Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss, 23. Nov. 2011 - 3 W 136/11
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Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Grundbuchamt - Mainz vom 28. Oktober 2011 wird aufgehoben und das Amtsgericht - Grundbuchamt - Mainz angewiesen, über den Löschungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu befinden.
Gründe
I.
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Mit notarieller Urkunde vom 10. Februar 2009 verkaufte der Beteiligte zu 1) den im Eingang bezeichneten Miteigentumsanteil an den Beteiligten zu 2). Beide Vertragsparteien wurden bei dem Vertragsabschluss durch Herrn K.-D…. B… auf der Grundlage ihm erteilter, notariell beurkundeter Vollmachten vertreten. In der Vollmachtsurkunde betreffend die Vertretungsmacht für den Käufer heißt es:
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„Hierdurch bevollmächtige ich Herrn K.-D…. B… …, mich in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie … soweit dies gesetzlich zulässig ist gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten.
…
- 3
Diese Vollmacht kann für einzelne, von dem Bevollmächtigten zu bestimmende Rechtsgeschäfte übertragen werden.“
- 4
Von der Befugnis, die Vollmacht zu übertragen, machte der Vertreter in der Kaufvertragsurkunde Gebrauch. In der Urkunde heißt es insoweit in § 4 Nr. 3:
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„Die Vertragsparteien bevollmächtigen die Notariatsangestellten a)…b)…c)…jede für sich …alle zur Durchführung dieses Vertrages etwa noch notwendigen oder Zweckmäßigen Erklärungen abzugeben… Die Vollmacht gilt auch für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages, soweit von der Kaufpartei veranlasste Belastungen zu löschen sind.“
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In der Kaufvertragsurkunde „bewilligte und beantragte“ Herr B… für beide Vertragsparteien die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, die sodann auch im Grundbuch eingetragen wurde.
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Nach Rücktritt des Käufers von dem Kaufvertrag hat die unter § 4 Nr. 3 b) namentlich genannte Notariatsangestellte für beide Vertragsparteien die Löschung der Auflassungsvormerkung bewilligt und beantragt.
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Mit der angegriffenen Zwischenverfügung hat die Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht die Einreichung einer „Genehmigungserklärung“ durch den Käufer verlangt. Zur Begründung ist ausgeführt, die erteilte Untervollmacht decke die hier abgegebene Löschungsbewilligung nicht und die Hauptvollmacht decke auch nicht eine Unterbevollmächtigung zur Abgabe der Löschungsbewilligung.
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Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.
II.
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1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.
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2. Die Beschwerde führt in der Sache zu dem angestrebten Erfolg.
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Entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes sind die von den Vertragsparteien erklärte Bevollmächtigung des Herrn B… sowie die von diesem erteilte Untervollmacht dahingehend auszulegen, dass die für den Käufer erklärte Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) vom Umfang der Vertretungsmacht gedeckt ist.
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Für die Auslegung einer Vollmacht gelten die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze (BayObLG Rpfleger 1991, 365). Es ist also auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (OLG München, FGPrax 2006, 101).
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Die vom Käufer Herrn B… erteilte Vollmacht deckt zunächst einmal die Bewilligung der Löschung einer Auflassungsvormerkung. Hierbei handelt es sich um eine Angelegenheit „im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie“. „Im Zusammenhang“ mit dem Erwerb einer Immobilie stehen auch solche Rechtsgeschäfte, die zur Rückabwicklung des Erwerbsgeschäftes erforderlich sind. Auch wenn ein solches Geschäft nicht der Vollendung oder Förderung des Erwerbs sondern vielmehr der Rückgängigmachung eines Teilaktes des Erwerbsvorganges dient steht es nach allgemeinem Wortverständnis in einem tatsächlichen und rechtlichen Bezugsrahmen zu dem Erwerbsgeschäft; denn seine Notwendigkeit bedingt vorangegangene Erwerbsakte, wodurch der Zusammenhang hergestellt ist.
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Im Umfang seiner eigenen Bevollmächtigung, somit auch für die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung, war Herr B… berechtigt, Untervollmachten zu erteilen. Hiervon hat er in einer Weise Gebrauch gemacht, die ihrerseits die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung durch die Unterbevollmächtigte deckt. Hiernach gilt sie ausdrücklich auch für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages, soweit von der Kaufpartei „veranlasste Belastungen“ zu löschen sind. Um eine solche von der Kaufpartei veranlasste Belastung handelt es sich bei der Auflassungsvormerkung, denn in § 2 Nr. 2 der notariellen Urkunde vom 10. Februar 2009 hat auch der Käufer die Eintragung der Auflassungsvormerkung beantragt und sie damit jedenfalls auch „veranlasst“, denn er war als derjenige, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen sollte, nach § 13 Abs. 1 GBO antragsberechtigt.
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Insgesamt deckt somit die Reichweite von Vollmacht und Untervollmacht die hier erklärte Löschungsbewilligung.
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Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
Über die Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat.
(1) Über Beschwerden entscheidet bei den Oberlandesgerichten und dem Bundesgerichtshof ein Zivilsenat.
(2) Die Vorschriften der Zivilprozeßordnung über die Ausschließung und Ablehnung der Gerichtspersonen sind entsprechend anzuwenden.
(3) Die Vorschrift des § 44 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit über die Fortführung des Verfahrens bei Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist entsprechend anzuwenden.
(4) Die Bundesregierung und die Landesregierungen bestimmen für ihren Bereich durch Rechtsverordnung den Zeitpunkt, von dem an elektronische Akten geführt werden können. Die Bundesregierung und die Landesregierungen bestimmen für ihren Bereich durch Rechtsverordnung die organisatorisch-technischen Rahmenbedingungen für die Bildung, Führung und Aufbewahrung der elektronischen Akten. Die Rechtsverordnungen der Bundesregierung bedürfen nicht der Zustimmung des Bundesrates. Die Landesregierungen können die Ermächtigungen durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen. Die Zulassung der elektronischen Akte kann auf einzelne Gerichte oder Verfahren beschränkt werden.
Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.