Grundbuchrecht: Nachweis der Geschäftsfähigkeit im Grundbuchverfahren

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 16. Juni 2016 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Veräußerers ... zum Zeitpunkt der Auflassung ausgeräumt werden können durch Vorlage

(1) eines Sachverständigengutachtens oder fachärztlichen Zeugnisses eines Psychiaters oder Neurologen über dessen Geschäftsfähigkeit im Zeitpunkt der Auflassung

(2) eines rechtskräftigen Urteils, das feststellt, dass die Auflassung vom 28. Dezember 2007 wirksam ist.

Hierfür wird Frist gesetzt bis 31. März 2017.

II.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

III.

Die Beteiligte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

IV.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

I. Zu notarieller Urkunde vom 28.12.2007 überließ Dr. M. P. (künftig: P.) seiner damaligen Lebensgefährtin, der Beteiligten, unter anderem den gegenständlichen Anteil am Miteigentumsanteil an einem Sondereigentum (Tiefgaragenstellplatz). Zugleich erklärten die Parteien die Auflassung und bewilligten deren Eintragung. Die Umschreibung im Grundbuch ist noch nicht vollzogen.

Am 3.11.2010 reichte P. die Kopie eines vom Chefarzt einer psychosomatischen Klinik - Arzt für Psychiatrie, Psychosomatische Medizin und Psychotherapie - am 25.1.2008 ausgestellten Attests zur Grundakte. Darin wird die ärztliche Einschätzung mitgeteilt, dass P. bereits vor seinem seit 19.12.2007 andauernden stationären Aufenthalt nicht geschäftsfähig gewesen sei.

Am 19.11.2010 beantragte die Beteiligte die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt bekundete unter Verweis auf das Attest Zweifel an der Wirksamkeit der Auflassung und gab Gelegenheit, eine Genehmigung der Auflassung durch P. - sofern wieder geschäftsfähig - oder eine gerichtliche Feststellung über dessen Geschäftsfähigkeit zum Auflassungszeitpunkt nachzureichen. Alternativ könne P. auf Auflassung verklagt werden. Die gegen die Zwischenverfügung vom 19.11.2011 eingelegte Beschwerde nahm die Beteiligte vor einer Sachentscheidung zurück.

Am 15.6.2016 beantragte die Beteiligte erneut den Vollzug der Auflassung hinsichtlich des auf Blatt ... eingetragenen Bruchteils am (Mit-)Eigentum. Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 16.6.2016 beanstandete das Grundbuchamt - soweit hier erheblich - wiederum, dass wegen des bei den Grundakten befindlichen ärztlichen Attests Zweifel an der Wirksamkeit der Auflassung bestünden; der Kostenbeschluss des Oberlandesgerichts vom 26.7.2012 in dem gegen P. geführten, in zweiter Instanz nach Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums insgesamt für erledigt erklärten Zivilprozess wegen Abgabe einer Willenserklärung enthalte keine Feststellungen zur Geschäftsfähigkeit. Die Beteiligte erhielt Gelegenheit, die Geschäftsfähigkeit des Veräußerers zum Auflassungszeitpunkt nachzuweisen.

Hiergegen wendet sich die anwaltlich vertretene Beteiligte mit der Beschwerde, die - nach Nichtabhilfe - unter Vorlage der erst- und zweitinstanzlichen familiengerichtlichen Entscheidungen im Verfahren über die Aufhebung bzw. Scheidung der Ehe wie folgt begründet wird: P. behaupte zwar Geschäftsunfähigkeit, verweigere aber eine Begutachtung seiner Person, weshalb es zu einer gerichtlichen Klärung nie gekommen sei. Nach der Wahrnehmung der Beteiligten sei P. durchgängig geschäftsfähig gewesen. Jedenfalls könne die schlichte Behauptung des Gegenteils durch den Beweisbelasteten nicht akzeptiert werden.

II. Das Rechtsmittel hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Gegen die ergangene Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist die unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO).

Auf das auch sonst in zulässiger Weise eingelegte (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) Rechtsmittel präzisiert der Senat die Zwischenverfügung, weil die zur Behebung des zutreffend aufgezeigten Hindernisses genannten Mittel missverständlich und nicht ausreichend konkret beschrieben sind und eine sofortige Antragszurückweisung nicht angemessen erscheint (vgl. Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 18).

2. Das Grundbuchamt darf eine Auflassung (§ 925 BGB) nur eintragen, wenn deren Wirksamkeit nachgewiesen ist (§§ 20, 29 GBO). Da eine von einem Geschäftsunfähigen erklärte Auflassung nichtig ist (§§ 104, 105 Abs. 1 BGB), erstreckt sich die Prüfungsbefugnis und -pflicht des Grundbuchamts auch auf die Geschäftsfähigkeit der Erklärenden. Für den nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO, sondern nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO zu führenden Nachweis kann auf den Erfahrungssatz zurückgegriffen werden, dass die Geschäftsfähigkeit die Regel, die Geschäftsunfähigkeit hingegen die Ausnahme ist. Ein besonderer Nachweis muss allerdings dann verlangt werden, wenn ernsthafte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit bestehen, die durch festgestellte Tatsachen hinreichend begründet sind und sich auch aus Umständen außerhalb der Eintragungsunterlagen ergeben können (allg. M.; vgl. BayObLGZ 1989, 111/112; BayObLG Rpfleger 1992, 152; Senat vom 19.2.2015, 34 Wx 421/14 = NJW-RR 2015, 1043; OLG Frankfurt NJW-RR 2006, 450/451; OLG Celle FGPrax 2011, 111; OLG Düsseldorf RNotZ 2013, 292; OLG Hamm MittBayNot 2016, 32; Demharter GBO 30. Aufl. § 20 Rn. 38; Hügel/Otto GBO 3. Aufl. § 29 Rn. 37, 107; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 10 mit Rn. 164, 166, 168; vgl. für die ähnliche Problematik zu § 1365 Abs. 1 BGB: BGH Rpfleger 2013, 378/379; BGHZ 35, 135/139 ff.).

Bei Vorliegen solcher Zweifel ist das Grundbuchamt zur Beanstandung durch Zwischenverfügung nach § 18 GBO berechtigt und verpflichtet (BayObLGZ 1989, 111/113).

3. Ernsthafte, auf Tatsachen gegründete Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des P. im Zeitpunkt der Auflassungserklärung bejaht mit dem Grundbuchamt auch der Senat mit Blick auf das vorliegende Attest. Es ist davon auszugehen, dass der Aussteller als Chefarzt einer renommierten Fachklinik und Facharzt für Psychiatrie über die Fachkunde verfügt, die ihn dazu befähigt, Art und Schwere der aus dem stationären Klinikaufenthalt bekannten Symptomatik bei P. sowie deren Auswirkungen auf dessen Fähigkeit zu freier Willensbildung zu beurteilen. Wenngleich sich die Aussage über die „sicherlich“ fehlende Geschäftsfähigkeit auf die weittragende Entscheidung der Approbationsrückgabe und auf einen Zeitpunkt kurz vor der am 19.12.2007 erfolgten stationären Aufnahme bezieht, sind damit erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit auch für den Zeitpunkt und den Geschäftsgegenstand der - umfangreichen Grundbesitz betreffenden - Auflassung am 28.12.2007 begründet. Allein die Dauer einer bis dahin neuntägigen stationären Behandlung entkräftet die Zweifel nicht, zumal im Attest die beobachtete Symptomatik in der Gegenwartsform beschrieben ist, so dass für deren Abklingen im maßgeblichen Zeitpunkt kein Anhalt besteht.

Dass der Notar offenbar von Geschäftsfähigkeit ausgegangen ist, weil er die Beurkundung vorgenommen hat (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 1 BeurkG), ist in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich (BayObLGZ 1989, 111/113).

Im dem übereinstimmend für erledigt erklärten Zivilverfahren, das die Beteiligte gegen P. wegen Abgabe einer Willenserklärung geführt hatte, wurden laut Kostenentscheidung weder Zeugen vernommen noch Gutachten eingeholt. Hierfür war zwar die Weigerung des P., sich begutachten zu lassen, ursächlich. Dies ändert aber nichts daran, dass die schwerwiegenden Zweifel fortbestehen.

Die Weigerung des Veräußerers selbst lässt keine Rückschlüsse zu.

Zwar trifft die Darlegungs- und Beweislast für Geschäftsunfähigkeit denjenigen, der sich auf sie beruft (BGHZ 198, 381 Rn. 24; Staudinger/Knothe BGB [2012] § 104 Rn. 18 m. w. N.). Daraus folgt für die Feststellungslast im Grundbuchverfahren jedoch nicht, dass die auf Tatsachen beruhenden Zweifel an der Wirksamkeit der Auflassung schon allein deshalb außer Acht zu lassen wären, weil der Veräußerer seine in anderen Prozessen aufgestellte Behauptung von Geschäftsunfähigkeit - möglicherweise - nicht ausreichend unter Beweis gestellt, insbesondere eine Begutachtung seiner Person dort verweigert hat. Die erforderliche Klärung ist vielmehr in ein zivilprozessuales Erkenntnisverfahren über die Wirksamkeit der Auflassung zu verweisen (siehe Ziff. 4. b)).

4. Weil die Zweifel an der Geschäftsfähigkeit mithin nicht lediglich auf einer unbelegten Behauptung des eingetragenen Eigentümers, sondern auf einem aussagekräftigen und in zeitlichem Zusammenhang zur Beurkundung stehenden fachärztlichen Attest beruhen, stehen sie der beantragten Eintragung derzeit entgegen. Bei dieser Sachlage obliegt es im Antragsverfahren dem Antragsteller (vgl. Hügel/Otto § 29 Rn. 2 und 6), mithin der Beteiligten, die vorhandenen Zweifel so weit auszuräumen, dass wieder vom Grundsatz der Geschäftsfähigkeit ausgegangen werden kann (allg. M.; vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 721/722; Rpfleger 1992, 152/153; Senat vom 7.11.2011, 34 Wx 400/11 = DNotZ 2012, 298; OLG Düsseldorf RNotZ 2013, 292/293 f.; OLG Hamm MittBayNot 2016, 32; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 40). Den vollen Nachweis der Geschäftsfähigkeit muss sie dagegen nicht führen (BayObLGZ 1989, 111/113; BayObLG Rpfleger 1992, 152/153).

Zweifel an der Geschäftsfähigkeit sind grundsätzlich behebbar. Durch Zwischenverfügung kann das Grundbuchamt und präzisierend das Beschwerdegericht im Rechtsmittelzug der Antragstellerin aufgeben, entsprechende Nachweise beizubringen (BayObLGZ 1989, 111/113). Die dazu tauglichen Mittel müssen in der Zwischenverfügung selbst bezeichnet werden.

a) Als Mittel kommt grundsätzlich die Vorlage eines Sachverständigengutachtens oder eines fachärztlichen Zeugnisses eines Psychiaters oder Neurologen über die Geschäftsfähigkeit der betroffenen Person im Zeitpunkt der Auflassung in Betracht. Dabei genügt es, wenn hierdurch die vorhandenen Zweifel zerstreut werden, so dass wieder der Grundsatz der Geschäftsfähigkeit gilt; der volle Nachweis der Geschäftsfähigkeit muss durch das Gutachten oder das ärztliche Zeugnis nicht geführt werden (BayObLGZ 1989, 111/113).

Zwar kommt eine Zwischenverfügung nur bei solchen Eintragungshindernissen in Betracht, die in angemessener Zeit für den zur Beibringung Verpflichteten behebbar sind. Stehen solche nicht zur Verfügung, muss der Eintragungsantrag sofort zurückgewiesen werden (BayObLG vom 9.1. 1989, BReg 2 Z 84/89, juris Rn. 15; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 171 m. w. N.).

Die Beibringung bezeichneter ärztlicher Gutachten oder Zeugnisse erscheint hier allerdings nicht ausgeschlossen. Das familiengerichtliche Verfahren ist nach den in der Beschwerdeinstanz vorgelegten Unterlagen noch nicht beendet. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der behandelnden Fachärzte als fachkundige Zeugen erscheint trotz der angekündigten Verfahrensweise nicht gänzlich ausgeschlossen. Sollten entsprechend protokollierte Aussagen oder schriftlich gemachte Erklärungen die Zweifel zerstreuen, können sie für das Grundbuchverfahren Bedeutung erlangen. Entsprechendes gilt, falls auf der Grundlage vorhandener Unterlagen eine sachverständige Äußerung eingeholt wird.

b) Als weiteres Mittel der Behebung kommt die Vorlage eines im zivilgerichtlichen Verfahren erstrittenen rechtskräftigen Urteils in Betracht, das feststellt, dass die Auflassung vom 28.12.2007 wirksam ist (vgl. BayObLG vom 9.11.1989, BReg 2 Z 84/89, juris Rn. 4 und 16; auch BGH vom 15.10.2015, V ZR 52/15, juris). Eine solche Entscheidung kann auch als Beweislastentscheidung ergehen, wenn P. seine Behauptung der Geschäftsunfähigkeit nicht mit tauglichen Mitteln unter Beweis stellt.

Ob und mit welchen Beweismitteln sich P. in einem entsprechenden Erkenntnisverfahren gegen die Feststellung der Wirksamkeit zur Wehr setzen wird, kann nicht vorausgesagt werden. Es kann daher auch nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass es der Beteiligten nicht möglich sein wird, ein rechtskräftiges Feststellungsurteil zeitnah beizubringen.

In einem solchen Verfahren würde bei einem „non liquet“ hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit die Wirksamkeit der Auflassung festgestellt (vgl. BGH WM 1972, 972; Staudinger/Knothe § 104 Rn. 18 m. w. N.; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 209a). Die Zwischenverfügung eröffnet der Beteiligten die bislang nicht ausgeschöpfte Möglichkeit, eine - auch das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren bindende - feststellende Entscheidung des Zivilgerichts zu erstreiten und dabei von der Beweislastverteilung zu profitieren.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Ihre - klarstellende - Notwendigkeit folgt aus § 25 GNotKG; die Beschwerde ist mit ihrem Ziel, von dem auferlegten Nachweis befreit zu werden, nicht durchgedrungen.

Den Geschäftswert bestimmt der Senat nach §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Der Wert einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung bemisst sich zwar nach dem Schwierigkeitsgrad der Hindernisbeseitigung. Indes ist eine verlässliche Schätzung des erforderlichen Aufwands nicht möglich. Darüber hinaus erscheint es angezeigt, den Wert deshalb zu begrenzen, weil die erstrebte Eintragung nur auf einen Achtel-Anteil am Teileigentum gerichtet ist.