Verwaltungsgericht München Urteil, 21. Nov. 2016 - M 8 K 15.2980

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung ...

Am 23. Dezember 2014 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte (E + I + DG mit einer Grundfläche von 8,73m x 7,97m, Wandhöhe 6,20m, Firsthöhe 9,61m).

Nachdem die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 1. April 2015 wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit die Rücknahme des Antrags empfohlen und ihm in diesem Zusammenhang auch Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hatte, lehnte sie mit Bescheid vom 18. Juni 2015, zugestellt am 20. Juni 2015, den Bauantrag ab. Es handele sich um ein Außenbereichsvorhaben, dem die Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 Baugesetzbuch (BauGB) entgegenstünden. Der Flächennutzungsplan stelle dort eine Fläche für Gemeinbedarf „Erziehung“ dar. Zudem komme dem Vorhaben auch negative Bezugsfallwirkung zu.

Hiergegen erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 10. Juli 2015, eingegangen bei Gericht am 16. Juli 2015, Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München und beantragt zuletzt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18. Juni 2015 zu verpflichten, ihm die am 23. Dezember 2016 beantragte Baugenehmigung zu erteilen, hilfsweise die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18. Juni 2015 zu verpflichten, über den Bauantrag vom 23. Dezember 2014 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Zur Begründung ließ der Kläger durch seine Bevollmächtigten mit Schriftsatz vom 5. September 2016 im Wesentlichen ausführen, es handele sich um ein Vorhaben im Innenbereich. Die Grundstücke FlNr. ... und ... lägen innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils entlang der ...-Straße. Auch wenn die Bebauung entlang dieser Straße südlich und nördlich des Vorhabenanwesens durch Flächen des Sportanlagengrundstücks FlNr. ... stellenweise unterbrochen werde, erscheine das bereits seit Anfang der 1930er Jahre mit einem Einfamilienhaus bebaute Anwesen als ein Bestandteil des Bebauungszusammenhangs, da es am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der Bebauung an der ...-Straße teilnehme. Dem stehe nicht entgegen, dass die unmittelbar südlich und nördlich angrenzenden Flächen aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung als Sportanlagen bzw. Fläche für Erziehung unbebaut seien. Denn durch diese Freiflächen werde der Eindruck einer zusammenhängenden Bebauung nicht zerstört. Die die Bebauung unterbrechenden Frei- bzw. Sportanlagenflächen seien nicht so groß, dass sie dem Vorhaben seine Prägung durch die nördlich, östlich und südlich gelegene Bebauung nehmen würden. Ebenso sei das Anwesen ...-Straße 51 durch seine eigene Bebauung weiterhin geprägt, auch wenn der Altbestand im Hinblick auf die beabsichtigte Neubebauung mit einem Doppelhaus bereits während des Genehmigungsverfahrens beseitigt worden sei. Die Beklagte verkenne, dass grundsätzlich auch eine Freifläche mit einer Sportanlage, die wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung einer Bebauung weitgehend entzogen sei, Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs sein könne. Vorliegend ergebe sich ein Bebauungszusammenhang sowohl mit dem nördlich anschließenden, mit einem Hochbunker bebauten Anwesen ...-Straße 53 und der südlich gelegenen Wohnbebauung, die sich, nur unterbrochen durch einen 13m schmalen Grundstückstreifen der Sportanlage, südlich der ...-straße anschließe. Maßgeblich geprägt sei das Vorhaben auch durch die östlich gelegene Wohnbebauung. Es könne offen bleiben, ob die Sportanlage nach Westen hin eine trennende Wirkung bewirke, da das Vorhaben in Richtung Norden, Osten und Süden von der nächstgelegenen Bebauung nicht derart abgesetzt sei, dass es an dem an der ...-Straße gelegenen, beidseits dieser Straße vorhandenen Bebauungszusammenhang nicht mehr teilnehme. Selbst wenn das Vorhaben dem Außenbereich zugeordnet würde, stünde ihm die Darstellung einer Gemeinbedarfsfläche „Erziehung“ im Flächennutzungsplan nicht entgegen. Die Beklagte habe auf ein ihr gegebenenfalls zustehendes Vorkaufsrecht verzichtet. Zudem habe es die Beklagte aufgrund ihrer Eigentümerstellung an dem Sportanlagengrundstück FlNr. ... selbst in der Hand, einer Bezugsfallwirkung hinsichtlich weiterer Bebauung auf diesem Grundstück entgegenzuwirken.

Mit Schriftsatz vom 9. September 2016 legte die Beklagte die Verfahrensakten vor und nahm zur Sache Stellung. Sie beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tritt dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegen. Zudem vertieft und ergänzt sie ihre im Verwaltungsverfahren gemachten Ausführungen.

Das Gericht hat am 21. November 2016 über die Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück sowie in dessen Umgebung Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der mündlichen Verhandlung vom selben Tage wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten und des Vorbringens im Übrigen wird auf die Gerichtsakte in diesem sowie im Parallelverfahren M 8 K 15.2980 sowie auf die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage, gerichtet auf Erteilung der mit Bescheid vom 18. Juni 2015 abgelehnten Baugenehmigung, ist zulässig (vgl. § 42 Abs. 1 Alt. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO), bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Der Kläger hat weder Anspruch auf Erteilung der am 23. Dezember 2014 beantragten Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung ... (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) noch auf eine Neubescheidung durch die Beklagte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung oder Neubescheidung, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im - vorliegend nach Art. 59 Bayerische Bauordnung (BayBO) einschlägigen - vereinfachten bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BayBO). Dies hat die Beklagte im ablehnenden Bescheid vom 18. Juni 2015 zutreffend erkannt.

Das streitbefangene Vorhaben liegt im Außenbereich (§ 35 BauGB) und ist dort bauplanungsrechtlich unzulässig (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO i. V. m. § 35 Abs. 2 und 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB). Entgegen der Auffassung des Klägers befindet es sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

1. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jede Bebauung im Gebiet einer Gemeinde, die - trotz vorhandener Baulücken - geschlossen und zusammengehörig wirkt, nach Zahl der vorhandenen Gebäude ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. grundlegend BVerwG, U.v. 6.11.1968 - IV C 31.66 - juris). Eine unbebaute Fläche ist - im Sinne einer Baulücke - Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint; diese Voraussetzung muss auch bei einer auf mehreren oder allen Seiten von zusammenhängender Bebauung umgebenen unbebauten Fläche erfüllt sein. Soweit eine Prägung durch die benachbarte Bebauung fehlt, handelt es sich um Außenbereich. Über das Vorliegen einer Baulücke ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der konkreten Gegebenheiten (z. B. BVerwG, B.v. 2.4.2007 - 4 B 7.07 - juris). Maßgebliche Kriterien sind u. a. der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung. Mit zunehmender Größe der Freifläche wird das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich (vgl. bereits BVerwG, U.v. 1.12.1972 - IV C 6. 71 - juris). Die wachsende Größe der Freifläche ist ein Indiz dafür, dass ein Bebauungszusammenhang eher zu verneinen ist (BVerwG, B.v. 12.3.1999 - 4 B 112/98 - juris). Letztlich maßgebend für die Betrachtungsweise ist die Verkehrsauffassung mit der Folge, dass es entscheidend jeweils auf die Lage des Einzelfalls ankommt. Mit den Begriffen „Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit“ soll eine gewisse - trotz vorhandener Lücken - bestehende räumliche Ver-klammerung gekennzeichnet und damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück gleichsam „gedanklich übersprungen“ werden kann, weil es ein verbindendes Element in Gestalt der Verkehrsanschauung gibt, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.

Dies zugrunde gelegt, ist nach dem Ergebnis des Augenscheins, den vom Gericht aus allgemein zugänglichen Quellen im Internet gesichteten Luft- und Straßenbildern und den von den Beteiligten vorgelegten, zur Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ebenfalls herangezogenen Plänen die Frage, ob das Grundstück FlNr. ... - wie auch das Nachbargrundstück FlNr. ..., auf dem die Errichtung der zweiten Doppelhaushälfte vorgesehen ist und dessen Bebauung Streitgegenstand im Parallelverfahren M 8 K 15.2980 ist - so stark durch die angrenzende zusammenhängende Bebauung geprägt wird, dass sie in dem Bereich, in dem das Vorhaben errichtet werden soll, als Teil dieses Bebauungszusammenhangs erscheint und damit im Innenbereich (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) liegt, zu verneinen. Es handelt sich bei den aus den Grundstücken FlNr. ..., ... und ... gebildeten unbebauten Umgriff zwischen der städtischen Sporthalle im Westen, der ...-Straße und der an sie anschließenden Bebauung im Osten, der südlich der ...-straße gelegenen Wohnbebauung und dem Schulgelände der Mittelschule ... im Norden um eine sog. „Außenbereichsinsel“ im Innenbereich, die dem Rechtsregime des § 35 BauGB zuzuordnen ist. Auch wenn es sich bei dem Begriff des „Außenbereichs im Innenbereich“ mit Blick auf §§ 29 ff. BauGB um keinen eigenständigen bauplanungsrechtlichen Rechtsbegriff handelt (vgl. BVerwG, B.v. 15.9.2005 - 4 B N 37.05 - juris Rn. 3; Spieß in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 34 Rn. 14), kann dieser eine entsprechende bodenrechtliche Situation aus Sicht der Kammer gleichwohl gut und anschaulich illustrieren. Er kann daher auch trotz des Umstandes, nicht normativ eingeführt zu sein, nach wie vor erläuternd im Rahmen der Abgrenzung von Innen- und Außenbereich in geeigneten Fallkonstellationen - wie hier - herangezogen werden.

Die ...-Straße hat aufgrund ihrer - namentlich neben der ...-straße - nicht unerheblichen Verkehrsbedeutung für die Führung des in Nord-Süd-Richtung fließenden Verkehrs im Stadtteil ... und ihrer städtebaulich signifikanten Breite von 15m (einschließlich beidseitigem Geh- und Radweg sowie Parkbuchten) trennende Wirkung. Bei ihr handelt es sich im Bereich der Grundstücke FlNr. ..., ... und ... um eine bloß einseitig im Osten bebaute Straße. Besteht nur an einer Straßenseite ein Bebauungszusammenhang, liegen die Grundstücke auf der anderen Straßenseite, sofern nicht andere Umstände hinzukommen, regelmäßig im Außenbereich (vgl. z. B. BayVGH, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.896 - juris Rn. 22 m. w. N.).

Die im Norden vorzufindende, erheblich abgerückte Bebauung des Schulgeländes bis hin zum Hochbunker auf dem Grundstück FlNr. ... ist siedlungsstrukturell von mit dem zur Genehmigung nachgesuchten Wohnbauvorhaben nicht vergleichbarer schulischer Gemeinbedarfsnutzung mit entsprechend großen Baukörpern geprägt und vermittelt daher nicht den Eindruck einer zwanglosen Fortsetzung nach Süden hin. Vom dem Vorhaben im Norden nächstgelegenen Hochbunker bis zur ehemals auf dem Grundstück FlNr. ... vorhandenen, mittlerweile abgerissenen Wohnbebauung betrug der Abstand ca. 37m, so dass bereits auch der frühere Bestand nicht am Bebauungszusammenhang nach Norden hin teilgenommen hat und auch nicht entsprechend nachwirken kann.

Auch der im Süden jenseits der ...-straße vorhandene Bebauungszusammenhang prägt die nördlich dieser Straße gelegenen Grundstücke nicht in der Weise, dass das zur Bebauung nachgesuchte Grundstück als Baulücke erscheinen würde. Zuschnitt und Ausmaß des in seinem weitläufigen Ostteil unbebauten Sportanlagengrundstücks FlNr. ... unterbrechen den Bebauungszusammenhang auch nach Süden hin. An der ...-Straße hat dieses Grundstück an der schmalsten Stelle eine Nord-Süd-Erstreckung von ca. 57m, westlich jenseits der Grenze des Grundstücks FlNr. ... eine solche von ca. 70m. Es weist eine Ost-West-Erstreckung von der ...-Straße bis zur städtischen Sporthalle (...-straße 124) von ca. 150m auf. Aufgrund des Grundstückszuschnitts und der großflächigen einheitlichen Gemeinbedarfsnutzung als Sportgelände ist hier auch eine einheitliche siedlungs-strukturelle Beurteilung der Flächen zwischen Sporthalle im Westen und der ...-Straße im Osten geboten. Eine Unterscheidung nach Teilflächen, hier einer solchen zwischen der östlichen, unmittelbar an der ...-Straße gelegenen Teilfläche des Grundstücks FlNr. ... sowie des zur Bebauung nachgesuchten Grundstücks (und gegebenenfalls - erst recht - auch noch des östlich direkt zur ...-Straße angrenzenden Grundstücks FlNr. ...) einerseits und der westlichen Teilfläche des Grundstücks FlNr. ... andererseits, muss sonach ausscheiden. Es spricht mithin auch mit Blick auf eine unterstellte Nachwirkung des - ausweislich der Feststellungen im Augenschein und nach Aktenlage allerdings bereits seit einiger Zeit beseitigten (vgl. zur zeitlichen Grenzen der Nachwirkung BVerwG; B.v. 2.10.2007 - 4 B 39.07 - juris) - vormaligen Bestands auf dem Grundstück FlNr. ... nichts für eine differenzierte Betrachtung des Gebietscharakters und damit für eine Innenbereichslage der östlichen, direkt entlang der ...-Straße gelegenen Grundstücksteile. Bereits der (beseitigte) Altbestand auf dem Grundstück FlNr. ... stellte dort im Lichte seiner Wohnnutzung einen bodenrechtlichen Fremdkörper dar, dessen Zulassung nur mehr historisch zu erklären ist (vgl. dazu Baugenehmigung des Bezirksamts ... aus dem Jahr 1930, vorgelegt als Anlage K3 zum Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten vom 5. September). Denn erst mit § 3 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (RGBl. I, S. 104) stand den Behörden in Bayern eine belastbare Rechtsgrundlage zur Verhinderung planungsrechtlich unerwünschter (Zer-)Siedelung im Außenbereich zur Verfügung (vgl. Englert/Mang, BayBO, 11. Aufl. 1957, Anhang 39 zu § 3 der Verordnung vom 15.2.1936).

Schließlich endet auch die prägende Kraft der südlichen Umgebungsbebauung im Lichte der dort vorzufindenden Siedlungsstruktur - es handelt sich um relativ klein-gliedrige Wohnbebauung auf Grundstücken mit einer Fläche von ca. 650 bis 800 m² entlang der der ...-straße (dort Hausnummern 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 und 17) - an der Südgrenzen der ...-straße. Sie ist mit der großflächig ange-legten, einheitlichen Gemeinbedarfsnutzung auf dem den betrachtungsrelevanten Umgriff für das hier streitbefangene Grundstück FlNr. ... darstellenden Grund-stück FlNr. ... bodenrechtlich nicht vergleichbar und kann ihrerseits nicht als die den prägenden Rahmen für die Grundstücke FlNr. ..., ... und ... vorge-bende Umgebungsbebauung betrachtetet werden.

Es fehlt somit sowohl nach Westen (Sportanlage), nach Norden (Sportanlage, dann Schule), nach Osten (...-Straße) als auch nach Süden hin (...-straße) an einer räumlich verklammernden Anbindung an den dortigen Bebauungs-zusammenhang. Die Verkehrsanschauung vermittelt nach allen Seiten hin nicht den Eindruck einer zur Bebauung geeigneten Lücke.

2. Das Baugrundstück ist bauplanungsrechtlich somit dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Das Bauvorhaben ist ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, das öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

a. Die Zulassung des Vorhabens scheitert an § 35 Abs. 2, 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Es widerspricht der Darstellung des Flächennutzungsplans der Beklagten, der für das Baugrundstück eine Fläche für den Gemeinbedarf „Erziehung“ (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a BauGB) vorsieht. Dieser Widerspruch ergibt sich entgegen der Auffassung des Kläger auch unabhängig davon, ob die Beklagte auf ein ihr gegebenenfalls zustehendes Vorkaufsrecht hinsichtlich des klägerischen Grundstücks und des Nachbargrundstücks FlNr. ... verzichtet hat oder nicht.

Es ist im Übrigen auch nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass die entgegen-stehende Darstellung des Flächennutzungsplans funktionslos geworden wäre. Auf die (derzeitige) Eigentümerstellung des Klägers hinsichtlich des Grundstücks FlNr. ... kommt es insoweit nicht maßgeblich an, da diese einer mittel- bis langfristigen angelegten Realisierung der im Flächennutzungsplan vorgesehenen Nutzung als Gemeinbedarfsfläche nicht von vornherein entgegensteht. Zwar können auch Darstellungen eines Flächennutzungsplans funktionslos und damit unwirksam werden. Insoweit sind die für die Bebauungspläne entwickelten allgemeinen Grundsätze entsprechend heranzuziehen (vgl. BVerwG, B.v. 31.10.1997 - 4 B 185/97 - juris). Eine Darstellung des Flächennutzungsplans tritt danach erst dann außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Darstellung auf unabsehbare Zeit ausschließt und wenn diese Tatsache so offenkundig ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (vgl. z. B. BVerwG, U.v. 30.6.2004 - 4 C 3.03 - juris). Dies ist hier nicht der Fall. Die aktuelle zivilrechtliche Eigentumssituation an einem Grundstück kann die planerische Entscheidung einer Gemeinde, die sie im Rahmen des Erlasses des Flächennutzungsplans getroffen hat - ebenso wie eine planerische Entscheidung eines Dritten - grundsätzlich nicht beseitigen. Ihre planerische Entscheidung kann durch Akte Dritter daher regelfällig nicht beseitigt werden (vgl. BayVGH, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.896 - juris Rn. 25 zu § 23 AEG).

b. Zudem würde das Vorhaben auch die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Im Fall seiner Zulassung steht eine negative Vorbildwirkung für eine weitere Bebauung unmittelbar entlang der ...-Straße auf dem Grundstück FlNr. ... konkret zu befürchten. Die (derzeitige) Eigentümerstellung der Beklagten an diesem Grundstück spielt bei der insoweit allein anzustellenden bodenrechtlichen Betrachtung keine Rolle. Die somit zu befürchtende Entstehung einer Splittersiedlung ist als Vorgangs der Zersiedelung bodenrechtlich unerwünscht. Hiervon ist unter anderem dann auszugehen, wenn das Vorhaben eine jedenfalls nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich weiter zersiedelt werden würde (vgl. aktuell z. B. BVerwG, B.v. 7.8.2016 - 4 B 47.14 - juris Rn. 17). So liegt der Fall auch hier.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 12.500 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung ...

Am 23. Dezember 2014 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte (E + I + DG mit einer Grundfläche von 8,73m x 7,97m, Wandhöhe 6,20m, Firsthöhe 9,61m).

Nachdem die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 1. April 2015 wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit die Rücknahme des Antrags empfohlen und ihm in diesem Zusammenhang auch Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hatte, lehnte sie mit Bescheid vom 18. Juni 2015, zugestellt am 20. Juni 2015, den Bauantrag ab. Es handele sich um ein Außenbereichsvorhaben, dem die Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 Baugesetzbuch (BauGB) entgegenstünden. Der Flächennutzungsplan stelle dort eine Fläche für Gemeinbedarf „Erziehung“ dar. Zudem komme dem Vorhaben auch negative Bezugsfallwirkung zu.

Hiergegen erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 10. Juli 2015, eingegangen bei Gericht am 16. Juli 2015, Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München und beantragt zuletzt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18. Juni 2015 zu verpflichten, ihm die am 23. Dezember 2016 beantragte Baugenehmigung zu erteilen, hilfsweise die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 18. Juni 2015 zu verpflichten, über den Bauantrag vom 23. Dezember 2014 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Zur Begründung ließ der Kläger durch seine Bevollmächtigten mit Schriftsatz vom 5. September 2016 im Wesentlichen ausführen, es handele sich um ein Vorhaben im Innenbereich. Die Grundstücke FlNr. ... und ... lägen innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils entlang der ...-Straße. Auch wenn die Bebauung entlang dieser Straße südlich und nördlich des Vorhabenanwesens durch Flächen des Sportanlagengrundstücks FlNr. ... stellenweise unterbrochen werde, erscheine das bereits seit Anfang der 1930er Jahre mit einem Einfamilienhaus bebaute Anwesen als ein Bestandteil des Bebauungszusammenhangs, da es am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der Bebauung an der ...-Straße teilnehme. Dem stehe nicht entgegen, dass die unmittelbar südlich und nördlich angrenzenden Flächen aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung als Sportanlagen bzw. Fläche für Erziehung unbebaut seien. Denn durch diese Freiflächen werde der Eindruck einer zusammenhängenden Bebauung nicht zerstört. Die die Bebauung unterbrechenden Frei- bzw. Sportanlagenflächen seien nicht so groß, dass sie dem Vorhaben seine Prägung durch die nördlich, östlich und südlich gelegene Bebauung nehmen würden. Ebenso sei das Anwesen ...-Straße 51 durch seine eigene Bebauung weiterhin geprägt, auch wenn der Altbestand im Hinblick auf die beabsichtigte Neubebauung mit einem Doppelhaus bereits während des Genehmigungsverfahrens beseitigt worden sei. Die Beklagte verkenne, dass grundsätzlich auch eine Freifläche mit einer Sportanlage, die wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung einer Bebauung weitgehend entzogen sei, Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs sein könne. Vorliegend ergebe sich ein Bebauungszusammenhang sowohl mit dem nördlich anschließenden, mit einem Hochbunker bebauten Anwesen ...-Straße 53 und der südlich gelegenen Wohnbebauung, die sich, nur unterbrochen durch einen 13m schmalen Grundstückstreifen der Sportanlage, südlich der ...-straße anschließe. Maßgeblich geprägt sei das Vorhaben auch durch die östlich gelegene Wohnbebauung. Es könne offen bleiben, ob die Sportanlage nach Westen hin eine trennende Wirkung bewirke, da das Vorhaben in Richtung Norden, Osten und Süden von der nächstgelegenen Bebauung nicht derart abgesetzt sei, dass es an dem an der ...-Straße gelegenen, beidseits dieser Straße vorhandenen Bebauungszusammenhang nicht mehr teilnehme. Selbst wenn das Vorhaben dem Außenbereich zugeordnet würde, stünde ihm die Darstellung einer Gemeinbedarfsfläche „Erziehung“ im Flächennutzungsplan nicht entgegen. Die Beklagte habe auf ein ihr gegebenenfalls zustehendes Vorkaufsrecht verzichtet. Zudem habe es die Beklagte aufgrund ihrer Eigentümerstellung an dem Sportanlagengrundstück FlNr. ... selbst in der Hand, einer Bezugsfallwirkung hinsichtlich weiterer Bebauung auf diesem Grundstück entgegenzuwirken.

Mit Schriftsatz vom 9. September 2016 legte die Beklagte die Verfahrensakten vor und nahm zur Sache Stellung. Sie beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tritt dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegen. Zudem vertieft und ergänzt sie ihre im Verwaltungsverfahren gemachten Ausführungen.

Das Gericht hat am 21. November 2016 über die Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück sowie in dessen Umgebung Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der mündlichen Verhandlung vom selben Tage wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten und des Vorbringens im Übrigen wird auf die Gerichtsakte in diesem sowie im Parallelverfahren M 8 K 15.2980 sowie auf die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage, gerichtet auf Erteilung der mit Bescheid vom 18. Juni 2015 abgelehnten Baugenehmigung, ist zulässig (vgl. § 42 Abs. 1 Alt. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO), bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Der Kläger hat weder Anspruch auf Erteilung der am 23. Dezember 2014 beantragten Baugenehmigung für den Neubau einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung ... (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) noch auf eine Neubescheidung durch die Beklagte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung oder Neubescheidung, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im - vorliegend nach Art. 59 Bayerische Bauordnung (BayBO) einschlägigen - vereinfachten bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BayBO). Dies hat die Beklagte im ablehnenden Bescheid vom 18. Juni 2015 zutreffend erkannt.

Das streitbefangene Vorhaben liegt im Außenbereich (§ 35 BauGB) und ist dort bauplanungsrechtlich unzulässig (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO i. V. m. § 35 Abs. 2 und 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB). Entgegen der Auffassung des Klägers befindet es sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

1. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jede Bebauung im Gebiet einer Gemeinde, die - trotz vorhandener Baulücken - geschlossen und zusammengehörig wirkt, nach Zahl der vorhandenen Gebäude ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (vgl. grundlegend BVerwG, U.v. 6.11.1968 - IV C 31.66 - juris). Eine unbebaute Fläche ist - im Sinne einer Baulücke - Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint; diese Voraussetzung muss auch bei einer auf mehreren oder allen Seiten von zusammenhängender Bebauung umgebenen unbebauten Fläche erfüllt sein. Soweit eine Prägung durch die benachbarte Bebauung fehlt, handelt es sich um Außenbereich. Über das Vorliegen einer Baulücke ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, sondern auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung der konkreten Gegebenheiten (z. B. BVerwG, B.v. 2.4.2007 - 4 B 7.07 - juris). Maßgebliche Kriterien sind u. a. der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung. Mit zunehmender Größe der Freifläche wird das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich (vgl. bereits BVerwG, U.v. 1.12.1972 - IV C 6. 71 - juris). Die wachsende Größe der Freifläche ist ein Indiz dafür, dass ein Bebauungszusammenhang eher zu verneinen ist (BVerwG, B.v. 12.3.1999 - 4 B 112/98 - juris). Letztlich maßgebend für die Betrachtungsweise ist die Verkehrsauffassung mit der Folge, dass es entscheidend jeweils auf die Lage des Einzelfalls ankommt. Mit den Begriffen „Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit“ soll eine gewisse - trotz vorhandener Lücken - bestehende räumliche Ver-klammerung gekennzeichnet und damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück gleichsam „gedanklich übersprungen“ werden kann, weil es ein verbindendes Element in Gestalt der Verkehrsanschauung gibt, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.

Dies zugrunde gelegt, ist nach dem Ergebnis des Augenscheins, den vom Gericht aus allgemein zugänglichen Quellen im Internet gesichteten Luft- und Straßenbildern und den von den Beteiligten vorgelegten, zur Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ebenfalls herangezogenen Plänen die Frage, ob das Grundstück FlNr. ... - wie auch das Nachbargrundstück FlNr. ..., auf dem die Errichtung der zweiten Doppelhaushälfte vorgesehen ist und dessen Bebauung Streitgegenstand im Parallelverfahren M 8 K 15.2980 ist - so stark durch die angrenzende zusammenhängende Bebauung geprägt wird, dass sie in dem Bereich, in dem das Vorhaben errichtet werden soll, als Teil dieses Bebauungszusammenhangs erscheint und damit im Innenbereich (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) liegt, zu verneinen. Es handelt sich bei den aus den Grundstücken FlNr. ..., ... und ... gebildeten unbebauten Umgriff zwischen der städtischen Sporthalle im Westen, der ...-Straße und der an sie anschließenden Bebauung im Osten, der südlich der ...-straße gelegenen Wohnbebauung und dem Schulgelände der Mittelschule ... im Norden um eine sog. „Außenbereichsinsel“ im Innenbereich, die dem Rechtsregime des § 35 BauGB zuzuordnen ist. Auch wenn es sich bei dem Begriff des „Außenbereichs im Innenbereich“ mit Blick auf §§ 29 ff. BauGB um keinen eigenständigen bauplanungsrechtlichen Rechtsbegriff handelt (vgl. BVerwG, B.v. 15.9.2005 - 4 B N 37.05 - juris Rn. 3; Spieß in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 34 Rn. 14), kann dieser eine entsprechende bodenrechtliche Situation aus Sicht der Kammer gleichwohl gut und anschaulich illustrieren. Er kann daher auch trotz des Umstandes, nicht normativ eingeführt zu sein, nach wie vor erläuternd im Rahmen der Abgrenzung von Innen- und Außenbereich in geeigneten Fallkonstellationen - wie hier - herangezogen werden.

Die ...-Straße hat aufgrund ihrer - namentlich neben der ...-straße - nicht unerheblichen Verkehrsbedeutung für die Führung des in Nord-Süd-Richtung fließenden Verkehrs im Stadtteil ... und ihrer städtebaulich signifikanten Breite von 15m (einschließlich beidseitigem Geh- und Radweg sowie Parkbuchten) trennende Wirkung. Bei ihr handelt es sich im Bereich der Grundstücke FlNr. ..., ... und ... um eine bloß einseitig im Osten bebaute Straße. Besteht nur an einer Straßenseite ein Bebauungszusammenhang, liegen die Grundstücke auf der anderen Straßenseite, sofern nicht andere Umstände hinzukommen, regelmäßig im Außenbereich (vgl. z. B. BayVGH, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.896 - juris Rn. 22 m. w. N.).

Die im Norden vorzufindende, erheblich abgerückte Bebauung des Schulgeländes bis hin zum Hochbunker auf dem Grundstück FlNr. ... ist siedlungsstrukturell von mit dem zur Genehmigung nachgesuchten Wohnbauvorhaben nicht vergleichbarer schulischer Gemeinbedarfsnutzung mit entsprechend großen Baukörpern geprägt und vermittelt daher nicht den Eindruck einer zwanglosen Fortsetzung nach Süden hin. Vom dem Vorhaben im Norden nächstgelegenen Hochbunker bis zur ehemals auf dem Grundstück FlNr. ... vorhandenen, mittlerweile abgerissenen Wohnbebauung betrug der Abstand ca. 37m, so dass bereits auch der frühere Bestand nicht am Bebauungszusammenhang nach Norden hin teilgenommen hat und auch nicht entsprechend nachwirken kann.

Auch der im Süden jenseits der ...-straße vorhandene Bebauungszusammenhang prägt die nördlich dieser Straße gelegenen Grundstücke nicht in der Weise, dass das zur Bebauung nachgesuchte Grundstück als Baulücke erscheinen würde. Zuschnitt und Ausmaß des in seinem weitläufigen Ostteil unbebauten Sportanlagengrundstücks FlNr. ... unterbrechen den Bebauungszusammenhang auch nach Süden hin. An der ...-Straße hat dieses Grundstück an der schmalsten Stelle eine Nord-Süd-Erstreckung von ca. 57m, westlich jenseits der Grenze des Grundstücks FlNr. ... eine solche von ca. 70m. Es weist eine Ost-West-Erstreckung von der ...-Straße bis zur städtischen Sporthalle (...-straße 124) von ca. 150m auf. Aufgrund des Grundstückszuschnitts und der großflächigen einheitlichen Gemeinbedarfsnutzung als Sportgelände ist hier auch eine einheitliche siedlungs-strukturelle Beurteilung der Flächen zwischen Sporthalle im Westen und der ...-Straße im Osten geboten. Eine Unterscheidung nach Teilflächen, hier einer solchen zwischen der östlichen, unmittelbar an der ...-Straße gelegenen Teilfläche des Grundstücks FlNr. ... sowie des zur Bebauung nachgesuchten Grundstücks (und gegebenenfalls - erst recht - auch noch des östlich direkt zur ...-Straße angrenzenden Grundstücks FlNr. ...) einerseits und der westlichen Teilfläche des Grundstücks FlNr. ... andererseits, muss sonach ausscheiden. Es spricht mithin auch mit Blick auf eine unterstellte Nachwirkung des - ausweislich der Feststellungen im Augenschein und nach Aktenlage allerdings bereits seit einiger Zeit beseitigten (vgl. zur zeitlichen Grenzen der Nachwirkung BVerwG; B.v. 2.10.2007 - 4 B 39.07 - juris) - vormaligen Bestands auf dem Grundstück FlNr. ... nichts für eine differenzierte Betrachtung des Gebietscharakters und damit für eine Innenbereichslage der östlichen, direkt entlang der ...-Straße gelegenen Grundstücksteile. Bereits der (beseitigte) Altbestand auf dem Grundstück FlNr. ... stellte dort im Lichte seiner Wohnnutzung einen bodenrechtlichen Fremdkörper dar, dessen Zulassung nur mehr historisch zu erklären ist (vgl. dazu Baugenehmigung des Bezirksamts ... aus dem Jahr 1930, vorgelegt als Anlage K3 zum Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten vom 5. September). Denn erst mit § 3 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (RGBl. I, S. 104) stand den Behörden in Bayern eine belastbare Rechtsgrundlage zur Verhinderung planungsrechtlich unerwünschter (Zer-)Siedelung im Außenbereich zur Verfügung (vgl. Englert/Mang, BayBO, 11. Aufl. 1957, Anhang 39 zu § 3 der Verordnung vom 15.2.1936).

Schließlich endet auch die prägende Kraft der südlichen Umgebungsbebauung im Lichte der dort vorzufindenden Siedlungsstruktur - es handelt sich um relativ klein-gliedrige Wohnbebauung auf Grundstücken mit einer Fläche von ca. 650 bis 800 m² entlang der der ...-straße (dort Hausnummern 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 und 17) - an der Südgrenzen der ...-straße. Sie ist mit der großflächig ange-legten, einheitlichen Gemeinbedarfsnutzung auf dem den betrachtungsrelevanten Umgriff für das hier streitbefangene Grundstück FlNr. ... darstellenden Grund-stück FlNr. ... bodenrechtlich nicht vergleichbar und kann ihrerseits nicht als die den prägenden Rahmen für die Grundstücke FlNr. ..., ... und ... vorge-bende Umgebungsbebauung betrachtetet werden.

Es fehlt somit sowohl nach Westen (Sportanlage), nach Norden (Sportanlage, dann Schule), nach Osten (...-Straße) als auch nach Süden hin (...-straße) an einer räumlich verklammernden Anbindung an den dortigen Bebauungs-zusammenhang. Die Verkehrsanschauung vermittelt nach allen Seiten hin nicht den Eindruck einer zur Bebauung geeigneten Lücke.

2. Das Baugrundstück ist bauplanungsrechtlich somit dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Das Bauvorhaben ist ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, das öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

a. Die Zulassung des Vorhabens scheitert an § 35 Abs. 2, 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Es widerspricht der Darstellung des Flächennutzungsplans der Beklagten, der für das Baugrundstück eine Fläche für den Gemeinbedarf „Erziehung“ (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a BauGB) vorsieht. Dieser Widerspruch ergibt sich entgegen der Auffassung des Kläger auch unabhängig davon, ob die Beklagte auf ein ihr gegebenenfalls zustehendes Vorkaufsrecht hinsichtlich des klägerischen Grundstücks und des Nachbargrundstücks FlNr. ... verzichtet hat oder nicht.

Es ist im Übrigen auch nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass die entgegen-stehende Darstellung des Flächennutzungsplans funktionslos geworden wäre. Auf die (derzeitige) Eigentümerstellung des Klägers hinsichtlich des Grundstücks FlNr. ... kommt es insoweit nicht maßgeblich an, da diese einer mittel- bis langfristigen angelegten Realisierung der im Flächennutzungsplan vorgesehenen Nutzung als Gemeinbedarfsfläche nicht von vornherein entgegensteht. Zwar können auch Darstellungen eines Flächennutzungsplans funktionslos und damit unwirksam werden. Insoweit sind die für die Bebauungspläne entwickelten allgemeinen Grundsätze entsprechend heranzuziehen (vgl. BVerwG, B.v. 31.10.1997 - 4 B 185/97 - juris). Eine Darstellung des Flächennutzungsplans tritt danach erst dann außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Darstellung auf unabsehbare Zeit ausschließt und wenn diese Tatsache so offenkundig ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (vgl. z. B. BVerwG, U.v. 30.6.2004 - 4 C 3.03 - juris). Dies ist hier nicht der Fall. Die aktuelle zivilrechtliche Eigentumssituation an einem Grundstück kann die planerische Entscheidung einer Gemeinde, die sie im Rahmen des Erlasses des Flächennutzungsplans getroffen hat - ebenso wie eine planerische Entscheidung eines Dritten - grundsätzlich nicht beseitigen. Ihre planerische Entscheidung kann durch Akte Dritter daher regelfällig nicht beseitigt werden (vgl. BayVGH, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.896 - juris Rn. 25 zu § 23 AEG).

b. Zudem würde das Vorhaben auch die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Im Fall seiner Zulassung steht eine negative Vorbildwirkung für eine weitere Bebauung unmittelbar entlang der ...-Straße auf dem Grundstück FlNr. ... konkret zu befürchten. Die (derzeitige) Eigentümerstellung der Beklagten an diesem Grundstück spielt bei der insoweit allein anzustellenden bodenrechtlichen Betrachtung keine Rolle. Die somit zu befürchtende Entstehung einer Splittersiedlung ist als Vorgangs der Zersiedelung bodenrechtlich unerwünscht. Hiervon ist unter anderem dann auszugehen, wenn das Vorhaben eine jedenfalls nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich weiter zersiedelt werden würde (vgl. aktuell z. B. BVerwG, B.v. 7.8.2016 - 4 B 47.14 - juris Rn. 17). So liegt der Fall auch hier.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 12.500 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

I.

Unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 14. November 2012 wird der Baugenehmigungsbescheid des Landratsamts M. vom 25. April 2012 in der Fassung vom 27. Juni 2014 aufgehoben.

II.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen der Beklagte und die Beigeladene je zur Hälfte. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen die der Beigeladenen erteilten Baugenehmigung zur Errichtung eines eingeschossigen Bürohauses in ihrem Gemeindegebiet.

Die Beigeladene beabsichtigt die Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung O. Das Baugrundstück hat eine Fläche von 720 m² und ist derzeit mit einem eingeschossigen Wohngebäude mit einer Grundfläche von 144 m² bebaut. Es liegt östlich der Bahnlinie M. in der Nähe des Bahnhofs D... Nach Osten wird das Baugrundstück durch die G.-straße begrenzt, die auf ihrer Ostseite durchgehend bebaut ist. Nördlich des Baugrundstücks befindet sich nach einem Wegegrundstück die Fl.Nr. ..., die unbebaut ist. Es grenzt im Norden an den Parkplatz am Bahnhofsgebäude an. Südlich des Baugrundstücks befindet sich ein schmales Grundstück, das die G.-straße von dem Grundstück trennt, auf dem sich die Gleise befinden. Das Baugrundstück ist im Flächennutzungsplan der Klägerin vom 13. Dezember 2005 als Fläche für Bahnanlagen dargestellt. Ein übergeleiteter Bahnlinienplan der Klägerin aus dem Jahr 1951 sieht für das Grundstück keine Festsetzungen vor. Östlich der G.-straße befindet sich die dortige Bebauung zum Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ecke G.-straße/J.-straße“, der für dieses Gebiet ein allgemeines Wohngebiet festsetzt.

Die Beigeladene begehrte mit Bauantrag vom 15. September 2010 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung von zwei Bürogebäuden. Mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 versagte die Klägerin das gemeindliche Einvernehmen. Nachdem das Landratsamt die Klägerin zur beabsichtigten Ersetzung des Einvernehmens angehört hatte und diese das Einvernehmen erneut nicht erteilte, wurde der Bauantrag der Beigeladenen mit Bescheid vom 25. April 2012 unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens genehmigt.

Das Verwaltungsgericht wies mit Urteil vom 14. November 2012 die dagegen gerichtete Klage ab. Das Vorhaben der Beigeladenen sei bauplanungsrechtlich zulässig, weil es im Innenbereich liege. Das mit einem Wohngebäude bebaute Baugrundstück sei Teil des Bebauungszusammenhangs, der sich östlich der Bahnlinie M.-... erstrecke. Die Gleisanlagen der Bahnlinie M. stellten innerhalb des Ortsteils eine deutliche Zäsur dar. Die G.-straße sei nicht geeignet, das Baugrundstück von der zusammenhängenden Bebauung an ihrer Ostseite zu trennen. Die maßgebliche Bebauung für die Beurteilung der Art der zulässigen Nutzung des Baugrundstücks sei die gesamte Bebauung des Bereichs östlich der G.-straße, beginnend ab der J.-straße im Süden bis zur G.-straße im Norden. Diese Bebauung sei im Norden vor allem durch Wohnbebauung und im Süden, im Bereich des Bebauungsplans „Ecke G.-straße/J.-straße“, durch Büro- und Wohnnutzung geprägt. Es könne dahinstehen, ob die zulässige Art der Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 4 bis 9 BauNVO zu beurteilen oder ein Einfügen nach der Nutzungsart im Sinn des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu fordern sei. Nach beiden Vorschriften füge sich das Vorhaben ein. Das Bauvorhaben wahre auch die Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Die Lärmimmissionen und die Erschütterungen durch den Bahnbetrieb stellten keine Gefährdung gesunder Arbeitsverhältnisse dar.

Mit Beschluss vom 23. April 2014 ließ der Verwaltungsgerichtshof die Berufung zu. Am 14. Mai 2014 wurde das streitgegenständliche Grundstück mit Bescheid des Eisenbahn-Bundesamts von Bahnbetriebszwecken freigestellt. Mit Bescheid vom 27. Juni 2014 ergänzte der Beklagte den Baugenehmigungsbescheid vom 25. April 2012.

Die Klägerin begründet ihre Berufung im Wesentlichen damit, dass mit der verfügten Freistellung für das Flurstück Nr. ... aus dem eisenbahnrechtlichen Fachplanungsprivileg die Planungshoheit für diese Fläche wieder auf sie übergehe. Sie beabsichtige zur Sicherung ihrer Planungsziele für den hier streitgegenständlichen, zwischen der G.-straße im Osten und der Bahnstrecke im Westen gelegenen Bereich einen Bebauungsplan unter Einbeziehung des Baugrundstücks aufzustellen. In Übereinstimmung mit der Darstellung im Flächennutzungsplan und in Fortführung der städtebaulichen Entwicklungen in den letzten Jahren wolle sie im Nahbereich des Bahnhofs D... ihr Konzept zur Schaffung von zusätzlichen Kfz-Abstellplätzen zur Deckung des Stellplatzbedarfs und der Integrierung der bahnbegleitenden Flächen auch auf dem von der Planfeststellung freigestellten Bereich weiter umzusetzen. Die derzeit auf dem Baugrundstück vorzufindende Bebauung finde ihre Ursache und „Rechtfertigung“ allein in ihrer Zuordnung zu Bahnbetriebszwecken. Bereits mit der Aufgabe der Nutzung des Bahnwärterhäuschens durch Bahnbedienstete vor einigen Jahren sei die „Rechtfertigung“ für den Bautenbestand bzw. das Vertrauen auf dessen Fortbestand entfallen. Mit dem Wirksamwerden der Freistellung sei das Vorhaben an § 35 BauGB zu messen, wobei zugunsten des streitgegenständlichen Vorhabens jedoch kein Privilegierungstatbestand eingreife. Das Vorhabensgrundstück sei von den weiter östlich anschließenden Baugebieten durch die G.-straße abgegrenzt. Das Grundstück Fl.Nr. ..., an welches im Norden eine planfestgestellte Ausgleichsfläche und im Süden eine Biotopfläche (Glatthafer-Wiesenbrache) angrenze, erscheine als eine den Bahn- und Brachflächen zugehörige Grundstücksfläche. Die östlich des Baugrundstücks angrenzende G.-straße wirke vorliegend als Grenze zwischen dem östlich angrenzenden Baugebiet und den westlich der G.-straße angrenzenden Bahnflächen, denen auch das Baugrundstück Fl.Nr. ... zuzuordnen sei. Der G.-straße komme insoweit trennende Wirkung zwischen Innen- und Außenbereich zu, da ausgenommen des der Bahnanlage zuzuordnenden Baugrundstücks die Straße in dem hier maßgeblichen Bereich nur einseitig bebaut sei. Östlich und westlich der G.-straße grenzten zwei städtebaulich völlig unterschiedliche (Nutzungs-)Bereiche, nämlich Wohn- und Mischgebiet im Osten sowie die Bahnanlagen im Westen aneinander. Aufgrund der „Einbettung“ des Vorhabengrundstücks in die westlich der G.-straße gelegenen, bahnbegleitenden Bahnanlagen und Freiflächen könne vorliegend bei dem Grundstück Fl.Nr. ... auch von einem Teil einer sog. Außenbereichsinsel oder einer Außenbereichslage im Innenbereich gesprochen werden. Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans, lasse die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten und sei schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausgesetzt. Auch wenn man die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile, bestünde kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, da das Vorhaben nicht die Anforderungen an gesunde Wohn- bzw. Arbeitsverhältnisse wahre.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 14. November 2012 den Baugenehmigungsbescheid des Landratsamts M. vom 25. April 2012 in der Fassung vom 27. Juni 2014 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Den Plänen der Klägerin, im südlichen Bereich der Fl.Nr. ... Parkplätze anzulegen, stünden dauerhafte naturschutzrechtliche Hindernisse entgegen, da die Fläche als Ausgleichsfläche festgesetzt sei. Etwaige Stellplätze stünden auch nicht mehr in räumlichem Zusammenhang zur Bahnstation. Soweit die Klägerin der Auffassung sei, das Vorhaben würde - bei Lage im Außenbereich - öffentliche Belange nach § 35 beeinträchtigen, habe der Flächennutzungsplan nach Freigabe der Vorhabensfläche nach § 23 Abs. 1 AEG seine Aussagekraft verloren hätte, weil die Fläche entwidmet sei. Die Darstellung sei für den Bereich des Vorhabensgrundstücks funktionslos geworden. Das Entstehen einer Splittersiedlung sei aufgrund der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse ausgeschlossen. Das Vorhaben sei auch keinen schädlichen Umwelteinwirkungen nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausgesetzt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Behördenakten und der Gerichtsakten sowie die Niederschriften über den Augenscheinstermin vom 2. Juli 2014 und die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 2014 verwiesen.

Die zulässige Berufung der Klägerin (§ 124 Abs. 1 VwGO) ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen den Bescheid des Beklagten vom 25. April 2012 zu Unrecht abgewiesen. Die mit dem streitgegenständlichen Bescheid i. d. F. vom 27. Juni 2014 vorgenommene Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Sie kann sich gegen die Ersetzung des Einvernehmens mit Erfolg wenden, weil ihre Planungshoheit verletzt ist (vgl. BVerwG, B. v. 10.1.2006 - 4 B 48/05 - juris). Eine Verletzung der Rechte der Klägerin liegt darin, dass der Beklagte eine Baugenehmigung erteilt hat, obwohl das Baugrundstück noch nicht freigestellt war (s. 1), das im Außenbereich belegene nicht privilegierte Vorhaben genehmigt wurde, obwohl es öffentliche Belange beeinträchtigt (s. 2) sowie überdies die Erschließung nicht gesichert ist (s. 3).

1. Die Baugenehmigung wurde vom Landratsamt erteilt, obwohl das Vorhabensgrundstück Fl.Nr. ... noch dem Fachplanungsvorbehalt unterfiel. Vorhaben im Sinn von § 29 BauGB, die nicht unter den Planfeststellungsvorbehalt des § 18 AEG fallen, aber auf Bahngelände verwirklicht werden sollen, unterliegen zwar grundsätzlich in formeller und materieller Hinsicht dem allgemeinen Baurecht (s. a)). Über ihre Zulässigkeit entscheidet die zuständige Baugenehmigungsbehörde. Wenn und solange ein solches Vorhaben mit der Fachplanung nicht vereinbar ist, scheitert es aber an § 38 BauGB, der der Fachplanung insoweit den Vorrang einräumt. Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage ist ein der Baugenehmigung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Auf einer Fläche, die aufgrund einer noch fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine Bahnanlage darstellt, kann ein „bahnfremden“ Zwecken dienendes Gebäude wie im vorliegenden Fall eine Büronutzung für Dritte nicht genehmigt werden. Eine Baugenehmigung kommt erst dann in Betracht, wenn die Gemeinde in der Lage ist, ihre Planungshoheit auszuüben (s. b)). Dazu muss der besondere Rechtscharakter der Fläche in rechtlich einwandfreier Weise aufgehoben worden sein (vgl. BVerwG, U. v. 16.12.1988 - 4 C 48/86 - BVerwGE 81, 111/119). Dies war im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung nicht der Fall, die nachträgliche Freistellung kann keine Berücksichtigung finden (s. c)).

a) Bei dem mit einem Bahnwärterhaus bebauten Grundstück handelte es sich um eine Bahnanlage im Sinn des § 23 AEG. Die beanspruchte Fläche unterlag dem Anwendungsbereich des § 38 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil sie als eine dem Bahnbetrieb zugehörige Anlage zu werten war. Bahnanlagen sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstige Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind. Dazu gehören auch Nebenbetriebseinrichtungen sowie sonstige Anlagen einer Eisenbahn. Gemeinsames Kriterium für die (objektive) Zugehörigkeit zu einer Bahnanlage ist unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse die sog. Eisenbahnbetriebsbezogenheit, d. h. die Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb (vgl. BVerwG, U. v. 27.11.1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997, 150). Eine solche Zugehörigkeit des Geländes, auf dem das strittige Vorhaben verwirklicht werden soll, zu den Bahnanlagen war hier ursprünglich gegeben. Dies steht zwischen den Beteiligten außer Streit.

b) Eine Baugenehmigung für eine bahnfremde Nutzung auf planfestgestelltem Bahngelände kann vor dem Verlust der Zweckbestimmung der Fläche als Bahnanlage (Freistellung) nicht erteilt werden, wenn die Gemeinde nicht in der Lage ist, ihre Planungshoheit in Bezug auf das zur Beurteilung gestellte Vorhaben wahrzunehmen (vgl. BVerwG, B. v. 27.4.1998 - 4 B 33/98 - BauR 1998, 993; U. v. 16.12.1988 - 4 C 48/86 - BVerwGE 81,111). Die in dem angegriffenen Bescheid enthaltene Aussage über die planungsrechtliche Zulässigkeit setzt voraus, dass die Gemeinde in der Lage ist, ihre Planungshoheit in Bezug auf das Vorhaben auszuüben. Diesem Interesse ist ein hoher Stellenwert beizumessen, da die verfassungsrechtlich garantierte Planungshoheit der Gemeinde das Recht gewährleistet, jeden Teil des Gemeindegebiets, welcher nicht dem Vorrang der Fachplanung unterliegt, so zu gestalten, wie es der Plangeber im Rahmen der städtebaulichen Erforderlichkeit für geboten hält (vgl. OVG NRW, U. v. 19.12.1997 - 7 A 6271/95 - juris). Nach Aufhebung der Zweckbestimmung der bis dahin einer uneingeschränkten Planungshoheit der Gemeinde entzogenen Teils der Bahnanlagen soll über die Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Nutzungen durch Festsetzungen eines Bebauungsplans neu entschieden werden. Die Gemeinde soll aus dem gesamten Spektrum zulässiger Festsetzungen über die künftigen Bodennutzungen die ihrer Konzeption entsprechenden Regelungen frei auswählen können (vgl. BVerwG, U. v. 16.12.1988 a. a. O.). Sie muss insbesondere dann, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - eine planerische Konzeption für den in Rede stehenden, künftig wieder in ihre Planungshoheit fallenden Bereich hat, ein Bebauungsplanverfahren zur Umsetzung dieses Plankonzepts einleiten können und zur Sicherung dieser Planung von dem hierfür gesetzlich vorgesehenen Instrument der Veränderungssperre effektiv Gebrauch machen können (vgl. OVG NRW, U. v. 19.12.1997 a. a. O.).

Im vorliegenden Fall konnte es der Klägerin nicht angesonnen werden, im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheids eine Veränderungssperre zu erlassen. Denn zu diesem Zeitpunkt war für die Klägerin noch nicht absehbar, ob und gegebenenfalls wann die Fläche freigestellt werden würde. Eine solche Freistellung ist aber Voraussetzung dafür, dass die Gemeinde weitere Schritte zur Verwirklichung ihrer planerischen Vorstellungen unternimmt. Soweit der Beklagte geltend macht, die Gemeinde habe nach § 9 Abs. 2 BauGB die Möglichkeit zur Planung besessen, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Nach dem Wortlaut der Vorschrift kann in „besonderen Fällen“ festgesetzt werden, dass bestimmte der im Bebauungsplan festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind. Die Festsetzung ist auf „besondere Fälle“ beschränkt, kann also nicht im städtebaulichen Regelfall eingesetzt werden. Für den Senat ist nicht ersichtlich, wo im vorliegenden Fall die spezifische städtebauliche Dynamik liegen soll, die die Festsetzung eines Baurechts auf Zeit rechtfertigen würde. Im Übrigen muss sich die Klägerin nicht auf eine - unter Umständen kostspielige - „Vorratsplanung“ einlassen, wenn sie nicht abschätzen kann, ob und wann der fragliche Bereich aus der Fachplanung entlassen wird. Auch der Hinweis des Beklagten auf § 23 AEG führt nicht weiter. Zwar kann die Klägerin nach § 23 Abs. 1 AEG die Freistellung beantragen. Gerade im vorliegenden Fall hat jedoch die Klägerin vor dem Bauantrag der Beigeladenen keinen Anlass gehabt, die Freistellung zu beantragen, zumal sie mit den angestrebten Parkplätzen für Bahnreisende ebenfalls eine bahnbezogene Nutzung anstrebt.

c) Die Baugenehmigung wurde am 25. April 2012 unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erteilt. Eine rechtlich einwandfreie Freistellung lag zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Der Erlass des Freistellungsbescheids durch das Eisenbahn-Bundesamt vom 14. Mai 2014 kann keine Berücksichtigung zugunsten der Beigeladenen finden. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage richtet sich in erster Linie nach dem materiellen Gehalt des geltend gemachten Anspruchs (vgl. BVerwG, U. v. 15.2.1995 - 4 C 42.81 - NVwZ 1986, 2005; Wolff in Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Aufl. 2014, § 113 Rn. 94). Zwar ist bei Anfechtungsklagen grundsätzlich maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung. Bei baurechtlichen Nachbarklagen können aber auch nachträglich eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die sich zugunsten des Bauherrn auswirken (vgl. BVerwG, B. v. 22.4.1996 - 4 B 54.96 - BRS 58 Nr. 157; B. v. 23.4.1998 - 4 B 40.98 - BauR 1998,995), wenn andernfalls die im gerichtlichen Verfahren aufgehobene Baugenehmigung sofort wieder erlassen werden müsste.

Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um eine baurechtliche Nachbarklage. Vielmehr wird durch den neu eingetretenen Umstand die Rechtsposition der Gemeinde in Form ihrer Planungshoheit erstmals berührt. Durch die Freistellungsentscheidung vom 14. Mai 2014 eröffnet sich ein neuer Prüfungsrahmen, der auch vor einem erneuten Erlass der Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde zu beachten wäre. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Baugenehmigung hatte die Klägerin keine Möglichkeit, ihre Planungshoheit auszuüben (s.o. 1b)). Der Fachplanungsvorbehalt des § 38 BauGB stand einer eigenen gemeindlichen Planung entgegen. Es ist mit dem hohen Rang der verfassungsrechtlich verbürgten Planungshoheit nicht vereinbar, wenn der Klägerin nach der Freigabe eine bauliche Nutzung ohne Möglichkeit der Gegenwehr aufgezwungen wird, die nicht ihren planerischen Vorstellungen entspricht. Daher bleibt die nachträgliche Änderung der Sachlage zugunsten des Bauherrn im vorliegenden Fall unbeachtlich.

2. Das Baugrundstück ist bauplanungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen (s. a)). Das Bauvorhaben ist ein sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB, das öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 beeinträchtigt (s. b)).

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Grundstück dem Innen- oder Außenbereich angehört, davon ab, wie weit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsanschauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört. Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich lässt sich nicht nach allgemein gültigen, etwa geografischmathematischen Maßstäben treffen, sondern nur aufgrund einer umfassenden Würdigung der gesamten örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der optisch wahrnehmbaren topografischen Situation und der Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG, B. v. 4.7.1990 - 4 B 103/90 - BayVBl 1991, 473). Eine Straße oder ein Weg kann je nach den Umständen des Einzelfalls einen Bebauungszusammenhang herstellen oder trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich haben (vgl. BVerwG, U. v. 12.12.1990 - 4 C 40/87 - NVwZ 1991, 879).

Auch wenn der vorliegende Fall als Grenzfall zu sehen ist, ist der Senat unter dem Eindruck des Augenscheins zu der Überzeugung gelangt, dass die zur Bebauung vorgesehene Fläche nicht am Bebauungszusammenhang östlich der G.-straße teilnimmt. Bei der G.-straße handelt es sich um eine einseitig bebaute Straße. Besteht nur an einer Straßenseite ein Bebauungszusammenhang, liegen die Grundstücke auf der anderen Straßenseite, sofern nicht andere Umstände hinzukommen, im Außenbereich (vgl. BVerwG, B. v. 16.2.1988 - 4 B 19/88 - BauR 1988, 315; Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 34 Rn. 7). Die konkreten örtlichen Verhältnisse zeigen, dass die G.-straße trennende Wirkung hat. Zwar ist diese Straße nicht besonders breit. Jedoch ist westlich der G.-straße vom Bahnhof bis zur Kreuzung J.-straße keine weitere Bebauung zu finden. Dies führt dazu, dass der G...alstraße hinsichtlich des Bebauungszusammenhangs trennende Wirkung beizumessen ist. Denn sowohl wenn man von Süden nach Norden (Bl. 149 der VGH-Akte), als auch wenn man von Norden nach Süden blickt (Bl. 154 der VGH-Akte) wird deutlich, dass das Bahnwärterhaus Bestandteil der Bahnanlage ist; städtebaulich strukturell ist es den Betriebsanlagen der Bahn zuzuordnen. Auch die historische Entwicklung der Bebauung auf dem Baugrundstück spricht dafür, diese den Freiflächen der Bahn zuzuordnen, nicht aber der bauleitplanerisch gesteuerten Bebauung östlich der G.-straße. Insofern setzt sich die Bebauung östlich der G.-straße nicht zwanglos über die Straße zu dem streitgegenständlichen Grundstück hin fort.

Hinsichtlich des Umstands, dass das Baugrundstück nicht am Bebauungszusammenhang nach Westen teilnimmt, ist auf die zutreffenden Ausführungen des Erstgerichts zu verweisen (UA S. 8).

b) Das Vorhaben widerspricht als sonstiges Vorhaben im Sinn von § 35 Abs. 2 BauGB den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Beklagten, der den Bereich als Fläche für Bahnanlagen darstellt. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB beeinträchtigt. Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines sonstigen Vorhabens im Außenbereich sind Darstellungen des Flächennutzungsplans grundsätzlich zu berücksichtigen. Daher entsprechen die Wirkungen des Flächennutzungsplans gegenüber sonstigen Vorhaben den Wirkungen, die auch ein Bebauungsplan hat (dazu grundlegend BVerwG, U. v. 29.4.1964 - I C 30.62 - BVerwGE 18, 247). Da der Flächennutzungsplan den Bereich als Fläche für Bahnanlagen darstellt, steht dieser Belang dem Bauvorhaben entgegen.

Diese Darstellung ist noch wirksam. Auch Darstellungen eines Flächennutzungsplans können funktionslos und damit unwirksam werden. Insoweit sind die für die Bebauungspläne entwickelten allgemeinen Grundsätze entsprechend heranzuziehen (vgl. BVerwG, B. v. 31.10.1997 - 4 B 185/97 - juris). Eine Darstellung des Flächennutzungsplans tritt danach erst außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Darstellung auf unabsehbare Zeit ausschließt und wenn diese Tatsache so offenkundig ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54, 5; U. v. 30.6.2004 - 4 C 3.03 - juris). Dies ist hier nicht der Fall. Die Freistellungsentscheidung des Eisenbahn-Bundesamts vom 14. Mai 2014 kann die planerische Entscheidung der Gemeinde, die sie im Rahmen des Erlasses des Flächennutzungsplans getroffen hat, nicht beseitigen. Denn die Freistellungsentscheidung des Eisenbahn-Bundesamts bedeutet nur eine Aufgabe der weiteren Nutzung des Geländes zu Bahnzwecken durch die Bahn. Dies betrifft nur die eigene Planung der Bahn. Die planerische Entscheidung der Klägerin ist davon zu trennen. Ihre planerische Entscheidung kann durch den Entwidmungsakt des Dritten nicht beseitigt werden. Die Klägerin beabsichtigt eine Nutzung für Parkplätze im Zusammenhang mit dem Bahnhof. Diese Absicht ist von der Flächennutzungsplandarstellung umfasst. Die Verwirklichung der Planungsabsicht ist nicht auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen.

Ob die Fachplanung der Bahn hinsichtlich des Bahnwärterhauses funktionslos geworden ist, kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, da jedenfalls der gemeindliche Flächennutzungsplan das Vorhaben aus bauplanungsrechtlichen Gründen unzulässig macht.

3. Im Übrigen ist das Vorhaben wegen fehlender Erschließung unzulässig (§ 35 Abs. 2 BauGB). Selbst wenn man das Vorhaben dem Innenbereich zuordnen wollte, wäre es unzulässig, da die Erschließung nicht gesichert ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB reicht grundsätzlich die Erschließung aus, die der jeweilige Innenbereich aufweist.

Das Baugrundstück liegt nicht an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche. Zwischen dem Vorhabensgrundstück und der G.-straße (Fl.Nr. ...) liegt ein weiteres Grundstück (Fl.Nr. ...). Die Fl.Nr. ... ist im Bestandsverzeichnis für Gemeindestraßen nicht eingetragen (Art. 67 Abs. 3 BayStrWG). Die handschriftliche Ergänzung vom 14. September 2011 zur Eintragungsverfügung vom 22. Dezember 1986 kann dies nicht ersetzen. Eine eigenständige neue Widmungsverfügung im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BayStrWG kann dieser zweifelhafte Zusatz ebenso wenig darstellen. Auch die Widmungsfiktion des Art. 6 Abs. 8 BayStrWG führt im vorliegenden Fall nicht weiter. Wird eine Straße verbreitert, begradigt, unerheblich verlegt oder ergänzt, so gilt der neue Straßenteil durch die Verkehrsübergabe als gewidmet, sofern die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 3 BayStrWG vorliegen (Art. 6 Abs. 8 BayStrWG). Wie der Senat beim Augenschein feststellen konnte, bestehen zwar in Höhe der Ausgleichsfläche Parkplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. ... Diese reichen jedoch nicht bis zur Höhe des Vorhabensgrundstücks. In diesem Bereich wurde die Straße nicht verbreitert oder ergänzt. Eine Widmung eines neuen Straßenteils durch Verkehrsübergabe muss hier ausscheiden.

Zwar könnte das Vorhabensgrundstück auf der Grundlage eines Notwegerechts gemäß § 917 BGB erreicht werden. Ein Notwegerecht stellt indes keine rechtlich gesicherte Zufahrt dar (vgl. BayVGH, B. v. 24.10.1996 - 2 B 94.3416 - BayVBl 1997, 758). Somit fehlt es an der Erschließung. Nach den vorliegenden Plänen sollen überdies alle vier erforderlichen Stellplätze im westlichen Bereich des Vorhabensgrundstücks unmittelbar an der Fl.Nr. ... auf einer Breite von ca. 20 m angelegt werden. Das eventuell bestehende Notwegerecht umfasst jedoch keinesfalls eine Nutzung des klägerischen Grundstücks in dieser Breite. Denn das Notwegerecht des § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet den Nachbarn nur, die erforderliche Verbindung zu dulden. Selbst wenn man der Beigeladenen eine Nutzung des klägerischen Grundstücks auf einer Breite von ca. 5 m zugestehen wollte, so würden auf ihrem Grundstück, das derzeit noch nicht geteilt ist, nach den vorliegenden Plänen drei weitere und damit gefangene Stellplätze errichtet werden. Von einer ausreichenden Erschließung kann in diesem Fall auch von daher nicht gesprochen werden.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.