Oberlandesgericht Naumburg Beschluss, 21. Feb. 2018 - 12 Wx 55/17
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Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Burg - Grundbuchamt - vom 21. Juli 2017 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 135.209,22 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
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Als Eigentümer der o. g. Grundstücke sind die Beteiligten zu 1. und 2. in Erbengemeinschaft eingetragen. Mit notarieller Urkunde des Notars W. aus M. vom 23. März 2016 (UR-Nr.: 334/2016) bestellten diese zugunsten des Beteiligten zu 3. an den o. g. Grundstücken eine Gesamtgrundschuld ohne Brief in Höhe von 135.209,22 Euro. Sie bewilligten und beantragten die vorgenannte Grundschuld in das Grundbuch einzutragen, und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke. Ferner bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 3. zur Sicherung des Anspruchs auf Löschung der Grundschuld die Eintragung einer Vormerkung.
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Mit Schreiben vom 2. Mai 2016 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten bei dem Grundbuchamt, die Eintragung der Grundschuld nebst Zinsen sowie der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch zu vollziehen.
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Das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - wies den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 13. Mai 2016 darauf hin, dass eine Vormerkung nicht eingetragen werden könne. Denn bei der Löschungsvormerkung müsse sich der Eigentümer zu etwas verpflichten. In § 7 der notariellen Urkunde verpflichte sich jedoch nur der Grundstücksgläubiger. Die Voraussetzungen des § 1179 BGB lägen nicht vor.
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Mit weiterer notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 18. Juli 2016 (UR-Nr.: 819/2016) beantragten und bewilligten die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung für die Beteiligten zu 1. und 2. als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Darüber hinaus beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schreiben vom 23. August 2016 erneut die Eintragung einer Vormerkung.
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Daraufhin wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 15. September 2016 darauf hin, dass der beantragten Eintragung einer Vormerkung ein Hindernis entgegenstehe. Zur Begründung führte es aus, dass die Eintragung einer Vormerkung für die Eigentümer als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB nicht erfolgten könne, weil die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft sei, sodass nicht über den Anteil an einzelnen Gegenständen verfügt werden könne. Die Bewilligung sei daher dahin abzuändern, dass die Vormerkung für die Eigentümer (hier die Erbengemeinschaft) eingetragen werden solle.
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Hiergegen legte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schreiben vom 19. September 2016 Beschwerde ein und führte zur Begründung aus, dass nach seiner Ansicht die schuldrechtliche Verpflichtung des Grundschuldgläubigers gegenüber den Beteiligten zu 1. und 2. durch eine Vormerkung i. S. d. § 883 BGB gesichert werden könne.
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Mit Beschluss vom 23. September 2016 half das Grundbuchamt der Beschwerde nicht ab und legte die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vor.
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Mit Beschluss vom 7. April 2017 hob der Senat auf die Beschwerde der Beteiligten die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Burg - Grundbuchamt - vom 15. September 2016 auf. Zur Begründung führte er aus, dass die Zwischenverfügung schon deshalb keinen Bestand haben könne, weil das Grundbuchamt diese mit einem nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt erlassen habe. Von seinem Rechtsstandpunkt aus hätte das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung erlassen dürfen, sondern den Eintragungsantrag sofort zurückweisen müssen.
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Mit Beschluss vom 21. Juli 2017 wies das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - daraufhin den Antrag der Beteiligten vom 2. Mai 2016 auf Eintragung der Grundschuld sowie der Löschungsvormerkung zurück. Zur Begründung führte es aus, dass die Eintragung einer Rückgewährsvormerkung für die Beteiligten zu 1. und 2. als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB bewilligt und beantragt worden sei. Lediglich dem Eigentümer, der Erbengemeinschaft, stehe ein Rückgewähranspruch zu. Dieser Anspruch könne für die Erbengemeinschaft durch Vormerkung gesichert werden. Diese könne daher lediglich für die Beteiligten zu 1. und 2. in Erbengemeinschaft eingetragen werden.
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Da die Eintragung der Grundschuld nicht ohne die Eintragung der Vormerkung erfolgen solle, seien beide Anträge zurückzuweisen gewesen.
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Gegen diesen Beschluss hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schreiben vom 17. August 2017 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass das Grundbuchamt das formelle Konsensprinzip des Grundbuchverfahrensrechts nicht beachtet bzw. unstatthaft überschritten habe. Eine Prüfung des materiellen Rechts sei dem Grundbuchamt grundsätzlich nicht gestattet, wenn eine wirksame Bewilligung des Berechtigten vorliege. Eine Ausnahme dürfte auch für den hier vorliegenden Fall nicht einschlägig sein. Selbst wenn dem Grundbuchamt eine Prüfung gestattet sei, so seien die Voraussetzungen des § 883 BGB seiner Ansicht nach erfüllt.
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Mit Verfügung vom 30. August 2017 hat das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
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1. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Sie ist durch den beauftragten Notar formgerecht eingelegt worden und ist als Rechtsmittel der Beteiligten auszulegen. Denn wenn der beurkundende Notar - wie hier - im Rahmen der nach § 15 Abs. 2 GBO vermuteten Vollmacht Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO; OLG Schleswig, FGPrax 2010, 282). Letzteres ist hier nicht der Fall.
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2. Die Beschwerde ist allerdings nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen.
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Nach § 47 GBO soll, wenn ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden soll, die Eintragung in der Weise erfolgen, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder dass für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird. Ein gemeinschaftliches Recht i. S. dieser Vorschrift ist gegeben, wenn es dem Berechtigten in Bruchteilsgemeinschaft, Gesamthandsgemeinschaft oder als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB zusteht. Da die Verfügungsbefugnis der einzelnen Beteiligten bei den unterschiedlichen Arten der Gemeinschaft verschieden ist, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass sich Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus der Eintragung ergeben (z. B. BGH, MDR 1997, 1110, m. w. N.).
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§ 47 GBO gilt dabei für alle Rechte, bei denen ein Gemeinschaftsverhältnis möglich ist, und zwar für Rechte im weitesten Sinn, also auch für Vormerkungen (z. B. BGH, a.a.O. m. w. N.). Vormerkungsfähig sind bestimmte obligatorische Ansprüche, die eine Änderung der dinglichen Rechtslage in dem von § 883 Abs. 1 BGB bestimmten Umfang zum Ziel haben. Steht ein solcher Anspruch mehreren zu und soll er durch eine Vormerkung gesichert werden, soll gemäß § 47 GBO in das Grundbuch das diesen Anspruch betreffende Gemeinschaftsverhältnis eingetragen werden.
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Dabei ist bei Gesamthandsgemeinschaften (mit Ausnahme der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und des nicht-rechtsfähigen Vereins) das konkrete Gesamthandsverhältnis anzugeben; hier also die Eintragung der Beteiligten in Erbengemeinschaft gemäß §§ 2032 ff. BGB (z. B. Paul Rombach in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht 3. Aufl. 2011, Kap. 7: Grundbuch und Grundbuchverfahren Rn. 84b a. E.). Eine Eintragung als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht.
III.
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Die Festsetzung des Gegenstandswertes hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG.
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Dr. Fichtner Bode Krogull
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Verpflichtet sich der Eigentümer einem anderen gegenüber, die Hypothek löschen zu lassen, wenn sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, so kann zur Sicherung des Anspruchs auf Löschung eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden, wenn demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung vorgenommen werden soll,
- 1.
ein anderes gleichrangiges oder nachrangiges Recht als eine Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld am Grundstück zusteht oder - 2.
ein Anspruch auf Einräumung eines solchen anderen Rechts oder auf Übertragung des Eigentums am Grundstück zusteht; der Anspruch kann auch ein künftiger oder bedingter sein.
Sind mehrere eine Leistung in der Weise zu fordern berechtigt, dass jeder die ganze Leistung fordern kann, der Schuldner aber die Leistung nur einmal zu bewirken verpflichtet ist (Gesamtgläubiger), so kann der Schuldner nach seinem Belieben an jeden der Gläubiger leisten. Dies gilt auch dann, wenn einer der Gläubiger bereits Klage auf die Leistung erhoben hat.
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.
(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.
Sind mehrere eine Leistung in der Weise zu fordern berechtigt, dass jeder die ganze Leistung fordern kann, der Schuldner aber die Leistung nur einmal zu bewirken verpflichtet ist (Gesamtgläubiger), so kann der Schuldner nach seinem Belieben an jeden der Gläubiger leisten. Dies gilt auch dann, wenn einer der Gläubiger bereits Klage auf die Leistung erhoben hat.
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.
(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.
(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.
(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.
Sind mehrere eine Leistung in der Weise zu fordern berechtigt, dass jeder die ganze Leistung fordern kann, der Schuldner aber die Leistung nur einmal zu bewirken verpflichtet ist (Gesamtgläubiger), so kann der Schuldner nach seinem Belieben an jeden der Gläubiger leisten. Dies gilt auch dann, wenn einer der Gläubiger bereits Klage auf die Leistung erhoben hat.
(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.
(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.
(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.
Sind mehrere eine Leistung in der Weise zu fordern berechtigt, dass jeder die ganze Leistung fordern kann, der Schuldner aber die Leistung nur einmal zu bewirken verpflichtet ist (Gesamtgläubiger), so kann der Schuldner nach seinem Belieben an jeden der Gläubiger leisten. Dies gilt auch dann, wenn einer der Gläubiger bereits Klage auf die Leistung erhoben hat.
Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur Durchführung des Verfahrens notwendigen Aufwendungen der Beteiligten. § 91 Abs. 1 Satz 2 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.
(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. Satz 1 gilt nicht, wenn
- 1.
Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist, - 2.
zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder - 3.
sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.
(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.