Landgericht Düsseldorf Beschluss, 07. Nov. 2018 - 25 OH 5/17
Tenor
Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung vom in Gesalt der berichtigten Kostenrechnung vom betreffend die Urkunden des abgeändert.
In der Rechnung sind 4,76 € zu viel erhoben worden.
Der Gesamtbetrag der Rechnung wird auf 477,01 € festgesetzt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
1
Gründe:
2I. Am 09. Februar 2017 schloss Frau als Veräußerin im eigenen Namen sowie als vollmachtlose Vertreterin für ihren Bruder, den Kostenschuldner, einen unentgeltlichen Übertragungsvertrag hinsichtlich einer in ihrem Eigentum stehenden Gebäude- und Freifläche von 113 m² bei dem Kostengläubiger (Urkunde Nr.). Nach Ziffer IV. 8. des Übertragungsvertrages ist Kostenschuldner der Antragsteller, der das Rechtsgeschäft am 21. Februar 2017 genehmigte. Der Kostengläubiger beglaubigte am selben Tag die Echtheit der vollzogenen Unterschrift des Kostenschuldners (Urkunde).
3Der Kostengläubiger erstellte zunächst unter dem 7. September eine Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 541,27 €. Als Geschäftswert setzte er 30.510,00 € an. Zur Begründung führte er aus, er habe die Wertangabe des Kostenschuldners nicht nachvollziehen können und habe den Wert entsprechend der Bodenrichtwertkartei ermittelt (= 270 Euro pro Quadratmeter).
4Gegen diese Kostenrechnung hat der Kostenschuldner einen Antrag auf Entscheidung gemäß § 127 GNotKG eingebracht. Nachdem der Beteiligte zu 3) unter Hinweis auf Rechtsprechung die Rechtsauffassung vertreten hat, dass ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 25 % vom Bodenrichtwert vorzunehmen sei, hat der Kostengläubiger seine Kostenrechnung am 26. März 2018 abgeändert und durch die auf Blatt 41 der Akte befindliche Kostenrechnung ersetzt, die nunmehr Gegenstand dieses Verfahrens ist. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 41 der Gerichtsakte verwiesen.
5Mit weiterem Schreiben, hier eingegangen am 18. April 2018, hat der Kostenschuldner erklärt, „Widerspruch“ gegen diese „neu erstellte Rechnung“ einzulegen, da sie „immer noch zu hoch“ sei.
6Der Beteiligte zu 3) hat unter dem 24. Mai 2016 im Hinblick auf die abgeänderte Kostenrechnung ergänzend Stellung genommen.
7II. Auf Antrag des Kostenschuldners nach § 127 GNotKG war die streitgegenständliche Kostenrechnung vom 26. März 2018 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu bestätigen.
81. Diese Rechnung erfüllt das Zitiergebot des § 19 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG und ist inhaltlich hinsichtlich der Beurkundung nicht zu beanstanden. Allerdings ist der Geschäftswert hinsichtlich der Urkunde nicht zutreffend festgesetzt worden.
9a) Gemäß § 97 Abs. 1 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist. Gemäß § 86 Abs. 1 GNotKG ist Beurkundungsgegenstand das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen. Davon ausgehend, dass es in der angefochtenen Kostenberechnung um die Übertragung von Grundbesitz geht, ist nach § 46 Abs. 1 GNotKG der Wert nach dem Verkehrswert zu bestimmen. Steht dieser Verkehrswert nicht fest, ist er anhand der in § 46 Abs. 2 GNotKG genannten Kriterien zu ermitteln. Geht es – wie vorliegend – um die Verkehrswertbestimmung von Grundbesitz, ist zu berücksichtigen, dass sich der Wert nicht exakt berechnen lässt, sondern vielmehr nur geschätzt werden kann (vgl. Tiedtke, in Korintenberg: GNotKG Kommentar 20. Aufl. 2017, § 46 Rn. 10). Insoweit stellen Bodenrichtwerte, die das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen ermittelt einen zulässigen, zuverlässigen, aktuellen und für jedermann schnell verfügbaren Anhaltspunkt zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundbesitz dar (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.08.2016 – I- 10 W 14/16, Rn. 12, juris).
10b) Gemessen daran ist die nunmehr maßgebliche Kostenrechnung vom 26.03.2018 – soweit sie den Übertragungsvertrag vom 09. Februar 2018 (Urkunde 377/17) betrifft – nicht zu beanstanden, sondern zu bestätigen. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass den Wertangaben der Beteiligten ein großes Gewicht beizumessen ist, weil die Beteiligten sich über den Wert selbst eine konkrete Vorstellung gemacht haben (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 09. Februar 2015 – 2 W 17/15, Rn. 16, juris). Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Kostenschuldner selbst offensichtlich davon ausgeht, dass der in Rede stehende Grundbesitz durchaus einen Wert von 30.510 € aufweist und lediglich meint, der Umstand, dass der Grundbesitz ein „eingekesseltes Gartengrundstück“ sei, auf dem ein Kleintierstall errichtet wurde, führe dazu, dass maximal 20 % dieses Wertes anzusetzen seien. Diese Rechtsauffassung trifft indes nicht zu. Vielmehr ist von dem festgestellten Bodenrichtwert ein Sicherheitsabschlag in Höhe von etwa 25 % vorzunehmen (vgl. statt vieler: OLG München, Beschluss vom 08. September 2016 – 34 Wx 64/16, Rn. 30, juris). Diesen Sicherheitsabschlag hat der Kostengläubiger in seiner geänderten Kostenrechnung berücksichtigt und ist dementsprechend zutreffend von einem Geschäftswert in Höhe von 22.882,50 € ausgegangen. Daran vermag auch der weitere Einwand des Kostenschuldners, wonach er aufgrund des geringen Wertes keine Schenkungssteuer habe zahlen müssen, nichts zu ändern. Denn die für die Steuerzwecke angemeldeten oder festgesetzten Werte geben im Regelfall keine Erkenntnisse über die wahren Verhältnisse, weshalb die Ermittlung des Verkehrswertes anhand der Kriterien des § 46 Abs. 2 GNotKG Vorrang vor § 46 Abs. 3 GNotKG hat (vgl. Tiedtke, in Korintenberg: GNotKG Kommentar 20. Aufl. 2017, § 46 Rn. 14a). Lediglich ergänzend merkt die Kammer an, dass auch die bei Beurkundung des Übertragungsvertrag noch ins Grundbuch eingetragene Belastung des Grundbesitzes mit einer Briefgrundschuld in Höhe von 56.242,11 € nicht für die Behauptung des Klägers spricht, dass der Verkehrswert lediglich mit knapp über 6.000 € zu bemessen ist.
112. Insoweit der Kostengläubiger hinsichtlich der Beurkundung der Unterschrift des Kostenschuldners in der Rechnung vom 26.03.2018 weiter von einem Geschäftswert von 30.510,00 € ausgeht, dürfte es sich dabei um ein Versehen handeln. Nach § 121 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert für die Beglaubigung von Unterschriften nach der für die Beurkundung der Erklärung geltenden Vorschriften. Demnach hätte der Kostengläubiger den Geschäftswert ebenfalls auf 22.882,50 € festsetzen müssen. Ausgehend von einem Satz von 0,20 und einem Geschäftswert von 22.882,50 € kann der Kostengläubiger für diese Urkundstätigkeit daher lediglich 23,00 € anstatt 27,00 € verlangen. Insgesamt kann der Kostengläubiger 477,01 € verlangen, so dass die Rechnung auf diesen Betrag festzusetzen war.
12Rechtsbehelfsbelehrung:
13Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig, die bei dem Landgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden kann. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen den Beschluss eingelegt werde. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Einlegung der Beschwerde muss binnen einer Frist von einem Monat nach schriftlicher Bekanntmachung des Beschlusses erfolgen, wobei der Eingang beim Landgericht entscheidend ist.
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(1) Gegen die Kostenberechnung (§ 19), einschließlich der Verzinsungspflicht (§ 88), gegen die Zahlungspflicht, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) und die Erteilung der Vollstreckungsklausel kann die Entscheidung des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar den Amtssitz hat, beantragt werden. Antragsberechtigt ist der Kostenschuldner und, wenn der Kostenschuldner dem Notar gegenüber die Kostenberechnung beanstandet, auch der Notar.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres, das auf das Jahr folgt, in dem die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt ist, können neue Anträge nach Absatz 1 nicht mehr gestellt werden. Soweit die Einwendungen gegen den Kostenanspruch auf Gründen beruhen, die nach der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung entstanden sind, können sie auch nach Ablauf dieser Frist geltend gemacht werden.
(1) Die Notarkosten dürfen nur aufgrund einer dem Kostenschuldner mitgeteilten, von dem Notar unterschriebenen oder mit seiner qualifizierten elektronischen Signatur versehenen Berechnung eingefordert werden. Der Lauf der Verjährungsfrist ist nicht von der Mitteilung der Berechnung abhängig.
(2) Die Berechnung muss enthalten
- 1.
eine Bezeichnung des Verfahrens oder Geschäfts, - 2.
die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses, - 3.
den Geschäftswert bei Gebühren, die nach dem Geschäftswert berechnet sind, - 4.
die Beträge der einzelnen Gebühren und Auslagen, wobei bei den jeweiligen Dokumentenpauschalen (Nummern 32000 bis 32003) und bei den Entgelten für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen (Nummer 32004) die Angabe des Gesamtbetrags genügt, und - 5.
die gezahlten Vorschüsse.
(3) Die Berechnung soll enthalten
- 1.
eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands und der Auslagen, - 2.
die Wertvorschriften der §§ 36, 40 bis 54, 97 bis 108, 112 bis 124, aus denen sich der Geschäftswert für die jeweilige Gebühr ergibt, und - 3.
die Werte der einzelnen Gegenstände, wenn sich der Geschäftswert aus der Summe der Werte mehrerer Verfahrensgegenstände ergibt (§ 35 Absatz 1).
(4) Eine Berechnung ist nur unwirksam, wenn sie nicht den Vorschriften der Absätze 1 und 2 entspricht.
(5) Wird eine Berechnung durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben, weil sie nicht den Vorschriften des Absatzes 3 entspricht, bleibt ein bereits eingetretener Neubeginn der Verjährung unberührt.
(6) Der Notar hat eine Kopie oder einen Ausdruck der Berechnung zu seinen Akten zu nehmen oder die Berechnung elektronisch aufzubewahren.
(1) Der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen und Erklärungen bestimmt sich nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist.
(2) Handelt es sich um Veränderungen eines Rechtsverhältnisses, so darf der Wert des von der Veränderung betroffenen Rechtsverhältnisses nicht überschritten werden, und zwar auch dann nicht, wenn es sich um mehrere Veränderungen desselben Rechtsverhältnisses handelt.
(3) Bei Verträgen, die den Austausch von Leistungen zum Gegenstand haben, ist nur der Wert der Leistungen des einen Teils maßgebend; wenn der Wert der Leistungen verschieden ist, ist der höhere maßgebend.
(1) Beurkundungsgegenstand ist das Rechtsverhältnis, auf das sich die Erklärungen beziehen, bei Tatsachenbeurkundungen die beurkundete Tatsache oder der beurkundete Vorgang.
(2) Mehrere Rechtsverhältnisse, Tatsachen oder Vorgänge sind verschiedene Beurkundungsgegenstände, soweit in § 109 nichts anderes bestimmt ist.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
1
Gründe:
2I.
3Der Beteiligte zu 1. war Eigentümer des im Grundbuch von W Blatt ###, Amtsgericht Ahlen, eingetragenen Hofes im Sinne der Höfeordnung mit einer Größe von ca. 50,22 ha. Der Einheitswert per 01.01.2001 beträgt 63.195,00 €. Mit notariellem Vertrag vom 23.04.2015 hat der Beteiligte zu 1. den Besitz auf seine Tochter, die Beteiligte zu 2., übertragen. Der Hof war mit Ausnahme des Wohnhauses seit 1994 an den Sohn des Beteiligten zu 1., N verpachtet. Das Pachtverhältnis endete zum 30.09.2012. Für die landwirtschaftlichen Flächen besteht bis zum 30.09.2021 ein Folgepachtvertrag mit einem Dritten. Scheune und Schweinestall sind ebenfalls bis 2021 anderweitig vermietet.
4Nachdem das Landwirtschaftsgericht Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Übertragungsvertrages wegen fehlender Wirtschaftsfähigkeit der Übernehmerin geäußert hatte, ist der Antrag auf Genehmigung des Vertrages mit Schriftsatz vom 23.10.2015 zurückgenommen worden. Außerdem ist die Löschung des Hofvermerks beantragt worden.
5Mit Beschluss vom 02.12.2015 hat das Landwirtschaftsgericht den Geschäftswert für das Genehmigungsverfahren auf 2.237.200,00 € festgesetzt. Dabei ist es davon ausgegangen, dass § 48 GNotKG auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar ist. Der Geschäftswert ist gemäß §§ 35, 36 Abs.1 GNotKG nach billigem Ermessen auf der Grundlage des geschätzten Verkehrswertes des Anwesens ermittelt worden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 02.12.2015 (Bl. 104 d.A.) Bezug genommen.
6Gegen die Festsetzung des Geschäftswertes richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. Sie nehmen Bezug auf eine Entscheidung des OLG Celle (Beschluss vom 22.06.2015 - 7 W 31/15 -) und meinen, dass auch dann, wenn § 48 GNotKG nicht unmittelbar anwendbar sei, die Vorschrift im Rahmen der Billigkeitserwägungen zugrunde zu legen sei und dass nicht zwingend die Wertfestsetzung nach dem Verkehrswert im Sinn des § 46 GNotKG erfolgen müsse. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass der Wert hier gemäß § 48 Abs. 1 GNotKG nach dem vierfachen Einheitswert zu bemessen sei. Im Zeitpunkt der Antragstellung habe es sich um einen Hof im Sinne der Höfeordnung gehandelt. Die Löschungserklärung des Hofvermerks sei erst nach dem Übergabevertrag erfolgt, um die Übergabe überhaupt zu ermöglichen. Ein offensichtlicher Wegfall der Hofeigenschaft außerhalb des Grundbuchs sei nicht gegeben gewesen. Die Übernehmerin habe auch avisiert, bei Hofübernahme und einer entsprechenden Genehmigungserklärung den Hof wieder an sich zu ziehen und die verpachteten Flächen wieder zu bewirtschaften, wenn auch mit einem anderen Konzept.
7Im Übrigen sei der festgesetzte Wert der Höhe nach nicht gerechtfertigt. Das Wohnhaus sei über 300 Jahre alt und habe einen unterdurchschnittlichen Wohnstandart. Die Bewertung des Landwirtschaftsgerichts mit 300.000,00 € sei übersetzt. Für den Bodenwert des Wohnhauses und der Tenne sei allenfalls ein Betrag von 13,00 € anzusetzen, nicht aber 80,00 €. Der Verkehrswert für Scheune und Schweinestall richte sich nach dem Ertragswert, der sich aus den Netto- und nicht den Bruttoeinnahmen errechne. Die landwirtschaftlichen Flächen seien ebenfalls mit dem Ertragswert auf der Grundlage des Bruttopachtzinses in Höhe von 36.000,00 € jährlich einzustellen. Zu berücksichtigen seien außerdem die bei Hofübernahme noch valutierenden Verbindlichkeiten von 75.000,00 € sowie die Übernahme des Altenteils
8Das Landwirtschaftsgericht hat mit dem Beschluss vom 08.01.2016 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Dabei ist es weiterhin davon ausgegangen, dass das Kostenprivileg gemäß § 48 GNotKG hier nicht anwendbar sei und dass die Einwendungen hinsichtlich der Höhe des festgesetzten Wertes nicht begründet seien. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 08.01.2016 (Bl. 118 - 119 d.A.) verwiesen.
9II.
10Die Beschwerde ist gemäß §§ 83 Abs. 2, 1 Abs. 1 und 2 Nr. 9 GNotKG, 1 HöfeVfO zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg und war zurückzuweisen.
111.
12Der Geschäftswert für das Verfahren zur Genehmigung des Hofübertragungsvertrages ist gemäß §§ 35, 36 Abs. 1,46 GNotKG nach billigem Ermessen festzusetzen.
13Eine Bemessung nach dem vierfachen Einheitswert des Hofes gemäß § 48 Abs. 1 GNotKG kommt nicht in Betracht. Die Voraussetzungen dieses Kostenprivilegs für die Landwirtschaft, das als Ausnahmetatbestand eng auszulegen ist, sind nicht gegeben. Es ist zwar ein landwirtschaftlicher Betrieb mit einer Hofstelle betroffen. § 48 GNotKG privilegiert jedoch nicht generell die Landwirte oder sämtliche gerichtliche oder notarielle Verfahren, die land- oder forstwirtschaftlichen Besitz betreffen, sondern unter engen Voraussetzungen allein die im Zusammenhang mit der Übergabe oder Zuwendung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes stehenden Verfahren. Die Vorschrift dient der Erhaltung und Fortführung leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe im Familienbesitz (s. dazu Fackelmann GNotKG § 48 Rn. 1; Hartmann Kostengesetze, 46. Aufl. § 48 GNotKG Rn. 1). Erforderlich ist, dass der Betrieb nach der Übergabe durch den Erwerber fortgeführt wird und nicht nur einen unwesentlichen Teil der Existenzgrundlage des Erwerbers bildet (s. dazu BeckOK/Korinthenberg/Tiedtke GNotKG § 48 (Rn. 30).
14Diese Voraussetzungen sind - wie das Landwirtschaftsgericht bereits zutreffend in dem Nichtabhilfebeschluss vom 08.01.2016 ausgeführt hat - hier nicht erfüllt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Übernahme. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beteiligte zu 2. den Betrieb ihres Vaters unmittelbar fortführen wird. Dies ist ihr wegen des bestehenden langfristigen Pachtvertrages schon objektiv nicht möglich. Es reicht nicht aus, dass sie "avisiert", die landwirtschaftlichen Flächen zur Bewirtschaftung übernehmen zu wollen und daran denkt, nach Übernahme des Hofes und noch offener finanzieller Vorbereitung den Hof "im Kleinen" weiter zu führen. Das objektive Fortführungselement ist bei einem bestehenden langfristigen Pachtvertrag nicht gegeben. Die bloße Möglichkeit, irgendwann den Betrieb selbst zu führen, genügt nicht. Bei Pachtverträgen gilt das auch dann, wenn der Übernehmer vorträgt, die Pachtverträge irgendwann zu einem späteren Zeitpunkt auflösen zu wollen, ohne dass konkrete (objektive) Anhaltspunkte für den Zeitpunkt und die zu diesem Zeitpunkt gegeben Fortführbarkeit bestehen (s. dazu Fackelmann a.a.O. § 48 Rn. 44 m.w.N.; Korinthenberg/Tiedtke a.a.O. § 48 Rn. 39).
152.
16Die vom Landwirtschaftsgericht nach billigem Ermessen festgesetzte Höhe des Geschäftswertes auf 2.347.200,00 € auf der Grundlage des geschätzten Verkehrswertes der Besitzung ist nicht zu beanstanden.
17Hinsichtlich der Bewertung der Flächen ist das Landwirtschaftsgericht von den Bodenrichtwerten ausgegangen, die das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen ermittelt und veröffentlicht hat (www. boris.nrw.de). Diese von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgestellten Richtwerte stellen einen zulässigen, zuverlässigen, aktuellen und für jedermann schnell verfügbaren Anhaltspunkt zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundbesitz dar (OLG Hamm Beschluss vom 28.02.2013 - 15 W 271/12 - = ErbR 2013 S. 361 - 363, AUR 2014 S. 32). Wegen der Nähe zu der angrenzenden Wohnbebauung der Ansatz des Bodenwertes für das Grundstück des Hofgebäudes mit 80,00 €/m² gerechtfertigt. Der Flächenanteil dürfte dabei mit 600 m² eher zu gering angenommen worden sein, so dass der Wert von 38.400,00 € für diesen Teil des Grundbesitzes nicht unangemessen hoch eingestellt worden ist, zumal ein Sicherheitsabschlag von 25 % vorgenommen wurde. Auf die zutreffenden Ausführungen in dem Nichtabhilfebeschluss, denen sich der Senat anschließt, wird Bezug genommen.
18Bei den landwirtschaftlich genutzten Flächen ist das Landwirtschaftsgericht von einem Bodenwert von 5,00 €/m² ausgegangen. das ergibt bei einer Gesamtfläche unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlages von 20 % einen Wert von 1.800.000,00 €. Auf den Ertragswert der Flächen kommt es nicht an.
19Das Wohnhaus ist mangels näherer Anhaltspunkte mit 300.000,00 € bewertet worden. Auch das ist angemessen, zumal das Landwirtschaftsgericht dabei ein höheres Alter des Gebäudes bereits berücksichtigt hat.
20Soweit hinsichtlich des Schweinemaststalls und der Scheune der Ertragswert auf der Grundlage der Bruttomieteinnahmen errechnet worden ist, hat das Landwirtschaftsgericht in dem Nichtabhilfebeschluss bereits ausgeführt, dass dies insoweit fehlerhaft sei, weil richtigerweise die Nettomieteinnahmen zugrunde zu legen seien. Dies führt jedoch nicht zu einer Veränderung des Gesamtwertes der Besitzung, der sich dadurch ohnehin nur verhältnismäßig geringfügig ändern würde. Das Landwirtschaftsgericht hat eine Abwägung aller zu berücksichtigenden Elemente vorgenommen und dabei von seinem Ermessen Gebrauch gemacht. Dass ihm insoweit offensichtliche Fehler unterlaufen sind, ist nicht erkennbar.
21Die noch valutierenden und übernommenen Belastungen des Hofes sowie der Wert des eingeräumten Altenteils sind bei der Bemessung des Geschäftswerts gemäß § 38 GNotKG nicht abzuziehen (s. dazu auch Fackelmann/Heinemann a.a.O. § 38 Rn. 10 m.w.N.).
22Der Ausspruch über die Kostenfolge ergibt sich aus § 83 Abs. 3 GNotKG.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.