Verwaltungsgericht München Urteil, 25. Jan. 2016 - M 8 K 15.1354

bei uns veröffentlicht am25.01.2016

Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Klägerin ist die Grundstückseigentümergemeinschaft ... Straße 19, 19 a, 19 b. Mit ihrer Klage begehrt sie die Genehmigung für eine Nutzungsänderung ihres Gebäudes ... Straße 19 b in ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... von Büros und Hausmeisterwohnung in eine bordellartige Nutzung mit Massage. Der Gebäudekomplex auf dem streitgegenständlichen Grundstück besteht aus drei Gebäuden, einem viergeschossigen Vordergebäude (...-str. 19), einem eingeschossigen (Zwischen-) Gebäude (...-str. 19 a) und dem hier streitgegenständlichen fünfgeschossigem (Rück-) Gebäude ...-str. 19 b.

Mit Bescheid vom 5. Dezember 2002 erteilte die Beklagte für das streitgegenständliche Anwesen ... Straße 19 b (damalige Hausnummer 19) gemäß Bauantrag unter Pl.Nr. ... eine Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren für den Neubau eines Geschäftshauses mit Fitness-Wellness- Einrichtungen, Büros und Betriebswohnung. Mit Bescheid vom 9. August 2004 (Bauantrag mit Pl.Nr. ..., Tekturbescheid) wurde im Kellergeschoss eine Kleingaststätte und eine Einrichtung für erotische Massage genehmigt. Nach der Betriebsbeschreibung vom 3. Februar 2004 seien für erotische Massage 5 Arbeitsplätze vorgesehen, die stundenweise nach telefonischer Vereinbarung temporär und nicht als Dauerarbeitsplätze genutzt werden sollten.

Am 7. August 2014 stellte die Klägerin einen Antrag auf Änderung der Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes ... Straße 19 b (Rückgebäude), beabsichtigt sei die Änderung der Nutzung für das Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss von Büro und Hausmeisterwohnung in eine bordellartige Nutzung mit Massage. Das im Antrag zunächst aufgeführte „3. Obergeschoss“ wurde handschriftlich gestrichen. Nach der Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 sei ein Zwei-Schichten-Betrieb an den Werktagen beabsichtigt, mit einer Schicht von ca. 11.30 bis 22.00 Uhr und einer weiteren von 22.00 bis 2.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen sei eine geringere Nutzung wegen Wechsel der Beschäftigten beabsichtigt. Die Zahl der Beschäftigten wurde mit ca. 23 Damen angegeben. Eine Angabe über die Zahl der Zimmer enthält die Betriebsbeschreibung nicht. In der Flächenberechnung sowie in den eingereichten Bauvorlagen sind im Erdgeschoss 7 Zimmer mit 12,1 bis 16,5 m2 aufgeführt, im 1. Obergeschoss 8 Zimmer, im 2. Obergeschoss ebenfalls 8 Zimmer mit entsprechenden Größen und im Dachgeschoss 3 Zimmer mit 11,3 bis 22 m2 Größe, insgesamt 26 Zimmer. In den Eingabeplänen ist auch das 3. Obergeschoss mit derselben Raumaufteilung und 8 Zimmern aufgeführt, wodurch sich die Anzahl der Zimmer auf 34 erhöht. Ebenso wurden in der Stellplatzberechnung insgesamt 34 Zimmer aufgeführt.

In einer Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 führte dieses aus, dass das streitgegenständliche Gebäude bereits als Bordellbetrieb genutzt werde. Das Kommissariat ... habe festgestellt, dass in der ...-str. 19 b im 1. und 2. Obergeschoss das Studio „...“ und im 3. Obergeschoss der „...“ betrieben werde (Eröffnung am ... bzw. ... Mai 2014). In der ...-straße befänden sich derzeit 4 Gebäude, die bereits überwiegend als Bordelle bzw. anderweitige Einrichtungen des Rotlichtmilieus genutzt würden, und zwar ...-str. 19, ...-str. 19 a und 19 b sowie ...-str. 22. Zusammen wiesen diese 71 Bordellzimmer auf, die sich auf 13 Betriebe verteilten. Die ...-straße liege in einem Gewerbegebiet, an das sich im Osten und Westen direkt Wohnbebauung anschließe. In der unmittelbaren Umgebung befinde sich die Bezirkssportanlage Süd, die unter anderem von sieben Kinder- und Jugendvereinen genutzt werde. In der Nähe liege weiter eine städtische Kindertageseinrichtung sowie ein Gymnasium. Da das Bordell auch tagsüber ab 11.30 Uhr betrieben werden solle, erscheine die unmittelbare Nachbarschaft zu Einrichtungen für Kinder und Jugendliche bedenklich. Selbst im Idealfall seien Beeinträchtigungen und Belästigungen durch den Bordellbetrieb zu erwarten. Im Jahr 2014 habe es bis zum 18. Dezember 2014 insgesamt 14 Einsätze sowie 13 Strafanzeigen gegeben, darunter Körperverletzung, Bedrohung, Raub und Verstöße gegen das Betäubungsmittelgesetz. Dazu komme ein Verfahren wegen versuchten Mordes im Anwesen ...-str. 19 b im November 2014. Gegen die Betreiberin eines Bordellbetriebes im Gebäude ...-str. 19 laufe ein Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels zum Zweck sexueller Ausbeutung. Es werde daher die konkrete Gefahr der Etablierung eines schwer zu kontrollierenden Bereiches mit der möglichen Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer weiteren Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität und Belästigung der Allgemeinheit gesehen.

Mit Bescheid vom 17. März 2015 lehnte die Beklagte die Nutzungsänderung des Anwesens ...-str. 19 b, EG, 1. + 2. OG, DG von Büro und Hausmeisterwohnung zu Bordell und Massage ab, da das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sei. Das Vorhaben liege in einem Gewerbegebiet im Sinn von § 8 BauNVO und widerspreche aufgrund der genehmigten Nutzungen der Eigenart des Gewerbegebietes. Dieses würde in diesem Abschnitt eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Unter Berücksichtigung der genehmigten Bordellnutzungen, die sich nach Anzahl und Umfang bisher in dem Gewerbegebiet als untergeordnet darstellten, würde das beantragte Vorhaben mit zusätzlich 34 Bordellzimmern der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen und damit eine Entwicklung herbeiführen, die zur Abwanderung oder Meidung sonstiger Gewerbebetriebe aus dem Quartier (Trading-down-Effekt) und zu einem Kippen des Gewerbegebietes in ein Rotlichtviertel führen könnte. Vor allem in den Abend- und Nachtstunden, in denen in einem Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, sei der Rotlichtcharakter der ...-straße evident. Das Vorhaben würde im Übrigen zu einer in diesem Gewerbegebiet nicht mehr verträglichen Dichte der Prostitutionsausübung führen. Der beantragte Bordellbetrieb würde zusammen mit den benachbarten Bordellen einen ins Auge fallenden nahezu rund um die Uhr nutzbaren Zweckbau darstellen, der sich von der Eigenart des Gewerbegebietes abhebe.

Der Bescheid wurde dem Geschäftsführer der Grundstücksgemeinschaft ... Str. 19, 19 a, 19 b mit Postzustellungsurkunde am 19. März 2015 zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 9. April 2015, am selben Tag bei Gericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage und beantragten hinsichtlich des Anwesens ...-str. 19 b:

I.

Der Bescheid der ... vom 17.03.2015 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 7.08.2014 zu genehmigen.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag neu zu entscheiden.

In der Klagebegründung mit Schriftsatz vom 16. Juni 2015 führten sie im Wesentlichen aus, dass Bordellbetriebe nach der Rechtsprechung zu den Gewerbebetrieben zählten. Das Vorhaben liege in einem Gewerbegebiet, in dem seit Jahrzehnten Bordelle existierten, durch die sich nie jemand gestört gefühlt habe. Das Gebiet würde durch das Vorhaben keine Prägung erlangen, die es gleichsam als Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Das Gebäude ...-str. 19 a werde seit jeher als Bordell genutzt und sei als solches genehmigt. Im hier streitgegenständlichen Gebäude ...-str. 19 b befänden sich seit 2004 genehmigte Bordellzimmer. Auch das Gebäude ...-str. 19 werde seit seiner Errichtung in den Obergeschossen als Bordell genutzt. Trotz dieser Bordellnutzung habe sich an der gewerblichen Nutzung in diesem Geviert seit Jahrzehnten nichts geändert. Kein Gewerbebetrieb sei dort ausgezogen. Die Bordellzimmer würden ausschließlich gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzt. Prostituierte, die sich in einem Bordell aufhalten, wohnten dort nicht. Die Klägerin habe nur einen Hauptmietvertrag, die Untervermietung erfolge tageweise mit ständig wechselnder Belegung. Der Betrieb sei zu keiner Tages- oder Nachtzeit irgendwie belästigend für die Nachbarschaft, es seien keine Beschwerden aktenkundig.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Im Bauantragsformular und in der Nutzflächenberechnung sei eine Nutzungsänderung nur für das Erdgeschoss, das 1. und 2. Obergeschoss sowie das Dachgeschoss beantragt. Auf den Plänen sei das 3. Obergeschoss in das Bauvorhaben einbezogen. Daher gehe die Beklagte davon aus, dass der Bauantrag das Gebäude ab dem Erdgeschoss insgesamt erfasse und somit 9 Bordellbetriebe mit 34 Zimmern beantragt seien, die zu den 5 genehmigten Zimmern für erotische Massage im Kellergeschoss hinzukämen.

Der Umgriff der näheren Umgebung entspreche einem faktischen Gewerbegebiet. In der näheren Umgebung seien neben dem Bordell ...-str. 19 b, das ohne Baugenehmigung betrieben werde, folgende weitere Bordelle vorhanden: ...-str. 19 (ungenehmigt) mit 18 Zimmern im 1. bis 3. Obergeschoss, die gegen die Ablehnung des Bauantrags gerichtete Klage werde unter dem Aktenzeichen M 8 K 15.1355 geführt; ...-str. 19 a, ein am 20. Oktober 2003 nach Bauantrag unter Pl.Nr. ... genehmigter Betrieb mit 4 Zimmern für erotische Massagen, ...-str. 22, ein am 29. September 2015 genehmigter FKK-Club mit 5 Zimmern.

Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung könnten die Bordelle zumindest auch einer wohnähnlichen Nutzung dienen. Die jeweiligen Einheiten verfügten über Küchen/Aufenthaltsräume, ein Bad, Toiletten und teilweise Einzelduschen. Nach der Betriebsbeschreibung wechselten die Beschäftigten nur an Sonn- und Feiertagen. Das ließe Zweifel daran aufkommen, ob den Prostituierten hier nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht werden solle oder ihnen wochentags auch ein Wohnersatz geboten werde. Ein solcher Betrieb mit wohnähnlichem Charakter sei im Gewerbegebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO unzulässig.

Die beantragte Bordellnutzung verstoße gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO. Das Vorhaben widerspreche nach Lage und Anzahl der Eigenart des Gewerbegebiets, weil beiderseits der ...-straße in nächster Nähe mehrere Bordelle in teilweise erheblichem Umfang vorhanden seien. Bei Zulassung des Vorhabens würden sich auf dem klägerischen Grundstück Fl.Nr. ... (...-str. 19, 19 a und 19 b), sowie direkt gegenüber auf dem Grundstück ...-str. 22, Fl.Nr. ... insgesamt 14 Bordellbetriebe bzw. bordellartige Betriebe in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, die diesem Umfeld das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ verleihen würde. Eine solche Massierung von Bordellbetrieben sei städtebaulich nicht mehr verträglich. Von einem Bordellbetrieb gingen Nachteile und Belästigungen aus sowie eine dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträgliche Wirkung. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen widerspreche der Eigenart des Gewerbegebiets.

Die Beklagte gehe davon aus, dass die genehmigten Betriebe in dem sehr kleinen Gebäude ...-str. 19 a (4 Zimmer für stundenweise Nutzung nach telefonischer Vereinbarung), im Kellergeschoss des Gebäudes ...-str. 19 b (5 Zimmer, ebenfalls stundenweise Nutzung) und der FKK-Club der ...-str. 22 (5 Zimmer) aufgrund ihrer geringen Größe und der konkreten Ausgestaltung des jeweils genehmigten Betriebs für sich betrachtet der Eigenart des Gewerbegebiets nicht widersprächen, wohl aber in der Summenwirkung mit den Großbordellen in der ...-str. 19 und 19 b.

Auch das Polizeipräsidium ... gehe von der Notwendigkeit einer Gesamtbetrachtung aus. Es werde auf dessen Stellungnahme vom 18. Dezember 2014 verwiesen. Danach bestehe die konkrete Gefahr der Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität. Aufgrund der Öffnung auch zur Tageszeit sei auch in den nahe gelegenen Schulen und Sporteinrichtungen eine größere Zahl von Kindern und Jugendlichen betroffen.

Mit Schriftsatz vom 16. November 2015 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin, der FKK-Club ...-str. 22 existiere seit ca. 9 Jahren, die Bordellbetriebe ...-str. 19 a und 19 b seit über 10 Jahren. Die geringere Nutzung an Wochenenden sei unabhängig vom Mieterwechsel. Die durchgeführte Art des Betriebes sei dieselbe wie im genehmigten FKK-Club gegenüber, die Trennung der Sanitärbereiche Kunden/Mieterinnen sei selbstverständlich. Nicht die Zahl der Bordellbetriebe, sondern nur die Zahl der Zimmer könne im Rahmen des Rücksichtnahmegebots von Bedeutung sein. Durch den Neubau ...-str. 19 ergebe sich durch die beantragte Nutzungsänderung nur eine unerhebliche Erhöhung um lediglich 6 Zimmer. Die Betriebe existierten seit über 10 Jahren problemlos, auch das Verkehrsaufkommen sei äußerst gering und nicht störend. Die hintereinander stehenden Gebäude ...-str. 19, 19 a und 19 b träten als Rotlichtbetriebe überhaupt nicht in Erscheinung. Im Untergeschoss ...-str. 19 b sei ein Gastronomiebetrieb mit Tabledance genehmigt. Eine Gastronomie gebe es dort nicht mehr. Die Behauptung der Beklagten, es gebe eine Belästigung der Allgemeinheit, sei schlicht aus der Luft gegriffen. Weder Anwohner noch Berufstätige hätten sich jemals beschwert. Damit die „Angestellten in der Nachbarschaft“ bequemer über das klägerische Grundstück zur S-Bahnstation gelangen könnten, sei die Klägerin gebeten worden, in den Parkplatzzaun eine Türe einzusetzen, was auch geschehen sei. Ein Problem im Hinblick auf polizeiliche Kontrollen sehe man nicht, auch existiere eine Videoüberwachung, in die die Polizei und das Kreisverwaltungsreferat jederzeit Einsicht nehmen könnten. Das Argument der Nähe von Schulen und Sporteinrichtungen sei unzutreffend. Die Schule an der ...-straße sei so weit entfernt, dass niemand auf dem Schulweg an den Bordellbetrieben vorbeikomme. In der ...-str. 23 habe sich vor zwei bis drei Jahren eine Kinderkrippe in Kenntnis der seit über 10 Jahren bestehenden Bordellbetriebe angesiedelt. Deren Betreiber sehe darin offenbar keine Probleme.

Dem Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten war eine Stellungnahme des Geschäftsführers der Grundstücksgemeinschaft ... Str. 19, 19 a, 19 b zu dem Bericht des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 beigefügt. Die Vermietung des Untergeschosses ...-str. 19 b an die frühere Mieterin sei ein Fehler gewesen, man habe das Mietverhältnis jedoch zum 30. November 2014 beendet. Das angesprochene Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels habe sich als reine Verleumdung erwiesen. Die Staatsanwaltschaft ... habe das Ermittlungsverfahren mit Schreiben vom 5. Februar 2015 eingestellt. Eine gewisse Kriminalität sei in dem Gewerbe nicht ganz auszuschließen, es handele sich aber hauptsächlich um Kleinkriminalität. Aufgrund der Kündigungsfrist von nur 6 Wochen habe man die Möglichkeit, unkorrekte Gewerbemieter kurzfristig zu kündigen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 25. Januar 2016 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da der Klägerin keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung hat, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Es kann dahinstehen, ob das Vorhaben verfahrensmäßig im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO oder als Sonderbau entsprechend Art. 2 Abs. 4 Nrn. 8, 20 BayBO im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu behandeln wäre. Die beantragte Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Gebäudes in einen bordellartigen Betrieb ist jedenfalls nach Art. 68 BayBO i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

1. Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig auch nach dem Sachvortrag der Parteien als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist. Zur maßgeblichen näheren Umgebung gehört dabei nicht mehr die gegenüber liegende Seite der ...-straße, da diese eine deutlich unterschiedliche und anders geartete Bebauung aufweist. Während das Geviert, in dem das streitgegenständliche Vorhaben gelegen ist, durch mehrgeschossige größere Bürogebäude geprägt ist, befinden sich auf der östlichen Seite der ...-straße auf im Verhältnis großen Grundstücken nur kleine ein- und zweigeschossige Gebäude.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO.

Zum einen ist die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 zu unbestimmt, insbesondere kann danach sowie aufgrund der aus den Eingabeplänen ersichtlichen Ausstattung der einzelnen Geschosse bzw. Bordellbetriebe mit Küchen/Aufenthaltsräumen und Sanitärräumen nicht ausgeschlossen werden, dass die Zimmer von den Mieterinnen nicht nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, sondern dass diese darüber hinaus dort zumindest teilweise auch wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets und verstößt insoweit auch gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

2. Die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 ist zu unbestimmt und daher keine geeignete Grundlage für die Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da insbesondere die in einem Gewerbegebiet grundsätzlich unzulässige Wohnnutzung nicht ausgeschlossen wird.

2.1 Die vorliegende Betriebsbeschreibung enthält bereits keine Angaben, wie viele Zimmer in dem streitgegenständlichen Gebäude für die Bordellnutzung bereitgehalten werden sollen. Es wird lediglich angegeben, dass die bordfellartige Nutzung und Massage im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss erfolgen soll. Über die Nutzung des 3. Obergeschosses wird nichts gesagt. In allen Eingabeplänen ist dagegen der Inhalt des Bauantrags mit „Nutzungsänderung für die Geschosse Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss, 3. Obergeschoss und Dachgeschoss“ bezeichnet, und auch für jedes dieser Geschosse wurde ein eigener Plan eingereicht, insbesondere auch für das 3. Obergeschoss, das ausweislich des Ergebnisses des Augenscheins auch als Bordellbetrieb genutzt wird (vgl. Protokoll vom 26.1.2016, S. 3). Alle eingereichten Pläne tragen auch den Ablehnungsstempel der Beklagten. Damit ist bereits unklar, auf welche Geschosse sich der Bauantrag bezieht. Die Angaben im Bauantragsformular und die Angaben in den eingereichten Plänen sowie die vorgelegten Pläne sind insoweit widersprüchlich. Es kann jedoch dahinstehen, ob der Bauantrag insoweit bereits in sich widersprüchlich ist.

2.2 Denn die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 enthält jedenfalls keine Angaben dazu, dass eine Wohnnutzung bzw. wohnähnliche Nutzung ausgeschlossen ist, und ist schon allein deshalb als Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung für die beantragte Bordellnutzung in einem Gewerbegebiet zu unbestimmt.

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die nicht von vornherein untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris Rn. 21; BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

In der Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 wird die Anzahl der Beschäftigten mit „ca. 23 Damen“ angegeben. Verglichen mit der Anzahl von 34 Zimmern heißt das, dass jeder Prostituierten ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht. Selbst wenn man das nach dem Wortlaut der Betriebsbeschreibung nicht in den Antrag einbezogene 3. Obergeschoss mit 8 Zimmern in Abzug bringt, stehen immer noch 26 Zimmer den 23 Beschäftigten gegenüber. Damit kann jeder der weiblichen Beschäftigten gegebenenfalls auch für längere Zeit ein Zimmer überlassen werden.

Ferner enthält die Betriebsbeschreibung unter der Nr. 2 „Betriebszeit“ die Angabe, dass an Werktagen eine 1. Schicht von ca. 11:30 bis 22:00 Uhr und eine 2. Schicht von ca. 22:00 bis 2:00 Uhr vorgesehen ist. Was unter dem Begriff der „Schicht“ genau zu verstehen ist, wird nicht ausgeführt, insbesondere ob die Prostituierten nach der Schicht die Zimmer verlassen müssen. Dadurch wird nicht ausgeschlossen, dass zumindest diejenigen, deren „Schicht“ erst nach 22.00 Uhr oder sogar erst um zwei Uhr morgens beendet ist, in den ihnen überlassenen Räumen übernachten. Hinzu kommt, dass nach der Betriebsbeschreibung an Sonn- und Feiertagen eine „geringe Nutzung wegen Wechsel der Beschäftigten“ stattfinden soll. Das bedeutet weder, dass die Tätigkeit jeweils nach einer Woche beendet wird, noch schließt es aus, dass dort tätige Personen dort auch wohnen. Weiter gibt es keine Angaben dazu, ob die Beschäftigten in ... und Umgebung ansässig sind oder ob die Zimmer auch an Interessentinnen von Auswärts überlassen werden sollen. Zumindest im letzteren Falle erscheint es unwahrscheinlich, dass diese sich für den Zeitraum ihrer Tätigkeit in einem der Bordelle noch eine weitere Unterkunft in ... beschaffen werden.

2.3 Hinzu kommt, dass auch die eingereichten Eingabepläne eine Wohn- bzw. wohnähnliche Nutzung nahelegen. Danach verfügt jedes Geschoss über eine Küche und einen Personalraum sowie ein größeres Badezimmer für jeweils 4 Zimmer (im Dachgeschoss für 3 Zimmer). Damit entspricht die Ausstattung durchaus derjenigen eines Wohnheimes und ist zumindest für eine vorübergehende Wohnnutzung ausreichend. Vor allem erschließt sich nicht, wozu in einem reinen Bordellbetrieb eine eigene Küche für jeweils 4 Zimmer erforderlich ist. Unter derartigen Bedingungen wird zumindest eine nicht in ... ansässige Beschäftigte sich kaum um eine anderweitige (weitere) Unterkunft für die Zeit nach Ende ihrer Schicht bemühen.

Dies alles nötigt zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht wird, sondern ein für nicht nur kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden soll. Auch die den Prostituierten zur Verfügung gestellte Sauna sowie Solarium im Dachgeschoss des Vordergebäudes ...-str. 19 (vgl. Protokoll des Augenscheins) deuten darauf hin, dass diese in den Räumlichkeiten nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen. Diese Gesamtumstände, die Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten sowie die Betriebszeiten von 11.30 Uhr bis 22.00 bzw. 2.00 Uhr morgens lassen eine entsprechende Wohnnutzung durchaus naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese nahe-liegende Nutzungsart zu verhindern, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist (vgl. VG München, U. v. 16.11.2015 - M 8 K 14.2393).

2.4 Aber auch wenn man die Nutzung zum Aufenthalt durch die Mieterinnen nicht als Wohnnutzung qualifizieren wollte, so wäre nach der vorliegenden Betriebsbeschreibung und den eingereichten Plänen in jedem Fall eine wohnähnliche Nutzung mit Wohnheimcharakter als Wohnungsersatz nicht von vornherein ausgeschlossen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind im Gewerbegebiet Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, unzulässig (BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris Rn. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). Die Betriebsbeschreibung ist jedenfalls, was die Frage der Wohnnutzung betrifft, nicht eindeutig, ein Wohnen oder zumindest eine Nutzung der Räume im Sinne eines Betriebes mit Wohnheimcharakter werden dadurch nicht ausgeschlossen, obwohl eine solche Nutzung nach den Gesamtumständen überaus naheliegend ist. Damit können die Zimmer ohne Verstoß gegen die Betriebsbeschreibung auch zu Wohnzwecken genutzt werden.

Die vorgelegte Betriebsbeschreibung ist daher zu unbestimmt und schließt die Nutzung der Zimmer zu Wohnzwecken bzw. wohnähnlichen Nutzung mit Wohnheimcharakter nicht aus. Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden möglichen Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (vgl. BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris Rn. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris Rn. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 9).

3.1 Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (vgl. BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (vgl. BVerwG, B. v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris Rn. 7). Nach den dem Gericht in den Akten vorliegenden Unterlagen sowie dem Ergebnis des Augenscheines befinden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens folgende Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen:

...-str. 19 Vordergebäude: drei Betriebe und 15 Zimmern (nicht genehmigt);

...-str. 19 a Gartenhaus: ein Betrieb mit 4 Zimmern (genehmigt);

...-str. 19 b Rückgebäude: ein Betrieb mit 5 Zimmern (genehmigt).

Die Genehmigungen für den Betrieb für erotische Massagen im Gartenhaus ...-str. 19 a datiert vom 20. Oktober 2001, die Genehmigung für den Betrieb in ...-str. 19 b vom 9. August 2004. Sämtliche Betriebe befinden sich auf einem einzigen Grundstück, das im Eigentum der Klägerin steht. Hierzu kommt ein weiterer Betrieb auf dem gegenüber liegenden Grundstück ...-str. 22 (Genehmigung vom 29. September 2015). Dabei kann dahinstehen, ob dieser Betrieb Berücksichtigung findet, da jedenfalls auch ohne dessen Berücksichtigung allein auf dem streitgegenständlichen Grundstück zwei Betriebe mit insgesamt 9 Zimmern genehmigt sind und nach dem Ergebnis des Augenscheins darüber hinaus mindestens 9 weitere Betriebe mit zusammen 48 Zimmern ohne die erforderliche Genehmigung auf dem streitgegenständlichen Grundstück betrieben werden. Bei Hinzutreten des streitgegenständlichen Gebäudes ...-straße 19 b - Rückgebäude kämen weitere 34 Zimmer hinzu, bzw. ohne das 3. Obergeschoss 26 Bordellzimmer, wodurch die Gesamtzahl auf 43 bzw. 35 Zimmer ansteigen würde. Die Anzahl der Bordellbetriebe auf dem streitgegenständlichen Grundstück würde sich damit mehr als verdoppeln, selbst wenn man das 3. Obergeschoss unberücksichtigt lässt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets wiedersprechen, wenn bereits ein Bordellbetrieb oder gar eine Mehrzahl von ihnen vorhanden ist (vgl. BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14). Ausreichend ist insoweit, dass das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (vgl. BVerwG a. a. O.).

Die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 34 bzw. 26 (ohne Berücksichtigung des 3. Obergeschosses) zusätzlichen Zimmern würde dazu führen, dem streitgegenständlichem Grundstück und seiner Umgebung das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. Anstelle von 9 Zimmern, die sich auf zwei Gebäude verteilen, würde sich das Angebot auf 43 bzw. 35 Zimmer belaufen. Eine derartige Konzentration von Bordellnutzungen kann weder nach dem objektiven Umfang her noch nach der nach außen hin in Erscheinung tretenden Wirkung als mit dem vorliegenden Gewerbegebiet vereinbar angesehen werden und zwar unabhängig davon ob lediglich 26 Zimmer oder 34 Zimmer beantragt sind.

Hinzu kommen 15 weitere Bordell-Zimmer im Vordergebäude ...-str. 19, die derzeit ohne Genehmigung betrieben werden, so dass allein auf dem streitgegenständlichen Grundstück insgesamt 58 Bordellzimmer tatsächlich betrieben würden. Die nach Außen wahrnehmbare Wirkung dieser Vielzahl von Bordellzimmern auf nur einem einzigen Grundstück wird auch dadurch verstärkt, dass sämtliche Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück entweder ausschließlich oder jedenfalls überwiegend als Bordelle genutzt werden. Allein das Erdgeschoss und das Untergeschoss des Vordergebäudes ...-str. 19 dienen der Unterbringung einer 144 m2 großen Spielhalle.

Ein mehrstöckiges Großgebäude, das insgesamt als Bordell genutzt wird, wirkt erkennbar in größerem Umfang auf seine Umgebung ein als mehrere kleine und schon deshalb weniger „präsente“ Bordellbetriebe in unterschiedlichen Gebäuden.

In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris Rn. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträgliche Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris Rn. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (vgl. OVG Hamburg, U. v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris Rn. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung (vgl. VG München, U. v. 16.11.2015 - M 8 K 14.2393). Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - auf dem streitgegenständlichen Grundstück bereits zwei genehmigte Bordellbetriebe sowie eine genehmigte Spielhalle vorhanden sind, selbst wenn man den ebenfalls genehmigten Betrieb auf der gegenüberliegenden Straßenseite in der ...-str. 22 nicht in die Betrachtung der näheren Umgebung einbezieht

3.3 Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zugleich mit dem streitgegenständlichen Vorhaben auf ihrem Grundstück ein zweites Bordellvorhaben zur Genehmigung beantragt hat. Es handelt sich um das Vordergebäude ... Str. 19, in dem bereits 3 Bordellbetriebe mit 15 Zimmern ungenehmigt tätig sind (Verfahren M 8 K 15.1355). Aufgrund dieses Umstandes ist davon auszugehen, dass die Klägerin ihr gesamtes Grundstück für eine Sondernutzung „Bordell und Vergnügungsstätte“ mit insgesamt 48 Bordellzimmer und einer 144 m2 großen Spielhalle verwenden möchte. Dies ist mit dem Charakter des Gewerbegebiets nicht mehr zu vereinen, da dies infolge der Größe und der Intensität der Nutzung erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden nähere Umgebung haben würde.

Dabei kann nicht außer Acht gelassen werden, dass die Attraktivität und damit auch die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens über die eines einfachen Bordellbetriebes bzw. mehrerer Bordelle auf benachbarten Grundstücken hinausgeht. Vorliegend sollen auf ein und demselben Grundstück mehrere selbstständig betriebene Bordelle und bordellähnliche Nutzungen in einem Gebäude über mehrere Geschosse sowie ein weiterer bordellähnlicher Betrieb im Mittelgebäude und dazu eine 144 m2 große Spielhalle im Vordergebäude betrieben werden. Die dadurch gegebene Vielfalt und Nutzungsintensität auf dem streitgegenständlichen Vorhabengrundstück ist ungleich größer als bei zahlenmäßig gleichen Bordellbetrieben bzw. Bordellnutzungen, die sich auf mehrere Gebäude und auf mehrere Grundstücke in einer gewissen Entfernung voneinander verteilen. Die Kumulation von Bordellen, bordellartigen Nutzungen und der 144 m2 großen Spielhalle auf ein und demselben Grundstück in einem Gebäudekomplex erhöht die städtebaulichen Auswirkungen für die nähere Umgebung erheblich. Die mit dem Vorhaben verbundenen Störungen dürften mit den von zehn unabhängig betriebenen Bordellen auf unterschiedlichen Grundstücken nicht vergleichbar sein, abgesehen davon, dass auch eine solche Anzahl per se nicht mehr zulässig wäre. Vielmehr potenzieren sich die Störungen durch die Massierung auf einem Grundstück mit erheblicher baulicher Dichte und sind daher mit den in der Umgebung vorhandenen Nutzungen, insbesondere nicht nur mit den vorhandenen Gewerbebetrieben, sondern auch mit der auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück betriebenen Kindertageseinrichtung und schließlich auch mit den auf der gegenüber liegenden Straßenseite vorhandenen Wohnnutzungen unvereinbar.

3.4 Angesichts dieser Umstände ist auch ein sogenannter „trading-down-Effekt“ in Bezug auf die umliegende gewerbliche Nutzung naheliegend. Ein „trading-down-Effekt“ liegt vor, wenn es aufgrund der Verdrängung der bisherigen Nutzung zu einem Qualitätsverlust des Gebietes kommt. Insbesondere die unmittelbare Umgebung und die dort ansässigen Gewerbebetriebe würden nach Ansicht des Gerichts durch die Entwicklung eines „Sondergebiets Bordelle und Vergnügungsstätten“ in Mitleidenschaft gezogen werden. Zusammen mit der im Vordergebäude genehmigten und betriebenen 144 m2 großen Spielhalle würde sich der Bereich nicht mehr als Teil des (umliegenden) Gewerbegebiets darstellen, sondern als Sondergebiet „Bordelle und Vergnügungsstätten“, und wäre so geeignet, dort ansässige Gewerbetreibende zur Abwanderung zu veranlassen. Das Argument der Klagepartei, bislang sei eine solche Abwanderung nicht festzustellen, kann nicht überzeugen. Es verkennt einmal, dass unternehmerische Entscheidungen über einen Standortwechsel nicht leichtfertig getroffen werden, sondern aus rechtlichen wie organisatorischen Gründen einen nicht unbeträchtlichen zeitlichen Vorlauf benötigen. Zum anderen liegt bereits eine Beschwerde vom 17. März 2014 vor und das Gebäude ...-str. 23 steht nach dem Ergebnis des Augenscheins abgesehen von der dort befindliche Kindertagesstätte bereits teilweise leer.

3.5 Zudem verstößt das Vorhaben nicht nur gegenüber den in der näheren Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben sondern auch gegenüber den Wohnnutzungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite der ... Straße und insbesondere gegenüber der Kindertageseinrichtung auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück, ...-str. 23, 25 aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit des Bordellbetriebes mit diesen Nutzungen gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

Das Vorhaben ist daher auch planungsrechtlich nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht und rücksichtslos ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 170.000 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem wirtschaftlichen Interesse des Bauherrn an der Baugenehmigung, das sich an den jährlichen Mieteinnahmen von ca. 5.000 € je Zimmer orientiert).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

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Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete


(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind1.Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder W

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Tenor I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Klägerin ist die Grundstückse

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(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Klägerin ist die Grundstückseigentümergemeinschaft ... Straße 19, 19 a, 19 b. Mit ihrer Klage begehrt sie die Genehmigung für eine Nutzungsänderung ihres Gebäudes ... Straße 19 in ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... von Büros und Hausmeisterwohnung in eine bordellartige Nutzung. Der Gebäudekomplex auf dem streitgegenständlichen Grundstück besteht aus drei Gebäuden, einem fünfgeschossigem Rückgebäude (...str. 19 b), einem eingeschossigen Mittelgebäude (...str. 19 a) und dem hier streitgegenständlichen viergeschossigen Vordergebäude ...str. 19.

Für das streitgegenständliche Gebäude erteilte die Beklagte am 24. Mai 2012 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Geschäftshauses mit Spielhallen 1+2 (nicht kerngebietstypisch), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 9. Januar 2013 erteilte die Beklagte auf den Bauantrag mit Pl.Nr. ... (Tektur zu Pl.Nr. ...) hierzu eine Tekturgenehmigung für den Neubau eines Geschäftshauses mit einer (zusammengefügten) Spielhalle (statt 2 Spielhallen), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 7. Mai 2013 wurde eine weitere Tekturgenehmigung für eine veränderte Dachkonstruktion erteilt.

Mit Anhörungsschreiben (Art. 28 BayVwVfG) vom 8. Juli 2014 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass die Nutzungsänderung in ein Bordell genehmigungspflichtig sei. Da keine Genehmigung vorliege, sei die vorgenommene Nutzungsänderung bereits formell rechtswidrig. Sie sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Nach derzeitigem Sachstand müsse die Klägerin mit einer kostenpflichtigen Nutzungsuntersagungsverfügung rechnen.

Am 7. August 2014 stellte die Klägerin einen Antrag auf Nutzungsänderung des Gebäudes ...str. 19 für das 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und 3. Obergeschoss von Büro und Hausmeisterwohnung in bordellartige Nutzung. In der Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 wurde ausgeführt, an Werktagen solle in zwei Schichten gearbeitet werden, in der ersten von ca. 11:30 bis 22:00 Uhr und in der zweiten von ca. 22:00 bis 2:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen solle eine geringere Nutzung wegen Wechsel der Beschäftigten stattfinden. Es sollen ca. 12 Damen beschäftigt werden. Die Nutzung zu Wohnzwecken wird in der Betriebsbeschreibung nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Angabe der Anzahl der Zimmer enthält die Betriebsbeschreibung nicht. In der Nutzflächenberechnung und in den Eingabeplänen wurden für jedes der drei Geschosse jeweils 5 Zimmer mit einer Größe von 12,30 bis 14,50 m2 aufgeführt, danach sind insgesamt 15 Zimmer vorgesehen.

In einer Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 wird ausgeführt, dass das streitgegenständliche Gebäude bereits als Bordellbetrieb genutzt werde. In der ...straße befänden sich derzeit 4 Gebäude, die bereits überwiegend als Bordelle bzw. anderweitige Einrichtungen des Rotlichtmilieus genutzt würden, und zwar ...str. 19, ...str. 19 a und 19 b sowie ...str. 22. Zusammen wiesen sie 71 Bordellzimmer auf, die sich auf 13 Betriebe verteilten. Die ...straße liege in einem Gewerbegebiet, an das sich im Osten und Westen direkt Wohnbebauung anschließe. In der unmittelbaren Umgebung befinde sich die Bezirkssportanlage ..., die unter anderem von sieben Kinder- und Jugendvereinen genutzt werde. In der Nähe liege weiter eine städtische Kindertageseinrichtung sowie ein Gymnasium. Da das Bordell auch tagsüber ab 11.30 Uhr betrieben werden solle, erscheine die unmittelbare Nachbarschaft zu Einrichtungen für Kinder und Jugendliche bedenklich. Selbst im Idealfall seien Beeinträchtigungen und Belästigungen durch den Bordellbetrieb zu erwarten. Im Jahr 2014 habe es bis zum 18. Dezember 2014 insgesamt 14 Einsätze sowie 13 Strafanzeigen gegeben, darunter Körperverletzung, Bedrohung, Raub und Verstöße gegen das Betäubungsmittelgesetz. Dazu komme ein Verfahren wegen versuchten Mordes im Anwesen ...str. 19 b im November 2014. Gegen die Betreiberin eines Bordellbetriebes im Gebäude ...str. 19 laufe ein Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels zum Zweck sexueller Ausbeutung. Es werde daher die konkrete Gefahr der Etablierung eines schwer zu kontrollierenden Bereiches mit der möglichen Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer weiteren Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität und Belästigung der Allgemeinheit gesehen.

Mit Bescheid vom 17. März 2015 lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 7. August 2014 (Pl.Nr. ...) für das Gebäude ...str. 19, Fl.Nr. ... Gemarkung ..., Nutzungsänderung 1. - 3. Obergeschoss: Büro und Hausmeisterwohnung zu Bordell ab, da das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinn von § 8 BauNVO. Das Vorhaben sehe zumindest im 1. und 2. Obergeschoss eine „Wohnungsprostitution“ vor, d. h. die Prostituierten wohnten in den angemieteten Räumen (siehe das in den Akten befindliche Schreiben der Betreiberin vom 6. August 2014). Wohnen im Gewerbegebiet sei mit Ausnahme von Aufsichtspersonen- oder Betriebsleiterwohnungen nicht zulässig. Das Vorhaben widerspreche weiter aufgrund der vorhandenen und genehmigten Nutzungen der Eigenart des Gewerbegebietes. Dieses würde in diesem Abschnitt eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Unter Berücksichtigung der genehmigten Bordellnutzungen, die sich nach Anzahl und Umfang bisher in dem Gewerbegebiet als untergeordnet darstellten, würde das beantragte Vorhaben mit zusätzlich 18 Bordellzimmern der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen und damit eine Entwicklung herbeiführen, die zur Abwanderung oder Meidung sonstiger Gewerbebetriebe aus dem Quartier (trading down Effekt) und zu einem Kippen des Gewerbegebietes in ein Rotlichtviertel führen könnte. Vor allem in den Abend- und Nachtstunden, in denen in einem Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, sei der Rotlichtcharakter der ...straße evident. Das Vorhaben führe im Übrigen zu einer in diesem Gewerbegebiet nicht mehr verträglichen Dichte der Prostitutionsausübung. Der beantragte Bordellbetrieb würde zusammen mit den benachbarten Bordellen einen ins Auge fallenden nahezu rund um die Uhr nutzbaren Zweckbau darstellen, der sich von der Eigenart des Gewerbegebietes abhebe.

Der Bescheid wurde der Klägerin am 19. März 2015 mit Postzustellungsurkunde zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 9. April 2015, am selben Tag bei Gericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage und beantragten,

I.

Der Bescheid der ... ... vom 17.3.2015 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 7.8.2014 zu genehmigen.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag neu zu entscheiden.

Zur Klagebegründung führten die Bevollmächtigten im Schriftsatz vom 17. Juni 2015, der sich auf das Anwesen ... Straße 19 b und auf das Verfahren M 8 K 15.1354 bezieht, aber im streitgegenständlichen Verfahren M 8 K 15.1355 eingereicht wurde und sich erkennbar auch auf das vorliegende Verfahren bezieht, im Wesentlichen aus, dass Bordellbetriebe nach der Rechtsprechung zu den Gewerbebetrieben zählten. Das Vorhaben liege in einem Gewerbegebiet, in dem seit Jahrzehnten Bordelle existierten, durch die sich nie jemand gestört gefühlt habe. Das Gebiet würde durch das Vorhaben keine Prägung erlangen, die es gleichsam als Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Das Gebäude ...str. 19 a werde seit jeher als Bordell genutzt und sei als solches genehmigt. Im Gebäude ...str. 19 b befänden sich seit 2004 teilweise genehmigte Bordellzimmer. Auch das streitgegenständliche Gebäude ...str. 19 werde seit seiner Errichtung in den Obergeschossen als Bordell genutzt. Trotz dieser Bordellnutzung habe sich an der gewerblichen Nutzung in diesem Geviert seit Jahrzehnten nichts geändert. Kein Gewerbebetrieb sei dort ausgezogen. Die Bordellzimmer würden ausschließlich gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzt. Prostituierte, die sich in einem Bordell aufhalten, wohnten dort nicht. Die Klägerin habe nur einen Hauptmietvertrag, die Untervermietung erfolge tageweise mit ständig wechselnder Belegung. Der Betrieb sei zu keiner Tages- oder Nachtzeit irgendwie belästigend für die Nachbarschaft, es seien keine Beschwerden aktenkundig.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Bezüglich des streitgegenständlichen Anwesens sei mit Bescheiden vom 24. Mai 2012, 9. Januar 2013 und 7. Mai 2013 der Neubau eines Geschäftshauses mit nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung genehmigt worden. Die genehmigte Nutzung sei augenscheinlich nie aufgenommen worden. Stattdessen würden die drei Obergeschosse ohne Baugenehmigung als Bordellbetriebe genutzt. Der Umgriff der näheren Umgebung entspreche einem faktischen Gewerbegebiet. In der näheren Umgebung seien neben dem Bordell ...str. 19 weitere Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen vorhanden: ...str. 19 a, ein Bordellbetrieb mit 4 Zimmern, am 20. Oktober 2003 für erotische Massage genehmigt; ...str. 19 b, ein genehmigter Betrieb für erotische Massagen im Kellergeschoss mit 5 Zimmern; ein ungenehmigter Bordellbetrieb mit 40 Zimmern ab dem Erdgeschoss. In der ...str. 22 sei am 29. September 2015 ein FKK-Club mit 5 Zimmern genehmigt worden. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung könnten die Bordelle zumindest auch einer wohnähnlichen Nutzung dienen. Die jeweiligen Einheiten verfügten über eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Bad, Toiletten und teilweise Einzelduschen. Nach der Betriebsbeschreibung wechselten die Beschäftigten nur an Sonn- und Feiertagen. Das ließe Zweifel daran aufkommen, ob den Prostituierten hier nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht werden solle oder ihnen wochentags auch ein Wohnersatz geboten werde. Ein solcher Betrieb mit wohnähnlichem Charakter sei im Gewerbegebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO unzulässig.

Die beantragte Bordellnutzung verstoße gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO. Das Vorhaben widerspreche nach Lage und Anzahl der Eigenart des Gewerbegebiets, weil beiderseits der ...straße in nächster Nähe mehrere Bordelle in teilweise erheblichem Umfang vorhanden seien. Bei Zulassung des Vorhabens würden sich auf dem Grundstück ...str. 19, 19 a, 19 b, Fl.Nr. ... und direkt gegenüber auf dem Grundstück ...str. 22, Fl.Nr. ... insgesamt 14 Bordellbetriebe bzw. bordellartige Betriebe in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, die diesem Umfeld das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ verleihen würde. Eine solche Massierung von Bordellbetrieben sei städtebaulich nicht mehr verträglich. Die Beklagte gehe davon aus, dass die genehmigten Betriebe in dem sehr kleinen Gebäude ...str. 19 a (4 Zimmer für stundenweise Nutzung nach telefonischer Vereinbarung), im Kellergeschoss des Gebäudes ...str. 19 b (5 Zimmer, ebenfalls stundenweise Nutzung) und der FKK-Club der ...str. 22 (5 Zimmer) aufgrund ihrer geringen Größe und der konkreten Ausgestaltung des jeweils genehmigten Betriebs für sich betrachtet der Eigenart des Gewerbegebiets nicht widersprächen, wohl aber in der Summenwirkung mit den Großbordellen in der ...str. 19 und 19 b. Auch nach der Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 bestehe die konkrete Gefahr der Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität. Aufgrund der Öffnung auch zur Tageszeit sei auch in den nahe gelegenen Schulen und Sporteinrichtungen eine größere Zahl von Kindern und Jugendlichen betroffen.

Mit Schriftsatz vom 16. November 2015 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin, der FKK-Club ...str. 22 existiere seit ca. 9 Jahren, die Bordellbetriebe ...str. 19 a und 19 b seit über 10 Jahren. Die geringere Nutzung an Wochenenden sei unabhängig vom Mieterwechsel. Die durchgeführte Art des Betriebes sei dieselbe wie im genehmigten FKK-Club gegenüber, die Trennung der Sanitärbereiche Kunden/Mieterinnen sei selbstverständlich. Nicht die Zahl der Bordellbetriebe, sondern nur die Zahl der Zimmer könne im Rahmen des Rücksichtnahmegebots von Bedeutung sein. Durch den Neubau ...str. 19 ergebe sich durch die beantragte Nutzungsänderung nur eine unerhebliche Erhöhung um lediglich 6 Zimmer. Die Betriebe existierten seit über 10 Jahren problemlos, auch das Verkehrsaufkommen sei äußerst gering und nicht störend. Die hintereinander stehenden Gebäude ...str. 19, 19 a und 19 b träten als Rotlichtbetriebe überhaupt nicht in Erscheinung. Im Untergeschoss ...str. 19 b sei ein Gastronomiebetrieb mit Tabledance genehmigt. Eine Gastronomie gebe es dort nicht mehr. Die Behauptung der Beklagten, es gebe eine Belästigung der Allgemeinheit, sei schlicht aus der Luft gegriffen. Weder Anwohner noch Berufstätige hätten sich jemals beschwert. Damit „die Angestellten in der Nachbarschaft“ bequemer über das klägerische Grundstück zur S-Bahnstation gelangen könnten, sei die Klägerin gebeten worden, in den Parkplatzzaun eine Türe einzusetzen. Ein Problem im Hinblick auf polizeiliche Kontrollen sehe man nicht, auch existiere eine Videoüberwachung, in die die Polizei und das Kreisverwaltungsreferat jederzeit Einsicht nehmen könnten. Das Argument der Nähe von Schulen und Sporteinrichtungen sei unzutreffend. Die Schule an der ...straße sei so weit entfernt, dass niemand auf dem Schulweg an den Bordellbetrieben vorbeikomme. In der ...str. 23 habe sich vor zwei bis drei Jahren eine Kinderkrippe in Kenntnis der seit über 10 Jahren bestehenden Bordellbetriebe angesiedelt. Deren Betreiber sehe darin offenbar keine Probleme.

Dem Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten war eine Stellungnahme des Geschäftsführers der Grundstücksgemeinschaft ... Str. 19, 19 a, 19 b zu dem Bericht des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 beigefügt. Die Vermietung des Untergeschosses ...str. 19 b an die frühere Mieterin sei ein Fehler gewesen, man habe das Mietverhältnis jedoch zum 30. November 2014 beendet. Das angesprochene Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels habe sich als reine Verleumdung erwiesen. Die Staatsanwaltschaft ... ... habe das Ermittlungsverfahren mit Schreiben vom 5. Februar 2015 eingestellt. Eine gewisse Kriminalität sei in dem Gewerbe nicht ganz auszuschließen, es handele sich aber hauptsächlich um Kleinkriminalität. Aufgrund der Kündigungsfrist von nur 6 Wochen habe man die Möglichkeit, unkorrekte Gewerbemieter kurzfristig zu kündigen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 25. Januar 2016 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung zu Recht abgelehnt hat (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Es kann dahinstehen, ob das streitgegenständliche Vorhaben verfahrensmäßig im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO oder als Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 Nrn. 8, 20 BayBO im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu behandeln wäre. Die beantragte Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Gebäudes in einen bordellartigen Betrieb ist jedenfalls nach Art. 68 BayBO i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

1. Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig auch nach dem Sachvortrag der Parteien als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist. Zur maßgeblichen näheren Umgebung gehört dabei nicht mehr die gegenüber liegende Seite der ...straße, da diese eine deutlich anders geartete Bebauung aufweist. Während das Geviert, in dem das streitgegenständliche Vorhaben gelegen ist, durch mehrgeschossige größere Bürogebäude geprägt ist, befinden sich auf der östlichen Straßenseite der ...straße auf vergleichsweise großen Grundstücken kleine ein- und zweigeschossige (Wohn-)Gebäude.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO.

Zum einen ist die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 zu unbestimmt, da wegen der Ausstattung der einzelnen Geschosse bzw. der dort befindlichen Bordellbetriebe mit Küchen/Aufenthaltsräumen und Sanitärräumen nicht ausgeschlossen ist, dass die Zimmer von den Mieterinnen nicht nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, sondern darüber hinaus zumindest teilweise auch um dort zu wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets und verstößt insoweit auch gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

2. Die eingereichte Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 ist zu unbestimmt, insbesondere schließt sie eine Wohnnutzung oder zumindest wohnartige Nutzung in einem reinen Gewerbegebiet nicht hinreichend bestimmt aus.

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die danach mögliche und nicht lediglich untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 21; BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

2.1 Die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 enthält zum einen keine Angaben, wie viele Zimmer in dem streitgegenständlichen Gebäude für die Bordellnutzung bereit gehalten werden, und auch keine Angaben dazu, wie diese Zimmer ausgestaltet sind. Nach den eingereichten Eingabeplänen sollen in dem Gebäude ...straße 19 - Vordergebäude - 15 Zimmer für die Bordellnutzung bereitgestellt werden. In den Betriebsbeschreibungen wird dargelegt, dass im streitgegenständlichen Vordergebäude ca. 12 Damen beschäftigt werden sollen. Damit kann jeder der weiblichen Beschäftigten ein Zimmer überlassen werden. Nach den eingereichten Eingabeplänen stehen zugleich in jedem der drei streitgegenständlichen Geschosse (1. bis 3. Obergeschoss) für jeweils fünf Zimmer eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Personalumkleide/Spindraum, zwei Bäder sowie ein WC zur Verfügung. Damit entspricht die Ausstattung durchaus derjenigen eines Wohnheimes und ist zumindest für eine vorübergehende Wohnnutzung ausreichend. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, wozu in einem Bordell in jedem Geschoss mit fünf Zimmern eine über 10 m² große (Wohn-)Küche erforderlich sein soll.

Weiter soll nach der Betriebsbeschreibung um 22.00 Uhr in jeder Nacht ein sog. „Schichtwechsel“ stattfinden, ohne dass erläutert wird, was darunter zu verstehen ist, insbesondere ob die Prostituierten nach der Schicht die Zimmer verlassen müssen. Weiter gibt es keine Angaben dazu, ob die Beschäftigten in ... und Umgebung ansässig sind oder ob die Zimmer auch an Interessentinnen von Auswärts überlassen werden sollen. Zumindest im letzteren Fall erscheint es unwahrscheinlich, dass diese sich für den Zeitraum ihrer Tätigkeit in einem der Bordelle noch eine weitere Unterkunft in ... beschaffen werden. Unter derartigen Bedingungen wird sich zumindest eine nicht in ... ansässige Beschäftigte kaum um eine anderweitige (weitere) Unterkunft nach Ende ihrer Schicht bemühen.

Die Betriebsbeschreibung enthält jedenfalls keine Angaben dazu, dass und auf welche Weise eine Wohnnutzung der Räume verhindert werden soll bzw. wird. Durch den bloßen Umstand, dass es sich um „Zimmer“ handelt, ist eine solche Wohnnutzung nicht aufgeschlossen. Damit können die Zimmer ohne Verstoß gegen die Betriebsbeschreibung auch zu Wohnzwecken genutzt werden.

2.3 Dies alles nötigt zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht wird, sondern ein für nicht nur kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden soll. Auch die den Prostituierten zur Verfügung gestellte Sauna sowie das Solarium im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Vordergebäudes ...str. 19 (vgl. Protokoll des Augenscheins) deutet darauf hin, dass diese in den Räumlichkeiten nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen.

Die Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits sowie die Betriebszeiten lassen eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart zu verhindern, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

2.4 Aber auch wenn man die Nutzung zum Aufenthalt durch die Mieterinnen nicht als Wohnnutzung qualifizieren wollte, so läge in jedem Fall eine wohnungsähnliche Nutzung vor.

Im Gewerbegebiet sind auch Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). Die Betriebsbeschreibung ist jedenfalls, was die Frage der Wohnnutzung betrifft, nicht eindeutig, ein Wohnen oder doch zumindest eine Nutzung der Räume im Sinne eines Beherbergungsbetriebes werden nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris Rn. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris Rn. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 9).

3.1 Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B.v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris Rn. 7).

3.2 Nach den dem Gericht vorliegenden Behördenakten sowie dem Ergebnis des Augenscheins befinden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens folgende Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen:

...str. 19 a Gartenhaus: ein Betrieb mit vier Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b Rückgebäude: ein Betrieb mit fünf Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b: acht Betriebe mit 34 Zimmern (nicht genehmigt).

Die Genehmigungen für den Betrieb für erotische Massagen im Gartenhaus ...str. 19 a datiert vom 20. Oktober 2001, die Genehmigung für den Betrieb im Kellergeschoss der ...str. 19 b vom 9. August 2004. Sämtliche Betriebe befinden sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Hinzu kommt der Betrieb ...str. 22 mit 5 genehmigten Zimmern auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Dabei kann dahinstehen, ob dieser Betrieb hierbei Berücksichtigung findet, da jedenfalls auch ohne dessen Berücksichtigung zwei Betriebe mit insgesamt 9 Zimmern genehmigt und 11 weitere Betriebe mit zusammen 48 Zimmern ohne die erforderliche Genehmigung betrieben werden, von denen vorliegend 15 Zimmer streitgegenständlich sind.

3.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn bereits ein Bordellbetrieb oder gar eine Mehrzahl von ihnen vorhanden ist. Ausreichend ist insoweit, dass das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14).

Die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 15 zusätzlichen Zimmern würde dazu führen, dem streitgegenständlichen Grundstück und seiner Umgebung das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. Anstelle von 9 genehmigten Zimmern, die sich auf zwei Gebäude verteilen, würde sich das Angebot auf 24 Zimmer belaufen. Dies entspricht beinahe einer Verdreifachung der Bordellzimmer. Dazu kommt, dass sich das streitgegenständliche Vorhaben unmittelbar an der Straße befindet und damit sozusagen unübersehbar ist. Eine derartige Konzentration von Bordellnutzungen kann weder nach dem objektiven Umfang her noch nach der nach Außen hin in Erscheinung tretenden Wirkung als mit dem vorliegenden Gewerbegebiet vereinbar angesehen werden.

Ferner werden im Hintergebäude ...str. 19 b derzeit 34 weitere Bordellzimmer ohne Genehmigung betrieben, so dass sich allein auf dem streitgegenständlichen Grundstück insgesamt 58 Bordellzimmer befinden. Die nach Außen wahrnehmbare Wirkung dieser Vielzahl von Bordellzimmern auf einem einzigen Grundstück wird dadurch verstärkt, dass alle Gebäude auf dem klägerischen Grundstück entweder ausschließlich oder zumindest überwiegend als Bordelle genutzt werden. Allein im vorliegend streitgegenständlichen Vordergebäude wird neben der Bordellnutzung in den Obergeschossen eine ca. 144 m² große Spielhalle im Erdgeschoss und im Untergeschoss betrieben.

Ein solch großer Spielsalon erhöht nicht nur die Attraktivität der in den oberen Geschossen befindlichen Bordellbetriebe, sondern zieht auch Personenkreise an, die in Kombination mit den Kunden des Bordellbetriebs negative städtebauliche Auswirkungen erwarten lassen.

Ein mehrstöckiges Großgebäude, das insgesamt als Bordell genutzt wird, wirkt darüber hinaus erkennbar in größerem Umfang auf seine Umgebung ein als mehrere kleine und schon deshalb weniger „präsente“ Bordellbetriebe, die sich auf unterschiedliche Gebäude auf unterschiedlichen Grundstücken erstrecken.

3.4 In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris Rn. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträgliche Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris Rn. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U.v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris Rn. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung (vgl. VG München, U.v. 16.11.2015 - M 8 K 14.2393). Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zwei Bordellbetriebe auf dem streitgegenständlichen Grundstück genehmigt sind und darüber hinaus ein Spielsalon mit 144 m2 Spielfläche im Vorhabengebäude betrieben wird.

3.5 Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zugleich mit dem vorliegend streitgegenständlichen Vorhaben auf ihrem Grundstück ein zweites Bordellvorhaben zur Genehmigung beantragt hat. Es handelt sich um das Hinterhaus ... Str. 19 b, in dem bereits 8 Bordellbetriebe mit 34 Zimmern ungenehmigt betrieben werden (Verfahren M 8 K 15.1354). Aufgrund dieses Umstandes ist davon auszugehen, dass die Klägerin ihr gesamtes Grundstück ausschließlich für eine umfassende Sondernutzung mit insgesamt 58 Bordellzimmer und einer 144 m2 großen Spielhalle verwenden möchte, die mit dem Charakter des Gewerbegebiets nicht mehr zu vereinen ist und infolge der Größe und der Intensität der Nutzung erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden nähere Umgebung haben würde.

Es kann nicht außer Acht gelassen werden, dass die Attraktivität und damit auch die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens über die eines einfachen Bordellbetriebes bzw. mehrerer Bordelle auf benachbarten Grundstücken hinausgeht. Vorliegend sollen auf ein und demselben Grundstück mehrere selbstständig betriebene Bordelle und bordellähnliche Nutzungen in einem Gebäude über mehrere Geschosse sowie ein weiterer bordellähnlicher Betrieb im Mittelgebäude und dazu eine 144 m² große Spielhalle verwirklicht werden. Die dadurch gegebene städtebaulichen Auswirkungen sind ungleich größer als bei zahlenmäßig gleichen Bordellbetrieben, die sich auf mehrere Gebäude und damit auch auf mehrere Grundstücke in einer gewissen Entfernung voneinander verteilen, abgesehen davon, dass eine solche Anzahl wie im vorliegenden Fall per se nicht mehr zulassungsfähig wäre.

3.6 Angesichts dieser Umstände ist auch ein sogenannter „tradingdown-Effekt“ in Bezug auf die umliegende gewerbliche Nutzung naheliegend. Ein „tradingdown-Effekt“ liegt vor, wenn es aufgrund der Verdrängung der bisherigen Nutzung zu einem Qualitätsverlust des Gebietes kommt. Insbesondere die unmittelbare Umgebung und die dort ansässigen Gewerbebetriebe würden nach Ansicht des Gerichts durch die Entwicklung eines „Sondergebiets Bordelle und Vergnügungsstätten“ in Mitleidenschaft gezogen werden. Das Argument der Klagepartei, bislang sei eine solche Abwanderung nicht festzustellen, kann nicht überzeugen. Es verkennt einmal, dass unternehmerische Entscheidungen über einen Standortwechsel nicht leichtfertig getroffen werden, sondern aus rechtlichen wie organisatorischen Gründen einen nicht unbeträchtlichen zeitlichen Vorlauf benötigen. Zum anderen liegt bereits eine Beschwerde vom 17. März 2014 vor und das Gebäude ...str. 23 steht nach dem Ergebnis des Augenscheins abgesehen von der dort befindliche Kindertagesstätte bereits teilweise leer.

3.7 Zudem verstößt das streitgegenständliche Vorhaben nicht nur gegenüber den in der näheren Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben sondern auch gegenüber den Wohnnutzungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite und insbesondere gegenüber der Kindertageseinrichtung auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück, ...str. 23, 25 aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit des Bordellbetriebes mit diesen Nutzungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht und rücksichtslos ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 75.000 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem wirtschaftlichen Interesse des Bauherrn an der Baugenehmigung, das sich an den jährlichen Mieteinnahmen von 5.000 € je Zimmer orientiert).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ..., ...-str. 45, auf dem sich ein bisher als Betriebsgebäude genehmigtes dreigeschossiges Gebäude befindet. Nach der ursprünglichen Baugenehmigung vom ... April 1981 war im Erdgeschoss eine Werkstatt und im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzung genehmigt worden. Der Kläger begehrt von der Beklagten die mit Bauantrag vom 19. Dezember 2013 beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes zu einem bordellartigen Betrieb.

Mit Bescheid vom ... April 2014, der dem Kläger mit Postzustellungsurkunde am 5. Mai 2014 zugestellt wurde, lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 19. Dezember 2013 ab. Im Bescheid wird ausgeführt, dass nach der Betriebsbeschreibung im Erdgeschoss, im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt 21 Erotik-Massage-Zimmer geplant seien. Die Beurteilung erfolge nach § 30 Abs. 3 BauGB hinsichtlich der Baugrenzen und § 34 Abs. 1 BauGB im Übrigen. Die Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO. Das beantragte Vorhaben füge sich zum einen nach der Nutzungsart nicht ein. Zum anderen widerspreche es nach § 15 Abs. 1 BauNVO der Eigenart des Gebiets. Drittens erfülle es nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze gemäß Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten.

Zwar seien Bordelle im Gewerbegebiet in der Regel zulässig, allerdings nur, wenn die darin tätigen Personen nicht darin wohnten. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung spreche jedoch alles dafür, dass die beantragte Nutzung (auch) einer zumindest wohnähnlichen Nutzung diene. Die Zimmer wiesen zwar keine besonders ausgewiesenen Kochnischen auf und entsprächen deshalb nicht ohne Weiteres den Anforderungen des Art. 46 BayBO, jedoch verfüge laut Betriebsbeschreibung „jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Jede Frau hat für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Die täglichen Öffnungszeiten sind von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses sind sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder aus dem Ausland. Sie reisen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen an.“ Dies alles führe zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht, sondern, wenn nicht - wegen der beschränkten Möglichkeiten, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten - Wohnungen, so doch ein nicht nur für kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden solle. Ein solcher Betrieb mit mindestens Wohnheimcharakter sei im Gewerbegebiet nach der Rechtsprechung nicht zulässig.

Mit Bescheid vom ... Januar 2014 sei in der ...-str. 39 ein Bordell mit 11 Arbeitszimmern genehmigt worden. Ferner befänden sich in der ...-str. 31, 41 b sowie 62 drei größere ungenehmigte Bordellbetriebe, gegen die bereits eingeschritten werde. Es sei beabsichtigt, Nutzungsuntersagungen auszusprechen. Gegen den Betrieb in der ...-str. 41 b sei bislang nicht eingeschritten worden, da das Grundstück einer anderen Nutzung (Boarding-House) zugeführt werden solle. Sollte die Bordellnutzung jedoch nicht zeitnah aufgegeben werden, sei beabsichtigt, auch hiergegen einzuschreiten. Auch im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 befänden sich im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Bordellbetriebe. Mit dem vorliegenden Bauantrag sollten die Betriebe nicht nur legalisiert, sondern die Nutzung auch auf das Erdgeschoss ausgeweitet werden. Ein Bordell könne im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet unzulässig sein, wenn es nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Nach der Anzahl könne ein Bordell der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl hiervon vorhanden sei, was vorliegend der Fall sei. Im Anwesen ...-str. 39 befinde sich bereits ein genehmigtes Bordell. Mit Zulassung eines weiteren Bordells mit 21 Zimmern würde - auch unter Berücksichtigung, dass einige Betriebe ihre Nutzung aufgeben - das Gebiet eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe. Sowohl die Nähe zum genehmigten Bordellbetrieb als auch die besondere städtebauliche Situation (kleinteilige Bebauung, die ...-straße ende hier) führe dazu, dass ein weiterer größerer Betrieb den Eindruck eines Sondergebietes für Bordelle entstehen lasse. Nach polizeilicher Erfahrung müsse in Betracht gezogen werden, dass die Aufteilung der Räumlichkeiten (etwa die großzügige Anzahl an Bädern und große Räume mit zwei Türen) dazu geeignet sei, die Zimmeranzahl (nachträglich) noch deutlich zu erhöhen. Mit der Zulassung des Bordells bestünde die Gefahr, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle (Trading-Down-Effekt). Auch das Polizeipräsidium sehe die Gefahr einer Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs, eine mögliche Entwicklung zum Rotlichtviertel sowie der damit einhergehenden Kriminalität. Besonders in den Abendstunden, in denen im Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, wäre der Rotlichtcharakter im südlichen Bereich der ...-straße deutlich erkennbar.

Auch die nach Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten erforderlichen Stellplätze für die geplanten Nutzungen seien offensichtlich nicht nachgewiesen. In der Tiefgarage seien gefangene Stellplätze geplant, teilweise sind verschiedene Stellplätze nicht anfahrbar, da die erforderliche Fahrgassenbreite nicht eingehalten werde. Der im Rampenbereich geplante Stellplatz Nr. 18 sei nicht möglich, da der Kurvenradius gemäß § 2 Abs. 3 der Garagen- und Stellplatzverordnung nicht eingehalten werde und somit die Zufahrt zur Tiefgarage nicht mehr möglich sei.

Mit Schriftsatz vom 4. Juni 2014 hat der Kläger durch seine Prozessbevollmächtigten Klage erheben lassen, die mit Schriftsatz vom 19. August 2014 begründet wurde. Der Kläger beantragt:

Der Bescheid der ... vom ... April 2014, Az: ..., wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die nach Plan-Nr. ... beantragte Nutzungsänderung vom 19. Dezember 2013 eines Betriebsgebäudes in einen Bordellbetrieb zu erteilen.

Bereits im Jahr 2005, als der Kläger das Gebäude durch Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung erworben hätte, seien das erste und zweite Obergeschoss als bordellartiger Betrieb genutzt worden. Auch in der Folgezeit sei das Gebäude vom Kläger an weitere Personen vermietet worden, die das erste und zweite Obergeschoss als bordellartige Betriebe nutzten. Seit dem Jahr 2007 seien das erste und zweite Obergeschoss an Frau ... vermietet worden, die im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Einheiten zur Nutzung als Erotik-Studios untervermietet habe. Jedes Erotik-Studio verfüge über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Im Durchschnitt würden die 21 vorhandenen Erotik-Zimmer dauerhaft von 13 Personen belegt. Eine vollständige Auslastung sei nicht erreichbar, im Durchschnitt würde die Örtlichkeit von 39 zahlenden Kunden pro Tag frequentiert. Der Bordellbetrieb habe täglich von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr offen gestanden, wobei das Hauptgeschäft zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattgefunden habe.

In der näheren Umgebung befinden sich bereits vier weitere bordellartige Betriebe, wovon jedoch nur in der ...-str. 39 ein Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern genehmigt worden sei, während gegen die anderen Bordelle in der ...-str. 31, 41 b und 62 bereits eingeschritten worden sei und eine Nutzungsuntersagung angestrebt werde.

Mit dem Bauantrag sollte im ersten Obergeschoss ein Zusammenschluss des linken sowie des mittleren Studios mit einem Rundgang durch das Studio von einer Eingangs- zu einer Ausgangstür herbeigeführt werden. Im zweiten Obergeschoss sollte sich künftig statt bisher drei Einheiten nur noch eine große Studioeinheit mit einem Eingang und einem Ausgang befinden. Das Erdgeschoss sollte zu einer Studioeinheit für ein „Domina-Studio“ mit einem großen und einem mittleren „Behandlungsraum“ inklusive Nassbereich sowie Schminkzimmer ausgebaut werden. Zusätzlich sollten im Erdgeschoss ein großer Lagerraum für das gesamte Gebäude sowie ein Raum für die Arbeitsmaterialien von Hausmeister und Putzfrau geschaffen werden.

In rechtlicher Hinsicht wird ausgeführt, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO handle, da keine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Betten vorliege. Bei der beabsichtigten bordellähnlichen Nutzung stehe gerade nicht die Beherbergung von Gästen im Vordergrund. Durchschnittlich halte sich ein Kunde ca. 45 Minuten in den Räumlichkeiten auf und verlasse das Gebäude danach wieder. Auch liege bezüglich der Prostituierten keine Beherbergung vor. Diese hielten sich zwar angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr länger in dem Gebäude auf. Im Vordergrund stehe jedoch die Ausübung der gewerblichen Tätigkeit und nicht die Inanspruchnahme des jeweiligen Arbeitszimmers als Wohn- und Beherbergungsstätte. Anzuwenden sei daher das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO gewesen, so dass die Beklagte vorliegend nur die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO zu prüfen gehabt hätte. Selbst als Sonderbau wäre das geplante Vorhaben als genehmigungsfähig anzusehen, da es gegen keine im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Normen verstoße.

Das Vorhaben liege im Bereich des Bebauungsplans Nr. ..., der für das streitgegenständliche Grundstück Baugrenzen festsetze, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 34 BauGB beurteile. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergebe sich vorliegend aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO, da die maßgebliche nähere Umgebung einem Gewerbegebiet entspreche. Als Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 BauNVO sei ein Bordellbetrieb in einem Gewerbegebiet grundsätzlich zulässig. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung stellten Bordellbetriebe keine Vergnügungsstätten im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO dar, die nur ausnahmsweise in Gewerbegebieten zugelassen werden könnten. In einem Bordellbetrieb herrsche nämlich die gewerbliche Nutzung vor. Die mit dieser gewerblichen Nutzung verbundenen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung hätten auf diese jedoch keine solchen Auswirkungen, die eine Zulassung im Gewerbegebiet schlechthin unmöglich machten. Es komme darauf an, ob von der beabsichtigten Nutzung unter Berücksichtigung der typischen Art und Weise des Betriebs der Anlage in der Regel Nachteile und Belästigungen ausgehen könnten, die so erheblich seien, dass die Nutzung in ein Industriegebiet verwiesen werden müsse. Gewerbegebiete und Industriegebiete hätten gemeinsam, dass in ihnen Gewerbebetriebe aller Art zulässig seien. Sie unterschieden sich aber darin, dass die Erheblichkeit der Nachteile und Belästigungen der Maßstab dafür sei, ob der Gewerbebetrieb noch im Gewerbegebiet oder nur im Industriegebiet zulässig sei. Die von einem Bordell ausgehenden Nachteile und Belästigungen, vor allem der Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs und sonstige „milieubedingte“ Unruhe, erreichten diese Schwelle der Erheblichkeit nicht (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83).

Weder den Planunterlagen noch der Betriebsbeschreibung könne entnommen werden, dass die beantragte Nutzung einer wohnähnlichen Nutzung dienen solle. Im Vordergrund stehe eindeutig der gewerbliche Charakter des Bordellbetriebs. Zwar verfüge jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Daraus folge jedoch nicht, dass in den Räumlichkeiten über die gewerbliche Nutzung hinausgehende wohnähnliche Nutzung beabsichtigt werde. Diese Räumlichkeiten seien notwendig, um den Prostituierten die Ausübung ihres Gewerbes zu ermöglichen. Wegen der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr sei es notwendig, dass auch Küchen und Sanitärräume zwingend vorhanden seien. Auch ein Aufenthaltsraum könne angesichts der langen Öffnungszeiten nur dazu da sein, um den Prostituierten die Ausübung ihrer Tätigkeit so angenehm wie möglich zu gestalten. Zwar lasse sich angesichts der Öffnungszeiten eine Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten als kurzfristige Übernachtungsmöglichkeit nicht verhindern. Hierin lasse sich aber noch nicht eine wohnähnliche Nutzung erblicken, da das Gebäude als dauerhafte Wohnmöglichkeit nicht geeignet sei. Schließlich stelle auch die sog. Wohnungsprostitution einen Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar, da diese nicht nur der Wohnnutzung diene, sondern zumindest auch der gewerblichen Nutzung zuzurechnen sei. Angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr täglich stehe die gewerbliche Nutzung des Gebäudes eindeutig im Vordergrund, da die verbleibende Zeit, in der das Gebäude als Wohnraum genutzt werden könne, mit täglich ca. 6 Stunden einen verschwindend geringen Raum einnehme. Ferner würden die Zimmer von den Prostituierten von vornherein angemietet, um in diesen der Prostitution nachzugehen, so dass die gewerbliche Nutzung eindeutig im Vordergrund stehe.

Der beabsichtigten Nutzungsänderung stehe auch nicht § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO entgegen. Zwar könne ein ansonsten zulässiger Gewerbebetrieb im Einzelfall unzulässig sein, wenn er nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart eines Gewerbegebiets widerspreche. Bei der hier beabsichtigten Nutzung als Bordellbetrieb werde die Unzulässigkeit von der Rechtsprechung mit Verweis auf den sog. „Trading-Down-Effekt“ bejaht, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden sei. Damit solle verhindert werden, dass das Gebiet eine Prägung erlange, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe und sich faktisch in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle.

Vorliegend könne einer solchen Argumentation jedoch nicht gefolgt werden. Zwar befinde sich in der ...-str. 39 bereits ein genehmigtes Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern. Auch in der weiteren Umgebung der ...-straße fänden sich noch drei weitere bordellähnliche Betriebe, gegen die jedoch mit Nutzungsuntersagungen vorgegangen worden sei bzw. werden solle, weshalb damit zu rechnen sei, dass diese drei Bordellbetriebe die nähere Umgebung in Zukunft nicht mehr prägten. Schließlich sei auch nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts München erst ab einer Anzahl von drei genehmigten und betriebenen Bordellbetrieben die Grenze erreicht, ab der ein Hinzutreten eines weiteren Bordellbetriebs nicht mehr mit der Eigenart des vorliegenden Gewerbegebiets vereinbar wäre (U. v. 29.11.2012 - M 11 K 11.167). Daher trete vorliegend der von der Beklagten befürchtete Trading-Down-Effekt nicht ein. Denn die Genehmigung mit insgesamt 21 Arbeitszimmern würde zu einer Anzahl von insgesamt 32 genehmigten Arbeitszimmern in der näheren Umgebung der ...-straße und damit dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. ... führen. Angesichts einer Größe des Plangebiets von ca. 19 ha und einer bereits stark gewachsenen Bebauung mit Gewerbebetrieben in der näheren Umgebung könne die Zulassung eines weiteren Bordellbetriebs mit 21 Arbeitszimmern nicht dazu führen, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel wandle. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die bisherige Nutzung des Gebäudes zumindest seit 2005 faktisch einem, wenn auch ungenehmigten, Bordellbetrieb entsprochen habe und sich die von der Beklagten befürchteten negativen Auswirkungen bisher nicht gezeigt hätten. Auch der befürchtete Anstieg von Kriminalität und eine Gefahr der Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs seien nicht zu erwarten. Gerade die baurechtliche Genehmigung eines Bordellbetriebs führe zu einer wesentlich besseren Kontrollmöglichkeit, da sich die bordellähnliche Nutzung nun auf ein bestehendes, genehmigtes Haupthaus konzentrieren könne, anstatt auf viele verteilte, ungenehmigt betriebene Gebäude, wodurch sich eine mögliche milieubedingte Kriminalität leichter bekämpfen lasse, da sich behördliche Kontrollen eben nur noch auf die genehmigten Bordellbetriebe beschränken müssten.

Eine erhöhte Wahrnehmung des Rotlichtcharakters im südlichen Bereich der ...-straße während der Abendstunden könne nicht erwartet werden. An den Außenwänden des Gebäudes sollten keine Umbauten vorgenommen werden, weshalb die bordellähnliche Nutzung nach außen nicht stärker in den Vordergrund trete als bisher. Da das Hauptgeschäft in den späten Abendstunden zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattfinde, also zu einer Zeit, in der in den umliegenden Gebäuden kaum noch Tagesgeschäft abgewickelt werde, würden die umliegenden Gewerbebetriebe durch die beabsichtigte Nutzung auch nicht stärker belastet als bisher. Daher könne im vorliegenden Fall die Genehmigung der Nutzungsänderung auch nicht nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verweigert werden, da der beantragte Bordellbetrieb als grundsätzlich zulässiger Gewerbebetrieb nicht der Eigenart des Baugebiets widerspreche.

Auch sei kein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten ersichtlich. Nach § 2 Abs. 1 StPlS i. V. m. Nr. 10.2 der Anlage 1 seien einem Bordellbetrieb für jeweils 1 Arbeitszimmer 1 Stellplatz nachzuweisen. Der Bauantrag weise insgesamt 21 Stellplätze in der Tiefgarage für 21 Arbeitszimmer im Gebäude aus.

Mit Schreiben vom 1. April 2015 hat die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Das geplante Bauvorhaben sei zu Recht als Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO eingeordnet worden, da in der vorliegenden Konstellation von zwei Personen pro Zimmer auszugehen sei, womit die Schwelle von mehr als 12 Gastbetten weit überschritten sei. Die bauordnungsrechtliche Gefahrenlage sei im Brandfall keine andere als bei einem Hotel, weshalb die Behandlung als Sonderbau im regulären Genehmigungsverfahren richtig sei.

Sowohl nach der Betriebsbeschreibung als auch nach der tatsächlichen Ausgestaltung sei eine Wohnnutzung anzunehmen. Hierfür spräche die Grundrissgestaltung, wonach alle erforderlichen Einrichtungen wie Küche und separate Aufenthaltsräume vorhanden seien. Die Betriebsbeschreibung gehe von einer sehr hohen Anzahl ausländischer Prostituierter aus, die für die Zeit ihres Aufenthalts über mehrere Monate auch vor Ort wohnten. Unter diesen Umständen könne nicht mehr von einem gelegentlichen Übernachten ausgegangen werden, vielmehr sei das Bordell für die Mehrzahl der Prostituierten auch gleichzeitig ihre Wohnung, was auch wegen des prekären Münchner Wohnungsmarktes der Fall sei. Die gewerbliche Nutzung stehe auch nicht im Vordergrund, vielmehr stünden beide Nutzungsarten zumindest gleichwertig nebeneinander. Eine dauerhafte Wohnnutzung sei aber im Gewerbegebiet unzulässig, weshalb das geplante Vorhaben bereits von der Art der Nutzung her abzulehnen gewesen sei.

Das geplante Bordell sei auch nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig, weil es der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Es verfestige die bereits begonnene Entstehung eines Sondergebiets Bordelle, anstatt der von der Beklagten hier vorgesehenen gewerblichen Nutzung, vor allem für einfache, produzierende Gewerbebetriebe. Die Befürchtungen der Beklagten, dass das Gebiet in ein Rotlichtviertel kippen könnte, würden auch von der Polizei geteilt. Hierfür spreche zum einen die Lage des geplanten Bordells am Wendehammer im rückwärtigen, von der übrigen Bebauung stark abgesetzten und daher wenig frequentierten und der öffentlichen Kontrolle unterliegenden Bereiche des Gewerbegebiets. Zum anderen komme hinzu, dass unter der Haus-Nr. 39 bereits ein Bordell mit 11 Zimmern genehmigt sei und weitere ungenehmigte Bordelle bestünden. Weiter falle ins Gewicht, dass nach den Erfahrungen der Polizei das beantragte Bordell gerade im Erdgeschoss noch einfach um mindestens zwei Zimmer erweitert werden könne, die Vergrößerung also quasi schon mit beantragt sei, was die Grundrissaufteilung nahe lege.

Auch bei der beantragten, erheblichen Größe mit 21 Zimmern und der abgeschiedenen Lage führe das beantragte Vorhaben zu einer Verfestigung der hier unerwünschten Bordellnutzung. Diese trete durch die Nutzung des gesamten Gebäudes deutlich in Erscheinung und stehe im Widerspruch zu der hier vorgesehenen Ansiedlung einfacher Gewerbebetriebe, die die milieubedingte Unruhe, die sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen des geplanten Vorhabens abschrecken ließen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 16. November 2015 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der am selben Tag durchgeführten mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da dem Kläger kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der von ihm beantragten Baugenehmigung zusteht, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Unabhängig davon, ob das Vorhaben verfahrensmäßig als Sonderbau im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO oder aber im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO zu behandeln wäre - insoweit ist lediglich darauf hinzuweisen, dass ausweislich des Formulars für den Bauantrag das Vorhaben ausdrücklich als Sonderbau eingereicht wurde -, ist die beantragte Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes in einen bordellartigen Betrieb nach Art. 68 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO. Zum einen ist nach der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 und der Ausstattung der vorgesehenen Studios davon auszugehen, dass die Mieterinnen die Studios nicht nur zum Zwecke der gewerblichen Nutzung nutzen werden, sondern dort auch für die Dauer ihres Aufenthalts wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets.

1. In der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 wird dargelegt, dass jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum verfügt. Des Weiteren wird ausgeführt, dass sehr viele Damen aus anderen Städten oder aus dem Ausland kämen. Jede Frau habe für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses seien sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder dem Ausland, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen aus anreisten.

Diese Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits als auch der Belegungsstruktur mit 80% von auswärts kommenden Mieterinnen andererseits bei Betriebszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr lässt eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus nachvollziehbar und naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart auszuschließen, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung durch 80% der beschäftigten Prostituierten ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Im Gewerbegebiet sind Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind zulässig Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die nicht untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 21; BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14). Auch wenn es sich mangels einer hinreichend selbstbestimmten Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises und der relativen Kürze des Aufenthalts nicht um eine Wohnnutzung im engeren Sinne handelt, so kommt einem derartigen Wohnersatz doch Wohnheimcharakter zu, so dass ein solcher Betrieb im Gewerbegebiet nicht zulässig ist (BVerwG, BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

2. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris RdNr. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 9). Das Bundesverwaltungsgericht hält insbesondere ungeachtet bzw. trotz der Neubestimmung des Verhältnisses von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben durch die 4. Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 127) an seiner Einschätzung in seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 21.83, BVerwGE 68, 213) fest, dass Bordellbetriebe Einrichtungen sind, für die sich im Hinblick auf die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der außerhalb oder allenfalls am Rande des „Blickfeldes“ und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt und auch nicht in der Nachbarschaft von Wohnungen (B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4).

Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B. v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris RdNr. 7). Im Augenscheintermin konnte festgestellt werden, dass sich im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 fünf verschiedene Erotik-Betriebe befinden („...“, „...“, „...“, „...“, „...“). Beim Augenscheintermin konnten weitere Erotik-Studios bzw. -betriebe in der näheren Umgebung festgestellt werden. So im südlich des Wendehammers der ...-straße gelegenen Anwesen ...-str. 62, in dem sich drei Erotik-Betriebe („...“, „...“, „...“) sowie eine Maler- und Lackierfirma befinden. Im Anwesen ...-str. 56 befindet sich neben normalen Gewerbebetrieben ein Massagestudio für erotische Massagen. Im Anwesen ...-str. 37 befinden sich ein Kfz-Betrieb sowie im zweiten Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils ein Erotik-Betrieb „...“. Im Anwesen ...-str. 39 finden sich eine Firma für Elektrotechnik sowie ein Bordellbetrieb „...“, wobei sich der Bordellbetrieb über drei Geschosse erstreckt. Das zweigeschossige Anwesen ...-str. 41 b wird insgesamt als Erotik-Betrieb genutzt. An der Einfahrt befindet sich ein großflächiges Werbeschild mit der Aufschrift „...“.

Von den vorstehend genannten Betrieben ist lediglich der Betrieb im Anwesen ...-str. 39 baurechtlich genehmigt. Allerdings ist bei der Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich grundsätzlich alles zu berücksichtigen, was an Bebauung tatsächlich bereits vorhanden ist. Nicht entscheidend ist hingegen, ob die tatsächlich vorhandene Bebauung genehmigt ist oder nur in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 119. EL November 2015, § 34 RdNr. 35; Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Auflage 2013, RdNr. 5). Zwar hat die Beklagte mitgeteilt, gegen die weiteren, ungenehmigt vorhandenen Bordelle eingeschritten zu sein bzw. zu wollen. Bei der Vielzahl der vorhandenen Betriebe kann jedoch erfahrungsgemäß davon ausgegangen werden, dass sich das bauaufsichtliche Einschreiten über einen zeitlich erheblichen Umfang erstrecken wird, so dass die tatsächlich vorhandenen Betriebe nicht von vornherein ausgeblendet werden können.

Zudem reicht es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus, wenn in einem Gewerbegebiet bereits ein Bordellbetrieb vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Ausreichend ist insoweit, wenn das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG a. a. O.). Selbst wenn sämtliche tatsächlich derzeit vorhandenen, aber baurechtlich ungenehmigten Bordell- und Erotik-Betriebe hinweggedacht würden, würde die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 21 Erotik-Studios mit dem genehmigten Bordell mit 11 Erotik-Studios ausreichen, um diesem Abschnitt der ...-straße das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris RdNr. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträglicher Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris RdNr. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U. v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris RdNr. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung. Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zahlreiche Bordellbetriebe vorhanden sind.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich auch deshalb nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht.

3. Auf den angeführten Ablehnungsgrund des fehlenden Nachweises ausreichender Stellplätze kam es daher nicht mehr entscheidungserheblich an.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 5.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

Gründe

1

Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Die Rechtssache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr die Beschwerde beimisst.

2

Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), also näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, BVerwG, Beschlüsse vom 2. Oktober 1961 - 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91> und vom 9. April 2014 - 4 BN 3.14 - ZfBR 2014, 479 Rn. 2).

3

Die Beschwerde hält für grundsätzlich klärungsbedürftig,

ob ein Bordell als "Gewerbebetrieb aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen ist oder Bordelle dem Begriff der Vergnügungsstätte im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO unterfallen.

4

Die Frage führt nicht zur Zulassung der Revision. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe "Gewerbebetriebe aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, Beschluss vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - ZfBR 2014, 574 Rn. 10). Ungeachtet der Neubestimmung des Verhältnisses von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben durch die Vierte Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 127) (dazu BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1990 - 4 B 120.90 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 4) hält der Senat insoweit an seinem Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 21.83 - (BVerwGE 68, 213 <215>) fest, dass Bordellbetriebe Einrichtungen sind, für die sich im Hinblick auf die sich aus dem "Milieu" ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der außerhalb oder allenfalls am Rande des "Blickfeldes" und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt und auch nicht in der Nachbarschaft von Wohnungen. In Übereinstimmung hiermit hat das Oberverwaltungsgericht tatrichterlich festgestellt, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei (UA S. 19). An diese Feststellungen wäre das Bundesverwaltungsgericht in einem Revisionsverfahren nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden, weil zulässige und begründete Revisionsgründe nicht vorgebracht worden sind.

5

Die Beschwerdeführerin zeigt mit ihrem nicht weiter ausgeführten Hinweis auf abweichende Rechtsprechung (VGH Kassel, Beschluss vom 30. April 2009 - 3 A 1284/08 - BRS 74 Nr. 58 = juris Rn. 8; OVG Saarlouis, Beschlüsse vom 30. Juni 2009 - 2 B 367/09 - juris Rn. 13 und vom 8. Januar 2014 - 2 A 437/13 - juris Rn. 16) und Literatur (Stühler, BauR 2010, 1013 <1021 f.>; ders., NVwZ 1997, 861 <866 f.>; Schlichter/Friedrich, WiVerw 1988, 199 <209, 225 f.>; Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Februar 2015, § 4a BauNVO Rn. 74; Knaup/Stange, BauNVO, 8. Aufl. 1997, § 4a Rn. 51), welche den Beschluss des Senats vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - (a.a.O.) noch nicht berücksichtigen konnte, keinen Klärungsbedarf auf. Die "Nähe" von Bordellen und bordellartigen Betrieben zu anderen Stätten "sexuellen Amüsements" (so insb. Stühler, BauR 2010, 1013 <1022>) führt nicht zu einer bauplanungsrechtlichen Gleichbehandlung solcher Einrichtungen. Denn maßgeblich für die Rechtsprechung des Senats ist nicht die Motivation der Besucher, sondern sind die städtebaulich bedeutsamen Begleiterscheinungen der Prostitutionsausübung in Bordellen. Hiermit übereinstimmend hat der überwiegende Teil der Rechtsprechung (VGH München, Urteil vom 12. Dezember 2013 - 15 N 12.1020 - juris Rn. 25; VGH Mannheim, Beschluss vom 5. März 2012 - 5 S 3239/11 - BRS 79 Nr. 87 = juris Rn. 5 ff.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. November 2005 - OVG 10 S 3.05 - juris Rn. 8; OVG Hamburg, Beschluss vom 13. August 2009 - 2 Bs 102/09 - NordÖR 2009, 453 = juris Rn. 9; OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053/05 - BRS 69 Nr. 35 = juris Rn. 15) und der Literatur (Schiller, in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Aufl. 2014, Rn. 1635; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 8 Rn. 22; Kämper, in: BeckOK BauNVO, Stand 1. September 2015, § 9 Rn. 40; Mampel/Schmidt-Bleker, in: BeckOK BauNVO, Stand 1. März 2015, § 8 Rn. 106; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand September 2015, § 8 BauNVO Rn. 24a; Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 5. Aufl. 2015, Rn. 614; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 4a Rn. 23.71; Wolf, Die prostitutive Einrichtung und ihre Mitarbeiter im öffentlichen Recht - Rechtslage und Perspektiven, 2013, S. 88; von Galen, Rechtsfragen der Prostitution, 2004, Rn. 499 f.) bereits vor dem Senatsbeschluss vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - (a.a.O.) Bordelle und bordellartige Betriebe als "Gewerbebetriebe aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO angesehen.

6

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Tenor

Die Beschwerde des Antragstellers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 12. Dezember 2013 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdeverfahren auf 20 000 € festgesetzt.

Gründe

1

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

2

1. Die Revision ist nicht nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen. Die Rüge des Antragstellers, der Verwaltungsgerichtshof sei von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen und habe dadurch gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verstoßen, ist schon nicht in einer den Anforderungen des § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO entsprechenden Weise dargelegt.

3

Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Fehler in der Sachverhalts- oder Beweiswürdigung sind revisionsrechtlich grundsätzlich dem sachlichen Recht und nicht dem Verfahrensrecht zuzuordnen (vgl. nur Beschluss vom 14. Juli 2010 - BVerwG 10 B 7.10 - Buchholz 310 § 108 Abs. 1 VwGO Nr. 66 Rn. 4). Die Freiheit der richterlichen Überzeugungsbildung mit der Folge des Vorliegens eines Verfahrensfehlers ist erst dann überschritten, wenn das Gericht seiner Sachverhalts- und Beweiswürdigung nicht das Gesamtergebnis des Verfahrens zugrunde legt, sondern nach seiner Rechtsauffassung entscheidungserheblichen Akteninhalt übergeht oder aktenwidrige Tatsachen annimmt, oder wenn die von ihm gezogenen Schlussfolgerungen gegen die Denkgesetze verstoßen oder sonst von objektiver Willkür geprägt sind; diese Verstöße gegen den Überzeugungsgrundsatz können als Verfahrensmängel gerügt werden (vgl. Beschlüsse vom 28. März 2012 - BVerwG 8 B 76.11 - Buchholz 428 § 6 VermG Nr. 76 Rn. 8, vom 13. Februar 2012 - BVerwG 9 B 77.11 - NJW 2012, 1672 Rn. 7, vom 17. Mai 2011 - BVerwG 8 B 98.10 - juris Rn. 8 und vom 25. Juni 2012 - BVerwG 7 BN 6.11 - juris Rn. 13, jeweils m.w.N.). Der Antragsteller wirft dem Verwaltungsgerichtshof vor, von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen zu sein und dadurch gegen den Überzeugungsgrundsatz verstoßen zu haben. Das Normenkontrollgericht habe dem Vortrag der Antragsgegnerin, vor dem Beschluss über die Veränderungssperre und auch im Zusammenhang mit der Erweiterung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans und der Veränderungssperre sei eine städtebauliche Bestandsaufnahme und Bewertung erfolgt, ein Billigungs- und Auslegungsbeschluss sei zudem in Vorbereitung, Glauben geschenkt, obwohl die Antragsgegnerin hierfür keine konkreten Nachweise beigebracht habe. Nur aufgrund dieses unzutreffenden Sachverhalts, der bestritten werde, habe der Verwaltungsgerichtshof die Schlussfolgerung ziehen können, dass eine unzulässige Negativplanung, die zur Ungültigkeit der Veränderungssperre führen würde, nicht vorgelegen habe. Dieses Vorbringen genügt den genannten Anforderungen an die Darlegung eines Verfahrensfehlers in der Form des Verstoßes gegen den Überzeugungsgrundsatz nicht. Es erschöpft sich vielmehr in der Kritik an der Beweiswürdigung des Normenkontrollgerichts.

4

2. Die Revision ist auch nicht gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen.

5

Grundsätzlich bedeutsam ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, so bereits Beschluss vom 2. Oktober 1961 - BVerwG 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91>; siehe auch Beschluss vom 1. Februar 2011 - BVerwG 7 B 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.

6

Die Beschwerde hält zunächst die Frage für grundsätzlich klärungsbedürftig,

ob im Falle einer planerischen Untätigkeit (einer Gemeinde) während der Geltungsdauer einer Veränderungssperre (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB) von einer unzulässigen Negativplanung auszugehen ist und in diesem Fall die Planung schon zu diesem frühen Zeitpunkt des Verfahrens an einem erkennbaren, nicht behebbaren Mangel leidet, der zur Ungültigkeit der Veränderungssperre führt.

7

Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung der Revision, denn sie geht von einem Sachverhalt aus, den der Verwaltungsgerichtshof so nicht festgestellt hat. Danach könne nicht von einer (planerischen) Untätigkeit der Antragsgegnerin seit dem Erlass der Veränderungssperre ausgegangen werden. Vielmehr seien inzwischen die städtebauliche Bestandsaufnahme und deren Bewertung erfolgt; nach der informellen Beteiligung sei nunmehr der Billigungs- und Auslegungsbeschluss in Vorbereitung. Die Eintragung, wonach „gegenwärtig keine" Gesamtkosten der Planung entstünden, sei nach den nachvollziehbaren Ausführungen der Antragsgegnerin auf die Tatsache zurückzuführen, dass das Bebauungsplanverfahren im Stadtplanungsamt ohne Beauftragung eines externen Büros durchgeführt werde und deshalb derzeit keine für den städtischen Haushalt konkret anzusetzenden Planungskosten zu erwarten seien (UA S. 7). An diese mit Verfahrensrügen nicht erfolgreich angegriffenen Feststellungen des Normenkontrollgerichts ist der Senat gemäß § 137 Abs. 2 VwGO gebunden.

8

Weiter hält die Beschwerde für grundsätzlich klärungsbedürftig,

ob es sich bei einem Bordell und einem bordellartigen Betrieb um bestimmte Unterarten der in einem Gewerbegebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO handelt.

9

Auch diese Frage führt nicht zur Zulassung der Revision, denn auf sie lässt sich auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung antworten, ohne dass es hierfür der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedarf (z.B. Beschlüsse vom 13. März 1992 - BVerwG 4 B 39.92 - NVwZ 1993, 268 = juris Rn. 11 und vom 12. Juli 2012 - BVerwG 4 B 13.12 - NVwZ 2012, 1565 = juris Rn. 3).

10

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass § 1 Abs. 9 BauNVO - über § 1 Abs. 5 BauNVO hinausgehend - gestattet, einzelne Unterarten von Nutzungen, welche die Baunutzungsverordnung selbst nicht angeführt hat, mit planerischen Festsetzungen zu erfassen (vgl. Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 77.84 - BVerwGE 77, 317 = Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 5). Während bereits nach § 1 Abs. 5 BauNVO einzelne der unter einer Nummer einer Baugebietsvorschrift der Baunutzungsverordnung zusammengefassten Nutzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen werden können (vgl. Beschluss vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 N 4.86 - BVerwGE 77, 308 = Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 4 und Urteil vom 26. März 2009 - BVerwG 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310 Rn. 12 f.), können nach § 1 Abs. 9 BauNVO weitergehende Differenzierungen vorgenommen werden. Ziel des § 1 Abs. 9 BauNVO ist es mithin, die allgemeinen Differenzierungsmöglichkeiten der Baugebietstypen nochmals einer „Feingliederung" unterwerfen zu können, falls sich hierfür besondere städtebauliche Gründe ergeben, um die Vielfalt der Nutzungsarten im Plangebiet zu mindern. Die Planungsfreiheit der Gemeinden ist lediglich dadurch begrenzt, dass sich die Differenzierungen auf bestimmte Anlagentypen beziehen müssen, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt (vgl. z.B. Beschluss vom 27. Juli 1998 - BVerwG 4 BN 31.98 - Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 25 = juris Rn. 7). Vor diesem Hintergrund kann nicht zweifelhaft sein, dass Bordelle oder bordellähnliche Betriebe - als in der sozialen und ökonomischen Realität vorkommende Nutzungen - eine Unterart eines Gewerbebetriebes i.S.v. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO darstellen (vgl. Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - BVerwGE 68, 213 = Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 2 = juris Rn. 9, für den Fall, dass die Dirnen in dem Bordell nicht wohnen). Sie können folglich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet über § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen werden.

11

3. Die Revision ist schließlich nicht nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zuzulassen. Der Antragsteller legt nicht dar, dass das angefochtene Urteil von Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts abweicht.

12

Zur Darlegung des Zulassungsgrundes der Divergenz ist gemäß § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO erforderlich, dass die Beschwerde einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts tragenden Rechtssatz in Anwendung derselben Rechtsvorschrift widersprochen hat (Beschlüsse vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133 VwGO Nr. 26 und vom 13. Juli 1999 - BVerwG 8 B 166.99 - Buchholz 310 § 132 Abs. 2 Ziff. 2 VwGO Nr. 9).

13

Es ist bereits zweifelhaft, ob die Beschwerde die Darlegungsanforderungen des § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO erfüllt. Das kann jedoch offenbleiben, weil der Verwaltungsgerichtshof mit seinen Ausführungen zu § 1 Abs. 9 BauNVO nicht von dem Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 77.84 - (a.a.O.) und dem Beschluss des Senats vom 6. Mai 1993 - BVerwG 4 NB 32.92 - (Buchholz 406.12 § 9 BauNVO Nr. 6) abgewichen ist. Seine Annahme, bei Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie bei der Wohnungsprostitution handele es sich um bestimmte Unterarten einer gewerblichen Nutzung i.S.v. § 1 Abs. 9 BauNVO, steht - wie dargestellt - mit der Senatsrechtsprechung im Einklang.

14

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Gründe

1

Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Die Rechtssache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr die Beschwerde beimisst.

2

Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), also näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, BVerwG, Beschlüsse vom 2. Oktober 1961 - 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91> und vom 9. April 2014 - 4 BN 3.14 - ZfBR 2014, 479 Rn. 2).

3

Die Beschwerde hält für grundsätzlich klärungsbedürftig,

ob ein Bordell als "Gewerbebetrieb aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen ist oder Bordelle dem Begriff der Vergnügungsstätte im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO unterfallen.

4

Die Frage führt nicht zur Zulassung der Revision. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe "Gewerbebetriebe aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, Beschluss vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - ZfBR 2014, 574 Rn. 10). Ungeachtet der Neubestimmung des Verhältnisses von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben durch die Vierte Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 127) (dazu BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1990 - 4 B 120.90 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 4) hält der Senat insoweit an seinem Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 21.83 - (BVerwGE 68, 213 <215>) fest, dass Bordellbetriebe Einrichtungen sind, für die sich im Hinblick auf die sich aus dem "Milieu" ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der außerhalb oder allenfalls am Rande des "Blickfeldes" und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt und auch nicht in der Nachbarschaft von Wohnungen. In Übereinstimmung hiermit hat das Oberverwaltungsgericht tatrichterlich festgestellt, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei (UA S. 19). An diese Feststellungen wäre das Bundesverwaltungsgericht in einem Revisionsverfahren nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden, weil zulässige und begründete Revisionsgründe nicht vorgebracht worden sind.

5

Die Beschwerdeführerin zeigt mit ihrem nicht weiter ausgeführten Hinweis auf abweichende Rechtsprechung (VGH Kassel, Beschluss vom 30. April 2009 - 3 A 1284/08 - BRS 74 Nr. 58 = juris Rn. 8; OVG Saarlouis, Beschlüsse vom 30. Juni 2009 - 2 B 367/09 - juris Rn. 13 und vom 8. Januar 2014 - 2 A 437/13 - juris Rn. 16) und Literatur (Stühler, BauR 2010, 1013 <1021 f.>; ders., NVwZ 1997, 861 <866 f.>; Schlichter/Friedrich, WiVerw 1988, 199 <209, 225 f.>; Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Februar 2015, § 4a BauNVO Rn. 74; Knaup/Stange, BauNVO, 8. Aufl. 1997, § 4a Rn. 51), welche den Beschluss des Senats vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - (a.a.O.) noch nicht berücksichtigen konnte, keinen Klärungsbedarf auf. Die "Nähe" von Bordellen und bordellartigen Betrieben zu anderen Stätten "sexuellen Amüsements" (so insb. Stühler, BauR 2010, 1013 <1022>) führt nicht zu einer bauplanungsrechtlichen Gleichbehandlung solcher Einrichtungen. Denn maßgeblich für die Rechtsprechung des Senats ist nicht die Motivation der Besucher, sondern sind die städtebaulich bedeutsamen Begleiterscheinungen der Prostitutionsausübung in Bordellen. Hiermit übereinstimmend hat der überwiegende Teil der Rechtsprechung (VGH München, Urteil vom 12. Dezember 2013 - 15 N 12.1020 - juris Rn. 25; VGH Mannheim, Beschluss vom 5. März 2012 - 5 S 3239/11 - BRS 79 Nr. 87 = juris Rn. 5 ff.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. November 2005 - OVG 10 S 3.05 - juris Rn. 8; OVG Hamburg, Beschluss vom 13. August 2009 - 2 Bs 102/09 - NordÖR 2009, 453 = juris Rn. 9; OVG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053/05 - BRS 69 Nr. 35 = juris Rn. 15) und der Literatur (Schiller, in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Aufl. 2014, Rn. 1635; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 8 Rn. 22; Kämper, in: BeckOK BauNVO, Stand 1. September 2015, § 9 Rn. 40; Mampel/Schmidt-Bleker, in: BeckOK BauNVO, Stand 1. März 2015, § 8 Rn. 106; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand September 2015, § 8 BauNVO Rn. 24a; Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 5. Aufl. 2015, Rn. 614; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 4a Rn. 23.71; Wolf, Die prostitutive Einrichtung und ihre Mitarbeiter im öffentlichen Recht - Rechtslage und Perspektiven, 2013, S. 88; von Galen, Rechtsfragen der Prostitution, 2004, Rn. 499 f.) bereits vor dem Senatsbeschluss vom 5. Juni 2014 - 4 BN 8.14 - (a.a.O.) Bordelle und bordellartige Betriebe als "Gewerbebetriebe aller Art" im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO angesehen.

6

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2011 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass auch der in 2. Instanz gestellte Feststellungsantrag abgewiesen wird.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Hinsichtlich der Kosten des gesamten Verfahrens ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der auf Grund des Urteils vollstreckbaren Kosten abwenden, falls nicht die vollstreckungsberechtigten Beteiligten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe der zu vollstreckenden Kosten leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen einen die Beigeladene begünstigenden Bauvorbescheid sowie gegen eine diese begünstigende Baugenehmigung zur Nutzung des Obergeschosses eines Bürogebäudes als Bordell.

2

Das streitgegenständliche Grundstück in der ...- Straße ... in Hamburg, für das die Nutzungsänderung genehmigt worden ist, ist mit einem im Jahr 1972 genehmigten Lager- und Geschäftshaus bebaut. Das Erdgeschoss dieses Gebäudes wurde zuletzt durch einen Elektronikfachhandel genutzt und steht gegenwärtig leer.

3

Das Grundstück ...- Straße ... liegt im Geltungsbereich der Verordnung über den Bebauungsplan Wandsbek 69/Tonndorf 29 vom 11. August 1999 (HmbGVBl. S. 213) und ist als Gewerbegebiet ausgewiesen. Zuvor wiesen die - abseits der Art der zulässigen Nutzung fortgeltenden - Baustufenpläne Wandsbek-Marienthal und Tonndorf-Jenfeld das Plangebiet insgesamt als Industriegebiet aus. Nach § 2 Nr. 5 Satz 1 des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 (PlanVO) sind im Gewerbegebiet Büro- und Verwaltungsgebäude nur ausnahmsweise zulässig. § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO schließt Ausnahmen für Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet aus. Außerdem sind gemäß § 2 Nr. 6 PlanVO im Industrie- und Gewerbegebiet gewerbliche Freizeiteinrichtungen (wie Squash- und Tennishallen, Bowlingbahnen etc.) mit einzelnen Ausnahmemöglichkeiten unzulässig.

4

Ausweislich Ziffer 2. der Planbegründung sollte mit dem Erlass des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 die Ansiedlung zentrengefährdender Einzelhandelsbetriebe unterbunden, die Zulässigkeit von Betrieben mit flächenbeanspruchenden Waren geregelt und das Plangebiet für produzierendes Gewerbe gesichert werden. Reine Büronutzungen sollten im Gewerbegebiet nur unter Duldung von Emissionen zugelassen werden. Zum Ausschluss der Vergnügungsstätten heißt es in der Begründung unter Ziffer 4.4 „Gliederung der Baugebiete“:

5

„Im Gewerbegebiet werden Ausnahmen für Vergnügungsstätten ausgeschlossen (vgl. § 2 Nr. 5 Satz 2). Damit soll in Verbindung mit den differenzierten Regelungen zur beschränkten Zulässigkeit von Einzelhandel und gewerblichen Freizeiteinrichtungen die planerische Zielsetzung verfolgt werden, die im Bereich des F... Damms vorhandene „Automeile“ zu sichern und zu entwickeln. Die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten aller Art (z.B. Nachtlokale, Diskotheken, Spiel- und Automatenhallen) kann sich negativ auf das gewerbliche Umfeld auswirken und damit zu einem weiteren Verlust an Attraktivität der hier ansässigen Betriebe führen. Weiterhin sind Betreiber von Spielhallen und ähnlichen Unternehmen in der Lage, höhere Mieten bzw. Pachten zu zahlen als andere Betriebe, so daß sich eine erhöhte Gefahr der Verdrängung bestehender gewerblicher Einrichtungen ergibt.“

6

Am 4. Juli 2008 beantragte ein Rechtsvorgänger der Beigeladenen, Herr H..., als Bauherr bezogen auf das Grundstück ...- Straße ... einen Vorbescheid für eine geplante Nutzungsänderung des vorhandenen Bürogebäudes zu der bauplanungsrechtlichen Fragestellung:

7

Ist ein Bordellbetrieb aus Sicht der BauNVO 1990 ein „Gewerbebetrieb aller Art“ oder eine „Vergnügungsstätte“?

8

Die Beklagte beantwortete diese Frage mit Vorbescheid vom 12. September 2008 dahingehend, dass es sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei einem Bordell, in dem Prostituierte nicht wohnten, um eine gewerbliche Nutzung „sui generis“ handele, die in die planungsrechtliche Kategorie „Gewerbebetriebe aller Art“ falle. Es sei keine Vergnügungsstätte im Sinne des § 2 Nr. 5 Satz 2 der Verordnung über den Bebauungsplan Wandsbek 69/Tonndorf 29.

9

Am 8. November 2008 beantragte H... im konzentrierten Baugenehmigungsverfahren eine Genehmigung für die Nutzungsänderung des ersten Obergeschosses des Geschäftshauses in der ...- Straße ... als Bordellbetrieb mit 19 Einzelzimmern und Gemeinschaftseinrichtungen. In der Betriebsbeschreibung wurde die Zahl der beschäftigten Prostituierten mit 20 angegeben, wobei voraussichtlich in der stärksten Schicht 10 Prostituierte zeitgleich arbeiten würden.

10

Mit Bescheid vom 5. März 2009 genehmigte die Beklagte die Nutzungsänderung, beschränkte die Zahl der gleichzeitig tätigen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen entsprechend der Betriebsbeschreibung auf 10 (Anlage 1 zum Bescheid, Nr. 5), untersagte die Wohnnutzung (Anlage 1, Nr. 6), stellte Werbeanlagen unter Genehmigungsvorbehalt (Anlage 1, Nr. 7) und untersagte das Ansprechen von Personen außerhalb des Gebäudes durch Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen (Anlage 1, Nr. 8).

11

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks ...- Straße XY, das gegenüber dem Grundstück ...- Straße ... ebenfalls in dem im Bebauungsplan Wandsbek 69/Tonndorf 29 ausgewiesenen Gewerbegebiet liegt. Das Grundstück ist gegenwärtig an eine Behindertenwerkstätte vermietet, in der Karton, Papier und Holz bearbeitet werden.

12

Die Klägerin legte am 6. Januar 2009 Widerspruch gegen den ihr nicht bekannt gegebenen Vorbescheid vom 12. September 2008 sowie am 24. März 2009 gegen die Baugenehmigung vom 5. März 2009 ein und vertrat die Auffassung, eine Bordellnutzung sei im Gewerbegebiet allgemein und angesichts der konkreten Verhältnisse nicht zulässig.

13

Mit Widerspruchsbescheid vom 24. April 2009 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin ab und führte aus, diese werde durch die erteilten Bescheide nicht in subjektiven Rechten verletzt. Die Ansiedelung eines Bordells sei als „Gewerbebetrieb aller Art“ zulässig; es handele sich auch nicht um eine nach der Bebauungsplanverordnung ausgeschlossene Vergnügungsstätte oder Freizeiteinrichtung. Eine unzumutbare Belastung der Klägerin sei nicht zu befürchten; angrenzende schutzwürdige Wohnbebauung sei nicht vorhanden.

14

Die Klägerin hat am 15. Mai 2009 Klage gegen beide Bescheide in Gestalt des Widerspruchsbescheids erhoben (11 K 1237/09).

15

Die Klägerin hat zudem vor dem Verwaltungsgericht einstweiligen Rechtsschutz gegen die Genehmigung des Bordellbetriebs begehrt. Mit Beschluss vom 4. Juni 2009 (11 E 929/09) hat das Verwaltungsgericht Hamburg die aufschiebende Wirkung ihrer Klage angeordnet. Zur Begründung hat es ausgeführt, es handele sich um einen „Gewerbebetrieb aller Art“ und nicht um eine „Vergnügungsstätte“, die nach § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO im Gewerbegebiet ausgeschlossen sei. Es dürfte jedoch ein Abwehrrecht der Klägerin nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bestehen, da der genehmigte Betrieb der Eigenart des Baugebiets widerspreche. Nach der Planbegründung sei das Gebiet vorrangig für produzierende Gewerbebetriebe mit höherem Störungsgrad vorgesehen. Auf die Beschwerde des Rechtsvorgängers der Beigeladenen hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht mit Beschluss vom 13. August 2009 (2 Bs 102/09, NordÖR 2009, 453) den Beschluss des Verwaltungsgerichts in der Sache abgeändert und den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage abgelehnt. Maßgeblich für die typische Prägung eines Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO seien die im geltenden Planungsrecht getroffenen Festsetzungen, hier die Festsetzung des Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO, das grundsätzlich ein breites Spektrum zulässiger Nutzungen beinhalte. Die Begründung zum Bebauungsplan habe demgegenüber nur die Funktion einer Auslegungshilfe und könne einem Planungswillen, der in den Festsetzungen nicht zum Ausdruck komme, nicht zum Durchbruch verhelfen. Im Übrigen gebe die Begründung auch nicht den Willen des Plangebers wider, die Grundstücke im Gewerbegebiet in erster Linie Betrieben mit einem hohen Störungsgrad vorzubehalten. Die dem Beschwerdegericht eröffnete weitergehende Prüfung habe nicht ergeben, dass sich die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes durch das Verwaltungsgericht aus anderen Gründen als richtig erweise. Es spreche einiges dafür, dass der streitige Bordellbetrieb unter die nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im Gewerbegebiet allgemein zulässigen „Gewerbebetriebe aller Art“ falle. Es sei nicht zwingend, Bordellbetriebe auch nach der Neuregelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in der Baunutzungsverordnung 1990 als solche zu qualifizieren, da es sich nicht um eine „typische“, von der Baunutzungsverordnung gemeinte Vergnügungsstätte handele.

16

Der Bordellbetrieb ist zum 13. November 2009 aufgenommen worden.

17

Der Rechtsvorgänger der Beigeladenen, Herr H..., hat gegen verschiedene Auflagen im Bescheid vom 5. März 2009 ebenfalls nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage beim Verwaltungsgericht Hamburg erhoben (11 K 3091/09). Zum 1. Januar 2010 hat seine Ehefrau H... den Mietvertrag für diese Fläche sowie die Rechte und Pflichten aus den ergangenen Bescheiden übernommen. Sie hat gegen Rücknahme der Klage und zusätzlich gestellter Tekturanträge sowie unter Verzicht auf weitergehende Rechte aus dem Vorbescheid vom 12. September 2008 mit der Beklagten am 23./29. September 2010 eine Vereinbarung über die Abänderung der Baugenehmigung getroffen, wonach nicht nur 10, sondern maximal 19 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen zeitgleich in den 19 Zimmern sexuelle Dienstleistungen ausüben dürfen. Im August 2011 hat Frau H... den Betrieb auf die Beigeladene übertragen.

18

Nachdem die Genehmigung des streitgegenständlichen Bordellbetriebs in der Presse diskutiert worden war und sich im Bezirk Wandsbek ein weiteres, größeres Bordellprojekt anbahnte, fasste die Beklagte am 13. Januar 2009 einen Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 mit dem Ziel, Bordelle im Gewerbegebiet auszuschließen. Mit der Änderung des Bebauungsplans vom 11. Januar 2010 (HmbGVBl. S. 22) fügte die Beklagte dem Verordnungstext in § 2 eine Nr. 8 hinzu, wonach Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind, im Plangebiet ausgeschlossen sind.

19

Die Klägerin hat im erstinstanzlichen Klageverfahren 11 K 1237/09 geltend gemacht, Bordelle seien als „Vergnügungsstätten“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen. Am Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. November 1983 (BVerwGE 68, 213 ff. zur BauNVO 1977) sei aufgrund der Änderung der Baunutzungsverordnung im Jahr 1990 nicht mehr festzuhalten. Aus stadtplanerischer Sicht sei es stimmig, Bordelle ebenso wie andere Vergnügungsstätten nur im Kerngebiet allgemein zuzulassen. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise mögliche Zulassung von Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet sei hier durch den Bebauungsplan ausgeschlossen. Der Plangeber habe einen „Trading down“-Effekt ausschließen wollen, der durch Nachtlokale und Bordelle gleichermaßen eintrete. Der Bordellbetrieb verletze zudem das Gebot der Rücksichtnahme, da der Grundstückswert durch die benachbarte Bordellnutzung erheblich gemindert werde und ihre Ein- und Ausfahrt auf den Eingang des Bordells ausgerichtet sei. Zudem widerspreche das Bordell der Eigenart des Baugebiets hinsichtlich Lage und Zweckbestimmung, da dieses vorrangig dem produzierenden Gewerbe dienen solle. Die Klägerin hat unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich getroffenen Vereinbarung vom 23. bzw. 29. September 2010 in erster Instanz beantragt,

20

den Vorbescheid vom 12. September 2008 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. April 2009 sowie den Baugenehmigungsbescheid vom 5. März 2009 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. April 2009 und der Vereinbarung zwischen Herrn H..., Frau H... und der Beklagten vom 23. bzw. 29. September 2010 aufzuheben.

21

Die Beklagte und die Beigeladene haben beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 22. November 2011 die Klage abgewiesen. Die – im Hinblick auf die Vereinbarung vom 23./29. September 2010 geänderte – Klage sei zulässig, aber unbegründet:

24

Die Klägerin besitze keinen Anspruch auf Gebietserhaltung, denn das Vorhaben der Beigeladenen widerspreche nicht den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan Wandsbek 69/Tonndorf 29 in seiner maßgeblichen, ursprünglichen Fassung vom 11. August 1999. Das Vorhaben sei als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Gewerbegebiet zulässig. Es handele sich nicht um eine Vergnügungsstätte im Sinne des § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO, wobei diese Begriffe in einem Exklusivitätsverhältnis stünden. Der Begriff der Vergnügungsstätte nach der Baunutzungsverordnung 1990 beziehe sich, sofern es sich um größere Einrichtungen handele, auf die kerngebietstypischen, urbanen Nutzungen eines größeren Einzugsbereichs, die in Ortszentren anzusiedeln seien. Dies treffe auf Bordelle nicht zu, für die sich aufgrund der allgemeinen sozialethischen Bewertung und der milieutypischen Begleiterscheinungen eher ein Standort außerhalb oder allenfalls am Rande des Blickfeldes der Öffentlichkeit eigne. Die negative sozialethische Bewertung der Prostitution habe sich auch durch das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse von Prostituierten vom 20. Dezember 2001 (BGBl. I 3983) nicht geändert. Es gebe keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Plangeber bei der Festsetzung des § 2 Nr. 5 S. 2 PlanVO den Begriff der Vergnügungsstätte in einer von der Baunutzungsverordnung abweichenden Weise verstanden wissen wollte.

25

Das Vorhaben entspreche auch nicht einer Freizeiteinrichtung im Sinne des § 2 Nr. 6 PlanVO und sei auch nicht nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nach seiner Art unzulässig. Insoweit sei der im Beschluss vom 13. August 2009 geäußerten Rechtsauffassung des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts zu folgen. Ferner liege kein Verstoß gegen das in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme vor. Die Klägerin habe nicht dargelegt, inwiefern das Bordell zu rücksichtslosen Störungen und Beeinträchtigungen führe. Die Beigeladene habe verschiedene Schreiben von Anwohnern vorgelegt, aus denen hervorgehe, dass sie sich durch den Betrieb des Bordells nicht gestört fühlten. Eine etwaige Wertminderung des Grundstücks könne nicht zur Begründung der Rücksichtslosigkeit herangezogen werden. Abwehransprüche bestünden nur gegenüber einer für den Betroffenen unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit seines Grundstücks oder der Verletzung anderer nachbarschützender Normen.

26

Mit Beschluss vom 26. März 2013, der Klägerin zugestellt am 5. April 2013, hat der Senat auf Antrag der Klägerin die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

27

Mit der am 3. Mai 2013 eingegangenen Berufungsbegründung führt die Klägerin aus, das Verwaltungsgericht habe ihre Klage zu Unrecht abgewiesen:

28

Sie besitze einen Gebietserhaltungsanspruch, denn Bordelle seien als Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 nicht regelhaft zulässig und seien nach § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO ausgeschlossen worden. Vergnügungsstätten seien Gewerbebetriebe, bei denen die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund stehe. Sie seien durch gewinnbringende Freizeitgestaltung und Amüsierbetrieb gekennzeichnet, auch unter Ansprache oder Ausnutzung des Sexualtriebs. Bereits das allgemeine Sprachverständnis spreche für die Einordnung von Bordellen als Vergnügungsstätten. Auch Peep-Shows, Swinger-Clubs, Stripteaselokale und Sex-Kinos würden nach Rechtsprechung und Literatur als Vergnügungsstätten eingeordnet. Obwohl auch hier der Sexualtrieb der Besucher ausgenutzt werde, würden diese Nutzungen nicht in Gebiete außerhalb der Treffpunkte der größeren und allgemeinen Öffentlichkeit verlagert. Im Übrigen seien allgemeine sozialethische Bewertungen nicht geeignet, taugliche Kriterien zur Auslegung des bodenrechtlichen Begriffs der Vergnügungsstätte zu liefern. Jedenfalls habe der Plangeber mit dem Ausschluss der Vergnügungsstätten auch Bordelle erfassen wollen, denn er habe bezweckt, die „Automeile“ zu sichern und zu entwickeln, einen „Trading-Down-Effekt“ zu verhindern und die Verdrängung der weniger zahlungskräftigen Gewerbebetriebe zu verhindern. Die Zulassung eines Bordells konterkariere diese Zwecke evident. Aus der späteren Änderung des Bebauungsplans könnten keine Rückschlüsse auf die Auslegung des ursprünglichen Bebauungsplans gezogen werden. Aus der Begründung der Planänderung ergebe sich vielmehr, dass die Beklagte bereits bei der ursprünglichen Fassung des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 davon ausgegangen sei, Bordelle seien als Vergnügungsstätten vom Ausschluss erfasst. Auch sei der Anspruch der Klägerin auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verletzt. Der Plangeber habe im Jahr 1999 nicht nur im Industriegebiet Flächen für das produzierende Gewerbe sichern wollen, wie sich aus der Planbegründung zum Anlass der Planung und zur Gliederung der Baugebiete ergebe, sondern auch im Gewerbegebiet.

29

Die Klägerin beantragt,

30

das aufgrund mündlicher Verhandlung vom 22. November 2011 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg zu ändern und den Vorbescheid vom 12. September 2008 sowie den Baugenehmigungsbescheid vom 5. März 2009 jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. April 2009 aufzuheben

31

sowie festzustellen, dass § 1 der Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Beigeladenen vom 23./29. September 2010 unwirksam ist.

32

Die Beklagte beantragt,

33

die Berufung zurückzuweisen.

34

Sie beruft sich zur Begründung auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts und der Beigeladenen und betont, das Bundesverwaltungsgericht sei insbesondere in seinem jüngsten Beschluss vom 5. Juni 2014 (ZfBR 2014, 574) nicht von seiner Argumentation abgerückt, dass Bordelle keine Vergnügungsstätten im Sinne der Baunutzungsverordnung, sondern gewerbliche Betriebe im Sinne des § 8 BauNVO seien. Es gebe auch keine Unsicherheiten bei der Auslegung des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 vom 11. August 1999. Dem Plangeber sei im Jahr 1999 die Problematik der Bordelle als Nutzungsart in Gewerbegebieten nicht bewusst gewesen, daher habe er damals noch keinen Ausschluss verfügt. Als Vergnügungsstätten habe er Bordelle nicht angesehen. Vielmehr entspreche es der Verwaltungspraxis aller sieben Bezirke der Beklagten, Bordellbetriebe in Anlehnung an die höchstgerichtliche Rechtsprechung als Gewerbebetriebe eigener Art zu behandeln. Sofern sie in Bebauungsplänen ausgeschlossen werden sollten, würden Bordelle gesondert neben Vergnügungsstätten genannt. Der Bordellbetrieb widerspreche vorliegend auch nicht der Eigenart des Baugebietes, da es an Festsetzungen zugunsten einer Automeile oder des produzierenden Gewerbes fehle. Vielmehr sei nach den planerischen Festsetzungen eine große Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen im Gewerbegebiet generell oder ausnahmsweise zulässig, so dass nicht ersichtlich sei, dass ein Bordell den Gebietscharakter verändere.

35

Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

36

die Berufung zurückzuweisen.

37

Sie verweist auf die ihrer Auffassung nach unverändert maßgebliche Argumentation im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. November 1983 (a.a.O.), die in der jüngsten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 5. Juni 2014 (a.a.O.) bestätigt worden sei. Danach werde anhand der Zuweisung der Vergnügungsstätten in die Kerngebiete nach § 7 BauNVO deutlich, dass damit Betriebe gemeint seien, die regelhaft in zentralen Gebieten angesiedelt werden könnten. Dies treffe auf Bordelle nicht zu, denn die allgemeine sozialethische Bewertung und die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen sprächen eher für einen Standort außerhalb oder am Rande der allgemeinen Treffpunkte der Öffentlichkeit. Zweckbestimmung der Gewerbegebiete sei es gerade, solchen Betrieben einen Standort zu bieten, die im Hinblick auf ihre spezifischen Standortanforderungen und ihre Auswirkungen zu Unzuträglichkeiten in Gebieten führen würden, in denen auch oder sogar vorwiegend gewohnt werde. Die mit der Baunutzungsverordnung 1990 eingetretene erweiternde Einführung der Vergnügungsstätten im Ausnahmewege in andere Baugebiete führe nicht dazu, dass sich der Begriff der Vergnügungsstätte geändert habe. Nach wie vor seien vom Begriff der Vergnügungsstätte nach der Baunutzungsverordnung die typischen, nicht dagegen die atypischen Vergnügungsstätten erfasst. Denn die Unterlagen des Rechtssetzungsverfahrens zur Baunutzungsverordnung 1990 gäben nichts anderes her. Der Gesetzgeber habe vielmehr als Begründung zur Ergänzung des § 8 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich ausgeführt, diese ziele darauf ab, dass in Gewerbegebieten „kerngebietstypische Vergnügungsstätten“ ausnahmsweise zulassungsfähig sein sollten. Dadurch solle Erfordernissen der Praxis Rechnung getragen werden, sogenannte Großdiskotheken wegen ihres Störungsgrades in Gewerbegebieten unterzubringen. Es entspreche der Verwaltungspraxis aller sieben Hamburger Bezirke, Bordellbetriebe als „Gewerbebetriebe eigener Art“ und nicht als Vergnügungsstätten zu behandeln. Gewerbebetriebe, die wegen der Anbietung sexueller Dienstleistungen in schutzwürdigen Gebieten unerwünscht seien, könnten nach § 1 Abs. 9 BauNVO gegebenenfalls neben den Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Die bodenrechtliche Einordnung der Bordelle sei nicht davon abhängig, wie andere Gerichte über sonstige Betriebe des Sex-Animiergewerbes bzw. zu Swinger-Clubs entschieden hätten, da diese Abgrenzungsprobleme nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens seien. Soweit Sex-Animierbetriebe als Vergnügungsstätten angesehen würden, beruhe dies im Übrigen im Unterschied zum Bordell auf der passiven Rolle des Vergnügungssuchenden. Swinger-Clubs seien ebenso wenig wie Bordelle als kerngebietsverträgliche Vergnügungsstätten anzusehen.

38

Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber bei der Aufstellung des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 dem Begriff der Vergnügungsstätte ein Verständnis zugrunde gelegt habe, das von dem der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur abgewichen sei. Wenn dies der Fall gewesen sein sollte, sei dies wegen des numerus clausus im Städtebaurecht unzulässig. Der Bordellbetrieb widerspreche auch nicht der Eigenart des Baugebietes nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Ein Ausschluss bestimmter Nutzungsarten müsse sich aus den Festsetzungen ergeben, nicht allein aus der Begründung des Plangebers. Die Festsetzungen ließen nicht erkennen, dass ausschließlich Nutzungen mit hohem Störungsgrad im Gewerbegebiet zulässig sein sollten. Der Tatbestand des § 15 Abs. 1 BauNVO sei kein zulässiges Mittel, um eine vom Plangeber möglicherweise gewollte, tatsächlich aber nicht vorgenommene Differenzierung des Baugebietes im Sinne des § 1 Abs. 4 BauNVO nachzuholen.

39

Die Beklagte und die Beigeladene haben in der mündlichen Verhandlung der Umstellung des Klagantrags von dem erstinstanzlich gestellten erweiterten Anfechtungsantrag auf einen Feststellungsantrag in Bezug auf die in der Vereinbarung vom 23./29. September 2010 geregelte Nutzungserweiterung zugestimmt.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Sachakten der Beklagten Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

I.

41

Die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ist zurückzuweisen (1.). Auch der in zweiter Instanz gestellte Feststellungsantrag bleibt ohne Erfolg (2.).

42

1. Die Berufung ist zurückzuweisen, da sie unbegründet ist. Die gegen den Bauvorbescheid vom 12. September 2008 sowie den Baugenehmigungsbescheid vom 5. März 2009 jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. April 2009 gerichtete Anfechtungsklage ist zulässig (a.), aber nicht begründet (b.).

43

a. Die Klage gegen den der Beigeladenen erteilten Bauvorbescheid vom 12. September 2008 ist nicht wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Insbesondere steht der Klage nicht der Umstand entgegen, dass während des laufenden Widerspruchsverfahrens am 5. März 2009 die Baugenehmigung erlassen wurde. Denn der Regelungsgehalt des Bauvorbescheides, der die Frage einer zulässigen Nutzungsart betrifft, hat sich durch den Erlass der Baugenehmigung weder aufgrund einer landesrechtlichen Bestimmung des Bauordnungsrechts noch gemäß § 43 Abs. 2 HmbVwVfG auf andere Weise erledigt. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Inhalt des angegriffenen und noch nicht bestandskräftigen Bauvorbescheids mangels vollziehbarer Bindungswirkung - § 212 a Abs. 1 BauGB findet insoweit keine Anwendung - in der Baugenehmigung neu geregelt werden musste. Denn der Bauvorbescheid kann im Fall der Aufhebung der Baugenehmigung weiterhin planungsrechtliche Grundlage einer neuen, geänderten Baugenehmigung sein (ebenso BVerwG, Urt. v. 9.2.1995, Buchholz 310, § 42 VwGO Nr. 213; OVG Hamburg, Beschl. v. 24.8.1999, 2 Bf 2/97; VGH München, Beschl. v. 11.3.2013, 14 ZB 12.2073, juris Rn. 2). Eine Erledigung gemäß § 43 Abs. 2 HmbVwVfG ist auch nicht dadurch eingetreten, dass die Rechtsvorgänger der Klägerin in der Vereinbarung vom 23./29. September 2010 auf „weitergehende Rechte“ aus dem Vorbescheid verzichtet haben. Denn damit haben sie gerade zum Ausdruck gebracht, dass sich der Bauvorbescheid hinsichtlich seines Kerngehalts, der auch Gegenstand der nachfolgend erteilten Baugenehmigung wurde, nicht erledigt hat.

44

b. Die Anfechtungsklage ist insgesamt unbegründet, weil die Genehmigung der Nutzung der genannten Räumlichkeiten in der ...- Straße ... als Bordell im Gewerbegebiet durch den Baugenehmigungsbescheid vom 5. März 2009 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. April 2009 rechtmäßig ist und die Klägerin als Dritte nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Sie besitzt keinen Abwehranspruch gegen die genehmigte Nutzungsänderung. Da der nach § 63 HBauO ergangene Bauvorbescheid allein die einzelne Frage behandelt, ob ein Bordell seiner Art nach auf der Basis der bestehenden planungsrechtlichen Festsetzung zulässig ist, und diese Frage auch Gegenstand der nach § 62 HBauO erteilten Baugenehmigung ist, entspricht seine rechtliche Bewertung der der Baugenehmigung.

45

Die genehmigte Nutzungsänderung widerspricht weder den auch im Vorbescheidsverfahren streitigen nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungsrechts noch den darüber hinaus im Baugenehmigungsverfahren entscheidungserheblichen weiteren nachbarschützenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Klägerin kann sich weder auf einen Gebietserhaltungsanspruch (aa.) noch auf den Ausschluss von Vergnügungsstätten nach § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO berufen (bb.). Auch ein Anspruch auf Aufrechterhaltung der Gebietsprägung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (cc.) oder ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO (dd.) scheiden aus.

46

aa. Der Klägerin steht kein Gebietserhaltungsanspruch aufgrund einer Störung des nachbarlichen Austauschverhältnisses wegen der Art der zugelassenen Nutzung (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.2.2000, BauR 2000, 1306 f.; Urt. v. 23.8.1996, BVerwGE 101, 364, 374; OVG Hamburg, Beschl. v. 25.3.2014, BauR 2014, 1438) zu. Maßgeblich für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt der Erteilung des Bauvorbescheids vom 12. September 2008, d.h. sind gemäß § 29 BauGB die Festsetzungen des – ungeänderten – Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 vom 11. August 1999 in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung 1990. Denn mit dem die Beigeladene begünstigenden Bauvorbescheid trat im Verhältnis zwischen der Beklagten und dem Beigeladenen eine Bindungswirkung für die spätere Baugenehmigung ein. Rechtsänderungen wären allenfalls relevant, wenn sie den Bauherrn begünstigen würden. Dies ist bei dem am 11. Januar 2010 erfolgten Ausschluss der Bordelle und der bordellähnlichen Betriebe etc. im Gewerbegebiet gerade nicht der Fall.

47

Ein Verstoß gegen den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin liegt nicht vor, da es sich bei einem Bordell um einen regelhaft zulässigen „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990 handelt und nicht um eine nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 nur ausnahmsweise zulässige - und im vorliegenden Fall durch § 2 Nr. 5 Satz 2 PlanVO ausgeschlossene - Nutzung als Vergnügungsstätte. Seit der Neufassung der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 wird die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten abschließend im Sinne einer besonderen Nutzungsart geregelt; ihre Zulassung als „sonstiger Gewerbebetrieb“ kommt daneben im Unterschied zur Rechtslage vor dem Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung 1990 nicht mehr in Betracht (BVerwG, Beschl. v. 9.10.1990, Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 4; Regierungsentwurf zur BauNVO 1990, BR-Drs. 354/89 v. 30.6.1989 S. 32 f.; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, vor §§ 2 – 9, 12 – 14 Rn. 4.8; Stühler, BauR 2010, 1013, 1021).

48

Der Betrieb eines Bordells unterfällt dem Begriff des Gewerbes im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990. Denn es handelt sich um eine selbständige, auf Dauer angelegte Tätigkeit, die der Gewinnerzielung dient und eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wobei die Tätigkeit weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft, als Ausübung eines freien Berufs oder als eine andere selbständige Tätigkeit im Sinne des Einkommenssteuerrechts anzusehen ist (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1.7.2014, § 8 BauNVO Rn. 22). Der Betrieb eines Bordells ist wie die Prostitution – unabhängig von gebietsbezogenen oder anderen Beschränkungen (z.B. Sperrgebietsverordnungen nach Art. 297 EGStGB) – ohne persönliche oder wirtschaftliche Abhängigkeit der Prostituierten auch generell erlaubt (vgl. §§ 180a, 181 StGB; BVerwG, Beschl. v. 23.3.2009, Buchholz 541.41 § 4 GastG Nr. 26; Urt. v. 25.11.1983, BVerwGE 68, 213, 218).

49

Ein Bordell stellt dagegen keine Vergnügungsstätte im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 dar. Das Berufungsgericht sieht keine Veranlassung, von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 5.6.2014, ZfBR 2014, 574; Urt. v. 25.11.1983, a.a.O.) und seiner eigenen Rechtsprechung (Beschl. v. 13.8.2009, NordÖR 2009, 453) abzuweichen.

50

Maßgeblich ist nicht darauf abzustellen, wie der Begriff der „Vergnügungsstätte“ umgangssprachlich oder in anderen Rechtsgebieten verwendet wird. Entscheidend für seine Auslegung ist vielmehr die in der Baunutzungsverordnung verwendete bodenrechtliche Begrifflichkeit (Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a Rn. 22.12). Im Bauplanungsrecht ist der Begriff der Vergnügungsstätte zwar gesetzlich nicht definiert. Anhand der Gesetzessystematik wird aber deutlich, dass der städtebauliche Begriff der Vergnügungsstätte nach der vom Verordnungsgeber verwendeten Systematik nicht alle Stätten umfasst, in denen sich Menschen nach einer am reinen Wortlaut orientierten Auslegung „vergnügen“, d.h. wo sie einen angenehmen Zeitvertreib erleben. So nennt § 7 Abs. 2 BauNVO 1990 als zulässige Nutzungen im Kerngebiet neben Vergnügungsstätten (Nummer 2) in Nummer 4 z.B. Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke, obwohl diese ebenfalls dazu dienen, Vergnügen im weiten Sinn zu bereiten. Üblicherweise werden im Städtebaurecht unter Vergnügungsstätten gewerbliche Nutzungen verstanden, die sich in unterschiedlicher Ausprägung (wie Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen, Multiplex-Kinos) unter Ansprache (oder Ausnutzung) des Geselligkeits-, Spiel- und/oder Sexualtriebes einer bestimmten gewinnbringenden „Freizeit“-Unterhaltung widmen (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O. § 4a Rn. 22.2; ähnlich Ziegler in: Brügelmann, BauGB, Stand: Oktober 2013, § 4a BauNVO Rn. 56; Stühler a.a.O., S. 1020). Es handelt sich um einen städtebaulichen Sammelbegriff. Im Vordergrund steht nicht die Frage nach der Art der kommerziellen Unterhaltung, sondern in welcher Weise sich die unter diesem Begriff zusammengefassten Nutzungsarten innerhalb der einzelnen Baugebiete auswirken können (Fickert/Fieseler a.a.O. § 4a Rn. 22.1; vgl. auch VGH Mannheim, Beschl. v. 5.3.2012, BRS 79 Nr. 87 S. 445 m.w.N.). Daher kann eine Vergnügungsstätte nur eine solche Einrichtung sein, die nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise (BVerwG, Beschl. v. 31.7.2013, BauR 2013, 1996 f.; Urt. v. 2.2.2012, BVerwGE 142, 1, 5) insbesondere mit der Baugebietsart, in der Vergnügungsstätten uneingeschränkt zulässig sind, d.h. gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 vornehmlich im Kerngebiet, regelhaft kompatibel ist. Anderenfalls unterfällt die Einrichtung nicht dem Begriff der Vergnügungsstätte i.S.d. Baunutzungsverordnung. Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht als Einrichtungen anzusehen, die regelhaft im Kerngebiet anzusiedeln sind (OVG Hamburg, Beschl. v. 13.8.2009, NordÖR 2009, 453 f.; VGH Mannheim, Beschl. v. 5.3.2012, a.a.O.).

51

Nicht zuletzt weil auch Kerngebiete in gewissem Umfang dem Wohnen dienen (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 4 BauNVO 1977), hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 25. November 1983 (a.a.O.) ausgeführt, dass Bordellbetriebe nicht dem typischen Erscheinungsbild einer Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung entsprechen. Für Bordelle, in denen die Prostituierten nicht wohnten, eigne sich im Hinblick auf die allgemeine sozialethische Bewertung und die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort, der außerhalb oder allenfalls am Rande des „Blickfeldes“ und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liege. Daher dürften sie nicht ausschließlich im Kerngebiet (und ausnahmsweise im besonderen Wohngebiet) zugelassen werden, sondern auch grundsätzlich im Gewerbegebiet. Denn die Zweckbestimmung des Gewerbegebietes sei es gerade, solchen Betrieben einen Standort zu bieten, die im Hinblick auf ihre spezifischen Standortanforderungen und ihre Auswirkungen zu Unzuträglichkeiten in Gebieten führen würden, in denen auch oder sogar vorwiegend gewohnt werde (BVerwG, Urt. v. 25.11.1983, a.a.O.).

52

Die mit der Baunutzungsverordnung 1990 erfolgten Änderungen, insbesondere die systematische Ausgliederung der Vergnügungsstätten aus der Begrifflichkeit der „Gewerbebetriebe aller Art“ und ihre Einstufung als eigenständige Nutzungsart, führen nicht dazu, dass Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nicht mehr als Gewerbebetriebe aller Art im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990, sondern nunmehr (nur) als Vergnügungsstätten anzusehen sind (ebenso BVerwG, Beschl. v. 5.6.2014, a.a.O.). Eine ausdrückliche Zuordnung des Nutzungstyps der Bordelle bzw. der bordellähnlichen Betriebe ist mit der Neufassung zur Baunutzungsverordnung 1990 nicht erfolgt. Für ein insoweit geändertes Verständnis des Begriffs „Vergnügungsstätten“ bietet auch die Begründung zur Neufassung (BR-Drs. 354/89 S. 32 f.) keine Anhaltspunkte. Sie erwähnt die Bordelle als zugehörigen Nutzungstyp nicht; die für die Einführung der „Vergnügungsstätten“ als eigenständige Nutzungsart angeführten Erwägungen erfassen die Eigentümlichkeiten dieses Nutzungstyps nicht. Solches ist auch aufgrund der systematischen Zuordnung von Vergnügungsstätten zu den Baugebietsarten der Baunutzungsordnung 1990 nicht ersichtlich. Zwar sind diese – insbesondere sog. kerngebietstypische Vergnügungsstätten – weiterhin nur im Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990) sowie – ohne kerngebietstypischen Charakter – nunmehr in „überwiegend von gewerblichen Nutzungen geprägten Teilen von Mischgebieten“ (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO 1990) allgemein zulässig. Nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind jedoch zusätzlich im Wege der Ausnahme neben besonderen Wohngebieten (§ 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990), auch in Dorfgebieten (§ 5 Abs. 3 BauNVO 1990), in allen Bereichen von Mischgebieten (§ 6 Abs. 3 BauNVO 1990) sowie in Gewerbegebieten (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) zulässig. Damit sind – vornehmlich ihrer Größe nach - nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten verstärkt in Baugebieten zulassungsfähig, die regelhaft auch dem Wohnen dienen. Im Kerngebiet wurde mit der Novelle der Baunutzungsverordnung im Jahr 1990 die Zulässigkeit der Wohnnutzung erweitert, wie sich aus den neu eingeführten Festsetzungsmöglichkeiten für reine Wohngebäude gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO 1990 ergibt. Aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit von Bordellen und bordellartigen Betrieben mit Baugebieten, in denen gewohnt wird (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 12.9.2013, BVerwGE 147, 379, 382; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 29.1.2015, a.a.O.; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 6 Rn. 2.1), liegt danach auch nach dem Regelungszusammenhang der Baunutzungsverordnung 1990 fern, Bordelle und bordellartige Betriebe nunmehr der Nutzungsart der Vergnügungsstätten zuzuordnen.

53

Im Hinblick hierauf kommt eine planungsrechtliche Einordnung von Bordellen und bordellartigen Betrieben als Vergnügungsstätten auch im Übrigen nicht in Betracht.

54

Dabei kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen, ob die fehlende Kerngebietsverträglichkeit von Bordellen und bordellartigen Betrieben weiterhin aus ihrer sozialethischen Ablehnung durch die Mehrzahl der Kerngebietsnutzer gefolgert werden kann (so BVerwG, Urt. v. 25.11.1983, a.a.O.; VGH Mannheim, Beschl. v. 5.3.2012, a.a.O. S. 446). Zwar hängt die Gebietsverträglichkeit einer Nutzung nicht nur von den nutzungstypischen Störungen anderer Grundstückseigentümer und dauerhafter Nutzer wie Mieter oder Pächter ab; abzustellen ist auch auf die Störungsempfindlichkeit jener Personen, die aus verschiedenen Gründen vorübergehend das jeweilige Baugebiet aufsuchen. Jedoch dürfte das Bodenrecht regelmäßig keine Handhabe zur Abwehr unerwünschter Vorhaben und Anblicke bieten, solange diese nach baurechtlichen Kriterien keine Nachteile mit sich bringen (vgl. zum Kleintierkrematorium OVG Lüneburg, Beschl. v. 11.11.2010, NVwZ-RR 2011, 139, 140; zur Spielhalle VGH München, Beschl. v. 20.6.2013, 15 ZB 12.1415, juris Rn. 11; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, a.a.O., § 4a BauNVO Rn. 60). Genauso kommt es nicht darauf an, ob sich die sozialethischen Vorstellungen der Allgemeinheit gewandelt haben und ob eine (nicht jugendgefährdende) Bordellnutzung für freiwillig dort arbeitende volljährige Prostituierte inzwischen durch die Rechtsordnung gebilligt wird (vgl. Prostitutionsgesetz vom 20. Dezember 2001, BGBl I S. 3983).

55

Denn die fehlende regelhafte Vereinbarkeit von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben in einem Baugebiet, in dem in nennenswertem Umfang gewohnt werden darf, folgt weiterhin aus dem milieubedingten Störpotential, das ein Bordell bei der gebotenen typisierenden Betrachtung (vgl. zuletzt BVerwG, Beschl. v. 31.7.2013, 4 B 8/13, juris Rn. 14) mit sich bringt. Zwar dient die Festsetzung von Baugebieten grundsätzlich nicht dem Milieuschutz, d.h. dem Schutz der ansässigen Grundstückseigentümer vor einer Veränderung der sozialen Struktur der Nutzer des Gebiets (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.8.1996, 4 C 13.94, juris; OVG Lüneburg, Beschl. v. 11.11.2010, a.a.O.). Anders verhält es sich aber dann, wenn mit einem bestimmten Milieu typischerweise Begleiterscheinungen auftreten, die sich unmittelbar auf die Grundstückseigentümer und Grundstücksnutzer im Baugebiet auswirken können. So ist bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierter Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht, Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 29.1.2015, OVG 2 B 1.14, juris Rn. 32; OVG Bautzen, Beschl. v. 28.6.2010, 1 A 659/08, juris; VGH München, Beschl. v. 10.6.2010, 1 ZB 09.1971, juris; OVG Koblenz, Urt. v. 11.5.2005, BRS 69 Nr. 35; OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 14.11.2005, OVG 10 S 3.05, juris Rn. 10 m.w.N.; OVG Berlin, Beschl. v. 9.4.2003, 2 S 5.03, juris; zu Milieustraftaten: BGH, Beschl. v. 4.7.2013, NStZ 2013, 580; Beschl. v. 23.2.2010, NStZ 2010, 391; OLG Celle, Beschl. v. 24.1.2013, StV 2014, 420 ff.; aus der Presse: www.sueddeutsche.de v. 13.1.2014 „In der Hölle von Schweinfurt“; www.ntv.de v. 24.11.2010, „Zwangsprostituierte immer jünger“; www.der-westen.de v. 20.3.2015, „Bordell-Schlägerei in Duisburg“; www.morgenpost.de v. 18.8.2012, „Schießerei im Bordell A... …“; www.ndr.de v. 14.11.1996 „Kiez-Krieg in Hamburg…“ und v. 16.3.2015 „Schüsse in Bordell…“; www.abendblatt.de v. 3.3.2015 „Stinkbombe in Bordell G... geworfen“). Diese typischen milieubedingten bodenrechtlichen Spannungen können bei der Einordnung eines Bordells als Vergnügungsstätte im Übrigen nicht nur im Hinblick auf Wohnnutzungen auftreten. Die genannten milieubedingten Störungen sind auch geeignet, kerngebietstypische Nutzungen zu stören. Vor diesem Hintergrund sind ein Bordell oder ein bordellähnlicher Betrieb nicht nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 als Vergnügungsstätte generell im Kerngebiet zulassungsfähig, sondern gegebenenfalls – abhängig von der Art des Kerngebiets – nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1990 als „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“.

56

Dem steht nicht entgegen, dass verschiedene andere Einrichtungen mit sexuellem Bezug (Sex-Kinos, Stripteasebars, Peep-Shows o.ä.) als Betriebe, in denen der Sexualtrieb angesprochen wird, in denen es aber nicht zu sexuellen Handlungen am Besucher oder durch den Besucher kommt, als Vergnügungsstätten im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 angesehen werden (vgl. VGH Mannheim, Beschl. v. 3.9.2012, NVwZ-RR 2012, 919; VGH München, Beschl. v. 4.1.2011, 22 ZB 10.2880, juris). Gleichermaßen bedarf es keiner Erwägung, ob Swinger-Clubs als Vergnügungsstätten anzusehen sind (vgl. dazu VGH Mannheim, Beschl. v. 28.11.2006, BauR 2007, 669; VGH München, Urt. v. 29.12.2003, NVwZ-RR 2005, 15; VGH Kassel, Beschl. v. 27.3.2001, 4 TZ 742/01, juris). Hieraus lässt sich nicht der Schluss rechtfertigen, dass deshalb Bordelle und bordellartige Betriebe planungsrechtlich in gleicher Weise zuzuordnen sind. Jedenfalls mit Einrichtungen, die gegen Entgelt sexuelle Dienstleistungen anbieten, sind typischerweise in einem solchen Umfang die beschriebenen milieubedingten Begleiterscheinungen verbunden, die einer etwaigen Gleichsetzung entgegenstehen.

57

bb. Die Klägerin kann auch keinen Abwehranspruch daraus ableiten, dass die Beklagte in § 2 Nr. 5 Satz 2 des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29 vom 11. August 1999 Ausnahmen für Vergnügungsstätten ausgeschlossen hat. Der Klägerin ist insoweit bereits nicht in ihrer Auffassung zu folgen, dass der Plangeber im Jahr 1999 Bordelle als Vergnügungsstätten angesehen hat und diese mit dem Ausschluss erfassen wollte. Abzustellen ist auf die bei Planerlass vom Plangeber verstandene und für den Adressaten erkennbar verwendete Begrifflichkeit (§ 173 VwGO i.V.m. §§ 133, 157 BGB) der Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung 1990. Insbesondere die Berücksichtigung des objektivierten Empfängerhorizonts führt dazu, dass sich die Verwendung der vom Plangeber verwendeten Rechtsbegriffe aus der Baunutzungsverordnung regelmäßig an der bundesweit üblichen Auslegung und insbesondere an der höchstgerichtlichen Rechtsprechung zu orientieren hat. Anderes kann allenfalls gelten, wenn das abweichende Verständnis des Plangebers klar erkennbar zum Ausdruck gekommen ist.

58

Zum Zeitpunkt des Planerlasses im Jahr 1999 wurde - der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Urteil vom 25. November 1983 (a.a.O.) folgend – ein Bordell nach herrschender Auffassung nicht als Vergnügungsstätte, sondern als Gewerbebetrieb aller Art im Sinne der Baunutzungsverordnung angesehen (VGH München, Beschl. v. 13.2.1996, 14 CS 95.3591, juris); lediglich in der Literatur finden sich vor 1999 einzelne Stimmen, die die Auffassung vertraten, mit dem Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung 1990 seien Bordelle den Vergnügungsstätten zuordnen (vgl. z. B. Stühler, NVwZ 1997, 861; Knaup/Stange, BauNVO, 8. Aufl. 1997, § 4a Rn 51; a.A. Wettling, VBlBW 1983, 18, 19). Dass sich der Plangeber bei der Verwendung des Begriffs der Vergnügungsstätte von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abwenden und den Begriff im Sinne der teilweise vertretenen Literaturauffassung verstanden wissen wollte, ergibt sich weder aus der in den Bezirken der Beklagten geübten Verwaltungspraxis (vgl. Antwort des Senats v. 13.1.2009, Bü.-Drs. 19/1865 auf eine Kl. Anfrage v. 5.1.2009) noch aus der Planbegründung. Letztere liefert schon keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Plangeber die Problematik von Bordellnutzungen im Gewerbegebiet zu diesem Zeitpunkt als regelungsbedürftig angesehen hat. Anlass der Planung war ausweislich Ziffer 2 der Planbegründung der verstärkte Ansiedlungsdruck durch großflächigen Einzelhandel. Auch wenn der Plangeber in Ziffer 2 der Begründung sein generelles Ziel beschreibt, das Plangebiet für produzierendes Gewerbe zu schützen und den Ausschluss der Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet in Ziffer 5 damit begründet, es sollten die Automeile gesichert und die Gewerbebetriebe vor einer Verdrängung durch finanzstarke Vergnügungsstätten geschützt werden, und sich diese Argumentation auf Bordelle übertragen ließe, führt dies nicht zu einem Begriffsverständnis, das entgegen dem in der Rechtsprechung üblichen Verständnis für den Adressaten erkennbar Bordelle als Vergnügungsstätten erfassen sollte. Auch die Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Wandsbek 69/Tonndorf 29, die zum 11. Januar 2010 in Kraft getreten ist, betont unter Ziffer 5.1, dass erst „neueste Entwicklungen“ die Gefahr der Ansiedlung teilweise flächenbeanspruchender Bordellnutzungen aufgezeigt hätten, woraufhin der Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben etc. in § 2 Nr. 8 der Verordnung über den Bebauungsplan Wandsbek 69/Tonndorf 29 ergänzt worden ist. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob ein gegebenenfalls von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichendes Verständnis des Hamburgischen Plangebers vom bundesrechtlichen Begriff der Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung gegen den Typenzwang der Baunutzungsverordnung verstoßen hätte (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 27.10.2011, Buchholz 406.11 § 9 BauGB Nr. 105).

59

cc. Die Genehmigung des Bordells und die im Bauvorbescheid enthaltene Feststellung der Beklagten zur Einordnung von Bordellen als Gewerbebetriebe aller Art, die sich auf das konkrete Vorhaben auf dem Grundstück ...- Straße ... bezieht, stellen keinen Verstoß gegen die Eigenart des Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1990 dar.

60

Die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO 1990 vermittelt innerhalb des betroffenen Baugebiets Nachbarn einen Anspruch auf Aufrechterhaltung einer typischen Prägung desselben, wenn ein im Baugebiet seiner Art nach allgemein zulässiges Vorhaben genehmigt wird, obwohl es im Einzelfall nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Die Eigenart des Baugebiets ergibt sich aus seiner allgemeinen Zweckbestimmung, den sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans und dem Planungswillen (soweit dieser in den Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist), sowie der örtlichen Situation, in die ein Gebiet "hineingeplant" worden ist. Die Begründung eines Bebauungsplans, die in dessen planerischen Festsetzungen keinen Ausdruck gefunden hat, ist dagegen für sich betrachtet nicht geeignet, die Eigenart eines Baugebiets i.S.v. § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO 1990 zu prägen (OVG Hamburg, Beschl. v. 2.9.2010, NordÖR 2011, 84 f.; Beschl. v. 13.8.2009, a.a.O.). Auch auf die tatsächlich vorhandene Bebauung kommt es grundsätzlich nicht an (OVG Hamburg, Beschl. v. 8.10.2009, 2 Bs 176/09, juris). Ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets liegt vor, wenn die Unangemessenheit des Vorhabens gegenüber den von dem Plangeber gezogenen Rahmen bei objektiver Betrachtungsweise augenscheinlich ist (so bereits OVG Hamburg, Beschl. v. 4.5.2009, NordÖR 2009, 308, 309 f.; Beschl. v. 5.6.2009, NordÖR 2009, 310, 312).

61

Das Berufungsgericht hat einen solchen Widerspruch bereits in seinem Beschluss vom 13. August 2009 (a.a.O.) verneint. Die Ausführungen der Klägerin im Hauptsacheverfahren geben keinen Anlass zu einer veränderten Beurteilung.

62

dd. Ein Verstoß gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1990 liegt nicht vor.

63

Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1990 sind bauliche Anlagen unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Das Gebot beinhaltet nicht, jede Beeinträchtigung eines Nachbarn zu vermeiden. Ein Nachbar kann lediglich solche Nutzungsstörungen abwehren, die als rücksichtslos zu werten sind. Davon kann erst die Rede sein, wenn die mit dem genehmigten Bauvorhaben verbundenen Beeinträchtigungen bei der Nutzung des eigenen Grundstückes bei einer Abwägung, in der die Schutzwürdigkeit der Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn zu berücksichtigen sind, für den Nachbarn billigerweise unzumutbar erscheinen (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 5.8.1983, BVerwGE 67, 334, 339; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2011, NordÖR 2011, 399, 403; Beschl. v. 26.9.2007, NordÖR 2008, 73 f.; Urt. v. 17.1.2002, NordÖR 2002, 454, 457).

64

Wie bereits im Eilverfahren festgestellt, sind unzumutbare Nutzungsbeeinträchtigungen für das Grundstück der Klägerin, die vom Betrieb des Bordells herrühren, nicht ersichtlich (OVG Hamburg, Beschl. v. 13.8.2009, a.a.O.). Die Klägerin hat auch im Berufungsverfahren keine konkreten Nutzungsbeeinträchtigungen ihres Grundstücks geltend gemacht. Insoweit ist zudem in Rechnung zu stellen, dass die Klägerin als Eigentümerin eines im Gewerbegebiet gelegenen Grundstücks gegenüber Störungen der hier in Rede stehenden Art nicht dasselbe Maß an Schutz beanspruchen kann, wie es in einem Wohngebiet der Fall ist (OVG Hamburg, Beschl. v. 13.8.2009, a.a.O.; ebenso VGH Mannheim, Beschl. v. 5.3.2012, a.a.O.). Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Antragstellerin auf ihrem Grundstück eine besonders störempfindliche Nutzung betreibt.

65

Soweit sich die Klägerin wegen des befürchteten „Trading-down-Effekts“ auf eine unzumutbare Wertminderung ihres Grundstücks beruft, dringt sie damit nicht durch. Denn der Abwehranspruch aufgrund von Rücksichtslosigkeit bezieht sich maßgeblich auf Nutzungsstörungen. Dagegen bilden Wertminderungen als Folge der Ausnutzung der einem Dritten erteilten Baugenehmigung für sich genommen keinen Maßstab dafür, ob Beeinträchtigungen im Sinn des Rücksichtnahmegebots zumutbar sind oder nicht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.1.1999, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 159; Beschl. v. 13.11.1997, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 189; OVG Hamburg, Beschl. v. 13.8.2009, a.a.O.; Beschl. v. 4.2.2009, 2 Bs 242/08, juris; Beschl. v. 21.5.2001, 2 Bs 178/01, juris).

66

2. Der in der Berufungsinstanz gestellte Antrag, festzustellen, dass § 1 der Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Beigeladenen vom 23./29. September 2010, wonach nicht nur 10, sondern 19 Prostituierte gleichzeitig tätig sein dürfen, unwirksam ist, ist zulässig, aber unbegründet. Offen bleiben kann, ob dieser Antrag als Klageänderung anzusehen ist, der nur unter den Voraussetzungen des § 91 Abs. 1 VwGO zulässig ist. Denn der Umstellung des Klagantrags haben alle Beteiligten zugestimmt.

67

a. Der Antrag ist als sogenannte Drittfeststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO zulässig. Das erforderliche Feststellungsinteresse an der Feststellung des Rechtsverhältnisses ist gegeben, denn die Klägerin möchte gerichtlich geklärt wissen, ob § 1 der genannten Vereinbarung wegen Verletzung ihrer eigenen subjektiven Rechte als betroffene Dritte gemäß § 58 Abs. 1 HmbVwVfG schwebend unwirksam ist. Der Feststellungsantrag scheidet nicht wegen Subsidiarität gegenüber dem Anfechtungsantrag nach § 43 Abs. 2 VwGO aus. Denn bei der geschlossenen Vereinbarung handelt es sich nicht um eine einseitige Rechtsfolgenanordnung in Gestalt eines Verwaltungsakts gemäß § 35 Satz 1 HmbVwVfG, der allein nach § 42 Abs. 1 VwGO anfechtbar ist. Vielmehr ist die Erklärung auf die gemeinsame Herbeiführung eines Rechtserfolgs kraft Einigung gerichtet (vgl. dazu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 14. Aufl. 2013, § 54 Rn. 21). Abzustellen ist darauf, welches Instrument die Behörde gewählt hat, nicht, welches Instrument sie hätte wählen müssen oder wählen können (Sodan in: Sodan/Ziekow, 4. Aufl. 2014, § 42 Rn. 18; v. Albedyll in: Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, VwGO, 6. Aufl. 2014, § 42 Rn. 8). Gegenüber einer eventuellen Verpflichtungsklage auf Einschreiten der Beklagten nach § 76 Abs. 1 Satz 2 HBauO wegen möglicherweise formell illegaler Ausweitung der Nutzung besteht keine Subsidiarität. Denn der Erfolg eines solchen Antrags hängt nicht nur von der möglichen schwebenden Unwirksamkeit der geschlossenen Vereinbarung ab, sondern auch von einer Ermessensreduzierung auf Null. Auch bei der Wahl des Verwaltungsakts als Rechtsform hätte die Klägerin ausschließlich die Rechtswidrigkeit der Änderung der Genehmigung überprüfen lassen können, ohne darüber hinaus den Anspruch auf Einschreiten bei möglicherweise formell und materiell rechtswidrigem Tun geltend machen zu müssen.

68

b. Der Feststellungsantrag ist jedoch unbegründet, da § 1 der zwischen den Rechtsvorgängern der Beigeladenen und der Beklagten geschlossenen Vereinbarung nicht gemäß § 58 Abs. 1 HmbVwVfG schwebend unwirksam ist. Gemäß § 58 Abs. 1 HmbVwVfG ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der in die Rechte eines Dritten eingreift, erst wirksam, wenn der Dritte schriftlich zustimmt.

69

Für den in § 58 Abs. 1 HmbVwVfG genannten Eingriff in die Rechte des Dritten genügt es nicht bereits, dass der Drittbetroffene klagebefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO wäre (so aber: Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl., 2014; Ziekow, VwVfG. 3. Aufl. 2013, § 58 Rn. 6; Kugele, VwVfG 2014, § 58 Rn. 3; Kopp/Ramsauer, VwVfG 15. Aufl. 2014, § 58 Rn. 5a, 6). Vielmehr muss ein Eingriff – entsprechend dem Wortlaut der Norm, der nicht auf die Möglichkeit des Eingriffs abstellt - tatsächlich vorliegen (Mann in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG 2014, § 58 Rn. 20; Fehling in: Fehling/Kastner /Stormer, Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2012, § 58 Rn. 16). Anderenfalls wäre die Beklagte in der Freiheit der Formenwahl entgegen den Vorgaben des Verwaltungsverfahrensgesetzes erheblich eingeschränkt und der Handlungsform durch Verwaltungsakt würde mittelbar ein Vorrang gegenüber dem öffentlich-rechtlichen Vertrag eingeräumt, den das Verwaltungsverfahrensgesetz ihm nicht gewährt. Dem Rechtsschutzbedürfnis des Drittbetroffenen wird durch die Ermöglichung der Feststellungsklage effektiver Rechtsschutz im Sinne des Art. 19 Abs. 4 GG gewährt, da er wie bei der Anfechtungsklage ohne weitere Anforderungen überprüfen lassen kann, ob ein zwischen Dritten geschlossener Vertrag in seine Rechte eingreift.

70

Zwar ist der geschlossene Verfügungsvertrag grundsätzlich geeignet, eine Rechtsbeeinträchtigung unmittelbar zu bewirken, da der Inhalt der angegriffenen Baugenehmigung geändert worden ist. Allerdings führt der Umstand, dass nicht nur 10, sondern 19 Prostituierte gleichzeitig tätig sein dürfen, nicht zu einer anderen Bewertung der oben unter 1. b. aa. – dd. genannten möglichen Abwehransprüche mit der Folge, dass mit dieser Vereinbarung in die Rechte der Klägerin eingegriffen würde. Denn auch der zu erwartende Kundenverkehr von bis zu 19 zeitgleich arbeitenden Prostituierten stellt keine unzumutbare Belastung eines Grundstücksnachbarn im Gewerbegebiet dar. Im Übrigen wird auf die vorangegangenen Ausführungen verwiesen.

III.

71

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 2, 162 Abs. 3 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

72

Die Revision war nicht zuzulassen, da kein Revisionsgrund gemäß § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Insbesondere besitzt die Frage, ob Bordelle als Vergnügungsstätten oder als Gewerbebetriebe im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen sind, keine grundsätzliche Bedeutung mehr im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, da es seit dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 5. Juni 2014 (ZfBR 2014, 574) an einer höchstrichterlich klärungsbedürftigen Rechtsfrage fehlt. In diesem Beschluss hat der zuständige 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts – nach divergierenden obergerichtlichen und eigenen, diese Frage offen lassenden Entscheidungen - klargestellt, dass er an seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 1983 (Urt. v. 25.11.1983, BVerwGE 68, 213 ff.) festhält und Bordelle als Unterart eines Gewerbebetriebes im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO ansieht. Die Tatsache, dass das Bundesverwaltungsgericht diese Rechtsauffassung im Beschluss vom 5. Juni 2014 (a.a.O.) nicht begründet hat, führt nicht zur weiteren Klärungsbedürftigkeit dieser Rechtsfrage.

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ..., ...-str. 45, auf dem sich ein bisher als Betriebsgebäude genehmigtes dreigeschossiges Gebäude befindet. Nach der ursprünglichen Baugenehmigung vom ... April 1981 war im Erdgeschoss eine Werkstatt und im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzung genehmigt worden. Der Kläger begehrt von der Beklagten die mit Bauantrag vom 19. Dezember 2013 beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes zu einem bordellartigen Betrieb.

Mit Bescheid vom ... April 2014, der dem Kläger mit Postzustellungsurkunde am 5. Mai 2014 zugestellt wurde, lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 19. Dezember 2013 ab. Im Bescheid wird ausgeführt, dass nach der Betriebsbeschreibung im Erdgeschoss, im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt 21 Erotik-Massage-Zimmer geplant seien. Die Beurteilung erfolge nach § 30 Abs. 3 BauGB hinsichtlich der Baugrenzen und § 34 Abs. 1 BauGB im Übrigen. Die Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO. Das beantragte Vorhaben füge sich zum einen nach der Nutzungsart nicht ein. Zum anderen widerspreche es nach § 15 Abs. 1 BauNVO der Eigenart des Gebiets. Drittens erfülle es nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze gemäß Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten.

Zwar seien Bordelle im Gewerbegebiet in der Regel zulässig, allerdings nur, wenn die darin tätigen Personen nicht darin wohnten. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung spreche jedoch alles dafür, dass die beantragte Nutzung (auch) einer zumindest wohnähnlichen Nutzung diene. Die Zimmer wiesen zwar keine besonders ausgewiesenen Kochnischen auf und entsprächen deshalb nicht ohne Weiteres den Anforderungen des Art. 46 BayBO, jedoch verfüge laut Betriebsbeschreibung „jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Jede Frau hat für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Die täglichen Öffnungszeiten sind von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses sind sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder aus dem Ausland. Sie reisen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen an.“ Dies alles führe zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht, sondern, wenn nicht - wegen der beschränkten Möglichkeiten, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten - Wohnungen, so doch ein nicht nur für kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden solle. Ein solcher Betrieb mit mindestens Wohnheimcharakter sei im Gewerbegebiet nach der Rechtsprechung nicht zulässig.

Mit Bescheid vom ... Januar 2014 sei in der ...-str. 39 ein Bordell mit 11 Arbeitszimmern genehmigt worden. Ferner befänden sich in der ...-str. 31, 41 b sowie 62 drei größere ungenehmigte Bordellbetriebe, gegen die bereits eingeschritten werde. Es sei beabsichtigt, Nutzungsuntersagungen auszusprechen. Gegen den Betrieb in der ...-str. 41 b sei bislang nicht eingeschritten worden, da das Grundstück einer anderen Nutzung (Boarding-House) zugeführt werden solle. Sollte die Bordellnutzung jedoch nicht zeitnah aufgegeben werden, sei beabsichtigt, auch hiergegen einzuschreiten. Auch im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 befänden sich im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Bordellbetriebe. Mit dem vorliegenden Bauantrag sollten die Betriebe nicht nur legalisiert, sondern die Nutzung auch auf das Erdgeschoss ausgeweitet werden. Ein Bordell könne im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet unzulässig sein, wenn es nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Nach der Anzahl könne ein Bordell der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl hiervon vorhanden sei, was vorliegend der Fall sei. Im Anwesen ...-str. 39 befinde sich bereits ein genehmigtes Bordell. Mit Zulassung eines weiteren Bordells mit 21 Zimmern würde - auch unter Berücksichtigung, dass einige Betriebe ihre Nutzung aufgeben - das Gebiet eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe. Sowohl die Nähe zum genehmigten Bordellbetrieb als auch die besondere städtebauliche Situation (kleinteilige Bebauung, die ...-straße ende hier) führe dazu, dass ein weiterer größerer Betrieb den Eindruck eines Sondergebietes für Bordelle entstehen lasse. Nach polizeilicher Erfahrung müsse in Betracht gezogen werden, dass die Aufteilung der Räumlichkeiten (etwa die großzügige Anzahl an Bädern und große Räume mit zwei Türen) dazu geeignet sei, die Zimmeranzahl (nachträglich) noch deutlich zu erhöhen. Mit der Zulassung des Bordells bestünde die Gefahr, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle (Trading-Down-Effekt). Auch das Polizeipräsidium sehe die Gefahr einer Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs, eine mögliche Entwicklung zum Rotlichtviertel sowie der damit einhergehenden Kriminalität. Besonders in den Abendstunden, in denen im Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, wäre der Rotlichtcharakter im südlichen Bereich der ...-straße deutlich erkennbar.

Auch die nach Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten erforderlichen Stellplätze für die geplanten Nutzungen seien offensichtlich nicht nachgewiesen. In der Tiefgarage seien gefangene Stellplätze geplant, teilweise sind verschiedene Stellplätze nicht anfahrbar, da die erforderliche Fahrgassenbreite nicht eingehalten werde. Der im Rampenbereich geplante Stellplatz Nr. 18 sei nicht möglich, da der Kurvenradius gemäß § 2 Abs. 3 der Garagen- und Stellplatzverordnung nicht eingehalten werde und somit die Zufahrt zur Tiefgarage nicht mehr möglich sei.

Mit Schriftsatz vom 4. Juni 2014 hat der Kläger durch seine Prozessbevollmächtigten Klage erheben lassen, die mit Schriftsatz vom 19. August 2014 begründet wurde. Der Kläger beantragt:

Der Bescheid der ... vom ... April 2014, Az: ..., wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die nach Plan-Nr. ... beantragte Nutzungsänderung vom 19. Dezember 2013 eines Betriebsgebäudes in einen Bordellbetrieb zu erteilen.

Bereits im Jahr 2005, als der Kläger das Gebäude durch Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung erworben hätte, seien das erste und zweite Obergeschoss als bordellartiger Betrieb genutzt worden. Auch in der Folgezeit sei das Gebäude vom Kläger an weitere Personen vermietet worden, die das erste und zweite Obergeschoss als bordellartige Betriebe nutzten. Seit dem Jahr 2007 seien das erste und zweite Obergeschoss an Frau ... vermietet worden, die im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Einheiten zur Nutzung als Erotik-Studios untervermietet habe. Jedes Erotik-Studio verfüge über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Im Durchschnitt würden die 21 vorhandenen Erotik-Zimmer dauerhaft von 13 Personen belegt. Eine vollständige Auslastung sei nicht erreichbar, im Durchschnitt würde die Örtlichkeit von 39 zahlenden Kunden pro Tag frequentiert. Der Bordellbetrieb habe täglich von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr offen gestanden, wobei das Hauptgeschäft zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattgefunden habe.

In der näheren Umgebung befinden sich bereits vier weitere bordellartige Betriebe, wovon jedoch nur in der ...-str. 39 ein Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern genehmigt worden sei, während gegen die anderen Bordelle in der ...-str. 31, 41 b und 62 bereits eingeschritten worden sei und eine Nutzungsuntersagung angestrebt werde.

Mit dem Bauantrag sollte im ersten Obergeschoss ein Zusammenschluss des linken sowie des mittleren Studios mit einem Rundgang durch das Studio von einer Eingangs- zu einer Ausgangstür herbeigeführt werden. Im zweiten Obergeschoss sollte sich künftig statt bisher drei Einheiten nur noch eine große Studioeinheit mit einem Eingang und einem Ausgang befinden. Das Erdgeschoss sollte zu einer Studioeinheit für ein „Domina-Studio“ mit einem großen und einem mittleren „Behandlungsraum“ inklusive Nassbereich sowie Schminkzimmer ausgebaut werden. Zusätzlich sollten im Erdgeschoss ein großer Lagerraum für das gesamte Gebäude sowie ein Raum für die Arbeitsmaterialien von Hausmeister und Putzfrau geschaffen werden.

In rechtlicher Hinsicht wird ausgeführt, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO handle, da keine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Betten vorliege. Bei der beabsichtigten bordellähnlichen Nutzung stehe gerade nicht die Beherbergung von Gästen im Vordergrund. Durchschnittlich halte sich ein Kunde ca. 45 Minuten in den Räumlichkeiten auf und verlasse das Gebäude danach wieder. Auch liege bezüglich der Prostituierten keine Beherbergung vor. Diese hielten sich zwar angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr länger in dem Gebäude auf. Im Vordergrund stehe jedoch die Ausübung der gewerblichen Tätigkeit und nicht die Inanspruchnahme des jeweiligen Arbeitszimmers als Wohn- und Beherbergungsstätte. Anzuwenden sei daher das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO gewesen, so dass die Beklagte vorliegend nur die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO zu prüfen gehabt hätte. Selbst als Sonderbau wäre das geplante Vorhaben als genehmigungsfähig anzusehen, da es gegen keine im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Normen verstoße.

Das Vorhaben liege im Bereich des Bebauungsplans Nr. ..., der für das streitgegenständliche Grundstück Baugrenzen festsetze, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 34 BauGB beurteile. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergebe sich vorliegend aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO, da die maßgebliche nähere Umgebung einem Gewerbegebiet entspreche. Als Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 BauNVO sei ein Bordellbetrieb in einem Gewerbegebiet grundsätzlich zulässig. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung stellten Bordellbetriebe keine Vergnügungsstätten im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO dar, die nur ausnahmsweise in Gewerbegebieten zugelassen werden könnten. In einem Bordellbetrieb herrsche nämlich die gewerbliche Nutzung vor. Die mit dieser gewerblichen Nutzung verbundenen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung hätten auf diese jedoch keine solchen Auswirkungen, die eine Zulassung im Gewerbegebiet schlechthin unmöglich machten. Es komme darauf an, ob von der beabsichtigten Nutzung unter Berücksichtigung der typischen Art und Weise des Betriebs der Anlage in der Regel Nachteile und Belästigungen ausgehen könnten, die so erheblich seien, dass die Nutzung in ein Industriegebiet verwiesen werden müsse. Gewerbegebiete und Industriegebiete hätten gemeinsam, dass in ihnen Gewerbebetriebe aller Art zulässig seien. Sie unterschieden sich aber darin, dass die Erheblichkeit der Nachteile und Belästigungen der Maßstab dafür sei, ob der Gewerbebetrieb noch im Gewerbegebiet oder nur im Industriegebiet zulässig sei. Die von einem Bordell ausgehenden Nachteile und Belästigungen, vor allem der Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs und sonstige „milieubedingte“ Unruhe, erreichten diese Schwelle der Erheblichkeit nicht (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83).

Weder den Planunterlagen noch der Betriebsbeschreibung könne entnommen werden, dass die beantragte Nutzung einer wohnähnlichen Nutzung dienen solle. Im Vordergrund stehe eindeutig der gewerbliche Charakter des Bordellbetriebs. Zwar verfüge jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Daraus folge jedoch nicht, dass in den Räumlichkeiten über die gewerbliche Nutzung hinausgehende wohnähnliche Nutzung beabsichtigt werde. Diese Räumlichkeiten seien notwendig, um den Prostituierten die Ausübung ihres Gewerbes zu ermöglichen. Wegen der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr sei es notwendig, dass auch Küchen und Sanitärräume zwingend vorhanden seien. Auch ein Aufenthaltsraum könne angesichts der langen Öffnungszeiten nur dazu da sein, um den Prostituierten die Ausübung ihrer Tätigkeit so angenehm wie möglich zu gestalten. Zwar lasse sich angesichts der Öffnungszeiten eine Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten als kurzfristige Übernachtungsmöglichkeit nicht verhindern. Hierin lasse sich aber noch nicht eine wohnähnliche Nutzung erblicken, da das Gebäude als dauerhafte Wohnmöglichkeit nicht geeignet sei. Schließlich stelle auch die sog. Wohnungsprostitution einen Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar, da diese nicht nur der Wohnnutzung diene, sondern zumindest auch der gewerblichen Nutzung zuzurechnen sei. Angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr täglich stehe die gewerbliche Nutzung des Gebäudes eindeutig im Vordergrund, da die verbleibende Zeit, in der das Gebäude als Wohnraum genutzt werden könne, mit täglich ca. 6 Stunden einen verschwindend geringen Raum einnehme. Ferner würden die Zimmer von den Prostituierten von vornherein angemietet, um in diesen der Prostitution nachzugehen, so dass die gewerbliche Nutzung eindeutig im Vordergrund stehe.

Der beabsichtigten Nutzungsänderung stehe auch nicht § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO entgegen. Zwar könne ein ansonsten zulässiger Gewerbebetrieb im Einzelfall unzulässig sein, wenn er nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart eines Gewerbegebiets widerspreche. Bei der hier beabsichtigten Nutzung als Bordellbetrieb werde die Unzulässigkeit von der Rechtsprechung mit Verweis auf den sog. „Trading-Down-Effekt“ bejaht, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden sei. Damit solle verhindert werden, dass das Gebiet eine Prägung erlange, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe und sich faktisch in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle.

Vorliegend könne einer solchen Argumentation jedoch nicht gefolgt werden. Zwar befinde sich in der ...-str. 39 bereits ein genehmigtes Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern. Auch in der weiteren Umgebung der ...-straße fänden sich noch drei weitere bordellähnliche Betriebe, gegen die jedoch mit Nutzungsuntersagungen vorgegangen worden sei bzw. werden solle, weshalb damit zu rechnen sei, dass diese drei Bordellbetriebe die nähere Umgebung in Zukunft nicht mehr prägten. Schließlich sei auch nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts München erst ab einer Anzahl von drei genehmigten und betriebenen Bordellbetrieben die Grenze erreicht, ab der ein Hinzutreten eines weiteren Bordellbetriebs nicht mehr mit der Eigenart des vorliegenden Gewerbegebiets vereinbar wäre (U. v. 29.11.2012 - M 11 K 11.167). Daher trete vorliegend der von der Beklagten befürchtete Trading-Down-Effekt nicht ein. Denn die Genehmigung mit insgesamt 21 Arbeitszimmern würde zu einer Anzahl von insgesamt 32 genehmigten Arbeitszimmern in der näheren Umgebung der ...-straße und damit dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. ... führen. Angesichts einer Größe des Plangebiets von ca. 19 ha und einer bereits stark gewachsenen Bebauung mit Gewerbebetrieben in der näheren Umgebung könne die Zulassung eines weiteren Bordellbetriebs mit 21 Arbeitszimmern nicht dazu führen, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel wandle. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die bisherige Nutzung des Gebäudes zumindest seit 2005 faktisch einem, wenn auch ungenehmigten, Bordellbetrieb entsprochen habe und sich die von der Beklagten befürchteten negativen Auswirkungen bisher nicht gezeigt hätten. Auch der befürchtete Anstieg von Kriminalität und eine Gefahr der Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs seien nicht zu erwarten. Gerade die baurechtliche Genehmigung eines Bordellbetriebs führe zu einer wesentlich besseren Kontrollmöglichkeit, da sich die bordellähnliche Nutzung nun auf ein bestehendes, genehmigtes Haupthaus konzentrieren könne, anstatt auf viele verteilte, ungenehmigt betriebene Gebäude, wodurch sich eine mögliche milieubedingte Kriminalität leichter bekämpfen lasse, da sich behördliche Kontrollen eben nur noch auf die genehmigten Bordellbetriebe beschränken müssten.

Eine erhöhte Wahrnehmung des Rotlichtcharakters im südlichen Bereich der ...-straße während der Abendstunden könne nicht erwartet werden. An den Außenwänden des Gebäudes sollten keine Umbauten vorgenommen werden, weshalb die bordellähnliche Nutzung nach außen nicht stärker in den Vordergrund trete als bisher. Da das Hauptgeschäft in den späten Abendstunden zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattfinde, also zu einer Zeit, in der in den umliegenden Gebäuden kaum noch Tagesgeschäft abgewickelt werde, würden die umliegenden Gewerbebetriebe durch die beabsichtigte Nutzung auch nicht stärker belastet als bisher. Daher könne im vorliegenden Fall die Genehmigung der Nutzungsänderung auch nicht nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verweigert werden, da der beantragte Bordellbetrieb als grundsätzlich zulässiger Gewerbebetrieb nicht der Eigenart des Baugebiets widerspreche.

Auch sei kein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten ersichtlich. Nach § 2 Abs. 1 StPlS i. V. m. Nr. 10.2 der Anlage 1 seien einem Bordellbetrieb für jeweils 1 Arbeitszimmer 1 Stellplatz nachzuweisen. Der Bauantrag weise insgesamt 21 Stellplätze in der Tiefgarage für 21 Arbeitszimmer im Gebäude aus.

Mit Schreiben vom 1. April 2015 hat die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Das geplante Bauvorhaben sei zu Recht als Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO eingeordnet worden, da in der vorliegenden Konstellation von zwei Personen pro Zimmer auszugehen sei, womit die Schwelle von mehr als 12 Gastbetten weit überschritten sei. Die bauordnungsrechtliche Gefahrenlage sei im Brandfall keine andere als bei einem Hotel, weshalb die Behandlung als Sonderbau im regulären Genehmigungsverfahren richtig sei.

Sowohl nach der Betriebsbeschreibung als auch nach der tatsächlichen Ausgestaltung sei eine Wohnnutzung anzunehmen. Hierfür spräche die Grundrissgestaltung, wonach alle erforderlichen Einrichtungen wie Küche und separate Aufenthaltsräume vorhanden seien. Die Betriebsbeschreibung gehe von einer sehr hohen Anzahl ausländischer Prostituierter aus, die für die Zeit ihres Aufenthalts über mehrere Monate auch vor Ort wohnten. Unter diesen Umständen könne nicht mehr von einem gelegentlichen Übernachten ausgegangen werden, vielmehr sei das Bordell für die Mehrzahl der Prostituierten auch gleichzeitig ihre Wohnung, was auch wegen des prekären Münchner Wohnungsmarktes der Fall sei. Die gewerbliche Nutzung stehe auch nicht im Vordergrund, vielmehr stünden beide Nutzungsarten zumindest gleichwertig nebeneinander. Eine dauerhafte Wohnnutzung sei aber im Gewerbegebiet unzulässig, weshalb das geplante Vorhaben bereits von der Art der Nutzung her abzulehnen gewesen sei.

Das geplante Bordell sei auch nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig, weil es der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Es verfestige die bereits begonnene Entstehung eines Sondergebiets Bordelle, anstatt der von der Beklagten hier vorgesehenen gewerblichen Nutzung, vor allem für einfache, produzierende Gewerbebetriebe. Die Befürchtungen der Beklagten, dass das Gebiet in ein Rotlichtviertel kippen könnte, würden auch von der Polizei geteilt. Hierfür spreche zum einen die Lage des geplanten Bordells am Wendehammer im rückwärtigen, von der übrigen Bebauung stark abgesetzten und daher wenig frequentierten und der öffentlichen Kontrolle unterliegenden Bereiche des Gewerbegebiets. Zum anderen komme hinzu, dass unter der Haus-Nr. 39 bereits ein Bordell mit 11 Zimmern genehmigt sei und weitere ungenehmigte Bordelle bestünden. Weiter falle ins Gewicht, dass nach den Erfahrungen der Polizei das beantragte Bordell gerade im Erdgeschoss noch einfach um mindestens zwei Zimmer erweitert werden könne, die Vergrößerung also quasi schon mit beantragt sei, was die Grundrissaufteilung nahe lege.

Auch bei der beantragten, erheblichen Größe mit 21 Zimmern und der abgeschiedenen Lage führe das beantragte Vorhaben zu einer Verfestigung der hier unerwünschten Bordellnutzung. Diese trete durch die Nutzung des gesamten Gebäudes deutlich in Erscheinung und stehe im Widerspruch zu der hier vorgesehenen Ansiedlung einfacher Gewerbebetriebe, die die milieubedingte Unruhe, die sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen des geplanten Vorhabens abschrecken ließen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 16. November 2015 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der am selben Tag durchgeführten mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da dem Kläger kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der von ihm beantragten Baugenehmigung zusteht, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Unabhängig davon, ob das Vorhaben verfahrensmäßig als Sonderbau im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO oder aber im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO zu behandeln wäre - insoweit ist lediglich darauf hinzuweisen, dass ausweislich des Formulars für den Bauantrag das Vorhaben ausdrücklich als Sonderbau eingereicht wurde -, ist die beantragte Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes in einen bordellartigen Betrieb nach Art. 68 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO. Zum einen ist nach der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 und der Ausstattung der vorgesehenen Studios davon auszugehen, dass die Mieterinnen die Studios nicht nur zum Zwecke der gewerblichen Nutzung nutzen werden, sondern dort auch für die Dauer ihres Aufenthalts wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets.

1. In der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 wird dargelegt, dass jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum verfügt. Des Weiteren wird ausgeführt, dass sehr viele Damen aus anderen Städten oder aus dem Ausland kämen. Jede Frau habe für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses seien sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder dem Ausland, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen aus anreisten.

Diese Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits als auch der Belegungsstruktur mit 80% von auswärts kommenden Mieterinnen andererseits bei Betriebszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr lässt eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus nachvollziehbar und naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart auszuschließen, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung durch 80% der beschäftigten Prostituierten ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Im Gewerbegebiet sind Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind zulässig Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die nicht untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 21; BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14). Auch wenn es sich mangels einer hinreichend selbstbestimmten Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises und der relativen Kürze des Aufenthalts nicht um eine Wohnnutzung im engeren Sinne handelt, so kommt einem derartigen Wohnersatz doch Wohnheimcharakter zu, so dass ein solcher Betrieb im Gewerbegebiet nicht zulässig ist (BVerwG, BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

2. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris RdNr. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 9). Das Bundesverwaltungsgericht hält insbesondere ungeachtet bzw. trotz der Neubestimmung des Verhältnisses von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben durch die 4. Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 127) an seiner Einschätzung in seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 21.83, BVerwGE 68, 213) fest, dass Bordellbetriebe Einrichtungen sind, für die sich im Hinblick auf die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der außerhalb oder allenfalls am Rande des „Blickfeldes“ und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt und auch nicht in der Nachbarschaft von Wohnungen (B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4).

Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B. v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris RdNr. 7). Im Augenscheintermin konnte festgestellt werden, dass sich im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 fünf verschiedene Erotik-Betriebe befinden („...“, „...“, „...“, „...“, „...“). Beim Augenscheintermin konnten weitere Erotik-Studios bzw. -betriebe in der näheren Umgebung festgestellt werden. So im südlich des Wendehammers der ...-straße gelegenen Anwesen ...-str. 62, in dem sich drei Erotik-Betriebe („...“, „...“, „...“) sowie eine Maler- und Lackierfirma befinden. Im Anwesen ...-str. 56 befindet sich neben normalen Gewerbebetrieben ein Massagestudio für erotische Massagen. Im Anwesen ...-str. 37 befinden sich ein Kfz-Betrieb sowie im zweiten Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils ein Erotik-Betrieb „...“. Im Anwesen ...-str. 39 finden sich eine Firma für Elektrotechnik sowie ein Bordellbetrieb „...“, wobei sich der Bordellbetrieb über drei Geschosse erstreckt. Das zweigeschossige Anwesen ...-str. 41 b wird insgesamt als Erotik-Betrieb genutzt. An der Einfahrt befindet sich ein großflächiges Werbeschild mit der Aufschrift „...“.

Von den vorstehend genannten Betrieben ist lediglich der Betrieb im Anwesen ...-str. 39 baurechtlich genehmigt. Allerdings ist bei der Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich grundsätzlich alles zu berücksichtigen, was an Bebauung tatsächlich bereits vorhanden ist. Nicht entscheidend ist hingegen, ob die tatsächlich vorhandene Bebauung genehmigt ist oder nur in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 119. EL November 2015, § 34 RdNr. 35; Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Auflage 2013, RdNr. 5). Zwar hat die Beklagte mitgeteilt, gegen die weiteren, ungenehmigt vorhandenen Bordelle eingeschritten zu sein bzw. zu wollen. Bei der Vielzahl der vorhandenen Betriebe kann jedoch erfahrungsgemäß davon ausgegangen werden, dass sich das bauaufsichtliche Einschreiten über einen zeitlich erheblichen Umfang erstrecken wird, so dass die tatsächlich vorhandenen Betriebe nicht von vornherein ausgeblendet werden können.

Zudem reicht es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus, wenn in einem Gewerbegebiet bereits ein Bordellbetrieb vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Ausreichend ist insoweit, wenn das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG a. a. O.). Selbst wenn sämtliche tatsächlich derzeit vorhandenen, aber baurechtlich ungenehmigten Bordell- und Erotik-Betriebe hinweggedacht würden, würde die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 21 Erotik-Studios mit dem genehmigten Bordell mit 11 Erotik-Studios ausreichen, um diesem Abschnitt der ...-straße das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris RdNr. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträglicher Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris RdNr. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U. v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris RdNr. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung. Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zahlreiche Bordellbetriebe vorhanden sind.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich auch deshalb nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht.

3. Auf den angeführten Ablehnungsgrund des fehlenden Nachweises ausreichender Stellplätze kam es daher nicht mehr entscheidungserheblich an.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 5.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Klägerin ist die Grundstückseigentümergemeinschaft ... Straße 19, 19 a, 19 b. Mit ihrer Klage begehrt sie die Genehmigung für eine Nutzungsänderung ihres Gebäudes ... Straße 19 in ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... von Büros und Hausmeisterwohnung in eine bordellartige Nutzung. Der Gebäudekomplex auf dem streitgegenständlichen Grundstück besteht aus drei Gebäuden, einem fünfgeschossigem Rückgebäude (...str. 19 b), einem eingeschossigen Mittelgebäude (...str. 19 a) und dem hier streitgegenständlichen viergeschossigen Vordergebäude ...str. 19.

Für das streitgegenständliche Gebäude erteilte die Beklagte am 24. Mai 2012 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Geschäftshauses mit Spielhallen 1+2 (nicht kerngebietstypisch), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 9. Januar 2013 erteilte die Beklagte auf den Bauantrag mit Pl.Nr. ... (Tektur zu Pl.Nr. ...) hierzu eine Tekturgenehmigung für den Neubau eines Geschäftshauses mit einer (zusammengefügten) Spielhalle (statt 2 Spielhallen), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 7. Mai 2013 wurde eine weitere Tekturgenehmigung für eine veränderte Dachkonstruktion erteilt.

Mit Anhörungsschreiben (Art. 28 BayVwVfG) vom 8. Juli 2014 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass die Nutzungsänderung in ein Bordell genehmigungspflichtig sei. Da keine Genehmigung vorliege, sei die vorgenommene Nutzungsänderung bereits formell rechtswidrig. Sie sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Nach derzeitigem Sachstand müsse die Klägerin mit einer kostenpflichtigen Nutzungsuntersagungsverfügung rechnen.

Am 7. August 2014 stellte die Klägerin einen Antrag auf Nutzungsänderung des Gebäudes ...str. 19 für das 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und 3. Obergeschoss von Büro und Hausmeisterwohnung in bordellartige Nutzung. In der Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 wurde ausgeführt, an Werktagen solle in zwei Schichten gearbeitet werden, in der ersten von ca. 11:30 bis 22:00 Uhr und in der zweiten von ca. 22:00 bis 2:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen solle eine geringere Nutzung wegen Wechsel der Beschäftigten stattfinden. Es sollen ca. 12 Damen beschäftigt werden. Die Nutzung zu Wohnzwecken wird in der Betriebsbeschreibung nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Angabe der Anzahl der Zimmer enthält die Betriebsbeschreibung nicht. In der Nutzflächenberechnung und in den Eingabeplänen wurden für jedes der drei Geschosse jeweils 5 Zimmer mit einer Größe von 12,30 bis 14,50 m2 aufgeführt, danach sind insgesamt 15 Zimmer vorgesehen.

In einer Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 wird ausgeführt, dass das streitgegenständliche Gebäude bereits als Bordellbetrieb genutzt werde. In der ...straße befänden sich derzeit 4 Gebäude, die bereits überwiegend als Bordelle bzw. anderweitige Einrichtungen des Rotlichtmilieus genutzt würden, und zwar ...str. 19, ...str. 19 a und 19 b sowie ...str. 22. Zusammen wiesen sie 71 Bordellzimmer auf, die sich auf 13 Betriebe verteilten. Die ...straße liege in einem Gewerbegebiet, an das sich im Osten und Westen direkt Wohnbebauung anschließe. In der unmittelbaren Umgebung befinde sich die Bezirkssportanlage ..., die unter anderem von sieben Kinder- und Jugendvereinen genutzt werde. In der Nähe liege weiter eine städtische Kindertageseinrichtung sowie ein Gymnasium. Da das Bordell auch tagsüber ab 11.30 Uhr betrieben werden solle, erscheine die unmittelbare Nachbarschaft zu Einrichtungen für Kinder und Jugendliche bedenklich. Selbst im Idealfall seien Beeinträchtigungen und Belästigungen durch den Bordellbetrieb zu erwarten. Im Jahr 2014 habe es bis zum 18. Dezember 2014 insgesamt 14 Einsätze sowie 13 Strafanzeigen gegeben, darunter Körperverletzung, Bedrohung, Raub und Verstöße gegen das Betäubungsmittelgesetz. Dazu komme ein Verfahren wegen versuchten Mordes im Anwesen ...str. 19 b im November 2014. Gegen die Betreiberin eines Bordellbetriebes im Gebäude ...str. 19 laufe ein Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels zum Zweck sexueller Ausbeutung. Es werde daher die konkrete Gefahr der Etablierung eines schwer zu kontrollierenden Bereiches mit der möglichen Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer weiteren Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität und Belästigung der Allgemeinheit gesehen.

Mit Bescheid vom 17. März 2015 lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 7. August 2014 (Pl.Nr. ...) für das Gebäude ...str. 19, Fl.Nr. ... Gemarkung ..., Nutzungsänderung 1. - 3. Obergeschoss: Büro und Hausmeisterwohnung zu Bordell ab, da das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinn von § 8 BauNVO. Das Vorhaben sehe zumindest im 1. und 2. Obergeschoss eine „Wohnungsprostitution“ vor, d. h. die Prostituierten wohnten in den angemieteten Räumen (siehe das in den Akten befindliche Schreiben der Betreiberin vom 6. August 2014). Wohnen im Gewerbegebiet sei mit Ausnahme von Aufsichtspersonen- oder Betriebsleiterwohnungen nicht zulässig. Das Vorhaben widerspreche weiter aufgrund der vorhandenen und genehmigten Nutzungen der Eigenart des Gewerbegebietes. Dieses würde in diesem Abschnitt eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Unter Berücksichtigung der genehmigten Bordellnutzungen, die sich nach Anzahl und Umfang bisher in dem Gewerbegebiet als untergeordnet darstellten, würde das beantragte Vorhaben mit zusätzlich 18 Bordellzimmern der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen und damit eine Entwicklung herbeiführen, die zur Abwanderung oder Meidung sonstiger Gewerbebetriebe aus dem Quartier (trading down Effekt) und zu einem Kippen des Gewerbegebietes in ein Rotlichtviertel führen könnte. Vor allem in den Abend- und Nachtstunden, in denen in einem Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, sei der Rotlichtcharakter der ...straße evident. Das Vorhaben führe im Übrigen zu einer in diesem Gewerbegebiet nicht mehr verträglichen Dichte der Prostitutionsausübung. Der beantragte Bordellbetrieb würde zusammen mit den benachbarten Bordellen einen ins Auge fallenden nahezu rund um die Uhr nutzbaren Zweckbau darstellen, der sich von der Eigenart des Gewerbegebietes abhebe.

Der Bescheid wurde der Klägerin am 19. März 2015 mit Postzustellungsurkunde zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 9. April 2015, am selben Tag bei Gericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage und beantragten,

I.

Der Bescheid der ... ... vom 17.3.2015 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 7.8.2014 zu genehmigen.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag neu zu entscheiden.

Zur Klagebegründung führten die Bevollmächtigten im Schriftsatz vom 17. Juni 2015, der sich auf das Anwesen ... Straße 19 b und auf das Verfahren M 8 K 15.1354 bezieht, aber im streitgegenständlichen Verfahren M 8 K 15.1355 eingereicht wurde und sich erkennbar auch auf das vorliegende Verfahren bezieht, im Wesentlichen aus, dass Bordellbetriebe nach der Rechtsprechung zu den Gewerbebetrieben zählten. Das Vorhaben liege in einem Gewerbegebiet, in dem seit Jahrzehnten Bordelle existierten, durch die sich nie jemand gestört gefühlt habe. Das Gebiet würde durch das Vorhaben keine Prägung erlangen, die es gleichsam als Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Das Gebäude ...str. 19 a werde seit jeher als Bordell genutzt und sei als solches genehmigt. Im Gebäude ...str. 19 b befänden sich seit 2004 teilweise genehmigte Bordellzimmer. Auch das streitgegenständliche Gebäude ...str. 19 werde seit seiner Errichtung in den Obergeschossen als Bordell genutzt. Trotz dieser Bordellnutzung habe sich an der gewerblichen Nutzung in diesem Geviert seit Jahrzehnten nichts geändert. Kein Gewerbebetrieb sei dort ausgezogen. Die Bordellzimmer würden ausschließlich gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzt. Prostituierte, die sich in einem Bordell aufhalten, wohnten dort nicht. Die Klägerin habe nur einen Hauptmietvertrag, die Untervermietung erfolge tageweise mit ständig wechselnder Belegung. Der Betrieb sei zu keiner Tages- oder Nachtzeit irgendwie belästigend für die Nachbarschaft, es seien keine Beschwerden aktenkundig.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Bezüglich des streitgegenständlichen Anwesens sei mit Bescheiden vom 24. Mai 2012, 9. Januar 2013 und 7. Mai 2013 der Neubau eines Geschäftshauses mit nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung genehmigt worden. Die genehmigte Nutzung sei augenscheinlich nie aufgenommen worden. Stattdessen würden die drei Obergeschosse ohne Baugenehmigung als Bordellbetriebe genutzt. Der Umgriff der näheren Umgebung entspreche einem faktischen Gewerbegebiet. In der näheren Umgebung seien neben dem Bordell ...str. 19 weitere Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen vorhanden: ...str. 19 a, ein Bordellbetrieb mit 4 Zimmern, am 20. Oktober 2003 für erotische Massage genehmigt; ...str. 19 b, ein genehmigter Betrieb für erotische Massagen im Kellergeschoss mit 5 Zimmern; ein ungenehmigter Bordellbetrieb mit 40 Zimmern ab dem Erdgeschoss. In der ...str. 22 sei am 29. September 2015 ein FKK-Club mit 5 Zimmern genehmigt worden. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung könnten die Bordelle zumindest auch einer wohnähnlichen Nutzung dienen. Die jeweiligen Einheiten verfügten über eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Bad, Toiletten und teilweise Einzelduschen. Nach der Betriebsbeschreibung wechselten die Beschäftigten nur an Sonn- und Feiertagen. Das ließe Zweifel daran aufkommen, ob den Prostituierten hier nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht werden solle oder ihnen wochentags auch ein Wohnersatz geboten werde. Ein solcher Betrieb mit wohnähnlichem Charakter sei im Gewerbegebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO unzulässig.

Die beantragte Bordellnutzung verstoße gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO. Das Vorhaben widerspreche nach Lage und Anzahl der Eigenart des Gewerbegebiets, weil beiderseits der ...straße in nächster Nähe mehrere Bordelle in teilweise erheblichem Umfang vorhanden seien. Bei Zulassung des Vorhabens würden sich auf dem Grundstück ...str. 19, 19 a, 19 b, Fl.Nr. ... und direkt gegenüber auf dem Grundstück ...str. 22, Fl.Nr. ... insgesamt 14 Bordellbetriebe bzw. bordellartige Betriebe in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, die diesem Umfeld das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ verleihen würde. Eine solche Massierung von Bordellbetrieben sei städtebaulich nicht mehr verträglich. Die Beklagte gehe davon aus, dass die genehmigten Betriebe in dem sehr kleinen Gebäude ...str. 19 a (4 Zimmer für stundenweise Nutzung nach telefonischer Vereinbarung), im Kellergeschoss des Gebäudes ...str. 19 b (5 Zimmer, ebenfalls stundenweise Nutzung) und der FKK-Club der ...str. 22 (5 Zimmer) aufgrund ihrer geringen Größe und der konkreten Ausgestaltung des jeweils genehmigten Betriebs für sich betrachtet der Eigenart des Gewerbegebiets nicht widersprächen, wohl aber in der Summenwirkung mit den Großbordellen in der ...str. 19 und 19 b. Auch nach der Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 bestehe die konkrete Gefahr der Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität. Aufgrund der Öffnung auch zur Tageszeit sei auch in den nahe gelegenen Schulen und Sporteinrichtungen eine größere Zahl von Kindern und Jugendlichen betroffen.

Mit Schriftsatz vom 16. November 2015 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin, der FKK-Club ...str. 22 existiere seit ca. 9 Jahren, die Bordellbetriebe ...str. 19 a und 19 b seit über 10 Jahren. Die geringere Nutzung an Wochenenden sei unabhängig vom Mieterwechsel. Die durchgeführte Art des Betriebes sei dieselbe wie im genehmigten FKK-Club gegenüber, die Trennung der Sanitärbereiche Kunden/Mieterinnen sei selbstverständlich. Nicht die Zahl der Bordellbetriebe, sondern nur die Zahl der Zimmer könne im Rahmen des Rücksichtnahmegebots von Bedeutung sein. Durch den Neubau ...str. 19 ergebe sich durch die beantragte Nutzungsänderung nur eine unerhebliche Erhöhung um lediglich 6 Zimmer. Die Betriebe existierten seit über 10 Jahren problemlos, auch das Verkehrsaufkommen sei äußerst gering und nicht störend. Die hintereinander stehenden Gebäude ...str. 19, 19 a und 19 b träten als Rotlichtbetriebe überhaupt nicht in Erscheinung. Im Untergeschoss ...str. 19 b sei ein Gastronomiebetrieb mit Tabledance genehmigt. Eine Gastronomie gebe es dort nicht mehr. Die Behauptung der Beklagten, es gebe eine Belästigung der Allgemeinheit, sei schlicht aus der Luft gegriffen. Weder Anwohner noch Berufstätige hätten sich jemals beschwert. Damit „die Angestellten in der Nachbarschaft“ bequemer über das klägerische Grundstück zur S-Bahnstation gelangen könnten, sei die Klägerin gebeten worden, in den Parkplatzzaun eine Türe einzusetzen. Ein Problem im Hinblick auf polizeiliche Kontrollen sehe man nicht, auch existiere eine Videoüberwachung, in die die Polizei und das Kreisverwaltungsreferat jederzeit Einsicht nehmen könnten. Das Argument der Nähe von Schulen und Sporteinrichtungen sei unzutreffend. Die Schule an der ...straße sei so weit entfernt, dass niemand auf dem Schulweg an den Bordellbetrieben vorbeikomme. In der ...str. 23 habe sich vor zwei bis drei Jahren eine Kinderkrippe in Kenntnis der seit über 10 Jahren bestehenden Bordellbetriebe angesiedelt. Deren Betreiber sehe darin offenbar keine Probleme.

Dem Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten war eine Stellungnahme des Geschäftsführers der Grundstücksgemeinschaft ... Str. 19, 19 a, 19 b zu dem Bericht des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 beigefügt. Die Vermietung des Untergeschosses ...str. 19 b an die frühere Mieterin sei ein Fehler gewesen, man habe das Mietverhältnis jedoch zum 30. November 2014 beendet. Das angesprochene Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels habe sich als reine Verleumdung erwiesen. Die Staatsanwaltschaft ... ... habe das Ermittlungsverfahren mit Schreiben vom 5. Februar 2015 eingestellt. Eine gewisse Kriminalität sei in dem Gewerbe nicht ganz auszuschließen, es handele sich aber hauptsächlich um Kleinkriminalität. Aufgrund der Kündigungsfrist von nur 6 Wochen habe man die Möglichkeit, unkorrekte Gewerbemieter kurzfristig zu kündigen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 25. Januar 2016 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung zu Recht abgelehnt hat (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Es kann dahinstehen, ob das streitgegenständliche Vorhaben verfahrensmäßig im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO oder als Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 Nrn. 8, 20 BayBO im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu behandeln wäre. Die beantragte Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Gebäudes in einen bordellartigen Betrieb ist jedenfalls nach Art. 68 BayBO i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

1. Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig auch nach dem Sachvortrag der Parteien als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist. Zur maßgeblichen näheren Umgebung gehört dabei nicht mehr die gegenüber liegende Seite der ...straße, da diese eine deutlich anders geartete Bebauung aufweist. Während das Geviert, in dem das streitgegenständliche Vorhaben gelegen ist, durch mehrgeschossige größere Bürogebäude geprägt ist, befinden sich auf der östlichen Straßenseite der ...straße auf vergleichsweise großen Grundstücken kleine ein- und zweigeschossige (Wohn-)Gebäude.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO.

Zum einen ist die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 zu unbestimmt, da wegen der Ausstattung der einzelnen Geschosse bzw. der dort befindlichen Bordellbetriebe mit Küchen/Aufenthaltsräumen und Sanitärräumen nicht ausgeschlossen ist, dass die Zimmer von den Mieterinnen nicht nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, sondern darüber hinaus zumindest teilweise auch um dort zu wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets und verstößt insoweit auch gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

2. Die eingereichte Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 ist zu unbestimmt, insbesondere schließt sie eine Wohnnutzung oder zumindest wohnartige Nutzung in einem reinen Gewerbegebiet nicht hinreichend bestimmt aus.

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die danach mögliche und nicht lediglich untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 21; BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

2.1 Die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 enthält zum einen keine Angaben, wie viele Zimmer in dem streitgegenständlichen Gebäude für die Bordellnutzung bereit gehalten werden, und auch keine Angaben dazu, wie diese Zimmer ausgestaltet sind. Nach den eingereichten Eingabeplänen sollen in dem Gebäude ...straße 19 - Vordergebäude - 15 Zimmer für die Bordellnutzung bereitgestellt werden. In den Betriebsbeschreibungen wird dargelegt, dass im streitgegenständlichen Vordergebäude ca. 12 Damen beschäftigt werden sollen. Damit kann jeder der weiblichen Beschäftigten ein Zimmer überlassen werden. Nach den eingereichten Eingabeplänen stehen zugleich in jedem der drei streitgegenständlichen Geschosse (1. bis 3. Obergeschoss) für jeweils fünf Zimmer eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Personalumkleide/Spindraum, zwei Bäder sowie ein WC zur Verfügung. Damit entspricht die Ausstattung durchaus derjenigen eines Wohnheimes und ist zumindest für eine vorübergehende Wohnnutzung ausreichend. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, wozu in einem Bordell in jedem Geschoss mit fünf Zimmern eine über 10 m² große (Wohn-)Küche erforderlich sein soll.

Weiter soll nach der Betriebsbeschreibung um 22.00 Uhr in jeder Nacht ein sog. „Schichtwechsel“ stattfinden, ohne dass erläutert wird, was darunter zu verstehen ist, insbesondere ob die Prostituierten nach der Schicht die Zimmer verlassen müssen. Weiter gibt es keine Angaben dazu, ob die Beschäftigten in ... und Umgebung ansässig sind oder ob die Zimmer auch an Interessentinnen von Auswärts überlassen werden sollen. Zumindest im letzteren Fall erscheint es unwahrscheinlich, dass diese sich für den Zeitraum ihrer Tätigkeit in einem der Bordelle noch eine weitere Unterkunft in ... beschaffen werden. Unter derartigen Bedingungen wird sich zumindest eine nicht in ... ansässige Beschäftigte kaum um eine anderweitige (weitere) Unterkunft nach Ende ihrer Schicht bemühen.

Die Betriebsbeschreibung enthält jedenfalls keine Angaben dazu, dass und auf welche Weise eine Wohnnutzung der Räume verhindert werden soll bzw. wird. Durch den bloßen Umstand, dass es sich um „Zimmer“ handelt, ist eine solche Wohnnutzung nicht aufgeschlossen. Damit können die Zimmer ohne Verstoß gegen die Betriebsbeschreibung auch zu Wohnzwecken genutzt werden.

2.3 Dies alles nötigt zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht wird, sondern ein für nicht nur kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden soll. Auch die den Prostituierten zur Verfügung gestellte Sauna sowie das Solarium im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Vordergebäudes ...str. 19 (vgl. Protokoll des Augenscheins) deutet darauf hin, dass diese in den Räumlichkeiten nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen.

Die Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits sowie die Betriebszeiten lassen eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart zu verhindern, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

2.4 Aber auch wenn man die Nutzung zum Aufenthalt durch die Mieterinnen nicht als Wohnnutzung qualifizieren wollte, so läge in jedem Fall eine wohnungsähnliche Nutzung vor.

Im Gewerbegebiet sind auch Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). Die Betriebsbeschreibung ist jedenfalls, was die Frage der Wohnnutzung betrifft, nicht eindeutig, ein Wohnen oder doch zumindest eine Nutzung der Räume im Sinne eines Beherbergungsbetriebes werden nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris Rn. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris Rn. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 9).

3.1 Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B.v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris Rn. 7).

3.2 Nach den dem Gericht vorliegenden Behördenakten sowie dem Ergebnis des Augenscheins befinden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens folgende Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen:

...str. 19 a Gartenhaus: ein Betrieb mit vier Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b Rückgebäude: ein Betrieb mit fünf Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b: acht Betriebe mit 34 Zimmern (nicht genehmigt).

Die Genehmigungen für den Betrieb für erotische Massagen im Gartenhaus ...str. 19 a datiert vom 20. Oktober 2001, die Genehmigung für den Betrieb im Kellergeschoss der ...str. 19 b vom 9. August 2004. Sämtliche Betriebe befinden sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Hinzu kommt der Betrieb ...str. 22 mit 5 genehmigten Zimmern auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Dabei kann dahinstehen, ob dieser Betrieb hierbei Berücksichtigung findet, da jedenfalls auch ohne dessen Berücksichtigung zwei Betriebe mit insgesamt 9 Zimmern genehmigt und 11 weitere Betriebe mit zusammen 48 Zimmern ohne die erforderliche Genehmigung betrieben werden, von denen vorliegend 15 Zimmer streitgegenständlich sind.

3.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn bereits ein Bordellbetrieb oder gar eine Mehrzahl von ihnen vorhanden ist. Ausreichend ist insoweit, dass das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14).

Die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 15 zusätzlichen Zimmern würde dazu führen, dem streitgegenständlichen Grundstück und seiner Umgebung das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. Anstelle von 9 genehmigten Zimmern, die sich auf zwei Gebäude verteilen, würde sich das Angebot auf 24 Zimmer belaufen. Dies entspricht beinahe einer Verdreifachung der Bordellzimmer. Dazu kommt, dass sich das streitgegenständliche Vorhaben unmittelbar an der Straße befindet und damit sozusagen unübersehbar ist. Eine derartige Konzentration von Bordellnutzungen kann weder nach dem objektiven Umfang her noch nach der nach Außen hin in Erscheinung tretenden Wirkung als mit dem vorliegenden Gewerbegebiet vereinbar angesehen werden.

Ferner werden im Hintergebäude ...str. 19 b derzeit 34 weitere Bordellzimmer ohne Genehmigung betrieben, so dass sich allein auf dem streitgegenständlichen Grundstück insgesamt 58 Bordellzimmer befinden. Die nach Außen wahrnehmbare Wirkung dieser Vielzahl von Bordellzimmern auf einem einzigen Grundstück wird dadurch verstärkt, dass alle Gebäude auf dem klägerischen Grundstück entweder ausschließlich oder zumindest überwiegend als Bordelle genutzt werden. Allein im vorliegend streitgegenständlichen Vordergebäude wird neben der Bordellnutzung in den Obergeschossen eine ca. 144 m² große Spielhalle im Erdgeschoss und im Untergeschoss betrieben.

Ein solch großer Spielsalon erhöht nicht nur die Attraktivität der in den oberen Geschossen befindlichen Bordellbetriebe, sondern zieht auch Personenkreise an, die in Kombination mit den Kunden des Bordellbetriebs negative städtebauliche Auswirkungen erwarten lassen.

Ein mehrstöckiges Großgebäude, das insgesamt als Bordell genutzt wird, wirkt darüber hinaus erkennbar in größerem Umfang auf seine Umgebung ein als mehrere kleine und schon deshalb weniger „präsente“ Bordellbetriebe, die sich auf unterschiedliche Gebäude auf unterschiedlichen Grundstücken erstrecken.

3.4 In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris Rn. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträgliche Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris Rn. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U.v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris Rn. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung (vgl. VG München, U.v. 16.11.2015 - M 8 K 14.2393). Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zwei Bordellbetriebe auf dem streitgegenständlichen Grundstück genehmigt sind und darüber hinaus ein Spielsalon mit 144 m2 Spielfläche im Vorhabengebäude betrieben wird.

3.5 Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zugleich mit dem vorliegend streitgegenständlichen Vorhaben auf ihrem Grundstück ein zweites Bordellvorhaben zur Genehmigung beantragt hat. Es handelt sich um das Hinterhaus ... Str. 19 b, in dem bereits 8 Bordellbetriebe mit 34 Zimmern ungenehmigt betrieben werden (Verfahren M 8 K 15.1354). Aufgrund dieses Umstandes ist davon auszugehen, dass die Klägerin ihr gesamtes Grundstück ausschließlich für eine umfassende Sondernutzung mit insgesamt 58 Bordellzimmer und einer 144 m2 großen Spielhalle verwenden möchte, die mit dem Charakter des Gewerbegebiets nicht mehr zu vereinen ist und infolge der Größe und der Intensität der Nutzung erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden nähere Umgebung haben würde.

Es kann nicht außer Acht gelassen werden, dass die Attraktivität und damit auch die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens über die eines einfachen Bordellbetriebes bzw. mehrerer Bordelle auf benachbarten Grundstücken hinausgeht. Vorliegend sollen auf ein und demselben Grundstück mehrere selbstständig betriebene Bordelle und bordellähnliche Nutzungen in einem Gebäude über mehrere Geschosse sowie ein weiterer bordellähnlicher Betrieb im Mittelgebäude und dazu eine 144 m² große Spielhalle verwirklicht werden. Die dadurch gegebene städtebaulichen Auswirkungen sind ungleich größer als bei zahlenmäßig gleichen Bordellbetrieben, die sich auf mehrere Gebäude und damit auch auf mehrere Grundstücke in einer gewissen Entfernung voneinander verteilen, abgesehen davon, dass eine solche Anzahl wie im vorliegenden Fall per se nicht mehr zulassungsfähig wäre.

3.6 Angesichts dieser Umstände ist auch ein sogenannter „tradingdown-Effekt“ in Bezug auf die umliegende gewerbliche Nutzung naheliegend. Ein „tradingdown-Effekt“ liegt vor, wenn es aufgrund der Verdrängung der bisherigen Nutzung zu einem Qualitätsverlust des Gebietes kommt. Insbesondere die unmittelbare Umgebung und die dort ansässigen Gewerbebetriebe würden nach Ansicht des Gerichts durch die Entwicklung eines „Sondergebiets Bordelle und Vergnügungsstätten“ in Mitleidenschaft gezogen werden. Das Argument der Klagepartei, bislang sei eine solche Abwanderung nicht festzustellen, kann nicht überzeugen. Es verkennt einmal, dass unternehmerische Entscheidungen über einen Standortwechsel nicht leichtfertig getroffen werden, sondern aus rechtlichen wie organisatorischen Gründen einen nicht unbeträchtlichen zeitlichen Vorlauf benötigen. Zum anderen liegt bereits eine Beschwerde vom 17. März 2014 vor und das Gebäude ...str. 23 steht nach dem Ergebnis des Augenscheins abgesehen von der dort befindliche Kindertagesstätte bereits teilweise leer.

3.7 Zudem verstößt das streitgegenständliche Vorhaben nicht nur gegenüber den in der näheren Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben sondern auch gegenüber den Wohnnutzungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite und insbesondere gegenüber der Kindertageseinrichtung auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück, ...str. 23, 25 aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit des Bordellbetriebes mit diesen Nutzungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht und rücksichtslos ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 75.000 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem wirtschaftlichen Interesse des Bauherrn an der Baugenehmigung, das sich an den jährlichen Mieteinnahmen von 5.000 € je Zimmer orientiert).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

(1) Die Beteiligten können vor dem Verwaltungsgericht den Rechtsstreit selbst führen.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vor dem Verwaltungsgericht vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen,
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und Streitgenossen, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht,
3.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Abgabenangelegenheiten,
3a.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Angelegenheiten finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, wenn und soweit diese Hilfsprogramme eine Einbeziehung der Genannten als prüfende Dritte vorsehen,
4.
berufsständische Vereinigungen der Landwirtschaft für ihre Mitglieder,
5.
Gewerkschaften und Vereinigungen von Arbeitgebern sowie Zusammenschlüsse solcher Verbände für ihre Mitglieder oder für andere Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder,
6.
Vereinigungen, deren satzungsgemäße Aufgaben die gemeinschaftliche Interessenvertretung, die Beratung und Vertretung der Leistungsempfänger nach dem sozialen Entschädigungsrecht oder der behinderten Menschen wesentlich umfassen und die unter Berücksichtigung von Art und Umfang ihrer Tätigkeit sowie ihres Mitgliederkreises die Gewähr für eine sachkundige Prozessvertretung bieten, für ihre Mitglieder in Angelegenheiten der Kriegsopferfürsorge und des Schwerbehindertenrechts sowie der damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten,
7.
juristische Personen, deren Anteile sämtlich im wirtschaftlichen Eigentum einer der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Organisationen stehen, wenn die juristische Person ausschließlich die Rechtsberatung und Prozessvertretung dieser Organisation und ihrer Mitglieder oder anderer Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder entsprechend deren Satzung durchführt, und wenn die Organisation für die Tätigkeit der Bevollmächtigten haftet.
Bevollmächtigte, die keine natürlichen Personen sind, handeln durch ihre Organe und mit der Prozessvertretung beauftragten Vertreter.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesverwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht oder einem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind nur die in Absatz 2 Satz 1 bezeichneten Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 5 bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten juristischen Personen gemäß Absatz 2 Satz 2 Nr. 7 als Bevollmächtigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im Sinne des § 52 Nr. 4 betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärtigen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die in Satz 5 genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Vor dem Oberverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 bezeichneten Personen und Organisationen als Bevollmächtigte zugelassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören. Ehrenamtliche Richter dürfen, außer in den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 Nr. 1, nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören. Absatz 3 Satz 1 und 2 gilt entsprechend.

(6) Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, sind die Zustellungen oder Mitteilungen des Gerichts an ihn zu richten.

(7) In der Verhandlung können die Beteiligten mit Beiständen erscheinen. Beistand kann sein, wer in Verfahren, in denen die Beteiligten den Rechtsstreit selbst führen können, als Bevollmächtigter zur Vertretung in der Verhandlung befugt ist. Das Gericht kann andere Personen als Beistand zulassen, wenn dies sachdienlich ist und hierfür nach den Umständen des Einzelfalls ein Bedürfnis besteht. Absatz 3 Satz 1 und 3 und Absatz 5 gelten entsprechend. Das von dem Beistand Vorgetragene gilt als von dem Beteiligten vorgebracht, soweit es nicht von diesem sofort widerrufen oder berichtigt wird.

(1) Kammerrechtsbeistände stehen in den nachfolgenden Vorschriften einem Rechtsanwalt gleich:

1.
§ 79 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1, § 88 Absatz 2, § 121 Absatz 2 bis 4, § 122 Absatz 1, den §§ 126, 130d und 133 Absatz 2, den §§ 135, 157 und 169 Absatz 2, den §§ 174, 195 und 317 Absatz 5 Satz 2, § 348 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 Buchstabe d, § 397 Absatz 2 und § 702 Absatz 2 Satz 2 der Zivilprozessordnung,
2.
§ 10 Absatz 2 Satz 1, § 11 Satz 4, § 13 Absatz 4, den §§ 14b und 78 Absatz 2 bis 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit,
3.
§ 11 Absatz 2 Satz 1 und § 46g des Arbeitsgerichtsgesetzes,
4.
den §§ 65d und 73 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 5 des Sozialgerichtsgesetzes, wenn nicht die Erlaubnis das Sozial- und Sozialversicherungsrecht ausschließt,
5.
den §§ 55d und 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung,
6.
den §§ 52d und 62 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung, wenn die Erlaubnis die geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen umfasst.

(2) Registrierte Erlaubnisinhaber stehen im Sinn von § 79 Abs. 2 Satz 1 der Zivilprozessordnung, § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, § 11 Abs. 2 Satz 1 des Arbeitsgerichtsgesetzes, § 73 Abs. 2 Satz 1 des Sozialgerichtsgesetzes, § 67 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung und § 62 Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung einem Rechtsanwalt gleich, soweit ihnen die gerichtliche Vertretung oder das Auftreten in der Verhandlung

1.
nach dem Umfang ihrer bisherigen Erlaubnis,
2.
als Prozessagent durch Anordnung der Justizverwaltung nach § 157 Abs. 3 der Zivilprozessordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung,
3.
durch eine für die Erteilung der Erlaubnis zum mündlichen Verhandeln vor den Sozialgerichten zuständige Stelle,
4.
nach § 67 der Verwaltungsgerichtsordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung oder
5.
nach § 13 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung
gestattet war. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 ist der Umfang der Befugnis zu registrieren und im Rechtsdienstleistungsregister bekanntzumachen.

(3) Das Gericht weist registrierte Erlaubnisinhaber, soweit sie nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 zur gerichtlichen Vertretung oder zum Auftreten in der Verhandlung befugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann registrierten Erlaubnisinhabern durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung oder das weitere Auftreten in der Verhandlung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.§ 335 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.