Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Urteil, 09. Juli 2014 - 2 E 3/13.N
Tenor
Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten des Verfahrens vorläufig vollstreckbar.
Die Antragstellerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der aufgrund des Urteils vollstreckbaren Kosten abwenden, falls nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe der zu vollstreckenden Kosten leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
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Die Antragstellerin wendet sich gegen die Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungsverordnung G……
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Die Antragstellerin ist Eigentümerin des 165 m2 großen Grundstücks G.- straße .. (Flurstück X der Gemarkung G. ….), das mit einem viergeschossigen Wohnmietshaus bebaut ist, das zudem über ein Souterrain- und Dachgeschoss verfügt. Das um 1875 errichtete Gebäude ist in der Denkmalliste eingetragen und wurde von der Antragstellerin mit hohem finanziellen Aufwand denkmalschutzgerecht saniert. Das Grundstück lag zunächst im Geltungsbereich der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes G. S 1 (………..) vom 17. Juli 1979 (HmbGVBl. S. 240), die nach erfolgreicher Durchführung der Sanierung durch Verordnung vom 17. Dezember 2002 (HmbGVBl. S. 357) aufgehoben wurde. Der Bebauungsplan G. 26 vom 27. Juni 1984 (HmbGVBl. S. 136) trifft für das Grundstück der Antragstellerin die Festsetzungen WB IV (zwingend) und Erhaltungsbereich nach § 39h BBauG. Die Aufstellung des Bebauungsplans diente insbesondere der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung von Stadterneuerungsmaßnahmen in dem festgelegten Sanierungsgebiet. Nach der Durchführung der Sanierung entrichtete die Antragstellerin im Jahr 2007 einen Ausgleichsbeitrag für die Erhöhung des Bodenwertes ihres Grundstücks.
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Die Antragsgegnerin gab im Frühjahr 2009 eine Vorstudie für eine Soziale Erhaltungsverordnung für ein Gebiet im Stadtteil in G. in Auftrag, die die ARGE K./J. im Juli 2009 vorlegte. Daraufhin beschloss der Senat der Antragsgegnerin am 22. Juni 2010 (Amtl. Anz. S. 1111) die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein in einem Übersichtsplan abgegrenztes Erhaltungsgebiet im Stadtteil G., in dem auch das Grundstück der Antragstellerin liegt. Städtebauliches Ziel der Verordnung sei es, die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesem innenstadtnahen Wohngebiet durch die Einführung eines zusätzlichen Genehmigungsvorbehalts bei Anträgen auf Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen bestehender Wohngebäude sowie der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum aus besonderen städtebaulichen Gründen zu sichern. Das Erhaltungsgebiet wurde dabei in fünf Teilräume eingeteilt, wobei die G. ......straße mit dem Grundstück der Antragstellerin auf der Abgrenzungslinie zwischen den Teilräumen 4 und 5 liegt. Zur Vorbereitung und zum Vollzug der geplanten Sozialen Erhaltungsverordnung gab die Antragsgegnerin bei der F. eine Repräsentativerhebung in Auftrag, bei der 530 Haushalte (von ca. 6.200 Haushalten bei 8.050 Einwohnern im Erhaltungsgebiet) in Interviews mittels eines standardisierten Fragebogens zu ihren persönlichen Verhältnissen befragt wurden (vgl. dazu die zugrundeliegende Verordnung der Antragsgegnerin über eine Repräsentativerhebung zur Vorbereitung und zum Vollzug einer Sozialen Erhaltungsverordnung für ein Gebiet im Stadtteil G. vom 22. Juni 2010, HmbGVBl. S. 443). Über die Erhebungsergebnisse legte die F im September 2011 einen Endbericht vor. Am 15. Dezember 2011 stimmte die Bezirksversammlung ……..dem Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung G. zu. Die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt genehmigte den Verordnungsentwurf mit Schreiben vom 9. Januar 2012. Der Leiter des Bezirksamtes ……… fertigte am 6. Februar 2012 den Erlass der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet im Stadtteil G. (Soziale Erhaltungsverordnung G.) aus. Die Soziale Erhaltungsverordnung wurde am 14. Februar 2012 (HmbGVBl. S. 39) verkündet. Mit Schreiben vom 13. Februar 2013 machte die Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin Abwägungsmängel beim Erlass der Erhaltungsverordnung geltend. Am 13. Februar 2013 hat sie zudem den Normenkontrollantrag gestellt.
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Zur Begründung trägt sie u.a. vor, durch die Erhaltungsverordnung könne das Ziel, die erreichten Sanierungsziele nachhaltig zu sichern und drohende Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse in besonders nachgefragten Wohnlagen, insbesondere in der G. ......straße, abzuwenden, nicht erreicht werden. Die Sanierungen seien dort abgeschlossen und der vom Verordnungsgeber vorgesehene Schutz vor Verdrängung gehe ins Leere, weil die ihm vor Augen stehende einkommensschwache Wohnbevölkerung dort nicht mehr lebe. Selbst nach dem Endbericht der F. seien grundlegende Modernisierungen in vielen Bereichen des Erhaltungsgebietes vollständig abgeschlossen. So lägen Befunde vor, die „hinsichtlich des Wohnungs- und Gebäudebestands sowie der Zusammensetzung der Bevölkerung eine in Teilbereichen bereits stattgefundene Aufwertung dokumentieren“. Das gehe auch aus der Vorstudie der ARGE K./J. hervor, in der deutlich über dem Mietenspiegel liegende Mieten konstatiert worden seien. Allerdings leide der Endbericht unter dem Mangel, dass die Straßenzüge nicht einzeln untersucht und die betroffenen Grundeigentümer nicht systematisch befragt worden seien. Die im Endbericht für die Untersuchung gebildeten Teilräume seien viel zu groß. Dies lasse ein vollkommen verzerrtes Bild entstehen, was insbesondere für die G. ......straße rund um ihr Wohnhaus gelte. Die unzureichende Binnendifferenzierung beruhe dabei auf zufälligen Antworten verängstigter einkommensschwacher Mieter, die nicht als repräsentativ gelten könnten. Nach ihren eigenen Ermittlungen für die in den Teilräumen 4 und 5 liegenden Wohnhäuser in der G. ......straße bzw. für das Eckhaus in der .-str. 44 stelle sich die Situation völlig anders dar (dies wird von der Antragstellerin in ihren Schriftsätzen vom 13. Februar 2012 und 2. Mai 2014 im Einzelnen dargelegt, worauf Bezug genommen wird). Das belege, dass repräsentative Stichproben nicht erhoben worden seien. Die von der F. durchgeführte Stichprobenerhebung bei 530 Haushalten sei unzureichend, weil damit lediglich knapp 9 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet befragt worden seien und es sich vorwiegend nur um die betroffenen Mieter gehandelt habe. Auch in Anbetracht von erheblich weniger als jeweils 2.000 Menschen in den Teilräumen 4 und 5 werde deutlich, dass die angestellte Stichprobenerhebung unzureichend sei. Denn in Gebieten mit 1.000 bis 3.000 Einwohnern sei die Stichprobe auf 50 % zu erhöhen (vgl. Killisch/ Holtmann/Ruf, Mitteilungen der Fränkischen Geographischen Gesellschaft, Bd. 40, 1993, S. 155, 168). Das Untersuchungsgebiet erstrecke sich zudem nicht auf die unmittelbar an der Alster liegenden Wohnhäuser in der G. ......straße, die insoweit aus dem Erhaltungsgebiet ausgegrenzt worden seien. Die Gebietsabgrenzung erscheine insgesamt willkürlich. Offenbar seien schlicht die Grenzen der früheren Sanierungs- bzw. Quartiersentwicklungsgebiete übernommen worden.
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Die Erhaltungsverordnung stelle einen unzulässigen Eingriff in ihr durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Grundeigentum dar. Es liege eine enteignende Wirkung vor, weil der Grundstückswert nachhaltig beeinflusst werde. Der Verkehrswert der Gebäude werde infolge des Genehmigungsvorbehalts so weit reduziert, dass sich die aufgewandten Erhaltungs- und Herstellungskosten nicht amortisieren ließen. Lediglich durch einen Verkauf der Wohnungen könne vermieden werden, dass die von ihr erbrachten Investitionskosten in Höhe von über 2 Millionen Euro zu einem Verlust führten. Der Verordnungsgeber wolle mit der Sozialen Erhaltungsverordnung die Gefahr einer unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung mindern. Im Erhaltungsgebiet bestehe jedoch kein Potential mehr zur Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwachen Einwohnern. Die Antragsgegnerin verhalte sich widersprüchlich, wenn sie einerseits die Sanierung im Gebiet G. S 1 (. -straße) für abgeschlossen erkläre und daraufhin die Erhöhung des Bodenwertes für ihr Grundstück feststelle und andererseits dieses Gebiet als aufwertungsträchtig einstufe. Bei der Bewertung des Verdrängungspotentials werde übersehen, dass heute immer mehr Bevölkerungskreise bereit seien, einen immer größeren Anteil des Haushaltseinkommens für das Wohnen einzusetzen. Bei der Abwägung werde übersehen, dass bereits überwiegend einkommensstarke Bevölkerungskreise im Erhaltungsgebiet wohnten, was insbesondere für die G. ......straße gelte. Mieter würden im Falle von Modernisierungen bereits durch § 554 Abs. 2 BGB geschützt. In dem Fragebogen für die Repräsentativerhebung habe zwar die Rubrik Eigentümer angekreuzt werden können, gleichwohl seien die Eigentümerbelange in die Abwägung nicht einbezogen worden. Für sie - die Antragstellerin - ergebe sich aus der Erhaltungsverordnung aber ein gravierender Nachteil, weil sie ihr Wohnhaus nicht ohne vorherige Genehmigung in Wohnungen aufteilen und verkaufen dürfe. Eine Genehmigungserteilung für zukünftige Änderungen am Haus könne nicht erwartet werden, weil das Objekt bereits heute über dem Ausstattungsstandard liege. Im gesamten Erhaltungsgebiet seien Sanierungsarbeiten auch über das Jahr 2002, als die Sanierungsverordnung aufgehoben worden sei, weitergegangen. In der G. ......straße seien die Modernisierungen bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung abgeschlossen gewesen. Eine Erhaltungsverordnung verfehle aber ihren Zweck, wenn der Strukturwandel abgeschlossen oder so weit fortgeschritten sei, dass die wesentlichen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bereits eingetreten seien. Die Einkommen der Einwohner lägen hier ohnehin über dem Durchschnitt. Das Gebiet zwischen .-straße und der A. sei in G. wirtschaftlich am weitesten entwickelt und habe die wohlhabendsten Einwohner.
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Die Antragstellerin beantragt,
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die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für ein Gebiet im Stadtteil G. (Soziale Erhaltungsverordnung G.), vom 6. Februar 2012, bekannt gemacht am 14. Februar 2012, für unwirksam zu erklären.
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Die Antragsgegnerin beantragt,
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den Normenkontrollantrag abzulehnen.
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Sie trägt vor, der erfolgreiche Abschluss der städtebaulichen Sanierung des Gebiets G. S 1 (……) im Jahr 2002 begründe nicht die Annahme, es bestehe kein weiteres Modernisierungs- und Aufwertungspotential für dieses Gebiet. Die Sanierung habe weder zum Ziel gehabt noch sei es ihr Ergebnis gewesen, seinerzeit bestehende Modernisierungs- und Aufwertungspotenziale in dem Gebiet vollständig auszuschöpfen. Vielmehr seien städtebauliche Missstände behutsam und sozialverträglich behoben worden. Die Soziale Erhaltungsverordnung diene von daher der Sicherung der seinerzeit erreichten Sanierungsziele. Im Übrigen seien bauliche Aufwertungen und Modernisierungen u.a. durch den technischen Fortschritt und steigende bzw. sich ändernde Wohnansprüche grundsätzlich immer möglich. Diesem Umstand werde in Hamburg nach Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung bzw. Umwandlungsverordnung dadurch Rechnung getragen, dass alle fünf Jahre die Voraussetzungen für deren Erlass evaluiert und die gebietstypischen Ausstattungsmerkmale zur Definition des „zeitgemäßen Ausstattungszustands“ (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB) neu erhoben würden. Für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung sei hinsichtlich des Zustands und der Ausstattung von Gebäuden und Wohnungen von entscheidender Bedeutung, ob es in einem Gebiet ein Aufwertungspotenzial gebe und ob dieses geeignet sei, im Zusammenhang mit einem Verdrängungsdruck die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden, was negative städtebauliche Auswirkungen zur Folge haben könne. Dieses Aufwertungspotenzial sei für den Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung zunächst in der Plausibilitätsprüfung der ARGE K./J. und dann durch die Repräsentativerhebung der F anhand verschiedener Indikatoren für alle fünf Teilräume repräsentativ erhoben, nachgewiesen und in der Repräsentativerhebung und der darauf aufbauenden Begründung zur Verordnung umfassend dargestellt worden. Die Ermittlung der gebietstypischen Ausstattungsmerkmale beweise, dass viele Modernisierungsmaßnahmen bei einem Großteil der Gebäude und Wohnungen noch nicht durchgeführt worden seien (u.a. Dachterrassen, Rollläden, hochwertige Einbauküchen, Gegensprechanlagen mit Kamera, Aufzüge/Fahr-stühle, Balkone/Loggien/Terrassen). Entgegen der Annahme der Antragstellerin sei eine straßenabschnittsweise oder gar grundstücksbezogene Bewertung weder erforderlich noch zweckmäßig. Aus dem Endbericht der F ergebe sich, dass im Untersuchungsgebiet noch in nennenswertem Umfang eine unter städtebaulichen Aspekten schützenswerte Wohnbevölkerung vorhanden sei. In allen fünf Teilräumen fänden sich relevante Anteile an Haushalten, die aufgrund ihres Erwerbsstatus, Bildungsniveaus und Einkommens sowie der Mietbelastung mit Verdrängung rechnen müssten. Der Anteil nicht-deutscher Einwohner liege bei knapp einem Viertel - mit weiter abnehmender Tendenz. Die rege Immobilienmarktentwicklung bewirke in G. weiterhin überdurchschnittliche Preissteigerungen. In vielen Bereichen lägen die Mieten jetzt schon deutlich über dem Mietenspiegelniveau, insbesondere Haushalte mit geringeren Einkommen müssten erhebliche Mietbelastungen hinnehmen. Ein hoher Anteil an Mietern befürchte, den Stadtteil verlassen zu müssen, Umzüge aufgrund nicht mehr bezahlbarer Mieten seien geplant. Rund 80 % der Mietwohnungen könnten weiter aufgewertet werden, auch Luxusmodernisierungen seien in größerem Umfang möglich. Noch lägen gut ein Viertel der Nettokaltmieten unterhalb der jeweiligen Mittelwerte des Mietenspiegels. In ganz G. sei es in den zurückliegenden Jahren zu Verdrängungsprozessen gekommen, die immer noch nicht abgeschlossen seien. Es gebe weiterhin deutliche Hinweise auf einen sich vollziehenden Aufwertungsprozess. Die Untersuchung der F habe keine Straßenabschnitte oder gar einzelne Grundstücke besonders in den Blick nehmen müssen, weil die eigentliche Abwägung zwischen den Interessen der Grundstückseigentümer und denen der Allgemeinheit erst in dem auf der zweiten Stufe angesiedelten Genehmigungsverfahren stattfinde. Für die Gültigkeit der Erhaltungsverordnung sei es unerheblich, wenn einzelne Gebäude in ihrem Geltungsbereich kein Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial mehr aufwiesen. Die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets sei so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebiets erreicht werden könne. Das der Einordnung der Wohnlage gemäß dem Hamburger Mietenspiegel zugrunde liegende Wohnlagenverzeichnis bewerte den in das Erhaltungsgebiet einbezogenen Bereich der G. ......straße .. bis .. und .. bis .. als „normale“ Wohnlage im Gegensatz zur „guten“, die den in größerer Nähe zur A….. gelegenen Bereich der G. ......straße erfasse, der nicht in das Erhaltungsgebiet einbezogen worden sei.
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Zwischenzeitlich hat die Antragsgegnerin die Geltungsdauer der Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vom 10. Dezember 2002 (HmbGVBl. S. 324) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2018 verlängert (vgl. Dritte Verordnung zur Änderung der Umwandlungsverordnung v. 10.12.2013, HmbGVBl. S. 492), so dass für Grundstücke in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden darf.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten und die beigezogenen Verfahrensakten der Antragsgegnerin, insbesondere den Endbericht der F vom September 2011, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind.
Entscheidungsgründe
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Der Normenkontrollantrag der Antragstellerin ist zulässig (I.), aber in der Sache unbegründet (II.).
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I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Seine Statthaftigkeit ergibt sich aus § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, wobei zu berücksichtigen ist, dass im Land Hamburg gemäß § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 4 Satz 1 Bauleitplanfeststellungsgesetz (v. 30.11.1999, Hmb-GVBl. S. 271; i.d.F. v. 14.6.2011, HmbGVBl. S. 256) als Form der Rechtsetzung für den Erlass einer Erhaltungssatzung i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine Rechtsverordnung bestimmt ist. Die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO für die Stellung des Normenkontrollantrages ist gewahrt worden. Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt i.S.d. Vorschrift, weil sie als Eigentümerin eines im Erhaltungsgebiet liegenden Grundstücks geltend machen kann, durch die Statuierung eines Genehmigungsvorbehaltes nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB in ihrer Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG konkret betroffen zu sein. Im Übrigen ergeben sich aus § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der wie die §§ 214 und 216 BauGB auch für Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB gilt (vgl. Dürr in: Brügelmann, BauGB, Bd. 5, Stand 2/2014, § 214 Rn. 13), keine Einschränkungen bei der Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften, weil die Antragstellerin ihrer Rügeobliegenheit gegenüber der Antragsgegnerin fristgerecht nachgekommen ist.
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II. Der Normenkontrollantrag ist unbegründet, weil die formellen (1.) und materiellen (2.) Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für den Erlass der angegriffenen Rechtsverordnung vorliegen. Die Soziale Erhaltungsverordnung G. kann deshalb Gültigkeit beanspruchen.
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1. Die angegriffene Soziale Erhaltungsverordnung G. ist formell rechtmäßig.
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Die Zuständigkeit für den Erlass der Erhaltungsverordnung liegt gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 3 Bauleitplanfeststellungsgesetz i.V.m. § 1 Satz 1 Weiterübertragungsverordnung-Bau (v. 8.8.2006, HmbGVBl. S. 481; i.d.F. v. 11.5.2010, HmbGVBl. S. 350, 370) beim Bezirks-amt …... Der Aufstellungsbeschluss wurde - wie in § 1 Satz 2 Weiterübertragungsverordnung-Bau vorgesehen - vom Senat der Antragsgegnerin gefasst.
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Das für den Erlass der Erhaltungsverordnung erforderliche Verfahren wurde eingehalten. Bei der Rechtsetzung durch eine sonstige Satzung (bzw. Verordnung) findet das für die Bauleitplanung vorgeschriebene Verfahren nach den §§ 3 ff. BauGB keine Anwendung; insbesondere ist keine Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange wie im Bauleitplanverfahren vorgesehen (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 25.4.1983, NJW 1983, 2905, 2906; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd. 5, Stand 1/2014, § 172 Rn. 66). Die in § 6 Abs. 2 Bauleitplanfeststellungsgesetz vorgesehene Zustimmung der Bezirksversammlung zum Erlass der Rechtsverordnung wurde am 15. Dezember 2011 erteilt. Die gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 Bauleitplanfeststellungsgesetz erforderliche Genehmigung der zuständigen Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt wurde mit Schreiben vom 9. Januar 2012 erteilt.
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Die für den Erlass der Erhaltungsverordnung beachtliche Form wurde ebenfalls gewahrt. Die Ausfertigung der Rechtsverordnung durch den Leiter des Bezirksamtes …… erfolgte am 6. Februar 2012. Das Gebiet, für das der Genehmigungsvorbehalt eingeführt wird, wird in der Erhaltungsverordnung eindeutig bezeichnet: Zum einen werden dessen Grenzen in § 1 Abs. 2 der Verordnung detailliert textlich beschrieben und zum anderen wird der Grenzverlauf des Erhaltungsgebiets durch einen der Verordnung anliegenden Übersichtsplan kartographisch veranschaulicht. Dem Zitiergebot (vgl. Art. 53 Abs. 2 Satz 1 HV) wird dadurch genügt, dass in der Erhaltungsverordnung die Rechtsgrundlage, d.h. welche der in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB bezeichneten Gründe auf das festgelegte Gebiet zutreffen, ausdrücklich angegeben wird und zwar § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Beifügung einer besonderen Begründung schreibt das Gesetz nicht vor, ist hier aber dennoch von der Antragsgegnerin erfolgt. Die Bekanntmachung der Erhaltungsverordnung nach §§ 172 Abs. 1 Satz 3, 16 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfolgte am 14. Februar 2012 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt.
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2. Entgegen den von der Antragstellerin erhobenen Einwänden ist die Soziale Erhaltungsverordnung G. materiell rechtmäßig. Sie entspricht den Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB (a) und genügt auch im Übrigen den gesetzlichen und verfassungsrechtlichen Anforderungen (b).
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a) Die Gemeinde kann gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 4 BauGB) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Antragsgegnerin hat zudem durch den Erlass der Umwandlungsverordnung vom 10. Dezember 2002 von der Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch gemacht, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, ebenfalls nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.
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Die Erhaltungsziele des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB, die für den Erlass einer Satzung Voraussetzung sind, korrespondieren mit den Versagungsgründen für die Genehmigung nach Absatz 3 bis 5; diese Absätze konkretisieren die allgemeinen Erhaltungsziele in Absatz 1 Satz 1. In den Fällen der sog. „Milieuschutzsatzung“ nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 ist das Erhaltungsziel die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Dieses Erhaltungsziel wird durch den entsprechenden Versagungsgrund in § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB konkretisiert. Von daher bezweckt die Regelung die Erhaltung solcher baulicher Anlagen, die aus besonderen städtebaulichen Gründen zur Wahrung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erforderlich sind. Damit kann für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Stadtteil vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.1.1987, DVBl. 1987, 465 f.: zur Frage der grundsätzlichen Verfassungsmäßigkeit des § 39h BBauG, der dem heutigen § 172 BauGB im Wesentlichen entspricht). Über die Erhaltung baulicher Anlagen aufgrund des § 172 BauGB wird mithin in zwei aufeinanderfolgenden Schritten - Satzung und Genehmigung - entschieden. Aus dieser Zweistufigkeit folgt, dass die Gemeinde in der Satzung gemäß § 172 Abs. 1 BauGB nur zu regeln hat, in welchem Gebiet und aus welchen der in § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB dafür vorgesehenen Gründe das Erfordernis eines besonderen Genehmigungsverfahrens statuiert werden soll (vgl. BVerwG, Urt. v. 3.7.1987, DÖV 1987, 966 f.; OVG Hamburg, Urt. v. 13.6.2012, NordÖR 2013, 366, 367).
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Für den Erlass einer sog. Milieuschutzsatzung ergeben sich damit folgende materiellen Voraussetzungen (vgl. dazu Stock, a.a.O., § 172 BauGB Rn. 40 ff.; Bank in: Brügelmann, BauGB, a.a.O., § 172 Rn. 24 ff.; Schladebach, BauR 2000, 1137, 1139 ff.): Die Gemeinde hat konkret zu bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet zusammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will (aa). Die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann (bb). Außerdem muss die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten ist (cc). Schließlich muss die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (dd).
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aa) Die Antragsgegnerin hat die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will, als sozial gemischt charakterisiert. Der Anteil der Bevölkerung ohne deutsche Staatsangehörigkeit liege im Erhaltungsgebiet im Durchschnitt bei rund 23 %. In den Teilräumen 4 und 5 liege der Anteil zwar nur bei rund 18 %, damit aber immer noch höher als im gesamten Stadtgebiet, wo der Ausländeranteil bei rund 15 % liege (siehe den Endbericht der F vom September 2011, S. 33). Im Erhaltungsgebiet seien nicht weniger als rund 100 Nationalitäten vertreten. Die Haushalte verfügten zu einem hohen Anteil über hohe Bildungsabschlüsse. Gleichzeitig fänden sich aber in allen Teilräumen auch relevante Anteile an Haushalten, in denen Mitglieder über einen Volks- oder Hauptschulabschluss oder die mittlere Reife verfügten. In den Teilräumen 4 und 5 liege dieser Anteil bei 28 % bzw. 22 % (Endbericht, S. 34 f.). Das monatliche Haushaltseinkommen erstrecke sich im Erhaltungsgebiet über eine große Spannweite. Gut jeder Zehnte (13 %) der befragten Haushalte verfüge über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von unter 1.000 Euro. Jeweils gut ein Viertel der Haushalte weise Einkommen von 1.000 bis unter 2.000 Euro bzw. von 2.000 bis unter 3.000 Euro auf. 16 % der Haushalte verfügten über Einkommen von 3.000 bis unter 4.000 Euro und ein Fünftel habe 4.000 Euro und mehr monatlich zur Verfügung. Besonders hoch sei hier der Anteil im Teilraum 5, wo ein gutes Viertel der Haushalte über ein entsprechendes Einkommen verfüge. Aber auch in den Teilräumen 4 und 5 liege der Anteil von „Normalverdienern“ (von 1.000 bis unter 3.000 Euro) und Haushalten mit geringen Einkommen bei 72 % bzw. 55 % (Endbericht, S. 36 ff.).
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Wenn die Antragstellerin Haushalte mit einem Haushaltsnettoeinkommen von bis zu 3.000 Euro als nicht mehr sozial schutzwürdig ansieht, weil sie ein überdurchschnittliches Einkommen hätten, lässt sie außer Acht, dass das Gesetz an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Erhaltungssatzung gewahrt werden soll, keine besonderen Anforderungen stellt. Schutzwürdig ist deshalb ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.6.1997, BVerwGE 105, 67, 69; Schröer/Kullick, NZBau 2011, 404). Es kann daher offen bleiben, ob die Annahme der Antragstellerin, ein Haushaltsnettoeinkommen von 3.000 Euro sei überdurchschnittlich hoch, zutreffend ist. Abgesehen davon ergibt sich die Schutzwürdigkeit der von der Antragsgegnerin im Erhaltungsgebiet ermittelten sozial gemischten Bevölkerungsstruktur nicht zuletzt aus dem bei der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belang der Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen (siehe dazu § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Danach hat die Antragsgegnerin bei der Bauleitplanung darauf zu achten, dass in Baugebieten sozial ausgewogene gesellschaftliche Strukturen erhalten bleiben. Dieses Ziel verfolgt sie mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung G..
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Das Normenkontrollgericht teilt nicht die Bedenken der Antragstellerin gegen die Repräsentativität der von der F durchgeführten Erhebung zur Ermittlung der ansässigen Wohnbevölkerung, weil die eingeholte Stichprobe lediglich knapp 9 % der ca. 6.200 Haushalte im Erhaltungsgebiet erfasse. Die Antragstellerin kann die von ihr vertretene Ansicht - in Gebieten mit 1.000 bis 3.000 Einwohnern (wie in den Teilräumen 4 und 5, wo jeweils deutlich weniger als 2.000 Menschen lebten) müssten 50 % der Haushalte befragt werden - jedenfalls nicht auf die Feststellung in dem Aufsatz von Killisch/Holtmann/Ruf (in Mitteilungen der Fränkischen Geographischen Gesellschaft, Bd. 40, 1993, S. 155, 168) stützen, in Gebieten mit 1.000 bis 3.000 Einwohnern (oder mit weniger als 1.000 Einwohnern) reiche ein bloßer Stichprobenumfang nicht mehr aus. Denn diese Feststellung bezieht sich nicht auf einzelne Teilräume eines Gebiets, sondern auf das gesamte Erhaltungsgebiet, in dem hier aber rund 8.050 Einwohner leben. Die F weist in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 22. Mai 2014 darauf hin, dass das Statistikamt Nord ihr bestätigt habe, dass auf der Basis einer Stichprobengröße von rund jedem zehnten Haushalt die Struktur des Gebietes für die Untersuchungsfragen hinreichend differenziert dargestellt würde. Das Normenkontrollgericht sieht keine sachlichen Anhaltspunkte dafür, an der sachlichen Richtigkeit dieser Aussage zu zweifeln. Die Repräsentativerhebung der F gibt auch im Übrigen keinen Anlass für methodische Vorbehalte. Die Erhebung basiert auf der Auswertung des Melderegisters, das über zahlreiche grundlegende Daten zur Bevölkerungsstruktur verfügt. Befragt wurden die Haushalte auf der Grundlage des anerkannten Nürnberger Kriterienkataloges (siehe dazu Peine, DÖV 1992, 85, 90 und die Liste der Erhebungsmerkmale, die als Anlage 2 der Verordnung über eine Repräsentativerhebung v. 22.6. 2010, HmbGVBl. S. 445, beigefügt ist), der wesentliche Indikatoren für eine erhaltenswerte Bevölkerungsstruktur und für ein hohes Verdrängungspotential enthält. Zur Gewährleistung der Repräsentativität der Erhebung wurde darauf geachtet, dass in allen fünf Teilräumen genügend Haushalte befragt wurden und deren soziale Schichtung die Bevölkerungsstruktur jeweils angemessen widerspiegelt. Die Mutmaßung der Antragstellerin, bei der Befragung hätten überwiegend nur verängstigte Mieter Auskunft gegeben, so dass es zu verzerrten Ergebnissen gekommen sei, entbehrt einer Grundlage. Die differenzierten Erhebungsergebnisse in allen Teilräumen, insbesondere auch bei der Einkommensstruktur, sprechen für das Gegenteil. Ebenso geht die Kritik der Antragstellerin fehl, für eine aussagekräftige Erhebung hätten auch die Grundstückseigentümer, die nicht selbst im Erhaltungsgebiet wohnten, befragt werden müssen. Denn auf deren persönliche Verhältnisse kommt es bei der Festlegung des Erhaltungsgebietes nicht an und die bei der Erhebung gestellten Fragen zum Gebäude- bzw. Wohnungsbestand können grundsätzlich ebenso sachgemäß von den Mietern beantwortet werden.
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bb) Das Normenkontrollgericht kann nicht der Auffassung der Antragstellerin beitreten, die G. ......straße, die auf der Abgrenzungslinie zwischen den Teilräumen 4 und 5 liegt, hätte insgesamt aus dem Erhaltungsgebiet herausgenommen werden müssen, weil dort die geschützte Wohnbevölkerung nicht mehr lebe und ein relevantes Verdrängungspotential für diese nicht mehr bestehe.
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Die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes ist eine planerische Ermessensentscheidung, die der Abwägung unterliegt (siehe Bank, a.a.O., § 172 Rn. 49). Sie ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann, ohne dass an die Grenzziehung zu hohe Anforderungen zu stellen sind (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 13.6.2012, a.a.O., 367; OVG Koblenz, Urt. v. 31.7.2008, BauR 2009, 81, 83; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 63). Dass alle in einem festgelegten Erhaltungsgebiet vorhandenen baulichen Anlagen erhaltungswürdig sind, ist im Hinblick auf das zweistufig ausgestaltete Verfahren für die Rechtmäßigkeit der Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht erforderlich.
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Die Antragsgegnerin durfte davon ausgehen, dass das Ziel des Milieuschutzes auch in wesentlichen Teilen der Teilräume 4 und 5 erreicht werden kann. Dass sich die Wohnbevölkerung in diesen beiden Teilräumen nämlich erheblich anders zusammensetzt als im übrigen Erhaltungsgebiet, ist - wie bereits oben auf Seite 12 f. ausgeführt - auf der Grundlage der maßgeblichen Erhebungsergebnisse der F in ihrem Endbericht vom September 2011 nicht festzustellen. Die beiden Teilräume haben zudem eine Größe, die der Antragsgegnerin keinen Anlass geben musste, eine Erhebung über die tatsächlichen Verhältnisse in einer einzelnen Straße des Teilraums anzustellen. Das Normenkontrollgericht musste daher der Frage, ob die Behauptung der Antragstellerin zutrifft, in ihrem Teil der G. ......straße lebe die durch die Erhaltungsverordnung geschützte Wohnbevölkerung nicht mehr und dort bestehe keinerlei Verdrängungspotential, weil alle Gebäude bereits vollständig saniert seien, nicht weiter nachgehen, weil sie nicht entscheidungserheblich ist.
- 30
Was die erfolgte Ausgrenzung des nordwestlichen Teils der G. ......straße aus dem Erhaltungsgebiet angeht, stellt es ein sachgerechtes Differenzierungskriterium dar, wenn die Antragsgegnerin insoweit an die unterschiedliche Bewertung der Wohnlagen im Hamburger Mietenspiegel als „normal“ (Teil der G. ......straße innerhalb des Erhaltungsgebietes) und als „gut“ (Teil der G. ......straße außerhalb des Erhaltungsgebietes) angeknüpft hat. Die Bewertung der Wohnlage des Wohnmiethauses der Antragstellerin als normal spricht jedenfalls für eine Einbeziehung in den räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung, weil bei diesem Mietenniveau Erhöhungen durchaus noch zu erwarten sind und infolgedessen von einem Verdrängungspotential ausgegangen werden kann.
- 31
cc) Zur Überzeugung des Normenkontrollgerichtes hat die Antragsgegnerin sachlich begründet die Prognose aufgestellt, dass ohne den Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung G. die abstrakte Gefahr besteht, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere auch für die Teilräume 4 und 5.
- 32
Der städtebauliche Milieuschutz in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes zugunsten der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in ihrer angestammten Umgebung. Von den mit § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB erfassten baulichen Maßnahmen muss daher im Geltungsbereich der Satzung die abstrakte Gefahr ausgehen, dass ihre Verwirklichung zu einer relevanten Veränderung der Wohnbevölkerung führen kann, weil sich die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung hinsichtlich ihres Wohnraums neu orientieren muss und eventuell das angestammte Quartier verlässt. Die baulichen Maßnahmen müssen daher prinzipiell geeignet sein, zu einer Mieterhöhung und damit möglicherweise zu der Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen zu können (siehe BVerwG, Urt. v. 18.6. 1997, a.a.O., 70; Schladebach, a.a.O., 1140). Auf die konkreten Verhältnisse einzelner Grundstücke, wie etwa im Wohnmietshaus der Antragstellerin, kommt es insoweit nicht an.
- 33
Die Antragsgegnerin hat ein Aufwertungspotential, das bauliche Maßnahmen i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedingt, zunächst typischerweise damit begründet, dass ein Altbauquartier in zentraler, innenstadtnaher Lage und zudem in Nähe der A. einem hohen Nachfragedruck unterliege (siehe den Endbericht der F vom September 2011, S. 13 f.). Die große Attraktivität des Wohnquartiers beruhe nicht zuletzt auf dem hohen Anteil „gründerzeitlicher“ Altbauten in den Teilräumen 4 und 5. Dort bestehe der höchste Anteil von Altbauten. Der Anteil der besonders stark nachgefragten großen Wohnungen mit mindestens 90 m² Wohnfläche sei im Teilraum 5 mit rund 42 % sehr hoch (Verordnungsbegründung, S. 14 f.). Der äußere Gebäudezustand sei zwar im Allgemeinen gut, jedoch bei jedem vierten Gebäude sei eine Verbesserung des Erscheinungsbildes noch möglich. Die Basis-Ausstattung der Wohnungen mit Bad/WC und Sammelheizung sei zwar sehr gut (Endbericht, S. 15). Zum Gebäudestandard zählten aber auch Isolierverglasung, Gegensprechanlage und Fernsehanschluss. Eine sehr gute Ausstattung der Wohnung sei zwar bei 50 % des Wohneigentums, aber nur bei knapp 15 % der Mietwohnungen festzustellen (Endbericht, S. 17 f.). Bei 36 % der Wohnungen seien seit 2005 keine Modernisierungs-/Instandsetzungsarbeiten erfolgt, in den Teilräumen 4 und 5 liege dieser Anteil bei 40 % bzw. 41 %. In 41 % der Gebäude sei dort ein Dachgeschossausbau erfolgt.
- 34
Die Antragstellerin wendet sich gegen die Annahme eines relevanten Aufwertungspotentials im Erhaltungsgebiet, aber insbesondere in den Teilräumen 4 und 5, mit dem Argument, von der Antragsgegnerin sei dort bereits ein Sanierungsverfahren zur Erneuerung des Gebietes (vgl. § 39h Abs. 3 Nr. 1 und 2 BBauG - heute § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) durchgeführt und nach dessen erfolgreichen Abschluss im Jahr 2002 noch weitere zahlreiche Sanierungen bzw. Modernisierungen im Erhaltungsgebiet realisiert worden. Diese Argumentation greift jedoch zu kurz: Denn die Instrumente des § 172 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB schließen einander nicht aus, sondern können nebeneinander bzw. nacheinander genutzt werden (vgl. Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. Stand Juni 2013, § 172 Rn. 5). Mit einer Erhaltungssatzung nach Nummer 1 werden vornehmlich stadtgestalterische Ziele verfolgt, während nach Nummer 2 sozialgestalterische Ziele dominieren. Allerdings kann die erfolgreiche Durchführung einer Sanierung zur Erneuerung eines Gebietes faktisch dazu führen, dass kein relevantes Aufwertungspotential zur Begründung einer Sozialen Erhaltungssatzung mehr vorhanden ist. Diese Problemlage hat die Antragsgegnerin aber durchaus erkannt, wenn sie eingangs der Verordnungsbegründung (ebenda, S. 3) konstatiert, im Rahmen von Sanierungs- und Stadtteilentwicklungsmaßnahmen im Stadtteil G. seien bereits seit vielen Jahren Aufwertungs- und Stabilisierungsziele verfolgt und erreicht worden. Dennoch könne aber im Gebiet nicht von einem abgeschlossenen Aufwertungsprozess ausgegangen werden. Die Antragsgegnerin hat damit ein Gebiet, in dem ein Aufwertungsprozess in Gang gesetzt worden ist und bereits zu erkennbaren Fortschritten geführt hat, unter sozialen Erhaltungsschutz gestellt.
- 35
Dennoch ist nach der Überzeugung des Normenkontrollgerichts das noch vorhandene Potenzial für eine weitere Aufwertung des Gebietes groß genug, um eine Verdrängungsgefahr für die ansässige Wohnbevölkerung zu begründen. Die Wohnungen weisen zwar heute, wie die Antragsgegnerin feststellt, durchgängig eine zeitgemäße Ausstattung auf, jedoch vor allem im Mietwohnungsbereich in Bezug auf zusätzliche Ausstattungsmerkmale - wie Einbauküche, hochwertiges Fußbodenmaterial, Rollläden, Balkon/Terrasse/Log-gia, Fahrstuhl und Nebenräume in den Gebäuden, wie Garage und Fahrradkeller - besteht noch in allen Teilräumen ein erhebliches Potenzial für eine Steigerung des Ausstattungsstandards der Wohnungen (Endbericht, S. 15 ff.; Verordnungsbegründung, S. 7). Die Teilräume 4 und 5 befinden sich insoweit in keiner Ausnahmesituation, weil dort in 40 % bzw. 41 % der Wohnungen noch keine Modernisierungs-/Instandsetzungsarbeiten durchgeführt oder geplant worden sind. So plant die Antragstellerin selbst in ihrem Mietshaus zur Erhöhung des Wohnkomforts den Einbau eines Fahrstuhles. Im Erhaltungsgebiet ist immer noch - und zwar in allen fünf Teilräumen - eine breite Schicht von „Normalverdienern“ und Haushalten mit geringen Einkommen vertreten. Gut jeder Zehnte (13 %) der befragten Haushalte verfügt über ein monatliches Haushaltseinkommen von unter 1.000 Euro. Der Anteil dieser Einkommensgruppe variiert zwischen den fünf Teilräumen nur leicht. Jeweils gut ein Viertel der Haushalte weist Einkommen von 1.000 bis unter 2.000 Euro bzw. von 2.000 bis unter 3.000 Euro auf. Der Anteil von „Normalverdienern“, die ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 1.000 bis unter 3.000 Euro haben, liegt in den Teilräumen 4 und 5 bei 60 % bzw. 42 % (Endbericht, S. 36 ff.). Die Mietbelastungsquote liegt bei rund 30 % und zeigt nur geringe Unterschiede zwischen den fünf Teilbereichen auf (Endbericht, S. 38 f.). Im Gebiet werden immer noch viele Haushalte mit einer vergleichsweise günstigen Miete versorgt, weil die Miethöhe der freifinanzierten Wohnungen in 37 % der Fälle maximal bei der Vergleichsmiete oder darunter liegt (Verordnungsbegründung, S. 7). Im Teilraum 4 liegt der Anteil von Haushalten mit einem Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro monatlich mit 44 % besonders hoch. Entsprechend ist dort mit rund 70 % der Anteil der Miethaushalte, die befürchten, sich G. zukünftig nicht mehr als Wohnort leisten zu können, besonders groß (Verordnungsbegründung, S. 15).
- 36
Im Erhaltungsgebiet besteht damit immer noch ein erhebliches Aufwertungspotenzial für bauliche Modernisierungen, da nur 15 % der Mietwohnungen bei einem Mietwohnungsbestand von 90 % bereits über eine sehr gute Ausstattung verfügen. Zugleich sind bei 36 % der Wohnungen seit 2005 keine Modernisierungs-/Instandsetzungsarbeiten durchgeführt oder geplant worden. Bei jedem vierten Gebäude erscheint eine Verbesserung des Gebäudezustandes noch möglich. Damit besteht die hinreichende Wahrscheinlichkeit, dass es zu überzogenen Modernisierungen kommt, die für eine Vielzahl von Haushalten mit „Normalverdienern“ oder mit geringen Einkommen, die auch noch in den Teilräumen 4 und 5 leben, finanziell nicht mehr zu verkraften sein werden. Denn die Mietbelastungsquote liegt mit rund 30 % bereits jetzt schon relativ hoch, wenn man zusätzlich berücksichtigt, dass der Anstieg der Miete Haushalte umso stärker trifft, je niedriger deren Einkommen ist. Andererseits bestehen im gesamten Gebiet immer noch viele Haushalte mit einer vergleichsweise günstigen Miete, die aus dem Gebiet verdrängt werden können. Ein erheblicher Verdrängungsdruck besteht nicht zuletzt unter dem Gesichtspunkt einer fortgesetzt zu erwartenden Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Hiervon sind bereits gut 6 % des Mietwohnungsbestandes betroffen. Eine Verdrängung würde die Wohnbevölkerung in erhöhtem Maße treffen, weil die durchschnittliche Wohndauer in einer Wohnung rund 11 Jahre beträgt. Ein knappes Viertel der Bewohner im Erhaltungsgebiet wohnt schon mindestens 15 Jahre dort (Endbericht, S. 43 f.). Die Berufstätigen im Quartier arbeiten zudem häufig in G. oder einem angrenzenden Stadtteil (Endbericht, S. 46), so dass sie mit ihrem Wohnort stark verbunden sind.
- 37
dd) Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung lässt auch negative städtebauliche Folgen befürchten.
- 38
Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden sollen. Hierunter ist keine besondere Kategorie von städtebaulichen Gründen zu verstehen. Diese Gründe müssen lediglich geeignet sein, als auf die konkrete Situation bezogene und deshalb „besondere“ städtebauliche Zielsetzungen den Erlass einer Erhaltungssatzung zu rechtfertigen (siehe BVerwG, Urt. v. 18.6.1997, a.a.O., 69 f.; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 43).
- 39
Als besondere städtebauliche Gründe hat die Antragsgegnerin angeführt, dass eine Gentrifizierung durch Haushalte mit höheren Einkommen und größeren Flächenbedarf zu erwarten sei, so dass die Haushalte mit niedrigeren oder normalen Einkommen verdrängt würden. Infolgedessen komme es zu einer Verdoppelung des Wohnflächenbedarfs und verstärke sich die Wohnungsnachfrage in Innenstadtlagen, da die verdrängten Haushalte dort bevorzugt alternativen Wohnraum suchten. Dies verschärfe die Lage in den derzeit ohnehin sehr engen, nachgefragten innerstädtischen Wohnungssteilmärkten in Hamburg. Einem sehr hohen ungedeckten Wohnungsbedarf stehe gleichzeitig eine weitere Abnahme des Bestands an preiswerten Wohnungen gegenüber. Die fehlenden Wohnflächen müssten an anderer Stelle neu geschaffen werden, was Zusatzbedarfe bei günstigen Wohnungen und/oder Sozialwohnungen auslösen würde (vgl. zum Ganzen den Endbericht der F vom September 2011, S. 51, 53 f.; Verordnungsbegründung, S. 17 f.). Außerdem verfügten 50 % der Haushalte im Erhaltungsgebiet über kein Auto. Beim Zuzug einkommensstärkerer Haushalte sei mit einem steigenden Parkraumbedarf zu rechnen, der nicht befriedigt werden könne. Die Aufnahmekapazität der Straßen und Parkmöglichkeiten sei schon erreicht bzw. überschritten (Endbericht, S. 52, Verordnungsbegründung, S. 18). Das Parkplatzangebot werde von der Hälfte der Befragten jetzt schon als mangelhaft bewertet (Endbericht, S. 40).
- 40
Diese beiden Gründe haben in der konkreten städtebaulichen Situation das erforderliche Gewicht, um die Soziale Erhaltungsverordnung G. zu tragen. Der Senat der Antragsgegnerin verfolgt derzeit das Ziel, dass zur Behebung der in Hamburg herrschenden Wohnungsnot jährlich 6.000 neue Wohnungen - davon 2.000 geförderte Mietwohnungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen - gebaut werden. Bis dieses Ziel erreicht ist, dient die Erhaltungsverordnung der vorübergehenden Entspannung am Wohnungsmarkt, die durch einen akuten Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet ist. In dem innenstadtnahen Wohngebiet G. ist noch vergleichsweise preisgünstiger Mietwohnungsbestand in Altbauten vorhanden, der infolge der zu erwartenden baulichen oder wohnungseigentumsrechtlichen Änderungen wegzufallen droht, so dass für die im Gebiet eingesessenen Haushalte mit unteren und normalen Haushaltseinkommen an anderer Stelle in Hamburg Sozialwohnungen oder anderer preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden müsste. Ebenso ist von städtebaulichem Gewicht, dass der niedrige Motorisierungsgrad von 50 % der Haushalte im Erhaltungsgebiet gewahrt werden soll, um nicht die bereits bestehende Parkraumknappheit zu vergrößern. Nach der Lebenserfahrung entspricht es einer typischen Entwicklung, dass infolge des Zuzugs durch einkommensstärkere Haushalte die Pkw-Dichte steigen würde, weil einkommensstärkere Haushalte seltener bereit sind, auf einen eigenen Pkw zu verzichten.
- 41
b) Die Antragsgegnerin hat bei dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung G. nicht gegen das Abwägungsgebot verstoßen (vgl. dazu § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
- 42
Auch wenn das Erhaltungsgebiet nicht in einem Bebauungsplan festgelegt wird, sondern in einer sonstigen Satzung (bzw. in einer Verordnung), unterliegt Ihr Erlass dem Abwägungsgebot (Bank, a.a.O., § 172 Rn. 53). Allerdings unterliegt die Erhaltungsatzung im Vergleich zur Bauleitplanung nur einer eingeschränkten Abwägung. Denn zum einen ist der Inhalt der Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB - ein Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen bzw. für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Wohngebäuden - mit den komplexen Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht vergleichbar und zum anderen ist der Erlass einer Erhaltungssatzung - anders als bei der Bauleitplanung - an eng gefasste materiell-rechtliche Voraussetzungen gebunden. Maßgeblich kommt hinzu, dass die Entscheidung über die Erhaltung der einzelnen baulichen Anlage oder der Eigentumszuordnung nicht auf der ersten Stufe mit dem Erlass der Erhaltungssatzung getroffen wird, sondern erst auf der zweiten Stufe im Genehmigungsverfahren für das einzelne Vorhaben bzw. Wohngebäude (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216 f.; v. 13.6.2012, a.a.O.; OVG Lüneburg, Urt. v. 25.4.1983, a.a.O., 2908; ebenso Stock, a.a.O., § 172 Rn. 68 ff.; Lemmel, a.a.O., § 172 Rn. 19; Wurster/Schöneweiß in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Bd. 1, Stand 4/2013, Teil D Rn. 445 ff.). Der Erhaltungssatzung können daher nicht die Erfordernisse der erst auf der zweiten Stufe (Einzelfallgenehmigung) anzustellenden Abwägung entgegengehalten werden, wie z.B. die Zumutbarkeit einer Genehmigungsversagung (vgl. Mitschang in: Battis/ Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 172 Rn. 30 f.). Der gerichtlichen Überprüfung unterliegt nur das Abwägungsergebnis, also das „Ob“ und „Wie“ der Erhaltungssatzung. Die privaten Belange der Grundstückseigentümer sind auf dieser Stufe nur allgemein im Hinblick auf die Frage zu berücksichtigen, ob ein hinreichend starkes öffentliches Interesse an der Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes und der Möglichkeit der Verhinderung baulicher Maßnahmen oder einer Eigentumsumwandlung besteht (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 69). Die Abwägung zwischen dem städtebaulichen Erhaltungsziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und dem auf bauliche Veränderung oder Eigentumsumwandlung gerichteten Eigentümerinteresse wird mit anderen Worten nicht bereits bei der Unterschutzstellung des Gebiets abschließend vollzogen und auch nicht „verbraucht“ (so Mitschang, a.a.O., § 172 Rn. 30).
- 43
Dass die von der Antragsgegnerin vorgenommene Gebietsabgrenzung sachgerecht ist und damit ein angemessenes Abwägungsergebnis darstellt, hat das Normenkontrollgericht bereits oben unter a) bb) ausgeführt.
- 44
Das öffentliche Interesse an der Einführung des Genehmigungsvorbehaltes ist trotz des relativ weit fortgeschrittenen Aufwertungsprozesses noch hinreichend stark, um die auf bauliche Veränderung oder Eigentumsumwandlung gerichteten Eigentümerinteressen zurückzudrängen. Denn zum einen ist der bauliche Aufwertungsprozess gerade im Mietwohnungsbereich noch nicht abgeschlossen und kann es von daher zu erheblichen Mieterhöhungen mit einer verdrängenden Wirkung für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen kommen. Zum anderen besteht noch ein erhebliches Potential für die unerwünschte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, das von der Antragstellerin nicht hinreichend in den Blick genommen wird. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus den mit der Verordnung verfolgten besonderen städtebaulichen Gründen zu gefährden. Der Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung dient zudem dem stadtteilübergreifenden städtebaulichen Ziel, den akuten Mangel an preiswerten Wohnraum zu bekämpfen. Dabei geht es nicht um den Schutz des einzelnen Mieters, wie bei dem von der Antragstellerin angeführten Vorschriften der §§ 554 Abs. 2, 559 ff. BGB im sozialen Mietrecht bei Modernisierungsmaßnahmen, sondern um die Erhaltung der vorhandenen Struktur der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, weil sich aus deren Verdrängung negative städtebauliche Auswirkungen ergeben können, die durch den Erlass der Erhaltungsverordnung verhindert werden sollen. Die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnraum und mit hinreichenden Parkraum sind zwei besondere städtebauliche Gründe, die ein höheres Gewicht haben als das private Interesse der Antragstellerin, von einem Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB verschont zu bleiben. Der für ihr Grundstück befürchtete Wertverlust realisiert sich im Übrigen erst, wenn die nunmehr erforderliche Genehmigung versagt wird. Der von Ihr beklagte Abwägungsmangel bei der Ermittlung und Bewertung ihrer individuellen Eigentümerinteressen kann sich nicht auf der hier streitigen ersten Stufe der Gebietsfestlegung und der Konstituierung des Genehmigungsvorbehaltes auswirken, sondern würde erst in einem Genehmigungsverfahren relevant werden können. Der Gesetzgeber hat aber die Belange der Grundstückseigentümer durch das der Erhaltungssatzung folgende Genehmigungsverfahren ausreichend berücksichtigt (so BVerfG, Beschl. v. 26.1.1987, a.a.O., 466; OVG Hamburg, Urt. v. 13.6.2012, a.a.O.; OVG Lüneburg, Urt. v. 25.4.1983, a.a.O., 208).
- 45
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 132 Abs. 1 und 2 VwGO zuzulassen, liegen nicht vor.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Hamburgisches Oberverwaltungsgericht Urteil, 09. Juli 2014 - 2 E 3/13.N
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Referenzen - Gesetze
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
(1) In den Ländern Berlin und Hamburg entfallen die in § 6 Absatz 1, § 10 Absatz 2 und § 190 Absatz 1 vorgesehenen Genehmigungen oder Zustimmungen; das Land Bremen kann bestimmen, dass diese Genehmigungen oder Zustimmungen entfallen.
(1a) Die Länder können bestimmen, dass Bebauungspläne, die nicht der Genehmigung bedürfen, und Satzungen nach § 34 Absatz 4 Satz 1, § 35 Absatz 6 und § 165 Absatz 6 vor ihrem Inkrafttreten der höheren Verwaltungsbehörde anzuzeigen sind; dies gilt nicht für Bebauungspläne nach § 13. Die höhere Verwaltungsbehörde hat die Verletzung von Rechtsvorschriften, die eine Versagung der Genehmigung nach § 6 Absatz 2 rechtfertigen würde, innerhalb eines Monats nach Eingang der Anzeige geltend zu machen. Der Bebauungsplan und die Satzungen dürfen nur in Kraft gesetzt werden, wenn die höhere Verwaltungsbehörde die Verletzung von Rechtsvorschriften nicht innerhalb der in Satz 2 bezeichneten Frist geltend gemacht hat.
(2) Die Länder Berlin und Hamburg bestimmen, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der in diesem Gesetzbuch vorgesehenen Satzungen tritt. Das Land Bremen kann eine solche Bestimmung treffen. Die Länder Berlin, Bremen und Hamburg können eine von § 10 Absatz 3, § 16 Absatz 2, § 22 Absatz 2, § 143 Absatz 1, § 162 Absatz 2 Satz 2 bis 4 und § 165 Absatz 8 abweichende Regelung treffen.
(3) § 171f ist auch auf Rechtsvorschriften der Länder anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2007 in Kraft getreten sind.
(4) Die Senate der Länder Berlin, Bremen und Hamburg werden ermächtigt, die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Zuständigkeit von Behörden dem besonderen Verwaltungsaufbau ihrer Länder anzupassen.
(5) Das Land Hamburg gilt für die Anwendung dieses Gesetzbuchs auch als Gemeinde.
(6) § 9 Absatz 2d gilt entsprechend für Pläne, die gemäß § 173 Absatz 3 Satz 1 des Bundesbaugesetzes in Verbindung mit § 233 Absatz 3 als Bebauungspläne fortgelten.
(7) Die Länder können bestimmen, dass § 34 Absatz 1 Satz 1 bis zum 31. Dezember 2004 nicht für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung anzuwenden ist. Wird durch eine Regelung nach Satz 1 die bis dahin zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder wesentlich geändert, ist § 238 entsprechend anzuwenden.
(8) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 gilt § 34 Absatz 3a Satz 1 entsprechend für die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen in bauliche Anlagen, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dienen, und für deren Erweiterung, Änderung oder Erneuerung.
(9) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 gilt die Rechtsfolge des § 35 Absatz 4 Satz 1 für Vorhaben entsprechend, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dienen, wenn das Vorhaben im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit nach § 30 Absatz 1 oder § 34 zu beurteilenden bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs erfolgen soll.
(10) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 kann in Gewerbegebieten (§ 8 der Baunutzungsverordnung, auch in Verbindung mit § 34 Absatz 2) für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn an dem Standort Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 36 gilt entsprechend.
(11) Soweit in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 8 der Baunutzungsverordnung (auch in Verbindung mit § 34 Absatz 2) Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können, gilt § 31 Absatz 1 mit der Maßgabe, dass Anlagen für soziale Zwecke, die der Unterbringung und weiteren Versorgung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden dienen, dort bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 in der Regel zugelassen werden sollen. Satz 1 gilt entsprechend für in übergeleiteten Plänen festgesetzte Baugebiete, die den in Satz 1 genannten Baugebieten vergleichbar sind.
(12) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 kann für die auf längstens drei Jahre zu befristende
- 1.
Errichtung mobiler Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende, - 2.
Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in Sondergebieten nach den §§ 8 bis 11 der Baunutzungsverordnung (auch in Verbindung mit § 34 Absatz 2) in Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende
(13) Im Außenbereich (§ 35) gilt unbeschadet des Absatzes 9 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 die Rechtsfolge des § 35 Absatz 4 Satz 1 entsprechend für
- 1.
die auf längstens drei Jahre zu befristende Errichtung mobiler Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende, - 2.
die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen, auch wenn deren bisherige Nutzung aufgegeben wurde, in Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende, einschließlich einer erforderlichen Erneuerung oder Erweiterung.
(13a) Von den Absätzen 8 bis 13 darf nur Gebrauch gemacht werden, soweit dringend benötigte Unterkünfte im Gebiet der Gemeinde, in der sie entstehen sollen, nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können.
(14) Soweit auch bei Anwendung der Absätze 8 bis 13 dringend benötigte Unterkunftsmöglichkeiten im Gebiet der Gemeinde, in der sie entstehen sollen, nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können, kann bei Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünften oder sonstigen Unterkünften für Flüchtlinge oder Asylbegehrende bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften in erforderlichem Umfang abgewichen werden. Zuständig ist die höhere Verwaltungsbehörde. Die Gemeinde ist anzuhören; diese Anhörung tritt auch an die Stelle des in § 14 Absatz 2 Satz 2 vorgesehenen Einvernehmens. Satz 3 findet keine Anwendung, wenn Vorhabenträger die Gemeinde oder in deren Auftrag ein Dritter ist. Für Vorhaben nach Satz 1 gilt § 35 Absatz 5 Satz 2 erster Halbsatz und Satz 3 entsprechend. Absatz 13 Satz 5 gilt entsprechend. Die Rückbauverpflichtung nach Satz 5 entfällt, wenn eine nach Satz 6 zulässige Nutzung aufgenommen wird oder wenn sich die Zulässigkeit der nachfolgenden Nutzung aus § 30 Absatz 1, 2 oder § 33 ergibt. Die Sicherstellung der Rückbauverpflichtung nach Satz 5 in entsprechender Anwendung des § 35 Absatz 5 Satz 3 ist nicht erforderlich, wenn Vorhabenträger ein Land oder eine Gemeinde ist. Wenn Vorhabenträger ein Land oder in dessen Auftrag ein Dritter ist, gilt § 37 Absatz 3 entsprechend; im Übrigen findet § 37 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 auf Vorhaben nach Satz 1 keine Anwendung.
(15) In Verfahren zur Genehmigung von baulichen Anlagen, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dienen, gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 das Einvernehmen abweichend von § 36 Absatz 2 Satz 2 (auch in Verbindung mit Absatz 10 Satz 2 und Absatz 12 Satz 2) als erteilt, wenn es nicht innerhalb eines Monats verweigert wird.
(16) Bei Vorhaben nach den Absätzen 9 und 13 sowie bei Vorhaben nach Absatz 14 im Außenbereich gilt § 18 Absatz 3 Satz 2 des Bundesnaturschutzgesetzes bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 entsprechend.
(17) Die Befristung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2027 in den Absätzen 8 bis 13 sowie 14 bis 16 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Zulassungsverfahren von den Vorschriften Gebrauch gemacht werden kann.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Unbeachtlich werden
- 1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, - 2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und - 3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.
(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.
(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.