Oberlandesgericht Koblenz Urteil, 05. Sept. 2014 - 8 U 1353/13

ECLI:ECLI:DE:OLGKOBL:2014:0905.8U1353.13.0A
bei uns veröffentlicht am05.09.2014

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Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Einzelrichters der 15. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 14.10.2013, Az. 15 O 113/13, wie folgt abgeändert:

Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung in Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wohnhausgrundstückes in Anspruch.

2

Mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 2011 (Anlage K1, Bl. 32ff. GA) kaufte der Kläger von der Beklagten ein Grundstück in ...[Z], auf dem sich ein Wohnhaus in Rundstammbauweise befindet, zum Preis von 198.000,- €. Der Kaufvertrag enthält unter § 8 Nr. 1 einen Haftungsausschluss für Sachmängel, wobei arglistig verschwiegene Mängel ausgenommen sind. Am 1. März 2012 bezog der Kläger die streitgegenständliche Immobilie. Wenige Wochen nach dem Einzug bemerkte der Kläger Ungezieferbefall. Der hinzugezogene Sachverständige stellte mit (Privat-)Gutachten vom 31. Juli 2012 (Anlage K2, Bl. 46ff. GA) eine große Anzahl von Ausfluglöchern des Hausbockkäfers an allen Außenseiten des Hauses, insbesondere auf der Südseite, fest. Im Inneren helle Ausfluglöcher stammten aus dem Jahr 2012, im Inneren dunkle Ausfluglöcher aus den Jahren 2011 und früher.

3

Für das Gutachten zahlte der Kläger entsprechend der Rechnung vom 2. August 2012 einen Betrag in Höhe von 577,15 € (Anlage K3, Bl. 54 GA). Für ein weiteres Privatgutachten, mit dem die zu erwartenden Sanierungskosten auf 15.000,- € und die Wertminderung auf 32.000,- € bestimmt wurden, wurden dem Kläger insgesamt 1.835,69 € brutto (1.542,60 € netto) in Rechnung gestellt (Anlage K6, Bl.59 GA, Anlage K7, Bl. 60 GA).

4

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 7. Dezember 2012 (Anlage K8, Bl. 61ff. GA) forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 20. Dezember 2012 zur Zahlung von 47.000,- €, Zahlung der Gutachterkosten in Höhe von brutto insgesamt 2.412,84 € sowie außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.015,38 € auf.

5

Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe den zum Zeitpunkt der Übergabe vorliegenden Befall mit Hausbockkäfern arglistig verschwiegen. Bei Vertragsschluss vorhandene Ausfluglöcher habe der Kläger ebenso wenig gesehen wie Holzmehlanhäufungen. Hingegen habe die Beklagte den Befall innerhalb der zehn Jahre, in denen sie das Haus – unstreitig – bewohnt habe, bemerken müssen. Zudem sei – insoweit von der Beklagten erstinstanzlich nicht bestritten – in dem Zeitraum, in dem die Beklagte Eigentümerin der Immobilie war, durch die Hauserbauerin, die Firma ...[A], eine Innenraumbehandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung beauftragt worden. Der Hausbockbefall erfordere einen Sanierungsaufwand von 15.000 €, darüber hinaus sei eine Wertminderung in Höhe von 32.000,- € eingetreten.

6

Der Kläger hat beantragt,

7

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 49.119,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Dezember 2012 zu zahlen;

8

die Beklagte zu verurteilen, an ihn außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.015,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Dezember 2012 zu zahlen.

9

Die Beklagte hat beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Die Beklagte weist den Vorwurf arglistiger Täuschung zurück. Der Kläger habe die alten Ausfluglöcher sehen müssen. Die festgestellten hellen Ausfluglöcher rührten mit Sicherheit aus einem Ereignis, das nach dem 2. Dezember 2011 gelegen habe und zudem nicht auf ein Verhalten der Verkäuferseite zurückzuführen sei. Auch sei ein behandelter Altbefall für den Wert des Objekts irrelevant. Im Hinblick auf die im notariellen Kaufvertrag unter § 8 Nr. 1 c) vereinbarte kurze Verjährung für zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstandene Sachmängel erhebt sie vorsorglich die Einrede der Verjährung. Die Beklagte bestreitet die Höhe der veranschlagten Sanierungskosten und der Wertminderung, sie bestreitet, dass die Rechnungen K6 und K7 bezahlt seien.

12

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 14. Oktober 2013 – Az. 15 O 113/13 –, auf das wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands Bezug genommen wird, abgewiesen. Da die Besichtigung durch den Sachverständigen am 19. Juli 2012 erfolgt sei, könne nicht festgestellt werden, dass der akute Befall und damit die Mangelhaftigkeit des Anwesens bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs am 1. März 2012 bestanden habe. In Bezug auf den Altbefall beschränke sich die Mangelhaftigkeit auf eine geringfügige optische Beeinträchtigung, eine Aufklärungspflicht habe insoweit nicht bestanden. Dies gelte umso mehr, als in der Zeit, zu der die Beklagte Eigentümerin war, Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden seien. Eine Aufklärungspflicht komme schließlich auch deswegen nicht in Betracht, weil der Kläger die Ausfluglöcher bei der gebotenen Sorgfalt hätte erkennen können.

13

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Dem Landgericht seien Verfahrensfehler insoweit vorzuwerfen, als es den Vortrag zum Lebenszyklus des Hausbocks übergangen habe und zu Unrecht von seiner Kenntnis von dem Altbefall ausgegangen sei. Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 30. Januar 2014 (Bl. 138ff. GA), und den Schriftsatz vom 7. April 2014 (Bl. 153f. GA) verwiesen.

14

Die Beklagte tritt der Berufung entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil. Nach Hinweis des Senats auf dessen vorläufiges Beratungsergebnis hat die Beklagte vorgetragen, der Kläger habe die Ausflugslöcher bei der Besichtigung erkennen und zwanglos einem Insektenbefall zuordnen müssen. Die Beklagte, die den Hausbockbefall von einer Spezialfirma habe bekämpfen lassen, habe davon ausgehen dürfen, dass damit auch das Risiko eines Wiederauftretens beseitigt worden sei. Auch sei während eines gemeinsamen Kaffeetrinkens mit dem Kläger über die erfolgreiche Heißluftbekämpfung an dem Anwesen gesprochen worden. Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vortrags wird auf die Berufungserwiderung vom 11. März 2014 (Bl. 148ff. GA) und den Schriftsatz vom 6. August 2014 (Bl. 166ff. GA) Bezug genommen.

II.

15

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Schadensersatzansprüche dem Grunde nach zu, §§ 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1, 281 BGB.

A.

16

Ein Grundurteil ist statthaft. Eine Vorabentscheidung über den Grund ist statthaft, wenn sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Einwendungen zur Entscheidung reif sind. Unzulässig ist ein Grundurteil hingegen dann, wenn die Tatsachen für Grund und Höhe annähernd dieselben sind oder in einem so engen Zusammenhang stehen, dass die Herausnahme einer Grundentscheidung unzweckmäßig und verwirrend wäre (BGH. Urteil v. 3. November 1978 – IV ZR 61/77, juris Rn.7). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Anders als in dem vom BGH behandelten Fall, in dem eine arglistige Täuschung (auch) wegen der Schadenshöhe in Betracht kam, kann hier die Frage, ob sich die Beklagte durch das Verschweigen des – behandelten – Hausbockbefalls der arglistigen Täuschung schuldig gemacht hat, vollständig von der Frage getrennt werden, in welcher Höhe dem Kläger (auch wegen des akuten Befalls) ein Schadensersatzanspruch zusteht.

B.

17

Der Kläger kann von der Beklagten Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB bzw. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss verlangen, §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 u. 3, 241 Abs. 2 BGB.

1.

18

Die Beklagte haftet aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 281 BGB.

a)

19

Dem Grundstück haftete zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs ein Mangel an, da das Blockhaus von Hausbock befallen war.

20

Wie das Landgericht festgestellt und die Beklagte auch nicht mehr bestritten hat, flogen im Frühjahr 2012 Hausbockkäfer aus dem Holz des von dem Kläger erworbenen Blockhauses aus. Im Hinblick darauf, dass die Larve des Hausbocks sich nach den unbestrittenen Ausführungen des sachverständig unterstützten Klägers drei bis zehn Jahre, unter ungünstigen Bedingungen bis zu 15 Jahre, im Holz aufhält, bis der Käfer nach Verpuppung das Holz verlässt, geht der Senat davon aus, dass das Blockhaus zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks – zwischen dem Kauf am 2. Dezember 2011 und dem Einzug des Klägers am 1. März 2012 – von Hausbock befallen war.

b)

21

Der Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag (§ 8 Nr. 1) steht der Geltendmachung von Schadensersatz nicht entgegen, da die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat.

aa)

22

Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz vorträgt, dem Kläger den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen offenbart zu haben, und dies durch Vernehmung des Zeugen ...[B] unter Beweis gestellt hat, ist ihr Vortrag als verspätet zurückzuweisen, § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte diese Tatsachen, die dem erstinstanzlichen Vortrag des Klägers widersprechen, im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht hat, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Beklagten beruhte.

bb)

23

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Bei Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH, Urteil v. 16. März 2012 - V ZR 18/11, juris Rn.21 mwN).

24

Nach dem Vorstehenden war die Beklagte verpflichtet, über den ihr bekannten Hausbockbefall sowie Art und Umfang der Sanierungsversuche zu informieren.

25

Hausbockbefall muss dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dies ist hier der Fall. Unstreitig ist eine große Anzahl von Ausfluglöchern an sämtlichen Außenseiten des Blockhauses vorgefunden worden. Darüber hinaus bejaht der Senat eine Offenbarungspflicht deswegen, weil es sich vorliegend um den Befall eines Holzblockhauses handelt, bei dem nicht nur die Gefahr des Befalls von Gebäudeteilen, sondern des gesamten Gebäudes besteht.

cc)

26

Die Offenbarungspflicht entfiel nicht etwa deswegen, weil der Mangel einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar war. Allerdings kann der Käufer insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urteil v. 16. März 2012 – V ZR 18/11 – juris Rn. 21 mwN).

27

Insoweit fehlt schon hinreichender Vortrag der Beklagten dazu, dass der Kläger die Ausfluglöcher hätte erkennen können. Die Beklagte bezieht sich lediglich auf die Feststellungen des von dem Kläger hinzugezogenen Sachverständigen, nach denen die Ausfluglöcher ohne weiteres hätten erkannt werden können. Dies hat der Sachverständige jedoch bereits nicht festgestellt. Seine Ausführungen lauten vielmehr wie folgt: „Würde man die Oberfläche einer Holzfassade mit frischen Ausfluglöchern des Hausbockkäfers aus etwa 2 m Entfernung betrachten, würde man die Ausfluglöcher, bzw. den Auswurf des Nagsels, nicht übersehen können, bei normaler Sehschärfe [Hervorhebung durch den Senat]“. Dass bei der Besichtigung frische (innen hellfarbige) Ausfluglöcher vorhanden gewesen sein sollten, ist jedoch nicht vorgetragen; dies ist auch deswegen nicht ersichtlich, weil der Ausflug der Käfer in den Monaten Mai/Juni erfolgt, die Besichtigung im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages am 2. Dezember 2012 jedoch erst im Spätherbst erfolgt sein dürfte. Dass kein Holzmehl vorhanden war, ist zudem unter den Parteien unstreitig.

28

Entscheidend ist schließlich, dass nicht ohne weiteres erkennbar solche Mängel sind, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, Urteil v. 16. März 2012 – V ZR 18/11, juris Rn.22 mwN). Dies ist hier der Fall. Selbst wenn der Kläger Ausfluglöcher gesehen haben sollte, sind keine Umstände dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Kläger aus den Ausfluglöchern auf den Befall gerade mit Hausbock hätte schließen können. Der Kläger durfte daher von einem redlichen Verkäufer erwarten, dass dieser ihn über den Hausbockbefall aufklärte.

29

Die Einholung des von der Beklagten beantragten richterlichen Augenscheins oder eines Sachverständigengutachtens war daher nicht angezeigt.

dd)

30

Arglistiges Handeln der Beklagten ist auch nicht etwa wegen deren Gutgläubigkeit ausgeschlossen.

31

Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, die Sanierungsmaßnahmen seien von ihr beauftragt und von einem Fachunternehmen durchgeführt worden, sie sei daher vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen ausgegangen und habe nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers gerechnet, bleibt sie ohne Erfolg.

32

Der – ihr insoweit auch nicht nachgelassene, § 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO – neue Tatsachenvortrag ist nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass dieser neue Vortrag im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Beklagten beruhte. Der neue Vortrag ist bestritten, da die Beklagte Indizien vorträgt, die ihre Gutgläubigkeit begründen sollen, während der Kläger, der sich zu dem neuen Sachvortrag der Beklagten allerdings nicht mehr geäußert hat, der Beklagten arglistiges Verschweigen vorwirft. Darüber hinaus differieren die Angaben der Parteien auch hinsichtlich der Frage, wer Auftraggeber der Arbeiten war.

33

Doch selbst wenn dieser Vortrag zugelassen würde, hat die Beklagte die Voraussetzungen dafür, dass sie auf die Sanierungsmaßnahmen vertrauen durfte, im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast nicht hinreichend dargelegt. Weiß der Verkäufer um einen Hausbockbefall und bemüht er sich um eine Sanierung, so kommt eine arglistiges Handeln ausschließende Gutgläubigkeit nur dann in Betracht, wenn er nicht nur geeignete Maßnahmen zur Sanierung ergreift, sondern sich auch durch ebenso geeignete Maßnahmen Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschafft. Anderenfalls muss er mit weiter bestehendem Hausbockbefall rechnen (vgl. zu Feuchtigkeitsschäden Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil v. 6. Februar 2013 – I U 132/12, juris Rnrn. 82, 87). Dies gilt umso mehr, wenn es sich bei dem befallenen Gebäude wie hier um ein Holzblockhaus handelt, bei dem, wie bereits oben bemerkt, die Gefahr des Befalls nicht nur einzelner Gebäudeteile, sondern der gesamten Bausubstanz besteht. Es kann hier dahinstehen, ob eine Heißluftbehandlung – nach Angaben des Klägers allein in den Innenräumen - überhaupt geeignet ist, Hausbockbefall an der Außenseite der Rundstämme zu beseitigen. Entscheidend ist, dass die Beklagte keinerlei Vortrag dazu gehalten hat, dass sie sich in irgendeiner Weise von dem Erfolg der Sanierungsarbeiten Kenntnis verschafft hat oder sie etwa deswegen, weil nach der Sanierung über lange Zeit hinweg keine Schäden ersichtlich wurden, auf deren Erfolg vertrauen durfte.

c)

34

Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es im Hinblick auf das arglistige Verschweigen des Mangels durch die Beklagte nicht (BGH, Beschluss vom 08. Dezember 2006 – V ZR 249/05 –, juris Rn 12.f.). Zudem hat die Beklagte durch den Inhalt der Klageerwiderung klargestellt, dass sie die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, §§ 281 Abs. 2, 440 BGB.

2.

35

Die Beklagte ist dem Kläger darüber hinaus auch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss, §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 242 Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie ihm den (behandelten) Hausbockbefall nicht offenbart hat.

a)

36

Zwar ist nach Gefahrübergang von einem grundsätzlichen Vorrang der §§ 434ff. BGB auszugehen. Doch ist eine Ausnahme bei – wie hier, s.o. – arglistigem (vorsätzlichen) Verhalten des Verkäufers gerechtfertigt. Kaufrechtliche Sonderregelungen, die umgangen werden könnten, greifen dann nicht ein, auch ist der Verkäufer in diesem Fall auch nach neuem Schuldrecht nicht schutzwürdig (BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205-215 Rn. 19ff.).

b)

37

Nach dem oben Gesagten war die Beklagte verpflichtet, den (behandelten) Hausbockbefall des Blockhauses zu offenbaren. Dieser Pflicht ist sie vorsätzlich (arglistig) nicht nachgekommen. Auf Gutgläubigkeit, die Arglist ausschließen könnte, kann sich die Beklagte nicht berufen.

3.

38

Die Pflichtverletzung der Beklagten war kausal für den dem Kläger entstandenen Schaden. Derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, muss darlegen und beweisen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angeben den Kaufvertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (BGH, Urteil v. 16. Dezember 2009 – VIII ZR 38/09, juris Tz. 18). Anhaltspunkte hierfür sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dass der Kläger nicht Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt, lässt nicht darauf schließen, das er den Vertrag auch bei Kenntnis des Befalls (und dessen, letztlich erfolgloser, Behandlung) abgeschlossen hätte.

4.

39

Die Ansprüche des Klägers sind nicht verjährt. Der Anspruch des Klägers unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die von den Parteien vereinbarte kurze Verjährungsfrist für Mängel, die in der Zeit zwischen Kauf und Gefahrübergang eintreten, ist hier nicht einschlägig, wäre im Übrigen im Hinblick auf die Haftung der Beklagten aus Vorsatz bzw Arglist unwirksam, §§ 202, 438 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Kläger hat die Frist gewahrt, nachdem der Mahnbescheid den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 21. Februar 2013 zugestellt werden konnte.

5.

40

Der Schadensersatzanspruch des Klägers umfasst neben den für die Sanierung des Gebäudes anfallenden Kosten auch eine danach etwa verbleibende Wertminderung des Hausgrundstücks.

41

Darüber hinaus hat der Kläger Anspruch auf Ersatz der ihm für die Sachverständigengutachten entstandenen Kosten sowie der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten, §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB, die nicht in der Verfahrensgebühr aufgehen. Der Kläger durfte aufgrund der Komplexität der Sache die Einholung der Sachverständigengutachten ebenso für erforderlich halten wie die Beauftragung eines Rechtsanwalts (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 29. März 2012 – 22 U 40/10, I-22 U 40/10 –, juris)

42

Soweit die Beklagte die Zahlung der gemäß Rechnungen K6 und K7 angefallenen Kosten des Sachverständigen bestreitet, ist der zunächst auf Befreiung von der Schuld gerichtete Anspruch gemäß § 250 Satz 2 BGB in einen Schadensersatzanspruch übergegangen, nachdem die Beklagte die Leistung ernsthaft und endgültig abgelehnt hat (BGH, Urteile v. 10.12.1992 – IX ZR 54/92, juris Rz. 23 und v. 11. Juni 1986 – VIII ZR 153/85, WM 1986, 1115, 1117; v. 2. April 1987 – IX ZR 68/86, WM 1987, 725, 726; v. 9. November 1988 – VIII ZR 310/87, NJW 1989, 1215, 1216; v. 26. Februar 1991 – XI ZR 331/89, NJW 1991, 2014).

43

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

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(3) Verspätete Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen und auf die der Beklagte verzichten kann, sind nur zuzulassen, wenn der Beklagte die Verspätung genügend entschuldigt.

(4) In den Fällen der Absätze 1 und 3 ist der Entschuldigungsgrund auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.

(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.

(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie

1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZR 249/05 Verkündet am:
8. Dezember 2006
W i l m s,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 281 Abs. 2 Alt. 2, 323 Abs. 2 Nr. 3
Ein die sofortige Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertigendes Interesse des Käufers
bzw. ein entsprechendes Interesse, ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz statt der
Leistung verlangen zu können, ist im Regelfall anzunehmen, wenn der Verkäufer dem Käufer
einen Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat.
Haben die Parteien einen Vergleich geschlossen und die Kostenentscheidung dem Gericht
überlassen, so entscheidet dieses nach übereinstimmender Erledigungserklärung nach § 91a
Abs. 1 ZPO, nicht nach § 98 Satz 2 ZPO.
Bei dieser Entscheidung kann im Rahmen des billigen Ermessens berücksichtigt werden,
welche Kostentragungsregelung die Parteien selbst angestrebt haben, etwa durch eine im
Vergleich vereinbarte Anregung an das Gericht.
BGH, Beschl. v. 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05 - OLG Celle
LGVerden
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat ohne mündliche Verhandlung auf
der Grundlage der bis zum 24. November 2006 eingereichten Schriftsätze der
Parteien durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter
Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Gründe:


I.

1
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden, § 91a Abs. 1 ZPO. Dem steht § 98 Satz 2 ZPO nicht entgegen, wonach die Kosten eines Rechtsstreits, der sich - wie hier - durch Vergleich erledigt hat, als gegeneinander aufgehoben anzusehen sind, ohne dass es auf weiteres ankäme (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 26. Juni 2003, III ZB 57/02, BGHReport 2003, 1046). Denn diese Norm kommt nicht zur Anwendung, wenn die Parteien sie ausgeschlossen und die Kostentragung einer gerichtlichen Entscheidung unterstellt haben (Musielak/Wolst, ZPO, 5. Aufl., § 98 Rdn. 3; Thomas/ Putzo/Hüßtege, ZPO, 27. Aufl., § 98 Rdn. 4; Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 98 Rdn. 3, jew. mit weit. Nachw.). So liegt es hier. Der Vergleich enthält die Regelung , dass die Parteien übereinstimmend beantragen, "durch Beschluss gemäß § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben". Es soll danach eine Kostenentscheidung durch das Gericht nach dem Maßstab des § 91a ZPO herbeigeführt werden. Hätten die Parteien die Geltung des § 98 Satz 2 ZPO gewollt, wäre eine gerichtliche Entscheidung nicht in Betracht gekommen; die Rechtsfolge wäre unmittelbar eingetreten (daher ist die Entscheidung BGH, Beschl. v. 26. Juni 2003, III ZB 57/02, BGH Report 2003 in einem solchen Fall ausdrücklich nur zur Klarstellung ergangen). Dass in dem Vergleich das Ziel bestimmt ist, "die Kosten … gegeneinander aufzuheben", kann folglich nur - wie stets bei beiderseitiger Erledigungserklärung - als Anregung verstanden werden, die der Kläger mit seinem Kostenantrag aufgenommen hat, während sich der Beklagte darauf beschränkt hat, um eine "Kostenentscheidung nach § 91a ZPO" nachzusuchen.

II.


2
Vorliegend entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sachund Streitstandes billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Die Revision hätte zur Aufhebung und Zurückverweisung geführt, die Entscheidung über die Gegenansprüche der Beklagten wäre offen geblieben.
3
1. Mit notariellem Vertrag kaufte der Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Gestützt auf die Behauptung , bei starken Regenfällen dringe - was die Beklagten arglistig verschwiegen hätten - Oberflächen- und Grundwasser in die Garage und den Keller des Hauses ein, hat der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Er hat die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 257.030, 38 € (Kaufpreis und Erstattung von Vertragskosten) Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks sowie die Feststellung beantragt, dass die Beklagten zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet seien und sich mit der Rücknahme des Grundstücks in Verzug befänden.
4
Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision hat der Kläger, bevor der Rechtsstreit für erledigt erklärt worden ist, die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.
5
2. Das Berufungsgericht hat einen Sachmangel des Kaufgrundstücks bejaht. Es hat ferner angenommen, dass sich die Beklagten auf den vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen könnten, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Es hat ein Rücktrittsrecht gleichwohl nicht für gegeben erachtet , weil der Kläger keine nach § 323 Abs. 1 BGB erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt habe. Die Nacherfüllung sei weder unmöglich noch unzumutbar gewesen noch sei die Fristsetzung ausnahmsweise nach Absatz 2 der Vorschrift entbehrlich gewesen. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung seitens der Beklagten liege nicht vor. Das arglistige Verschweigen des Mangels allein mache die Nacherfüllung bei nicht persönlich zu erbringenden Leistungen in der Regel nicht unzumutbar.
6
3. Diese Ausführungen hätten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht standgehalten. Die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche auf Rückzahlung des Kaufpreises nach §§ 437 Nr. 2, 323, 346 BGB und auf Aufwendungs - bzw. Schadensersatz nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281, 284 BGB konnten mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden.
7
a) Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der unzureichende Schutz der Garage und des Kellers vor Überschwemmungen einen Mangel des verkauften Hausgrundstücks darstellt, den die Beklagten bei dem Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen haben, so dass sie sich nach § 444 BGB auf den vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen können.
8
Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält). Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (Senat, Urt. v. 7. März 2003, V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990). Damit kann - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - ein arglistiges Verhalten nicht mit dem Argument verneint werden, die Beklagten hätten die Gefahr gelegentlicher Überschwemmungen für den "Normalfall" gehalten. Maßgeblich und ausreichend ist vielmehr allein, dass ihnen diese Gefahr, die allein schon den Sachmangel begründet, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts tatsächlich bekannt war.
9
Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr. des BGH, vgl. nur Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511; Urt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1989, 42; Urt. v. 7. März 2003, V ZR 437/01 NJW-RR 2003, 989, 990). Von einem solchen jedenfalls bedingten Vorsatz der Beklagten ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler ausgegangen.
10
b) Nicht zu folgen wäre ihm indes gewesen, soweit es gemeint hat, die verlangte Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie der geltend gemachte Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch scheiterten daran, dass der Kläger den Beklagten keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
11
aa) Zutreffend ist lediglich der Ausgangspunkt, dass nämlich der Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines Sachmangels wie auch das darauf gestützte Verlangen von Schadensersatz statt der Leistung sowie von Aufwendungsersatz seit Inkrafttreten des Schuldrechtmodernisierungsgesetzes in grundlegender Abkehr vom früheren Recht im Regelfall den erfolglosen Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung voraussetzt. Der Vorrang der Nacherfüllung ergibt sich für den Rücktritt aus §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB und für den Schadensbzw. Aufwendungsersatz aus §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 Satz 1, 284 BGB.
12
bb) Er gilt indessen nicht ausnahmslos, §§ 281 Abs. 2, 323 Abs. 2, 440 BGB. Eine Ausnahme greift namentlich dann ein, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Ausübung des Rücktrittsrechts oder Geltendmachung des Schadens- bzw. Aufwendungsersatzanspruchs rechtfertigen (§§ 281 Abs. 2 Alt. 2, 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Gemessen an den anderen normierten Ausnahmetatbeständen kommt diesen Regelungen Auffangcharakter zu. Sie sollen den Gerichten Bewertungsspielräume eröffnen und Einzelfälle erfassen. Beispielhaft wird dabei die verspätete und daher nicht mehr verwendbare Lieferung von Saisonware oder Dünger für die Landwirtschaft genannt (BT-Drucks. 14/6040, S. 186). Ein die sofortige Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertigendes überwiegendes Käuferinteresse wird von der Literatur und der untergerichtlichen Rechtsprechung ganz überwiegend auch dann bejaht, wenn der Verkäufer dem Käufer einen ihm bekannten Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen hat (AnwKomm-BGB/Dauner-Lieb, § 281 Rdn. 42 und § 323 Rdn. 28; Henssler /Graf von Westphalen/Dedek, Praxis der Schuldrechtsreform, 2. Aufl., § 281 Rdn. 36; Lorenz/Riehm, Lehrbuch zum neuen Schuldrecht, Rdn. 521; KK-Schuldrecht/Willingmann/Hirse, § 281 Rdn. 16 und § 323 Rdn. 17; im Ergebnis ebenso, doch gestützt auf § 440 Satz 1 BGB [Unzumutbarkeit der Nacherfüllung ], LG Köln, Urt. v. 30. August 2005, 5 O 479/04, Rdn. 25, zitiert nach juris; LG Bonn, NJW 2004, 74, 75; AnwKomm-BGB/Büdenbender § 440 Rdn. 18; AnwKomm-BGB/Raab § 636 Rdn. 23; Bamberger/Roth/Faust, BGB, § 440 Rdn. 37; Erman/Grunewald, BGB, 11. Aufl., § 440 Rdn. 3; Gruber, JbjZivRWiss 2001, 187, 199; KK-Schuldrecht/Tonner/Crellwitz § 440 Rdn. 16, MünchKomm-BGB/Westermann, 4. Aufl., § 440 Rdn. 8; Palandt/Putzo, BGB, 65. Aufl., § 440 Rdn. 8; Prütting/Wegen/Weinreich/Schmidt, BGB, § 440 Rdn. 8; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 440 Rdn. 22; Schur, ZGS 2002, 243, 248; vgl. ferner zum internationalen Recht Schlechtriem/Schwenzer/Müller-Chen, Kommentar zum einheitlichen UN-Kaufrecht, 4. Aufl., Art. 46 Rdn. 30 und Art. 49 Rdn. 9; differenzierend OLG Celle, OLGR 2005, 185, 186; Lorenz, NJW 2004, 26 f; ders., NJW 2006, 1925, 1927; MünchKomm-BGB/Ernst, § 281 Rdn. 60 und § 323 Rdn. 130; a.A. lediglich LG Berlin, Urt. v. 1. Februar 2005, 5 O 176/04, Rdn. 161, zitiert nach juris).
13
Dem tritt der Senat bei. Hat der Verkäufer beim Abschluss eines Kaufvertrags eine Täuschungshandlung begangen, so ist in der Regel davon auszugehen , dass die für eine Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage beschädigt ist (so bereits BGHZ 46, 242, 246 zu § 634 Abs. 2 BGB a.F.). Dies gilt insbesondere, aber nicht nur, dann, wenn die Nacherfüllung durch den Verkäufer selbst oder unter dessen Anleitung im Wege der Mängelbeseitigung erfolgen soll (Lorenz, NJW 2004, 26, 27). In solchen Fällen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse daran, von einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Verkäufer Abstand zu nehmen, um sich vor eventuellen neuerlichen Täuschungsversuchen zu schützen.
14
Dem stehen regelmäßig keine maßgebenden Interessen des Verkäufers gegenüber. Nach den Materialien zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz dient der Vorrang der Nacherfüllung allein dem Zweck, dem Verkäufer eine Chance zu geben, den mit der Rückabwicklung verbundenen wirtschaftlichen Nachteil abzuwenden (BT-Drucks. 14/6040 S. 221). Diese Chance zur nachträglichen Fehlerbeseitigung verdient der Verkäufer allerdings nur dann, wenn ihm der Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags nicht bekannt war. Kannte er ihn, so kann er ihn vor Abschluss des Vertrages beseitigen und die Sache in einem vertragsgemäßen Zustand leisten. Die Chance, eine spätere Rückabwicklung des Vertrages zu vermeiden, wird dem Verkäufer daher in diesem Fall bereits im Vorfeld der vertraglichen Beziehungen eingeräumt. Entschließt sich der Verkäufer jedoch, den Mangel nicht zu beseitigen und die Sache in einem vertragswidrigen Zustand zu veräußern, so besteht keine Veranlassung, ihm nach Entdeckung des Mangels durch den Käufer eine zweite Chance zu gewähren. Der so handelnde Verkäufer verdient keinen Schutz vor den mit der Rückabwicklung des Vertrages verbundenen wirtschaftlichen Nachteilen (vgl. hierzu auch Senat, Urt. v. 24. März 2006, V ZR 173/05, NJW 2006, 1960, 1961 mit zust. Anm. Saenger, BGHReport 2006, 826, 827; Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983, 1984).
15
cc) Gemessen daran war auch im vorliegenden Fall eine Frist zur Nacherfüllung entbehrlich, da die Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrags die bestehende Überschwemmungsgefahr nicht offenbart haben. Ohne Belang ist dabei, aus welchem Grund die Beklagten ihrer Offenbarungspflicht nicht nachgekommen sind, so dass nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auf diesbezügliche tatsächliche Feststellungen verzichtet hat. Die nach §§ 281 Abs. 2 2. Alt., 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB gebotene Interessenabwägung rechtfertigte nämlich eine sofortige Geltendmachung von Rücktritt, Schadens- und Aufwendungsersatz selbst dann, wenn die Beklagten - wie von der Revisionserwiderung angeführt - die ihnen bekannte Überschwemmungsgefahr als "Normalfall" und damit nicht als Mangel im Rechtssinne bewertet haben sollten. Das lässt weder den Vorwurf der Arglist entfallen (s. o.) noch erhält das Verhalten der Beklagten aus der Sicht des Klägers ein für die Bewertung der Zumutbarkeit wesentlich anderes Gewicht.
16
4. Das angefochtene Urteil hätte daher keinen Bestand gehabt. Eine abschließende Entscheidung wäre dem Senat aber nicht möglich gewesen, da das Berufungsgericht - aus seiner rechtlichen Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten Gegenansprüchen auf Nutzungsersatz sowie auf Wertersatz wegen angeblicher Verschlechterungen des Grundstücks getroffen hat. Insoweit bestand Erfolgsaussicht.
17
Obwohl diese Gegenansprüche, misst man sie am Gebührenstreitwert, nicht annähernd den Wert der Klage erreichen, entspricht es billigem Ermessen , die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Dafür spricht zum einen, dass die Parteien selbst eine solche Kostenverteilung in dem geschlossenen Vergleich als angemessen und daher anzustreben angesehen haben. Ist der Senat hieran auch nicht gebunden, so kann er diese Einschätzung aber im Rahmen des billigen Ermessens berücksichtigen (vgl. Zöller /Vollkommer aaO, § 91a Rdn. 58 "Vergleich"; Thomas/Putzo/Hüßtege aaO, § 91a Rdn. 48; s. auch OLG Brandenburg NJW-RR 1999, 654). Zum anderen sind, wirtschaftlich betrachtet, die negativen Auswirkungen bei einer die Gegenansprüche zusprechenden Entscheidung für den Kläger wenigstens ebenso erheblich wie die positiven Auswirkungen eines dem Klageantrag stattgebenden Urteils. Denn die in erster Linie verfolgte Rückabwicklung des Kaufvertrages hat nur den Leistungsaustausch zum Gegenstand, ohne dass damit eine wesentliche Änderung im Vermögen einhergeht. Was vermögensrechtlich zu Buche schlägt, sind einerseits die Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche des Klägers und andererseits die Schadensersatz- und Nutzungsherausgabeansprüche der Beklagten. Sieht man darauf, so erscheint, auch unter Berücksichtigung des noch offen gebliebenen Prozessrisikos, eine Kostenteilung in der von den Parteien vorgesehenen Weise billig.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Verden, Entscheidung vom 22.12.2004 - 7 O 28/03 -
OLG Celle, Entscheidung vom 07.10.2005 - 8 U 23/05 -

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 30/08 Verkündet am:
27. März 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später
aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der
Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren ist; Fragen des Vertragspartners
müssen vollständig und richtig beantwortet werden.

b) Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragschluss sind im Sachbereich der §§
434 ff. BGB nach Gefahrübergang grundsätzlich ausgeschlossen; das gilt jedoch
zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der
Sache arglistig getäuscht hat.
BGH, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08 - OLG Celle
LG Lüneburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 7. Februar 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kauften die Kläger von den Beklagten für 85.000 € ein Hausgrundstück unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“. Das Wohngebäude war im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. Den Beklagten war vor dem Vertragsschluss bekannt, dass in der Fassade Asbestzementplatten verarbeitet wurden. Sie teilten dies den Klägern jedoch nicht mit, obwohl zuvor ein Kaufinteressent wegen der Asbestbelastung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Nach der Übergabe forderten die Kläger die Beklagten erfolglos auf, die Fassade im Wege der Nacherfüllung zu sanieren.
2
Die Kläger verlangen nunmehr Schadensersatz in Höhe von 38.455,34 € sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz weiterer Sanierungskosten verpflichtet sind. In dem (einzigen) Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sie erstmals behauptet und unter Beweis gestellt, der Beklagte zu 1 habe vor Vertragsschluss auf Nachfrage des Klägers zu 1 wahrheitswidrig behauptet, er wisse nicht, aus welchem Material die Fassade sei. Dieses Vorbringen haben die Beklagten bestritten.
3
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Ansprüche weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, die Kläger könnten von den Beklagten nicht nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB Schadensersatz in Höhe der Kosten einer Asbestsanierung verlangen. Die Verkleidung der Außenwände des Gebäudes mit Asbestzementplatten stelle schon keinen Sachmangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht hätte sein können. Die Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken werde nicht beeinträchtigt. Als Erwerber eines älteren Fertighauses hätten die Kläger mit einer Asbestbelastung rechnen müssen. Auf die von den Klägern behauptete Nachfrage nach dem Material der Fassade und die darauf von dem Beklagten zu 1 gegebene Antwort komme es nicht an. Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) scheide aus. Nach Gefahrübergang bildeten die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung, soweit es um Merkmale der Sache gehe, die - wie hier die Freiheit von Asbest - einer Beschaffenheitsvereinbarung zugänglich seien.

II.

5
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
6
1. Die Verneinung von Ansprüchen nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen.
7
a) Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, kommt es nicht auf das Baujahr des verkauften Hauses (hier 1980) an. Entscheidend ist vielmehr - wenn die Vertragsparteien wie hier keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben -, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (hier 2006) ein älteres Wohnhaus, dessen Fassade aus Asbestzementplatten besteht, als uneingeschränkt geeignet ansieht für die gewöhnliche bzw. die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB).
8
Ob der bei Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Einsatz bestimmter Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts oder besserer wissenschaftlicher Erkenntnisse zur Bewertung der Kaufsache als mangelhaft führt, kann nicht schematisch für alle Fälle gleichermaßen beantwortet werden. Dazu sind die möglichen Sachverhaltskonstellationen - auch in ihren Auswirkungen - zu vielgestaltig. So kommt es etwa bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden auf die Umstände des Einzelfalles an (Senat, Urt. v. 7. November 2008, V ZR 138/07, Rdn. 13, juris, m.w.N.; vgl. auch Senat, Urt. v. 16. Juni 1989, V ZR 74/88, Rdn. 17, juris), weil die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet. Demgegenüber ist das Vorliegen eines offenbarungspflichtigen Mangels bei der Kontaminierung eines Grundstücks mit sog. Altlasten , deren Gefährdungspotential ursprünglich als nicht gegeben oder nur als geringfügig eingestuft, nunmehr aber als gravierend erkannt worden ist, zumindest in der Regel anzunehmen (vgl. Senat, Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64; Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rdn. 213; vgl. auch BGH, Urt. v. 19. März 1992, III ZR 16/90, NJW 1992, 1953, 1954 f.). Insoweit besteht zwar eine Gemeinsamkeit mit dem Einsatz von Baumaterialien , die ein gravierendes gesundheitsschädigendes Potential aufweisen. Das gilt umso mehr, wenn diese Materialien Stoffe enthalten, die selbst in geringen Dosen karzinogen wirken. Andererseits gilt es dem Umstand Rechnung zu tragen, dass selbst Baustoffe mit bedenklichen Inhaltsstoffen je nach der Art ihrer Verwendung und Nutzung keine konkrete Gefährlichkeit aufweisen und sie ihre Funktion unproblematisch erfüllen können, solange es nicht zu einem Substanzeingriff kommt - man denke etwa an eine von Mauern umschlossene und von außen nicht zugängliche Dämmschicht, die, solange die Ummantelung aufrechterhalten wird, keine gefährlichen Stoffe diffundiert.
9
Vor diesem Hintergrund verbietet es sich nach Auffassung des Senats, allein auf das abstrakte Gefährdungspotential abzustellen (so aber der Sache nach LG Hannover MDR 1998, 1474 f.). Andererseits greift es zu kurz, einen aufklärungspflichtigen Sachmangel erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs anzunehmen (so aber OLG Celle OLGR 1996, 51; 2007, 461, 462; vgl. auch LG Magdeburg, Urt. v. 15. Januar 2002, 9 O 2665/01, Rdn. 16, juris). Vielmehr ist von einem solchen Mangel erst, aber auch schon dann aus- zugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Dabei liegt eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs - oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden. In solchen Bereichen muss ein verständiger Verkäufer in Rechnung stellen, dass Heimwerker mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen, ohne die zur Abwehr von Gesundheitsgefahren notwendigen Maßnahmen zu ergreifen , wenn sie nicht wissen, dass die verbauten Materialien gefährliche Stoffe enthalten.
10
b) Gemessen daran liegt auf der Grundlage des Vorbringens der Kläger, wonach bei den von ihnen beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt , ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor. Dass mit Bohrungen an der Außenfassade eines Wohngebäudes auch durch Laien stets gerechnet werden muss, liegt auf der Hand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts schränkt dies die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken in erheblicher Weise ein. Denn die Nutzbarkeit eines Wohnhauses umfasst über das bloße Bewohnen hinaus auch die Möglichkeit, jedenfalls im üblichen Umfang Umgestaltungen , bauliche Veränderungen oder Renovierungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorzunehmen. Die von dem Berufungsgericht als streitig festgestellte Behauptung der Kläger ist danach erheblich.
11
2. Durchgreifenden Bedenken begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts , Ansprüche der Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) seien durch die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen.
12
a) Die Frage nach der Anwendbarkeit der genannten Anspruchsgrundlage ist entscheidungserheblich, weil das Landgericht das Vorbringen der Kläger zu einer arglistigen Täuschung durch aktives Tun zu Unrecht als nach §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO präkludiert angesehen hat und schon deshalb eine Bindung der Rechtsmittelgerichte nach § 531 Abs. 1 ZPO ausscheidet. Vorbringen im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung unterliegt nicht der Zurückweisung nach den Vorschriften der §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO (BGH, Urt. v. 1. April 1992, VIII ZR 86/91, NJW 1992, 1965; Urt. v. 4. Mai 2005, XII ZR 23/03, NJW-RR 2005, 1007). Ob das Landgericht die Zurückweisung rechtsfehlerfrei auf § 296 Abs. 1 ZPO hätte stützen können, bedarf keiner Entscheidung , weil das Rechtsmittelgericht die fehlerhafte Präklusionsentscheidung nicht auf eine andere rechtliche Grundlage stellen darf (BGH, Urt. v. 13. Dezember 1989, VIII ZR 204/82, NJW 1990, 1302, 1304; Urt. v. 1. April 1992, VIII ZR 86/91, NJW 1992, 1965; Urt. v. 4. Mai 2005, XII ZR 23/03, NJW-RR 2005, 1007, 1008).
13
b) Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen auf die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB zurückgegriffen werden darf, ist umstritten und bislang nicht höchstrichterlich geklärt (vgl. auch BGH, Urt. v. 17. Januar 2008, III ZR 224/06, NJW-RR 2008, 564, 565).
14
aa) Teilweise wird vertreten, Ansprüche aus kaufrechtlicher Gewährleistung und solche aus Verschulden bei Vertragsschluss bestünden stets neben- einander. Es handle sich um unterschiedliche Haftungssysteme, die verschiedene Zwecke verfolgten und unterschiedliche Voraussetzungen hätten (Bamberger /Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 437 Rdn. 190; MünchKomm-BGB/ Emmerich, 5. Aufl., § 311 Rdn. 143; Emmerich, Das Recht der Leistungsstörungen , 6. Aufl., § 7 Rdn. 35; Derleder, NJW 2004, 969, 974 f.; Emmerich, FS Honsell, 209, 219 ff.; Häublein, NJW 2003, 388, 391 ff.; Reischl, JuS 2003, 1076, 1079; vgl. Barnert, WM 2003, 416, 424 f.; Kindl, WM 2003, 409; Köndgen in Schulze/Schulte-Nölke [Hrsg.], Die Schuldrechtsreform vor dem Hintergrund des Gemeinschaftsrechts, S. 231, 238 f.).
15
bb) Eine zweite Auffassung lehnt einen Rückgriff auf die Regeln des Verschuldens bei Vertragsschluss nach Gefahrübergang stets ab, sofern es um Verhaltenspflichten des Verkäufers im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache geht. Der Käufer sei durch das Gewährleistungsrecht der §§ 434 ff. BGB hinreichend geschützt. Das gelte auch bei vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers (AnwK-BGB/Krebs, § 311 Rdn. 76; Bamberger/Roth/ Grüneberg/Sutschet, BGB, 2. Aufl., § 311 Rdn. 79; Erman/Kindl, BGB, 12. Aufl., § 311 Rdn. 45 f.; Jauernig/Stadler, BGB, 12. Aufl., § 311 Rdn. 38; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 311 Rdn. 14 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 437 Rdn. 51a f.; Roth, JZ 2006, 1026; Schaub, AcP 202 [2002], 757, 782 f.; Schulze/Ebers, JuS 2004, 462, 463; vgl. PWW/Medicus, BGB, 3. Aufl., § 311 Rdn. 58 ff.; so wohl auch Hk-BGB/Schulze, 5. Aufl., § 311 Rdn. 14; Staudinger/ Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 437 Rdn. 67 ff.).
16
cc) Die wohl herrschende Meinung erkennt zwar grundsätzlich einen Vorrang des Gewährleistungsrechts nach Gefahrübergang an, lässt hiervon aber Ausnahmen zu.
17
(1) Ein Teil der Lehre meint, bei vorsätzlichem Verhalten hafte der Verkäufer auch aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil der Verkäufer in diesem Fall nicht schutzwürdig sei und kein berechtigtes Interesse an der Möglichkeit der Nacherfüllung habe (Erman/Grunewald, aaO, vor § 437 Rdn. 15 ff.; Jauernig /Berger, aaO, § 437 Rdn. 34; jurisPK-BGB/Pammler, 4. Aufl., § 437 Rdn. 57; MünchKomm-BGB/Westermann, 5. Aufl., § 437 Rdn. 58; PWW/D. Schmidt, aaO, § 437 Rdn. 75; Huber in Huber/Faust, Schuldrechtsmodernisierung, 14. Kap. Rdn. 29; Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rdn. 669; Oechsler, Vertragliche Schuldverhältnisse, 2. Aufl., § 2 Rdn. 298; Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 7. Aufl., Rdn. 861; Berger, JZ 2004, 276, 282 Fn. 77; Huber, AcP 202 [2002], 179, 228 Fn. 165; Kulke, ZGS 2007, 89, 92; Lorenz, NJW 2006, 1925, 1926; ders., NJW 2007, 1, 4; Müller, FS Hadding, 199, 205 ff.; Rösler, AcP 207 [2007], 564, 603; Schröcker, ZGR 2005, 63, 89 f.; vgl. auch OLG Hamm ZGS 2005, 315, 317).
18
(2) Teilweise wird eine weitere Ausnahme für den Fall befürwortet, dass der Umstand, auf den sich das Verschulden des Verkäufers bei dem Vertragsschluss bezieht, zwar zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung hätte gemacht werden können, dies aber nicht geschehen ist. Einem Käufer, der von dem Verkäufer irregeführt worden sei und der deshalb keinen Anlass gehabt habe, eine Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen, könne der Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht abgeschnitten werden (OLG Hamm ZGS 2005, 315, 317; MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 437 Rdn. 59; Musielak, Grundkurs BGB, 10. Aufl., Rdn. 620; Canaris in E. Lorenz [Hrsg.], Karlsruher Forum, 2002: Schuldrechtsmodernisierung, S. 5, 89 f.; Grigoleit /Herresthal, JZ 2003, 118, 126; Mertens, AcP 203 [2003], 818, 839 f.; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2004, 569, 572; Weiler, ZGS 2002, 249, 255; vgl. AnwK/Büdenbender, BGB, § 437 Rdn. 116; Rösler, AcP 207 [2007], 564, 603).
19
dd) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass nach Gefahrübergang zwar von einem grundsätzlichen Vorrang der §§ 434 ff. BGB auszugehen ist, eine Ausnahme jedoch zumindest bei vorsätzlichem Verhalten geboten ist.
20
(1) Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung der Konkurrenzfrage. Der Gesetzgeber hat die Problematik zwar gesehen, sie aber offenbar Rechtsprechung und Lehre zur Klärung überlassen (vgl. BT-Drs. 14/6040 S. 161 f.). Im Übrigen lässt sich den Materialien lediglich entnehmen, dass die Heranziehung der Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsschluss zumindest beim Unternehmenskauf zugunsten der kaufrechtlichen Regelungen zurückgedrängt werden sollte (aaO S. 242). Das spricht eher für als gegen eine abschließende Sonderregelung durch die §§ 434 ff. BGB.
21
(2) Systematische und teleologische Erwägungen erhärten die Annahme einer Sperrwirkung.
22
(a) Nach ständiger Rechtsprechung war das bis zum 31. Dezember 2001 geltende Schuldrecht von einem grundsätzlichen Vorrang der Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB a.F. geprägt, der nur bei Vorsatz entfiel (vgl. BGHZ 136, 102, 109; Senat, BGHZ 60, 319, 320 ff.; 114, 263, 266; Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566; Urt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 210). Zwar ist das für diese Lösung seinerzeit ins Feld geführte Argument - die Beschränkung des § 463 BGB a.F. auf Vorsatz dürfe über die Anwendung der Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss nicht unterlaufen werden -, nunmehr obsolet geworden; das geltende Recht billigt gewährleistungsrechtliche Schadensersatzansprüche nunmehr schon bei Fahrlässigkeit zu (§§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die von der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB abweichenden Verjährungsfristen (§ 438 BGB) die Annahme einer Sperrwirkung stützen können, weil es für den hier in Rede stehenden Sachbereich nahe liegen dürfte, § 438 BGB auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss entsprechend anzuwenden (vgl. auch Canaris, aaO S. 88; Krüger in Krüger/ Hertel, aaO, Rdn. 666). Indessen bestehen auch hiervon abgesehen kaufrechtliche Besonderheiten, die die Annahme einer Sperrwirkung gebieten. So steht dem Verkäufer grundsätzlich das Recht zur Nacherfüllung zu (§ 439 BGB), und Ansprüche wegen eines Mangels sind grundsätzlich schon bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Sonderregelungen würden unterlaufen, wenn die Regeln über das Verschulden bei Vertragsschluss daneben stets anwendbar wären. Der Gesetzgeber hätte in sinnwidriger Weise etwas weithin Überflüssiges normiert. Davon kann nicht ausgegangen werden.
23
(b) Der Annahme einer Sperrwirkung steht nicht entgegen, dass Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss und solche aus § 437 BGB an unterschiedliche Haftungsgrundlagen anknüpfen. Denn bei der gebotenen teleologischen Betrachtungsweise ist nicht die formale Anknüpfung - Verletzung vorvertraglicher (gesetzlicher) Verpflichtungen bei § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Mangelhaftigkeit der Sache bei § 437 BGB - von entscheidender Bedeutung, sondern der Umstand, dass der Gesetzgeber die Verletzung vorvertraglicher Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache dem späteren Vertrag zuordnet (vgl. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2004, 569, 571). Es unterliegt nämlich keinem Zweifel, dass Schadensersatzansprüche wegen Lieferung einer anfänglich mangelbehafteten Sache, die an einen vor Abschluss der Vertrages liegenden Umstand anknüpfen (§ 311a Abs. 2 BGB), nach § 438 BGB verjähren (vgl. nur Schmidt-Räntsch, aaO). Für behebbare Mängel, die sich auf ein anfängliches Leistungshindernis gründen, kann nichts anderes gel- ten. Auf die Beschaffenheit der Sache bezogene Aufklärungspflichten sind daher in dem einen wie in dem anderen Fall grundsätzlich dem vertraglichen Regime unterworfen.
24
(3) Allerdings besteht der Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen nicht ausnahmslos. Auch unter der Geltung des neuen Schuldrechts ist eine Ausnahme jedenfalls bei arglistigem (vorsätzlichem) Verhalten des Verkäufers gerechtfertigt. Kaufrechtliche Sonderregelungen, die umgangen werden könnten, greifen dann nämlich nicht ein. Die Verjährung richtet sich bei Arglist nach der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verkäufer kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Er haftet auch bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB) und verliert im Regelfall die Möglichkeit der Nacherfüllung (Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 837; BGH, Urt. v. 9. Januar 2008, VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371, 1373). Auch nach neuem Schuldrecht ist der arglistig handelnde Verkäufer nicht schutzbedürftig (vgl. auch Senat, BGHZ 167, 19, 24).
25
3. Nach allem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen noch getroffen werden müssen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss hängt davon ab, ob die Kläger aktiv getäuscht worden sind, diejenige aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB zunächst von dem Vorliegen eines aufklärungspflichtigen Sachmangels, der auf der Grundlage des - jedenfalls in dem Berufungsurteil als streitig dargestellten - tatsächlichen Vorbringens der Kläger zu bejahen ist. Mit Blick auf die erforderlichen Feststellungen zur Arglist (allgemein zu den Anforderungen etwa Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 m.w.N.) weist der Senat darauf hin, dass Fragen des Vertragspartners vollständig und richtig beantwortet werden müssen (vgl. nur BGHZ 74, 383, 392; BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1324). Allerdings wären Schadensersatzansprüche zu verneinen, wenn den Klägern die Verwendung von Asbest bekannt gewesen sein sollte. Grob fahrlässige Unkenntnis schadete dagegen nicht. Dies folgt für beide Anspruchsgrundlagen aus § 442 Abs. 1 BGB. Mit Blick auf die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss liegt jedenfalls bei arglistigen Täuschungen, die sich auf die Beschaffenheit der Sache beziehen, eine planwidrige Gesetzeslücke vor, die durch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift zu schließen ist.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 5 O 104/07 -
OLG Celle, Entscheidung vom 07.02.2008 - 8 U 203/07 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 38/09 Verkündet am:
16. Dezember 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Verkäufer eines Gebrauchtwagens muss den Käufer darüber aufklären, dass er
das Fahrzeug kurze Zeit vor dem Weiterverkauf von einem nicht im Kraftfahrzeugbrief
eingetragenen "fliegenden Zwischenhändler" erworben hat.
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 38/09 - OLG Naumburg
LG Magdeburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin
Dr. Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revisionen der Beklagten gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 15. Januar 2009 werden zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger macht Schadensersatzansprüche aus dem Kauf eines Pkw Audi A 6 geltend, den er am 21. März 2004 für 4.500 € vom Beklagten zu 1 über den Beklagten zu 2, einen Gebrauchtwagenhändler, gekauft hat.
2
Im Kaufvertragsformular ist unter dem vorformulierten Text "Gesamtfahrleistung nach Angaben des Vorbesitzers" handschriftlich "201.000 km" vermerkt ; dies entspricht dem vom Tacho zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ausgewiesenen Kilometerstand. Als Vorbesitzer waren aus dem Kfz-Brief nur der ursprüngliche Halter sowie der seit dem 16. Februar 2004 als Halter eingetragene Beklagte zu 1 ersichtlich. Dieser hatte das Fahrzeug jedoch über den Beklagten zu 2 von einem Zwischenhändler erworben, der beiden Beklagten nur als "A. " bekannt war und der das Fahrzeug seinerseits ebenfalls von einem nicht als Halter im Kfz-Brief eingetragenen Vorbesitzer erworben hatte. Über diese Umstände wurde der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages nicht informiert.
3
Der Kläger fuhr mit dem Pkw 21.000 km und veräußerte ihn im November 2006 zu einem Preis von 1.500 €. Er ist der Auffassung, die Beklagten hätten ihn über den Erwerb des Fahrzeugs von einem nicht näher bekannten Zwischenhändler aufklären müssen. In diesem Fall hätte er auf die vom Kilometerzähler angezeigte Laufleistung von 201.000 km nicht vertraut und das Fahrzeug deshalb auch nicht gekauft. Die tatsächliche Laufleistung desPkw habe im Zeitpunkt des Kaufvertrages mehr als 340.000 km betragen.
4
Der Kläger hat Schadensersatz in Höhe von 7.009,39 € (Rückzahlung des Kaufpreises sowie Erstattung von Reparaturkosten abzüglich Verkaufserlös und Entgelt für gezogene Nutzungen) nebst Zinsen begehrt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht der Klage in Höhe von 6.754,24 € nebst Zinsen stattgegeben. Die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit den vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revisionen der Beklagten haben keinen Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7
Der Beklagte zu 2 sei dem Kläger aus culpa in contrahendo (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB) zum Schadensersatz verpflichtet, weil er ihn bei den Vertragsverhandlungen nicht über den beiden Beklagten nicht näher bekannten und im Kfz-Brief auch nicht eingetragenen Vorbesitzer ("A. ") aufgeklärt habe. Es sei ein Fall der so genannten Sachwalterhaftung gegeben (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 311 Abs. 3 BGB). Der Beklagte zu 2 habe besonderes Vertrauen in Anspruch genommen, indem er die Anzeige im Internet in seiner Eigenschaft als Kfz-Händler - ohne Hinweis auf ein Vertretergeschäft - veranlasst und später auch das Verkaufsgespräch geführt und den Vertrag zustande gebracht habe. Mit dem Beklagten zu 1 habe der Kläger demgegenüber keinen Kontakt gehabt. Dies sei als Indiz für ein besonderes Vertrauen gegenüber dem Sachwalter zu bewerten.
8
Der Gebrauchtwagenhändler habe im Rahmen eines Schuldverhältnisses nach § 311 Abs. 3 BGB die Pflicht, den Käufer auch ungefragt auf ihm bekannte und für den Käufer nicht ersichtliche wesentliche Mängel hinzuweisen. Der Umstand, dass sich einer der Voreigentümer aus dem Kfz-Brief nicht ergebe und nicht mit Namen und Adresse "greifbar" sei, habe negative Auswirkungen auf den Wert des Pkw und damit auch auf die Kaufentscheidung des Interessenten. Denn in diesem Fall bestehe eine größere Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Wagen unsachgemäß behandelt oder der Kilometerzähler manipuliert worden sei. Gegen diese Pflicht zur Aufklärung habe der Beklagte zu 2, dem der Ankauf des Fahrzeugs von "A. " bekannt gewesen sei, bewusst verstoßen. Diese vorsätzliche Pflichtverletzung sei ursächlich für den vom Kläger geltend gemachten Schaden gewesen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss scheide schon deshalb aus, weil er bei vorsätzlicher Nichtaufklärung analog § 444 BGB nichtig wäre. Der Anspruch sei nicht verjährt.
9
Ein Anspruch in entsprechender Höhe bestehe auch gegen den Beklagten zu 1, der sich das Verschulden des Beklagten zu 2 als seines Erfüllungsgehilfen als eigenes zurechnen lassen müsse (§ 278 BGB) und mit diesem als Gesamtschuldner hafte.

II.

10
Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Rahmen des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung stand, so dass die Revisionen zurückzuweisen sind.
11
1. Die Revisionen sind unzulässig, soweit sie sich gegen die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes wenden. Das Berufungsgericht hat die Revisionen nur beschränkt - auf den Grund des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs auf Schadensersatz - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, WM 2009, 2334, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, Tz. 11, und vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 1383, Tz. 13), aus den Gründen des Urteils.
12
Das Berufungsgericht hat die Revisionen einerseits wegen der Frage nach der Anwendbarkeit der culpa in contrahendo neben den §§ 434 ff. BGB in den Fällen einer vorsätzlichen vorvertraglichen Pflichtverletzung und andererseits im Hinblick auf eine Offenbarungspflicht des Gebrauchtwagenverkäufers über nicht eingetragene Vorbesitzer zugelassen. Diese Fragen betreffen nur den Anspruchsgrund. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Anspruchsgrund ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs möglich (Senatsurteile vom 16. September 2009, aaO, Tz. 11, und vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81, NJW 1982, 2380, unter II 2 c; BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03, NJW 2004, 3176, unter II 1) und daher wirksam.
13
2. Soweit die Revisionen zulässig sind, sind sie unbegründet. Die Beklagten sind dem Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, 3, § 241 Abs. 2 BGB als Gesamtschuldner zum Schadensersatz verpflichtet. Sie haften wegen der unterbliebenen Aufklärung über den nicht näher bekannten Zwischenhändler aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen.
14
a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte zu 1 sich das Verhalten des Beklagten zu 2, dessen er sich als Erfüllungsgehilfe bedient hat, zurechnen lassen muss (§ 278 BGB) und dem Kläger nach § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.
15
aa) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei Vertragsverhandlungen für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen ) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (Senatsurteile vom 4. April 2001 - VIII ZR 32/00, WM 2001, 1118, unter II 3 b, und vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 236/06, WM 2007, 2258, Tz. 35; jeweils m.w.N.).
16
Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, liegt ein solcher für den Käufer eines Gebrauchtwagens wesentlicher Umstand vor, wenn der Verkäufer das Fahrzeug selbst - wie hier - kurz zuvor von einem "fliegenden Zwischenhändler" erworben hat. In einem solchen Fall ist der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet (OLG Bremen, NJW 2003, 3713 f.; Reinking/Eggert, Der Autokauf, 10. Aufl., Rdnr. 1599), denn ohne einen entsprechenden Hinweis geht der Käufer davon aus, dass der Vertragspartner das Fahrzeug von demjenigen übernommen hat, der als letzter Halter in dem Kraftfahrzeugbrief eingetragen ist. Hat der Verkäufer das Fahrzeug kurze Zeit vor dem Weiterverkauf selbst von einer Person unbekannter Identität erworben, liegt der Verdacht nahe, dass es während der Besitzzeit des unbekannten Voreigentümers zu Manipulationen am Kilometerzähler oder einer sonstigen unsachgemäßen Behandlung des Fahrzeugs gekommen ist. Die Verlässlichkeit der Angaben des Verkäufers zum Fahrzeug wird dadurch grundlegend entwertet. Insbesondere kommt der Kilometerstandsanzeige und den Aussagen zur "Gesamtfahrleistung nach Angabe des Vorbesitzers" hinsichtlich der tatsächlichen Fahrleistung in einem solchen Fall keine nennenswerte Bedeutung zu (vgl. OLG Bremen, aaO; Reinking/ Eggert, aaO, Rdnr. 1599 f.).
17
bb) Ohne Erfolg wendet sich die Revision des Beklagten zu 2 gegen die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die gebotene Aufklärung über den Vorerwerb von einem unbekannten Zwischenhändler unterblieben sei. Ein revisionsrechtlich erheblicher Fehler ist nicht ersichtlich und wird von der Revision des Beklagten zu 2 nicht dargelegt. Die Revision setzt lediglich ihre eigene Bewertung der Aussagen der Zeugen an die Stelle der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.
18
cc) Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die unterbliebene Aufklärung für den Schaden des Klägers ursächlich geworden ist.
Derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, muss darlegen und beweisen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Kaufvertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (Senatsurteile vom 13. Juni 2007, aaO, Tz. 39, und vom 4. April 2001, aaO, unter II 3 d m.w.N.). Anhaltspunkte für ein solch hypothetisches Verhalten ergeben sich entgegen der Auffassung der Revision des Beklagten zu 2 nicht schon daraus, dass dem Kläger bekannt war, dass er kein Fahrzeug aus erster Hand erwarb.
19
dd) Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen scheidet auch nicht deshalb aus, weil im Anwendungsbereich des Sachmängelgewährleistungsrechts ein Rückgriff auf diese Grundsätze nicht zulässig wäre, wie dies von den Revisionen mit der Begründung geltend gemacht wird, dass sich die Aufklärungspflicht auf die Beschaffenheit der Kaufsache beziehe.
20
(1) Ob insoweit ein Rückgriff gesperrt ist, war in der Vergangenheit umstritten (vgl. zum Meinungsstand BGH, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, NJW 2009, 2120, zur Veröffentlichung in BGHZ 180, 205 vorgesehen, Tz. 13 ff.). Der Bundesgerichtshof hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass nach Gefahrübergang zwar von einem grundsätzlichen Vorrang der §§ 434 ff. BGB auszugehen ist, eine Ausnahme jedoch zumindest bei vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers geboten ist (BGH, Urteil vom 27. März 2009, aaO, Tz. 19).
21
(2) Entgegen der Auffassung der Revisionen hat das Berufungsgericht ausreichende Feststellungen zu einem derartigen vorsätzlichen Verhalten des Beklagten zu 2 getroffen, so dass es keiner Entscheidung bedarf, ob es sich bei dem Gegenstand der geschuldeten Aufklärung um ein Beschaffenheitsmerkmal handelt. Das Berufungsgericht hat aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt, dass der Beklagte zu 2, dem die Herkunft des Fahrzeugs von einem unbekannten Zwischenhändler nach seinen eigenen Angaben bekannt gewesen sei, diesen Umstand bewusst verschwiegen und somit seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt habe. Ohne Erfolg rügt die Revision des Beklagten zu 2, das Berufungsgericht habe die Möglichkeit außer Acht gelassen , dass der Beklagte zu 2 den erforderlichen Hinweis auf den Vorbesitzer - entgegen seiner eigenen Erinnerung - vergessen und deshalb nur fahrlässig gehandelt haben könnte. Diese fern liegende Möglichkeit, auf die sich der Beklagte zu 2 erstmals in der Revisionsinstanz beruft, hat das Berufungsgericht zu Recht nicht in Betracht gezogen. Angesichts der vorsätzlichen Nichtaufklärung war auch ein etwa vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nichtig (BGHZ 63, 382, 388; Senatsurteil vom 14. März 1979 - VIII ZR 129/78, NJW 1979, 1707, unter I 2 c; vgl. auch Palandt/ Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 311 Rdnr. 66).
22
ee) Das Berufungsgericht hat den Anspruch des Klägers zutreffend als unverjährt angesehen. Entgegen der Ansicht der Revisionen unterliegt der Anspruch des Klägers der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Eine kürzere Verjährungsfrist ergibt sich weder aus einer vertraglichen Vereinbarung noch aus einer entsprechenden Anwendung von § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Eine vertragliche Abkürzung der Verjährung wäre bezüglich der Haftung der Beklagten aus Vorsatz unwirksam (§ 202 BGB). Auch nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB verbleibt es bei vorsätzlichem Handeln des Verkäufers bei der regelmäßigen Verjährungsfrist. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger diese Frist gewahrt.
23
b) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass der Beklagte zu 2 bei der Vermittlung des Kaufvertrages zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1 besonderes Vertrauen im Sinne von § 311 Abs. 3 BGB in Anspruch genommen hat und dem Kläger deshalb ebenfalls schadensersatzpflichtig ist.
24
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet der Gebrauchtwagenhändler als Vermittler des Kaufvertrages oder als Abschlussvertreter aus Verschulden bei Vertragsschluss selbst, wenn der Kunde ihm ein besonderes , über die normale Verhandlungsloyalität hinausgehendes Vertrauen entgegenbringt und erwartet, darin rechtlichen Schutz zu genießen (BGHZ 63, 382, 384 f.; 79, 281, 283 f.; Senatsurteil vom 29. Juni 1977 - VIII ZR 43/76, WM 1977, 1048, unter II 2 a). In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht dem Umstand wesentliche Bedeutung beigemessen , dass der Beklagte zu 2 die gesamten Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss des Kaufvertrages im Rahmen seiner Tätigkeit als Kfz-Händler allein geführt hat, während der Kläger zu dem eigentlichen Verkäufer, dem Beklagten zu 1, keinen Kontakt hatte. Einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere setzt die Inanspruchnahme besonderen Vertrauens durch einen als Vermittlungs - und Abschlussvertreter auftretenden Kfz-Händler weder das Vorhandensein einer eigenen Werkstatteinrichtung (vgl. BGHZ 79, 281, 285) noch mehr als nur einen "relativ kurzfristigen" Kontakt mit dem Käufer voraus. Auch bei einem einmaligen Gelegenheitsgeschäft mit zufälliger Vertragsanbahnung kommt eine Haftung des Abschlussvertreters in Betracht (BGHZ 63, 382, 384 f.). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
LG Magdeburg, Entscheidung vom 17.04.2008 - 11 O 2261/07 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 15.01.2009 - 1 U 50/08 -

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

(1) Die Verjährung kann bei Haftung wegen Vorsatzes nicht im Voraus durch Rechtsgeschäft erleichtert werden.

(2) Die Verjährung kann durch Rechtsgeschäft nicht über eine Verjährungsfrist von 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn hinaus erschwert werden.

(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren

1.
in 30 Jahren, wenn der Mangel
a)
in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder
b)
in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist,
besteht,
2.
in fünf Jahren
a)
bei einem Bauwerk und
b)
bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und
3.
im Übrigen in zwei Jahren.

(2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.

(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.

(4) Für das in § 437 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

(5) Auf das in § 437 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.
nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2.
nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3.
nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Der Gläubiger kann dem Ersatzpflichtigen zur Herstellung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Herstellung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Nach dem Ablauf der Frist kann der Gläubiger den Ersatz in Geld verlangen, wenn nicht die Herstellung rechtzeitig erfolgt; der Anspruch auf die Herstellung ist ausgeschlossen.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.