| | |
| | Die Klägerin verlangt von der Beklagten aufgrund einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, den Verkauf von Getränken in einem von der Beklagten betriebenen Seniorenstift zu unterlassen. Die Beklagte verlangt widerklagend die Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich dieser Dienstbarkeit. |
|
| | Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks in der X-straße in K. Aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 31.03.1970 veräußerte die Klägerin dieses Grundstück an W. In § 4 des Kaufvertrages heißt es: „Der Käufer bestellt der [Klägerin] eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit des Inhalts im Grundbuch, dass der Verkauf von Getränken aller Art auf dem Grundstück untersagt ist.“ Aufgrund dieser Vereinbarung bestellte der Erwerber zu Gunsten der Klägerin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die mit entsprechendem Inhalt („Verbot des Verkaufs von Getränken aller Art“) im Grundbuch eingetragen wurde. W. errichtete auf dem Grundstück ein Gebäude und teilte es in Teileigentum auf, wobei die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in sämtliche neu errichtete Grundbuchblätter übertragen wurde. |
|
| | Die Beklagte wurde Eigentümerin von 36 der insgesamt 63 Eigentumswohnungen und betreibt auf dem gesamten Grundstück ein Seniorenpflegestift. Die zwischen der Beklagten und den Bewohnern geschlossenen Heimverträge beinhalten Vereinbarungen über die Verpflegung, wozu auch die Abgabe von Mineralwasser gehört. Im Speisesaal können auch andere Getränke von Bewohnern oder Gästen erworben werden, und zwar an einem Getränkeautomaten sowie an einer Theke gegen gesonderte Bezahlung. Die Abgabe von Getränken erfolgt durch die E. GmbH, wobei die vom Heimvertrag umfassten Leistungen im Auftrag der Beklagten gewährt werden. |
|
| | Die Klägerin stimmte der Abgabe von Getränken unter der Maßgabe zu, dass sämtliche Getränke von der mit der Klägerin verbundenen Brauerei Y. zu beziehen seien. Ein Getränkebezugsvertrag als Rahmenvereinbarung wurde weder mit der Klägerin noch mit der Brauerei Y. abgeschlossen. Seit 1982 bis heute werden die mittels Automaten verkauften Getränke von der Y. bezogen. Dies galt – mit einer Unterbrechung in der Zeit von 1999 bis 2001 – auch für das Mineralwasser. Seit Anfang 2006 bezieht die Beklagte das Mineralwasser von Dritten. |
|
| | Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Dienstbarkeit sei vollwirksam. Die Klägerin könne sich nach wie vor auf sie berufen und müsse sie nicht zurückgewähren. Zweck der Dienstbarkeit sei in erster Linie gewesen, für alle Zeiten unerwünschte Konkurrenz auf dem dienenden Grundstück zu verhindern. |
|
| | Die Beklagte ist der auf Unterlassung des Verkaufs von Getränken gerichteten Klage entgegengetreten und hat widerklagend die Zustimmung der Klägerin zur Löschung der Dienstbarkeit verlangt. Die Beklagte hat geltend gemacht, ein Verkauf von Getränken liege nicht vor, da hierfür ein besonderes Entgelt in den Heimverträgen nicht vereinbart sei. Auch wenn die Dienstbarkeit als solche nicht sittenwidrig bzw. nichtig sei, habe doch die Klägerin so lange (durch die Brauerei Y.) von dem von der Dienstbarkeit ausgehenden faktischen Druck Gebrauch gemacht, dass mittlerweile, nach über zwanzig Jahren des Getränkebezugs bei Y., die Klägerin jedenfalls nach Treu und Glauben gehalten sei, auf die Dienstbarkeit zu verzichten. Außerdem missbrauche die Klägerin ihre marktbeherrschende Stellung. |
|
| | Mit der angefochtenen Entscheidung, auf die wegen aller Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt, es bei Meidung der im Gesetz vorgesehenen Ordnungsmittel zu unterlassen, in dem von ihr geführten Seniorenstift den Verkauf von Getränken aller Art mit Ausnahme selbst gefertigter Getränke und Leitungswasser einschließlich der Abgabe im Rahmen eines Heimvertrages zu unterlassen, soweit nicht die Klägerin zustimmt. Die Widerklage hat es abgewiesen. |
|
| | Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt. |
|
| | Die Beklagte macht geltend, die zugunsten der Klägerin eingetragene Dienstbarkeit sei nicht auf die Vermeidung von Wettbewerb, sondern auf die Erzwingung der Getränkeabnahme gerichtet. Der ausschließliche Bezug von Getränken durch ein Unternehmen dürfe auch bei Bestehen einer unbefristeten Dienstbarkeit allenfalls über einen Zeitraum von 20 Jahren hinweg erzwungen werden. Dies gelte auch dann, wenn kein Getränkebezugsvertrag mit einer schuldrechtlichen Abnahmepflicht besteht, sondern die Belieferung aufgrund von Einzelverträgen erfolgt. Darüber hinaus sei die Klägerin jedenfalls deshalb nicht zur Durchsetzung der Dienstbarkeit befugt, weil sie nicht bereit sei, einen rechtlich zulässigen Alleinbezugsvertrag anzubieten. Da der Zweck der Dienstbarkeit endgültig weggefallen sei, bestehe auch ein Anspruch auf Abgabe einer Löschungsbewilligung. Hilfsweise macht die Beklagte geltend, die Abgabe von Getränken an die Heimbewohner ohne Erhebung eines zusätzlichen Entgelts sei nicht als Verkauf im Sinne der Dienstbarkeit anzusehen. |
|
| |
| | das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 20.06.2007, Geschäftsnummer 2 O 128/00, abzuändern und |
|
|
|
| | 2. auf die Widerklage die Klägerin zu verurteilen, für die Liegenschaften der Beklagten, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von K. Grundbuchblätter […] auf die in der zweiten Abteilung, jeweils laufende Nummer 1, zu ihren Gunsten eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, lautend auf Verbot des Verkaufs von Getränken aller Art, zu verzichten und die Löschung dieser Dienstbarkeiten zu bewilligen. |
|
| | Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie macht geltend die Dienstbarkeit diene dazu, zukünftige Konkurrenz abzuwehren. Als weitere Konsequenz daraus dürfe der Berechtigte auch einen gewissen Druck ausüben und damit die Folgen einer „Erzwingungsdienstbarkeit“ herbeiführen. Der Inhaber einer solchen Dienstbarkeit könne nicht gezwungen werden, einen Getränkebezugsvertrag abzuschließen mit der Folge, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf dieses Vertrages einen Löschungsanspruch hat. |
|
| | Die zulässige Berufung ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aufgrund der für sie eingetragenen Dienstbarkeiten gemäß §§ 1090, 1027, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Die Beklagte hat weder einen Anspruch auf Löschung dieser Dienstbarkeiten noch sonstige Einreden, die der Ausübung des Unterlassungsanspruchs entgegenstehen. |
|
| | 1. Die Klägerin kann gemäß § 1090 Abs. 1 BGB aufgrund der für sie eingetragenen Dienstbarkeiten den Verkauf von Getränken auf dem in Rede stehenden Grundstück untersagen. |
|
| | a) Zutreffend und von der Berufung unbeanstandet hat das Landgericht angenommen, dass die ursprünglich auf dem ungeteilten Grundstück eingetragene Dienstbarkeit wirksam entstanden und die daraus resultierende dingliche Belastung auf die später gebildeten Teileigentumsrechte übergegangen ist. Die Begründung einer auf das Verbot von bestimmten Verkaufshandlungen gerichteten Dienstbarkeit ist auch dann nicht sittenwidrig, wenn das Recht unbefristet eingeräumt ist. Aufgrund des Abstraktionsgrundsatzes hätte das dingliche Recht sogar dann Bestand, wenn es ausschließlich der Absicherung einer sittenwidrigen Bezugsverpflichtung diente (BGH NJW 1988, 2364). Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, die die Wirksamkeit der Dienstbarkeit an die Wirksamkeit einer zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Vereinbarung gekoppelt hätte, lag im Zeitpunkt der Bestellung des dinglichen Rechts unstreitig nicht vor. |
|
| | b) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin nicht gehindert, ihr dingliches Recht weiterhin geltend zu machen. |
|
| | (1) Die Beklagte hat keinen Anspruch darauf, dass die Klägerin auf ihr Recht verzichtet oder in dessen Löschung einwilligt. |
|
| | Ein solcher Anspruch könnte, wie auch die Beklagte im Ansatz nicht verkennt, nur dann bestehen, wenn die Parteien zumindest konkludent eine entsprechende Abrede getroffen hätten oder wenn die Dienstbarkeit ausschließlich zur Sicherung einer schuldrechtlichen Lieferbeziehung diente (BGH NJW-RR 1992, 593, 594). Weder das eine noch das andere ist vorliegend der Fall. |
|
| | (a) Ein vertraglich begründeter Verzichts- oder Löschungsanspruch ergibt sich nicht daraus, dass die Beklagte bei Erwerb der Teileigentumsrechte die bestehende Dienstbarkeit übernommen hat. |
|
| | Zwar kann eine solche Abrede – die auf die dingliche Rechtslage ohnehin keinen Einfluss hat – im Einzelfall dahin zu verstehen sein, dass der Veräußerer des Grundstücks einen ihm zustehenden Anspruch auf Löschung der Belastung an den Erwerber abtritt. Voraussetzung für eine wirksame Abtretung dieses Inhalts ist jedoch, dass dem Veräußerer ein solcher Anspruch zusteht. Dies war hier nicht der Fall. |
|
| | Im Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem ersten Erwerber des Grundstücks wurde keine Sicherungsabrede getroffen. Beim Abschluss dieses Vertrages gab es weder einen Bezugsvertrag noch eine faktische Lieferbeziehung, zu dessen Absicherung die Dienstbarkeit hätte dienen können. Es war auch nicht absehbar, ob es zum Abschluss eines Bezugsvertrages kommen würde. Angesichts dessen kann dem Grundstückskaufvertrag keine konkludente Abrede des Inhalts entnommen werden, dass sich die Klägerin unter gewissen Voraussetzungen zur Löschung der unbefristet eingeräumten Dienstbarkeit verpflichtete. |
|
| | (b) Zwischen der Klägerin und der Beklagten ist ebenfalls keine konkludente Vereinbarung über einen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit getroffen worden. Zum Abschluss eines Bezugsvertrages, mit dessen Auslaufen die Dienstbarkeit zu löschen wäre, ist es unstreitig nicht gekommen. In der langjährigen Belieferung der Beklagten durch die Brauerei Y. liegt ebenfalls nicht die Einräumung eines entsprechenden Anspruchs. |
|
| | (c) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Dienstbarkeit nicht ausschließlich zu dem Zweck bestellt worden, die Erfüllung eines künftigen Getränkebezugsvertrages zu sichern. |
|
| | Wie bereits dargelegt war bei Bestellung der Dienstbarkeit nicht absehbar, ob es zum Abschluss eines Getränkebezugsvertrages überhaupt kommen wird. Die für den Grundstückskäufer erkennbaren Interessen der Klägerin beschränkten sich zudem nicht darin, der mit ihr verbundenen Brauerei Y. zusätzliche Absatzquellen zu erschließen. Das allgemein gefasste Verbot, auf dem Grundstück Getränke zu verkaufen, ließ und lässt sich vielmehr auch dazu einsetzen, unerwünschte Konkurrenz auf dem Grundstück zu unterbinden. Hierbei ist unerheblich, ob die Brauerei Y. nur Groß- oder auch Einzelhandel mit Getränken betreibt oder ob sie aufgrund der Dienstbarkeit auch den Betrieb einer Lohnbrauerei auf dem Grundstück verbieten könnte. Auch als Brauereibetreiberin und Großhändlerin kann sie ein Interesse daran haben, den Verkauf von Getränken im Wege des Einzelhandels oder in ähnlichem Zusammenhang auf dem Grundstück zu verhindern. Vor diesem Hintergrund hätte es für die Parteien des Grundstückskaufvertrages nahe gelegen, ausdrückliche Vereinbarungen in den Vertrag aufzunehmen, wenn sie die Ausübung der Dienstbarkeit nur zu bestimmten Zwecken zulassen wollten. Solche Abreden wurden im Streitfall nicht getroffen. Angesichts dessen vermag der Senat dem Kaufvertrag nicht zu entnehmen, dass die Ausübung der Dienstbarkeit an die Verfolgung bestimmter Zwecke gebunden war. |
|
| | (2) Mangels eines vereinbarten oder aus dem Gesichtspunkt der Zweckerreichung resultierenden Löschungsanspruchs wäre die Klägerin selbst nach Ablauf eines für die längste zulässige Dauer abgeschlossenen Getränkebezugsvertrages befugt gewesen, ihren Unterlassungsanspruch weiterhin geltend zu machen. |
|
| | Zwar darf eine Dienstbarkeit nicht dafür eingesetzt werden, um einen Abnehmer zum Abschluss einer inhaltlich unzulässigen Bezugsvereinbarung zu veranlassen (BGH WM 1984, 820, juris Tz. 21). Eine von einer schuldrechtlichen Bezugsverpflichtung unabhängige „faktische“ Bindung des Grundstückseigentümers ist hingegen die notwendige Folge des Abstraktionsprinzips, die der Verpflichtete, wenn dies gewollt ist, durch Vereinbarung einer Bedingung oder Befristung bei der Dienstbarkeitsbestellung vermeiden kann (BGH NJW-RR 1992, 593, 595; OLGR Zweibrücken 2000, 499, 500; OLG München NJW-RR 2004, 164, 165). |
|
| | Im vorliegenden Fall besteht die Klägerin nicht auf dem Abschluss einer Bezugsvereinbarung. Die Brauerei Y. hat zwar im Rahmen von Einigungsversuchen im Verlauf des vorliegenden Rechtsstreits den Abschluss eines unbefristeten Bezugsvertrages angeboten, die Belieferung aber fortgesetzt, nachdem die Beklagte die Unterzeichnung dieses Vertrages verweigert hatte. Die Klägerin verfolgt mit der Geltendmachung ihres Unterlassungsanspruchs folglich keinen unzulässigen Zweck. Die aus der Geltendmachung des Anspruchs resultierende faktische Bindung der Beklagten, die zwar nicht zum Bezug von Getränken verpflichtet ist, als – wohl ausschließlich theoretische – Alternative aber nur die Nutzung anderer Räumlichkeiten zur Verfügung hätte, ist nach der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, als Folge des Abstraktionsprinzips hinzunehmen. |
|
| | c) Die Abgabe von Getränken an Heimbewohner ist auch dann als Verkauf im Sinne der Dienstbarkeit anzusehen, wenn dafür kein besonderes Entgelt berechnet wird. |
|
| | Wie auch die Beklagte im Ansatz nicht verkennt, ist der Heimvertrag ein typengemischter Vertrag, der Elemente verschiedener Vertragstypen enthält. Soweit der Heimbetreiber Verpflegung ausgibt, enthält der Vertrag – ungeachtet der darin zugleich liegenden Dienstleistung – auch kaufvertragliche Elemente. Insbesondere erfolgt die Abgabe von Mahlzeiten und Getränken nicht unentgeltlich. Sie wird durch das Entgelt für die Regelleistung Unterkunft und Verpflegung abgedeckt. Dass dieses Entgelt in Form einer Pauschale vereinbart ist und nicht von der tatsächlichen Abnahmemenge abhängt, steht dem nicht entgegen. Auch die Veräußerung mehrerer Sachen zu einem Pauschalpreis ist ein Kaufvertrag. |
|
| | Dass die Abgabe von Mineralwasser nur einen kleinen und eher unbedeutenden Ausschnitt aus dem der Beklagten obliegenden Leistungsangebot darstellt und für den Gesamtcharakter des Vertrages nicht prägend ist, führt zu keiner anderen Bewertung. Nach dem Inhalt der Dienstbarkeit ist der Verkauf von Getränken auf dem Grundstück schlechthin verboten, unabhängig davon, in welchem tatsächlichen oder rechtlichen Kontext er erfolgt. |
|
| | 2. Die Widerklage hat das Landgericht zu Recht als unbegründet abgewiesen. Wie bereits oben dargelegt wurde, steht der Beklagten ein Anspruch auf Löschung oder Verzicht auf die Dienstbarkeit weder aus Vertrag oder Bereicherungsrecht noch aus sonstigen Anspruchsgrundlagen zu. |
|
| |
| | Gründe für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) lagen entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vor. Die entscheidende Frage, ob eine Dienstbarkeit ohne Bestehen einer Bezugsvereinbarung auch dann ausgeübt werden darf, wenn daraus eine faktische Zwangswirkung für den – schuldrechtlich nicht zum Bezug verpflichteten – Grundstückseigentümer resultiert, ist durch den Bundesgerichtshof bereits entschieden worden. Dieser Entscheidung haben sich neben dem erkennenden Senat auch andere Oberlandesgerichte angeschlossen. Angesichts dessen besteht kein Anlass, dem Bundesgerichtshof diese Frage erneut zur Entscheidung zu unterbreiten. |
|
