Amtsgericht Düsseldorf Urteil, 11. Jan. 2016 - 290a C 192/15
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
1
Tatbestand:
2Der Kläger erhebt mit einem am 23.09.2015 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 zu TOP 5.1 und begehrt hilfsweise die Feststellung, dass der Beschluss nichtig ist. Zu TOP 5.1 wurde Folgendes beschlossen:
3Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die den einzelnen Wohnungseigentümern gem. Landesbauordnung obliegenden Rechte und Pflichten 1) Ausstattung der beschriebenen Räume (Mindestausstattung ohne Wohnzimmer) mit Rauchwarnmeldern und 2) Übernehme der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zu ziehen.
4Die Verwaltung wird ermächtigt, zunächst Angebote mit der Mindestausstattung der Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach den Vorgaben der Landesbauordnung (Mindestausstattung) sowie den anerkannten Regeln der Technik einzuholen.
5Nach § 49 Abs.7 BauO NRW müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarmmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandgeruch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung selbst übernommen.
6Der Kläger trägt vor, er habe in der von ihm bewohnten Wohnung in allen Räumen Rauchwarnmelder fachgerecht installiert. Für alle Rauchwarnmelder habe er jeweils zwei Akkusätze, die er regelmäßig, insbesondere vor einem Urlaub, austausche, angeschafft. Dies hätte bei der Beschlussfassung berücksichtigt und seine Wohnung hätte ausgenommen werden müssen.
7Der Kläger beantragt,
8den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 zu TOP 5.1 für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass er nichtig ist.
9Die Beklagten beantragen,
10die Klage abzuweisen.
11Die Beklagten tragen vor, zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht könne der Verband den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern an sich ziehen. Nur ein einheitlicher Einbau und eine einheitliche Wartung entlaste den Verband bzw. die Eigentümer als Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung von ihrer Obliegenheitspflicht und führe zu einer Minimierung des Haftungsrisikos. Die Beschlusskompetenz folge aus §§ 21 Abs.3, Abs.5 Nr.2 WEG.
12Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst anlagen Bezug genommen.
13Entscheidungsgründe:
14Die Klage hat keinen Erfolg.
15Vorab ist klarzustellen, dass es keiner besonderen Entscheidung über die hilfsweise beantragten Feststellung der Nichtigkeit bedurfte. Denn die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses ist von der Anfechtungsklage umfasst.
16Der angefochtene Beschluss ist nicht zu beanstanden. Die Beschlusskompetenz folgt aus §§ 21 Abs.5 Nr.2, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Ein Eingriff in das Sondereigentum, der zu einer Nichtigkeit führen könnte, liegt nicht vor.
17Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmelder in Erfüllung der landesgesetzlichen Anforderungen stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme dar. Die Wohnungseigentümer können dabei den Einbau von Rauchmeldern auch in den Wohnungen beschließen und zwar unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an den Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -, juris Rn. 7, 8). Ist Adressat der Einbauverpflichtung, wie vorliegend, der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nach § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer betrifft, mithin die Anlage ausschließlich Wohnungseinheiten umfasst. Anderenfalls können die Wohnungseigentümer von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen. Denn dies setzt nicht zwingend dass Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer voraus. Maßgeblich ist dann, ob die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. BGH, a.O., Rn. 11, 12, 13).
18Unterzugrundelegung dessen kann vorliegend offenbleiben, ob die Anlage nur aus Wohneinheiten besteht oder nicht. Denn selbst, wenn dies nicht der Fall sein sollte, so folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Mit dem angefochtenen Beschluss haben die Eigentümer gerade von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch gemacht. Denn es wurde gerade beschlossen, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchmelder an sich zieht. Die Pflichtenerfüllung durch den Verband ist auch förderlich. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung gewähren ein hohes Maß an Sicherheit. Rauchwarnmelder dienen in erster Linie einem Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betrifft daher primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts. Denn es ist regelmäßig zu erwarten, dass die Bewohner auf einen Brand aufmerksam werden und unverzüglich andere Bewohner und die Feuerwehr benachtrichtigen. Sofern sie insofern auch dem Schutz des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums dienen, ist eine Pflichtenerfüllung durch den Verband aus versicherungsrechtlichen Gründen förderlich. Denn eine einheitliche Ausrüstung und eine einheitliche Wartung erleichtern dem Verband bzw. den Eigentümer als Versicherungsnehmer einer Gebäude- oder Haftpflichtversicherung vereinfacht den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung, so dass keine Nachteile wegen Obliegenheitspflichtverletzung drohen.
19Der Beschluss beinhaltet keinen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers. Werden in Umsetzung des Beschlusses Rauchwarnmelder in den Wohnungen eingebracht, stellt dies keinen Eingriff in das Sondereigentum dar. Die angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum, wobei offenbleiben kann, ob sie als wesentlicher Bestandteil im Sinne von § 94 Abs.5 BGB oder als Zubehör anzusehen sind. In beiden Fällen gehören sie zu Gemeinschaftseigentum. Im ersten Fall gemäß 5 Abs.2 WEG als Teile, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, und im zweiten Fall, weil sie vom Verband angeschafft und veranlasst wurden (vgl. BGH, a.O., Rn.14 ff). Der Einbau der Rauchmelder stellt ebenfalls keinen Eingriff in das Sondereigentum dar, da sie an den nach § 5 Abs.2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken angebracht werden, hierdurch möglicherweise entstehende Schäden am Sondereigentum gemäß § 14 Nr.4 WEG hinzunehmen und zu ersetzen sind. Entsprechendes gilt für die regelmäßige Kontrolle und Wartung (vgl. BGH. a.O., Rn. 18, 19).
20Offenbleiben kann, ob der Kläger in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und diese ausreichend wartet. Denn selbst, wenn dies der Fall sein sollte, so ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen steht vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht. Anhaltspunkte dafür, dass das Ermessen auf Null reduziert und die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen ist, sind nicht dargetan und erkennbar. Zwar ist denkbar, dass der Kläger im Einzelnen nachweist, welche Geräte er installiert hat und Protokoll über seine Wartung führt. Indes stellt der einheitliche Einbau von Rauchmeldern und deren einheitliche Wartung durch eine Fachfirma gegenüber einer Lösung, in dem die Wohnung des Klägers hiervon ausgenommen wird, ein höheres Maß an Sicherheit auch im Hinblick auf den Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit gegenüber den Versicherungen dar, so dass es nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, die Wohnung des Klägers in die Maßnahme mit einzubeziehen, auch wenn dort bereits Rauchwarnmelder vorhanden sein sollten.
21Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.
22Der Streitwert wird auf 983,04 € (fünffaches Interesse des Klägers, berechnet nach den voraussichtlichen Kosten der Maßnahme) festgesetzt.
23Rechtsbehelfsbelehrung:
24Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
251. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
262. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
27Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
28Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
29Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
30Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.