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Oberlandesgericht Hamm Beschluss, 25. Sept. 2015 - 15 W 74/15

ECLI: ECLI:DE:OLGHAM:2015:0925.15W74.15.00

published on 25/09/2015 00:00

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Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 771,12 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

GRÜNDE:

Der Beteiligte zu 1) beurkundete am 25. September 2013 zu seiner Urkundenrolle Nr. 603/2013 einen Grundstückskaufvertrag zwischen der Gemeinde S als Verkäuferin und der Beteiligten zu 2) als Käuferin. Die Beteiligte zu 2) verpflichtete sich in dem Vertrag u.a., innerhalb bestimmter Fristen das unbebaute Grundstück mit einem Wohngebäude zur Eigennutzung zu bebauen und über das Grundstück nicht zu verfügen. Der Gemeinde S wurden u.a. ein Rückauflassungsanspruch und ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

In der Folgezeit beurkundete der Notar eine Grundschuldbestellung für das Kaufgrundstück (Ur-Nr. 638/2013) und die Auflassung zur Erfüllung des Kaufvertrages vom 25. September 2013.

Für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit den drei vorstehend genannten Urkunden stellte der Beteiligte zu 1) am 11. Februar 2014 mit seiner Rechnung 697/13 der Beteiligten zu 2) einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.006,86 € in Rechnung. Hierbei stellte er im Rahmen der Berechnung des Geschäftswerts für das Vorkaufsrecht unter Angabe von § 51 Abs.1 GNotKG einen Betrag von 125.000,- € ein.

Der Präsident des Landgerichts beanstandete im Rahmen der Prüfung der Geschäfte des Beteiligten zu 1) u.a. die Kostenrechnung 697/13 im Hinblick auf die gesonderte Bewertung des Vorkaufsrechts. Der Beteiligte zu 1) hielt an seiner Auffassung fest und beantragte einer Anweisung des Präsidenten des Landgerichts vom 29. April 2014 folgend beim Landgericht Münster eine gerichtliche Entscheidung. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens korrigierte der Beteiligte zu 1) seine Kostenrechnung 697/13 wiederholt und stellte zuletzt in der korrigierten Fassung vom 3. November 2014 einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.054,46 € in Rechnung.

Mit dem angegriffenen Beschluss hat das Landgericht diese Kostenrechnung aufgehoben und vollständig neu gefasst, wobei es einen Gesamtbetrag von 1.283,34 € errechnet hat.

Der Beteiligte zu 1) hat gegen den Beschluss des Landgerichts Beschwerde eingelegt, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die vom Beteiligten zu 1) eingelegte Beschwerde ist gemäß § 129 Abs.1 GNotKG statthaft. Sie ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie gemäß § 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 63, 64 FamFG form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die Beschwerde ist aber unbegründet. Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Beschluss zutreffend die verfahrensgegenständliche Rechnung aufgehoben und neu gefasst. Dabei hat das Landgericht zutreffend für die Beurkundungsgebühren von Kaufvertrag und Auflassung sowie für die Betreuungsgebühr des Kaufvertrages jeweils einen Geschäftswert von 74.531,02 € angesetzt.

Wegen der in die Berechnung dieses Geschäftswerts eingeflossenen Positionen wird auf die Ausführungen in dem angegriffenen Beschluss verwiesen; soweit diese – zu seinen Gunsten – von seinen in die Berechnung des Geschäftswertes eingestellten Positionen abweichen, tritt der Beteiligte zu 1) dem nicht entgegen.

Der Beteiligte zu 1) hat jedoch in seiner Rechnung zu Unrecht bei der Ermittlung des Geschäftswerts das Vorkaufsrecht als eigenständige Position eingestellt.

Nach der Grundregel des § 35 Abs.1 GNotKG sind zwar die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zu addieren. Bei der Wertberechnung für die notarielle Beurkundungstätigkeit ist gemäß § 97 Abs.1 GNotKG auf den jeweiligen Beurkundungsgegenstand im Sinne des § 86 Abs.1 GNotKG abzustellen, wobei gemäß § 86 Abs.2 GNotKG mehrere Rechtsverhältnisse verschiedene Beurkundungsgegenstände bilden. Das in Abschnitt § 5 b) des Kaufvertrages eingeräumte Vorkaufsrecht ist jedoch kein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Denn gemäß §§ 86 Abs. 2, 109 Abs.1 S.1 GNotKG liegt derselbe Beurkundungsgegenstand dann vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine unmittelbar dem Zweck des anderen dient. Nach der weiteren Bestimmung des § 109 Abs.1 S.2 GNotKG setzt das Abhängigkeitsverhältnis voraus, dass ein Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des anderen Rechtsverhältnisses dient.

Das ist vorliegend der Fall. Das Vorkaufsrecht ist nicht als Ausgestaltung eines eigenständigen wirtschaftlichen Interesses der Gemeinde S als Verkäuferin des unbebauten Grundstückes vertraglich vereinbart worden, sondern lediglich zur Absicherung der von der Käuferin übernommenen Verpflichtung zum Unterlassen einer Veräußerung. Diese Vereinbarung begründet gegenüber der eigentlichen Kaufvereinbarung eine zusätzliche und eigenständige Verpflichtung der Beteiligten zu 2), die gemäß § 47 S.2 GNotKG im Rahmen der Wertermittlung gesondert nach Maßgabe der Bewertungsvorschriften der §§ 50, 51 GNotKG einzustellen ist. Dass das Vorkaufsrecht nicht eine weitere, eigenständige Rechtsposition darstellt, die darüber hinaus als zusätzliche Position bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist, ergibt eine Gesamtschau des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 25. September 2013.

Zwar ist dem Beteiligten zu 1) zuzustimmen, dass das Vorkaufsrecht in Abschnitt § 5 b) des Vertrages für sich geregelt ist; insbesondere ist es zutreffend, dass der Wortlaut des Vertrages das Vorkaufsrecht – anders als beispielsweise in Abschnitt § 5 a) die Rückauflassungsvormerkung in Bezug auf die Bebauungsverpflichtung – nicht ausdrücklich in Bezug zu einer der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen setzt. Eine Zusammenschau der Abschnitte § 5 b), g) und c) zeigt jedoch, dass die Einräumung des Vorkaufsrechts keine zusätzliche, isolierte Begünstigung der veräußernden Gemeinde beinhaltet, sondern lediglich der zusätzlichen Absicherung der übernommenen Verpflichtungen dient, insbesondere der Verpflichtung aus Abschnitt § 5 g), nicht über den Vertragsgegenstand zu verfügen. Diese Verpflichtung ist ausdrücklich befristet auf fünfzehn Jahre ab Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Gebäudes. Nach der weiteren Bestimmung in Abschnitt § 5 c) besteht die Verpflichtung der Gemeinde S, die Rückauflassungsvormerkung, das Vorkaufsrecht und die Hypothek löschen zu lassen, nicht vor Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit des Wohngebäudes. Die Zusammenschau dieser Regelungen, insbesondere die gleichmäßige Nennung des Zeitraums von 15 Jahren ab Bezugsfertigkeit ergibt, dass das der Gemeinde eingeräumte Vorkaufsrecht – wie die Rückauflassungsvormerkung und die Hypothek - zum Gesamtvertragssystem der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen und deren Absicherungen gehört und nicht gesondert zu betrachten ist. Die Gemeinde S verfolgt – wie viele andere Städte und Gemeinden - mit der Veräußerung unbebauter Grundstücke an Gemeindeangehörige, die sich zur Bebauung und Selbstnutzung verpflichten, die Ziele, Spekulationsgeschäfte mit Bauland zu verhindern und Bürger an sich zu binden. In diesem Zusammenhang ist das dingliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ein rechtliches Instrument, um für den Fall eines Verstoßes der Beteiligten zu 2) gegen die von ihr übernommene Verpflichtung, das Grundstück nicht zu veräußern, das Eigentum an dem Grundstück zurückerwerben und alsdann an Personen aus dem Kreis ihr förderungswürdig erscheinender Gemeindeangehöriger weiterveräußern zu können. Die Abschöpfung des ursprünglich gewährten Kaufpreisvorteils erfolgt in einem solchen Fall im Wege der Aufrechnung mit dem Anspruch auf den Ausgleichsbetrag aus Ziff. 5 g) des Vertrages gegen den Anspruch auf Kaufpreiszahlung aus dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommenden Kaufvertrag mit der Beteiligten zu 2). Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts ist erkennbar nur eine von mehreren möglichen rechtlichen Gestaltungsformen, die zur Sicherung dieses Interesses der Gemeinde in Betracht kommen. Ebenso denkbar wäre gewesen, für den Fall des Verstoßes gegen ihre Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung des Grundstücks eine bedingte Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Rückauflassung des Grundstücks an die Gemeinde zu begründen und diese Verpflichtung als weiteren Anspruchsgrund durch die bereits in § 5 a) 1) des Vertrages bewilligte Rückauflassungsvormerkung zu sichern. Das rechtliche Ergebnis ist kein anderes als bei der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts, so dass der Hinweis des Beteiligten zu 1) auf die Eigenständigkeit der Bestellung des Vorkaufsrechts nicht überzeugend erscheint.

Die Annahme eines einheitlichen Beurkundungsgegenstandes im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG zwischen der Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung einerseits und dem Vorkaufsrecht andererseits im Rahmen des hier vorliegenden Vertragswerks lässt Ausführungen zum Vortrag des Beteiligten zu 1) zur allgemeinen Behandlung der Begründung von Erwerbsrechten in Veräußerungsverträgen entbehrlich erscheinen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 84 FamFG

Die Wertfestsetzung beruht auf der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag der Rechnung des Beteiligten zu 1) in der letzten korrigierten Fassung und dem Gesamtbetrag der Rechnung, wie sie durch den angegriffenen Beschluss neu gefasst worden ist.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß §§ 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 70 Abs.2 S.1 FamFG liegen nicht vor.

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FamFG

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG

(1) Der Antrag auf Entscheidung des Landgerichts, die Beschwerde und die Rechtsbeschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anor

(1) Gegen die Entscheidung des Landgerichts findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt. (2) Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts findet die Rechtsbeschwerde statt.

Annotations

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 51 Erwerbs- und Veräußerungsrechte, Verfügungsbeschränkungen

(1) Der Wert eines Ankaufsrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts ist der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht. Der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist die Hälfte des Werts nach Satz 1.

(2) Der Wert einer Verfügungsbeschränkung, insbesondere nach den §§ 1365 und 1369 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie einer Belastung gemäß § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, beträgt 30 Prozent des von der Beschränkung betroffenen Gegenstands.

(3) Ist der nach den Absätzen 1 und 2 bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, kann ein höherer oder ein niedrigerer Wert angenommen werden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 129 Beschwerde und Rechtsbeschwerde

(1) Gegen die Entscheidung des Landgerichts findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt.

(2) Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts findet die Rechtsbeschwerde statt.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 130 Gemeinsame Vorschriften

(2) Die dem Notar vorgesetzte Dienstbehörde kann diesen in jedem Fall anweisen, die Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen, Beschwerde oder Rechtsbeschwerde zu erheben. Die hierauf ergehenden gerichtlichen Entscheidungen können auch auf eine Erhöhung der Kostenberechnung lauten. Gerichtskosten hat der Notar in diesen Verfahren nicht zu tragen. Außergerichtliche Kosten anderer Beteiligter, die der Notar in diesen Verfahren zu tragen hätte, sind der Landeskasse aufzuerlegen.

(3) Auf die Verfahren sind im Übrigen die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden. § 10 Absatz 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist auf den Notar nicht anzuwenden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 35 Grundsatz

(1) In demselben Verfahren und in demselben Rechtszug werden die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zusammengerechnet, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Der Geschäftswert beträgt, wenn die Tabelle A anzuwenden ist, höchstens 30 Millionen Euro, wenn die Tabelle B anzuwenden ist, höchstens 60 Millionen Euro, wenn kein niedrigerer Höchstwert bestimmt ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 97 Verträge und Erklärungen

(1) Der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen und Erklärungen bestimmt sich nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist.

(2) Handelt es sich um Veränderungen eines Rechtsverhältnisses, so darf der Wert des von der Veränderung betroffenen Rechtsverhältnisses nicht überschritten werden, und zwar auch dann nicht, wenn es sich um mehrere Veränderungen desselben Rechtsverhältnisses handelt.

(3) Bei Verträgen, die den Austausch von Leistungen zum Gegenstand haben, ist nur der Wert der Leistungen des einen Teils maßgebend; wenn der Wert der Leistungen verschieden ist, ist der höhere maßgebend.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 86 Beurkundungsgegenstand

(1) Beurkundungsgegenstand ist das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen, bei Tatsachenbeurkundungen die beurkundete Tatsache oder der beurkundete Vorgang.

(2) Mehrere Rechtsverhältnisse, Tatsachen oder Vorgänge sind verschiedene Beurkundungsgegenstände, soweit in § 109 nichts anderes bestimmt ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 109 Derselbe Beurkundungsgegenstand

(1) Derselbe Beurkundungsgegenstand liegt vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient. Ein solches Abhängigkeitsverhältnis liegt nur vor, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient. Dies gilt auch bei der Beurkundung von Erklärungen Dritter und von Erklärungen der Beteiligten zugunsten Dritter. Ein Abhängigkeitsverhältnis liegt insbesondere vor zwischen

1.

dem Kaufvertrag und

a): der Übernahme einer durch ein Grundpfandrecht am Kaufgrundstück gesicherten Darlehensschuld,
b): der zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen sowie
c): jeder zur Belastung des Kaufgegenstands dem Käufer erteilten Vollmacht;

die Beurkundung des Zuschlags in der freiwilligen Versteigerung steht dem Kaufvertrag gleich;

2.

dem Gesellschaftsvertrag und der Auflassung bezüglich eines einzubringenden Grundstücks;

3.

der Bestellung eines dinglichen Rechts und der zur Verschaffung des beabsichtigten Rangs erforderlichen Rangänderungserklärungen; § 45 Absatz 2 gilt entsprechend;

4.

der Begründung eines Anspruchs und den Erklärungen zur Schaffung eines Titels gemäß § 794 Absatz 1 Nummer 5 der Zivilprozessordnung.

In diesen Fällen bestimmt sich der Geschäftswert nur nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, zu dessen Erfüllung, Sicherung oder sonstiger Durchführung die anderen Rechtsverhältnisse dienen.

(2) Derselbe Beurkundungsgegenstand sind auch

1.

der Vorschlag zur Person eines möglichen Betreuers und eine Patientenverfügung;

2.

der Widerruf einer Verfügung von Todes wegen, die Aufhebung oder Anfechtung eines Erbvertrags oder der Rücktritt von einem Erbvertrag jeweils mit der Errichtung einer neuen Verfügung von Todes wegen;

3.

die zur Bestellung eines Grundpfandrechts erforderlichen Erklärungen und die Schulderklärung bis zur Höhe des Nennbetrags des Grundpfandrechts;

4.

bei Beschlüssen von Organen einer Vereinigung oder Stiftung

a): jeder Beschluss und eine damit im Zusammenhang stehende Änderung des Gesellschaftsvertrags oder der Satzung,
b): der Beschluss über eine Kapitalerhöhung oder -herabsetzung und die weiteren damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse,
c): mehrere Änderungen des Gesellschaftsvertrags oder der Satzung, deren Gegenstand keinen bestimmten Geldwert hat,
d): mehrere Wahlen, sofern nicht Einzelwahlen stattfinden,
e): mehrere Beschlüsse über die Entlastung von Verwaltungsträgern, sofern nicht Einzelbeschlüsse gefasst werden,
f): Wahlen und Beschlüsse über die Entlastung der Verwaltungsträger, sofern nicht einzeln abgestimmt wird,
g): Beschlüsse von Organen verschiedener Vereinigungen bei Umwandlungsvorgängen, sofern die Beschlüsse denselben Beschlussgegenstand haben.

In diesen Fällen bestimmt sich der Geschäftswert nach dem höchsten in Betracht kommenden Wert.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 47 Sache bei Kauf

Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 50 Bestimmte schuldrechtliche Verpflichtungen

Der Wert beträgt bei einer schuldrechtlichen Verpflichtung

1.

über eine Sache oder ein Recht nicht oder nur eingeschränkt zu verfügen, 10 Prozent des Verkehrswerts der Sache oder des Werts des Rechts;

2.

zur eingeschränkten Nutzung einer Sache 20 Prozent des Verkehrswerts der Sache;

3.

zur Errichtung eines Bauwerks, wenn es sich um

a): ein Wohngebäude handelt, 20 Prozent des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks,
b): ein gewerblich genutztes Bauwerk handelt, 20 Prozent der voraussichtlichen Herstellungskosten;

4.

zu Investitionen 20 Prozent der Investitionssumme.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 51 Erwerbs- und Veräußerungsrechte, Verfügungsbeschränkungen

(3) Ist der nach den Absätzen 1 und 2 bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, kann ein höherer oder ein niedrigerer Wert angenommen werden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 109 Derselbe Beurkundungsgegenstand

1.

dem Kaufvertrag und

a): der Übernahme einer durch ein Grundpfandrecht am Kaufgrundstück gesicherten Darlehensschuld,
b): der zur Löschung von Grundpfandrechten am Kaufgegenstand erforderlichen Erklärungen sowie
c): jeder zur Belastung des Kaufgegenstands dem Käufer erteilten Vollmacht;

die Beurkundung des Zuschlags in der freiwilligen Versteigerung steht dem Kaufvertrag gleich;

2.

dem Gesellschaftsvertrag und der Auflassung bezüglich eines einzubringenden Grundstücks;

3.

der Bestellung eines dinglichen Rechts und der zur Verschaffung des beabsichtigten Rangs erforderlichen Rangänderungserklärungen; § 45 Absatz 2 gilt entsprechend;

4.

der Begründung eines Anspruchs und den Erklärungen zur Schaffung eines Titels gemäß § 794 Absatz 1 Nummer 5 der Zivilprozessordnung.

In diesen Fällen bestimmt sich der Geschäftswert nur nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, zu dessen Erfüllung, Sicherung oder sonstiger Durchführung die anderen Rechtsverhältnisse dienen.

(2) Derselbe Beurkundungsgegenstand sind auch

1.

der Vorschlag zur Person eines möglichen Betreuers und eine Patientenverfügung;

2.

3.

die zur Bestellung eines Grundpfandrechts erforderlichen Erklärungen und die Schulderklärung bis zur Höhe des Nennbetrags des Grundpfandrechts;

4.

bei Beschlüssen von Organen einer Vereinigung oder Stiftung

a): jeder Beschluss und eine damit im Zusammenhang stehende Änderung des Gesellschaftsvertrags oder der Satzung,
b): der Beschluss über eine Kapitalerhöhung oder -herabsetzung und die weiteren damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse,
c): mehrere Änderungen des Gesellschaftsvertrags oder der Satzung, deren Gegenstand keinen bestimmten Geldwert hat,
d): mehrere Wahlen, sofern nicht Einzelwahlen stattfinden,
e): mehrere Beschlüsse über die Entlastung von Verwaltungsträgern, sofern nicht Einzelbeschlüsse gefasst werden,
f): Wahlen und Beschlüsse über die Entlastung der Verwaltungsträger, sofern nicht einzeln abgestimmt wird,
g): Beschlüsse von Organen verschiedener Vereinigungen bei Umwandlungsvorgängen, sofern die Beschlüsse denselben Beschlussgegenstand haben.

In diesen Fällen bestimmt sich der Geschäftswert nach dem höchsten in Betracht kommenden Wert.