Amtsgericht Köln Urteil, 08. Mai 2015 - 215 C 133/14
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Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils beizutreibenden Betrages.
1
Tatbestand:
2Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I.str. in Köln. Der Kläger ist Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung Nr. 15 gemäß Aufteilungsplan. Die Wohnung des Klägers, wie drei weitere Wohnungen, verfügen über keinen Balkon.
3In § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung findet sich die Regelung, dass „die Zugehörigkeit der Balkone zu den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten sich darauf ergibt, dass diese im Aufteilungsplan mit der gleichen Ziffer wie die Wohnungseigentumseinheit versehen sind“.
4In § 3 der Teilungserklärung ist folgendes geregelt:
5§ 3 – Sondereigentum
6Gegenstand des Sondereigentums sind die im Zusammenhang mit den einzelnen Wohnungen in der Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile eines Gebäudes, die verändert, beseitigt oder angefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht anderer WOhnungs- oder Nutzungsberechtigter über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (…)“
7In § 5 der Gemeinschaftsordnung finden sich folgende Regelungen:
8㤠5 РInstandhaltung
91. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Bestandteile der Hausanlage, die in seinem Sondereigentum stehen oder die sich als gemeinschaftliches Eigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten dauernd in gutem Zustand zu halten. (…)
102. Die Verpflichtung umfasst insbesondere.
11a) Den Fußbodenbelag, den Wand- und Deckenputz sowie die Wandbekleidung,
12b) Die Fenster und Türen einschließlich Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich der Farbanstriche der Außenseite der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren,
13(…)
143. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile der Hausanlage sind, soweit nicht Absatz 1. und 2. anzuwenden sind, auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu halten. (…)
15Wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung (Bl. 41 ff. GA) Bezug genommen.
16Auf der Eigentümerversammlung vom 15.05.2014 wurde unter TOP 6 mehrheitlicher mit 690 MEA Ja-Stimmen zu 66 MEA Nein-Stimmen folgender Beschluss gefasst:
17„Beschluss Auftrag
18Der Verwalter wird beauftragt, die Durchführung der Balkonsanierung namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der Eigentümer durch die Fa. B. laut deren Angebot vom 26.03.2014 (Abrissarbeiten) und die Firma Metallbau M.laut deren Angebot vom 10.03.2014 (Installation der neuen Balkone) ohne die Position 09 vornehmen zu lassen. (…)
19Beschluss Kosten
20Die Eigentümerversammlung beschließt, die obige Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 75.000,00 € (im Übrigen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage) zu finanzieren, wobei sich der Anteil des jeweiligen Sondereigentümers an der Umlage nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile ergibt.
21(…)
22Wegen der Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll (Bl. 11 f. GA) Bezug genommen.
23Der auf den Kläger entfallende Anteil beläuft sich auf € 4.200,00. Die Instandhaltungsrücklage beläuft sich auf € 33.775,90; auf die Miteigentumsanteile des Klägers entfallen somit € 1.891,45.
24Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung sowie der Teilungserklärung. Gemäß Teilungserklärung stünden die Balkone im jeweiligen Sondereigentum derjenigen Miteigentümer, die Sondereigentümer der Wohnungen sind, zu denen die Balkone gehören. Diese seien auch allein kostentragungspflichtig. Dies ergebe sich jedenfalls aus § 5 der Gemeinschaftsordnung. Eine fehlerhafte Zuweisung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum sei dahin gehend auszulegen, dass der jeweils betroffene Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen habe.
25Der Kläger beantragt,
26die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.05.2014 zum Tagesordnungspunkt 6 für ungültig zu erklären.
27Die Beklagten beantragen,
28die Klage abzuweisen.
29Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
30Entscheidungsgründe:
31Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
32Der angefochtene Beschluss zu TOP 6 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es liegt auch kein Widerspruch zur Teilungserklärung vor.
33Es kann letztlich dahin gestellt bleiben, ob durch die Regelung in § 2 Absatz 2 der Teilungserklärung die Balkone ebenfalls als Sondereigentum den jeweiligen Wohnungseigentümern zugewiesen werden sollten. Denn jedenfalls wäre eine solche Zuweisung – zumindest was die konstruktiven Elemente der Balkone angeht - nicht rechtswirksam. Insofern handelt es sich um Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind bzw. um Bestandteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Diese konstruktiven Bestandteile sind damit gemäß § 5 Absatz 1 und 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum. Da vorliegend der Abriss und die Erneuerung der Balkone im Raum stehen, ist Gemeinschaftseigentum betroffen.
34Die anfallenden Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich von allen Miteigentümern anteilig zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.
35Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (BGH, Urteil v. 02.03. 2012, AZ: V ZR 174/11). Daran fehlt es hier.
36Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung finden sich in § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung. Danach ist der jeweilige Sondereigentümer nur bezüglich seines Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums, welches sich im Bereich seines Sondereigentums befindet, kostentragungsverpflichtet. Eine Konkretisierung erfolgt in § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung. Hiernach erstreckt sich die Verpflichtung insbesondere auf den Fußbodenbelag, den Wand- und Deckenputz, die Fenster und Türen, einschließlich Rahmen, der Verglasung und der Beschläge. Ausgenommen sind jedoch die Farbanstriche der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren. Eine ausdrückliche Regelung zu den Balkonen findet sich gerade nicht. Gerade in der Zusammenschau der Regelungen in § 5 Nr. 1 und Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Maßnahmen am Balkon nur vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. Die Balkone befinden sich nicht im räumlichen Bereich des Sondereigentums. Die Regelung in § 5 Nr. 2 Gemeinschaftsordnung verdeutlicht auch, dass die innerräumlichen Bestandteile gemeint sind; Außenseiten bspw. der Fenster sind gerade ausgenommen. Dies führt – unter Berücksichtigung auch von § 4 Nr. 1a der Teilungserklärung – gerade zu dem Schluss, dass der Abriss und die Erneuerung der Balkone als Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auch weiterhin hinsichtlich der Kosten von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind.
37Entgegen der Auffassung des Klägers kommt aus den gleichen Erwägungen auch eine Umdeutung nach § 140 BGB der Zuweisungsregelung in § 2 Teilungserklärung in eine Kostentragungsregelung vorliegend nicht in Betracht. Insofern ist auch das Urteil des BGH vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 – vorliegend nicht einschlägig, da im dortigen Sachverhalt gerade eine Kostentragungsregelung explizit für die Balkone vorhanden war.
38Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
39Der Streitwert wird auf 30.457,00 EUR festgesetzt.
40Rechtsbehelfsbelehrung:
41Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
42a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
43b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
44Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
45Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
46Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
47Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
48Köln, 08.05.2015AmtsgerichtRichterin am Amtsgericht |
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(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.