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Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Mai 2016 - 34 Wx 73/15

published on 11.05.2016 00:00

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Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 12. Februar 2015 aufgehoben.

II.

Das Amtsgericht Passau - Grundbuchamt - wird angewiesen, die Eintragungsanträge vom 4. Februar 2015 nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 12. Februar 2015 in der Form der Nichtabhilfeentscheidung vom 2. März 2015 zurückzuweisen.

Gründe

Gründe:

I. Im Teileigentumsgrundbuch ist ein 4/1000stel Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Vierfachparker in der Tiefgarage gemäß Aufteilungsplan, gebucht. Als Miteigentümerin zu 1/2 an dieser Einheit ist seit 19.4.2013 die Beteiligte zu 1 eingetragen. Nach der durch Bezugnahme eingetragenen Gebrauchsregelung ist ihrem Miteigentumsanteil die Nutzung der oberen Stellplätze des Vierfachparkers zugewiesen. Mit ihrem hälftigen Miteigentumsanteil ist außerdem das Sondernutzungsrecht an vier im Freien gelegenen Stellplätzen verbunden.

Das Eigentum an dem angrenzenden Nachbargrundstück teilte die Beteiligte zu 1 als damalige Alleineigentümerin mit notarieller Erklärung vom 30.5.2014 in der Weise auf, dass sieben Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, gebildet wurden. Nach dem Verkauf von sechs dieser Wohnungen übertrug die Beteiligte zu 1 gemäß notarieller Urkunde vom 25.7.2014 die Hälfte ihres oben genannten Miteigentumsanteils (mithin einen 1/4-Anteil) an dem mit dem Sondereigentum am Vierfachparker verbundenen Teileigentum auf die „Wohnungseigentümergemeinschaft Dr.-H.-Straße“ - der Beteiligten zu 2 -, bestehend aus der Beteiligten zu 1 und den bei der Beurkundung anwesenden und im eigenen Namen sowie im Namen der (künftigen) Gemeinschaft auftretenden Wohnungskäufer. Die Urkundsbeteiligten wiesen dem Viertel-Anteil das Recht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung des Stellplatzes „links oben“ im Vierfachparker sowie der vier im Freien gelegenen Stellplätze zu (Ziff. I. 5). Das Recht zur ausschließlichen Nutzung des weiteren Stellplatzes „rechts oben“ im Vierfachparker sollte bei dem nicht verkauften Viertel-Anteil der Beteiligten zu 1 verbleiben.

Des Weiteren trafen die Urkundsbeteiligten eine „Vereinbarung zur Nutzung des Vertragsobjekts“ (Ziff. X). Bezugnehmend auf die Regelung in der Gemeinschaftsordnung (dort Ziff. XVII), wonach die für das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft erworbenen Stellplätze einzelnen Wohnungseigentümern entgeltlich oder unentgeltlich zur Nutzung überlassen werden können, ordneten sie den veräußerten Wohnungseigentumseinheiten das unbefristete Recht zur Nutzung konkreter Stellplätze zu, „wie wenn er (sc. der Nutzungsberechtigte) Sondereigentümer des entsprechenden Stellplatzes wäre“; für die Nutzungszuweisung hatten die Erwerber der jeweils begünstigten Wohnung ein Entgelt in Höhe des anteiligen Kaufpreises zu entrichten, und zwar unmittelbar an die Beteiligte zu 1.

Außerdem verband die Beteiligte zu 1, bezugnehmend auf eine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, das Sondereigentum an der nicht übertragenen Wohnung mit dem Sondernutzungsrecht an zwei weiteren Stellplätzen im Freien (Ziff. XI).

Am 4.2.2015 beantragte der Notar gemäß § 15 GBO und namens der Urkundsbeteiligten aufgrund erteilter Vollmacht (Ziff. VIII), gemäß der von ihm namens der Beteiligten zu 1 am 3.2.2015 urkundlich erklärten Bewilligung zur Eigentumsumschreibung in das Grundbuch einzutragen:

- die Auflassung des Viertel-Anteils an die Wohnungseigentümergemeinschaft unter gleichzeitiger Löschung der (für die GbR, bestehend aus den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft) eingetragenen Vormerkung,

- die Sondernutzungsrechte gemäß Ziff. XI der Urkunde und

- die sonstigen noch nicht vollzogenen Bewilligungen gemäß Urkunde vom 25.7.2014, mithin die Zuweisung der Sondernutzungsrechte nach Ziff. I. 5 zum übertragenen Viertel-Anteil.

Mit Beschluss vom 12.2.2015 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurückgewiesen mit der Begründung, der Inhalt der Urkunde sei nicht eintragungsfähig. Trotz Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft könne diese kein (Mit-)Eigentum an einer Teileigentumseinheit erwerben. Ein solcher Erwerb diene nicht der Verwaltung, sondern der Entstehung gemeinschaftlichen Eigentums und überschreite daher die der Gemeinschaft durch das Gesetz (§ 10 Abs. 6 WEG) gezogenen Grenzen für den Erwerb von Rechten und die Eingehung von Pflichten. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, könne die Wohnungeigentümergemeinschaft Eigentum jedenfalls nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung erwerben. Diese Beurteilung könne jedoch nicht Aufgabe des Grundbuchamts sein.

Gegen die Entscheidung richtet sich die Beschwerde, mit der der Notar den Eintragungsantrag weiter verfolgt. Auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung komme es hier nicht an, weil der Grundbesitzerwerb auf der übereinstimmenden Willensbildung aller Mitglieder der erwerbenden Gemeinschaft beruhe. Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer könne Eigentum erwerben, auch an Grundbesitz außerhalb der Wohnanlage.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Zum Beschwerdegericht hat der beurkundende Notar noch die beglaubigte Abschrift des Urkundsnachtrags vom 2.11.2015 gereicht. Darin werden die Bezeichnung der erwerbenden Wohnungseigentümergemeinschaft konkretisiert (Ziff. II) und die Auflassung an den Verband bestätigt sowie die Eintragung des Eigentumsübergangs (erneut) bewilligt und beantragt (Ziff. III. 4).

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses können die nach § 16 Abs. 2 GBO verbundenen Eintragungsanträge nicht zurückgewiesen werden.

1. Gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags findet die unbeschränkte Beschwerde statt, § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO. Die Beteiligten, in deren Namen der Notar das Rechtsmittel eingelegt hat, sind auch beschwerdebefugt, § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO, weil zugunsten der Beteiligten zu 2 die beantragte Eintragung erfolgen soll und das Recht der Beteiligten zu 1 von der Eintragung betroffen ist. Die Beteiligungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband folgt - als doppelrelevante Tatsache - aus der Erwerberstellung, deren Eintragung in das Grundbuch mit der Beschwerde weiterverfolgt wird, § 8 Nr. 2 FamFG.

2. Das danach zulässige Rechtsmittel ist auch begründet.

a) Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft kann Eigentum an unbeweglichen Sachen erwerben.

Die Eigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ihr nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG zuerkannten Rechtsfähigkeit, somit „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“, sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Auch § 10 Abs. 7 WEG sieht die Möglichkeit des Erwerbs von Sachen - ohne Differenzierung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen - und Rechten als Maßnahme der Verwaltung vor. Die gesetzliche Kompetenzbeschränkung auf die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums steht dem Erwerb unbeweglichen Eigentums durch den teilrechtsfähigen Verband nicht entgegen (BGH V ZR 75/15, juris). Ein solcher Immobilienerwerb berührt nicht die sachenrechtliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft, denn durch ihn entsteht nicht Gemeinschaftseigentum, sondern in das Verwaltungsvermögen des Verbands fallendes Verbandseigentum.

Die Rechtsfähigkeit des Verbands ist zwar nicht umfassend ausgestaltet, sondern bleibt auf diejenigen Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH a. a. O.; BGHZ 163, 154/177). Im Hinblick auf den weit zu verstehenden Verwaltungsbegriff (BGH NJW 2015, 3713 Rn. 11) und mit Blick auf das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs (V ZR 75/15 Rn. 27) scheitert ein Immobilienerwerb allerdings erst dann an fehlender Beschluss- oder Vereinbarungskompetenz (V ZR 75/15 Rn. 17) der Wohnungseigentümer, wenn der Erwerb offenkundig keine Maßnahme der Verwaltung darstellt (V ZR 75/15 Rn. 27).

b) Nach diesen Grundsätzen kann die Beteiligte zu 2 Inhaberin des gegenständlichen Viertel-Anteils sein und als Miteigentümerin eingetragen werden.

Den Gegenstand des Erwerbs bildet zwar ein Bruchteil an dem Teileigentum, das seinerseits als besonders ausgestaltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt ist (BGHZ 150, 109/114; 108, 156/160; Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. vor § 1 Rn. 25 ff., 28). Als solcher ist er aber seinem Wesen nach dem Alleineigentum gleichartig und unterliegt daher den Regeln des Eigentums, soweit sich nicht aus Sinn und Zweck der in Rede stehenden sachenrechtlichen Norm etwas anderes ergibt (BGHZ 115, 1/7; NJW 2007, 2254/2255). Die Fähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb von Miteigentum nach Bruchteilen (hier an Teileigentum), § 1008 BGB, ist deshalb nicht anders zu beurteilen als die Fähigkeit zum Erwerb des Vollrechts selbst.

Offen bleiben kann hier, ob das Grundbuchamt mit Blick auf die Beschränkung der Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften auf Verwaltungsmaßnahmen (§§ 20 ff. WEG) und das Legalitätsprinzip (Demharter GBO 30. Aufl. Einl. Rn. 1) den Verwaltungscharakter des Erwerbsgeschäfts und damit auch der Eintragungsbewilligung im Einzelfall zu prüfen hat (siehe Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT V Rn. 313c m. w. N.). Dass der Eigentumserwerb durch die Beteiligte zu 2 der Sicherung ausreichender Stellplatzflächen für die Wohnanlage dient und daher eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG darstellt, geht aus dem Inhalt der Urkunde (insbesondere Ziff. X) hervor und kann - wenn auch nicht belegt durch öffentliche Urkunden (§ 29 Abs. 1 GBO) - im Rahmen der freien Beweiswürdigung als nachgewiesen angesehen werden (vgl. BayObLG Rpfleger 1975, 95/96 sowie Senat vom 4.2.2009, 34 Wx 114/08 = MittBayNot 2009, 222 und vom 18.5.2015, 34 Wx 116/15, juris Rn. 31 jeweils zum Nachweis der Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters einer bayerischen Gemeinde; Demharter § 29 Rn. 63).

Auch auf die Frage, ob das Grundbuchamt die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltungsmaßnahme prüfen muss (siehe Bauer/von Oefele a. a. O.), kommt es für die Entscheidung nicht an. Weil der Erwerb hier auf einem allstimmigen Willensentschluss der Wohnungseigentümer beruht, greift die für Mehrheitsbeschlüsse geltende Beschränkung auf Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG ohnehin nicht.

3. Für die weitere Sachbehandlung wird noch - unverbindlich - darauf hingewiesen, dass die gemäß § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG an die Bezeichnung des Verbands zu stellenden Anforderungen mit der Angabe der postalischen Anschrift gemäß Nachtragsurkunde vom 2.11.2015 erfüllt sein dürften (vgl. Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 10 Rn. 214).

Rechtlich in Vollzug gesetzt ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher neben dem teilenden Eigentümer der erste Wohnungseigentumserwerber im Grundbuch eingetragen wird (BGHZ 177, 53 Rn. 12). Jedenfalls ab diesem Zeitpunkt kann die Gemeinschaft unter ihrer Bezeichnung gemäß § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG als teilrechtsfähiger Verband in das Grundbuch eingetragen werden (so bereits BGH NJW 2005, 2061/2065 - Zwangshypothek). Auf die am 2.11.2015 bestätigte Auflassung und Bewilligung der Eigentumseintragung wird hingewiesen. Auf die bisher nicht höchstrichterlich entschiedenen Fragen, ob auch der werdenden Gemeinschaft (vgl. BGHZ 177, 53 Rn. 14; Bärmann/Suilmann § 10 Rn. 16 f.) Teilrechtsfähigkeit im Außenverhältnis zukommt (vgl. BGH ZfIR 2016, 237/238 Rn. 7 f. mit Anm. Dötsch; Lehmann-Richter in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 10 Rn. 39 f.; Bärmann/Suilmann § 10 Rn. 205 je m. w. N.) und nach welchen Regeln sich gegebenenfalls der Übergang von Rechten (und Pflichten) von der werdenden Gemeinschaft auf den Verband vollzieht, dürfte es deshalb für die weitere Bearbeitung des Eintragungsantrags genauso wenig ankommen wie auf die Frage, ob bei Auflassung am 25.7.2014 die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits als werdende Gemeinschaft entstanden war und wie dies - insbesondere der dafür erforderliche Besitzübergang - in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen werden könnte.

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist. (2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Recht

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

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published on 18.05.2015 00:00

Oberlandesgericht München

Gründe Oberlandesgericht München 34 Wx 116/15 Beschluss vom 18.5.2015 AG Starnberg - Grundbuchamt 34. Zivilsenat Leitsatz: In der Grundbuchsache Beteiligte: 1) ... - Antragstellerin und Be

published on 18.03.2016 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 75/15 Verkündet am: 18. März 2016 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

SubjectsAnlegerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, andere, Wirtschaftsrecht

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Annotations

Grundbuchordnung - GBO | § 15

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Grundbuchordnung - GBO | § 16

(1) Einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, soll nicht stattgegeben werden.

(2) Werden mehrere Eintragungen beantragt, so kann von dem Antragsteller bestimmt werden, daß die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Grundbuchordnung - GBO | § 13

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 8 Beteiligtenfähigkeit

Beteiligtenfähig sind

1.: natürliche und juristische Personen,
2.: Vereinigungen, Personengruppen und Einrichtungen, soweit ihnen ein Recht zustehen kann,
3.: Behörden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bundesgerichtshof Urteil, 18. März 2016 - V ZR 75/15

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 75/15 Verkündet am:

18. März 2016

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 10 Abs. 6 und 7, § 21 Abs. 1, § 21 Abs. 7

a) Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch

die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur

dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

b) Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht

jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für

die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte

Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

c) Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand

im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer

mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab

des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.

BGH, Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15 - LG Bremen

AG Bremen-Blumenthal

ECLI:DE:BGH:2016:180316UVZR75.15.0

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 13. Februar 2015 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die aufteilende Eigentümerin hatte die Wohnanlage mit sechs Stellplätzen für die Wohnungen Nrn. 26 bis 31 auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück errichtet. Den Wohnungen Nrn. 1 bis 25 wurde in der Teilungserklärung vom Januar 1982 jeweils ein PKW-Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, das ebenfalls der teilenden Eigentümerin gehörte, zugeordnet. Vorgesehen war, den Wohnungseigentümern insoweit Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Wenig später wurde diese Regelung in der Teilungserklärung aufgehoben. Stattdessen begründete die teilende Eigentümerin zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstück eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach die 25 Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen. Seither werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt.

2: Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentümerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in unverjährter Zeit eine Nutzungsentschädigung und bot ihr den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zu einem Preis von 75.000 € oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 € monatlich an.

3: Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2013 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 3a mehrheitlich folgenden Beschluss: „[…] Die Eigentümer beschließen, den Teil des Nachbargrundstücks […], auf dem sich die 25 Stellplätze gemäß Lageplan zur Teilungserklä- rung vom 25.1.1982 befinden, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend dem Angebot der Rechtsanwälte […] vom 26.2.2013 unter Berücksichtigung folgender Maßgaben zu erwerben: - Der Kaufpreis beträgt maximal € 75.000 - […] Es soll im Vertrag die Mangelfreiheit geregelt werden. - Der Verwalter wird ermächtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gegenüber Verkäufer, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und sämtlichen weiteren Stellen abzugeben. Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage fi- nanziert. […] Für die Sonderumlage sowie die endgültige Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gilt folgender Kostenverteilungsschlüssel: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentümer WE 1-25 als Nutzer der Stellplät- ze.“

4: Außerdem wurde unter TOP 3c eine Sondervergütung für den Verwalter von 500 € zzgl. Umsatzsteuer anlässlich der Begleitung der Kaufvertragsver- handlungen ebenfalls mehrheitlich beschlossen.

5: Die Klägerin, Eigentümerin der Wohnung Nr. 3, verfolgt mit ihrer Klage das Ziel, die zu TOP 3a und 3c gefassten Beschlüsse für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Landgericht (beschränkt auf bestimmte Fragen) zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6: Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung u. a. in ZWE 2015, 367 veröffentlicht ist, halten sich die angefochtenen Beschlüsse im Rahmen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Es sei anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband Immobiliareigentum erwerben könne. Demgemäß sei den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Beschlusskompetenz für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft zuzubilligen, jedenfalls dann, wenn der Erwerb Angelegenheiten betreffe, die Gegenstand der Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG seien. Dies sei vorliegend der Fall, da die Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit ihrer Gründung nicht nur auf dem eigenen, sondern auch auf dem Nachbargrundstück über Parkraum verfügt habe. Der Beschluss der Gemeinschaft zum Ankauf der Teilfläche widerspreche auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er diene dazu, die Parkmöglichkeit zu erhalten und für die Zukunft zu sichern. Etwaigen Beschaffungsrisiken, wie Schadstoffkontaminationen, werde dadurch begegnet, dass das Grundstück nur unter Vereinbarung der Mängelfreiheit angekauft werden könne.

7: Auch sei die beschlossene Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Grundlage für den Mehrheitsbeschluss sei § 21 Abs. 7 WEG. Es sei sach- und ermessensgerecht, wenn in erster Linie diejenigen Eigentümer, denen der Zu- kauf des Grundstücks zugute komme, zur Aufbringung der Kosten herangezogen würden.

II.

8: Dies hält rechtlicher Überprüfung stand.

9: 1. Soweit das Berufungsgericht - ohne nähere Begründung - in dem Rubrum des angegriffenen Urteils die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. Wie dem amtsgerichtlichen Urteil, auf das das Berufungsgericht verweist, zu entnehmen ist, ist die Beschlussmängelklage - nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG in zutreffender Weise - gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden. Insoweit wird das Berufungsgericht eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen haben.

10: 2. Die Revision ist mangels Zulassung unzulässig, soweit sie auf das Vorliegen eines Einberufungsfehlers i. S. v. § 23 Abs. 2 WEG gestützt ist.

11: a) Die Klägerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass die Zulassung der Revision nicht auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente beschränkt werden kann. Zulässig ist aber eine Beschränkung auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs können auch einzelne Beschlussmängelgründe sein (vgl. zum Ganzen: Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, ZWE 2015, 410 Rn. 7).

12: b) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision auf die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, auf die Frage, ob der Zukauf des Grundstücks als Kfz-Parkfläche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und auf die Verteilung der Anschaffungskosten beschränkt. Davon unabhängige Beschlussmängelgründe sind daher von der Zulassung nicht erfasst. Hierzu zählen die von der Klägerin geltend gemachten Einberufungsmängel. Diese können losgelöst von dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse beurteilt werden.

13: Dagegen stehen die übrigen von der Revision aufgeworfenen Fragen in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse. Das gilt sowohl für die Frage, ob der zu TOP 3a gefasste Beschluss der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf, als auch für die von der Revision in Zweifel gezogene Bestimmtheit der Kostenverteilungsregelung. Ob diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann nur geprüft werden, wenn Umfang und Reichweite der einbezogenen Kosten feststehen.

14: 3. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.

15: a) Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Teilfläche des Nachbargrundstücks zu erwerben, ist nicht wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

16: aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist Gegenstand des angegriffenen Beschlusses nicht eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

17: (1) Die Klägerin weist zwar im Ausgangspunkt zutreffend darauf hin, dass Änderungen der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG darstellen und daher weder durch einen (Mehrheits-)Beschluss noch durch eine Vereinbarung herbeigeführt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8). Auch für die Begründung einer schuldrechtlichen Pflicht zur Mitwirkung von Wohnungseigentümern an einer solchen Änderung besteht keine Beschlusskompetenz (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 8 mwN).

18: (2) Entgegen der Ansicht der Beklagten schadet es auch nicht, dass die Klägerin sich erst im Rahmen der Revision darauf beruft, dass TOP 3a eine Änderung der Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Gegenstand habe. Die Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG findet auf Nichtigkeitsgründe keine Anwendung (Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 33; Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 19).

19: (3) Der zu TOP 3a gefasste Beschluss lässt die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft aber unberührt; denn an der zu erwerbenden Teilfläche soll Verbandseigentum begründet werden.

20: (a) Der Senat kann den Beschluss in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das Berufungsgericht selbst auslegen, wobei die Ausle- gung „aus sich heraus“- objektiv und normativ - zu erfolgen hat (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 163/14, NJW-RR 2015, 1037 Rn. 16; Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 9). Um- stände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292).

21: (b) Nach dem Wortlaut des Beschlusses soll die Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, mithin durch den teilrechtsfähigen Verband , erworben werden. Das zu erwerbende Grundstück soll in das Verwaltungsvermögen des Verbandes übergehen. Es kommt damit nicht zu einer Begründung von Gemeinschaftseigentum (vgl. dazu Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 225; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540) und daher auch nicht zu einer Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (vgl. Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft, 2012, S. 60; Hügel, DNotZ 2005, 753, 773 f.; Häublein, ZWE 2007, 474, 483; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176 f.).

22: Auch für die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nur durch Vereinbarung erfolgen könnte (vgl. Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 162 ff.), enthält der angegriffene Beschluss entgegen der Auffassung der Revision keine Anhaltspunkte. Der Hinweis auf die - später geänderte - Teilungserklärung aus dem Jahre 1982 hat nicht den Zweck, Nutzungsrechte zu begründen, sondern dient allein der Festlegung der Teilfläche, die erworben werden soll.

23: bb) Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb des Nachbargrundstücks als Verbandsvermögen.

24: (1) Von vereinzelt gebliebenen Stimmen (LG Heilbronn, ZMR 2007, 649 f.; vgl. auch LG Hannover, ZMR 2007, 893) abgesehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass der Erwerb eines Grundstücks durch den Verband „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) erfolgen kann. Bei Vorliegen dieser Voraussetzung stehe den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz zu (OLG Frankfurt, Beschluss vom 28. April 2014 - 20 W 32/14, juris Rn. 6; OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1465 f.; OLG Hamm, WuM 2010, 441; OLG Celle, NJW 2008, 1537, 1538; LG Deggendorf, MittBayNot 2008, 380; LG Frankenthal, MittBayNot 2008, 128; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; dies., Das neue WEGRecht , § 3 Rn. 74; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a unter Aufgabe von Jennißen, NZM 2006, 203, 205; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 223; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Kümmel in: Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 77; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2838c; Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentumsgemeinschaft , 2012, S. 60 ff.; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540; Wenzel, ZWE 2006, 462, 464 f.; ders., NZM 2006, 321, 323; DNotI-Gutachten, DNotI-Report 2007, 169, 172; Häublein, ZWE 2007, 474, 477, 483; Becker, ZWE 2007, 432, 433; Armbrüster, GE 2007, 420, 428; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176; Böhringer, NotBZ 2008, 179, 181 f.; Hügel, NotBZ 2008, 169, 176; Basty, ZWE 2009, 253, 254 f.; Abramenko, ZWE 2010, 193; ders., ZMR 2006, 338, 340). Umstritten ist allerdings, inwieweit dem in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG enthaltenen Tatbestandsmerkmal „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ eine Beschränkung entnommen werden kann. Einzelne Stimmen halten nur in Ausnahmefällen einen Erwerb von Immobiliareigentum für möglich (LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2006, 812, 813; Demharter , NZM 2005, 601, 602) oder stellen unter diesem Gesichtspunkt jedenfalls die Möglichkeit des Erwerbs von Sondereigentum innerhalb der eigenen Wohnanlage in Abrede (Bonifacio, ZMR 2009, 257, 258 ff.).

25: (2) Richtigerweise folgt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 20 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 und 3 WEG.

26: (a) Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. § 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung etwas anderes bestimmt ist, den Wohnungseigentümern zusteht, wobei diese nach § 21 Abs. 3 WEG - soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist - durch Stimmenmehrheit beschließen können. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen (Senat , Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, NJW 2015, 3713 Rn. 11). Gegenstand der gemeinschaftlichen Verwaltung ist auch das Verwaltungsvermögen, das gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört (Jennißen/Heinemann, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 1; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 2; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 6; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 2). Das Verwaltungsvermögen besteht nach § 10 Abs. 7 Satz 2 WEG aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Die Vorschrift sieht die Möglichkeit des Erwerbs von Sachen durch die Gemeinschaft ausdrücklich vor und setzt damit eine entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer voraus. Eine Differenzierung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen nimmt sie nicht vor.

27: (b) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Erwerbs von Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft reicht so weit, wie § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG der Gemeinschaft die Rechtsfähigkeit zuerkennt. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt , bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Wenzel, ZWE 2006, 462). In diesem Rahmen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Immobiliareigentum erwerben. Im Hinblick auf den weiten Verwaltungsbegriff und das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs wird es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nur fehlen, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.

28: cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der zu TOP 3a gefasste Beschluss auch nicht deshalb nichtig, weil er nicht notariell beurkundet wurde.

29: (1) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass § 311b Abs. 1 BGB vorliegend keine Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über den Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks zielt als Ergebnis eines internen Willensbildungsprozesses lediglich auf das Eingehen einer solchen Verpflichtung ab, stellt aber noch nicht die Abgabe eines verbindlichen Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrages dar. Den Wohnungseigentümern steht es bis zum Vorliegen einer bindenden vertraglichen Verpflichtung über den Erwerb eines Grundstücks insbesondere frei, einen inhaltlich abweichenden Beschluss zu fassen.

30: (2) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass die in dem Beschluss enthaltene Ermächtigung des Verwalters, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderliche Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrages abzugeben , ebenfalls nicht nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig ist.

31: Grundsätzlich bedarf nach § 167 Abs. 2 BGB die Vollmacht nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sie sich bezieht. Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung zwar für den Fall einer unwiderruflichen Vollmacht zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundstücken (Senat, Urteil vom 11. Juli 1952 - V ZR 80/52, NJW 1952, 1210, 1211; Urteil vom 22. April 1966 - V ZR 164/63, WM 1966, 761; Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 171/77, NJW 1979, 2306). Die dem Verwalter mit dem angegriffenen Beschluss unter TOP 3a erteilte Vollmacht ist aber nicht unwiderruflich.

32: b) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

33: aa) Überwiegend wird vertreten, dass der Erwerb von Grundeigentum aufgrund der damit verbundenen nicht unerheblichen Kosten und Lasten für die Gemeinschaft grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Er müsse zur Erhaltung , Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet sein (OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1466; OLG Hamm, NJW 2010, 3586, 3587; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 33; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; wohl auch Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; vgl. auch Schneider, ZMR 2006, 813, 815). Andere halten es für erforderlich, dass das zu erwerbende Grundstück einen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Gemeinschaft aufweist (BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Jennißen in Jennißen , WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a). Zudem sollen im Rahmen einer Gesamtabwägung dem mit dem Erwerb der Immobilie verfolgten Zweck die damit verbundenen Kosten und Nachteile gegenüber gestellt werden. Dabei soll von Bedeutung sein, ob eine weniger weit reichende Maßnahme in Betracht kommt, etwa die Anmietung des Grundstücks (Basty, ZWE 2009, 253, 256 f.; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 457). Ist dies nicht möglich oder mit Kosten verbunden, die gegenüber einem Kauf im Ergebnis keine erhebliche Vergünstigung bedeuten, soll es darauf ankommen, wie hoch die Gesamtkosten für den Erwerb und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteile sind. Von Bedeutung soll auch sein, ob der Verwaltung entsprechende Mittel zur Finanzierung zur Verfügung stehen oder durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen (Basty, ZWE 2009, 253, 257). Von Belang könne auch sein, ob der Erwerb allen Wohnungseigentümern zugutekomme oder nur einem mehr oder weniger großen Kreis (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; Basty, ZWE 2009, 253, 257).

34: bb) Ob und in welchem Umfang diese Kriterien zur Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über den Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentumsgemeinschaft heranzuziehen sind, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Jedenfalls entspricht der Erwerb eines Grundstücks in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

35: So liegt es hier. Die benachbarte Fläche diente seit der Errichtung der Anlage als Parkplatz und - über die Baulast - zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Zugleich ist zu berücksichtigen , dass die Baulast die derzeitige Grundstückseigentümerin lediglich dahingehend bindet, dass sie auf der betroffenen Teilfläche Baumaßnahmen zu unterlassen hat, die die Nutzung für Stellplätze beeinträchtigen. Demgegenüber gewährt sie dem Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55 mwN). Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für die Nutzung der Stellplätze für den Erwerb der Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Kaufpreis von maximal 75.000 € ist zwar erheblich. Die Miete der Teilfläche hätte aber bei dem verlangten monatlichen Mietzins von 750 € - wenn auch zeitlich gestreckt - ebenfalls zu einer erheblichen Belastung geführt und im Hinblick auf die nicht abdingbare Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von 30 Jahren (§ 544 BGB) nicht zu einer endgültigen Lösung des Problems geführt. Hinzu kommt, dass die Belastung für den einzelnen Wohnungseigentümer bei 31 Einheiten tragbar ist.

36: Soweit die Klägerin mögliche unkalkulierbare Folgekosten durch Bodenkontaminationen geltend macht, ist zwar der Hinweis des Berufungsgerichts auf Regelungsmöglichkeiten im Kaufvertrag unzureichend. Auch wenn der Verkäufer sich insoweit zur Beseitigung von Kontaminationen verpflichten würde, steht dies einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als öffentlich-rechtlicher Zustandsstörerin nach § 4 Abs. 2, 3 BBodSchG nicht entgegen. Es kann aber nicht angenommen werden, dass eine solche Inanspruchnahme ernsthaft droht. Die Klägerin hat nicht aufgezeigt, dass sie in den Tatsacheninstanzen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Bodenkontami- nation vorgetragen hat. Die bloße Nutzung der Teilfläche zum Abstellen von Personenkraftwagen in der Vergangenheit begründet keinen solchen Anhaltspunkt.

37: c) Frei von Rechtsfehlern nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass auch die Regelung über die Erhebung der Sonderumlage und die Verteilung der Kosten für den Grundstückserwerb nicht zu beanstanden ist.

38: aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beschluss über die Kostenverteilung hinreichend bestimmt.

39: (1) Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 295; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 54; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 84, jeweils mwN). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss.

40: (2) Anders als die Revision meint, bleibt nicht offen, welche Kosten im Einzelnen von dem Verteilungsschlüssel erfasst sind. Beschlossen ist zunächst eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises, der sich auf maximal 75.000 € belaufen darf. Der Verteilungsschlüssel gilt darüber hinaus für die „Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages“. Zwar werden diese Kosten weder benannt noch beziffert. Sie lassen sich aber durch Auslegung ermitteln. Gemeint sind die üblichen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer), aber auch weitere in diesem Zusammenhang entstehende Aufwendungen, wie etwa die gesondert beschlossene Sondervergütung für den Verwalter. Demgegenüber sind die - von der Revision in der mündlichen Verhandlung problematisier- ten - jährlich wiederkehrenden Kosten, wie Grundsteuer, Unterhaltungs- oder Instandhaltungskosten nicht von der Kostentragungsregelung erfasst.

41: bb) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG darstellen, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.

42: (1) Bei den Kosten für den Kauf eines Grundstücks handelt es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG (a.A. Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 121a). Ein solcher liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 187, 188 a.E.). Dies ist bei den mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Kosten der Fall.

43: (2) § 21 Abs. 7 WEG räumt den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz ein, die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks nach dem Maß der Vorteile zu verteilen, die bei den Wohnungseigentümern eintreten.

44: (a) Die Vorschrift ermöglicht es, einen Umlageschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands zu beschließen. Sie wird insoweit nicht durch § 16 Abs. 3 WEG verdrängt (aA Hügel/Elzer, WEG, § 21 Rn. 144). Die Regelungen schließen sich nicht aus, sondern stehen nebeneinander und weisen Unterschiede auf. So ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG Kostenregelungen nicht nur abstrakt-generell, sondern auch für den Einzelfall (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 419; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Demgegenüber sind derartige Kostenverteilungen im Einzelfall nach § 16 Abs. 3 WEG nicht möglich. Wie sich aus dessen Wortlaut und der systematischen Stellung gegenüber § 16 Abs. 4 WEG ergibt, lässt er lediglich Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zu (LG Berlin, ZMR 2013, 733; Elzer/ Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 57).

45: (b) In § 21 Abs. 7 WEG wird kein fester Verteilungsmaßstab vorgegeben. Vielmehr eröffnet die Vorschrift Raum für sachgerechte, flexible Regelungen im Einzelfall. Ein möglicher Maßstab ist das Verursacherprinzip, nach dem diejenigen Wohnungseigentümer mit den Kosten des besonderen Verwaltungsaufwands belastet werden, die die Ursache für sein Entstehen gesetzt haben (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 301; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 120; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 137; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Die Regelung über die Verteilung der Kosten für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft kann aber auch an dem Maß der bei einzelnen Wohnungseigentümern eintretenden Nutzungsvorteile ausgerichtet werden (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Basty, ZWE 2009, 253, 257). Auf einen ähnlichen Grundgedanken geht die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG zurück, wonach bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein abweichender Verteilungsmaßstab an dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs ausgerichtet werden kann. Dieser Maßstab kann auch im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG herangezogen werden.

46: cc) Hiernach entspricht die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung.

47: Dass die Anschaffungskosten nicht allein von den Wohnungseigentümern , denen ein Stellplatz auf der zu erwerbenden Teilfläche zur Verfügung steht, sondern zu 15% von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, ist sachgerecht. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die derzeitige Eigentümerin des Nachbargrundstücks in der Lage ist, die bestehende Stellplatzbaulast zu kondizieren (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55). In diesem Fall hätten die Wohnungseigentümer die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen oder eine Stellplatzabgabe (§ 3 StellplOG Bremen) zu entrichten, um die zur Löschung der Baulast erforderliche Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde nach § 82 Abs. 3 BauO Bremen herbeizuführen. Vor diesem Hintergrund überschreiten die Wohnungseigentümer das ihnen eingeräumte Ermessen nicht, wenn sie hierin einen mit dem Erwerb der Teilfläche verbundenen Vorteil auch für diejenigen Wohnungseigentümer erblicken, die bereits über einen Stellplatz verfügen. Des Weiteren hält sich die konkrete Kostenverteilung von 85% für die 25 Wohnungseigentümer und von 15% für die weiteren sechs Wohnungseigentümer im Rahmen des insoweit bestehenden Gestaltungsspielraums.

III.

48: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 04.10.2013 - 44 C 2012/13 -
LG Bremen, Entscheidung vom 13.02.2015 - 4 S 343/13 -

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1008 Miteigentum nach Bruchteilen

Steht das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1009 bis 1011.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Grundbuchordnung

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Oberlandesgericht München Beschluss, 18. Mai 2015 - 34 Wx 116/15

Gründe

Oberlandesgericht München

34 Wx 116/15

Beschluss

vom 18.5.2015

AG Starnberg - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte:

1) ...

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin

2) ...

- Antragsteller und Beschwerdeführer

- Verfahrensbevollmächtigte zu 1 und 2: ...

wegen Zwischenverfügung (Löschung von Nacherben- und Testamentsvollstreckervermerk)

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler am 18. Mai 2015 folgenden Beschluss

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 26. März 2015 wird, soweit sie sich gegen das dort unter Ziffer 2 aufgezeigte Eintragungshindernis des fehlenden Vertretungsnachweises für die Löschungsbewilligung und das aufgezeigte Mittel zur Hebung richtet, zurückgewiesen. Im Übrigen (Erbennachweis gemäß Ziffer 1) wird die Beschwerde als unzulässig verworfen.

II.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens beträgt 5.000,00 €.

Gründe:

Im Grundbuch ist die Beteiligte zu 1 aufgrund Erbscheins vom 12.10.1990 als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen. Die Zweite Abteilung enthielt unter Nr. 4 einen Nacherben- sowie ein Testamentsvollstreckervermerk. Als Nacherbe ist unter anderem ein Gymnasium der Stadt M. bezeichnet. Laut Vermerk ist die Vorerbin von den gesetzlichen Beschränkungen befreit.

Mit notarieller Urkunde vom 5.8.2014 verkaufte die Beteiligte zu 1 eine Teilfläche aus dem Grundstück an den Beteiligten zu 2. Die Kaufpreisfälligkeit ist darin unter anderem von der Löschung des Nacherbenvermerks im Grundbuch abhängig gemacht. Zudem enthält die Urkunde unter Bezugnahme auf die Nachlassakten des Amtsgerichts den Antrag, den Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch zu löschen. Die Testamentsvollstreckung sei aufgrund Ablebens des Testamentsvollstreckers beendet.

Nach Vermessung der Teilfläche erklärten die Beteiligten am 30.9.2014 die Messungsanerkennung und Auflassung des Grundstücks. Unter dem 26.2.2015 beantragte die beurkundende Notarin namens des jeweiligen Kostenschuldners den Vollzug - soweit hier relevant - in folgender Reihenfolge:

1. Löschung des Testamentsvollstreckervermerks 4. Löschung des Nacherbenvermerks

Dem Antrag beigefügt war die Löschungsbewilligung einer Mitarbeiterin des städtischen Sozialreferats, die sich auf eine (Unter-) Vollmacht der berufsmäßigen Stadträtin Brigitte M. vom 16.6.2014 stützte, welche ihrerseits vom Oberbürgermeister am 2.5.2014 gemäß Art. 39 Abs. 2 GO bevollmächtigt worden war, die laufenden Angelegenheiten (Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GO) zu erledigen, soweit sich dieser nicht die Bearbeitung bestimmter laufender Angelegenheiten allgemein oder im Einzelfall vorbehält. Die Erteilung von Untervollmachten ist gestattet.

Das Grundbuchamt hat am 26.3.2015 eine fristsetzende Zwischenverfügung folgenden Inhalts erlassen:

(1) Die Vorlage der Sterbeurkunde des Testamentsvollstreckers und einer gerichtlichen Entscheidung vom 18.2.2015 über die Aufhebung eines vorinstanzlichen Beschlusses über die Bestellung des Testamentsvollstreckers genüge zur Löschung des Testamentsvollstreckervermerks nicht. Es sei ein Erbschein ohne die Beschränkung der Testamentsvollstreckung vorzulegen oder auf die entsprechende Nachlassakte mit der entsprechenden Urkunde Bezug zu nehmen. Denn das privatschriftliche Testament könne auch im Zusammenhang mit dem Beschluss des Beschwerdegerichts nicht als Nachweis für das Nichtbestehen der Testamentsvollstreckung dienen.

(2) Die Löschungsbewilligung hinsichtlich des Nacherbenvermerks zugunsten des städtischen Gymnasiums in M. sei in (Unter-) Vertretung des Oberbürgermeisters abgegeben. Gemäß Art. 39 Abs. 2 GO könne der Oberbürgermeister seine Befugnisse aber nur in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung übertragen, wozu die Bewilligung zur Löschung eines Nacherbenvermerks als nicht routinemäßig anfallende Angelegenheit nicht gehöre. Auch habe der Stadtrat der Bevollmächtigung der Bediensteten nicht gemäß Art. 39 Abs. 2 GO zugestimmt. Daher seien die erforderliche Zustimmungen des Oberbürgermeisters und des Stadtrats vorzulegen.

Mit der am 27.3.2015 eingelegten Beschwerde hat die Notarin geltend gemacht, dass ein Erbschein ebenso wenig erforderlich sei wie die Zustimmung der Organe der Landeshauptstadt M.. Letzteres ergebe sich aus § 22 Nr. 7 der aktuellen Geschäftsordnung (GeschO) des Stadtrats.

Dieser Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

Inzwischen sind die Beteiligten der Zwischenverfügung zu Ziff. 1 nachgekommen und haben mit Schreiben vom 8.4.2015 an das Grundbuchamt auf den nun im Nachlassverfahren erwirkten Erbschein ohne die Beschränkung der Testamentsvollstreckung Bezug genommen. Die Notarin hat zudem erklärt, den Antrag vom 26.2.2015 auf Löschung des Nacherbenvermerks wegen des anhängigen Beschwerdeverfahrens „vorerst zurückzunehmen“. Damit seien die übrigen Anträge vollziehbar, insoweit werde um kurzfristige Erledigung gebeten.

Das Grundbuchamt hat daraufhin am 21.4.2015 den Testamentsvollstreckervermerk gelöscht sowie andere - hier nicht erhebliche - Eintragungen vollzogen. Im anhängigen Beschwerdeverfahren ist weiter ausdrücklich Antrag auf Löschung des Nacherbenvermerks gestellt. Zu Ziff. 1 der Zwischenverfügung wird das Rechtsmittel nunmehr mit dem Feststellungsbegehren aufrechterhalten, dass die Vorlage eines Erbscheins für die beantragte Löschung nicht erforderlich gewesen sei und die Zwischenverfügung daher die Beschwerdeführer in ihren Rechten verletzt habe.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 26.3.2015 gerichtete Beschwerde war zum Zeitpunkt ihrer Einlegung in vollem Umfang und ist zum maßgeblichen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 77 Rn. 10) Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung noch insoweit zulässig, als sie sich gegen Ziff. 2 der Zwischenverfügung mit dem Ziel wendet, eine Sachentscheidung herbeizuführen (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2, § 18 Abs. 1 GBO).

1. Die Notarin hat zwar nicht angegeben, für wen sie die Beschwerde einlegt; ersichtlich sind dies aber die Antragsberechtigten als Veräußerer und Erwerber des belasteten Grundstücks, somit beide Urkundsbeteiligte (siehe Demharter § 15 Rn. 20), deren Beschwerdeberechtigung nicht zweifelhaft ist (Demharter § 71 Rn. 57 f.).

a) Soweit die Beschwerde in Bezug auf Ziff. 1 der Zwischenverfügung wegen Erledigung der Hauptsache mit dem Ziel aufrechterhalten wird, eine Rechtsverletzung festzustellen, erweist sie sich als unzulässig. Denn ein Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Feststellung, dass die Zwischenverfügung die Beteiligten insoweit in ihren Rechten verletzt hat (vgl. § 62 Abs. 1 FamFG), besteht nicht.

Nach § 62 Abs. 1 FamFG, dessen Anwendung für das Grundbuchverfahren nicht ausgeschlossen erscheint und der deshalb in Ermangelung einer eigenständigen Regelung im Grundbuchverfahren prinzipiell Anwendung finden kann (OLG Düsseldorf Rpfleger 2010, 261; OLG Hamm FGPrax 2011, 209; siehe auch Senat vom 17.12.2013, 34 Wx 454/12 = FGPrax 2013, 51; Demharter § 1 Rn. 83), spricht das Beschwerdegericht nach Erledigung der Hauptsache auf Antrag aus, dass die Entscheidung des Gerichts des ersten Rechtszugs den Beschwerdeführer in seinen Rechten verletzt hat, wenn der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat.

§ 62 FamFG dient der Umsetzung der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung für das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, wonach im Einzelfall trotz Erledigung des ursprünglichen Rechtsschutzzieles ein Bedürfnis nach einer gerichtlichen Entscheidung fortbestehen kann, wenn das Interesse des Betroffenen an der Feststellung der Rechtslage besonders geschützt ist (BVerfGE 104, 220, 232 f.; BT-Drucks. 16/6308 S. 205). Während im Regelfall ein Rechtsschutzinteresse des Beteiligten an einer solchen Feststellung nach Erledigung des Verfahrensgegenstandes nicht mehr gegeben ist, weil eine solche Entscheidung keine Regelungswirkung entfaltet, sondern lediglich das Informationsinteresse des Beteiligten befriedigt, kann sich in Ausnahmefällen eben dieses Informationsinteresse als besonders schutzwürdig erweisen.

Regelbeispiele wie in Abs. 2 der Norm aufgeführt, sind vorliegend nicht verwirklicht.

Ein schwerwiegender Grundrechtseingriff (§ 62 Abs. 2 Nr. 1 FamFG) ist angenommen worden bei Eingriffen in die Grundrechte der Freiheit der Person (BVerfGE 104, 220 ff.; BVerfG NJW 2013, 3228; BVerfG NJW 1999, 3773; BVerfG NJW 1998, 2432), der Unverletzlichkeit der Wohnung (BVerfG NJW 1997, 2163 ff.; BVerfG vom 5.7.2013 - 2 BvR 370/13, juris), bei gewichtigen Eingriffen in das allgemeine Persönlichkeitsrecht (Durchsuchung eines Strafgefangenen, die mit einer Entkleidung verbunden war: BVerfG vom 05.03.2015 - 2 BvR 746/13, juris) und - in Familiensachen - bei rechtswidrigen Eingriffen in das Umgangsrecht (BVerfG FamRZ 2008, 2258). Indessen hatte die gegenständliche Zwischenverfügung in ihrem erledigten Teil keinen grundrechtsverletzenden Gehalt. Es kann dahinstehen, ob Zwischenverfügungen überhaupt Grundrechtseingriffe bewirken können, weil ein tatsächlich vollzogener Eingriff in die Rechte des Beteiligten bei Erlass einer Zwischenverfügung nicht vorliegt (vgl. OLG Hamm FGPrax 2011, 209; Demharter § 1 Rn. 83). Die konkreten Umstände im Verfahren ergeben jedenfalls nichts, was als schwerwiegender Grundrechtseingriff in Betracht käme. Die Kosten für die Erteilung des Erbscheins oder die wirtschaftlichen Folgen der Verfahrensverzögerung sind jedenfalls nicht von solcher Erheblichkeit.

Eine konkrete Wiederholungsgefahr (§ 62 Abs. 2 Nr. 2 FamFG) besteht gleichfalls nicht, denn der Testamentsvollstreckervermerk ist gelöscht und ein Bedürfnis für weitere Einträge in diesem Zusammenhang besteht nicht. Wegen des höchstpersönlichen Charakters des geforderten Feststellungsinteresses reicht es aus, für die anzustellende Prognose allein auf die von der vorliegenden Zwischenverfügung konkret betroffenen Beteiligten abzustellen (OLG München FGPrax 2010, 269; OLG Düsseldorf Rpfleger 2010, 261).

Es fehlt ersichtlich auch an einem sonstigen, mit den gesetzlichen Regelbeispielen vergleichbaren und daher besonders schützenswerten Interesse an der begehrten Feststellung, welches geeignet wäre, die Zulässigkeit der Beschwerde mit dem geänderten Beschwerdeziel zu begründen. Dem zweifelsohne bestehenden verfahrensrechtlichen Kosteninteresse hätte durch eine Beschränkung des Beschwerdeantrags auf die Kosten Rechnung getragen werden können (Demharter § 77 Rn. 10; vgl. auch BGH FGPrax 2012, 91/92).

b) Die zu Ziff. 2 der Zwischenverfügung mit dem Ziel einer Sachentscheidung aufrecht erhaltene Beschwerde erweist sich als zulässig.

Zwar führt die formgerechte (vgl. Demharter § 31 Rn. 7) Rücknahme eines Eintragungsantrags zur Beendigung des Eintragungsverfahrens. Sie bewirkt eine Erledigung i. S. v. § 17 GBO und hat zur Folge, dass in Bezug auf den zunächst wirksam gestellten Antrag ergangene Entscheidungen ohne formelle Aufhebung wirkungslos werden (Demharter § 31 Rn. 12). Ein nachfolgender, wenn auch identischer Antrag ist in diesem Fall als neuer Antrag zu behandeln.

Vorliegend ist die angegriffene Zwischenverfügung jedoch nicht gegenstandslos geworden. Denn die im notariellen Schreiben vom 8.4.2015 abgegebene Erklärung ist trotz der vordergründigen Bestimmtheit ihres Wortlauts („nehme ich ... vorerst zurück“) wegen der vorgenommenen Einschränkung („vorerst“) und der Erläuterung des verfolgten Zwecks unklar und daher auslegungsbedürftig. Als verfahrensrechtliche Erklärungen sind Eintragungsantrag (Demharter § 13 Rn. 15) wie Zurücknahmeerklärung einer Auslegung zugänglich, wobei allerdings die Sicherheit des Grundbuchverkehrs grundsätzlich eine klare Ausdrucksweise verlangt (Demharter § 13 Rn. 16). Dabei gilt § 133 BGB entsprechend, ebenso die allgemeinen grundbuchrechtlichen Auslegungsgrundsätze (Demharter § 13 Rn. 15, § 19 Rn. 28).

Die Auslegung der Erklärung vom 8.4.2015 ergibt unter Berücksichtigung der weiteren in dem Schreiben gegebenen Erläuterung, dass der Eintragungsantrag vom 26.2.2015 nun vollzogen werden solle, und zwar unabhängig vom Vollzug des Antrags auf Löschung des Nacherbenvermerks (vgl. § 16 Abs. 2 GBO). Mit der Erklärung, den Löschungsantrag zum Nacherbenvermerk „vorerst“ zurückzunehmen, damit die übrigen vollziehbaren Eintragungen kurzfristig vorgenommen werden können, ist noch ausreichend klar zum Ausdruck gebracht, dass die Weiterverfolgung dieses Löschungsantrags nicht aufgegeben, sondern lediglich an der im Eintragungsantrag zum Ausdruck gebrachten Bestimmung, die mehreren Eintragungen nicht ohne die andere zu erledigen, nicht festgehalten wird. Die in diesem Sinne nur teilweise Antragszurücknahme (Demharter § 31 Rn. 4) hat die Zwischenverfügung vom 26.3.2015 somit nicht gegenstandslos gemacht.

2. Soweit das Grundbuchamt die Löschung des Nacherbenvermerks von der Vorlage einer Zustimmung des Stadtrats zur Bevollmächtigung und Unterbevollmächtigung abhängig gemacht hat, ist die Beschwerde unbegründet.

a) Die vorgewiesene(n) Vollmacht(en) der handelnden Mitarbeiterin der Stadt M. genügt zur Löschungsbewilligung für den Nacherbenvermerk nicht.

Der Oberbürgermeister ist nach Art. 39 Abs. 2 GO zwar befugt, in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung einzelne seiner Befugnisse einem Gemeindebediensteten zu übertragen. Eine darüber hinausgehende Übertragung bedarf jedoch zusätzlich der Zustimmung des Gemeinde- (Stadt-) rats. Eine Vollmacht, die Löschungsbewilligung für einen Nacherbenvermerk zugunsten von Einrichtungen der Stadt abzugeben, überschreitet den Rahmen dieser Befugnisse.

Erteilt der erste Bürgermeister einer bayerischen Gemeinde eine Vollmacht, hat er gegenüber dem Grundbuchamt seine Rechtsmacht hierzu nachzuweisen. Art. 38 Abs. 1 GO begründet nach überkommener Auffassung lediglich das Vertretungsrecht des ersten Bürgermeisters, nicht jedoch seine Vertretungsmacht (vgl. Senat vom 18.6.2010 -34 Wx 065/10, bei juris m. w. N.). Hierzu gehört auch eine Bevollmächtigung in laufenden Angelegenheiten, die für die Gemeinde keine grundsätzliche Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen erwarten lassen (Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 GO) und die der erste Bürgermeister deshalb in eigener Zuständigkeit erledigen kann.

Die Abgabe der Löschungsbewilligung nach § 19 GBO für den Nacherbenvermerk zählt jedoch nicht ohne weiteres zu den laufenden Angelegenheiten. Das vormals zuständige Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG Rpfleger 1975, 95) hat hierzu ausgeführt, dass die in Art. 39 GO enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe im Einzelfall die Feststellung einer Reihe tatsächlicher Umstände voraussetzen, die noch dazu von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gelagert sein können. Deshalb erfordere die Beantwortung der Frage, ob ein bestimmtes Geschäft eine laufende Angelegenheit der Gemeinde darstellt, eine genauere Kenntnis der Verhältnisse der jeweiligen Gemeinde über einen längeren Zeitraum hinweg. Dies gelte auch für die Entscheidung, ob eine Angelegenheit grundsätzliche Bedeutung für die Gemeinde habe oder nicht. Auch hierfür bedürfe es, je nach Art der Angelegenheit, eines tieferen Einblicks in die wirtschaftlichen, sozialen, unter Umständen sogar gemeindepolitischen Verhältnisse. Handle es sich nun um ein Grundbuchgeschäft, liege es auf der Hand, dass der erste Bürgermeister in aller Regel außer Stande sei, dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO alle maßgeblichen Umstände nachzuweisen, aus denen sich ergebe, dass das Geschäft in seinen eigenen Zuständigkeitsbereich falle. Jedoch ist es nicht ausgeschlossen, auf vom Gemeinderat aufgestellte Richtlinien nach Art. 37 Abs. 1 Satz 2 GO zurückzugreifen, die beim Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt zu berücksichtigende Vermutung dafür begründen, dass bestimmte Geschäfte den laufenden Angelegenheiten zuzuordnen sind (vgl. zum Ganzen auch Senat vom 4.2.2009, 34 Wx 114/08 = MDR 2009, 405) und deshalb auch eine Übertragung von Befugnissen auf Bedienstete der Gemeinde nach Art. 39 Abs. 2 GO erlauben.

b) Die Abgabe der Löschungsbewilligung für den Nacherbenvermerk fällt auch hier nicht in den Bereich der laufenden Angelegenheiten des Oberbürgermeisters. Für deren Abgabe durch eine Gemeindebedienstete ist deshalb die Genehmigung des Oberbürgermeisters und die Zustimmung des Gemeinderats (Stadtrats) erforderlich.

Von der aktuellen GeschO des Stadtrats (Stand 21.5.2014) ist die Abgabe der Löschungsbewilligung nicht erfasst.

Eine ausdrückliche Zuordnung in § 22 Nr. 5 GeschO gestattet nur die Erteilung von Löschungsbewilligungen für dingliche Rechte. Der Nacherbenvermerk ist kein dingliches Recht, sondern ein bloßer Schutzvermerk.

Die Löschung des Nacherbenvermerks stellt sich weder als Ausschlagung noch als Verwendung einer Erbschaft i. S. v. § 22 Nr. 7 GeschO dar.

Auch Vollmachten können im Grundbuchverkehr zwar ausgelegt werden (§ 133 BGB). Jedoch ist der Grundbuchverkehr auf eindeutige und klare Rechtsverhältnisses angewiesen. Es ist daher erforderlich, Vollmachten eher enger als weiter gehend auszulegen (vgl. Demharter § 19 Rn. 75; aus der Rechtspr. BayObLG Rpfleger 1996, 331). Demnach ist hier nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut nur auf die in der Geschäftsordnung genannten Rechtsgeschäfte und Erklärungen abzustellen. Die aufgelisteten Beispielsfälle stehen zu dem hier inmitten stehenden Rechtsgeschäft nicht in einem quantitativen oder qualitativen Stufenverhältnis, so dass ein Schluss, etwa im Sinne eines Erst-Recht-Schlusses, von den ausdrücklich benannten Fällen auf den hier vorliegenden Sachverhalt nicht möglich ist.

Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass Rechtsgeschäfte dieser Art und Größenordnung bei einer Stadt von entsprechender Größe und Einwohnerzahl laufend vorkommen würden.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Als Veranlasser haften die Beteiligten für die gerichtlichen Gebühren (§ 22 Abs. 1 GNotKG).

Den Geschäftswert bemisst der Senat mangels sonstiger genügender Anhaltspunkte mit dem Regelwert (§ 79 Abs. 1 Satz 1, § 36 Abs. 3 GNotKG).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.