Oberlandesgericht Naumburg Beschluss, 15. Apr. 2013 - 12 Wx 1/13

Die Grundbuchbeschwerde des Beteiligten gegen den die beantragte Abschreibung der Grundstücke zurückweisenden Beschluss des Grundbuchamtes - Amtgericht - Magdeburg vom 27. Juli 2012 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu tragen.

Der Beschwerdewert beträgt 3.000,- Euro.

A.

Der Beteiligte ist Eigentümer der im Grundbuch vom Magdeburg auf dem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt ... verzeichneten Gründstücke Nr. 1 bis 25, die jeweils in der Gemarkung Magdeburg Flur ... und ... belegen sind. Die Grundstücke sind ausweislich der Eintragungen unter Abteilungen II und III des Grundbuchs unterschiedlich belastet.

Bereits in dem mit Schreiben des Notars K. vom 22. September 2009 übersandten Antrag hatte der Beteiligte schon einmal um Aufhebung des gemeinschaftlichen Grundbuchblattes und Abschreibung der Grundstücke nachgesucht. Gegen die angeregte Verfahrensweise hatte das Grundbuchamt allerdings mit Hinweisschreiben vom 10. November 2009 Bedenken erhoben, weil es aufgrund der bestehenden Belastungssituation in Abteilung III des Grundbuchs die Gefahr der Verwirrung im Sinne des § 4 Abs. 1 GBO befürchtet hat. Mit Beschluss vom 29. Juni 2010 hat es den Antrag des Beteiligten sodann zurückgewiesen.

Unter dem 16. Dezember 2010 wiederholte der Beteiligte sein Gesuch auf Abschreibung der Grundstücke Nr. 1 bis 25 und Buchung der einzelnen Liegenschaften jeweils separat unter 25 neu angelegten Grundbuchblättern. Dieses Gesuch hat das Grundbuchamt am 15. Februar 2011 unter Bezugnahme auf den früheren Schriftverkehr aus dem Jahre 2009 und 2010 zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen nochmals hervorgehoben, dass die beantragte Abschreibung aufgrund der Belastungssituation in Abteilung III) des Grundbuchs die Gefahr der Verwirrung nach § 4 Abs. 1 GBO besorgen ließe.

Mit Schreiben vom 14. April 2012 und 05. Juni 2012 hat der Beteiligte seinen Antrag auf Aufhebung des gemeinschaftlichen Grundbuchblattes und Übertragung der Grundstücke auf jeweils separate Grundbücher erneut bei dem Grundbuchamt angebracht. Er hat insoweit die Ansicht vertreten, dass das Grundbuch, in dem 25 Grundstücke auf einem gemeinsamen Blatt mit unterschiedlichen Belastungen zusammen geschrieben seien, in seiner derzeitigen Fassung jegliche Transparenz und Übersichtlichkeit vermissen ließe. Eine Zuordnung der Grundpfandrechtsbelastungen zu den einzelnen Grundstücken sei nur mit Schwierigkeiten möglich. Etwaige Kaufinteressenten seien bei Einsichtnahme in das Grundbuch hiermit jedenfalls überfordert. An dieser verwirrenden Grundbuchsituation seien Kaufvertragsverhandlungen in der Vergangenheit teilweise sogar gescheitert. Die Immobilien seien für ihn deshalb so nicht mehr veräußerbar. Auch bei Finanzierungsgesprächen mit Banken habe sich die derzeitige Grundbuchlage als hinderlich erwiesen. Außerdem erweise sich die Erhebung der Grundsteuer auf die in einem einheitlichen Grundbuchblatt verzeichneten Grundstücke als gänzlich ungeordnet und für den Beteiligten nicht mehr nachvollziehbar. Im Interesse der Grundbuchklarheit und Übersichtlichkeit sei daher eine Aufhebung des gemeinsamen Grundbuchblattes unter Abschreibung der Grundstücke und Buchung auf separaten Grundbuchblättern dringend geboten.

Das Grundbuchamt hat den Antrag des Beteiligten auf Übertragung der Grundstücke in neue Grundbücher erneut unter dem 27. Juli 2012 zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die bei dem Oberlandesgericht unmittelbar eingelegte Beschwerde des Beteiligten, mit der er unter - Aufhebung des Beschlusses des Grundbuchamtes - seinen Antrag auf Zerlegung des gemeinschaftlichen Grundbuchblattes entsprechend dem vor dem Notar K. beglaubigten Antrag vom 14. September 2009 weiter verfolgt.

Er meint, dass die sachlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 GBO für eine gemeinschaftliche Buchung der Grundstücke auf einem Blatt jedenfalls zwischenzeitlich entfallen seien, da aufgrund der unterschiedlichen Belastung der Flurstücke in Abteilung III von einer Verwirrung des Grundbuches auszugehen sei. Weder Gläubiger noch Kaufinteressenten seien ohne größeren Aufwand imstande, sich einen verlässlichen Überblick über die tatsächliche Grundbuchlage zu verschaffen. Verkaufs- und Finanzierungsgespräche hätten aus diesem Grund in der Vergangenheit bereits im Vorfeld abgebrochen werden müssen. Um neue Kaufinteressenten und Finanzierungspartner gewinnen zu können, sei es unabdingbar, dass das gemeinsame Grundbuchblatt antragsgemäß zerlegt und neue Grundbücher für die einzelnen Flurstücke gebildet würden. Denn dies bewirke eine dringend notwendige Vereinfachung und Entwirrung der Grundbuchlage. Die Buchung sämtlicher Grundstücke unter einem gemeinsamen Grundbuchblatt habe darüber hinaus bei der Grundsteuererhebung zu einer nicht mehr hinnehmbaren Unübersichtlichkeit geführt.

B.

I.

Die Grundbuchbeschwerde des Beteiligten ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Führung eines gemeinschaftlichen Grundbuchblattes stellt keine Eintragung im Sinne des § 71 Abs. 2 S. 1 GBO dar, so dass die Zusammenschreibung bzw. die Ablehnung der Wiederaufhebung des gemeinsamen Blattes mit der Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO unbeschränkt anfechtbar ist (z. B. Demharter, Rdn. 10 zu § 4 GBO; Böttcher in Meikel, Rdn. 25 zu § 4 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 568). Als Eigentümer der auf dem gemeinsamen Grundbuchblatt gebuchten Grundstücke ist der Beteiligte auch beschwerdeberechtigt (z. B. Demharter, Rdn. 10 zu § 4 GBO).

Dass das Grundbuchamt über die Frage der Abhilfe nach § 75 GBO nicht befunden hat, steht einer Entscheidung des Senates nicht entgegen. Geht eine Beschwerde - wie hier - unmittelbar bei dem Beschwerdegericht ein, so ist dieses auch berechtigt, selbst zu entscheiden, ohne die Sache zunächst dem Grundbuchamt zur Prüfung der Abhilfe zuzuleiten. Denn das Abhilfeverfahren ist keine Verfahrensvoraussetzung für die Beschwerde, dessen Devolutiveffekt oder die Sachentscheidung selbst (z. B. OLG Köln FGPrax 2011, 172; Demharter, Rdn. 1 zu § 75 GBO). Der Senat hat deshalb aus Gründen der Prozessökonomie und im Interesse einer Verfahrensbeschleunigung davon abgesehen, das Verfahren dem Grundbuchamt zur sachlichen Befassung im Rahmen eines Abhilfeverfahrens nach § 75 GBO vorzulegen, und in der Sache sogleich selbst entschieden.

II.

Die insoweit zulässige Beschwerde ist jedoch nicht begründet.

Das Grundbuchamt hat die begehrte Aufhebung der gemeinschaftlichen Buchung der Grundstücke auf einem Grundbuchblatt zu Recht abgelehnt.

1. Nach § 4 Abs. 1 GBO kann - unter Durchbrechung des Grundsatzes des § 3 Abs. 1 S. 1 GBO - über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, deren Grundbücher von demselben Grundbuchamt geführt werden, ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden (sog. Zusammenschreibung), wenn hiervon eine Verwirrung des Grundbuches nicht zu besorgen ist. Diese Vorschrift bezweckt - insbesondere in Gegenden mit zersplittertem Grundbesitz - das Verfahren des Grundbuchamtes zu vereinfachen und dem Eigentümer die Verfügungen über seinen Grundbesitz und dessen Verwaltung zu erleichtern. Liegen die sachlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 GBO vor, dann kann das Grundbuchamt nach pflichtgemäßem Ermessen die Zusammenschreibung der Grundstücke auf einem Grundstückblatt veranlassen. Die Zusammenschreibung selbst stellt dabei allerdings nur eine grundbuchtechnische Maßnahme dar, der allein formelle Bedeutung zukommt. Die unter jeweils eigener Nummer gemeinschaftlich gebuchten Grundstücke bleiben dagegen rechtlich selbständig, der Eigentümer kann über jedes gesondert verfügen (z. B. Demharter, Rdn. 11 zu § 4 GBO).

Die Zusammenschreibung ist dann wieder von Amts wegen aufzuheben, wenn ihre Voraussetzungen von Anfang an nicht vorgelegen haben oder aber nachträglich entfallen sind (z. B. OLG Hamm Rpfleger 1987, 195, 196; Demharter, Rdn. 9 zu § 4 GBO).

Da § 4 GBO die Zusammenschreibung nur gestattet, so lange eine Verwirrung des Grundbuches nicht zu besorgen ist, ist eine Fortführung des gemeinschaftlichen Blattes insbesondere dann nicht mehr sachgerecht, wenn Verwirrungsgefahr besteht bzw. zwischenzeitlich eingetreten ist (z. B. Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn. 23). Verwirrung ist nach einhelliger Meinung zu besorgen, wenn die Eintragung derart unübersichtlich und schwer verständlich wird, dass der gesamte grundbuchliche Rechtszustand des Grundstücks nicht mehr mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und die Gefahr von Streitigkeiten zwischen den Realberechtigten untereinander oder mit Dritten oder mit Verwicklungen, namentlich im Falle der Zwangsversteigerung besteht (z. B. OLG Hamm DNotZ 2007, 225; OLG Brandenburg RNotZ 2009, 539). Dies soll ebenso der Fall sein, wenn der Grundbuchinhalt erst nach genauer Untersuchung und längerer Überlegung erkannt werden könnte (z. B. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 608; Schöner/Stöber, Grundbuchordnung, Rdn. 565, 636). Ob eine Zusammenschreibung in diesem Sinne Verwirrung befürchten lässt, richtet sich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls (z. B. Demharter, GBO, Rdn. 6 zu § 4 GBO), wobei zu berücksichtigen ist, dass das Tatbestandsmerkmal „Besorgnis der Verwirrung“ einen unbestimmten Rechtsbegriff darstellt, nämlich einen Begriff mit umschriebenen und damit nachprüfbaren rechtlichen Inhalt, so dass für eine Ermessensentscheidung kein Raum ist (z. B. BayObLG MDR 1977, 930; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 565, 634). Bei der Beurteilung der Verwirrungsgefahr kommt es maßgeblich auf den Stand des Grundbuches zur Zeit der begehrten Aufhebung des gemeinschaftlichen Grundbuchblattes an, die Gefahr zukünftiger Verwicklungen rechtfertigt die Annahme hingegen nicht (z. B. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 608).

2. Nach diesen Grundsätzen hat das Grundbuchamt eine Abschreibung der Grundstücke und Übertragung auf jeweils gesonderte Grundbuchblätter aber letztlich zu Recht abgelehnt. Der Senat verkennt nicht, dass das Grundbuchrecht von dem Grundsatz der Grundbuchklarheit beherrscht wird, dem gerade auch das Grundbuchamt verpflichtet ist (z. B. BGH MDR 2013, 328). Es hat insoweit darüber zu wachen, dass der Grundbuchinhalt für den Rechtsverkehr und damit für die an Grundstücken Berechtigten selbst jederzeit allgemein klar und sicher überschaubar ist (z. B. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 608).

a) Dem Kläger ist darin zuzustimmen, dass die Verschiedenheit der Belastung einzelner gebuchter Grundstücke ein Hinderungsgrund für die Fortführung des gemeinschaftlichen Grundbuchblattes bei Hinzutreten weiterer Umstände darstellen kann, weil dies zur Verwirrung des Grundbuchs jedenfalls beitragen kann (z. B. Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn.23 zu § 4 GBO; Demharter, Rdn.6 zu § 4 GBO). Hinzu kommt, dass hier eine nicht unerhebliche Anzahl von Einzelgrundstücken (nach Bestandsverzeichnis 25 Grundstücke) auf einem Grundbuchblatt zusammengefasst worden ist und die Unübersichtlichkeit zunimmt, je mehr Grundstücke auf einem gemeinsamen Blatt gebucht werden.

b) Die Verschiedenheit der Belastungen der auf einem gemeinsamen Blatt gebuchten Grundstücke allein genügt noch nicht, um eine Gefahr der Verwirrung zu begründen. Denn nach den Grundbuchformularen könne diese in Abteilung II und III im allgemeinen durchweg klar und übersichtlich dargestellt werden (z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchordnung, Rdn. 565; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 608; OLG Brandenburg RNotZ 2009, 539 bez. der Vereinigung nach § 5 GBO), soweit die Eintragungen §§ 10 und 11 GBV entsprechen. Aus dem Grundbuch, Abteilung III kann insbesondere ohne größeren Aufwand nachvollzogen werden, an welchen Grundstücken welches Recht mit welchem Rang lastet. Denn durch die Angabe der Nummer des Bestandsverzeichnisses lässt sich das jeweils belastete Grundstück dem Grundpfandrecht nach Grundbuchlage zuordnen. In das Grundbuch Einsicht nehmende Kaufinteressenten und Gläubiger kann diese Mühewaltung bei der Zuordnung nach dem Grundbuchinhalt jedenfalls durchaus noch zugemutet werden. Für den Fall einer Grundstücksvereinigung nach § 5 GBO ist in der Rechtsprechung wiederholt ausgesprochen worden, dass die unterschiedlichen Belastungen der zu verbindenden Grundstücke – wie auch schon § 1131 BGB zeigt, der die Verschiedenheit der Belastung voraussetzt – für sich allein noch nicht die Besorgnis der Verwirrung der Grundbuchlage begründen können (z. B. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 608; OLG Hamm DNotZ 2007, 225; OLG Brandenburg RNotZ 2009, 539). Dies muss aber erst Recht für den Tatbestand der bloßen Zusammenschreibung nach § 4 GBO gelten, bei der es sich nur um eine grundbuchtechnische Maßnahme ohne materiell-rechtliche Folgewirkungen handelt.

Ohne Erfolg macht der Beteiligte in diesem Zusammenhang ferner geltend, dass die Erhebung der Grundsteuer für ihn nicht mehr nachvollziehbar sei, da diese nicht bezogen auf die einzelnen Flurstücke, sondern nach Hausnummern erhoben würden. Dies ist kein Umstand, der das Grundbuchamt zur Aufhebung eines gemeinsamen Grundbuchblattes veranlassen müsste. Denn die Veranlagung zur Grunderwerbsteuer steht außerhalb des Grundbuchs und betrifft insoweit auch nicht unmittelbar den in der Sphäre des Grundbuchamtes liegenden Aspekt der Grundbuchklarheit. Soweit der Beteiligte rügt, dass die Finanzbehörden die Grundstücke jeweils nach Hausnummern veranlagen und nicht entsprechend der katastermäßigen Bezeichnung der Einzelgrundstücke, würde dies im Übrigen auch nach Übertragung der Grundstücke auf gesonderte Grundbuchblätter nicht anders gehandhabt.

Auch im Übrigen ist hier kein durchgreifender Grund feststellbar, der eine Abschreibung der Grundstücke und Erfassung auf separaten Grundbuchblättern im Interesse besserer Übersichtlichkeit und Transparenz geboten erscheinen ließe. Diese rein grundbuchtechnische Frage im Zusammenhang mit der Anlegung und Führung des Grundbuches ist in erster Linie dem Grundbuchamt vorbehalten. Ihm allein obliegt es, das Grundbuch etwa in den Verfahren nach §§ 84 ff GBO und § 90 GBO zu bereinigen und Verwirrung im Grundbuch zu verhindern sowie über die Klarheit der bei ihm geführten Grundbücher zu wachen (z. B. BGH MDR 2013, 328). Dass dieser Grundsatz hier nicht ausreichend berücksichtigt werden könnte, weil es die begehrte Aufhebung einer gemeinschaftlichen Buchung unterlassen hat, ist nicht ersichtlich. Dem Grundbuchamt darf in diesem Zusammenhang vielmehr durchaus ein Einschätzungsvorrang zugebilligt werden. Der Senat sieht jedenfalls derzeit keinen Anlass, an der Einschätzung des Grundbuchamtes zu zweifeln. Denn die Belastungs- und Rangverhältnisse sind anhand der Angaben im Grundbuch durchaus nachvollziehbar und keineswegs derart verworren, dass die einzelnen Grundstücke sogar ihre Verkehrsfähigkeit eingebüßt hätten. Insbesondere kann nicht festgestellt werden, dass das Grundbuchamt die Grundbuchlage hier insgesamt fehlerhaft beurteilt und eine offenkundig vorhandene Grundbuchverwirrung verkannt hat.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf 80, 84 FamFG.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes folgt aus §§ 31 Abs. 1 S. 1, 131 Abs. 4, 30 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 KostO.