen, (klein-)gärtnerischen oder sonstigen Hauptnutzung sind. Nebenanlagen sind die Stalltrakte der aufgelassenen Einfirsthöfe aber nicht, weil es sich bei ihnen nicht um eigenständige Gebäude handelt. Sie sind vielmehr unselbständige Teile der Einfirsthöfe, die ihrerseits als bauliche Einheiten in Erscheinung treten.

13

Darüber hinaus befasst sich das vom Beklagten bemühte Urteil des Senats vom 30. Juni 2015 - 4 C 5.14 - (BVerwGE 152, 275) nicht mit dem Tatbestandsmerkmal der Eigenart der näheren Umgebung, sondern allein mit dem Merkmal des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Nur hinsichtlich dieses Merkmals ist Gebäuden, die nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen, sowie Nebengebäuden "in der Regel" die prägende und damit maßstabbildende Kraft abzusprechen (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 a.a.O. Rn. 15). Für die Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung ist demgegenüber alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was tatsächlich vorhanden ist und nach außen wahrnehmbar in Erscheinung tritt (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <279>); außer Acht gelassen werden darf lediglich, was die Bebauung nicht prägt, weil es nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322 <325>). Deshalb rechtfertigt das Urteil nicht den Schluss, dass Baulichkeiten, die keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden können, auch nicht in der Lage sind, in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen.

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Der Beklagte hält die Einschränkung des Tatbestands der Eigenart der näheren Umgebung für erforderlich, um einer unerwünschten städtebaulichen Entwicklung Einhalt gebieten zu können. Andernfalls ließe sich das vom Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung verfolgte Leitbild einer geordneten Siedlungsstruktur für P. oder vergleichbare Dorfgebiete im Umland von M. nicht mehr angemessen steuern. Trügen die in den Innenbereichen gelegenen Ställe und Scheunen mit ihren für eine landwirtschaftliche Nutzung typischerweise sinnvollen und erforderlichen Gebäudegrößen zum Charakter der Eigenart der näheren Umgebung bei, ließe sich über § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht verhindern, dass sie in mehrgeschossige Wohngebäude umgewandelt würden und sich die Dörfer im Umkreis M. in Schlaf- bzw. Vorstädte mit Wohngebietscharakter verwandelten mit den entsprechenden Folgeerscheinungen für die Infrastruktur (Verkehrswege, Kinderbetreuung, Schulen etc.).

15

Die Vorstellungen des Beklagten zur Siedlungsentwicklung im Umkreis von Großstädten sprengen den Beurteilungsrahmen des § 34 Abs. 1 BauGB. Sie haben einen typisch planerischen Einschlag. Die Baugenehmigungsbehörde hat indes, wenn sie § 34 Abs. 1 BauGB anwendet, keine planerische Entscheidung zu treffen, die Einfluss auf künftige Entwicklungen nimmt oder künftige Ereignisse bereits vorwegnehmend berücksichtigt (BVerwG, Urteil vom 14. Januar 1993 - 4 C 19.90 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 155 S. 78). Die planungsrechtliche Vorentscheidung hat der Gesetzgeber selbst getroffen. Danach sind Gebäude im Innenbereich tendenziell einer Änderung ihrer Zweckbestimmung zugänglich. Die vorhandene Bebauung bestimmt den Gebietscharakter und gibt als Planersatz auch den Maßstab für den Umfang der neuen baulichen Nutzung vor. Der Senat stimmt dem Beklagten zwar darin zu, dass sich die Zulassung von Wohnnutzung in bisher nicht gekanntem Umfang negativ auf die von den Gemeinden vorgehaltene Infrastruktur auswirken kann. Dem lässt sich aber nur mit den Mitteln der Bauleitplanung begegnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <283>) oder - auf überörtlicher Ebene - mit Hilfe von Zielen der Raumordnung.

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3. Der Verwaltungsgerichtshof hat angenommen, dass sich das Vorhaben des Klägers nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Bei dieser Beurteilung ist ihm ein Rechtsfehler unterlaufen.

17

In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich ein Vorhaben ein, das sich innerhalb des aus seiner näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, es sei denn, es lässt die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <386>). Allerdings kann sich im Ausnahmefall auch ein Vorhaben, das sich nicht in jeder Hinsicht innerhalb des Rahmens hält, noch in seine nähere Umgebung einfügen; Voraussetzung hierfür ist, dass es weder selbst noch infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 172 S. 22). Diese Grundsätze gelten nicht nur für eine Überschreitung des vorgegebenen Rahmens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, sondern auch für ein Überschreiten des Maßes der baulichen Nutzung (BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 158 S. 102). Bedeutsam für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind nach der Rechtsprechung des Senats solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche, prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung an (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <278 f.> und Beschluss vom 3. April 2014 - 4 B 12.14 - ZfBR 2014, 493 Rn. 3).

18

a) Nach der Grundfläche und der Höhe hält sich das Vorhaben im bisherigen Rahmen, weil der ehemalige Einfirsthof des Klägers hinsichtlich beider Bestimmungsfaktoren keine wesentlichen Änderungen erfährt. Die Grundfläche bleibt gleich, die Firsthöhe reduziert sich geringfügig. Dass das Vorhaben mit der Änderung der Art der baulichen Nutzung einhergeht und ein Wohnhaus mit einer Grundfläche entstehen lässt, für das es in der Umgebungsbebauung kein Vorbild geben soll, ist ohne Belang. Zwar ist im Fall der Änderung eines Teils einer baulichen Anlage Gegenstand der bebauungsrechtlichen Prüfung das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt (BVerwG, Urteil vom 15. Mai 1997 - 4 C 23.95 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 329 S. 92). Die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind aber jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Fügt sich - wie hier - ein Vorhaben seiner Art nach ein, so kommt es im Rahmen der Prüfung, ob es sich auch seinem Maße nach einfügt, nicht mehr erneut auf seine Art an, nämlich darauf, welches Maß von anderen baulichen Anlagen gleicher Art in der näheren Umgebung bereits verwirklicht ist (BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 19.93 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 173 S. 29 und Beschluss vom 6. November 1997 - 4 B 172.97 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 188 S. 57).

19

b) Durch den Umbau des Stalltrakts erhöht sich die Zahl der Geschosse von zwei auf drei. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs, an die der Senat nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden ist, wird der dreigeschossige Ausbau aufgrund der verlängerten Fensterreihe im Obergeschoss und der darüber liegenden Dachgauben auch von außen "auf den ersten Blick" ins Auge fallen (UA S. 9). Wegen der größeren baulichen Veränderungen, die mit dem Umbau verbunden sind, kommt dem Kläger daher nicht zugute, dass das Gebäude trotz des Dachgeschossausbaus in seinen Ausmaßen nahezu unverändert bleibt (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <279> und Beschluss vom 21. Juni 2007 - 4 B 8.07 - ZfBR 2007, 687 Rn. 11). Darin ist dem Verwaltungsgerichtshof beizupflichten.

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Der Verwaltungsgerichtshof hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass sich das Vorhaben des Klägers deswegen auch nach der Geschosszahl in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, weil sich auf dem Grundstück 326/1 bereits ein dreigeschossiges Gebäude befindet (UA S. 12). Die Grundfläche des Gebäudes hat er nicht ermittelt, weil er von dem rechtlichen Ansatz ausgegangen ist, dass Gebäude mit derselben Geschosszahl unabhängig von ihrer Grundfläche als Referenzobjekte in Betracht kommen (UA S. 13). Dieser Ansatz ist mit Bundesrecht nicht vereinbar. Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind die vorhandenen "Gebäude" in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <278 f.> und Beschluss vom 3. April 2014 - 4 B 12.14 - ZfBR 2014, 493 Rn. 3). Gebäude prägen ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. Das hat den Senat schon in seinem Urteil vom 23. März 1994 (a.a.O. <279>) dazu bewogen, kumulierend auf die absolute Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abzustellen. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäuden in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies widerspräche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten.

21

Die Sache ist nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO zurückzuverweisen, damit der Verwaltungsgerichtshof den Sachverhalt weiter aufklärt und würdigt. Eine in etwa gleiche Gebäudehöhe unterstellt, muss er feststellen, mit welcher Grundfläche das Gebäude auf dem Grundstück 326/1 einen Vergleichsmaßstab bildet und ob die Grundfläche des Einfirsthofs des Klägers diesem Maßstab entspricht. Bei dem Abgleich der Grundflächen kommt es nicht auf mathematische Präzision an. Da das Erfordernis des Einfügens nicht zur Uniformität zwingt (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <386>), ist es nicht notwendig, dass ein streitiges Vorhaben den aus der Umgebung abzuleitenden Rahmen exakt einhält. Es können sich deshalb auch solche Vorhaben hinsichtlich in Rede stehender Beurteilungsmaßstäbe einfügen, die über den vorhandenen Rahmen unwesentlich hinausgehen (OVG Saarlouis, Urteil vom 8. Januar 1988 - 2 R 208/85 - BRS 48 Nr. 4 S. 17). Erst bei einer wesentlichen Überschreitung des Rahmens schließt sich die Frage an, ob sich ein Vorhaben dennoch einfügt, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen.

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Der Senat kann von der Zurückverweisung nicht deshalb absehen, weil sich aus dem angefochtenen Urteil ergibt, dass das Gebäude auf dem Grundstück 326/1 18 m lang ist. Denn die Länge lässt keinen Rückschluss auf die Größe der Grundfläche zu, und ein Vergleich der Länge mit der ebenfalls bekannten Länge des Einfirsthofs des Klägers ist nicht zielführend, weil die Längenmaße keine Bestimmungsgröße für das Maß der baulichen Nutzung sind (vgl. § 16 Abs. 2 BauNVO).