Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16

16.08.2016

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 7,03 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 06.08.2015 zu zahlen, die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt ¾ der Kosten des Rechtsstaats, die Beklagten als Gesamtschuldner ¼.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um eine Nebenkostenabrechnung.

2

Die Beklagten mieteten im August 2006 eine Wohnung von der Klägerin an (Mietvertrag Bl. 25-31 der Akte). § 4 der Vereinbarung verhält sich zu den Betriebskosten. In seinem Abs. 5 heißt es:

3

"Der Vermieter ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung nach billigem Ermessen auf die Mieter umzulegen und mit diesen abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Auch für diese Kosten können Vorauszahlungen festgesetzt werden."

4

Im August 2012 kündigte die Klägerin den Beklagten die Installation von Rauchwarnmeldern an. Sie teilte zudem mit, dadurch würden ab dem Abrechnungszeitraum 2013 neue Betriebskosten eingeführt (Schreiben der 32 und 33 der Akte). Die Klägerin baute die Rauchwarnmelder ankündigungsgemäß ein.

5

Unter dem 26.05.2015 legte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 (Bl. 3-7 der Akte). Die Abrechnung enthielt einen Posten "Kosten Rauchwarnmelder". Dies legte die Klägerin nach Wohnfläche um und berechnete den Beklagten einen Anteil von 25,59 €. Dadurch verkürzte sich entsprechend das Abrechnungsguthaben der Beklagten. Für August 2015 kürzten die Beklagten die Miete um eben diesen Betrag. Die Klägerin begehrt die Nachzahlung.

6

Vorgerichtlich hatte die Klägerin Einsicht in die Belege über die von ihr geltend gemachten Kosten der Rauchwarnmelder angeboten. Hiervon hatten die Beklagten keinen Gebrauch gemacht. Im jetzigen Verfahren legt die Klägerin zum einen die Rechnung des Anbieters für die Gerätemiete vor (Bl. 52 der Akte) sowie diejenige für die Wartung der Geräte (Bl. 43 der Akte).

7

Die Klägerin steht auf dem Rechtsstandpunkt, sowohl die Miete als auch die Wartungskosten seien umlagefähig.

8

Die Klägerin beantragt,

9

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

10

an die Klägerin 25,59 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 06.08.2015 zu zahlen.

11

Die Beklagten beantragen,

12

die Klage abzuweisen.

13

Die Beklagten halten die Rechnung mangels Aufteilung in Geräte Miete und Wartungskosten bereits formell für unwirksam. Darüber hinaus meinen sie, die Kosten auch in der Sache nicht tragen zu müssen.

14

Für den weitergehenden Sachvortrag werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze und die Protokollerklärungen in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

15

Die Klage hat teilweise Erfolg. Die Beklagten schulden noch 7,03 € auf die Augustmiete 2015 (§ 535 Abs. 2 BGB). In Höhe dieses Betrages geht die Aufrechnung der Beklagten ins Leere. In Höhe von 18,56 € indes hat sie Erfolg (§§ 387, 389 BGB). Denn für diesen Betrag stand den Beklagten ein (weiterer) Auszahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für 2014 zu (aus der mietvertraglichen Vereinbarung i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB).

16

Im Einzelnen:

17

1. Grundsätzlich ist die Klägerin aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages berechtigt, die Betriebskosten auf die Beklagte umzulegen (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB).

18

2. Die Nebenkostenabrechnung für 2014 ist formal wirksam.

19

Zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, genügt es, wenn als "Gesamtkosten" bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

20

Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise - sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht - weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

21

Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum, dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu überprüfen (sie insgesamt BGH vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15).

22

Ausgehend davon genügt es, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege (BGH vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15).

23

Diesen Anforderungen wird es gerecht, wenn der Vermieter - wie hier - für die Betriebskostenart "Rauchwarnmelder" zusammengefasst den Betrag angibt, der nach seiner Sichtweise umlagefähig ist (hier Miete und Wartung).

24

3. Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder sind umlagefähig. Für die Miete dieser Geräte ist das nicht der Fall.

25

Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten sind dem Grunde nach berechtigt, weil nach dem Mietvertrag (dort § 4 Abs. 5; Bl. 7 20 der Akte) neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden können. Bei Kosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gesetzlich (gemäß § 47 Abs, 4 BauO LSA) eingeführt worden ist. Diese Regelung ist zum 01.09.2013 in Kraft getreten und bildet damit eine tragfähige Grundlage für die in 2014 abgerechneten Nebenkosten. Bei der gesetzlichen Frist des 31.12.2015 für den Einbau der Geräte handelt es sich lediglich um den spätestmöglichen Zeitpunkt, zu dem die gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen war.

26

Nur die Aufwendungen für die Wartung der Rauchwarnmelder stellen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar. Als Betriebskosten gelten gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

27

Nach allgemeiner Ansicht (Erman/Lützenkirchen, 14. Auflage, § 556, Rn. 4 mwN) ist Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten, dass es sich um (1) laufende und (2) tatsächliche Kosten handelt, die (3) durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen entstehen. Außerdem darf es sich gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV (4) nicht um Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handeln, auch (5) Kapital- und Finanzierungskosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (BR-DrS. 568/03, S. 29).

28

Die laufende und tatsächliche Entstehung ist bei den hier streitgegenständlichen Kosten für Rauchwarnmelder unproblematisch, da diese jährlich anfallen ("Jahresrate", Bl. 52, 53 d.A.) und die Bezahlung der Rechnungen durch die Klägerin von den Beklagten zumindest nicht bestritten ist.

29

Die Wartungskosten beruhen auch auf dem Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen. Wartungskosten sind wiederkehrende Kosten, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen und nicht nur der Behebung auftretender Störungen dienen (Gramlich, Mietrecht, 13. Auflage, § 560, Rn. 27). Die jährlich anfallenden Kosten "Service FP [Funktionsprüfung] für Funk-Rauchwarnmelder" (Bl. 53 d.A.) sind als derartige Überwachungskosten einzustufen.

30

Ob auch die Kosten der Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Während das Amtsgericht Schönebeck (Urteil vom 4.5.2011 - 4 C 148/11) und das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12.2013 - 715 C 283/13) die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten einordnen, kommen das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.9.2011 - 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5.2013 - 318a C 337/12) zum gegenteiligen Ergebnis.

31

Für eine Umlagefähigkeit wird argumentiert, Mietkosten entstünden dem Eigentümer jedenfalls dann durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (LG Magdeburg, Rn. 23 unter Verweis auf Schmid, WuM 2009, 489, der aber zum gegenteiligen Ergebnis - Mietkosten sind keine Betriebskosten - kommt).

32

Dieser Ansicht ist nicht zuzustimmen (so auch Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 556, Rn. 286). Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern entstehen schon nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie - anders als beispielsweise Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten - nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Anders als Betriebskosten, die bei einer Nutzung entsprechender Anlagen unvermeidlicherweise anfallen - so ist beispielsweise eine jährliche Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern gemäß DIN 14676 (6.1: Instandhaltung) zwingend erforderlich - sind die Anmietkosten ohne Probleme vermeidbar, nämlich durch den Kauf der Rauchwarnmelder. Da diese Kosten mangels laufendem Anfall nicht als Betriebskosten umlagefähig sind und durch eine Anmietung der Rauchwarnmelder der Kauf substituiert wird (AG Hamburg-Wandsbek, Rn. 27), handelt es sich letztlich um - nicht umlagefähige Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 22). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Installation von Rauchwarnmeldern in § 47 Abs. 4 Bauordnung LSA vorgeschrieben ist, denn diese Regelung entscheidet nicht über die Zuordnung entsprechender Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten oder - näherliegend - zu den Modernisierungskosten im Sinne des § 555b Nr. 4, 6 BGB, die den Vermieter gemäß § 559 Abs. 1 BGB zur Mieterhöhung berechtigen.

33

Soweit die Umlage von Mietkosten grundsätzlich möglich sein soll, weil sie vom Gesetzgeber in den Fällen des § 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung) und Nr. 5a iVm 2 BetrKV (Anmietung von Warmwasserzählern) vorgesehen ist (so AG Hamburg-Altona in der oben zitierten Entscheidung), kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern schon wegen des abschließenden Charakters der Aufzählung in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV nicht in Betracht (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 2 und AG Hamburg- Wandsbek in der oben zitierten Entscheidung).

34

4. Betragsmäßig entfällt von den in Ansatz gebrachten "Kosten Rauchwarnmelder" in Höhe von insgesamt 458,24 € ein Betrag in Höhe von 332,35 € auf die Miete und in Höhe von 125,89 € auf die Wartung. Entsprechend schlüsselt sich der Anteil der Beklagten (insgesamt 25,59 €) auf in 18,56 € für die Miete und 7,03 € für die Wartung.

35

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

36

6. Das Gericht hat die Berufung zugelassen, um die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu ermöglichen (§ 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 ZPO).

37

7. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.


ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16

Urteilsbesprechung schreiben

Urteilsbesprechungen zu Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16

Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16 zitiert 14 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen


(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten


(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebr

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 555b Modernisierungsmaßnahmen


Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachha

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. Aug. 2016 - 95 C 307/16 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2016 - VIII ZR 93/15

bei uns veröffentlicht am 20.01.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 93/15 Verkündet am: 20. Januar 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein