Grundbuchrecht: Identitätsdiebstahl rechtfertigt Grundbuchberichtigung

Enthält die so gefälschte Urkunde eine Erklärung, auf deren Grundlage im Grundbuch eine Eigentumsänderung eingetragen worden ist, ist die Grundbucheintragung unrichtig und auf Antrag des vermeintlichen Erwerbers zu berichtigen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall einer Immobilienhändlerin entschieden. Diese hatte im August 2014 zwei Eigentumswohnungen an einen vermeintlichen Professor aus Bonn verkauft. Bei Vertragsabschluss trat für ihn ein vollmachtloser Vertreter auf. Die kurz darauf zum Kaufvertrag und zur Auflassung vorgelegte Genehmigungserklärung des vermeintlichen Professors trug die gefälschte Unterschrift eines Notars aus Bonn Bad-Godesberg. Das wurde aber erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bekannt. Der wahre Träger des Namens des vermeintlichen Professors, der Erstbeteiligte aus Berlin, machte gegenüber dem Grundbuchamt geltend, zu Unrecht als Eigentümer eingetragen zu sein. Er beantragte die Berichtigung des Grundbuchs durch die erneute Eintragung der ursprünglichen Eigentümerin.

Das OLG hat das Grundbuchamt angewiesen, dem Antrag zu entsprechen. Der Professor sei berechtigt, gegen seine Eintragung als Eigentümer Beschwerde einzulegen. Die Gefahr der Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers sei praktisch auszuschließen, wenn der als Eigentümer Eingetragene seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt ansehe und die Wiedereintragung des vorherigen Eigentümers verlange. Dem Antrag sei zu entsprechen, weil das Grundbuch unrichtig und dies für das Grundbuchamt hinreichend nachgewiesen sei. Die auf der Genehmigungserklärung vorgenommene notarielle Unterschriftsbeglaubigung sei gefälscht. Hieraus leite sich zwingend die Schlussfolgerung ab, dass auch der Unterschriftszug des vermeintlichen Professors auf der Urkunde gefälscht sein müsse. Denn die Fälschung der Unterschrift des Notars unter dem Beglaubigungsvermerk mache nur dann einen Sinn, wenn zugleich der zu beglaubigende Unterschriftszug gefälscht werde. Dementsprechend stehe fest, dass der Professor die in seinem Namen erklärte Auflassung nicht genehmigt und das auf ihn eingetragene Wohnungseigentum nicht erlangt habe. Das Grundbuch sei deswegen durch die Wiedereintragung der ursprünglichen Eigentümerin zu berichtigen.

Das OLG Hamm hat in seinem Beschluss vom 15.12.2015 (15 W 499/15) folgendes entschieden:

Gegen die eigene Eintragung als Eigentümer ist die Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung der vorher eingetragenen Person im Wege der Grundbuchberichtigung zulässig.

Zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs, die durch die Eintragung einer Person aufgrund eines Identitätsdiebstahls eingetreten ist.
Rechtsgebiete:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, jeweils in Abt. I die Beteiligte zu 2) als Eigentümerin der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsrechte einzutragen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die Beteiligte zu 2), die mit Immobilien handelt, erwarb aufgrund Zuschlagsbeschlusses die eingangs genannten Eigentumswohnungen von der C-Bauträger GmbH als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 29.08.2014 verkaufte sie beide Wohnungen an einen „Herrn Prof. Dr. A, geboren am 01.01.1962, wohnhaft R.-Str.1, Bonn, vertreten durch Herrn D als vollmachtsloser Vertreter -Genehmigung nachzureichend versprechend-“ zum Preis von insgesamt 36.500 €. In § 10 des Vertrages bewilligten die „Vertragsteile“ die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und erklärten, über den Eigentumsübergang einig zu sein.

Mit Schreiben vom 05.09.2014 übersandte der Notar N dem Grundbuchamt eine „1. Ausfertigung ohne Auflassung“ des notariellen Vertrages sowie eine unterschriftsbeglaubigte Genehmigungserklärung eines „Prof.Dr. A“ vom 03.09.2014 und beantragte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Beglaubigt haben soll die Unterschrift der Notar in Bonn-Bad Godesberg E unter der UR.Nr. 5056/2014, nachdem ihm der amtliche Lichtbildausweis des „Herrn Dr. A, geboren am 01.01.1962, wohnhaft in Bonn, R.-Str.1“ vorgelegt worden sei. Aufgrund des Antrags trug das Grundbuchamt am 12.09.2014 in beiden Wohnungsgrundbüchern die beantragte Auflassungsvormerkung ein.

Mit Schreiben vom 05.11.2014 übersandte der Notar N dem Grundbuchamt eine 2. Ausfertigung des notariellen Vertrages, die die Auflassungserklärung enthält, Pfandentlassungserklärungen der Gläubiger Abt. III/4 und 5 sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und beantragte die Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkungen. Die in beiden Grundbüchern jeweils unter lfd. Nr. 7 eingetragenen Lasten blieben entsprechend der Vereinbarung in § 2 des Erwerbsvertrages vom 29.08.2014 bestehen. Diese beiden Beträge wurden am 20.10.2014 an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage überwiesen, und zwar von einem Konto bei der Postbank, das nach den Angaben der Postbank gegenüber der Polizei missbräuchlich auf den Namen „Dr. A, * 01.01.1962, wohnhaft in Bonn“ eröffnet worden war.

Am 13.11.2014 hat das Grundbuchamt als Eigentümer „Prof. Dr. A, geboren am ... 1962“ aufgrund der Auflassung vom 29.08.2014 eingetragen und am selben Tag die Vormerkungen wieder gelöscht.

Mit Schreiben vom 23.05.2015 beantragte der Beteiligte zu 1) bei dem Grundbuchamt die Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO, hilfsweise stellte er einen Antrag nach §§ 84 ff. GBO. Dazu machte er geltend, die Miteigentumsanteile seien nicht von ihm, sondern von ihm nicht bekannten Tätern unter Verwendung seines Namens erworben worden. Er habe zwar einige Jahre seines Lebens an der Universität Bonn gelehrt, aber nie in der R.-Str.1 in Bonn gewohnt. Die „Genehmigungsurkunde“ vom 03.09.2014 sei gefälscht, was der Notar E unter dem 21.05.2015 gegenüber dem Grundbuchamt bestätigt habe. Mit Beschluss vom 08.10.2015 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zurück. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1), der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26.10.2015 nicht abhalf.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig.

Der Zulässigkeit der Beschwerde mit dem Hauptziel, eine Berichtigung der Eigentümereintragung im Grundbuch herbeizuführen, steht die Vorschrift des § 71 Abs. 2 S. 1 GBO nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift ist eine Beschwerde gegen eine Eintragung unzulässig. Diese Vorschrift gilt nach gefestigter Rechtsprechung auch in der hier vorliegenden Konstellation, dass ein Beteiligter zunächst bei dem Grundbuchamt einen Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt hat und sich mit der Beschwerde gegen die Zurückweisung seines Antrages durch das Grundbuchamt mit der Begründung wendet, die Eintragung sei nach den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt ihrer Vornahme. Um eine Eintragung im Sinne des § 71 Abs. 2 GBO handelt es sich nach einhelliger Auffassung nur dann, wenn sie unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht. Denn der Vorschrift liegt der Gedanke zugrunde, dass derjenige, der im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs ein Recht an einem Grundstück oder an einem eingetragenen Recht erworben hat, geschützt und nicht etwa von Amts wegen durch eine Berichtigung oder Löschung in die Rechtsstellung eines gutgläubigen Erwerbers eingegriffen werden soll. Ergibt sich, dass sich an die angegriffene Eintragung ein gutgläubiger Erwerb nicht anschließen kann, so ist die Beschwerde unbeschränkt mit dem Ziel der Löschung oder einer Berichtigung statthaft. So verhält es sich dann, wenn eine Eintragung unter einem Gesichtspunkt angegriffen wird, der einen gutgläubigen Erwerb des eingetragenen Rechts ausschließt. Dieser Gesichtspunkt trifft nach Auffassung des Senats auch dann zu, wenn der Beschwerdeführer sich gegen seine eigene Eintragung als Eigentümer wendet. Denn die Gefahr der Beeinträchtigung der Rechte eines gutgläubigen Erwerbers kann praktisch ausgeschlossen werden, wenn der eingetragene Berechtigte seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt betrachtet und die Wiedereintragung der vor ihm eingetragenen Person anstrebt. Aus diesen Gründen vermag sich der Senat der gegenteiligen Auffassung des OLG München nicht anzuschließen. Die erforderliche Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt daraus, dass er geltend macht, zu Unrecht als Eigentümer eingetragen worden zu sein. Eine solche Eintragung bewirkt nicht nur wirtschaftliche Nachteile, sondern auch eine Beeinträchtigung eigener Rechte des Beteiligten zu 1).

In der Sache ist die Beschwerde begründet. Die beanstandeten Eigentumsumschreibungen vom 13.11.2014 sind durch Wiedereintragung der Beteiligten zu 2) zu berichtigen, weil deren Unrichtigkeit nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 S. 1 GBO.

Unrichtigkeit nach § 22 GBO setzt eine Unrichtigkeit im Sinne § 894 BGB voraus. Sie ist u. a. gegeben, wenn der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an einem Grundstück mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht. An den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs sind strenge Anforderungen zu stellen, weil sonst am Verfahren nicht beteiligte Personen geschädigt werden könnten. Der Antragsteller hat dabei nicht nur darzutun, dass das Grundbuch hinsichtlich der derzeitigen Eintragung unrichtig ist; er hat vielmehr darüber hinaus alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernt liegende, auszuräumen, die der beantragten neuen Eintragung entgegenstehen könnten. Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs ist in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zu führen.

Dieser Nachweis ist vorliegend erbracht. Zwar unterliegt die in dem notariellen Vertrag vorgesehene Genehmigungserklärung des Käufers gemäß §§ 167 Abs. 2, 182 Abs. 2 BGB materiell-rechtlich nicht der Formvorschrift des § 925 BGB. Ihre Vorlage in öffentlich beglaubigter Form war vorliegend - nur - nach der „Ordnungsvorschrift“ des § 29 Abs. 1 GBO verfahrensrechtlich erforderlich; eine unter Verstoß des § 29 GBO vorgenommene Eintragung bleibt daher wirksam und entfaltet die entsprechenden sachlich-rechtlichen Wirkungen. Die vorgelegte Unterschriftsbeglaubigung belegt vorliegend aber die Richtigkeit des Vorbringens des Beteiligten zu 1).

Die auf der Genehmigungserklärung vorgenommene notarielle Unterschriftsbeglaubigung ist gefälscht. Dies hat der Notar E in einer dem Grundbuchamt vorgelegten Eigenurkunde vom 21.05.2015, die von ihm unterzeichnet und in Stempelform gesiegelt ist, bestätigt. Diese Urkunde ist eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 415 ZPO. Nach § 415 Abs. 1 ZPO begründen Urkunden, die von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, vollen Beweis des durch die Behörde oder die Urkundsperson beurkundeten Vorganges, wenn sie über eine vor der Behörde oder der Urkundsperson abgegebene Erklärung errichtet sind.

Aus der damit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesenen Tatsache, dass der notarielle Beglaubigungsvermerk gefälscht ist, leitet sich zugleich zwingend die Schlussfolgerung ab, dass dann auch der Unterschriftszug „A“ unter der privatschriftlichen Genehmigungserklärung gefälscht sein muss. Denn die Fälschung der Unterschrift des Notars unter dem Beglaubigungsvermerk macht überhaupt nur einen Sinn, wenn zugleich der Unterschriftszug unter der Genehmigungserklärung gefälscht wird: Den Aufwand für die Herstellung der gefälschten Urkunde einschließlich der Wiedergabe die Farbdrucksiegels des Notars und die Gefahr der Bestrafung der Tat nach § 267 StGB nimmt nur derjenige auf sich, der den Zweck verfolgt, gerade nur den Schein einer wirksamen Erklärung - hier des Beteiligten zu 1) - hervorzurufen, um daraus Vorteile für sich zu erzielen. Hätte der Beteiligte zu 1) tatsächlich authentisch die Genehmigungserklärung abgegeben, hätte es umgekehrt nicht der Fälschung der Unterschrift des Notars bedurft.

Diese tatsächliche Schlussfolgerung liegt unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles noch im Rahmen der Nachweisführung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO. Denn sie knüpft unmittelbar an die durch öffentliche Urkunde bewiesene Tatsache der Fälschung der Unterschrift des Notars an. Zwar obliegt es grundsätzlich nicht dem Grundbuchamt zu beurteilen, wieweit die indizielle Überzeugungskraft einer durch öffentliche Urkunde nachgewiesenen Tatsache für das Vorliegen einer weiteren Tatsache reicht, weil tatsächliche Feststellungen dem Grundbuchamt versagt sind. Anders liegen die Dinge jedoch im vorliegenden Fall, in dem sich die maßgebliche tatsächliche Schlussfolgerung als zwingend allein aufgrund der dem Grundbuchamt vorliegenden Urkunde in Verbindung mit der hier feststehenden Tatsache der Fälschung der Unterschrift des Notars aufdrängt, ohne dass es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf.

Dementsprechend steht fest, dass der Beteiligte zu 1) die in seinem Namen erklärte Auflassung nicht genehmigt hat und damit ungeachtet seiner erfolgten Eintragung das Eigentum an den beiden Wohnungseigentumsrechten nicht auf ihn übergegangen ist. Mit dem erfolgten Nachweis der Unrichtigkeit entfällt nach § 22 Abs. 2 GBO das Erfordernis der Zustimmung der Beteiligten zu 2) zu der berichtigenden Eintragung. Dementsprechend hat der Senat das Grundbuchamt angewiesen, die Beteiligte zu 2) wieder als Eigentümerin einzutragen, wobei als Grundlage der Eintragung die Berichtigung aufgrund nachgewiesener Unrichtigkeit bezeichnet werden mag.

Eine Wertfestsetzung ist wegen des Erfolgs der Beschwerde nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 S. 1 GBO liegen nicht vor.