Landgericht Köln Urteil, 28. Jan. 2014 - 2 O 117/13
Tenor
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
1
Tatbestand
2Die Klägerin begehrt die Herausgabe von seitens der Beklagten genutzten Räumlichkeiten.
3Die Beklagte nutzt die Räume im 3. Obergeschoss mit den dazugehörigen Kellerräumen der Liegenschaft F-Straße 57-59 in Köln. Inwieweit die Beklagte hierzu berechtigt ist, ist streitig. Die Klägerin macht einen Anspruch aus § 985 BGB geltend. Hilfsweise stützt sie ihren Anspruch auf § 546 BGB.
4Die Klägerin erwirkte im Klagewege einen Räumungstitel gegen den früheren Mieter der Gewerberäume, Herrn P. Mit Urteil vom 29. Dezember 2009 verurteilte das LG Köln (Az. 27 O 155/08) Herrn P zur Räumung. Das Urteil wurde vom OLG Köln insoweit am 25. Mai 2012 (Az. 1 U 87/11) bestätigt. Die Klägerin beauftragte Herrn OGV M mit der Durchsetzung des Räumungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung. Im Rahmen des Räumungstermins am 30. Oktober 2012, 9.00h traf Herr OGV M jedoch die Beklagte an, welche Kopien verschiedener Schriftstücke, welche aus dem Jahr 2001 datierten, vorlegte und sich als Mieterin der Räume ausgab. Die Räumung scheiterte.
5Im Nachgang richtete die Klägerin eine Anfrage an das Einwohnermeldeamt Köln. Laut Melderegisterauskunft ist die Beklagte seit dem 31. Mai 2010 unter der Anschrift F-Straße 57 gemeldet. Zuvor war die Beklagte unter der Anschrift B-Straße in Köln gemeldet.
6Mit Schreiben vom 20. Dezember 2012 erklärte die Klägerin vorsorglich die Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten, dies auch vor dem Hintergrund rückständigen Mietzinses, welcher sich auf 1.815,58 € monatlich belief (Anlage K15, Bl. 126f. d.A.).
7Die Klägerin behauptet, ein Mietvertrag mit der Beklagten sei nicht geschlossen worden. Sie bestreitet die Echtheit der seitens der Beklagten vorgelegten Schriftstücke aus dem Jahr 2001, wonach sie berechtigte Mieterin sein soll. Ein entsprechender Schriftverkehr mit der ehemaligen Eigentümerin der Räumlichkeiten, der N Industriebau Aktiengesellschaft & Cie. KG (im Folgenden: N) habe nicht stattgefunden. Dies ergebe sich auch aus einer entsprechenden Stellungnahme von Herrn Rechtsanwalt L vom 13. Dezember 2012, welcher die N rechtlich vertrat, wobei sich insbesondere die Faxnummer der N Mitte des Jahres 2000 geändert habe, was gegen einen Zugang und die Authentizität des seitens der Beklagten vorgelegten Faxschriftverkehrs spreche.
8Weiter wohne die Beklagte nicht in den Räumlichkeiten, sie haben kein Namensschild angebracht. Dies folge auch daraus, dass sie in einem anderen Verfahren vor dem Landgericht Köln zum Az. 7 O 219/09 als Zeugin benannt und ihre Anschrift mit B-Straße in Köln angegeben wurde. Ebenso ist in einem GmbH-Anteilsübertragungsvertrag vom 10. Juni 2011 und in einem Protokoll einer Gesellschafterversammlung vom 30. April 2007 als Anschrift der Beklagten die B-Straße in Köln genannt.
9Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei allenfalls in ein gewerbliches Mietverhältnis eingetreten, weil mit Herrn P ein gewerbliches Verhältnis bestand (vgl. hierzu: Urteil des OLG Köln vom 08. August 2010, Az. 1 U 14/10).
10Die Klägerin beantragt,
11die Beklagte zu verurteilen, die Fläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F-Straße 57-59, Haus 1.1 (rechtes Torhaus) (gemäß dem beigefügten Lageplan 1) in 50933 Köln nebst der dazu gehörigen Kellerräume (gemäß dem beigefügten Lageplan 2 rot schraffiert) geräumt an die Klägerin herauszugeben.
12Die Beklagte beantragt,
13die Klage abzuweisen.
14Die Beklagte rügt die Zuständigkeit des Landgerichts Köln. Das Amtsgericht Köln sei gemäß § 23 Nr. 2a GVG zuständig, weil es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele.
15Die Beklagte behauptet, sie habe seit 2001 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gewohnt. Die Ummeldung sei erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, weil die Gesellschaft (die J AG), welche das Objekt in der B-Straße gemietet hatte, dieses kündigte. Sie habe das Objekt in der Decktseiner Straße lediglich für die Gesellschaft beaufsichtigt und bspw. für den Empfang der Post gesorgt. Gelegentlich habe sie die Räumlichkeiten auch als persönlichen Rückzugsort genutzt.
16Weiter seien reduzierte Mietzahlungen erfolgt, weil der Beklagten ein Minderungsrecht zustehe. Insoweit wird auf den Vortrag mit der Klagerwiderung (S. 15f., Bl. 169f. d.A.) verwiesen.
17Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. Dezember 2013 (Bl. 427 d.A.) Bezug genommen.
18Entscheidungsgründe
19Die Klage ist unzulässig. Das Landgericht Köln ist sachlich nicht zuständig (§§ 71, 23 Nr. 2a GVG).
20Die Klage ist vorrangig auf einen Anspruch gemäß § 985 BGB gestützt. Hilfsweise macht die Klägerin einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend (vgl. hierzu: Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 10). Insoweit ist maßgeblich, wie dieses Mietverhältnis – dessen Bestehen die Klägerin zwar in Abrede stellt, sich aber hilfsweise auf dessen Kündigung beruft – zu kassifizieren wäre. Dabei sind allein die Behauptungen im Rahmen der Klageschrift zu berücksichtigen (Lückemann in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., 2014, § 23 GVG, Rn. 8; Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 7; Beschluss des OLG Köln vom 30. September 2010, Az.: 24 W 53/10). Dies gilt jedoch nur insoweit, als Tatsachen behauptet werden; hinsichtlich der rechtlichen Beurteilung des Klaganspruchs kommt es entscheidend auf die wahre Natur des Anspruchs und nicht auf die Ansicht der Parteien an (Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 7).
21Das OLG Köln hat mit Urteil vom 24. Mai 2012 zum Az. 1 U 87/11 das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und Herrn P als Geschäftsraum-Mietverhältnis eingeordnet, weil die Anmietung der Räumlichkeiten durch diesen zum Zwecke der Weitervermietung und damit zu gewerblichen Zwecken erfolgte. Die Klägerin ist daher der Ansicht, die Beklagte könne allenfalls in ein gewerbliches Mietverhältnis eingetreten sein. Sie trägt jedoch auch vor, die Beklagte habe ihren Wohnsitz in dem zu räumenden Objekt gemeldet – was unstreitig ist. Dies macht sie auch mit ihrer Kündigung vom 20. Dezember 2012 geltend (Anlage K15, Bl. 126f. d.A.). Weiter ist nach den mit der Klagschrift eingereichten Unterlagen, deren Authentizität die Klägerin zwar in Abrede stellt, ein Mietverhältnis zum Zwecke der Wohnraumnutzung gegeben. Zur Entscheidung der Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, NJW 1985, 1772; BGH, NJW 1997, 1845; BGH, NJW 2008, 3361). Nach den als Anlagenkovolut K4 (Bl. 44f. d.A.) eingereichten Schriftstücken ist von einer Anmietung der Beklagten zum Zwecke des Wohnens auszugehen – wobei das Gericht nicht verkennt, dass die Klägerin die Echtheit dieser Schriftstücke bestreitet. Diese sind dennoch zur Bestimmung der Art des Mietverhältnisses, auf dessen Kündigung sich die Klägerin hilfsweise beruft, heranzuziehen. So heißt es bspw. in dem Fax vom 05. März 2001 (Bl. 46 d.A.), die Beklagte werde als langjährige Lebensgefährtin des Herrn P in den Wohnraummietvertrag vom 29.07.1997 aufgenommen. Insoweit wäre von einer Anmietung zu Wohnzwecken auszugehen, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagte die Wohnung - so wie Herr P - zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hätte. Hiergegen spricht auch, dass die Beklagte ihren Wohnsitz in der F-Straße meldete, was nach der allgemeinen Lebenserfahrung für eine Nutzung zu Wohnzwecken spricht. Nach dem Tatsachenvortrag der Klägerseite ist das Mietverhältnis, auf dessen Kündigung sich die Klägerin hilfsweise beruft, als Wohnraummietverhältnis einzuordnen.
22Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
23Streitwert: 21.786,96 € gemäß §§ 41 Abs. 2 GKG, 3 ZPO (12 x 1.815,58 €; vgl. Herget in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., 2014, Rn. 16, Stichwort „Mietstreitigkeiten“).
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Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:
- 1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; - 2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: - a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind; - c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens; - e)
(weggefallen) - f)
(weggefallen) - g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.
(1) Vor die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, gehören alle bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, die nicht den Amtsgerichten zugewiesen sind.
(2) Die Landgerichte sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig
- 1.
für die Ansprüche, die auf Grund der Beamtengesetze gegen den Fiskus erhoben werden; - 2.
für die Ansprüche gegen Richter und Beamte wegen Überschreitung ihrer amtlichen Befugnisse oder wegen pflichtwidriger Unterlassung von Amtshandlungen; - 3.
für Ansprüche, die auf eine falsche, irreführende oder unterlassene öffentliche Kapitalmarktinformation, auf die Verwendung einer falschen oder irreführenden öffentlichen Kapitalmarktinformation oder auf die Unterlassung der gebotenen Aufklärung darüber, dass eine öffentliche Kapitalmarktinformation falsch oder irreführend ist, gestützt werden; - 4.
für Verfahren nach - a)
(weggefallen) - b)
den §§ 98, 99, 132, 142, 145, 258, 260, 293c und 315 des Aktiengesetzes, - c)
§ 26 des SE-Ausführungsgesetzes, - d)
§ 10 des Umwandlungsgesetzes, - e)
dem Spruchverfahrensgesetz, - f)
den §§ 39a und 39b des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes;
- 5.
in Streitigkeiten - a)
über das Anordnungsrecht des Bestellers gemäß § 650b des Bürgerlichen Gesetzbuchs, - b)
über die Höhe des Vergütungsanspruchs infolge einer Anordnung des Bestellers (§ 650c des Bürgerlichen Gesetzbuchs);
- 6.
für Ansprüche aus dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz.
(3) Der Landesgesetzgebung bleibt überlassen, Ansprüche gegen den Staat oder eine Körperschaft des öffentlichen Rechts wegen Verfügungen der Verwaltungsbehörden sowie Ansprüche wegen öffentlicher Abgaben ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten ausschließlich zuzuweisen.
(4) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Entscheidungen in Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e und Nummer 5 einem Landgericht für die Bezirke mehrerer Landgerichte zu übertragen. In Verfahren nach Absatz 2 Nummer 4 Buchstabe a bis e darf die Übertragung nur erfolgen, wenn dies der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient. Die Landesregierungen können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.
Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:
- 1.
Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; - 2.
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: - a)
Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - b)
Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind; - c)
Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; - d)
Streitigkeiten wegen Wildschadens; - e)
(weggefallen) - f)
(weggefallen) - g)
Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.