Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 08. Okt. 2018 - 1 MB 11/18

ECLI:ECLI:DE:OVGSH:2018:1008.1MB11.18.00
bei uns veröffentlicht am08.10.2018

Tenor

Die Beschwerde gegen den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 2. Kammer - vom 25. Juni 2018 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin begehrt einstweiligen Rechtsschutz gegen eine unter Sofortvollzugsanordnung ergangene Zurückstellung der Entscheidung über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens.

2

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks … bis … (Flur …, Flurstück …, Gemarkung …) im Stadtgebiet der Antragsgegnerin; ein Bebauungsplan existiert für diesen Bereich nicht. Sie plant, die beiden im straßennahen Grundstücksbereich befindlichen Einfamilienhäuser abzubrechen und durch sog. Townhäuser in der Art eines 4 Einheiten umfassenden Reihenhauses zu ersetzen und im rückwärtigen Grundstücksbereich ferner ein aus 3 Einheiten bestehendes „Reihenhaus“ und ein (unechtes) Doppelhaus zu errichten. Einen entsprechenden Vorbescheidsantrag mit drei konkret formulierten Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit dieses Vorhabens stellte die Antragstellerin am 05.02.2018.

3

Am 15.03.2018 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Antragsgegnerin die Aufstellung einer Erhaltungssatzung „…“ zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses nebst zeichnerischer Darstellung des die betroffenen Grundstücke umfassenden Geltungsbereichs, wozu auch das Grundstück … bis … gehört, erfolgte am 19.03.2018.

4

Mit Bescheid vom 06.04.2018 stellte die Antragsgegnerin die Entscheidung über die Zulässigkeit des zur Vorbescheidung gestellten Vorhabens der Antragstellerin wegen des gefassten Aufstellungsbeschlusses bis zum 15.03.2019 zurück und ordnete die sofortige Vollziehung dieser Entscheidung mit der Begründung an, es bestehe ein besonderes öffentliches Interesse daran, dass die derzeitige Bebauung in ihrer Art erhalten und nicht abgebrochen werde.

5

Den am 08.05.2018 gestellten Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres gegen die Zurückstellung gerichteten Widerspruchs vom 27.04.2018 hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 25.06.2018 abgelehnt. Die im Rahmen des Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Interessenabwägung gehe zu Lasten der Antragstellerin aus, da sich die angefochtene Zurückstellung nach summarischer Prüfung als rechtmäßig erweise. Der gerügte formelle Mangel einer fehlenden Anhörung sei bereits nicht entscheidungserheblich, da eine Anhörung, soweit sie für erforderlich erachtet würde, jedenfalls im Widerspruchsverfahren mit heilender Wirkung nachgeholt werden könne. Auch lägen die Voraussetzungen für eine Zurückstellung nach § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 BauGB vor. Die Antragsgegnerin habe einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht. Das Plangebiet, das zugrundeliegende Planungskonzept und auch das verfolgte Erhaltungsziel seien diesem Beschluss eindeutig zu entnehmen. Das überreichte Fotomaterial bestätige überdies eindrucksvoll den Ansatz der Antragsgegnerin, dass die Bebauung entlang der … eine besondere städtebauliche Prägung aufweise, die es rechtfertige, eine Erhaltungssatzung aufzustellen. Auch wenn der Baustil der dort anzutreffenden großbürgerlichen Einfamilienhäuser nicht einheitlich sei, sei die Bebauung durch großbürgerliche, zweigeschossige Einfamilienhäuser mit Villencharakter gekennzeichnet. Es fänden sich repräsentative Fassadengestaltungen und großzügige Eingangsbereiche sowie eine offene Bauweise. Auch sei vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für eine Zurückstellung, namentlich von einem Antrag der Gemeinde auszugehen, der sich bei verständiger Würdigung des Sachverhalts aus der Mitteilung des Stadtplanungsamtes über das Zurückstellungserfordernis an die Bauaufsichtsbehörde ergebe. Ebenso sei nicht offensichtlich, dass es der Zurückstellungsentscheidung der Antragsgegnerin an einem Sicherungsbedürfnis fehle, weil das Vorhaben bereits nach Bauordnungsrecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erkennbar unzulässig sei. Zweifel an der planungsrechtlichen Zulässigkeit bestünden zwar hinsichtlich der im „Blockinnenbereich“ vorgesehenen beiden Gebäude, die nach dem Erkenntnisstand im summarischen Verfahren wohl hinsichtlich der Bebauungstiefe in dem „Straßengeviert“ … ohne Vorbild seien. Ob sie als rahmenüberschreitendes Vorhaben zulässig sein könnten, lasse sich bei summarischer Prüfung ebenso wenig abschließend beurteilen, so dass die Unzulässigkeit der Bebauung derzeit nicht endgültig feststehe. Die verfügte Zurückstellung sei auch nicht bei hilfsweise unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens wegen eines anzunehmenden Genehmigungsanspruchs unzulässig. Die Bauvoranfrage beinhalte den Abriss der beiden Gebäude … und …, der nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtig, aber nicht genehmigungsfähig sei, weil die Versagungsgründe des § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB griffen. Nach dem übersandten Fotomaterial handele sich bei beiden Gebäuden, insbesondere beim Gebäude … um solche, die nach dem Zweck der Erhaltungssatzung gerade geschützt werden sollen, weil sie Teile des für die Straße … typischen Straßenbildes darstellten und damit das Stadtbild mitprägten. Sie seien ersichtlich älter und von städtebaulicher sowie besonderer geschichtlicher Bedeutung und deshalb auch bereits in der Quartierskartierung der Stadtplanung der Antragsgegnerin vom 14.08.2014 als erhaltenswerte Gebäude eingezeichnet worden; sie prägten das (erhaltenswerte) Stadtbild. Auch wenn eine Abrissgenehmigung nach derzeitigem Stand nicht erteilt werden könne und es deshalb auf die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Häuser nicht weiter ankomme, sei auch diese indes nach Maßgabe der in § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB enthaltenen Versagungsgründe zu verneinen. Die geplanten Reihenhäuser, auch wenn sie als Hausgruppe eine Bauform im Rahmen der offenen Bauweise nach § 22 BauNVO seien, passten nicht zu den durch die Erhaltungssatzung zu schützenden freistehenden alten „Stadtvillen“ mit repräsentativer Fassade und Vorgärten; sie würden ohne zur Straße ausgerichteten Vorgarten und mit ihrem straßenseitigen Erscheinungsbild der Dreigeschossigkeit sowie einer ohne Vorbild bleibenden Mischung aus Mansard- und Flachdach die Gestalt des Gebiets nachhaltig (negativ) beeinträchtigen.

6

Gegen den ihr am 28.06.2018 zugestellten Beschluss wendet sich die Antragstellerin mit ihrer am 11.07.2018 erhobenen und am 27.07.2018, bzw. vertiefend am 01.10.2018 begründeten Beschwerde. Sie macht geltend, die Voraussetzungen für die Aufstellung einer Erhaltungssatzung lägen bereits nicht vor; das mehr als 150 Hausnummern umfassende Gebiet weise eine gemischte Bebauung mit vornehmlich Mehrparteienhäusern und einzelnen Einfamilienhäusern sowie nicht prägender Villenbebauung auf. Eine Vielzahl der vorgelegten (nur) 21 Fotos zeige jene bloß gewöhnlichen Einfamilienhäuser ohne prachtvollen Garten oder außergewöhnliche Fassade. Es fehle das notwendig erforderliche Überwiegen einer erhaltenswerten Bebauung. Zudem stütze sich die angefochtene erstinstanzliche Entscheidung auf veraltetes Kartenmaterial, das die aktuelle Bebauung der Grundstücke … und … mit drei Neubauten nicht ausweise. Zu Unrecht gehe das Verwaltungsgericht vom Bestehen eines Sicherungserfordernisses der Zurückstellung aus. Bei unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens stehe ihr ein Recht auf eine Abrissgenehmigung hinsichtlich der vorhandenen Gebäude zur Seite. Beide Häuser seien keine Villen, sondern gewöhnliche Einfamilienhäuser, die weder einen prachtvollen Vorgarten bzw. eine Gartenanlage aufwiesen noch großbürgerlichen Charakter besäßen oder über besondere Gestaltungselemente an Fassade, Fenstern oder Dach verfügten. Demgemäß seien sie von der Antragsgegnerin zu Recht nicht unter Bestandsschutz gestellt worden und würden vom Geltungsbereich der Satzung daher nicht umfasst. Ihr zur Vorbescheidung gestelltes Vorhaben sei entgegen den Ausführungen im angefochtenen Beschluss auch nach § 34 BauGB zu genehmigen. Angrenzende bzw. auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegende Grundstücke wiesen sehr wohl eine vergleichbare Bebauungstiefe auf. Die derzeitige Bebauung des Vorhabengrundstücks stelle sich als durch das Vorhaben zu schließende Baulücke dar. Das Vorhaben fügte sich ein und entspräche auch den Anforderungen der unterstellten Erhaltungssatzung.

7

Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen und begehrt deren Zurückweisung.

II.

8

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 25.06.2018 bleibt ohne Erfolg. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung durch den Senat sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), stellen das Ergebnis des angefochtenen Beschlusses nicht in Frage.

9

Die nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen fällt auch auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens zu Lasten der Antragstellerin aus. Der unter Anordnung der sofortigen Vollziehung ergangene Zurückstellungsbescheid der Antragsgegnerin vom 06.04.2018 erweist sich nach dem Erkenntnisstand des vorliegenden summarischen Verfahrens als rechtmäßig. Die Voraussetzungen für seinen Erlass – § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB – liegen vor. Danach hat die Baugenehmigungsbehörde in dem Fall, dass die Gemeinde einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, auf deren Antrag die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten steht, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Diese Anforderungen sind erfüllt. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Antragsgegnerin hat die Aufstellung einer Erhaltungssatzung „…“ zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB am 15.03.2018 beschlossen. Die Bekanntmachung dieses Beschlusses nebst zeichnerischer Darstellung des die betroffenen Grundstücke umfassenden Geltungsbereichs (Grundstücke Kaltenweide 2 - 162 sowie Grundstücke Roonstraße 2 - 41, jeweils gerade und ungerade Hausnummern) erfolgte am 19.03.2018 ortsüblich in den „Elmshorner Nachrichten“ sowie ergänzend auf der Internet-Seite der Antragsgegnerin, die vor diesem Hintergrund durch ihr Stadtplanungsamt das Zurückstellungserfordernis gegenüber der Bauaufsichtsbehörde formuliert hat. Auch unterliegt es im Rahmen der summarischen Prüfung keinem Zweifel, dass die Voraussetzungen für den gefassten Aufstellungsbeschluss vorliegen und das Vorhaben der Antragstellerin die Durchführung der gemeindlichen Planung unmöglich machen oder jedenfalls wesentlich erschweren könnte. Die Rüge der Antragstellerin, das vom Aufstellungsbeschluss umfasste Gebiet weise bereits keine die Aufstellung einer Erhaltungssatzung iSv § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB rechtfertigende Bebauung auf, verfängt nicht.

10

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Wege des Satzungserlasses bestimmte Vorhaben, namentlich den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterziehen, ob sie mit den von der Kommune verfolgten Erhaltungszielen im Einklang stehen. Die städtebauliche Eigenart eines Gebiets ergibt sich dabei aus der durch die bereits vorhandene Bebauung geprägten Gestalt dieses Gebiets. Sie kann nur in optisch wahrnehmbaren Umständen ihren Ausdruck finden. Städtebaulicher Erhaltungsschutz in diesem Sinne zielt damit auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen, deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Das Gebiet muss – äußerlich erkennbar – Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Die Gründe für diesen städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter dahin konkretisiert, dass in dem Erhaltungsgebiet bauliche Anlagen vorhanden sein müssen, die das Orts- oder Landschaftsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sogenannten städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.12.2014 - 4 CN 7/13 -, juris [Rn. 9 ff.]). Unter den Begriff Ortsbild fällt insofern u.a. auch die bauliche Ansicht eines Straßenzugs und dessen Erscheinungsbild, mithin das Straßenbild. Letzteres wiederum ergibt sich aus der Straßenführung selbst und durch die sie begrenzenden Grundstücke und ihren baulichen Anlagen oder aus dem Bild, dass eine Straße in Verbindung mit den angrenzenden Grundstücken auf den darauf befindlichen Anlagen für den Beschauer abgibt (OVG Rh.-Pf., Urteil vom 31.07.2008 - 1 A 10361/08.OVG -, juris [Rn. 42] m.w.N.). Dabei ist für die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets lediglich zu fordern, dass das Schutzziel zumindest in wesentlichen Teilen des Gebiets erreicht werden kann. Die Gemeinde ist bei Satzungserlass keineswegs gehalten, parzellen- oder grundstücksscharf den Nachweis der Erhaltungswürdigkeit zu führen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 129. EL, Mai 2018, § 172 Rn. 63). Dies deshalb, weil bei dem zweistufigen System einer Erhaltungssatzung die eigentliche Entscheidung erst im Genehmigungsverfahren fällt. Im Hinblick darauf darf die Kommune die Abgrenzung des Satzungsgebiets in der Regel mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vornehmen. Im frühen Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses einer solchen Erhaltungssatzung gilt dies umso mehr.

11

Gemessen hieran geht auch der Senat nach dem Erkenntnisstand im vorliegenden summarischen Verfahren davon aus, dass in dem vom Aufstellungsbeschluss umfassten Gebiet in wesentlichen Teilen bauliche Anlagen vorhanden sind, die das Ortsbild und die Stadtgestalt prägen und das Gebiet aus diesem Grund erhaltungswürdig erscheinen lassen. Dies lässt sich mit hinreichender Verlässlichkeit bereits den vorliegenden, auch erstinstanzlich ausgewerteten Unterlagen entnehmen. So stellt der Aufstellungsbeschluss vom 15.03.2018 selbst die aus Dokumenten der Elmshorner Stadtgeschichte, aus historischen Karten und aus archiviertem wie auch aktuellem Bildmaterial sowie aus Detailerfassungen von Gebäuden der Jahrhundertwende in den Straßen … und … gewonnenen Erkenntnisse zusammengefasst dahingehend dar, dass die … zu den ersten Straßen des ursprünglichen Elmshorner Stadtgebietes gehöre und eine wichtige Chaussee für die Handelsbeziehungen nach Barmstedt gewesen sei. Mit Aufkommen der Industrialisierung habe sich im Bereich …, … und … ein Villenviertel herausgebildet. Bauernhöfe seien der Villenbebauung gewichen. Prachtvolle Vorgärten und Gartenanlagen seien entlang der … entstanden. Dieser Stadtbereich gehöre damals wie heute zu den gehobenen Wohngegenden. Wenngleich durch Kriegseinwirkungen mehrere Villen und die Allee zerstört worden seien, seien im Straßenverlauf der … und der … noch eine anschauliche Anzahl der Zeugnisse der Elmshorner Baukultur um die Jahrhundertwende sowie ein hoher Grünanteil in den Vorgärten vorhanden. Auch die Gebäude- und Vorgartengestaltung der Nachkriegszeit fügten sich größtenteils in den großbürgerlichen Charakter der Straßenzüge ein. Insofern formuliert der Aufstellungsbeschluss abschließend die mit einer künftigen Erhaltungssatzung verfolgte Intention, zu einer standortgerechten städtebaulichen Weiterentwicklung an den Straßenzügen … und … beizutragen und gleichzeitig die hochwertigen, im Stadtgebiet einmaligen städtebaulichen Gegebenheiten vor Ort, die die städtebauliche Eigenart des Gebiets ausmachten, zu sichern. Der so beschriebene Befund wird durch das in den Verwaltungsakten der Antragsgegnerin befindliche Material einschließlich des Bildmaterials und der im gerichtlichen Verfahren ferner vorgelegten Fotos bestätigt. Insofern reduziert sich die Dokumentation ersichtlich nicht bloß auf 21 Fotobelege; vielmehr werden 21 detaillierte Gebäudeerfassungen (Beiakte B, Bl. 75 – 96) um weitere Abbildungen historischer Gebäude (sog. historische Stadtvillen) aus der Gründerzeit ergänzt (Beiakte B, Bl. 57 und 58 sowie die dem Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 13.06.2018 beigefügte Fotodokumentation) und deren Belegenheit entlang der … und … dargestellt. Daraus lässt sich die insbesondere vom Stadtplanungsamt der Antragsgegnerin hervorgehobene besondere Charakteristik des durch großbürgerliche Einfamilienhausbebauung geprägten Gebiets ablesen. Auch wenn deren Baustil nicht einheitlich ist, besitzen die dokumentierten (Villen-)Gebäude und Landhäuser als städtebaulich ins Auge springende Gemeinsamkeit repräsentative Fassadengestaltungen und großzügige Eingangsbereiche. Zudem weist der Straßenverlauf mit Ziergärten in der Vorgartenzone einen weitgehend einheitlichen Charakter auf.

12

Soweit sich die Antragstellerin bereits an der Verwendung des Begriffs „Villa“ als Synonym für jene charakteristischen großbürgerlichen (zweigeschossigen) Einfamilienhäuser stört, stellt dies den vorbeschriebenen Befund nicht in Frage. Die ursprüngliche Bezeichnung der Villa als (römisches) Landhaus und Herrenhaus des Landeigentümers wurde im 19. Jahrhundert auf das freistehende Haus des Großbürgers übertragen, das oft am Stadtrand oder in Villenvierteln errichtet wurde und zu dessen charakteristischen Eigenheiten Vorgärten, Veranden, offene Balkone, Erker und Türmchen in möglichst malerischer Komposition zählen. Gemessen hieran, erfüllen die von der Antragsgegnerin dokumentierten „großbürgerlichen Einfamilienhäuser“ jene Kriterien in durchaus unterschiedlicher Ausprägung und werden daher nachvollziehbar als Stadtvillen und Landhäuser bezeichnet. Das gilt auch für die beiden auf dem Grundstück der Antragstellerin freistehend errichteten zweigeschossigen gründerzeitlichen Wohnhäuser … und … mit jeweils großzügigem Vorgarten- und Eingangsbereich sowie – bei Nr. … – markanter Giebelgestaltung.

13

Ohne Erfolg wendet die Antragstellerin in diesem Kontext weiter ein, gegen die Einordnung ihrer beiden Wohnhäuser … und … als erhaltenswürdige, dem Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses unterfallende Stadtvillen spreche auch der Umstand, dass die Antragsgegnerin diese nicht unter „Bestandsschutz“ gestellt habe. Hier bemüht die Antragstellerin bereits ein vorliegend nicht einschlägiges Rechtsinstitut. Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem (seinerzeit) geltenden Recht ausgeführtes Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden. Einer Unterschutzstellung durch die Antragsgegnerin bedarf es insoweit mithin nicht. Sollte die Antragstellerin mit ihrem Einwand auf eine nicht erfolgte Einordnung ihrer beiden Wohnhäuser als Denkmäler hinweisen wollen, verfängt aber auch dies im Ergebnis nicht. Städtebauliche Erhaltungsgründe iSv § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und Gründe des Denkmalschutzes sind prinzipiell voneinander zu unterscheiden und getrennt zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1987 - 4 C 26/85 -, juris [Rn. 17]). Das Fehlen eines Denkmalcharakters lässt keineswegs einen Rückschluss auf die fehlende städtebauliche Erhaltungswürdigkeit eines Gebäudes zu. Die notwendig differenziert vorzunehmende Betrachtung kann vielmehr dazu führen, dass eine einzelne bauliche Anlage entweder nur aus städtebaulichen Gründen ohne denkmalschützerischen Bezug oder nur als Baudenkmal ohne städtebauliche Funktion erhaltungswürdig ist; im Einzelfall können aber auch beide Gründe zusammentreffen. Für die Erhaltungswürdigkeit einer baulichen Anlage im Rahmen des § 172 BauGB kann deshalb zwar auch an deren Denkmalcharakter angeknüpft werden. Entscheidend für die Anwendung des § 172 BauGB bleibt aber allein, dass die Wahrung ihrer städtebaulichen Funktion im oben beschriebenen Sinne das Ziel der Erhaltung einer baulichen Anlage darstellt. Eine Gemeinde darf gerade nicht mit den rechtlichen Mitteln des § 172 BauGB der Sache nach Denkmalschutz betreiben. Vielmehr muss sie sich bei der ihr vom Bundesgesetzgeber anvertrauten Erhaltung baulicher Anlagen auf die Verfolgung der in § 172 Abs. 3 BauGB genannten städtebaulichen Ziele beschränken (BVerwG, Urteil vom 03.07.1987 - 4 C 26/85 -, a.a.O. [Rn. 17 f.]).

14

Auch stellen weder die Antragsgegnerin noch das Verwaltungsgericht in Abrede, dass im Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses auch bauliche Anlagen vorhanden sind, die nicht (mehr) Zeugnis jener Baukultur um die Jahrhundertwende sind; solche „Fremdkörper“ stellen die Zielsetzung der künftigen Erhaltungssatzung für das betreffende Gebiet jedoch nicht in Frage (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 31.07.2008 - 1 A 10361/08.OVG -, a.a.O. [Rn. 42]). Es ist nach dem vorliegenden Aktenmaterial nicht ersichtlich, dass das gesamte Gebiet oder auch nur einzelne Teile der betroffenen Straßenzüge der … und … dadurch derart inhomogen geworden wären, dass sie keine schützenswerte Eigenart mehr aufwiesen und daher nicht mehr in das Erhaltungsgebiet einzubeziehen sind. Auch das von der Antragstellerin vorgelegte Bildmaterial, mit dem sie – ohne genaue Adressenangabe – wohl exemplarisch auch solcherlei „Fremdkörper“ belegt bzw. zu belegen sucht, streitet dafür nicht, ganz abgesehen davon, dass einige der abgelichteten Neubauten, namentlich die Häuser im …, einer Seitenstraße der …, schon gar nicht im Geltungsbereich des fraglichen Satzungsbeschlusses liegen.

15

Ebenso wenig ist die Rüge der Antragstellerin, das Verwaltungsgericht habe seine Entscheidung auf veraltetes Kartenmaterial gestützt, geeignet, das erstinstanzliche Beschlussergebnis in Zweifel zu ziehen. Es trifft zu, dass sowohl die Stadtgrundkarte mit dem Stand 25.02.2018 als auch die den Geltungsbereich der künftigen Erhaltungssatzung „…“ darstellende Karte die Bebauung der Grundstücke … 20 und … mit drei neuen Wohnhäusern nicht ausweisen. Jene Grundstücke liegen indes unstreitig außerhalb des (künftigen) Erhaltungsgebiets, so dass deren bauliche Nutzung bereits deshalb ohne rechtliche Relevanz ist. Das Verwaltungsgericht bezieht sich auf das angesprochene Kartenmaterial zudem nicht hinsichtlich der Frage der Erhaltungswürdigkeit der von der künftigen Satzung erfassten baulichen Anlagen, sondern allein im Rahmen seiner Prüfung, inwieweit das Vorhaben der Antragstellerin bereits nach Bauordnungsrecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften unzulässig ist. In diesem Kontext hat es die Frage des „Einfügens“ iSv § 34 BauGB wegen der vorgesehenen Bebauung auch des „Blockinnenbereichs“ im „Straßengeviert“ … problematisiert, aber letztlich offen gelassen und im Ergebnis ein Sicherungserfordernis der streitbefangenen Zurückstellungsentscheidung vom 06.04.2018 bejaht. Selbst eine Kenntnis von der Bebauung der Grundstücke …  und … hätte jene Ausführungen nicht zu beeinflussen vermocht, da sich die als problematisch angesprochene Bebauungstiefe regelmäßig ausschließlich von der Erschließungsstraße, hier mithin der Straße … aus beurteilt. Dessen ungeachtet will die Antragstellerin selbst nicht behaupten, der angefochtenen Zurückstellung ihres Vorhabens fehle es am Sicherungserfordernis wegen dessen offensichtlicher Unzulässigkeit aus anderen Gründen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 172 Rn. 95), namentlich aus Gründen des Bauordnungs- oder Planungsrechts. Das verbesserte ihre Rechtsposition mitnichten.

16

Entgegen der Annahme der Antragstellerin ist auch – als materielle Voraussetzung der angefochtenen Zurückstellung gemäß § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB – die Befürchtung gegeben, dass ihr Vorhaben die Verwirklichung des von der Antragsgegnerin verfolgten Erhaltungsziels unmöglich macht oder erschwert. Hierfür liegen hinreichend konkrete Anhaltspunkte vor. Das zur Vorbescheidung gestellte Vorhaben beinhaltet neben dem Abriss der beiden auf dem Grundstück … bis … befindlichen Bestandsgebäude die Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit geplanter sog. Townhäuser mit 4 Einheiten und – dahinter angeordnet – eines „Reihenhauses“ mit 3 Einheiten und eines als Doppelhaus bezeichneten Wohngebäudes. Es liegt auf der Hand, dass bereits der Abriss der beiden Gebäude dem im Aufstellungsbeschluss vom 15.03.2018 angeführten Erhaltungsziel zuwiderläuft, die hochwertigen, im Stadtgebiet einmaligen städtebaulichen Gegebenheiten im Bereich …, d.h. die dort unverändert vorhandenen Zeugnisse der Elmshorner Baukultur um die Jahrhundertwende mit hohem Grünanteil in den Vorgärten, die die städtebauliche Eigenart des Gebiets ausmachen, zu sichern. Ausgehend vom bisherigen Planungsstand ist das Grundstück mit beiden Gebäuden vom Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses erfasst, so dass sich das Erhaltungsziel der Bestandssicherung ersichtlich auch auf jene gründerzeitlichen Häuser (Stadtvillen) mit eingangs bereits beschriebenem jeweils großzügigem Vorgarten- und Eingangsbereich sowie – bei Nr. .. – markanter Giebelgestaltung erstreckt. Ihre Beseitigung schaffte vollendete Tatsachen und erschwerte mindestens die Sicherung der mit der künftigen Satzung angestrebten Ziele, wenn es sie nicht gar unmöglich machte. Der gegen die Einordnung beider Wohnhäuser als Stadtvilla bzw. Landhaus geltend gemachte Einwand ist aus den bereits oben dargelegten Gründen nicht tragfähig.

17

Steht mithin zu erwarten, d.h. zu befürchten, dass die Verwirklichung des Vorhabens bereits mit dem Abriss der Bestandsbebauung jedenfalls das mit der Satzungsaufstellung verfolgte Erhaltungsanliegen der Antragsgegnerin erschwert, kommt es auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens im Übrigen bzw. eines entsprechenden Genehmigungsanspruchs bei unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens einer hypothetisch angenommenen Erhaltungssatzung schon nicht mehr entscheidungstragend an. Das hat auch das Verwaltungsgericht so entschieden und seine weiteren Ausführungen [Beschluss - Abdr. S. 8], denen zufolge ein solcher Genehmigungsanspruch für das Neubauvorhaben ebenso wenig besteht, lediglich als Ergänzung – der Vollständigkeit halber – verstanden wissen wollen. Dem muss daher im Rahmen des Beschwerdeverfahrens nicht weiter nachgegangen werden.

18

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

19

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).


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3.
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der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).

(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur

1.
bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten,
2.
bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten,
3.
in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen,
3a.
für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen,
4.
in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.
Die Länder können auch bestimmen, daß Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung haben, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung durch die Länder nach Bundesrecht getroffen werden.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.

(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.

(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn

1.
die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder
2.
eine Vollstreckung droht.

(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.

(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.

(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden.

(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.

(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Gegen die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, des Vorsitzenden oder des Berichterstatters, die nicht Urteile oder Gerichtsbescheide sind, steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht zu, soweit nicht in diesem Gesetz etwas anderes bestimmt ist.

(2) Prozeßleitende Verfügungen, Aufklärungsanordnungen, Beschlüsse über eine Vertagung oder die Bestimmung einer Frist, Beweisbeschlüsse, Beschlüsse über Ablehnung von Beweisanträgen, über Verbindung und Trennung von Verfahren und Ansprüchen und über die Ablehnung von Gerichtspersonen sowie Beschlüsse über die Ablehnung der Prozesskostenhilfe, wenn das Gericht ausschließlich die persönlichen oder wirtschaftlichen Voraussetzungen der Prozesskostenhilfe verneint, können nicht mit der Beschwerde angefochten werden.

(3) Außerdem ist vorbehaltlich einer gesetzlich vorgesehenen Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision die Beschwerde nicht gegeben in Streitigkeiten über Kosten, Gebühren und Auslagen, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands zweihundert Euro nicht übersteigt.

(4) Die Beschwerde gegen Beschlüsse des Verwaltungsgerichts in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (§§ 80, 80a und 123) ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen. Das Verwaltungsgericht legt die Beschwerde unverzüglich vor; § 148 Abs. 1 findet keine Anwendung. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

(5) u. (6) (weggefallen)

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).

(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur

1.
bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten,
2.
bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten,
3.
in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen,
3a.
für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen,
4.
in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.
Die Länder können auch bestimmen, daß Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung haben, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung durch die Länder nach Bundesrecht getroffen werden.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.

(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.

(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn

1.
die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder
2.
eine Vollstreckung droht.

(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.

(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.

(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Tatbestand

1

Gegenstand des Normenkontrollantrags ist die Erhaltungssatzung „L...“ der Antragsgegnerin.

2

Die Antragstellerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft und Eigentümerin von Grundstücken entlang der H.-J.-Straße im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung. Auf diesen Grundstücken wurde zu DDR-Zeiten ein sechsstöckiges Gebäude als sog. Plattenbau errichtet. Das Gebäude schirmt gemeinsam mit den weiteren Gebäuden entlang der verkehrsreichen H.-J.-Straße eine dahinter liegende, großzügig angelegte Grünanlage mit mehreren darin errichteten viergeschossigen Gebäuden nach Art einer Blockrandbebauung ab.

3

Die Antragstellerin beantragte für ihr Gebäude beim seinerzeit zuständigen Landkreis H... eine Abbruchgenehmigung. Die hierfür erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung lehnte die Antragsgegnerin mit der Begründung ab, der Abbruch habe insbesondere zur Folge, dass ein geschlossenes Straßengeviert mit seinen Innenflächen dem Verkehrslärm der Hauptverkehrsstraße geöffnet würde. Auf Klage der Antragstellerin verpflichtete das Verwaltungsgericht die Antragsgegnerin zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung, ein hiergegen gerichteter Antrag auf Zulassung der Berufung blieb ohne Erfolg.

4

Der Stadtrat der Antragsgegnerin beschloss daraufhin auf der Grundlage des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die streitgegenständliche Erhaltungssatzung. Nach § 2 Abs. 2 der Satzung sind „die bestehenden Wohngebäude in ihrer Stellung zueinander und in ihrer Kubatur“ im Sinne der Satzung erhaltungswürdig. In der Begründung der Beschlussvorlage ist ausgeführt, das Gebiet sei in das Sanierungsgebiet aufgenommen worden mit dem Ziel, es zu erhalten und mit geeigneten Maßnahmen aufzuwerten. Insbesondere sei die Stellung und Kubatur der straßenbegleitenden Häuser als strukturbildend erkannt worden; sie seien zu erhalten, um den öffentlichen Straßenraum optisch zu definieren und den rückwärtigen Wohnbereich abzuschirmen.

5

Auf den Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat das Oberverwaltungsgericht die Erhaltungssatzung für unwirksam erklärt, weil es an der dafür erforderlichen Ermächtigungsgrundlage fehle. Nach dem Inhalt der Satzung sollten die von ihr erfassten Gebäude weder wegen des Ortsbildes noch wegen der Stadtgestalt von Halberstadt noch aus städtebaulichen Gründen erhalten werden, sondern deshalb, weil sie praktisch eine „Lärmschutzwand“ für einen Quartierbinnenbereich bildeten, der durch die Antragsgegnerin und ihre städtischen Gesellschaften saniert worden sei. Das ergebe sich aus der Satzungsbegründung. Ein derartiger Satzungsinhalt sei mit § 172 BauGB nicht vereinbar. Soweit die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen habe, dass das Gebäude der Antragstellerin gemeinsam mit den Gebäuden auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine „Torsituation“ bilde und dieses Tor das Stadtbild präge, vermöge sie auch damit einen Erhaltungsgrund i.S.v. § 172 BauGB nicht zu belegen; der räumliche Geltungsbereich der Satzung umfasse nämlich nur eine Seite des so benannten „Tores“, nicht aber die Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite.

6

Die Antragsgegnerin hat von dem vom Senat zugelassenen Rechtsmittel der Revision Gebrauch gemacht. Sie macht geltend, entgegen der Rechtsauffassung des Oberverwaltungsgerichts gebe § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB den Gemeinden die Möglichkeit an die Hand, aus jeglichen (allerdings bedeutsamen) städtebaulichen Gründen durch eine Erhaltungssatzung zum Zwecke der Aufrechterhaltung der städtebaulichen Funktion bestehender Gebäude oder anderer baulicher Anlagen (hier: Lärmschutzfunktion für die Gebäude im Inneren des Blocks) deren Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung einer Genehmigung zu unterwerfen und zudem die Genehmigung des Rückbaus von einer Verpflichtung des Grundeigentümers abhängig zu machen, das abgerissene Gebäude durch einen „funktionsadäquaten“ Neubau zu ersetzen.

7

Die Antragstellerin und der Vertreter des Bundesinteresses, der sich am Verfahren beteiligt hat, verteidigen das angefochtene Urteil.

Entscheidungsgründe

8

Die zulässige Revision ist unbegründet. Das Oberverwaltungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Erhaltungssatzung unwirksam ist. Auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann eine Satzung nicht gestützt werden, die eine vorhandene Bebauung allein wegen ihrer lärmabschirmenden Wirkung für andere bauliche Anlagen erhalten soll.

9

1. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Wege des Satzungserlasses bestimmte Vorhaben einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterziehen, ob sie mit den von der Kommune verfolgten Erhaltungszielen im Einklang stehen. Die städtebauliche Eigenart eines Gebiets ergibt sich dabei aus der durch die bereits vorhandene Bebauung geprägten Gestalt dieses Gebiets. Sie kann nur in optisch wahrnehmbaren Umständen ihren Ausdruck finden.

10

a) Bereits im Wortlaut der Satzungsermächtigung kommt zum Ausdruck, dass der Erhaltungszweck einer Erhaltungssatzung auf optisch wahrnehmbare, für die städtebauliche Gestalt eines Gebiets bedeutsame bauliche Gegebenheiten gerichtet sein muss.

11

Die zum Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB abschließend geregelt (BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - 4 BN 2.13 - BauR 2013, 1837 = UPR 2013, 446 Rn. 3). Nach der hier allein in Betracht kommenden Nummer 1 der Vorschrift kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3)“ der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Städtebaulicher Erhaltungsschutz im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zielt damit auf Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen (BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - 4 BN 2.13 - a.a.O.), deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Da nur optisch wahrnehmbare Gegebenheiten gestaltend wirken und deshalb zur städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt beitragen können, muss das Gebiet - äußerlich erkennbar - Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein (Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 172 Rn. 6). Auf diese optisch erkennbaren Besonderheiten müssen die aus Sicht der Gemeinde erhaltenswerten baulichen Anlagen funktional bezogen sein. Optisch nicht wahrnehmbare Funktionen wie etwa deren lärmabschirmende Wirkung („bewohnbare Lärmschutzwand“) können demgegenüber nichts zur städtebaulichen Gestalt eines Gebiets beitragen und rechtfertigen deshalb auch nicht den Erlass einer Erhaltungssatzung.

12

b) Die Gründe für den städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter dahin konkretisiert, dass in dem Erhaltungsgebiet bauliche Anlagen vorhanden sein müssen, die das Orts- oder Landschaftsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sog. städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können.

13

Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf die im Erhaltungsgebiet für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung erforderliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Zu Recht ist das Oberverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass auf diese Versagungsgründe zur näheren Erläuterung und Konkretisierung der Erhaltungszwecke, die zum Erlass einer Erhaltungssatzung berechtigen, zurückgegriffen werden kann (einhellige Meinung, vgl. z.B. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2014, § 172 Rn. 27). Über die Erhaltung baulicher Anlagen nach § 172 BauGB wird in zwei aufeinanderfolgenden Schritten - Erhaltungssatzung, Genehmigung - entschieden (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - 4 C 26.85 - BVerwGE 78, 23 <26>; ausführlich Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 172 Rn. 2). Auf der ersten Stufe wird gemäß § 172 Abs. 1 BauGB durch gemeindliche Satzung ein Erhaltungsbereich geschaffen, in dem der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigungspflicht unterfallen. Auf der zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren, indem auf Antrag eines Vorhabenträgers über die Schutzwürdigkeit des konkreten Bauwerks und die Zulässigkeit von Veränderungen entschieden wird. Die Versagungsgründe sind in § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB abschließend festgelegt. Sie sind auch für die Konkretisierung der Satzungsermächtigung von Bedeutung (BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2013 - 4 BN 2.13 - BauR 2013, 1837 = UPR 2013, 446 Rn. 3), weil die Gemeinde mit der Satzung keine Zwecke verfolgen darf, die im Vollzug der Satzung mangels eines entsprechenden Versagungsgrundes nicht durchsetzbar sind. Das hat der Gesetzgeber, der in sämtlichen Ermächtigungstatbeständen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Klammerzusätze auf die Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB Bezug genommen hat, genauso gesehen.

14

Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 8) hat aus den Versagungsgründen des § 172 Abs. 3 BauGB den Rechtssatz abgeleitet, dass die Erhaltung baulicher Anlagen „wegen ihres Eigenwertes für die städtebauliche Eigenart eines Gebietes“ bezweckt werde. Diese - auf Stock (in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2014, § 172 Rn. 27) zurückgehende - Auffassung ist zu eng oder jedenfalls missverständlich. Vorhandene Bebauung kann nicht nur wegen ihres (geschichtlichen oder künstlerischen) Eigenwerts erhaltenswert sein, sondern vielmehr immer dann, wenn sie - unabhängig von ihrem Eigenwert - aufgrund ihrer optischen Wirkung für die städtebaulichen Besonderheiten des Gebiets von Bedeutung ist.

15

Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 BauGB darf die Veränderungsgenehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt. Der Begriff des Ortsbildes zielt - ebenso wie der hier nicht einschlägige Begriff des Landschaftsbildes - auf die optische Wirkung bzw. das Erscheinungsbild des Gebiets ab. Der Versagungsgrund hat insoweit in erster Linie den Ensembleschutz im Auge (Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 172 Rn. 28, unter Bezugnahme auf Henke, DÖV 1983, 402 <409>). Für das Ortsbild prägend ist ein Bauwerk folglich dann, wenn die von ihm ausgehenden optischen Wirkungen - allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen - die Charakteristik des Ortsteils ausmachen (Henke a.a.O.). Insoweit ist der Annahme des Oberverwaltungsgerichts (UA S. 8) zuzustimmen, dass der Versagungsgrund in aller Regel die Erhaltung eines Bauwerks wegen seines optischen Eigenwerts bezwecken wird. Das hat auch der Vertreter des Bundesinteresses zutreffend herausgestrichen.

16

Der Begriff der „Stadtgestalt“ geht über den Begriff des Ortsbildes hinaus (Henke, DÖV 1983, 402 <410>; Moench, NVwZ 1984, 146 <154>; Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 172 Rn. 28), auch wenn sich die Anwendungsbereiche beider Begriffe häufig überschneiden werden, weil die Stadtgestalt auch das Ortsbild prägen kann. Eine „besondere ästhetische Qualität ... im Sinne eines Kunstwerkes“, wie sie das Oberverwaltungsgericht (UA S. 8) gefordert hat, setzt die Stadtgestalt indes nicht zwingend voraus. Das macht die Antragsgegnerin zu Recht geltend. Unter Stadtgestalt ist vor allem die baulich-räumliche Struktur einer Stadt oder eines Siedlungsbereiches (einschließlich der Freiräume) zu verstehen (ganz überwiegende Auffassung, vgl. etwa Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2014, § 172 Rn. 33; Dirnberger, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 172 Rn. 19; Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 172 Rn. 24), wie sie insbesondere durch den Grundriss, das Maß der baulichen Nutzung einschließlich der Gebäudehöhe, die Stellung der Gebäude zueinander sowie ihre Zuordnung zu den Straßen, aber auch durch die bauliche Gestaltung bestimmt wird (vgl. Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 172 Rn. 25). Die Stadtgestalt schließt bestimmte typische Formen der Bodennutzung ein und stellt vor allem auf baulich relevante Strukturen und Funktionen ab (vgl. z.B. Stock a.a.O. Rn. 149 und Lemmel a.a.O. Rn. 28). Dieser weite Begriff der „Stadtgestalt“ findet sich auch in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB wieder, der die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner „städtebaulichen Gestalt“ zum zulässigen Erhaltungsziel erklärt (Stock a.a.O. Rn. 33). Angesichts dieses über das Ortsbild hinausgehenden Bedeutungsgehalts bestehen keine ernstlichen Zweifel, dass auch eine - optisch wahrnehmbare - besondere Baustruktur wie etwa eine Blockrandbebauung unter den Begriff der Stadtgestalt fallen kann, auch wenn ihr keine geschichtliche oder künstlerische Bedeutung zukommt, sofern sie eine städtebauliche („stadträumliche“) Funktion für das Zusammenleben der Menschen in der Gemeinde erfüllt (zu dieser Voraussetzung BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - 4 C 26.85 - BVerwGE 78, 23 <28 f.>). Außer Frage steht ferner, dass einzelne einer Blockrandbebauung angehörende Gebäude diese Stadtgestalt prägen können, weil bereits ein (ersatzloses) Herausbrechen einzelner Gebäude die Gestalt der Blockrandbebauung insgesamt stören kann.

17

Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BauGB darf die Genehmigung für eine Veränderungsmaßnahme versagt werden, wenn die bauliche Anlage sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Dieser Versagungsgrund wird zu Recht als Auffangtatbestand qualifiziert (vgl. z.B. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2014, § 172 Rn. 160). Er dehnt den Erhaltungsgedanken auf bauliche Anlagen aus, die das Erscheinungsbild ihrer Umgebung zwar nicht prägen, aber dennoch („sonst“) für die städtebauliche Eigenart des Gebiets im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB von Bedeutung sind, indem sie die Umgebung zumindest mitgestalten (Stock a.a.O.). Daraus folgt, dass - wie der Vertreter des Bundesinteresses zutreffend hervorgehoben hat - die in § 172 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BauGB genannten Gründe mit den Tatbestandsmerkmalen der ersten Alternative nach Inhalt und Wertigkeit vergleichbar sein müssen. Indes betrifft auch dieser Versagungsgrund zwar in erster Linie („insbesondere“), aber eben nicht ausschließlich geschichtlich oder künstlerisch bedeutende Bauwerke (ebenso Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 172 Rn. 29). Das lässt sich mit der Entstehungsgeschichte der Vorschrift belegen. Im Regierungsentwurf zur Vorgängervorschrift des § 172 BauGB (BT-Drs. 7/2496 S. 14 <§ 39h BBauG> und S. 53) war der Versagungsgrund noch an die Voraussetzung geknüpft, dass das Gebäude „wegen der... geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung“ (Hervorhebung nicht im Original) erhalten bleiben soll. Bedenken des Bundesrats, der hierin eine kompetenzwidrige Regelung zum Schutz von Baudenkmälern sah, führten zu der in § 39h Abs. 3 Nr. 2 BBauG schließlich Gesetz gewordenen Formulierung „sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung“ (Stock a.a.O. Rn. 4 ff.). Damit wurde - entsprechend dem Anliegen des Bundesrats - zum Ausdruck gebracht, dass der städtebauliche Erhaltungsschutz bauliche Anlagen, die eine geschichtliche oder künstlerische Bedeutung haben, nur in ihrem städtebaulichen Aspekt umfasst (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - 4 C 26.85 - BVerwGE 78, 23 <28 f.>). Dass die sonstige städtebauliche Bedeutung umgekehrt als Unterfall der geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung gemeint gewesen wäre, findet in der Entstehungsgeschichte demgegenüber keine Stütze. Bauliche Anlagen, die aus anderen als geschichtlichen oder künstlerischen Gründen für die städtebauliche Gestalt eines Gebiets von Bedeutung sind, können deshalb ebenfalls zur Erhaltungswürdigkeit des Gebiets beitragen (nach Henke, DÖV 1983, 402 <410>, ist etwa an die raumgestaltende Funktion einer städtebaulichen Dominante, eines angelpunktbildenden oder raumerschließenden Gebäudes zu denken). Zumindest missverständlich ist es deshalb, wenn das Oberverwaltungsgericht (UA S. 8) den Begriff der städtebaulichen Bedeutung unter Berufung auf das Urteil des Senats vom 18. Mai 2001 - 4 CN 4.00 - (BVerwGE 114, 247 <251>) allein auf vorhandene bauliche Anlagen „von historischem Wert“ bezogen hat. Ein entsprechender Rechtssatz lässt sich diesem Urteil nicht entnehmen, wie die Antragsgegnerin zu Recht hervorhebt.

18

Damit bleibt festzuhalten, dass der Denkmalschutz in seinem städtebaulichen Aspekt, d.h. in seiner Ausstrahlungswirkung in das Bauplanungsrecht (sog. städtebaulicher Denkmalschutz; zur Kompetenzmäßigkeit BVerfG, Beschluss vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 - DVBl 1987, 465 und BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - 4 C 26.85 - BVerwGE 78, 23 <28 f.>; siehe auch Beschlüsse vom 23. Juni 1992 - 4 NB 9.92 - juris Rn. 7 und vom 25. Juni 2013 - 4 BN 2.13 - BauR 2013, 1837 = UPR 2013, 446 Rn. 3) zwar wohl der praktisch wichtigste, aber nicht der einzige Erhaltungszweck ist, der den Erlass einer Erhaltungssatzung auf der Grundlage des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB rechtfertigt (vgl. auch Mitteilung des Deutschen Instituts für Urbanistik - difu - „Erhaltungssatzungen in der kommunalen Praxis“, NVwZ 1985, 813, die einerseits vom Regelungsbereich der „denkmalnahen“ Erhaltungssatzungen spricht, andererseits aber in Tabelle 1 eine nicht unerhebliche Zahl von Erhaltungsfällen ohne geschichtliche oder künstlerische Bedeutung wiedergibt). Das hat das Oberverwaltungsgericht (UA S. 8) mit der Formulierung, die Erhaltung baulicher Anlagen werde „wegen ihres Eigenwertes für die städtebauliche Eigenart eines Gebietes“ bezweckt, nicht klar genug zum Ausdruck gebracht.

19

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin lässt sich aus § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB andererseits aber nicht herleiten, dass die Veränderung baulicher Anlagen aus jeglichen städtebaulichen Gründen von hinreichender Bedeutung und mithin auch aus Lärmschutzgründen versagt werden könnte. Das hat seinen Grund darin, dass auch die Versagungsgründe auf bauliche Anlagen mit optisch wahrnehmbaren, für die städtebauliche Gestalt eines Gebiets bedeutsamen Wirkungen beschränkt sind. Denn ebenso wie bei der näheren Erläuterung und Konkretisierung der Erhaltungszwecke, die zum Satzungserlass berechtigen, auf die in § 172 Abs. 3 BauGB normierten Versagungsgründe zurückgegriffen werden kann, begrenzt die Satzungsermächtigung umgekehrt auch die Versagungsgründe. Eine Auslegung, die einem Versagungsgrund einen Inhalt geben würde, der mit dem in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorausgesetzten allgemeinen Zweck der „Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt“ nichts mehr zu tun hat, wäre rechtswidrig, weil die Gemeinde zu diesem Zweck kein Erhaltungsgebiet festlegen könnte. Weil aber der Satzungszweck nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB - wie dargelegt - in der städtebaulichen Gestalt des Gebiets seinen Grund haben muss und deshalb allein auf optisch wahrnehmbare Gegebenheiten gerichtet sein kann, setzen auch die Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB allesamt voraus, dass die bauliche Anlage gerade wegen ihrer optischen Wirkung für das betreffende Gebiet prägend oder sonst von Bedeutung ist. Optisch nicht wahrnehmbare Wirkungen einer baulichen Anlage wie etwa ihre lärmabschirmende Wirkung rechtfertigen deshalb - für sich genommen - nicht die Versagung der Genehmigung. Hiervon ist das Oberverwaltungsgericht (UA S. 8) zutreffend ausgegangen.

20

c) Für die Auffassung der Antragsgegnerin lässt sich auch aus Sinn und Zweck der Satzungsermächtigung nichts herleiten.

21

Die Antragsgegnerin meint, aus dem Zweck der Regelung ergebe sich, dass der in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB verwendete Begriff der „städtebaulichen Gestalt“ nur in einem umfassenden Sinne städtebaulich funktional aufgefasst werden könne. Konkrete Anhaltspunkte hierfür liefert sie nicht. Soweit sie behauptet, dem Bundesgesetzgeber könne ohne Weiteres unterstellt werden, dass er mit allen im Baugesetzbuch enthaltenen Ermächtigungsgrundlagen bezwecke, den planenden Gemeinden möglichst ohne Regelungslücken Instrumente für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung an die Hand zu geben, die den sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen gerecht wird, bleibt diese Behauptung ohne Beleg. Das gilt umso mehr, als mit jeder Satzungsermächtigung auch Eingriffe in Freiheit und Eigentum verbunden sein können, für die sich der Gesetzgeber verfassungsrechtlich rechtfertigen muss. Mit dem Hinweis auf eine ständige und bewährte städtebauliche Planungspraxis, die darauf ziele, durch die Stellung baulicher Anlagen vom Straßenlärm verschonte Bereiche zu schaffen, liefert sie ebenfalls keinen Anhalt für eine von der konkreten, optisch wahrnehmbaren Gestalt baulicher Anlagen unabhängige Satzungsermächtigung.

22

2. Gemessen hieran ist die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, dass die Erhaltungssatzung der Antragsgegnerin unwirksam sei, weil es an der erforderlichen Satzungsermächtigung fehle, bundesrechtlich nicht zu beanstanden.

23

a) Das Oberverwaltungsgericht (UA S. 9) hat festgestellt, dass nach dem Inhalt der streitgegenständlichen Erhaltungssatzung die von ihr erfassten Gebäude weder wegen des Ortsbildes noch wegen der Stadtgestalt noch aus sonstigen städtebaulichen Gründen im Sinne von § 172 Abs. 1 und 3 BauGB erhalten werden sollen, sondern deshalb, weil sie praktisch eine „Lärmschutzwand“ für einen Quartierbinnenbereich bildeten, der durch die Antragsgegnerin und ihre städtischen Gesellschaften saniert worden sei.

24

An diese Feststellungen und die hiermit im Zusammenhang stehende Umlegung ist der Senat gebunden (§ 137 Abs. 2 VwGO, § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 560 ZPO), da die hiergegen gerichteten Revisionsrügen nicht durchgreifen. Die Antragsgegnerin meint zwar, das Oberverwaltungsgericht habe damit keine Feststellung getroffen, wonach die dem Satzungswortlaut oder der Satzungsbegründung zu entnehmenden Sachverhalte und Satzungsmotive sachlich unzutreffend seien. Namentlich enthalte das angegriffene Urteil keine tatrichterlichen Feststellungen dazu, ob den in den Satzungsmotiven in Bezug genommenen baulichen Anlagen die Eigenschaft abgesprochen werden müsse, die Eigenart des Satzungsgebiets städtebaulich mitzugestalten. Deshalb stehe nicht die tatrichterliche, sondern die rechtliche Würdigung der vom Oberverwaltungsgericht tatsächlich nicht in Frage gestellten Satzungsmotive zur Debatte. Andernfalls hätte das Oberverwaltungsgericht dies gemäß § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO in den Urteilsgründen zum Ausdruck bringen müssen. Eine solche Begründung fehle. Eine dahingehende Auslegung widerspreche auch dem Wortlaut der Satzung, in deren § 2 Abs. 2 ausdrücklich bestimmt sei, dass die bestehenden Wohngebäude in ihrer Stellung zueinander und in ihrer Kubatur erhaltungswürdig seien. Kubatur und Gebäudestellung indessen seien prägende Elemente des Ortsbildes. Das ignoriere das Urteil in aktenwidriger Weise. Einen Verfahrensverstoß zeigt die Antragsgegnerin damit aber nicht auf. Die - knapp gehaltenen - Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts lassen mit ausreichender Deutlichkeit erkennen, dass es die Satzungsmotive in tatsächlicher Hinsicht auf die Lärmschutzfunktion der Blockrandbebauung für die Bebauung im Blockinnern beschränkt gesehen hat, während es in der Erhaltung der Blockrandbebauung wegen des Ortsbildes oder der Stadtgestalt kein tragendes Satzungsmotiv erkannt hat. Diese Feststellungen hat das Oberverwaltungsgericht aus der Satzungsbegründung hergeleitet, deren Inhalt es in direkter Rede auszugsweise wiedergibt. Der Regelung in § 2 Abs. 2 der Satzung, auf die die Antragsgegnerin ihr gegenteiliges Auslegungsergebnis stützt, hat das Oberverwaltungsgericht ersichtlich keine Bedeutung beigemessen. Einen Verstoß gegen § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO rügt die Antragsgegnerin deshalb zu Unrecht. Da es sich um Sachverhaltswürdigung handelt, geht auch die Rüge der Aktenwidrigkeit ins Leere. Dass das Oberverwaltungsgericht die Regelung in § 2 Abs. 2 der Satzung in aktenwidriger Weise übersehen oder missverstanden hätte, hat die Antragsgegnerin nicht dargetan.

25

Ausgehend von den somit bindenden tatsächlichen Feststellungen ist die rechtliche Annahme des Oberverwaltungsgerichts (UA S. 6 und 9), die streitgegenständliche Erhaltungssatzung sei mangels Satzungsermächtigung unwirksam, bundesrechtlich nicht zu beanstanden. In der bindenden Auslegung des Oberverwaltungsgerichts dient die streitgegenständliche Erhaltungssatzung allein dem Ziel, den Blockinnenbereich vor einer Zunahme der Verlärmung durch Verkehrslärm zu schützen. Dieses Satzungsmotiv hat das Oberverwaltungsgericht als von der konkreten städtebaulichen Gestalt der bestehenden Blockrandbebauung unabhängig angesehen, indem es die Funktion der zu erhaltenden Gebäude mit derjenigen einer „Lärmschutzwand“ gleichgesetzt hat. Mit anderen Worten: In der Lesart des Oberverwaltungsgerichts kam es der Antragsgegnerin beim Satzungserlass auf die optisch wahrnehmbare Gestalt der Blockrandbebauung nicht an. Der Satzungszweck wäre nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts auch durch jedes andere Gebäude unabhängig von seiner jeweiligen Gestalt erfüllt, sofern es nur die gewünschte Lärmschutzfunktion bedient. Eine - optisch nicht wahrnehmbare - Lärmschutzfunktion indes ist - wie dargelegt - für sich genommen kein von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfasster Satzungszweck.

26

b) Soweit die Antragsgegnerin in der Verhandlung beim Oberverwaltungsgericht überdies geltend gemacht hat, ein Erhaltungsgrund im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei auch die stadtbildprägende „Torsituation“ im Kreuzungsbereich zur H.-J.-Straße, hat sie sich in der Revisionsverhandlung auf diesen Gesichtspunkt nicht mehr gestützt.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.



Tenor

Unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheides vom 14. März 2007 wird die Beklagte verpflichtet, der Klägerin die gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abriss der Villa „Villa Nau“ auf dem Grundstück Flur …, Parzelle … in Bingen sowie die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf diesem Gelände zu erteilen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt eine Bau- und Abbruchgenehmigung.

2

Sie betreibt in der Innenstadt der Beklagten in der M. Straße … (Flur …, Parzellen …) einen Verbrauchermarkt, der eine Verkaufsfläche von etwa 1.600 qm aufweist und insgesamt 117 Stellplätze besitzt. Neben diesem Verbrauchermarkt befindet sich in der M. Straße … (Flur …, Parzelle …) die sog. „Villa Nau“, ein im Eigentum der Klägerin stehendes zweigeschossiges Wohnhaus aus dem Jahre 1882.

3

Die „Villa Nau“ und der Verbrauchermarkt der Klägerin liegen in einem Bereich, den der am 12. Juni 2006 bekannt gemachte Bebauungsplan „M. Straße“ der Beklagten als Kerngebiet ausweist. Außerdem befindet sich die „Villa Nau“ im räumlichen Geltungsbereich der am 15. Dezember 2006 in Kraft getretenen Erhaltungssatzung „M. Straße/B.“. Diese umfasst die Grundstücke nördlich der M. Straße mit den Hausnummern … bis … und die auf der südlichen Straßenseite gelegenen Anwesen mit den Hausnummern … bis … sowie die Grundstücke an der Westseite der B. mit den Hausnummern … und …. In dem vorgenannten Bereich der Erhaltungssatzung befinden sich noch weitere Bauten aus dem späten 19. Jahrhundert, die teilweise unter Denkmalschutz stehen.

4

Die Klägerin beabsichtigt, die bestehende Parkplatzfläche unter Inanspruchnahme des Standortes der abzureißenden „Villa Nau“ zu erweitern, da die bisher teilweise in einer Tiefgarage befindlichen Stellplätze von den Kunden nicht angenommen werden.

5

Ein bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung und des Bebauungsplans gestellter Bauantrag zu einer entsprechenden Erweiterung der Stellplatzanlage war unter Verweis auf den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan zurückgestellt und im Juni 2006 abgelehnt worden. Nachdem die Beklagte einen „Teil-Abhilfebescheid“ erlassen hatte, mit dem sie die ablehnende Entscheidung aufhob und eine Bescheidung des Bauantrags unter Verweis auf die in der Aufstellung befindliche Erhaltungssatzung erneut zurückstellte, nahm die Klägerin ihre zuvor erhobene Untätigkeitsklage zurück.

6

Mit Bescheid vom 19. Dezember 2006 lehnte die Beklagte den Bauantrag wiederum ab mit der Begründung, dass der Abbruch der „Villa Nau“ dem Zweck der inzwischen in Kraft getretenen Erhaltungssatzung zuwiderlaufe.

7

Nach erfolglosem Vorverfahren hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht erhoben, mit der sie insbesondere geltend gemacht hat, dass es sich im vorliegenden Fall um eine unzulässige Einzelfallplanung handele und zudem keine Erhaltungstatbestände vorlägen. Die Gebäude im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungssatzung seien viel zu unterschiedlich und überdies mit zu vielen Fremdkörpern durchsetzt. Der einzig gehaltvolle gemeinsame Nenner der vermeintlich schützenswerten Bebauung des Satzungsgebietes solle die angeblich durchgängig erhalten gebliebene traufständige Anordnung der Gebäude an der Straße sein. Dies sei aber insbesondere im Hinblick auf die vorhandenen Lücken in der Raumkante nicht haltbar. Auch der räumliche Geltungsbereich der Satzung sei angesichts der baulichen Gegebenheiten willkürlich gewählt. Im Übrigen bleibe zu sehen, dass die Villa sanierungsbedürftig sei und sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befinde.

8

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 11. Dezember 2007 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

9

Die Beklagte habe den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung der Stellplatzanlage und auf Erteilung einer Genehmigung zum Abbruch der „Villa Nau“ zu Recht abgelehnt, da dem Vorhaben die Erhaltungssatzung der Beklagten vom 12. Dezember 2006 entgegenstehe.

10

Diese sei rechtswirksam, insbesondere handele es sich dabei nicht um einen Fall der sog. „Einzelfall- oder Verhinderungsplanung“. Aus dem bloßen Umstand, dass die Satzung nach ihrer Entstehungsgeschichte einen ad-hoc–Bezug auf ein zu verhinderndes Vorhaben aufweise, lasse keinerlei Rückschlüsse auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Planung zu. Vielmehr seien solche Negativplanungen nur dann unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprächen, sondern lediglich vorgeschoben seien, um eine andere Nutzung zu verhindern. Für eine solche Annahme bestünden jedoch keinerlei Anhaltspunkte.

11

Die Erhaltungssatzung bewege sich auch im Rahmen der Satzungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, denn die Erhaltungssatzung halte sich noch in den Grenzen des Städtebaurechts. Insbesondere schade es nicht, dass es der Beklagten darum gehe, die bestehenden Anlagen zu konservieren, um die überkommene Nutzungsstruktur oder prägende Bestandteil des Orts- und Straßenbildes wegen ihrer städtebaulichen Qualität für die Zukunft festzuschreiben. Festsetzungen, die aus solchen Gründen die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege mitberücksichtigten und förderten, verlören ihren städtebaulichen Charakter dadurch nicht. Es könne keinem Zweifel unterliegen, dass die Zielsetzung der Erhaltungssatzung städtebaulich geprägt sei.

12

Die Kammer habe daneben auch keinen Zweifel daran, dass das Satzungsgebiet eine hinreichende „Eigenart“ aufweise, die den Erlass einer Erhaltungssatzung zu tragen vermöge. Die Eigenart eines Straßenbildes könne sich gerade auch aus einer Vielzahl unterschiedlicher Bauten ergeben, solange diese in irgendeiner Form einen harmonischen Gesamteindruck ergäben. Im vorliegenden Fall entstehe der Eindruck eines solchen Gesamtbildes unter Würdigung der zahlreichen Lichtbilder nicht zuletzt durch die von der Beklagten u.a. angeführte Fassadengliederung der historischen Gebäude und der geschlossenen Bauweise entlang der Straße. Dabei sei das hier in Rede stehende Straßenbild als Teil des Ortsbildes von dem Schutzziel des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB umfasst. Auch die vorhandenen Fremdkörper und Brüche in der geschlossenen Bauweise, insbesondere durch das Altenheim und die Wohnbebauung aus den siebziger Jahren des vorigen Jahrhunderts, stünden der Annahme einer erhaltenswerten Eigenart des Gebiets nicht entgegen. Es gehe nämlich um einen Art Ensembleschutz und somit um einen Gesamteindruck, der nicht in Ausschnitte zerlegt werden könne. Fremdkörper änderten an der Erhaltungswürdigung nichts. Der bisherige Zustand müsse nicht unbedingt befriedigen, um eine Erhaltungssatzung zu rechtfertigen; daher habe auch die Renovierungsbedürftigkeit einzelner Bauten keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Satzung.

13

Ferner bestünden auch keine Anhaltspunkte für eine rechtsfehlerhafte Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Satzung. Insoweit stehe der Beklagten ein gewisses Satzungsermessen zu, für dessen Überschreitung keine Anhaltspunkte bestünden.

14

Sei aber die Erhaltungssatzung wirksam, so stehe diese der Erteilung der Baugenehmigung entgegen, weil die „Villa Nau“ von der Erhaltungssatzung als das Ortsbild (mit-)prägende bauliche Anlage erfasst werde. Sie erfülle nicht nur die in der Begründung zur Erhaltungssatzung angeführten städtebaulichen Stilmerkmale, sondern sie präge darüber hinaus das Straßenbild als Teil des Ortsbildes, indem sie die optische Verbindung zwischen dem Postgebäude und den Häusern M. Straße … und … feststelle und damit eine Überbrückungsfunktion erfülle.

15

Darüber hinaus habe die Beklagte das ihr zustehende Versagungsermessen fehlerfrei ausgeübt. Dessen Grenzen seien insbesondere auch mit Blick auf die wirtschaftlichen Folgen, die das Abrissverbot für die Klägerin habe, nicht überschritten. Angesichts der städtebaulichen Funktion der „Villa Nau“ und des daraus folgenden Erhaltungsinteresses der Allgemeinheit stelle es für die Klägerin keine unverhältnismäßige Belastung dar, wenn sie ihre Parkplatzanlage nicht um elf Stellplätze erweitern und das damit wohl verfolgte Ziel der Umsatzsteigerung nicht verwirklichen könne, zumal nichts vorgetragen worden sei, dass das wirtschaftliche Fortbestehen des Betriebes von der Erweiterung der Stellplatzanlage abhängen könne.

16

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung macht die Klägerin nunmehr geltend:

17

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handele es sich bei der Erhaltungssatzung um eine unzulässige Einzelfallplanung. Aus den Akten lasse sich entnehmen, dass die Erhaltungssatzung auf die Anregung eines Ratsmitglieds zurückzuführen sei, der sich für die Erhaltung der Villa ausgesprochen habe. Dem Einwand der „unzulässigen Negativplanung“ könne auch nicht die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Dezember 1990 entgegengehalten werden. In dieser Entscheidung sei es um eine positive Planung durch einen Bebauungsplan gegangen, während vorliegend es definitionsgemäß um eine negative Erhaltungsplanung gehe.

18

Außerdem habe das Bundesverwaltungsgericht in dieser Entscheidung daran festgehalten, dass entscheidend sei, ob die Planung erforderlich i.S. von § 1 Abs. 3 BauGB sei. Eine bauplanungsrechtliche Erforderlichkeit in Form einer planerischen Konzeption sei hier aber nicht zu erkennen. Die Erforderlichkeit sei hier schon deshalb zu verneinen, weil sich aus der Begründung zur Erhaltungssatzung ergebe, dass es sich vorliegend um einen „Doppelschutz“ desselben Gebiets durch Regeln des Denkmalschutzes sowie durch Regeln des Städtebaurechts handele, der überflüssig und damit auch nicht erforderlich sei. Auch der Befund, dass das einzige nicht formale Element der Menge der von der Erhaltungssatzung umfassten Gebäude die „Villa Nau“ sei, bestätige ihre Auffassung, dass die von ihr vertretene Einordnung der Erhaltungssatzung als unzulässige Einzelfallplanung zutreffend sei.

19

Im Übrigen sei der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung willkürlich gewählt, was ebenfalls ein Indiz für eine unzulässige Einzelfallplanung sei. Bei dieser Abgrenzung sei verkannt worden, dass die Nutzung des Quartiers zwischen der B. und der E. seit alters her vollkommen anderes sei als die Nutzung des übrigen räumlichen Teils, der vom Geltungsbereich der Erhaltungssatzung abgedeckt werde. Von der Historie her hätte die Unterschutzstellung auf der westlichen Seite der B. enden müssen. Erst ab dort in Richtung Westen lasse sich eine einheitliche Raumkante und ein einheitlicher Bebauungsstil erkennen. Die starke Asymmetrie der Satzungsgebietes unter Aussparung des Kirchengeländes und des Küsterhauses auf der Südseite der M. Straße zeige ebenfalls die Willkürlichkeit der Festlegung des Satzungsgebietes und stelle ein wesentliches Indiz für die verbotene Einzelfallplanung dar. In diesem Zusammenhang verweise er auf die Stellungnahme des Architektenbüros V., die er mit dem Zulassungsantrag zu den Gerichtsakten gereicht habe.

20

Darüber hinaus fehle es auch an der städtebaulichen Eigenart des Satzungsgebiets, da die darin befindlichen Bauwerke kein sich in ihrer Verschiedenheit ergänzendes Ensemble bilden würden. Denn die bloße Ansammlung von Bebauung erfülle nicht das Merkmal der städtebaulichen Eigenart. Im Übrigen seien die schon nicht vorhandene einheitliche städtebauliche Gestalt des Satzungsgebiets und seine Prägung auf jeden Fall dadurch zerstört, dass im Bereich der Erhaltungssatzung eine große Anzahl von sog. Bausünden vorhanden sei. Dazu zählten u.a. das Altenwohnheim, die Kreissparkasse und das Postgebäude. Vorsorglich werde bestritten, dass das Postgebäude und das Sparkassengebäude sich hinsichtlich Kubatur und Lage sowie bestimmter Stilmerkmale in die Stadtstruktur einfüge und insbesondere keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes herbeiführe. Jedenfalls bleibe festzuhalten, dass die „Villa Nau“ weder allein noch im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt präge.

21

Äußerst hilfsweise werde noch darauf hingewiesen, dass das Verwaltungsgericht die Reichweite des Art. 14 GG verkannt habe. Das Verwaltungsgericht hätte die Sachverhaltselemente in die Güterabwägung einstellen und beurteilen müssen. Bei einer solchen Abwägung habe man die städtebauliche Eigenart des Gebiets konkretisieren und die Bausünden, das Postgebäude und den städtebaulichen Wert des streitgegenständlichen Gebäudes bewerten müssen.

22

Soweit das Verwaltungsgericht die Auffassung vertreten habe, das Gemeininteresse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Gebäudes müsse erst dann zurücktreten, wenn eine Existenzgefährdung des Betriebes vorliege, so habe es die Reichweite von Art. 14 Abs. 1 GG verkannt. Der daraus herzuleitende grundrechtliche Eigentumsschutz greife nicht erst ein, wenn der Eigentümer in hohe wirtschaftliche Bedrängnis gerate, sondern die Forderung von zusätzlichen „Tageslicht-Parkplätzen“ sei auch dann wirtschaftlich gerechtfertigt, wenn es Tiefgaragenparkplätze gebe, die von Kunden nicht ausreichend angenommen würden.

23

Die Klägerin beantragt,

24

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheids vom 14. März 2007 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf den Grundstücken Flur …, Parzellen Nrn. … in Bingen zu erteilen.

25

hilfsweise,

26

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheids vom 14. März 2007 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 und Abs.3 Satz 1 BauGB i.V.m. der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abriss der „Villa Nau“ auf dem Grundstück Flur …, Parzelle … in Bingen sowie die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf diesem Gelände zu erteilen.

27

Die Beklagte beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Sie hält die angegriffene Entscheidung für zutreffend und verweist im Übrigen auf ihr bisheriges Vorbringen sowie auf die Gründe des Widerspruchsbescheids. Darüber hinaus trägt sie vor:

30

Eine unzulässige Einzelfallplanung liege nicht vor. Dabei sei es auch unerheblich, von wem letztlich die Anregung stamme, eine Erhaltungssatzung zu erlassen. Selbstverständlich verfolge die Erhaltungssatzung das „positive“ Planungsziel der Erhaltung von Bausubstanz. Es gehe nicht darum, der Klägerin den Bau von zusätzlichen Parkplätzen zu verwehren, sondern es gehe um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Satzungsgebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, zu der maßgeblich die „Villa Nau“ gehöre. Die denkmalschutzrechtliche Situation sei im Rahmen der Erhaltungssatzung von keiner Bedeutung.

31

Auch für den Vorwurf der Willkür ergäben sich aus der Berufungsbegründung keinerlei neuen Aspekte. Auch aus dem sonstigen Vorbringen der Klägerin lasse sich nichts für einen Anspruch auf Erteilung der erstrebten Baugenehmigung herleiten.

32

Der Senat hat eine Ortsbesichtigung vorgenommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 31. Juli 2008 verweisen.

33

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungs- und Widerspruchsakten der Beklagten (2 Hefte nebst Unterlagen zur Erhaltungssatzung), auf eine Heftung mit einer Lichtbilddokumentation bezüglich der Bebauung im Erhaltungsgebiet, auf die Planurkunde des Bebauungsplans „Mainzer Straße“ nebst Planbegründung und auf die Gerichtsakte 3 K 911/06.MZ. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Klägerin hat Erfolg.

35

Das Verwaltungsgericht hätte dem Klagebegehren stattgeben und die Beklagte verpflichten müssen, der Klägerin für den Abbruch der „Villa Nau“ die erforderliche Genehmigung gemäß §§ 172, 173 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung „Mainzer Straße/Bahnhofstraße“ sowie die beantragte Baugenehmigung für die Erweiterung der Parkplatzstellflächen zu erteilen. Die Voraussetzungen für die Versagung einer nach der Erhaltungssatzung erforderlichen Abbruchgenehmigung liegen nicht vor, sodass der Klägerin sowohl diese als auch die begehrte baurechtliche Genehmigung zu erteilen ist.

36

Vorliegend bedarf die Erweiterung der Pkw-Stellflächen deshalb der beiden vorgenannten Genehmigungen, weil die hier beabsichtigte Erweiterung der Parkflächen denknotwendig auch den Abriss der „Villa Nau“ voraussetzt, die sich im räumlichen Geltungsbereich der oben erwähnten Erhaltungssatzung befindet und somit dem in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB normierten Genehmigungsvorbehalt unterliegt, der in § 3 Satz 1 der Satzung wiederholt wird. Beide Genehmigungen sind der Sache nach durch Bescheid der Beklagten vom 19. Dezember 2006 abgelehnt worden. Dies entspricht auch der Vorgehensweise, die in § 4 Abs. 1 der Satzung vorgegeben ist, wonach im Baugenehmigungsverfahren über die erhaltungssatzungsrechtlichen Belange entschieden wird. Will die Klägerin als Bauherrin bei dieser Sachlage die gerichtliche Verpflichtung zur Erteilung der Baugenehmigung erwirken, so kann sie dies nur durch die gleichzeitige Verpflichtung zum Erlass der parallel notwendigen Genehmigungen erreichen (vgl. OVG RP, Beschluss vom 25. Juli 2007, BauR 2007, 1857). Von daher erscheint vorliegend das im Hauptantrag formulierte Begehren allein nicht ausreichend, um letztlich das Klageziel zu verwirklichen. Vielmehr kann dieses Ziel nur durch die im Hilfsantrag beantragte Verpflichtung zur Erteilung der in Rede stehenden beiden Genehmigungen erreicht werden.

37

Davon ausgehend ist hier zunächst die Verpflichtung der Beklagten zu bejahen, der Klägerin die aufgrund der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abbruch der „Villa Nau“ zu erteilen. Diese Genehmigungspflicht ergibt sich aus § 3 der Erhaltungssatzung „Mainzer Straße/Bahnhofstraße“ der beklagten Stadt. Diese Satzung ist am 15. Dezember 2006 in Kraft getreten. Hiernach bedarf u.a. der Rückbau baulicher Anlagen im Erhaltungsgebiet einer Genehmigung, die nur versagt werden darf, wenn die bauliche Anlage das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist.

38

Rechtsgrundlage für den Erlass dieser Erhaltungssatzung bildet der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, der den Kommunen die Möglichkeit einräumt, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt eine entsprechende Satzung zur Regelung eines Genehmigungsvorbehalts zu erlassen. Die hier in Rede stehende Satzung soll diesem Zweck dienen (§ 1 der Satzung) und bezieht auch die „Villa Nau“ in ihren Geltungsbereich ein (§ 2 i.V.m. der zugehörigen Karte).

39

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Satzung nicht schon deshalb unwirksam, weil es sich dabei um eine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung handeln soll. Zwar ist der Klägerin einzuräumen, dass offenbar ihre Abbruchpläne Veranlassung gegeben haben, die hier angegriffene Erhaltungssatzung zu beschließen. Aber bereits das Bundesverwaltungsgericht hat im Zusammenhang mit Bebauungsplänen ausgesprochen, dass die Gemeinde auch städtebauliche Ziele verfolgen darf, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. Allein der Umstand, dass ein Bebauungsplan nach seiner Entstehungsgeschichte einen ad-hoc-Bezug auf ein zu verhinderndes Vorhaben aufweist und räumlich auf den Grundbesitz eines Einzelnen begrenzt ist, lässt nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts keinerlei Schlüsse auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Planung zu (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990, NVwZ 1991, 875). Auch die Tatsache, dass eine sog. Einzelfallplanung erst aus Anlass der Verhinderung eines konkreten sich − wie hier − bereits im Genehmigungsverfahren befindlichen Bauvorhabens erfolgt, ist für sich genommen kein Umstand, entsprechende Schlüsse zu ziehen (s. BVerwG, Beschluss vom 24. August 1993, ZfBR 1994, 100). Diese für Bauleitpläne entwickelten Grundsätze müssen erst recht für eine Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gelten, deren Ziel gerade auf die Erhaltung der Eigenart eines Gebietes gerichtet ist und die daher denknotwendig auf ein Bewahren der vorhandenen baulichen Situation angelegt ist. Die Anwendung des von der Klägerin in Bezug genommenen § 1 Abs. 3 BauGB kommt vorliegend nicht in Betracht, da die darin normierte Erforderlichkeit ausdrücklich nur für Bauleitpläne gilt, zu denen gemäß § 1 Abs. 2 BauGB aber nur der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan zählt.

40

Im Übrigen würde eine unzulässige Verhinderungsplanung allenfalls dann vorliegen, wenn die Erhaltung des Gebiets in Wahrheit nicht gewollt und die Satzung nur ein vorgeschobenes Mittel wäre, um den Abrisswunsch der Klägerin und die anschließend beabsichtigte Errichtung von Parkplätzen verhindern. Dass hierfür keinerlei Anhaltspunkte bestehen, hat bereits das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt. Hierauf kann daher zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.

41

Ist mithin keine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung gegeben, so hält sich die verfahrensgegenständliche Erhaltungssatzung auch im Rahmen der Satzungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Zutreffend hat die Klägerin in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Zielsetzung einer solchen Satzung im Grunde genommen nur auf eine städtebauliche Gestaltung im Sinne des Bodenrechts, nicht aber allein auf Denkmalschutzgründe gerichtet sein darf. Laut § 1 der Satzung und der dazugehörenden Satzungsbegründung ist die Zielsetzung eindeutig städtebaulich ausgerichtet, auch wenn die Klägerin vorhandene denkmalschutzrechtliche Aspekte hervorhebt. Die diesbezüglichen Angriffe der Klägerin verkennen, dass neben den nach § 172 Abs. 1 BauGB zu schützenden Belangen auch solche des Denkmalschutzes gefördert werden dürfen. Dadurch verlieren die mit der Satzung verfolgten Ziele nicht ihren städtebaulichen Charakter (s. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001, NVwZ 2001, 1043).

42

Aber auch die weiteren Voraussetzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für den Erlass der Erhaltungssatzung sind erfüllt. Danach muss die Satzung der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt dienen (Erhaltungswürdigkeit). Das Erhaltungsgebiet muss also eine städtebauliche Eigenart aufweisen, die sich aus seiner städtebaulichen Gestalt ergibt. Letztere wird im Einzelnen bestimmt durch die Elemente Ortsbild, Stadtgestalt oder Landschaftsbild, was sich insbesondere aus dem Hinweis in Nr. 1 der vorgenannten Bestimmung auf deren Absatz 3 ergibt (s. dazu auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 172 Rn. 39). Unter Ortsbild fällt u.a. auch die bauliche Ansicht eines Straßenzugs und dessen Erscheinungsbild, also mithin das Straßenbild (s. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., Rn. 32). Das Straßenbild ergibt sich wiederum aus der Führung der Straße selbst und durch die sie begrenzenden Grundstücke mit ihren baulichen Anlagen oder aus dem Bild, das eine Straße in Verbindung mit den angrenzenden Grundstücken und den darauf befindlichen Anlagen für den Beschauer abgibt, also aus den visuellen Aspekten (vgl. Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Diese werden nach Satzungsbegründung und dem Vortrag der Beklagten im Wesentlichen durch großbürgerliche, mehrgeschossige Bauten aus der Gründerzeit geprägt, wobei charakteristisch für das Gebiet die traufständige Anordnung der Gebäude mit ihren Baufluchten an der Straße sein soll. Das Vorhandensein dieser Gestaltungselemente entlang der Mainzer Straße im Erhaltungsbereich wurde von der vom Senat durchgeführten Ortsbesichtigung weitgehend bestätigt. Dabei wird der Frage, ob angesichts der vorgefundenen Fremdkörper („Bausünden“) in der ansonsten harmonisierenden Bebauung entlang der M. Straße gleichwohl die Erhaltungswürdigkeit gegeben ist, nach dem vom Senat bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck grundsätzlich zu bejahen sein. Dennoch wirft gerade der Bereich in unmittelbarer Nähe der „Villa Nau“ das Problem auf, ob nicht gerade dieser Teil des Straßenzugs (zwischen B. und E.) durch „Bausünden“ so inhomogen (geworden) ist, dass er keine schützenswerte Eigenart mehr aufweist und daher nicht mehr in das Erhaltungsgebiet einzubeziehen ist, weil es insoweit an einer erhaltungswürdigen Straßenflucht fehlt. Eine derartige „Bausünde“ stellt zunächst der E.-Markt der Klägerin dar, der von der eigentlichen Straßenfluchtlinie weit zurückversetzt sich quasi in zweiter Bautiefe befindet und durch seine zur M. Straße hin gelegenen Parkplätze eine aus drei Grundstücken bestehende Lücke in die Straßenflucht reißt. Ähnliches gilt für das alte Postgebäude, welches als traufständiges Nachkriegsbauwerk zwar gewisse Stilelemente hinsichtlich der vertikalen und horizontalen Gliederung der vorhandenen Gebäude aus der Gründerzeit aufgreift, aber hinsichtlich seiner massiven Ausdehnung entlang der Straße und auch bezüglich seines Zurücktretens von der in der Mainzer Straße ansonsten weitgehend vorhandenen Straßenfluchtlinie so aus dem Rahmen der vorherrschenden Eigenart des Straßenzuges fällt, dass auch dieses Gebäude als Fremdkörper einzustufen ist. Andererseits bleibt aber auch zu sehen, dass an die Abgrenzung der Erhaltungsgebiets keine hohen Anforderungen zu stellen sind und im Erhaltungsgebiet nicht alle Gebäude im Sinne des festgelegten Erhaltungsziels erhaltenswert sein müssen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 63 m.w.N.). Dies gilt umso mehr, als bei dem zweistufigen System der Erhaltungssatzung die eigentliche Entscheidung erst im Genehmigungsverfahren fällt. Im Hinblick darauf darf die Kommune die Abgrenzung des Satzungsgebiets mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vornehmen (s. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Angesichts dessen wird man die Wirksamkeit der Erhaltungssatzung nicht bereits an der möglicherweise nicht in jeder Hinsicht völlig überzeugenden Abgrenzung des Erhaltungsgebiets scheitern lassen können.

43

Ist mithin insgesamt von einer wirksamen Erhaltungssatzung auszugehen, so folgt daraus indessen nicht zwangsläufig, dass eine Abbruchgenehmigung für die „Villa Nau“, die sich im Geltungsbereich der Satzung befindet, abgelehnt werden müsste. Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dessen Wortlaut in § 3 Satz 2 der Erhaltungssatzung wiederholt wird, darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn u.a. die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild prägt. Das bedeutet auf den konkreten Fall angewendet, dass eine Ablehnung des Abbruchs der „Villa Nau“ nur dann zu Recht erfolgt wäre, wenn diese Villa einen das Straßenbild (als Teil des Ortsbildes) prägenden Charakter aufweisen würde. Eine solche Prägung ist nur gegeben, wenn die einzelne bauliche Anlage für sich allein oder als Bestandteil eines Ensembles eine wesentliche (gesteigerte) Bedeutung für das Ortsbild oder die Stadtgestaltung besitzt, da anderenfalls ein Zurücktreten des durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsinteresses hinter das Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit nicht gerechtfertigt wäre. Um eine solche gesteigerte Bedeutung für das Ortsbild annehmen zu können, müsste die hier in Rede stehende „Villa Nau“ insbesondere für den Straßenzug der Mainzer Straße, der nach dem in § 1 der Satzung niedergelegten Satzungszweck in seiner städtebaulichen Eigenart erhalten werden soll, von bestimmendem Charakter sein. Diese Villa müsste also der maßgeblichen Umgebung ihren Stempel aufdrücken und deren Erscheinungsbild und Struktur maßgeblich beeinflussen. Ob ein Bauwerk diese gesteigerte Bedeutung hat, bestimmt sich dabei jeweils nach den tatsächlichen Verhältnissen (vgl. dazu Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 155).

44

In Anwendung dieser Grundsätze vermag der Senat nicht zu erkennen, dass die „Villa Nau“ die nähere Umgebung entlang der Mainzer Straße maßgeblich prägt. Allerdings ist der Beklagten einzuräumen, dass die „Villa Nau“ − wie die Ortsbesichtigung gezeigt hat − ab dem Haus M. Straße … in Blickrichtung Osten erstmals in der Ferne zu sehen ist und von diesem Standort aus die optisch wahrnehmbare Raumkante auf dieser Straßenseite bis hin zur E. mitgestaltet. Andererseits ist aber auch für den aufmerksamen Betrachter zu bemerken, dass infolge des etwas zurückversetzten Postgebäudes von diesem Blickwinkel aus der Eindruck entsteht, die „Villa Nau“ halte die vorgegebene Bauflucht nicht ein, sondern „springe“ atypischerweise in den Straßenraum hinein (siehe auch die Fotos auf S. 12, 14, 20, 21, 32, 33 der Lichtbilddokumentation). Ferner ist der Beklagten bei Betrachtung der Straßenbildsituation aus diesem Blickwinkel zuzugestehen, dass die Villa insoweit eine gewisse Überbrückungsfunktion für das Straßenbild aufweist. Auf diese Betrachtungsweisen kann es indessen bei der Beurteilung des „Prägens“ nicht allein ankommen. Vielmehr ist bei der Beurteilung der optischen Wirkung des Gebäudes nicht nur auf den Eindruck aus der Ferne, sondern auch auf die nähere Umgebung des Bauwerks abzustellen, die sich dem Betrachter insbesondere dann erschließt, wenn man sich auf der anderen Seite der M. Straße vor der „Villa Nau“ oder doch zumindest in deren Nähe befindet. Denn dann wird deutlich erkennbar, dass die „Villa Nau“ optisch nicht von solchem Gewicht ist, dass sie der maßgeblichen (näheren) Umgebung entlang der M. Straße ihren Stempel aufdrücken könnte. Vielmehr sind die „Einbrüche“ in das Straßenbild dort so groß, dass die „Villa Nau“ nicht in der Lage ist, das Straßenbild dort (mit-) zu prägen. Zum einen befindet sich nämlich auf der westlichen Grundstücksseite das alte Postgebäude, das von der in der M. Straße vorherrschenden Straßenfluchtlinie stark zurückspringt, eine beachtliche Größe entlang der Straße aufweist und im Zeitpunkt der Ortsbesichtigung für Sanierungsmaßnahmen eingerüstet war. Nach Auskunft der Beklagten soll darin auch das Dachgeschoss ausgebaut werden, was durch die inzwischen aufgesetzten straßenseitigen Dachgauben verdeutlicht wird. Dass ein solcher Fremdkörper im Straßenbild aufgrund seiner Baumasse und seiner Längenausdehnung entlang der Straße von mehr als 45 m schon für sich allein genommen es der „Villa Nau“ erschwert, daneben einen eigenen maßgeblichen Einfluss auf das Straßenbild auszuüben, liegt auf der Hand und bedarf keiner weitergehenden Begründung. Vorliegend kommt aber zum anderen noch der Umstand hinzu, dass auf der Ostseite der Villa sich der weit zurückgesetzte Edeka-Markt mit seinen die Straßenflucht sprengenden Parkplätzen befindet. Diese Lücke in der Fluchtlinie der Mainzer Straße beträgt in etwa 40 m. Diese beiden vorgenannten „Einbrüche“ in das Straßenbild im Ostbereich des Erhaltungsgebiets sind von ihrem Ausmaß her so gewichtig, dass die „Villa Nau“ aufgrund ihrer dagegen eher bescheidenen Dimensionen optisch nicht in der Lage ist, das Erscheinungsbild der M. Straße dort noch maßgeblich zu prägen, sondern im Gegenteil in ihrer Umgebung als Fremdkörper erscheint. Zu dieser Überzeugung ist der Senat aufgrund seiner Ortsbesichtigung gelangt. An dieser Beurteilung ändert auch nichts die Tatsache, dass sich weiter östlich noch zwei kleine Bürgerhäuser in der Straßenflucht befinden. Mit diesen vermag die „Villa Nau“ kein prägendes Ensemble zu bilden, weil der durch die Parkplätze und die Einfahrt des Edeka-Marktes gebildete Einschnitt in die Straßenflucht von etwa 40 m zu groß ist. Dies gilt umso mehr, als auf der gegenüberliegenden Seite sich auf einer Anhöhe eine Kirche befindet, deren Vorgelände zur Straße hin durch eine hohe und für das Straßenbild dominante Mauer abgegrenzt wird, die ihrerseits verhindert, dass die „Villa Nau“ in Verbindung mit der noch vorhandenen sonstigen Bebauung einen prägenden Einfluss hinsichtlich der zu erhaltenden Eigenart des Straßenzugs in ihrer unmittelbaren Umgebung ausüben kann. In diesem Zusammenhang bleibt noch anzumerken, dass entgegen der Anregung der Klägerin keine Veranlassung bestand, bezüglich der Frage der Prägung der Umgebung durch die „Villa Nau“ ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der erkennende Senat verfügt nämlich als ein mit Bausachen vertrauter Spruchkörper über hinreichende Sachkunde, um die optische Wirkung des Gebäudes beurteilen zu können (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 2007 − 2 BF 10/02 − in juris; ähnlich auch OVG Berlin−Brandenburg, Urteil vom 9. Dezember 2005, BauR 2006, 665).

45

Prägt die „Villa Nau“ bereits nicht das Straßenbild i.S. von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB, so hat die Klägerin einen Anspruch darauf, dass ihr die Genehmigung gemäß der Erhaltungssatzung zum Abbrechen der Villa erteilt wird, ohne dass die weiteren von der Klägerin geltend gemachten Gesichtspunkte näher zu prüfen sind.

46

Steht mithin die Erhaltungssatzung der Schaffung von Parkplätzen auf dem Gelände der „Villa Nau“ nicht entgegen, so ist der Klägerin auch die beantragte Baugenehmigung gemäß § 70 Abs. 1 LBauO zu erteilen, da weder § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung noch sonstige baurechtliche Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen. Denn einerseits ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, weil es im Geltungsbereich des Bebauungsplans „M. Straße“ der Beklagten liegt, der für den hier maßgeblichen Bereich ein Kerngebiet ausweist. Darin sind aber Stellplätze als Nebenanlagen i.S. von § 14 Abs. 1 BauNVO grundsätzlich zulässig. Diesbezügliche Beschränkungen sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Andererseits vermag der Senat auch keine bauordnungsrechtlichen Einschränkungen zu erkennen. Solche sind auch von der Beklagten nicht geltend gemacht worden.

47

Nach alledem war die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die erforderlichen beiden Genehmigungen zur Verwirklichung ihres Vorhabens zu erteilen und der Berufung mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

48

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

49

Die Revision ist nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

50

Beschluss

51

Der Wert des Streitgegenstandes wird unter Abänderung des erstinstanzlichen Streitwertbeschlusses und der vorläufigen Streitwertfestsetzung des Senats für beide Rechtszüge auf 20.000,-- € festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 und 3, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. den Nrn. 9.1.9 und 9.3 des Streitwertkatalogs 2004).

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.



Tenor

Unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheides vom 14. März 2007 wird die Beklagte verpflichtet, der Klägerin die gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abriss der Villa „Villa Nau“ auf dem Grundstück Flur …, Parzelle … in Bingen sowie die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf diesem Gelände zu erteilen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt eine Bau- und Abbruchgenehmigung.

2

Sie betreibt in der Innenstadt der Beklagten in der M. Straße … (Flur …, Parzellen …) einen Verbrauchermarkt, der eine Verkaufsfläche von etwa 1.600 qm aufweist und insgesamt 117 Stellplätze besitzt. Neben diesem Verbrauchermarkt befindet sich in der M. Straße … (Flur …, Parzelle …) die sog. „Villa Nau“, ein im Eigentum der Klägerin stehendes zweigeschossiges Wohnhaus aus dem Jahre 1882.

3

Die „Villa Nau“ und der Verbrauchermarkt der Klägerin liegen in einem Bereich, den der am 12. Juni 2006 bekannt gemachte Bebauungsplan „M. Straße“ der Beklagten als Kerngebiet ausweist. Außerdem befindet sich die „Villa Nau“ im räumlichen Geltungsbereich der am 15. Dezember 2006 in Kraft getretenen Erhaltungssatzung „M. Straße/B.“. Diese umfasst die Grundstücke nördlich der M. Straße mit den Hausnummern … bis … und die auf der südlichen Straßenseite gelegenen Anwesen mit den Hausnummern … bis … sowie die Grundstücke an der Westseite der B. mit den Hausnummern … und …. In dem vorgenannten Bereich der Erhaltungssatzung befinden sich noch weitere Bauten aus dem späten 19. Jahrhundert, die teilweise unter Denkmalschutz stehen.

4

Die Klägerin beabsichtigt, die bestehende Parkplatzfläche unter Inanspruchnahme des Standortes der abzureißenden „Villa Nau“ zu erweitern, da die bisher teilweise in einer Tiefgarage befindlichen Stellplätze von den Kunden nicht angenommen werden.

5

Ein bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung und des Bebauungsplans gestellter Bauantrag zu einer entsprechenden Erweiterung der Stellplatzanlage war unter Verweis auf den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan zurückgestellt und im Juni 2006 abgelehnt worden. Nachdem die Beklagte einen „Teil-Abhilfebescheid“ erlassen hatte, mit dem sie die ablehnende Entscheidung aufhob und eine Bescheidung des Bauantrags unter Verweis auf die in der Aufstellung befindliche Erhaltungssatzung erneut zurückstellte, nahm die Klägerin ihre zuvor erhobene Untätigkeitsklage zurück.

6

Mit Bescheid vom 19. Dezember 2006 lehnte die Beklagte den Bauantrag wiederum ab mit der Begründung, dass der Abbruch der „Villa Nau“ dem Zweck der inzwischen in Kraft getretenen Erhaltungssatzung zuwiderlaufe.

7

Nach erfolglosem Vorverfahren hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht erhoben, mit der sie insbesondere geltend gemacht hat, dass es sich im vorliegenden Fall um eine unzulässige Einzelfallplanung handele und zudem keine Erhaltungstatbestände vorlägen. Die Gebäude im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungssatzung seien viel zu unterschiedlich und überdies mit zu vielen Fremdkörpern durchsetzt. Der einzig gehaltvolle gemeinsame Nenner der vermeintlich schützenswerten Bebauung des Satzungsgebietes solle die angeblich durchgängig erhalten gebliebene traufständige Anordnung der Gebäude an der Straße sein. Dies sei aber insbesondere im Hinblick auf die vorhandenen Lücken in der Raumkante nicht haltbar. Auch der räumliche Geltungsbereich der Satzung sei angesichts der baulichen Gegebenheiten willkürlich gewählt. Im Übrigen bleibe zu sehen, dass die Villa sanierungsbedürftig sei und sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befinde.

8

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 11. Dezember 2007 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

9

Die Beklagte habe den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung der Stellplatzanlage und auf Erteilung einer Genehmigung zum Abbruch der „Villa Nau“ zu Recht abgelehnt, da dem Vorhaben die Erhaltungssatzung der Beklagten vom 12. Dezember 2006 entgegenstehe.

10

Diese sei rechtswirksam, insbesondere handele es sich dabei nicht um einen Fall der sog. „Einzelfall- oder Verhinderungsplanung“. Aus dem bloßen Umstand, dass die Satzung nach ihrer Entstehungsgeschichte einen ad-hoc–Bezug auf ein zu verhinderndes Vorhaben aufweise, lasse keinerlei Rückschlüsse auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Planung zu. Vielmehr seien solche Negativplanungen nur dann unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprächen, sondern lediglich vorgeschoben seien, um eine andere Nutzung zu verhindern. Für eine solche Annahme bestünden jedoch keinerlei Anhaltspunkte.

11

Die Erhaltungssatzung bewege sich auch im Rahmen der Satzungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, denn die Erhaltungssatzung halte sich noch in den Grenzen des Städtebaurechts. Insbesondere schade es nicht, dass es der Beklagten darum gehe, die bestehenden Anlagen zu konservieren, um die überkommene Nutzungsstruktur oder prägende Bestandteil des Orts- und Straßenbildes wegen ihrer städtebaulichen Qualität für die Zukunft festzuschreiben. Festsetzungen, die aus solchen Gründen die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege mitberücksichtigten und förderten, verlören ihren städtebaulichen Charakter dadurch nicht. Es könne keinem Zweifel unterliegen, dass die Zielsetzung der Erhaltungssatzung städtebaulich geprägt sei.

12

Die Kammer habe daneben auch keinen Zweifel daran, dass das Satzungsgebiet eine hinreichende „Eigenart“ aufweise, die den Erlass einer Erhaltungssatzung zu tragen vermöge. Die Eigenart eines Straßenbildes könne sich gerade auch aus einer Vielzahl unterschiedlicher Bauten ergeben, solange diese in irgendeiner Form einen harmonischen Gesamteindruck ergäben. Im vorliegenden Fall entstehe der Eindruck eines solchen Gesamtbildes unter Würdigung der zahlreichen Lichtbilder nicht zuletzt durch die von der Beklagten u.a. angeführte Fassadengliederung der historischen Gebäude und der geschlossenen Bauweise entlang der Straße. Dabei sei das hier in Rede stehende Straßenbild als Teil des Ortsbildes von dem Schutzziel des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB umfasst. Auch die vorhandenen Fremdkörper und Brüche in der geschlossenen Bauweise, insbesondere durch das Altenheim und die Wohnbebauung aus den siebziger Jahren des vorigen Jahrhunderts, stünden der Annahme einer erhaltenswerten Eigenart des Gebiets nicht entgegen. Es gehe nämlich um einen Art Ensembleschutz und somit um einen Gesamteindruck, der nicht in Ausschnitte zerlegt werden könne. Fremdkörper änderten an der Erhaltungswürdigung nichts. Der bisherige Zustand müsse nicht unbedingt befriedigen, um eine Erhaltungssatzung zu rechtfertigen; daher habe auch die Renovierungsbedürftigkeit einzelner Bauten keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Satzung.

13

Ferner bestünden auch keine Anhaltspunkte für eine rechtsfehlerhafte Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Satzung. Insoweit stehe der Beklagten ein gewisses Satzungsermessen zu, für dessen Überschreitung keine Anhaltspunkte bestünden.

14

Sei aber die Erhaltungssatzung wirksam, so stehe diese der Erteilung der Baugenehmigung entgegen, weil die „Villa Nau“ von der Erhaltungssatzung als das Ortsbild (mit-)prägende bauliche Anlage erfasst werde. Sie erfülle nicht nur die in der Begründung zur Erhaltungssatzung angeführten städtebaulichen Stilmerkmale, sondern sie präge darüber hinaus das Straßenbild als Teil des Ortsbildes, indem sie die optische Verbindung zwischen dem Postgebäude und den Häusern M. Straße … und … feststelle und damit eine Überbrückungsfunktion erfülle.

15

Darüber hinaus habe die Beklagte das ihr zustehende Versagungsermessen fehlerfrei ausgeübt. Dessen Grenzen seien insbesondere auch mit Blick auf die wirtschaftlichen Folgen, die das Abrissverbot für die Klägerin habe, nicht überschritten. Angesichts der städtebaulichen Funktion der „Villa Nau“ und des daraus folgenden Erhaltungsinteresses der Allgemeinheit stelle es für die Klägerin keine unverhältnismäßige Belastung dar, wenn sie ihre Parkplatzanlage nicht um elf Stellplätze erweitern und das damit wohl verfolgte Ziel der Umsatzsteigerung nicht verwirklichen könne, zumal nichts vorgetragen worden sei, dass das wirtschaftliche Fortbestehen des Betriebes von der Erweiterung der Stellplatzanlage abhängen könne.

16

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung macht die Klägerin nunmehr geltend:

17

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handele es sich bei der Erhaltungssatzung um eine unzulässige Einzelfallplanung. Aus den Akten lasse sich entnehmen, dass die Erhaltungssatzung auf die Anregung eines Ratsmitglieds zurückzuführen sei, der sich für die Erhaltung der Villa ausgesprochen habe. Dem Einwand der „unzulässigen Negativplanung“ könne auch nicht die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Dezember 1990 entgegengehalten werden. In dieser Entscheidung sei es um eine positive Planung durch einen Bebauungsplan gegangen, während vorliegend es definitionsgemäß um eine negative Erhaltungsplanung gehe.

18

Außerdem habe das Bundesverwaltungsgericht in dieser Entscheidung daran festgehalten, dass entscheidend sei, ob die Planung erforderlich i.S. von § 1 Abs. 3 BauGB sei. Eine bauplanungsrechtliche Erforderlichkeit in Form einer planerischen Konzeption sei hier aber nicht zu erkennen. Die Erforderlichkeit sei hier schon deshalb zu verneinen, weil sich aus der Begründung zur Erhaltungssatzung ergebe, dass es sich vorliegend um einen „Doppelschutz“ desselben Gebiets durch Regeln des Denkmalschutzes sowie durch Regeln des Städtebaurechts handele, der überflüssig und damit auch nicht erforderlich sei. Auch der Befund, dass das einzige nicht formale Element der Menge der von der Erhaltungssatzung umfassten Gebäude die „Villa Nau“ sei, bestätige ihre Auffassung, dass die von ihr vertretene Einordnung der Erhaltungssatzung als unzulässige Einzelfallplanung zutreffend sei.

19

Im Übrigen sei der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung willkürlich gewählt, was ebenfalls ein Indiz für eine unzulässige Einzelfallplanung sei. Bei dieser Abgrenzung sei verkannt worden, dass die Nutzung des Quartiers zwischen der B. und der E. seit alters her vollkommen anderes sei als die Nutzung des übrigen räumlichen Teils, der vom Geltungsbereich der Erhaltungssatzung abgedeckt werde. Von der Historie her hätte die Unterschutzstellung auf der westlichen Seite der B. enden müssen. Erst ab dort in Richtung Westen lasse sich eine einheitliche Raumkante und ein einheitlicher Bebauungsstil erkennen. Die starke Asymmetrie der Satzungsgebietes unter Aussparung des Kirchengeländes und des Küsterhauses auf der Südseite der M. Straße zeige ebenfalls die Willkürlichkeit der Festlegung des Satzungsgebietes und stelle ein wesentliches Indiz für die verbotene Einzelfallplanung dar. In diesem Zusammenhang verweise er auf die Stellungnahme des Architektenbüros V., die er mit dem Zulassungsantrag zu den Gerichtsakten gereicht habe.

20

Darüber hinaus fehle es auch an der städtebaulichen Eigenart des Satzungsgebiets, da die darin befindlichen Bauwerke kein sich in ihrer Verschiedenheit ergänzendes Ensemble bilden würden. Denn die bloße Ansammlung von Bebauung erfülle nicht das Merkmal der städtebaulichen Eigenart. Im Übrigen seien die schon nicht vorhandene einheitliche städtebauliche Gestalt des Satzungsgebiets und seine Prägung auf jeden Fall dadurch zerstört, dass im Bereich der Erhaltungssatzung eine große Anzahl von sog. Bausünden vorhanden sei. Dazu zählten u.a. das Altenwohnheim, die Kreissparkasse und das Postgebäude. Vorsorglich werde bestritten, dass das Postgebäude und das Sparkassengebäude sich hinsichtlich Kubatur und Lage sowie bestimmter Stilmerkmale in die Stadtstruktur einfüge und insbesondere keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes herbeiführe. Jedenfalls bleibe festzuhalten, dass die „Villa Nau“ weder allein noch im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt präge.

21

Äußerst hilfsweise werde noch darauf hingewiesen, dass das Verwaltungsgericht die Reichweite des Art. 14 GG verkannt habe. Das Verwaltungsgericht hätte die Sachverhaltselemente in die Güterabwägung einstellen und beurteilen müssen. Bei einer solchen Abwägung habe man die städtebauliche Eigenart des Gebiets konkretisieren und die Bausünden, das Postgebäude und den städtebaulichen Wert des streitgegenständlichen Gebäudes bewerten müssen.

22

Soweit das Verwaltungsgericht die Auffassung vertreten habe, das Gemeininteresse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Gebäudes müsse erst dann zurücktreten, wenn eine Existenzgefährdung des Betriebes vorliege, so habe es die Reichweite von Art. 14 Abs. 1 GG verkannt. Der daraus herzuleitende grundrechtliche Eigentumsschutz greife nicht erst ein, wenn der Eigentümer in hohe wirtschaftliche Bedrängnis gerate, sondern die Forderung von zusätzlichen „Tageslicht-Parkplätzen“ sei auch dann wirtschaftlich gerechtfertigt, wenn es Tiefgaragenparkplätze gebe, die von Kunden nicht ausreichend angenommen würden.

23

Die Klägerin beantragt,

24

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheids vom 14. März 2007 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf den Grundstücken Flur …, Parzellen Nrn. … in Bingen zu erteilen.

25

hilfsweise,

26

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2007 und unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides der Beklagten vom 19. Dezember 2006 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheids vom 14. März 2007 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 und Abs.3 Satz 1 BauGB i.V.m. der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abriss der „Villa Nau“ auf dem Grundstück Flur …, Parzelle … in Bingen sowie die beantragte Baugenehmigung zur Erweiterung einer Kfz-Stellplatzanlage auf diesem Gelände zu erteilen.

27

Die Beklagte beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Sie hält die angegriffene Entscheidung für zutreffend und verweist im Übrigen auf ihr bisheriges Vorbringen sowie auf die Gründe des Widerspruchsbescheids. Darüber hinaus trägt sie vor:

30

Eine unzulässige Einzelfallplanung liege nicht vor. Dabei sei es auch unerheblich, von wem letztlich die Anregung stamme, eine Erhaltungssatzung zu erlassen. Selbstverständlich verfolge die Erhaltungssatzung das „positive“ Planungsziel der Erhaltung von Bausubstanz. Es gehe nicht darum, der Klägerin den Bau von zusätzlichen Parkplätzen zu verwehren, sondern es gehe um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Satzungsgebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, zu der maßgeblich die „Villa Nau“ gehöre. Die denkmalschutzrechtliche Situation sei im Rahmen der Erhaltungssatzung von keiner Bedeutung.

31

Auch für den Vorwurf der Willkür ergäben sich aus der Berufungsbegründung keinerlei neuen Aspekte. Auch aus dem sonstigen Vorbringen der Klägerin lasse sich nichts für einen Anspruch auf Erteilung der erstrebten Baugenehmigung herleiten.

32

Der Senat hat eine Ortsbesichtigung vorgenommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 31. Juli 2008 verweisen.

33

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungs- und Widerspruchsakten der Beklagten (2 Hefte nebst Unterlagen zur Erhaltungssatzung), auf eine Heftung mit einer Lichtbilddokumentation bezüglich der Bebauung im Erhaltungsgebiet, auf die Planurkunde des Bebauungsplans „Mainzer Straße“ nebst Planbegründung und auf die Gerichtsakte 3 K 911/06.MZ. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

34

Die Berufung der Klägerin hat Erfolg.

35

Das Verwaltungsgericht hätte dem Klagebegehren stattgeben und die Beklagte verpflichten müssen, der Klägerin für den Abbruch der „Villa Nau“ die erforderliche Genehmigung gemäß §§ 172, 173 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung „Mainzer Straße/Bahnhofstraße“ sowie die beantragte Baugenehmigung für die Erweiterung der Parkplatzstellflächen zu erteilen. Die Voraussetzungen für die Versagung einer nach der Erhaltungssatzung erforderlichen Abbruchgenehmigung liegen nicht vor, sodass der Klägerin sowohl diese als auch die begehrte baurechtliche Genehmigung zu erteilen ist.

36

Vorliegend bedarf die Erweiterung der Pkw-Stellflächen deshalb der beiden vorgenannten Genehmigungen, weil die hier beabsichtigte Erweiterung der Parkflächen denknotwendig auch den Abriss der „Villa Nau“ voraussetzt, die sich im räumlichen Geltungsbereich der oben erwähnten Erhaltungssatzung befindet und somit dem in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB normierten Genehmigungsvorbehalt unterliegt, der in § 3 Satz 1 der Satzung wiederholt wird. Beide Genehmigungen sind der Sache nach durch Bescheid der Beklagten vom 19. Dezember 2006 abgelehnt worden. Dies entspricht auch der Vorgehensweise, die in § 4 Abs. 1 der Satzung vorgegeben ist, wonach im Baugenehmigungsverfahren über die erhaltungssatzungsrechtlichen Belange entschieden wird. Will die Klägerin als Bauherrin bei dieser Sachlage die gerichtliche Verpflichtung zur Erteilung der Baugenehmigung erwirken, so kann sie dies nur durch die gleichzeitige Verpflichtung zum Erlass der parallel notwendigen Genehmigungen erreichen (vgl. OVG RP, Beschluss vom 25. Juli 2007, BauR 2007, 1857). Von daher erscheint vorliegend das im Hauptantrag formulierte Begehren allein nicht ausreichend, um letztlich das Klageziel zu verwirklichen. Vielmehr kann dieses Ziel nur durch die im Hilfsantrag beantragte Verpflichtung zur Erteilung der in Rede stehenden beiden Genehmigungen erreicht werden.

37

Davon ausgehend ist hier zunächst die Verpflichtung der Beklagten zu bejahen, der Klägerin die aufgrund der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung zum Abbruch der „Villa Nau“ zu erteilen. Diese Genehmigungspflicht ergibt sich aus § 3 der Erhaltungssatzung „Mainzer Straße/Bahnhofstraße“ der beklagten Stadt. Diese Satzung ist am 15. Dezember 2006 in Kraft getreten. Hiernach bedarf u.a. der Rückbau baulicher Anlagen im Erhaltungsgebiet einer Genehmigung, die nur versagt werden darf, wenn die bauliche Anlage das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist.

38

Rechtsgrundlage für den Erlass dieser Erhaltungssatzung bildet der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, der den Kommunen die Möglichkeit einräumt, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt eine entsprechende Satzung zur Regelung eines Genehmigungsvorbehalts zu erlassen. Die hier in Rede stehende Satzung soll diesem Zweck dienen (§ 1 der Satzung) und bezieht auch die „Villa Nau“ in ihren Geltungsbereich ein (§ 2 i.V.m. der zugehörigen Karte).

39

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Satzung nicht schon deshalb unwirksam, weil es sich dabei um eine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung handeln soll. Zwar ist der Klägerin einzuräumen, dass offenbar ihre Abbruchpläne Veranlassung gegeben haben, die hier angegriffene Erhaltungssatzung zu beschließen. Aber bereits das Bundesverwaltungsgericht hat im Zusammenhang mit Bebauungsplänen ausgesprochen, dass die Gemeinde auch städtebauliche Ziele verfolgen darf, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. Allein der Umstand, dass ein Bebauungsplan nach seiner Entstehungsgeschichte einen ad-hoc-Bezug auf ein zu verhinderndes Vorhaben aufweist und räumlich auf den Grundbesitz eines Einzelnen begrenzt ist, lässt nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts keinerlei Schlüsse auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Planung zu (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990, NVwZ 1991, 875). Auch die Tatsache, dass eine sog. Einzelfallplanung erst aus Anlass der Verhinderung eines konkreten sich − wie hier − bereits im Genehmigungsverfahren befindlichen Bauvorhabens erfolgt, ist für sich genommen kein Umstand, entsprechende Schlüsse zu ziehen (s. BVerwG, Beschluss vom 24. August 1993, ZfBR 1994, 100). Diese für Bauleitpläne entwickelten Grundsätze müssen erst recht für eine Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gelten, deren Ziel gerade auf die Erhaltung der Eigenart eines Gebietes gerichtet ist und die daher denknotwendig auf ein Bewahren der vorhandenen baulichen Situation angelegt ist. Die Anwendung des von der Klägerin in Bezug genommenen § 1 Abs. 3 BauGB kommt vorliegend nicht in Betracht, da die darin normierte Erforderlichkeit ausdrücklich nur für Bauleitpläne gilt, zu denen gemäß § 1 Abs. 2 BauGB aber nur der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan zählt.

40

Im Übrigen würde eine unzulässige Verhinderungsplanung allenfalls dann vorliegen, wenn die Erhaltung des Gebiets in Wahrheit nicht gewollt und die Satzung nur ein vorgeschobenes Mittel wäre, um den Abrisswunsch der Klägerin und die anschließend beabsichtigte Errichtung von Parkplätzen verhindern. Dass hierfür keinerlei Anhaltspunkte bestehen, hat bereits das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt. Hierauf kann daher zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.

41

Ist mithin keine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung gegeben, so hält sich die verfahrensgegenständliche Erhaltungssatzung auch im Rahmen der Satzungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Zutreffend hat die Klägerin in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die Zielsetzung einer solchen Satzung im Grunde genommen nur auf eine städtebauliche Gestaltung im Sinne des Bodenrechts, nicht aber allein auf Denkmalschutzgründe gerichtet sein darf. Laut § 1 der Satzung und der dazugehörenden Satzungsbegründung ist die Zielsetzung eindeutig städtebaulich ausgerichtet, auch wenn die Klägerin vorhandene denkmalschutzrechtliche Aspekte hervorhebt. Die diesbezüglichen Angriffe der Klägerin verkennen, dass neben den nach § 172 Abs. 1 BauGB zu schützenden Belangen auch solche des Denkmalschutzes gefördert werden dürfen. Dadurch verlieren die mit der Satzung verfolgten Ziele nicht ihren städtebaulichen Charakter (s. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001, NVwZ 2001, 1043).

42

Aber auch die weiteren Voraussetzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für den Erlass der Erhaltungssatzung sind erfüllt. Danach muss die Satzung der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt dienen (Erhaltungswürdigkeit). Das Erhaltungsgebiet muss also eine städtebauliche Eigenart aufweisen, die sich aus seiner städtebaulichen Gestalt ergibt. Letztere wird im Einzelnen bestimmt durch die Elemente Ortsbild, Stadtgestalt oder Landschaftsbild, was sich insbesondere aus dem Hinweis in Nr. 1 der vorgenannten Bestimmung auf deren Absatz 3 ergibt (s. dazu auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 172 Rn. 39). Unter Ortsbild fällt u.a. auch die bauliche Ansicht eines Straßenzugs und dessen Erscheinungsbild, also mithin das Straßenbild (s. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., Rn. 32). Das Straßenbild ergibt sich wiederum aus der Führung der Straße selbst und durch die sie begrenzenden Grundstücke mit ihren baulichen Anlagen oder aus dem Bild, das eine Straße in Verbindung mit den angrenzenden Grundstücken und den darauf befindlichen Anlagen für den Beschauer abgibt, also aus den visuellen Aspekten (vgl. Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Diese werden nach Satzungsbegründung und dem Vortrag der Beklagten im Wesentlichen durch großbürgerliche, mehrgeschossige Bauten aus der Gründerzeit geprägt, wobei charakteristisch für das Gebiet die traufständige Anordnung der Gebäude mit ihren Baufluchten an der Straße sein soll. Das Vorhandensein dieser Gestaltungselemente entlang der Mainzer Straße im Erhaltungsbereich wurde von der vom Senat durchgeführten Ortsbesichtigung weitgehend bestätigt. Dabei wird der Frage, ob angesichts der vorgefundenen Fremdkörper („Bausünden“) in der ansonsten harmonisierenden Bebauung entlang der M. Straße gleichwohl die Erhaltungswürdigkeit gegeben ist, nach dem vom Senat bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck grundsätzlich zu bejahen sein. Dennoch wirft gerade der Bereich in unmittelbarer Nähe der „Villa Nau“ das Problem auf, ob nicht gerade dieser Teil des Straßenzugs (zwischen B. und E.) durch „Bausünden“ so inhomogen (geworden) ist, dass er keine schützenswerte Eigenart mehr aufweist und daher nicht mehr in das Erhaltungsgebiet einzubeziehen ist, weil es insoweit an einer erhaltungswürdigen Straßenflucht fehlt. Eine derartige „Bausünde“ stellt zunächst der E.-Markt der Klägerin dar, der von der eigentlichen Straßenfluchtlinie weit zurückversetzt sich quasi in zweiter Bautiefe befindet und durch seine zur M. Straße hin gelegenen Parkplätze eine aus drei Grundstücken bestehende Lücke in die Straßenflucht reißt. Ähnliches gilt für das alte Postgebäude, welches als traufständiges Nachkriegsbauwerk zwar gewisse Stilelemente hinsichtlich der vertikalen und horizontalen Gliederung der vorhandenen Gebäude aus der Gründerzeit aufgreift, aber hinsichtlich seiner massiven Ausdehnung entlang der Straße und auch bezüglich seines Zurücktretens von der in der Mainzer Straße ansonsten weitgehend vorhandenen Straßenfluchtlinie so aus dem Rahmen der vorherrschenden Eigenart des Straßenzuges fällt, dass auch dieses Gebäude als Fremdkörper einzustufen ist. Andererseits bleibt aber auch zu sehen, dass an die Abgrenzung der Erhaltungsgebiets keine hohen Anforderungen zu stellen sind und im Erhaltungsgebiet nicht alle Gebäude im Sinne des festgelegten Erhaltungsziels erhaltenswert sein müssen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 63 m.w.N.). Dies gilt umso mehr, als bei dem zweistufigen System der Erhaltungssatzung die eigentliche Entscheidung erst im Genehmigungsverfahren fällt. Im Hinblick darauf darf die Kommune die Abgrenzung des Satzungsgebiets mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vornehmen (s. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Angesichts dessen wird man die Wirksamkeit der Erhaltungssatzung nicht bereits an der möglicherweise nicht in jeder Hinsicht völlig überzeugenden Abgrenzung des Erhaltungsgebiets scheitern lassen können.

43

Ist mithin insgesamt von einer wirksamen Erhaltungssatzung auszugehen, so folgt daraus indessen nicht zwangsläufig, dass eine Abbruchgenehmigung für die „Villa Nau“, die sich im Geltungsbereich der Satzung befindet, abgelehnt werden müsste. Nach § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dessen Wortlaut in § 3 Satz 2 der Erhaltungssatzung wiederholt wird, darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn u.a. die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild prägt. Das bedeutet auf den konkreten Fall angewendet, dass eine Ablehnung des Abbruchs der „Villa Nau“ nur dann zu Recht erfolgt wäre, wenn diese Villa einen das Straßenbild (als Teil des Ortsbildes) prägenden Charakter aufweisen würde. Eine solche Prägung ist nur gegeben, wenn die einzelne bauliche Anlage für sich allein oder als Bestandteil eines Ensembles eine wesentliche (gesteigerte) Bedeutung für das Ortsbild oder die Stadtgestaltung besitzt, da anderenfalls ein Zurücktreten des durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsinteresses hinter das Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit nicht gerechtfertigt wäre. Um eine solche gesteigerte Bedeutung für das Ortsbild annehmen zu können, müsste die hier in Rede stehende „Villa Nau“ insbesondere für den Straßenzug der Mainzer Straße, der nach dem in § 1 der Satzung niedergelegten Satzungszweck in seiner städtebaulichen Eigenart erhalten werden soll, von bestimmendem Charakter sein. Diese Villa müsste also der maßgeblichen Umgebung ihren Stempel aufdrücken und deren Erscheinungsbild und Struktur maßgeblich beeinflussen. Ob ein Bauwerk diese gesteigerte Bedeutung hat, bestimmt sich dabei jeweils nach den tatsächlichen Verhältnissen (vgl. dazu Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 155).

44

In Anwendung dieser Grundsätze vermag der Senat nicht zu erkennen, dass die „Villa Nau“ die nähere Umgebung entlang der Mainzer Straße maßgeblich prägt. Allerdings ist der Beklagten einzuräumen, dass die „Villa Nau“ − wie die Ortsbesichtigung gezeigt hat − ab dem Haus M. Straße … in Blickrichtung Osten erstmals in der Ferne zu sehen ist und von diesem Standort aus die optisch wahrnehmbare Raumkante auf dieser Straßenseite bis hin zur E. mitgestaltet. Andererseits ist aber auch für den aufmerksamen Betrachter zu bemerken, dass infolge des etwas zurückversetzten Postgebäudes von diesem Blickwinkel aus der Eindruck entsteht, die „Villa Nau“ halte die vorgegebene Bauflucht nicht ein, sondern „springe“ atypischerweise in den Straßenraum hinein (siehe auch die Fotos auf S. 12, 14, 20, 21, 32, 33 der Lichtbilddokumentation). Ferner ist der Beklagten bei Betrachtung der Straßenbildsituation aus diesem Blickwinkel zuzugestehen, dass die Villa insoweit eine gewisse Überbrückungsfunktion für das Straßenbild aufweist. Auf diese Betrachtungsweisen kann es indessen bei der Beurteilung des „Prägens“ nicht allein ankommen. Vielmehr ist bei der Beurteilung der optischen Wirkung des Gebäudes nicht nur auf den Eindruck aus der Ferne, sondern auch auf die nähere Umgebung des Bauwerks abzustellen, die sich dem Betrachter insbesondere dann erschließt, wenn man sich auf der anderen Seite der M. Straße vor der „Villa Nau“ oder doch zumindest in deren Nähe befindet. Denn dann wird deutlich erkennbar, dass die „Villa Nau“ optisch nicht von solchem Gewicht ist, dass sie der maßgeblichen (näheren) Umgebung entlang der M. Straße ihren Stempel aufdrücken könnte. Vielmehr sind die „Einbrüche“ in das Straßenbild dort so groß, dass die „Villa Nau“ nicht in der Lage ist, das Straßenbild dort (mit-) zu prägen. Zum einen befindet sich nämlich auf der westlichen Grundstücksseite das alte Postgebäude, das von der in der M. Straße vorherrschenden Straßenfluchtlinie stark zurückspringt, eine beachtliche Größe entlang der Straße aufweist und im Zeitpunkt der Ortsbesichtigung für Sanierungsmaßnahmen eingerüstet war. Nach Auskunft der Beklagten soll darin auch das Dachgeschoss ausgebaut werden, was durch die inzwischen aufgesetzten straßenseitigen Dachgauben verdeutlicht wird. Dass ein solcher Fremdkörper im Straßenbild aufgrund seiner Baumasse und seiner Längenausdehnung entlang der Straße von mehr als 45 m schon für sich allein genommen es der „Villa Nau“ erschwert, daneben einen eigenen maßgeblichen Einfluss auf das Straßenbild auszuüben, liegt auf der Hand und bedarf keiner weitergehenden Begründung. Vorliegend kommt aber zum anderen noch der Umstand hinzu, dass auf der Ostseite der Villa sich der weit zurückgesetzte Edeka-Markt mit seinen die Straßenflucht sprengenden Parkplätzen befindet. Diese Lücke in der Fluchtlinie der Mainzer Straße beträgt in etwa 40 m. Diese beiden vorgenannten „Einbrüche“ in das Straßenbild im Ostbereich des Erhaltungsgebiets sind von ihrem Ausmaß her so gewichtig, dass die „Villa Nau“ aufgrund ihrer dagegen eher bescheidenen Dimensionen optisch nicht in der Lage ist, das Erscheinungsbild der M. Straße dort noch maßgeblich zu prägen, sondern im Gegenteil in ihrer Umgebung als Fremdkörper erscheint. Zu dieser Überzeugung ist der Senat aufgrund seiner Ortsbesichtigung gelangt. An dieser Beurteilung ändert auch nichts die Tatsache, dass sich weiter östlich noch zwei kleine Bürgerhäuser in der Straßenflucht befinden. Mit diesen vermag die „Villa Nau“ kein prägendes Ensemble zu bilden, weil der durch die Parkplätze und die Einfahrt des Edeka-Marktes gebildete Einschnitt in die Straßenflucht von etwa 40 m zu groß ist. Dies gilt umso mehr, als auf der gegenüberliegenden Seite sich auf einer Anhöhe eine Kirche befindet, deren Vorgelände zur Straße hin durch eine hohe und für das Straßenbild dominante Mauer abgegrenzt wird, die ihrerseits verhindert, dass die „Villa Nau“ in Verbindung mit der noch vorhandenen sonstigen Bebauung einen prägenden Einfluss hinsichtlich der zu erhaltenden Eigenart des Straßenzugs in ihrer unmittelbaren Umgebung ausüben kann. In diesem Zusammenhang bleibt noch anzumerken, dass entgegen der Anregung der Klägerin keine Veranlassung bestand, bezüglich der Frage der Prägung der Umgebung durch die „Villa Nau“ ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der erkennende Senat verfügt nämlich als ein mit Bausachen vertrauter Spruchkörper über hinreichende Sachkunde, um die optische Wirkung des Gebäudes beurteilen zu können (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 2007 − 2 BF 10/02 − in juris; ähnlich auch OVG Berlin−Brandenburg, Urteil vom 9. Dezember 2005, BauR 2006, 665).

45

Prägt die „Villa Nau“ bereits nicht das Straßenbild i.S. von § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB, so hat die Klägerin einen Anspruch darauf, dass ihr die Genehmigung gemäß der Erhaltungssatzung zum Abbrechen der Villa erteilt wird, ohne dass die weiteren von der Klägerin geltend gemachten Gesichtspunkte näher zu prüfen sind.

46

Steht mithin die Erhaltungssatzung der Schaffung von Parkplätzen auf dem Gelände der „Villa Nau“ nicht entgegen, so ist der Klägerin auch die beantragte Baugenehmigung gemäß § 70 Abs. 1 LBauO zu erteilen, da weder § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungssatzung noch sonstige baurechtliche Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen. Denn einerseits ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, weil es im Geltungsbereich des Bebauungsplans „M. Straße“ der Beklagten liegt, der für den hier maßgeblichen Bereich ein Kerngebiet ausweist. Darin sind aber Stellplätze als Nebenanlagen i.S. von § 14 Abs. 1 BauNVO grundsätzlich zulässig. Diesbezügliche Beschränkungen sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Andererseits vermag der Senat auch keine bauordnungsrechtlichen Einschränkungen zu erkennen. Solche sind auch von der Beklagten nicht geltend gemacht worden.

47

Nach alledem war die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die erforderlichen beiden Genehmigungen zur Verwirklichung ihres Vorhabens zu erteilen und der Berufung mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

48

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

49

Die Revision ist nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

50

Beschluss

51

Der Wert des Streitgegenstandes wird unter Abänderung des erstinstanzlichen Streitwertbeschlusses und der vorläufigen Streitwertfestsetzung des Senats für beide Rechtszüge auf 20.000,-- € festgesetzt (§§ 63 Abs. 2 und 3, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. den Nrn. 9.1.9 und 9.3 des Streitwertkatalogs 2004).

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.

(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts können vorbehaltlich des § 99 Abs. 2 und des § 133 Abs. 1 dieses Gesetzes sowie des § 17a Abs. 4 Satz 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes nicht mit der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht angefochten werden.

(2) Im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gilt für Entscheidungen des beauftragten oder ersuchten Richters oder des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle § 151 entsprechend.