Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 25. Jan. 2018 - 3 W 95/17

bei uns veröffentlicht am25.01.2018

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Tenor

Die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Bernkastel-Kues wird aufgehoben. Die Rechtspflegerin wird angewiesen, den Antrag vom 20. April 2017 auf Eintragung der Eigentumsänderung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu bescheiden.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin begehrt die Eintragung eines Eigentumswechsels.

2

Die Beteiligten zu 1 und 2 verkauften mit Notarvertrag vom 22. November 2016 (UR-Nr. …….) ihre im Rubrum näher bezeichnete Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 3. Vertreten wurden sie hierbei aufgrund notariell beglaubigter Vollmacht vom 15. September 2016 von Herrn W…. H…. Die Vollmacht erteilten die Verkäufer zum Verkauf der näher bezeichneten Eigentumswohnung „zu einem Mindestkaufpreis von 80.000 €“ sowie zur Auflassung und Belastung gemäß § 800 ZPO.

3

Im Kaufvertrag wurde dann auch ein Kaufpreis von 80.000 € festgelegt, wobei in Ziff. I Nr. 4 vereinbart wurde, dass „mitverkauft und im nachstehend vereinbarten Kaufpreis mit einem Teilbetrag von 9.500 € enthalten sind“ verschiedene Möbel wie Esszimmer-, Wohnzimmer-, Kinderzimmer- und Schlafzimmereinrichtung. Außerdem ging die Instandhaltungsrücklage von 2.301,54 € als im Kaufpreis enthalten auf die Käuferin als neue Eigentümerin über. Die Verkäufer schlossen die Haftung für die mitverkauften beweglichen Gegenstände aus.

4

Die Auflassungsvormerkung für die Käuferin wurde am 29. November 2016 eingetragen.

5

Den Antrag vom 20. April 2017 auf Umschreibung des Grundbesitzes hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts nach Zwischenverfügung vom 2. Mai 2017 und Korrespondenz mit dem Notar und der Verkäuferin hierzu schließlich zurückgewiesen.

6

Zur Begründung führte sie aus, dass der Abschluss des Kaufvertrages in seiner konkreten Ausgestaltung nicht von der Vollmacht gedeckt gewesen sei. Die Vollmacht ermächtige den Vertreter, das Wohnungseigentum zu einem Mindestkaufpreis von 80.000 € zu verkaufen. Die Vollmacht enthalte keine Angaben dazu, dass auch Inventar mitveräußert werden solle. Eine dahingehende Auslegung sei ausgeschlossen, da der Wortlaut eindeutig sei. Zwar sei ein Kaufpreis von 80.000 € vereinbart worden, indes sei darin Inventar mit einem Teilbetrag von 9.500 € enthalten, so dass das Eigentum für lediglich 70.500 € veräußert worden sei und somit unter dem Mindestkaufpreis. Eine nachträgliche Genehmigung habe die Verkäuferin verweigert, so dass die Eintragungsvoraussetzungen endgültig nicht vorlägen.

7

Mit ihrer Beschwerde begehrt die Beschwerdeführerin weiter die Eintragung des Eigentumswechsels. Der beurkundende Notar führt zur Begründung aus, keine Bedenken gegen die Aufteilung des Kaufpreises gehabt zu haben, weil er die Vollmacht dahin verstanden habe, dass insgesamt, also für den Grundbesitz und alle im Zusammenhang hiermit veräußerten Gegenstände ein Kaufpreis von mindestens 80.000 € erzielt werden müsse. Vor der Beurkundung habe er den Kaufvertragsentwurf an den Vertreter zur Weiterleitung an die Verkäufer gesandt. In der folgenden Korrespondenz habe die Verkäuferin der Aufteilung des Kaufpreises zunächst widersprochen. Die Möbel sollten schenkweise überlassen werden. Die Verkäuferin habe befürchtet, eine Gewährleistungshaftung für die Möbel übernehmen zu müssen. Nach Erläuterung des Gewährleistungsausschlusses durch den Notar habe der Vertreter dem Notar mitgeteilt, dass die Verkäufer mit dem Haftungsausschluss einverstanden seien und die Beurkundung in der entworfenen Fassung des Vertrages wünschten. Bei Eintragung der Auflassungsvormerkung habe das Grundbuchamt keine Bedenken an der Wirksamkeit des Vertrages gehabt. Auch hätten die Käufer den Kaufpreis erhalten, die Käuferin bewohne die Wohnung bereits.

8

Dieser Beschwerde hat das Amtsgericht nicht abgeholfen, die Sache vielmehr dem Senat vorgelegt.

II.

9

Die nicht fristgebundene Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft, formgerecht eingelegt worden und auch im Übrigen zulässig. Der Senat ist gemäß §§ 72 GBO, 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG, 4 Abs. 3 Nr. 2 a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung hierüber berufen. Trotz der anderslautenden Formulierung ist davon auszugehen, dass der Rechtsbehelf nicht im Namen des beurkundenden Notars, sondern im Namen der Vertragspartei eingelegt worden ist, die Vollzugsauftrag und -vollmacht erteilt hat. Denn der Verfahrensbevollmächtigte ist nicht selbstständig beschwerdebefugt (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 1. November 2004, Az. 20 W 53/04, nach Juris) und in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Beteiligten im Zweifel den zulässigen Rechtsbehelf wählen wollten (OLG Brandenburg, Beschluss vom 7. Februar 2002, Az. 8 Wx 41/01, nach Juris). Hierbei wird auch davon ausgegangen, dass nur die Käuferin Beschwerdeführerin ist, da die Verkäufer zu erkennen gegeben haben, dass sie die Eintragung des Eigentumswechsels nicht wünschen. Die Beschwerdebefugnis der Rechtsbehelfsführerin resultiert aus der Zurückweisung ihres Eintragungsantrages.

10

In der Sache führt der Rechtsbehelf auch zum Erfolg. Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat die Eintragung des Eigentumswechsels zu Unrecht abgelehnt.

11

Der Eigentumswechsel am Grundstück erfolgt grundsätzlich aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch, §§ 873, 925 BGB. Im Fall der Auflassung darf das Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers nur vornehmen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist, § 20 GBO.

12

Diese Einigung findet sich hier in der dem Grundbuchamt vorgelegten notariellen Urkunde vom 22. November 2016 unter Abschnitt IV, ebenso wie die Auflassung. Der Vertreter der Verkäufer handelte aufgrund der Vollmacht vom 15. September 2016.

13

Das Grundbuchamt hatte die Wirksamkeit der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig als Eintragungsvoraussetzung zu prüfen (OLG Saarbrücken vom 9. Juli 2014, 5 W 40/14 Rn. 7, nach Juris). Bei Zweifeln über den Umfang der Vollmacht ist diese der Auslegung zugänglich. Unter Berücksichtigung des Vorbringens des beurkundenden Notars und der Schreiben der Verkäuferin ist davon auszugehen, dass der Abschluss des Kaufvertrages vom 22. November 2016 von der Vollmacht vom 15. September 2016 gedeckt war. Zur Auslegung heranziehen kann das Grundbuchamt nämlich entgegen der im Zurückweisungsbeschluss geäußerten Auffassung auch solche Äußerungen der Kaufvertragsparteien, die nicht der Form des § 29 GBO entsprechen.

14

Die Verkäufer haben Vollmacht erteilt für den Verkauf der Wohnung zum Preis von mindestens 80.000 €. Daneben waren sie bereit, der Käuferin die aufgeführte Wohnungseinrichtung unentgeltlich zu überlassen, sie legten hierbei lediglich Wert auf eine Haftungsfreistellung. Genau dieses Ergebnis haben sie mit dem Kaufvertrag erreicht, auch wenn der Kaufpreis (offensichtlich aus Gründen der Ersparnis von Grunderwerbsteuer) aufgeteilt wurde auf 70.500 € für die Wohnung und 9.500 € für das Inventar. Gegen die Überlassung der Instandhaltungsrücklage wenden sich die Verkäufer nicht. Überdies ist die Regelung des § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigen, wonach sich die Veräußerung im Zweifel auf das Zubehör des Grundbesitzes erstrecken soll.

15

Gemessen hieran kann die Vollmacht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages und der Auflassungserklärung ausreicht. Beide Vertragsparteien haben nach dem Vertrag im Ergebnis genau das bekommen, was sie wollten.

16

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG); dementsprechend erübrigt sich auch die Festsetzung eines Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren.

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Referenzen - Gesetze

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 25. Jan. 2018 - 3 W 95/17 zitiert 10 §§.

Grundbuchordnung - GBO | § 71


(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

Grundbuchordnung - GBO | § 29


(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Ei

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung


(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänder

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 925 Auflassung


(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge


(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht

Grundbuchordnung - GBO | § 20


Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 800 Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer


(1) Der Eigentümer kann sich in einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 aufgenommenen Urkunde in Ansehung einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus de

Grundbuchordnung - GBO | § 72


Über die Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 926 Zubehör des Grundstücks


(1) Sind der Veräußerer und der Erwerber darüber einig, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör des Grundstücks erstrecken soll, so erlangt der Erwerber mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zu

Referenzen

(1) Der Eigentümer kann sich in einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 aufgenommenen Urkunde in Ansehung einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Die Unterwerfung bedarf in diesem Fall der Eintragung in das Grundbuch.

(2) Bei der Zwangsvollstreckung gegen einen späteren Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, bedarf es nicht der Zustellung der den Erwerb des Eigentums nachweisenden öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde.

(3) Ist die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig, so ist für die im § 797 Abs. 5 bezeichneten Klagen das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Über die Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat.

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Sind der Veräußerer und der Erwerber darüber einig, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör des Grundstücks erstrecken soll, so erlangt der Erwerber mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräußerer gehören. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll.

(2) Erlangt der Erwerber auf Grund der Veräußerung den Besitz von Zubehörstücken, die dem Veräußerer nicht gehören oder mit Rechten Dritter belastet sind, so finden die Vorschriften der §§ 932 bis 936 Anwendung; für den guten Glauben des Erwerbers ist die Zeit der Erlangung des Besitzes maßgebend.

(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht von einem anderen Beteiligten übernommen worden sind.

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.