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Verwaltungsgericht Halle Urteil, 26. Juni 2018 - 2 A 58/16

26.06.2018

Verwaltungsgericht Halle Urteil, 26. Juni 2018 - 2 A 58/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Halle Urteil, 26. Juni 2018 - 2 A 58/16

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Rechtsgebiete

Baugenehmigung

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

andere

Verwaltungsrecht

Gericht

Tatbestand

1: Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ablösebetrag durch die Beklagte.

2: Er ist Eigentümer des Grundstücks A-Straße, Flur 12 Flurnummer 777/0000 in der Gemarkung Löbejün. Das Grundstück ist 2.291 m² groß und mit mehreren Gebäuden bebaut. Es liegt im Geltungsbereich der mit Stadtratsbeschluss der Stadt Löbejün vom 12. Januar 1995 beschlossenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Löbejün – Historischer Stadtkern in Gestalt der mit Stadtratsbeschluss vom 26. März 1998 beschlossenen und im Amtsblatt Nr. 92 vom Mai 1998 bekanntgemachten 2. Änderung, die mit Schreiben des Regierungspräsidiums Halle vom 30. März 1998 genehmigt wurde (nachfolgend: „Sanierungssatzung“).

3: Danach umfasst das 17 Hektar große Sanierungsgebiet alle Grundstücke innerhalb des der Sanierungssatzung beigefügten Lageplans (vgl. Ziffer 4.1 BA-A), d.h. den historischen Stadtkern der Stadt Löbejün. In dem festgelegten Sanierungsgebiet lägen städtebauliche Missstände vor. Diese sollten durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert und der Stadtkern umgestaltet werden. Das Sanierungsgebiet umfasst. Die Sanierung wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 BauGB durchgeführt.

4: Die Stadt Löbejün beauftragte im Hinblick auf die mit Ablauf des Jahres 2006 beabsichtigte Beendigung der Sanierung den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich Saale-Unstrut beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt mit der Bestimmung der Bodenrichtwerte vor und nach der Sanierung auf den Stichtag 30. November 2005. Mit Beschluss vom 30. November 2005 legte der Gutachterausschuss unter Anwendung des so genannten Niedersächsischen Verfahrens einen Bodenrichtwert von 20,00 Euro je m² vor und 23,50 Euro je m² nach der Sanierung fest. Wegen der Einzelheiten der Wertermittlung wird auf die vorliegende Berechnung verwiesen (vgl. Bl. 45 – 47 d.A.).

5: Im Löbejüner Amtsblatt vom 1. September 2006 (vgl. Ziffer 6.1 BA-A) kündigte die Beklagte an, weitere Sanierungsmaßnahmen in Löbejün durchführen zu wollen. Den Anwohnern des Sanierungsgebietes wurde weiterhin angekündigt, zu Sanierungsbeiträgen herangezogen zu werden, mit denen die sanierungsbedingte Werterhöhung der Grundstücke Berücksichtigung finden sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten wurde zu einer Informationsveranstaltung am 8. September 2006 eingeladen. Bei der Informationsveranstaltung, an der auch der Vater des Klägers und damalige Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks teilnahm, wurden den Bürgern Löbejüns die ermittelten Bodenrichtwerte vorgestellt und entsprechende Fragen beantwortet. Die Beklagte eröffnete den damaligen Grundstückseigentümern die Möglichkeit, den Sanierungsbeitrag vorzeitig, im Wege des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrages und mit einem Abschlag von 10 % begleichen zu können (vgl. zu den Einzelheiten der Informationsveranstaltung Bl. 54 d.A.).

6: Mit Schreiben vom 25. September 2006 bot die Verwaltungsgemeinschaft Saalkreis-Nord, die Rechtsvorgängerin der Beklagten, den Eltern des Klägers als damaligen Grundstückseigentümern den Abschluss einer Vereinbarung zur Ablösung des Sanierungsbeitrages an. Diese nahmen das Angebot nicht an.

7: Mit Bescheid über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags vom 18. Mai 2015 setzte die Beklagte für das Grundstück des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.820,00 Euro fest. Zur Begründung führte sie aus, dass mit Beschluss des Stadtrates vom 28. September 2011 der Sanierungszeitraum mit Ablauf des 31. Dezember 2016 ende, eine vorzeitige Ablösung mithin statthaft sei. Im Falle des Klägers komme bei der Beitragserhebung eine Kappungsgrenze von 520 m² zur Anwendung. Die Kappungsgrenze ergebe sich aus der analogen Anwendung der Regelungen zum Straßenausbaubeitragsrecht für übergroße Grundstücke.

8: Mit Schreiben vom 18. Juli 2015 legte der Kläger gegen den Bescheid Widerspruch ein. Zur Begründung führte er aus, dass es kein Gutachten zur Ermittlung des Bodenrichtwertes gebe. Ferner habe er keinen Antrag auf Festsetzung des Beitrages vor Abschluss der Sanierung bei der Beklagten gestellt. Außerdem sei es zweifelhaft, ob das Sanierungsziel bis zum 31. Dezember 2016 und damit eine Wertverbesserung erreicht werde.

9: Mit Widerspruchsbescheid vom 18. Februar 2016 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Ihre Entscheidung begründete sie damit, dass der Sanierungsbeitrag rechtmäßig festgesetzt sei. Das vom Kläger in Zweifel gezogene Gutachten existiere. Die Regelung des § 154 Abs. 3 BauGB räume der Beklagten einen Ermessensspielraum ein, ob sie den Sanierungsbeitrag vor oder nach dem Ende der Sanierung erhebe. Hier habe die Beklagte von einer Beitragsfestsetzung vor Beendigung der Sanierung Gebrauch gemacht. Grund für die vorzeitige Festsetzung des Beitrages sei, dass alle Ausgleichsbeträge, die nach förmlicher Beendigung der Sanierung festgesetzt würden an das Land abgeführt werden müssten und deswegen nicht mehr der Beklagten für die durchgeführten bzw. noch durchzuführenden Sanierungsarbeiten zur Verfügung stünden. Die Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Raum seien außerdem tatsächlich beendet. Die Höhe der dadurch bedingten Wertschöpfung ergebe sich aus den Feststellungen des Gutachterausschusses mit Festschreibung des Endwertes. Eine Wertverbesserung sei daher bereits eingetreten. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 20. Februar 2016 zugestellt.

10: Dagegen hat der Kläger vor dem erkennenden Verwaltungsgericht am 11. März 2016 Klage erhoben. Zur Begründung vertieft er sein Vorbringen aus dem Widerspruch. Dazu führt er aus, dass es sich bei der Wertermittlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich Saale-Unstrut des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt um eine Art von Prognose handele. Ein Gutachten mit Gutachtennummer, aus dem sich die relevanten Maßnahmen oder Gründe für eine Werterhöhung nachvollziehen ließen, gebe es nicht. Aus der Bodenrichtwerttabelle von 2006 und 2014 ergebe sich ebenfalls keine Wertsteigerung. Zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen 2006 habe der Bodenrichtwert ebenfalls bereits bei 23,50 Euro gelegen. Außerdem hätten nur 10% bis 15 % der Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet einen Bescheid über die Erhebung eines Beitrages erhalten. Der Rest der Grundstückseigentümer habe rechtswidrigerweise entgegen dem Gesetz wegen einer Vereinbarung weniger gezahlt.

11: Der Kläger beantragt,

12: den Bescheid der Beklagten vom 18. Mai 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Februar 2016 aufzuheben.

13: Die Beklagte beantragt,

14: die Klage abzuweisen.

15: Zur Begründung führt sie aus, dass sie den Gutachterausschuss zur Ermittlung der Bodenrichtwerte angerufen und dieser die Bodenrichtwerte gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt habe. Aus den vorgelegten Karten ergebe sich die Differenz der Bodenrichtwerte auf den 30. November 2005. Die Sanierungsarbeiten liefen bereits seit 1992. Insbesondere in den Jahren 2005 bis 2007 habe es umfangreiche Straßenausbaumaßnahmen gegeben. Die seit 1993 eingetretene Wertverbesserung sei durch die Erhöhung der Bodenrichtwerte zutreffend abgebildet. Wegen der genauen Kriterien sei der Kläger auf den Gutachterausschuss zu verweisen. Der Bodenrichtwert seines Grundstücks weiche auch nicht derartig vom ermittelten Bodenrichtwert ab, dass ein Einzelgutachten zu veranlassen gewesen wäre. Außerdem bestehe auch vor dem Hintergrund der Anwendung einer Kappungsgrenze auf das klägerische Grundstück das Risiko, dass er im Falle eines Einzelgutachtens einen höheren sanierungsrechtlichen Ablösebeitrag zu zahlen habe.

16: Die Grundstückseigentümer seien auch angehört und über die Erhöhung des Bodenrichtwertes informiert worden. Da der Kläger den Eigentümerwechsel am hier streitgegenständlichen Grundstück nicht gemäß §§ 144, 145 BauGB der Beklagten angezeigt habe, habe sie ihn auch nicht adäquat informieren können.

17: Bescheide über den sanierungsrechtlichen Ablösebetrag seien nur gegenüber Grundstückseigentümern ergangen, die sich dem bereits 2006 vorgeschlagenen Vorgehen der freiwilligen Ablöse nicht angeschlossen hätten. Der damals gewährte Abschlag sei vom Stadtrat der Stadt Löbejün am 24. März 2006 beschlossen und mit Schreiben vom 18. Juli 2006 vom Ministerium für Bau und Verkehr Sachsen-Anhalt bewilligt worden. Der Abschlag ergebe sich aus der Abzinsung der jeweils zu zahlenden Beträge. Insgesamt hätten 92,58 % der Grundstückseigentümer die freiwillige Ablösung gewählt. Auch den Eltern des Klägers als damalige Eigentümer des hier streitgegenständlichen Grundstücks sei die freiwillige Ablöse angeboten worden. Ein Bescheid sei hierüber nicht erteilt worden.

18: Die Sanierung schreite sukzessive fort. Lediglich einige Maßnahmen an öffentlichen Plätzen und Stützmauern seien noch nicht beendet. Die vorzeitige Ablösung des Sanierungsbeitrages sei auch geboten gewesen, um beantragte Fördermittel für das Sanierungsgebiet einsetzen zu können.

19: Sofern der Ausgleichsbetrag noch nicht endgültig entstanden sei, enthalte der Bescheid vom 18. Mai 2015 die Festsetzung einer Vorausleistung gemäß § 154 Abs. 6 BauGB; hilfsweise sei er in einen Vorausleistungsbescheid umzudeuten.

20: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang der Beklagten Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Entscheidungsgründe

21: Die Klage hat Erfolg.

22: Sie ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 18. Mai 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Februar 2016 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

23: Seinen rechtlichen Anknüpfungspunkt findet der angefochtene Bescheid in § 154 Abs. 4 BauGB – gemäß § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB in der Fassung des Gesetzes vom 21. Dezember 2006, BGBl. I S. 3316. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (Abs. 1 Satz 1). Die Werterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre – Anfangswert –, und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt – Endwert – (Abs. 2).

24: Nach dieser Vorschrift fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. Der Ausgleichsbetrag ist nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und auch erst dann entstanden. Unter der Wortgruppe "Abschluss der Sanierung" versteht man den rechtsförmlichen Abschluss der Sanierung. Rechtsförmlich abgeschlossen ist die Sanierung im vorgenannten Sinn, wenn die Sanierungssatzung durch Beschluss der Gemeinde gemäß § 162 BauGB aufgehoben wird oder einzelne Grundstücke durch einen Verwaltungsakt – eine so genannte Abgeschlossenheitserklärung der Gemeinde nach § 163 BauGB – aus dem Sanierungsgebiet entlassen werden (vgl. Kleiber in Fieseler/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB 127. Ergänzungslieferung, Oktober 2017, § 154 Rn. 156). Die Ausgleichsbetragspflicht entsteht auch dann erst mit dem rechtlichen bzw. förmlichen Abschluss der Sanierung, wenn es die Gemeinde pflichtwidrig unterlassen hat, die Sanierung bzw. Entwicklungsmaßnahme abzuschließen, obwohl die Maßnahme tatsächlich schon zu einem früheren Zeitpunkt hätte förmlich abgeschlossen werden müssen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11.13 –, juris).

25: Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Sanierung ist ausweislich der dem Gericht vorliegenden Unterlagen nicht abgeschlossen. Weder wurde die Sanierungssatzung aufgehoben, noch wurde die Sanierung tatsächlich abgeschlossen, noch wurde das Grundstück des Klägers durch Verwaltungsakt aus dem Sanierungsgebiet entlassen.

26: In dem Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 28. September 2011, wonach der Sanierungszeitraum mit Ablauf des 31. Dezember 2016 enden soll, vermag die Kammer auch keine Aufhebung der Sanierungssatzung im Sinne des § 162 BauGB zu erkennen. Zum einen ist schon nach dem Wortlaut nicht erkennbar, dass mit diesem Stadtratsbeschluss auch die Aufhebung der Sanierungssatzung verbunden sein sollte. Vielmehr sollte danach nur ein Endzeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen und -bemühungen gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauGB festgelegt werden. Zum anderen dürfte dem Beschluss die nach § 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB notwendige Satzungsqualität sowie die ortsübliche Bekanntmachung gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 BauGB fehlen.

27: Die Beklagte hat in Bezug auf das Grundstück des Klägers auch nicht gemäß § 163 Abs. 2 BauGB vor Beendigung der Sanierungsmaßnahme durch Verwaltungsakt den Abschluss der Sanierungsmaßnahme ausgesprochen und das Grundstück damit aus dem Sanierungsgebiet entlassen. Ein auf diese Rechtswirkung gerichteter Verwaltungsakt der Beklagten liegt dem Gericht nicht vor. Insbesondere kann er auch nicht in den streitgegenständlichen Beitragsbescheid hineingedeutet werden. Denn insoweit ist nach dem objektiven Erklärungswert des Bescheides nicht erkennbar, dass die Beklagte auch die Entlassung des klägerischen Grundstücks aus dem Sanierungsgebiet regeln wollte.

28: In der mündlichen Verhandlung bestätigte die Beklagte auch, bisher weder die Sanierung tatsächlich abgeschlossen, noch die Sanierungssatzung aufgehoben, noch das klägerische Grundstück aus dem Sanierungsgebiet entlassen zu haben.

29: Ein Fall der Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB liegt ebenfalls nicht vor. Danach kann die Gemeinde die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Dabei gilt es aber zu beachten, dass die Ablösung nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB freiwillig ist und deshalb nur durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag erfolgen kann (vgl. Kleiber in Fieseler/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB 127. Ergänzungslieferung, Oktober 2017, § 154 Rn. 183). Der Kläger hat ausweislich der dem Gericht vorliegenden Unterlagen keine Ablösevereinbarung mit der Beklagten geschlossen, mithin fehlt es an der freiwilligen Ablösung im Sinne der Vorschrift. Dass der Kläger die im Jahr 2006 angebotene Vereinbarung über die Ablösung des Sanierungsbetrages mit der Beklagten nicht abgeschlossen hat, führt auch nicht dazu, auf die Ablösevereinbarung in der Zukunft verzichten zu können.

30: Ein Fall der vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB ist hier ebenfalls nicht gegeben. Danach soll die Gemeinde auf Antrag des Ausgleichspflichtigen den Ausgleichsbeitrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichspflichtige an der vorzeitigen Festsetzung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbeitrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Im Unterschied zur Ablösung des Ausgleichsbetrages nach Satz 2, die des Einvernehmens der Gemeinde bedarf, besteht nach Satz 3 demnach lediglich ein Antragsrecht des Grundstückseigentümers – also des Klägers – auf Festsetzung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung nach §§ 162, 163 BauGB. A. als die Beklagte meint, berechtigt § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB sie schon nach dem Wortlaut nicht zur einseitigen Erhebung von Sanierungsbeiträgen vor dem rechtsförmlichen Abschluss der Sanierung im Wege des Erlasses eines Beitragsbescheides. Einen Antrag auf vorzeitige Ablösung hat der Kläger, worauf er zutreffend hinweist, nicht gestellt. Eine Ablösung auf der Grundlage des § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB scheidet daher hier ebenfalls aus.

31: Der Bescheid vom 18. Mai 2015 enthält auch nicht die Festsetzung einer Vorausleistung gemäß § 154 Abs. 6 BauGB. Gemäß § 154 Abs. 6 BauGB kann die Gemeinde von den Eigentümern auf den nach Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Die Erhebung einer solchen Vorausleistung war nach dem objektiven Erklärungswert des streitgegenständlichen Bescheides vom 18. Mai 2015 nicht das Ziel der Beklagten. So stützt sie ihre damalige Entscheidung ausschließlich auf § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB und geht rechtsirrtümlich davon aus, den abschließenden Ausgleichsbetrag bereits vor Abschluss der Sanierung erheben zu können. Greifbare Anhaltspunkte, dass die Beklagte hier auf das Vorfinanzierungsinstrument des § 154 Abs. 6 BauGB zurückgreifen wollte, sind nicht ersichtlich. Auch im Widerspruchsbescheid vom 18. Februar 2016 finden sich keine Hinweise auf die Erhebung einer Vorausleistung. Vielmehr führt die Beklagte aus, dass ihr in § 154 Abs. 3 BauGB ein Ermessen über die Frage der Erhebung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung eingeräumt werde. Dort ist auch von einer vorzeitigen Ablösung die Rede, was nicht den Eindruck erweckt, dass irgendwann noch eine Endabrechnung des Ausgleichsbetrages erfolgen wird. Das von der Beklagten in § 154 Abs. 3 BauGB angenommene Ermessen übt sie dann auch nach ihrer Auffassung im Hinblick auf die Rechtsgrundlage der Erhebung des endgültigen Ablösebetrages aus.

32: Auch eine Umdeutung des Bescheides vom 18. Mai 2015 gemäß §§ 47 Abs. 3 VwVfG, 128 Abs. 3 AO in einen Vorausleistungsbescheid gemäß § 154 Abs. 6 BauGB kommt nicht in Betracht.

33: Grundsätzlich können rechtswidrige Verwaltungsakte nach dem allgemeinen Rechtsgedanken des § 140 BGB unter bestimmten Voraussetzungen in eine wirksame Regelung umgedeutet werden (vgl. Kopp/Ramsauer, Kommentar zum VwVfG, 16. Auflage 2015, § 47 Rn. 1; Pautsch in Pautsch/Hoffmann, Kommentar zum VwVfG, 2016, § 47 Rn. 7, juris).

34: Einer solchen Umdeutung steht hier aber zum einen § 47 Abs. 3 VwVfG i.V.m. § 1 VwVfG LSA entgegen, der die Umdeutung von gebundenen Entscheidungen in Ermessensentscheidungen ausschließt (vgl. für die Umdeutung eines Bescheides über die Leistung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in einen Haftungsbescheid OVG Berlin/Brandenburg, Urteil vom 18. Juni 2015 – OVG 2 B 4.13 –, juris, Rn. 32. und für die Umdeutung eines Erschließungsbeitragsbescheides in einen Bescheid über Vorausleistungen VG Augsburg, Urteil vom 29. Februar 2006 – 2 K 04.1745. – juris Rn. 24). Hintergrund dieser Regelung ist, dass das Erfordernis der Betätigung des Ermessens durch die Umdeutung nicht umgangen werden soll (vgl. Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 47 Rn. 28). Danach kann eine Entscheidung, die nur als gesetzlich gebundene Entscheidung ergehen kann, nicht in eine Ermessensentscheidung umgedeutet werden, weil Ermessensentscheidungen voraussetzen, dass die Behörde sich ihres Ermessensspielraums bewusst war und ihr Ermessen ausgeübt hat (vgl. Seer in Tipke/Kruse, Kommentar zur AO, 142. Lieferung 2015, § 128 Rn. 7a). Bei der antragsunabhängigen Erhebung des sanierungsrechtlichen Ablösebetrages gemäß § 154 Abs. 1, 3 Satz 1 und Abs. 4 BauGB handelt es sich um eine gebundene Entscheidung (vgl. auch OVG Berlin/Brandenburg, Urteil vom 18. Juni 2015, a.a.O., Rn. 32). So heißt es wörtlich:

35: "Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, …

36: […]

37: Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung […] zu entrichten.

38: […]

39: Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig."

40: Bei der Erhebung von Vorausleistungen gemäß § 154 Abs. 6 BauGB ist der Beklagten dagegen ein Ermessen eingeräumt. So heißt es dort wörtlich: "Die Gemeinde kann von den Eigentümern […] Vorauszahlungen verlangen […].". Dieses Ermessen hat die Beklagte bei Erlass ihres Bescheides vom 18. Mai 2015 nicht ausgeübt, noch hätte sie es ausüben können, da sie ihren Bescheid ausdrücklich auf § 154 Abs. 3 BauGB stützte und nicht von einer Vorauszahlung, sondern einer vorzeitigen Ablösung ausging.

41: Zum anderen können, sofern man mit der Beklagten davon ausginge, dass sie bei der Anwendung von § 154 Abs. 3 BauGB das ihr in Satz 3 eingeräumte Ermessen zumindest im Widerspruchsbescheid vom 18. Februar 2016 ausgeübt habe, diese Ermessenserwägungen nicht herangezogen werden, um den Bescheid vom 18. Mai 2015 in einen Vorausleistungsbescheid gemäß § 154 Abs. 6 VwGO umzudeuten. Denn die von der Beklagten angestellten Ermessenserwägungen zu § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB sind nicht geeignet, einen Bescheid nach § 154 Abs. 6 VwGO zu tragen. Gemäß § 40 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG LSA hat die Behörde ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben. Das bedeutet, dass die zu treffende Entscheidung ihre Rechtfertigung in den Zwecken des Gesetzes und der vom Gesetzgeber gewollten Ordnung der Materie finden muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1981 – 1 C 145.80 –, juris Rn. 15; Kopp/Ramsauer, Kommentar zum VwVfG, 16. Auflage 2015, § 40 Rn. 73). Das ist vorliegend nicht der Fall.

42: Der Zweck von § 154 Abs. 3 BauGB ist die endgültige Abschöpfung der Wertsteigerung eines Grundstücks durch eine Sanierung der Umgebung vor deren offiziellen Abschluss. Dagegen ist der Zweck von § 154 Abs. 6 BauGB die Erhebung von Vorausleistungen zur Vorfinanzierung bestimmter Sanierungsmaßnahmen unter dem Vorbehalt einer endgültigen Abrechnung und Abschöpfung der tatsächlichen Wertsteigerung. Zwar hat die Beklagte hier zumindest im Widerspruchsbescheid Ermessenserwägungen angestellt, wenn sie ausführt, dass § 154 Abs. 3 BauGB ihr ein Ermessen bzgl. der Ablösung des Sanierungsbetrages einräumt. Dabei stellt sie aber schon nach dem Wortlaut ihrer Begründung auf die endgültige Ablösung und nicht auf eine bloß "vorläufige" Vorfinanzierung ab. Ferner führt sie in ihren Ermessenserwägungen weiter im Sinne des § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB aus, dass die Werterhöhung bereits mit hinreichender Sicherheit ermittelbar und durch den Gutachterausschuss festgestellt sei. Daran wird hinreichend deutlich, dass es der Beklagten beim Erlass ihres Bescheides und auch im Widerspruchsbescheid nicht um die Ausübung des in § 154 Abs. 6 BauGB eingeräumten Ermessens, sondern allenfalls um die Ausübung des in § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB eingeräumten Ermessens gegangen ist. Dabei handelt es sich, wie ausgeführt, um zwei von ihrer Zielrichtung völlig verschiedene Aspekte des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, nämlich zum einen dessen endgültige Erhebung und zum anderen der Vorfinanzierung noch vorzunehmender Maßnahmen. Die von der Beklagten ausgeübten Ermessenserwägungen im Hinblick auf § 154 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BauGB sind indes vom Gesetz so nicht vorgesehen. Denn – wie oben ausgeführt – sehen diese Ermessensvorschriften entweder einen Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ("Ablösung") oder eine auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen "vorzeitige Festsetzung" voraus. Ein Ermessen dahin, dass die Gemeinde ohne oder gegen den Willen des Ausgleichsbetragspflichtigen einseitig einen "Ablösebetrag" endgültig "festsetzen" darf, sehen diese Vorschriften gerade nicht vor. Insoweit ist die Gemeinde auf das Vorfinanzierungsinstitut der Vorausleistung nach § 154 Abs. 6 BauGB angewiesen. Dies war aber – ausdrücklich – von der Beklagten nicht gewollt. Insoweit vermag dieser Rechtsanwendungsfehler nach Überzeugung des Gerichts nicht nachträglich durch eine Umdeutung im gerichtlichen Verfahren geheilt werden. Ermessenserwägungen zur Erhebung einer Vorausleistung konnten also nicht erstmalig im Gerichtsverfahren nachgeholt werden, § 114 VwGO. Fehlt es hier demnach an Ermessenserwägungen, die am Zweck des Gesetzes, nämlich der Anforderung von Vorausleistungen als Vorfinanzierungsinstrument, ausgerichtet sind, scheidet eine entsprechende Umdeutung des Bescheides nach Überzeugung der Kammer aus.

43: Da die Klage in der Sache Erfolg hat, waren die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, § 154 Abs. 1 VwGO.

44: Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Verwaltungsgericht Halle Urteil, 26. Juni 2018 - 2 A 58/16 zitiert 20 §§.

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Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.

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(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung 1. das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder2. das Gebäude modernisiert oder instand g

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Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 117

(1) Das Urteil ergeht "Im Namen des Volkes". Es ist schriftlich abzufassen und von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterzeichnen. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies mit dem Hinderungsgrund vom Vorsitzenden oder, wenn er verhindert ist, vom dienstältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt. Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht.

(2) Das Urteil enthält

1.: die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten nach Namen, Beruf, Wohnort und ihrer Stellung im Verfahren,
2.: die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Mitglieder, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben,
3.: die Urteilsformel,
4.: den Tatbestand,
5.: die Entscheidungsgründe,
6.: die Rechtsmittelbelehrung.

(3) Im Tatbestand ist der Sach- und Streitstand unter Hervorhebung der gestellten Anträge seinem wesentlichen Inhalt nach gedrängt darzustellen. Wegen der Einzelheiten soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ausreichend ergibt.

(4) Ein Urteil, das bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefaßt war, ist vor Ablauf von zwei Wochen, vom Tag der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefaßt der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser zwei Wochen das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung der Geschäftsstelle zu übermitteln; Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung sind alsbald nachträglich niederzulegen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.

(5) Das Gericht kann von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absehen, soweit es der Begründung des Verwaltungsakts oder des Widerspruchsbescheids folgt und dies in seiner Entscheidung feststellt.

(6) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Zustellung und im Falle des § 116 Abs. 1 Satz 1 den Tag der Verkündung zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Akten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 235 Überleitungsvorschriften für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen

(1) Auf städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, für die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen oder der Voruntersuchungen beschlossen worden ist, sind abweichend von § 233 Absatz 1 die Vorschriften dieses Gesetzes anzuwenden; abgeschlossene Verfahrensschritte bleiben unberührt. Ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme jedoch vor dem 1. Juli 1987 förmlich festgelegt worden, sind die §§ 165 bis 171 in der bis zum 30. April 1993 geltenden Fassung weiter anzuwenden; wird zur zweckmäßigen Durchführung entsprechend den Zielen und Zwecken einer solchen Entwicklungsmaßnahme eine Änderung des Geltungsbereichs der Entwicklungsmaßnahmeverordnung erforderlich, ist § 53 in Verbindung mit § 1 des Städtebauförderungsgesetzes weiter anzuwenden.

(2) Ist eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme vor dem 1. Januar 1998 förmlich festgelegt worden und ist nach der Sanierungssatzung nur die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung ausgeschlossen, bedarf eine Teilung auch weiterhin der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Die Gemeinde hat dem Grundbuchamt Sanierungssatzungen im Sinne des Satzes 1 in entsprechender Anwendung des ab dem 1. Januar 1998 geltenden § 143 Absatz 2 Satz 1 bis 3 unverzüglich nachträglich mitzuteilen.

(3) In dem Gebiet, in dem das Grundgesetz schon vor dem 3. Oktober 1990 galt, ist § 141 Absatz 4 auf Beschlüsse über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen, die vor dem 1. Mai 1993 bekannt gemacht worden sind, nicht anzuwenden.

(4) Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, sind spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke

(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung

1.: das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder
2.: das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist.

Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären.

(2) Die Gemeinde kann bereits vor dem in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkt die Durchführung der Sanierung für einzelne Grundstücke durch Bescheid an die Eigentümer für abgeschlossen erklären, wenn die den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung oder die Modernisierung oder Instandsetzung auch ohne Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Ein Rechtsanspruch auf Abgabe der Erklärung besteht in diesem Falle nicht.

(3) Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke

(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung

1.: das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder
2.: das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist.

Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären.

(3) Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke

(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung

1.: das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder
2.: das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist.

Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären.

(3) Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 47 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsaktes

(2) Absatz 1 gilt nicht, wenn der Verwaltungsakt, in den der fehlerhafte Verwaltungsakt umzudeuten wäre, der erkennbaren Absicht der erlassenden Behörde widerspräche oder seine Rechtsfolgen für den Betroffenen ungünstiger wären als die des fehlerhaften Verwaltungsaktes. Eine Umdeutung ist ferner unzulässig, wenn der fehlerhafte Verwaltungsakt nicht zurückgenommen werden dürfte.

(3) Eine Entscheidung, die nur als gesetzlich gebundene Entscheidung ergehen kann, kann nicht in eine Ermessensentscheidung umgedeutet werden.

(4) § 28 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 140 Umdeutung

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 47 Umdeutung eines fehlerhaften Verwaltungsaktes

(3) Eine Entscheidung, die nur als gesetzlich gebundene Entscheidung ergehen kann, kann nicht in eine Ermessensentscheidung umgedeutet werden.

(4) § 28 ist entsprechend anzuwenden.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 1 Anwendungsbereich

(1) Dieses Gesetz gilt für die öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit der Behörden

1.: des Bundes, der bundesunmittelbaren Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts,
2.: der Länder, der Gemeinden und Gemeindeverbände, der sonstigen der Aufsicht des Landes unterstehenden juristischen Personen des öffentlichen Rechts, wenn sie Bundesrecht im Auftrag des Bundes ausführen,

soweit nicht Rechtsvorschriften des Bundes inhaltsgleiche oder entgegenstehende Bestimmungen enthalten.

(2) Dieses Gesetz gilt auch für die öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit der in Absatz 1 Nr. 2 bezeichneten Behörden, wenn die Länder Bundesrecht, das Gegenstände der ausschließlichen oder konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes betrifft, als eigene Angelegenheit ausführen, soweit nicht Rechtsvorschriften des Bundes inhaltsgleiche oder entgegenstehende Bestimmungen enthalten. Für die Ausführung von Bundesgesetzen, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes erlassen werden, gilt dies nur, soweit die Bundesgesetze mit Zustimmung des Bundesrates dieses Gesetz für anwendbar erklären.

(3) Für die Ausführung von Bundesrecht durch die Länder gilt dieses Gesetz nicht, soweit die öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit der Behörden landesrechtlich durch ein Verwaltungsverfahrensgesetz geregelt ist.

(4) Behörde im Sinne dieses Gesetzes ist jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 40 Ermessen

Ist die Behörde ermächtigt, nach ihrem Ermessen zu handeln, hat sie ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 1 Anwendungsbereich

(1) Dieses Gesetz gilt für die öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit der Behörden

1.: des Bundes, der bundesunmittelbaren Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts,
2.: der Länder, der Gemeinden und Gemeindeverbände, der sonstigen der Aufsicht des Landes unterstehenden juristischen Personen des öffentlichen Rechts, wenn sie Bundesrecht im Auftrag des Bundes ausführen,

soweit nicht Rechtsvorschriften des Bundes inhaltsgleiche oder entgegenstehende Bestimmungen enthalten.

(4) Behörde im Sinne dieses Gesetzes ist jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.