Bundesgerichtshof Urteil, 14. Juli 2017 - V ZR 290/16
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Tenor
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Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 6. Dezember 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf TOP 3 und TOP 4 bezogene Abweisung der Klage bestätigt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 18. April 2016 im Umfang der Aufhebung und im Kostenpunkt geändert.
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Die in der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 zu TOP 3 (Jahresabrechnung) und TOP 4 (Wiederwahl des Verwalters) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
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Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören vier Wohneinheiten. Regelungen zum Stimmrecht enthält die Teilungserklärung nicht. Ursprünglich standen die Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Eigentum des Klägers, bis er die Wohnung Nr. 4 an die S. UG & Co. KG übertrug; diese ist seither im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Komplementärin der S. UG & Co. KG ist die I. UG (haftungsbeschränkt), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kläger ist. Ferner ist er Kommanditist und Geschäftsführer der S. UG & Co. KG.
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In der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen ein Beschluss gefasst, wonach die S. UG & Co. KG (im Folgenden: Gesellschaft) vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Sodann wurden gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse über die Jahresabrechnung (TOP 3) und die Verwalterbestellung (TOP 4) gefasst. Die - soweit von Interesse - gegen die zu TOP 3 und 4 gefassten Beschlüsse gerichtete Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht verneint einen formellen Mangel der Beschlussfassung. Die Stimme der Gesellschaft sei zu Recht unberücksichtigt geblieben. Nach dem gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG maßgeblichen Kopfprinzip habe jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Sinn und Zweck dieses Stimmrechtsprinzips bestehe darin, dem Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitze, nicht von vornherein ein Übergewicht zu verschaffen. Veräußere ein Wohnungseigentümer eine von mehreren Einheiten, entstehe grundsätzlich dann ein neues Stimmrecht, wenn Veräußerer und Erwerber nicht personenidentisch seien. Formal betrachtet sei dies hier der Fall, so dass der Gesellschaft als eigenständiger juristischer Person ein viertes Stimmrecht zukäme. Dieses Ergebnis widerspreche aber Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts. Die Gesellschaft könne nämlich keinen eigenen Willen bilden. Vielmehr richte sich die Stimmabgabe einheitlich nach dem Willen des Klägers, der sowohl als natürliche Person als auch als Geschäftsführer der von ihm beherrschten Gesellschaft auftrete. Infolgedessen seien der Kläger und die Gesellschaft als ein „Kopf“ anzusehen. Anders liege es, wenn ein Wohnungseigentümer das Eigentum an einer von mehreren Einheiten auf nahe Angehörige übertrage. In diesem Fall sei eine unterschiedliche Willensbildung denkbar und die Stimmrechtsvermehrung daher hinzunehmen.
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II.
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Die Revision hat Erfolg. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesellschaft stehe kein Stimmrecht zu, so dass die unterbliebene Wertung ihrer Stimme keinen formellen Mangel der angefochtenen Beschlüsse begründe, hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dies kann der Kläger geltend machen, obwohl nicht ihm, sondern der Gesellschaft das Stimmrecht aberkannt worden ist. Denn jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen und gerichtlich durchsetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Juli 2003 - V ZB 11/03, BGHZ 156, 19 ff.; Bärmann/Roth, WEG, 13. Aufl., § 46 Rn. 32).
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1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Gesellschaft ein Stimmrecht zu.
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a) Im Ausgangspunkt gilt in Ermangelung einer besonderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist nach allgemeinem Verständnis derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 4; Mediger, NZM 2011, 137, 140 jeweils mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 8 zu § 46 Abs. 1 WEG). Infolgedessen kann unter der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten, wenn ein Eigentümer - wie hier - mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 10 mwN). Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer nach allgemeiner Ansicht eine (neu hinzugekommene) Stimme (vgl. nur BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 7a).
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b) Daran gemessen entsteht bei Geltung des Kopfstimmrechts gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Infolgedessen ist hier durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung ein viertes Stimmrecht entstanden. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht geklärt ist zwar, ob ein neues Stimmrecht auch dann entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert (vgl. dazu im Einzelnen Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 69; Mediger, NZM 2011, 137, 140, jeweils mwN). Diese Frage stellt sich hier aber nicht. Da die Gesellschaft als juristische Person durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung Alleineigentum an der Wohnung Nr. 4 erworben hat, besteht kein Zweifel daran, dass sie Wohnungseigentümerin im Sinne von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG geworden ist (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 139 mwN). Insbesondere ist die Veräußerung wirksam. Selbst wenn der Kläger sie vorgenommen haben sollte, um über die Gesellschaft ein zusätzliches Stimmrecht ausüben zu können, läge kein Scheingeschäft im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setzt eine wirksame Veräußerung voraus, so dass eine solche im Zweifel gewollt ist (vgl. BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303 jeweils mwN). Dass es infolgedessen zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist in dem Kopfstimmrecht angelegt und hinzunehmen, selbst wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt.
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2. Von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts ist die Gesellschaft auch nicht allgemein (also unabhängig von dem jeweiligen Beschlussgegenstand) ausgeschlossen.
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a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats gehört das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB gerade keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17). Wie sich im Umkehrschluss aus § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG ergibt, lassen auch erhebliche Beitragsrückstände das Stimmrecht nicht entfallen, solange der Wohnungseigentümer nicht gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 9). Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe bezogen auf die jeweilige Beschlussfassung unbeachtlich ist (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.).
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b) Daran gemessen kommt ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. Insoweit machen die Beklagten mit der Revisionserwiderung geltend, der Kläger erlange durch das zusätzliche Stimmrecht der Gesellschaft nunmehr eine Blockadeposition, obwohl er seit Jahren freiwillig keine Hausgeldzahlungen leiste und auch die Gesellschaft seit der Eigentumsübertragung ihre Beitragspflichten nicht erfülle. Ein solcher Konflikt muss, soweit er nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt ist, grundsätzlich gelöst werden, indem die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.
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aa) Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Zahlungspflichten, kann er Beschlussfassungen, die auf die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abzielen, nicht blockieren. Insoweit ist er nämlich gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 9 ff.). Nach dieser Bestimmung ist er auch dann nicht stimmberechtigt, wenn die übrigen Wohnungseigentümer Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, gemäß § 18 WEG die Entziehung des Eigentums in die Wege zu leiten (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 45; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 148; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 18 Rn. 34 mwN).
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bb) Den darüber hinaus bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet in erster Linie das Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG). Dessen gerichtliche Kontrolle erfolgt insbesondere im Wege der Beschlussmängelklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13). Majorisierende Beschlüsse können insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13 aE).
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cc) Soweit einem Wohnungseigentümer (bzw. einer festgefügten Gruppe von Wohnungseigentümern) - wie es die Beklagten hier befürchten - eine Blockadeposition zusteht, mit der er Beschlussfassungen verhindern kann, wird der Minderheitenschutz in erster Linie durch die Beschlussersetzungsklage gewährleistet (§ 21 Abs. 4, § 21 Abs. 8 WEG). Grundsätzlich dürfen Maßnahmen zwar nur insoweit gerichtlich angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist, da die Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 Rn. 31). Wird aber eine Beschlussfassung verhindert, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann eine umfassende Beschlussersetzung durch das Gericht angezeigt sein; eine „Blockadehaltung“ einzelner Wohnungseigentümer hat das Gericht insbesondere im Hinblick auf die Regelungsdichte der zu ersetzenden Beschlüsse in seine Entscheidungsfindung einzubeziehen.
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3. Schließlich durfte die Gesellschaft ihr Stimmrecht auch bezogen auf die konkret gefassten Beschlüsse ausüben. Die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsausschluss gemäß § 25 Abs. 5 WEG liegen offensichtlich nicht vor. Die Stimmabgabe der Gesellschaft zu TOP 3 und 4 ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Blockade rechtsmissbräuchlich.
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats können abgegebene Stimmen wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein; allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers reicht hierfür nicht aus. Eine Majorisierung soll vielmehr erst dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.). In Rechtsprechung und Schrifttum ist dies auf Zustimmung gestoßen (vgl. nur OLG Köln, ZMR 2009, 311 f.; OLG Karlsruhe, ZMR 2008, 408 f.; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 193 ff.; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 60 ff.; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 92 ff.).
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b) Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmissbrauch angenommen werden kann, bedürfen allerdings einer weiteren Präzisierung.
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aa) Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann (vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 79). Dies wird in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, etwa dann, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 62).
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bb) Abgesehen von solchen besonders gelagerten Ausnahmefällen muss, sofern die Voraussetzungen von § 25 Abs. 5 WEG nicht vorliegen, die Stimme eines Wohnungseigentümers regelmäßig gewertet werden. So ist auch der Beschluss des Senats vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.) zu verstehen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13).
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(1) Grund hierfür ist, dass die engen Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist, nicht umgangen werden dürfen. Zudem ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, dass in der Eigentümerversammlung ohne weiteres festzustellen ist, ob das Stimmrecht besteht. Dies soll im Regelfall gerade nicht von Wertungen abhängen, die insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften erhebliche Probleme aufwerfen könnten. Die Minderheit kann durch Anrufung der Gerichte klären lassen, ob die gefassten Beschlüsse - insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung - ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen bzw. ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung vorliegen.
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(2) Bei der Abgabe von Nein-Stimmen, die die Ablehnung eines Beschlussantrags durch so genannten Negativbeschluss (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 13 mwN) zur Folge haben, führt selbst eine treuwidrige Blockade in der Regel nicht dazu, dass die Stimme des „Blockierers“ außer Betracht bleibt. Dies hätte nämlich zur Folge, dass mit den Stimmen einer Minderheit positive Beschlüsse gefasst werden können. Es ist vielmehr Sache der Gerichte, ggf. eine Beschlussersetzung vorzunehmen. Beispielsweise sind negative Stimmabgaben, mit denen die Mehrheit eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme zum Nachteil der Minderheit verzögert, nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass ein Beschluss über die erforderliche Maßnahme nicht zustande kommt; die treuwidrige negative Stimmabgabe kann aber zu einer gerichtlichen Beschlussersetzung führen und Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24). Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam mit der Folge, dass der von der Minderheit gewünschte Verwalter bestellt ist (unzutreffend daher AG Viersen, ZMR 2013, 394 f.), sondern das Gericht kann auf Antrag durch einstweilige Verfügung einen Notverwalter bestellen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, ZWE 2011, 356, 357), und in der Hauptsache kann die Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt werden.
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c) Daran gemessen war die Stimmabgabe der Gesellschaft schon deshalb nicht rechtsmissbräuchlich, weil der Kläger in seiner Funktion als Geschäftsführer mit Nein gestimmt hat und eine solche negative Stimmabgabe in der Regel - und auch hier - nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Ohne dass es darauf noch entscheidend ankäme, hat der Kläger auch inhaltliche Einwendungen gegen die Jahresabrechnung und den zu bestellenden Verwalter erhoben.
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III.
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Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Wegen des formellen Mangels sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Davon, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 10), ist auszugehen, weil die Beschlüsse gegen die Stimme des Klägers und der Gesellschaft nicht zustande gekommen wären. Den zu TOP 3 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung hat der Kläger aus formellen Gründen ausdrücklich insgesamt (und nicht nur bezogen auf die Heizkostenabrechnung) angefochten.
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IV.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
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Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Göbel
RinBGH Haberkamp
ist infolge Urlaubs an der
Unterschrift gehindert.
Karlsruhe, den 31. Juli 2017Die Vorsitzende
Stresemann
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(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 11/03
vom
17. Juli 2003
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG § 45 Abs. 1; FGG § 20 Abs. 1
Die Wohnungseigentümer, die der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses im
Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG entgegentreten, sind hinsichtlich einer gerichtlichen
Entscheidung, mit der der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt worden
ist, auch dann zur Beschwerde bzw. Rechtsbeschwerde befugt, wenn sie durch die
gerichtliche Entscheidung keine persönlichen Nachteile erleiden.
Ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht
grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst
dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und
nicht aus besonderen Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche
zu verzichten.
BGH, Beschluß vom 17. Juli 2003 - V ZB 11/03 - BayObLG
LG München I
AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 17. Juli 2003 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 22. Juli 2002 wird, soweit über sie nicht durch den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 13. März 2003 entschieden ist, zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen 82 % der Antragsteller zu 1, 2 % der Antragsteller zu 2 sowie 16 % die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 112.500
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer und die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage, die nach der Teilungserklärung als Studentenwohnheim zu nutzen ist.
Nachdem ein inhaltsgleicher Beschluß vom 8. Juli 1999 rechtskräftig für ungültig erklärt worden war, wurde in der Eigentümerversammlung am 6. Juli 2000 mit den Stimmen aller anwesenden und vertretenen Wohnungseigentü-
mer zu Tagesordnungspunkt 5 beschlossen, die Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1998 zu entlasten. In gleicher Weise wurde außerdem zu Tagesordnungspunkt 8 der Beschluß über die Entlastung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1999 gefaßt. Die Antragsteller waren zu der Eigentümerversammlung am 6. Juli 2000 weder erschienen noch vertreten.
Während der Antragsteller zu 2 nur den zu einem anderen Tagesordnungspunkt gefaßten Beschluß angefochten hat, wendet sich der Antragsteller zu 1 u.a. gegen die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 5 und 8. Nach Zurückweisung sämtlicher Anträge durch das Amtsgericht hat das Landgericht neben weiteren auch die Eigentümerbeschlüsse über die Entlastung der Verwalterin für ungültig erklärt.
Das Bayerische Oberste Landesgericht, das über die weitergehenden Rechtsmittel der Beteiligten entschieden hat, möchte die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen die Ungültigerklärung der Entlastungsbeschlüsse als unzulässig verwerfen. Es sieht sich hieran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Schleswig vom 23. Januar 2002 (ZMR 2002, 382) gehindert und hat insoweit die Sache durch Beschluß vom 13. März 2003 (BayObLGZ 2003, 53 = ZWE 2003, 195 = WuM 2003, 294 = FGPrax 2003, 119 = NZM 2003, 487) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, daß das Rechtsmittel der Antragsgegner mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig sei. Da der Entlastungsbeschluß ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer enthalte, seien sie bei Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses wegen des Entfallens der damit verbundenen nachteiligen Folgen nicht beschwert. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Schleswig (ZMR 2002, 382, 383) die Zulässigkeit einer weiteren Beschwerde der Wohnungseigentümer gegen eine Entscheidung bejaht, mit der ein Beschluß über die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt worden war. Auch das Oberlandesgericht Köln (NZM 1998, 877, 878) ist in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung davon ausgegangen, daß das Rechtsmittel der Wohnungseigentümer gegen die Ungültigerklärung eines Entlastungsbeschlusses zulässig ist. Die Divergenz beider Auffassungen rechtfertigt die Vorlage.
III.
Soweit der Senat auf Grund der zulässigen Vorlage als Rechtsbeschwerdegericht über die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) zu entscheiden hat, ist das Rechtsmittel zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG), bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.
1. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts scheitert die Zulässigkeit der form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde nicht an der fehlenden Beschwerdeberechtigung der Antragsgegner (so auch Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45 Rdn. 15; Köhler, ZMR 1999,
293, 300; Rühlicke, ZWE 2003, 200, 201; a.A. KG, NJW-RR 1998, 1021; Bärmann /Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rdn. 16).
a) Da das Wohnungseigentumsgesetz keine eigenständige Regelung der Beschwerdeberechtigung enthält, ist nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG insoweit § 20 FGG maßgebend (Senat, BGHZ 120, 396, 398). Diese Vorschrift findet über § 29 Abs. 4 FGG auch für die Berechtigung zur weiteren Beschwerde Anwendung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 77; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 45 WEG Rdn. 33; auch BGH, Beschl. v. 20. Februar 1991, XII ZB 163/88, NJW-RR 1991, 962). Nachdem auch im Verfahren der - von den Antragstellern eingelegten - Erstbeschwerde kein Antrag der Antragsgegner verworfen oder zurückgewiesen worden ist, kommt für sie eine Beschwerdeberechtigung allein nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 FGG in Betracht. Entscheidend ist danach, daß die Antragsgegner materiell beschwert sind (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 14), die angefochtene Entscheidung also materielle subjektive Rechte der Wohnungseigentümer unmittelbar beeinträchtigt (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 45 WEG Rdn. 13; auch BGHZ 48, 147, 155; BGH, Beschl. v. 18. April 1996, BLw 43/95, LM § 9 LwVG Nr. 27).
b) Hiervon geht im Ansatz auch das vorlegende Gericht aus. Es legt jedoch - wie bereits zuvor das Kammergericht (NJW-RR 1998, 1021) - seiner Auffassung für das vorliegende Beschlußanfechtungsverfahren ein zu enges Verständnis von den Rechten der Wohnungseigentümer zugrunde.
aa) Im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Wohnungseigentümer im Regelfall nicht zu prüfen. Da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des
anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung , genügt für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers , eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen (BayObLG, ZfIR 1999, 194, 195 m.w.N.; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1981, 154, 155). Es ist demnach nicht erforderlich, daß der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluß persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (Staudinger /Wenzel, aaO, Vorbem. §§ 43 ff WEG Rdn. 64; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 114).
bb) Nichts anderes kann aber auch für die Wohnungseigentümer gelten, die der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG entgegentreten. Auch ihr Anliegen ist die ordnungsmäßige Verwaltung; denn nach ihrer Einschätzung trägt der angefochtene Beschluß diesem Grundsatz Rechnung, so daß es gilt, eine Ungültigerklärung im gerichtlichen Verfahren zu verhindern. Die Wohnungseigentümer auf der Antragsgegnerseite des Beschlußanfechtungsverfahrens können mithin für sich ebenfalls das berechtigte und schutzwürdige Interesse an einer ordnungsmäßigen Verwaltung in Anspruch nehmen. Hieraus folgt ihre Beschwerdeberechtigung, wenn sie das Ziel einer ordnungsmäßigen Verwaltung (ähnlich OLG Köln, NZM 1998, 877, 878 "Recht auf mehrheitliche Regelung"; OLG Schleswig, ZMR 2002, 382, 383 "Recht auf eigenständige Verwaltung") durch die Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung verfolgen, durch die ein Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt worden ist (so im Ergebnis auch Rühlicke, ZWE 2003, 200, 201, der an die Mitgliedschaftsrechte anknüpft, damit aber die Beschwerdeberechtigung der nicht zustimmenden, nicht anfechtenden Wohnungseigentümer schwerlich erklären kann). Anderes wäre zudem unvereinbar mit dem Grund-
satz einer "fairen Balance zwischen den Parteien" ("prozessuale Waffengleichheit" , vgl. EGMR, NJW 1995, 1413; Senat, BGHZ 150, 334, 342), der auch im vorliegenden echten Streitverfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (Senat, BGHZ 139, 305, 308; 146, 241, 249) Geltung beanspruchen kann. Für die Rechtsverteidigung der Antragsgegner, die wegen des Unterliegens in der Vorinstanz in die Rolle der Beschwerdeführer wechseln müssen, können keine strengeren Anforderungen gelten als für die Rechtsverfolgung des anfechtenden Wohnungseigentümers. Auf Grund der Besonderheiten des Beschlußanfechtungsverfahrens (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) steht mithin das Interesse der Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung der nach § 20 Abs. 1 FGG erforderlichen Beeinträchtigung eines materiellen subjektiven Rechts - ähnlich wie bei § 57 Abs. 1 Nr. 9 FGG - zumindest gleich. Der Nachweis einer Beschwerdeberechtigung im Sinne persönlicher Nachteile, die das vorlegende Gericht hier im Hinblick auf den Entfall des negativen Schuldanerkenntnisses verneint (so auch KG, NJW-RR 1998, 1021), kann daher nicht verlangt werden (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 14; auch OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1982, 420). Den Antragsgegnern ist somit für das vorliegende Verfahren die Berechtigung zur Einlegung der sofortigen Beschwerde nicht abzusprechen.
c) Ebenfalls kein Hindernis für die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde der Antragsgegner stellt der Beschwerdewert aus § 45 Abs. 1 WEG dar.
aa) Hier ist die Wertgrenze schon deshalb überschritten, weil neben dem Antrag, der die Ungültigerklärung der Entlastungsbeschlüsse zum Gegenstand hat, mit der Rechtsbeschwerde noch weitere Anträge gestellt worden sind. Bei der danach gegebenen objektiven Antragshäufung ist die Summe der
Einzelwerte der Anträge für das Erreichen des Beschwerdewertes entscheidend (KG, OLGZ 1979, 348, 349; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 29; Niedenführ/Schulze, aaO, § 45 Rdn. 16; Staudinger/Wenzel, aaO, § 45 WEG Rdn. 10). Ersichtlich geht auch das vorliegende Gericht davon aus, daß zumindest die Summe der einzelnen Werte ausreicht, um den Beschwerdewert zu erreichen.
bb) Zudem stünde der Annahme eines unter Umständen auch 750 übersteigenden Beschwerdewertes allein bezogen auf die Ungültigerklärung der Entlastungsbeschlüsse (vgl. Rühlicke, ZWE 2003, 200, 201) nicht entgegen , daß die Antragsgegner wegen der entfallenen Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses keine finanziellen Nachteile erleiden, sondern im Gegenteil begünstigt werden. Im Hinblick auf diese Folge haben die Antragsgegner naturgemäß kein Interesse an einer Abänderung der Entscheidung des Beschwerdegerichts. Sie erlangt deshalb für die Bestimmung des für den Beschwerdewert entscheidenden Änderungsinteresses (Senat, BGHZ 119, 216, 218) keine Bedeutung (a.A. wohl KG, NJW-RR 1998, 1021). Maßgebend ist insoweit das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers (vgl. Senat, BGHZ 119, 216, 219) an der Aufrechterhaltung der angefochtenen Entlastungsbeschlüsse (so für das Aktienrecht: BGH, Beschl. v. 6. April 1992, II ZR 249/90, NJW-RR 1992, 1122, 1123). Dieses wird im allgemeinen darin bestehen , die Tätigkeit des Verwalters für die Vergangenheit zu billigen und ihm gegenüber - im Interesse einer weiteren vertrauensvollen Zusammenarbeit - für die Zukunft Vertrauen zu bekunden. Zwar findet dieses Interesse nicht unmittelbar in einer veränderten Vermögenslage Ausdruck (a.A. wohl Rühlicke, ZWE 2003, 200, 202); das steht aber einer Bemessung des Beschwerdewerts im
Wege der Schätzung nicht entgegen (vgl. KG, ZMR 1995, 178 für die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage).
2. Die hiernach zulässige Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Das Beschwerdegericht hat die Beschlüsse über die Entlastung der Verwalterin zu Recht für ungültig erklärt, weil diese nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
a) Allerdings steht - entgegen einer im Vordringen begriffenen Auffassung (BayObLGZ 2002, 417; 420 f; AG Kerpen, ZMR 1998, 376, 379 f; AG Köln, ZMR 2002, 793, 794; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rdn. 68; Köhler, ZMR 1999, 293, 296; ders, ZMR 2001, 865, 866 f; WE 2003, 31; Demharter, ZWE 2001, 256, 257; ZMR 2002, 369, 370; Riecke, WE 2002, 197; ders., WuM 2003, 256; Greiner, WE 2003, 54, 56; Greiner/Vogel, ZMR 2003, 465) - die Entlastung eines Verwalters nicht schon grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Zur Begründung dieser Auffassung wird angeführt , mit der Entlastung erfolge ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf mögliche Ansprüche gegen den Verwalter in Form eines negativen Schuldanerkenntnisses. Ein solcher Verzicht auf mögliche Ansprüche gegen einen gegen Entgelt gewerblich tätigen Verwalter, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, entspreche nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (so BayObLGZ 2002, 417, 420). Anderes soll nur gelten, wenn in dem Verwaltervertrag - was vorliegend nicht festgestellt ist - ein Anspruch auf Entlastung vereinbart wurde (AG Kerpen, ZMR 1998, 376, 380; Köhler, ZMR 1999, 293, 296).
aa) Dies überzeugt nicht. Richtig ist zwar, daß mit der Entlastung eines Verwalters regelmäßig die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) der Wohnungseigentümer verbunden wird. Dieses erfaßt vor allem etwaige - nicht aus einer Straftat herrührende - Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108), soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BayObLGZ 1975, 161, 166, 1983, 314, 318; 1986, 263, 266; 1989, 310, 314; BayObLG NJW-RR 1989, 840, 841; KG, NJWRR 1987, 79, 80; 1993, 404; OLG Celle, OLGZ 1983, 177, 179; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1989, 60; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 269; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 122; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 31; Staudinger /Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 438). Hierauf sollen die Wirkungen des Verzichts jedoch nicht beschränkt bleiben, sondern namentlich auch vertraglichen Ansprüchen aus der Geschäftsbesorgung sowie einer Abberufung oder Kündigung aus den präkludierten Gründen entgegenstehen können (vgl. Staudinger /Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 438, 444; Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2002, Rdn. 239; Köhler, ZMR 1999, 293, 294). Indem die neuere Auffassung jedoch allein diese Folge eines Entlastungsbeschlusses erörtert, verstellt sie sich den Blick auf dessen tatsächliche Bedeutung.
bb) In Rechtsverhältnissen, bei denen Rechenschaft über eine längerfristig angelegte Geschäftsbesorgung durch Rechnungslegung zu geben ist, steht dieser Verpflichtung als Korrelat das Institut der Entlastung gegenüber (vgl. Barner, Die Entlastung als Institut des Verbandsrechts, 1990, S. 1). Raum für eine Entlastung ist hiernach auch im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Der Verwaltervertrag hat die Geschäftsbesor-
gung für die Wohnungseigentümer - für eine längere Zeit (vgl. § 26 Abs. 2 WEG) - zum Gegenstand (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, NJW 2002, 3240, 3244 zur Veröffentlichung in BGHZ 151, 164 vorgesehen) und verpflichtet den Verwalter - teilweise modifiziert gemäß § 28 Abs. 3 und 4 WEG - zur Rechnungslegung (BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108). Mithin gibt es keinen Grund, die Entlastung im Wohnungseigentumsrecht anders als im Sinne der allgemeinen Grundsätze zu verstehen, ihr also eine hiervon abweichende rechtliche Bedeutung beizulegen. Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer danach mit dem Beschluß über die Entlastung des Verwalters dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus (vgl. BGHZ 94, 324, 326 für die GmbH; BGH, Urt. v. 25. November 2002, II ZR 133/01, NJW 2003, 1032, 1033 zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; für das Wohnungseigentumsrecht: Weitnauer/Hauger, aaO, § 28 Rdn. 31; Gottschalg , aaO, Rdn. 232; ders., NJW 2003, 1293; Niedenführ, NZM 2003, 305, 307; Rühlicke, ZWE 2003, 54, 60). Da der Entlastungsbeschluß typischerweise in der Annahme gefaßt wird, daß Ansprüche gegen den Verwalter nicht bestehen , zielt er nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses, diese sind vielmehr lediglich Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 438; Gottschalg, NJW 2003, 1293; Rühlicke, ZWE 2003, 54, 60; für das Gesellschaftsrecht: K. Schmidt, Gesellschaftrecht , 4. Aufl., § 14 VI 2 b; auch BGHZ 94, 324, 326).
cc) Kann demnach die Bedeutung der Entlastung des Verwalters nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses reduziert werden,
so verbietet es sich auch, die Folge der Präklusion von Ansprüchen als alleiniges Kriterium für die Prüfung einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu wählen. Auch wenn der Verwalter anders etwa als der Geschäftsführer einer GmbH nicht die Verantwortung für den geschäftlichen Erfolg eines Unternehmens trägt, so sind doch auch ihm beträchtliche Vermögenswerte anderer anvertraut. Er hat insbesondere für eine ordnungsgemäße Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen; seine persönliche und fachliche Qualifikation ist somit entscheidend für den Erhalt des Wertes der Wohnanlage (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 2; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 99). Die Wohnungseigentümer müssen daher dem Verwalter ein hohes Maß an persönlichem Vertrauen in dessen Redlichkeit, Leistungsfähigkeit und Leistungsbereitschaft entgegenbringen. Umgekehrt ist auch der Verwalter für den Erfolg seiner Tätigkeit auf eine von solchem Vertrauen getragene Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern angewiesen (vgl. Lüke, WE 1997, 164, 166). Die Entlastung stellt für die Wohnungseigentümer eine Möglichkeit dar, gegenüber dem Verwalter kundzutun, daß ihm das notwendige Vertrauen entgegengebracht wird (vgl. Niedenführ, NZM 2003, 305, 307; Bogen, Die Amtsniederlegung des Verwalters im Wohnungseigentumsrecht , 2002, S. 53). Hiermit wird die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft geschaffen (vgl. Rühlicke, ZWE 2003, 54, 62). Eine solche liegt im Interesse der Wohnungseigentümer, weil ihre Rechtsbeziehungen zu dem Verwalter auf längere Zeit angelegt und als Dauerschuldverhältnis zu charakterisieren sind (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 205). Weder ist es danach Ziel der Entlastung, den Verwalter schlicht "bei Laune zu halten" (so aber BayObLGZ 2003, 417, 420), noch kann die Situation mit der bei Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Handwerkers verglichen werden (so aber Greiner, WE 2003, 54, 55 f), durch die regelmäßig
kein Dauerschuldverhältnis begründet wird. Auch der Hinweis, daß dem Verwalter kein Anspruch auf eine Entlastung zusteht (vgl. BayObLGZ 2003, 417, 420; AG Kerpen, ZMR 1998, 376, 379), kann die neuere Auffassung nicht stützen. Zwar trifft es zu, daß der Verwalter, falls sich aus dem Vertragsverhältnis nichts anderes ergibt, seine Entlastung nicht verlangen kann (vgl. BGHZ 94, 324, 326 für den GmbH-Geschäftsführer; für das Wohnungseigentumsrecht: Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 125; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 167; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 452 m.w.N.; a.A. Weitnauer /Hauger, aaO, § 28 Rdn. 32), dem läßt sich für die hier zu beantwortende Frage indessen nichts entnehmen. Selbst wenn sie hierzu keine Verpflichtung trifft, können die Wohnungseigentümer ein vernünftiges Interesse daran haben, aus freien Stücken durch die Entlastung eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern.
dd) Kein Argument für die neuere Ansicht kann der Vermutung entnommen werden, der Mehrzahl der Wohnungseigentümer sei nicht bekannt, welche Bedeutung der Entlastung beigelegt werde (a.A. Köhler, ZMR 1999, 293, 296; Demharter, ZMR 2002, 396, 370). Kein Wohnungseigentümer ist gezwungen, einem Beschlußvorschlag zuzustimmen, dessen Tragweite er nicht erfaßt. Stimmt er gleichwohl für eine Entlastung, so handelt es sich bei der mit ihr verbundenen Verzichtswirkung um eine nicht erkannte gesetzliche "Nebenfolge" der Entlastung. In diesem Fall muß sich der Wohnungseigentümer an seiner Stimmabgabe - wie jeder andere auch an seiner Erklärung (vgl. BGHZ 134, 152, 156 m.w.N.) - festhalten lassen.
ee) Zudem bleibt die neuere Auffassung den Nachweis dafür schuldig, daß sie den Wohnungseigentümern einen weitergehenden Schutz als die bis-
her herrschende Meinung bietet. Zum einen findet die von ihr zugrunde gelegte Annahme, die Entlastung führe zu einem Verlust aller "möglichen" Ansprüche gegen den Verwalter (so BayObLGZ 2003, 417, 420) - soweit ersichtlich - in der Rechtsprechung der Obergerichte keine Grundlage. Die Verzichtswirkungen werden allgemein auf solche Ansprüche beschränkt, die den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar sind. Diese Einschränkung findet sich auch in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Wirkungen der Entlastung eines GmbH-Geschäftsführers (BGHZ 94, 324, 326 m.w.N.) sowie des Vorstands eines Vereins (BGH, Urt. v. 14. Dezember 1987, II ZR 53/87, NJW-RR 1988, 745, 748 m.w.N.) oder einer Genossenschaft (BGH, Urt. v. 3. Dezember 2001, III ZR 308/99, WM 2002, 220, 222). Zum anderen ist auch nach bisherigem Verständnis eine Entlastung grundsätzlich dann mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht zu vereinbaren , wenn sie mit einem Verzicht auf erkennbare Ansprüche gegen den Verwalter verbunden ist (unten 2 b). Mithin läßt sich nicht ersehen, welcher weitergehende Schutz der Wohnungseigentümer mit der Annahme eines grundsätzlichen Widerspruchs zur Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung einhergehen soll (so auch Rühlicke, ZWE 2003, 54, 63); insbesondere lehnt auch die neuere Auffassung eine Nichtigkeit des Entlastungsbeschlusses ab (BayObLG, NZM 2001, 537).
b) Gibt es mithin keinen Grund, den Wohnungseigentümern schlechthin ein wohlverstandenes Interesse an der Entlastung des Verwalters abzusprechen , so ist für die Vereinbarkeit eines Entlastungsbeschlusses mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung weiterhin maßgebend, ob Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen. Ist das der Fall, so ist eine Entlastung nur ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn aus besonderen
Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (vgl. BayObLGZ 1983, 314, 318 f; BayObLG, ZMR 1999, 185, 186; Staudinger /Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 561; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 162).
Vorliegend kommen Ansprüche gegen die Verwalterin für die von den Entlastungen betroffenen Zeiträume schon deshalb in Betracht, weil die Verwalterin ihrer Verpflichtung zur Vorlage von Vermögensübersichten für die Wirtschaftsjahre 1998 und 1999 nicht nachgekommen ist. Dabei kann offen bleiben, ob die Vermögensübersichten als Abrechnung des gemeinschaftlichen Vermögens außerhalb der Geldkonten und Kassenbestände (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 368) als Bestandteil der Jahresabrechnungen geschuldet sind (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 603, 604 f; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 397). Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich hier jedenfalls aus der insoweit rechtskräftigen und für alle Beteiligten bindenden (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) Entscheidung des Beschwerdegerichts. Es hat nämlich der Verwalterin aufgegeben, die Jahresabrechnungen für 1998 und 1999 um eine Vermögensübersicht zu ergänzen; die hiergegen gerichtete weitere Beschwerde der Antragsgegner hat das vorlegende Gericht als unzulässig verworfen. Solange die Verwalterin ihren damit begründeten Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, fehlt es an Voraussetzungen für eine Entlastung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es gibt keinen Hinweis auf besondere Umstände, die den Verlust der geschilderten Ansprüche rechtfertigen könnten.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG und berücksichtigt die Erfolglosigkeit der Rechtsmittelanträge, die sich aus der Entscheidung des vorlegenden Gerichts über einen Teil der Rechtsbeschwerde der Antragsgeg-
ner und über die Anschlußrechtsbeschwerden der Antragsteller ergibt. Die
Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und orientiert sich an den Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.
Wenzel Krüger Klein RiBGH Dr. Schmidt-Räntsch ist wegen Ortsabwesenheit verhindert zu unterschreiben. Karlsruhe, den 23.07.03
Gaier Wenzel
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
8
1. Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. In der Regel ist derjenige Wohnungseigentümer , der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Bucheigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Fehlt es daran oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 4 und § 46 Rn. 25; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 3). Aus diesem Grund muss derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, nicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums aufkommen, wenn Kaufvertrag und dingliche Einigung infolge einer erfolgreichen Anfechtung gemäß § 123 BGB rückwirkend entfallen sind. Eine unrichtige Grundbucheintragung erzeugt zwar die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff. BGB), begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Die faktische Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft vermag die fehlende Rechtsstellung nicht zu ersetzen (Senat, Beschluss vom 6. Oktober 1994 – V ZB 2/94, NJW 1994, 3352, 3353; KG, NJW-RR 2003, 589 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 719 f.; Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 4).
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
10
b) Richtig ist, dass bei der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten kann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert (vgl. OLG München, NZM 2007, 45 f.). Auf die spätere Schaffung neuer Einheiten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer ist dies indes nicht übertragbar (so aber KG, aaO, S. 672; Riecke in Riecke/Schmidt, aaO; Timme/Steinmeyer, aaO). Inwieweit die übrigen Wohnungseigentümer als schutzbedürftig anzusehen sind, hängt maßgeblich davon ab, ob die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar ist oder nicht. Hält ein Eigentümer mehrere Einheiten, ist jederzeit damit zu rechnen, dass aufgrund des Kopfstimmrechts bei einer Veräußerung an Dritte neue Stimmrechte entstehen. Daran fehlt es, wenn - wie hier - eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert werden. Ebenso wenig kann die Schutzbedürftigkeit der Erwerber solcher Einheiten über die der bisherigen Wohnungseigentümer gestellt werden (so aber KG, aaO; Briesemeister, aaO). Erstere können sich vor dem Erwerb durch Einsicht in die Teilungserklärung informieren. Zudem ist es Aufgabe des teilenden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären. Es wirkt sich nicht zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer aus, wenn er seinen kaufvertraglichen Pflichten nicht nachkommt.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 30/02
vom
19. September 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die
Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter
für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden
, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet
ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses
nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters
dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip
, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip
abzustimmen ist.
Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der
Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über
die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
ein Stimmverbot.
Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über
seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter
dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich
, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung
des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.
KG
BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 30/02 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 19. September 2002 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2001 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
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bb) Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 mwN). Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig , weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen , sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.). Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund , NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. November 1965 - II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.
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Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört allerdings zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 10). Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 mwN). § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB (OLG Karlsruhe, ZMR 1977, 343; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 26; Pauly, ZMR 2013, 13) kein allgemeines Stimmverbot bei jedweden Interessenkollisionen vor (BayObLG, ZMR 2005, 561, 562; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 86; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 6. Aufl., § 25 Rn. 97; Staudinger/Bub, BGB, [2005], § 25 WEG Rn. 266; Vandenhouten in Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 183; Gottschalg, NZM 2012, 271, 272), sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle. Das schließt aber nicht aus, die Norm in Fällen, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den gesetzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, entsprechend anzuwenden (vgl. zu § 47 Abs. 4 GmbH: BGH, Urteil vom 20. Januar 1986 - II ZR 73/85, BGHZ 97, 28, 33; Urteil vom 10. Februar 1977 - II ZR 81/76, BGHZ 68, 107, 109; Hillmann in Henssler/Strohn, Gesellschaftsrecht, 2. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 50 mwN). So liegt der Fall hier.
Tenor
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Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 23. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in welcher sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet. Der Beklagte ist mit einem Miteigentumsanteil von 504/1000 Mehrheitseigentümer; die klagenden übrigen Wohnungseigentümer haben zusammen 496/1000 Miteigentumsanteile. Sie wenden sich gegen die Beschlüsse, die auf der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 28. März 2014 zu TOP 3 und TOP 4 mit der Stimmenmehrheit des Beklagten gefasst wurden.
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Zu TOP 3 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu beauftragen, mit der C. Immobilien GmbH & Co. KG einen Vertrag über die Belieferung der Anlage mit Wärme zu schließen. Diese betreibt auf einem benachbarten Grundstück eine Heizungsanlage und beliefert mehrere Eigentumswohnungsanlagen in der Umgebung. Der Beklagte ist Kommanditist der KG und Geschäftsführer von deren Komplementär-GmbH, an der er mit 51 % der Geschäftsanteile beteiligt ist. Die übrigen 49 % der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH stehen seiner Ehefrau zu.
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Zu TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer, von der Rückforderung der Verwaltervergütung für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 Abstand zu nehmen, die der frühere, aber für diese Geschäftsjahre nicht wieder bestellte Verwalter auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer dem Gemeinschaftsvermögen entnommen hatte, die Vergütung aber in den Einzelabrechnungen der Geschäftsjahre 2012 und 2013 nur den Klägern und nicht dem Beklagten anzulasten.
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Die Kläger wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen beide Beschlüsse. Der Beklagte tritt dem entgegen und beantragt für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 widerklagend, die Kläger zu verpflichten, einer Beauftragung des Verwalters zum Abschluss des (beschlossenen) Wärmelieferungsvertrages mit der KG zuzustimmen.
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Das Amtsgericht hat beide Beschlüsse für ungültig erklärt und die Widerklage des Beklagten abgewiesen. Dessen Berufung ist bei dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Revision zugelassen und diese Entscheidung auf die grundsätzliche Bedeutung der umstrittenen und höchstrichterlich nicht geklärten Frage gestützt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person ausgeschlossen ist, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und/oder deren Geschäfte er führt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter. Die Kläger beantragen, die Revision hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beschluss zu TOP 3 nicht wirksam zustande gekommen, weil der Beklagte gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden habe. Nach ihrem Wortlaut erfasse die Vorschrift zwar nur Rechtsgeschäfte mit dem Wohnungseigentümer selbst. Sie sei aber entsprechend anzuwenden, wenn eine vergleichbare Interessenlage bestehe. Entscheidend sei, ob sich der Wohnungseigentümer bei der Stimmrechtsausübung von dem Interesse der Gesellschaft leiten lasse. Richtigerweise komme es darauf an, ob die wirtschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft mit einer unternehmerischen Funktion in ihr verknüpft sei. So liege es hier, weil der Beklagte als Kommanditist und Mehrheitsgesellschafter der Komplementär-GmbH an der KG beteiligt und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH sei. Hinzu komme, dass er die aus dem Wärmelieferungsvertrag für ihn als Wohnungseigentümer entstehenden Belastungen weitgehend an seine Mieter weiterreichen könne. Der Abschluss des Vertrages habe für die KG auch über das Entgelt hinausgehende Vorteile.
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Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Beklagte von den Kosten der Verwaltung in den Jahren 2012 und 2013 vollständig freigestellt worden, solche Kosten aber nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel allen Wohnungseigentümern anteilig anzulasten seien.
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Unbegründet sei die Berufung schließlich auch hinsichtlich der Hilfswiderklage des Beklagten.
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II.
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Die Revision bleibt ohne Erfolg.
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1. Die ohne Einschränkungen eingelegte Revision des Beklagten ist nur teilweise, nämlich nur hinsichtlich der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu TOP 3 ihrer Versammlung vom 28. März 2014, zulässig.
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a) aa) Eine entsprechende Beschränkung der Revisionszulassung ergibt sich zwar nicht aus der Urteilsformel des Berufungsurteils. Die Beschränkung der Revisionszulassung muss aber nicht in der Urteilsformel selbst ausgesprochen werden. Auch eine nach der Urteilsformel uneingeschränkt zugelassene Revision kann nur eingeschränkt zugelassen sein, wenn sich eine solche Beschränkung aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils klar und eindeutig ergibt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, ZfIR 2016, 828 Rn. 17). Die Angabe eines Grundes für die Zulassung der Revision ergibt zwar oft nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Revision nur beschränkt zugelassen werden soll (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 272/14, ZUM 2016, 1037 Rn. 13 mwN). Eine Beschränkung der Zulassung der Revision liegt aber vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist. Dann ist in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 361 f., Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71/10, NJW 2011, 1228 Rn. 11 und Urteil vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18).
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bb) So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung, die Revision zuzulassen, in den Urteilsgründen nicht allgemein auf § 543 ZPO gestützt, sondern speziell auf den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 ZPO. Es hat die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (zu Recht) allein mit der umstrittenen und höchstrichterlich nicht geklärten Frage nach den Voraussetzungen begründet, unter denen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person nach § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und/oder deren Geschäfte er führt. Die Klärung dieser Rechtsfrage ist nur für die Entscheidung über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 von Bedeutung. Für die Entscheidung über den Beschluss zu TOP 4 ist sie dagegen unerheblich. Auf sie kommt es auch für die Widerklage nicht an. Diese ist nur für den Fall erhoben, dass der zu TOP 3 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird, also das von dem Beklagten bekämpfte Stimmverbot besteht. Ihr Erfolg hängt auf dieser Grundlage allein von der nur individuell zu beantwortenden und damit nicht zulassungsfähigen Frage ab, ob in der konkreten Situation nur der Abschluss des den Wohnungseigentümern vorgelegten Wärmelieferungsvertrags mit der KG ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht. Nichts spricht dafür, dass das Berufungsgericht auch diese Frage als grundsätzlich bedeutsam angesehen hat.
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b) Die Beschränkung ist zulässig. Sie setzt voraus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, ZWE 2017, 45 Rn. 9). So liegt es hier. Der Beschluss zu TOP 4 betrifft einen anderen Sachverhalt als der Beschluss zu TOP 3. Über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 hätte das Berufungsgericht durch Teilurteil entscheiden können. Die Abweisung der für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 erhobenen Hilfswiderklage würde mangels Eintritts der Bedingung gegenstandslos, wenn der Senat oder - nach einer Zurückverweisung der Sache und einer erneuten Verhandlung - das Berufungsgericht die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 aufhebt.
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2. Die hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. März 2004 zulässige Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass dieser Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden hat, weil der Beklagte, dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, bei der Abstimmung hierüber nicht stimmberechtigt war.
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a) Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts „mit ihm“ betrifft. Nach ihrem Wortlaut ist die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Beklagte selbst werden sollte, sondern die KG.
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b) Ein Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Offen bleibt, ob die Vorschrift auch in anderen Fällen entsprechend anwendbar ist, etwa wenn der Wohnungseigentümer zwar Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter der Gesellschaft, an ihr aber nicht oder nicht mehrheitlich beteiligt ist oder wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt ist, ohne Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter zu sein.
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aa) Bei der entsprechenden Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG ist allerdings Zurückhaltung geboten. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f. und Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10). Diese Grundentscheidung des Gesetzgebers gebietet zwar eine Zurückhaltung bei der Auslegung der Stimmrechtsverbote und führt etwa dazu, dass das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG für einen Beschluss, der weder die Art und Weise der Prozessführung noch die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung eines Prozesses zum Gegenstand hat, auch dann nicht gilt, wenn die Beschlussfassung in materieller Hinsicht Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 2011 - V ZR 56/11, BGHZ 191, 198 Rn. 12). Das Gebot einer zurückhaltenden Auslegung schließt aber weder die entsprechende Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den gesetzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, noch eine erweiternde Auslegung in Fällen aus, in denen der Stimmrechtsausschluss bei einer eng am Wortlaut ausgerichteten Auslegung die ihm zugedachte Wirkung ganz oder teilweise verlöre (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10 und Rn. 13 ff.).
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bb) Unter welchen Voraussetzungen sich der Wohnungseigentümer in einem Interessenkonflikt befindet, der mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten nach Art und Ausmaß identisch ist und zu einem Stimmrechtsausschluss führt, ist in der hier zu beurteilenden Konstellation, dass der Wohnungseigentümer an der Gesellschaft beteiligt ist, die Vertragspartnerin der WEG werden soll, umstritten.
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(1) Einigkeit besteht allerdings noch darüber, dass eine entsprechende Anwendung des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und (künftigem) Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht kommt (BayObLG, WE 1992, 27; BayObLGZ 1994, 339, 345; NK-BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl. § 25 Rn. 127; Pauly, ZMR 2013, 13, 15). Eine persönliche Nähe zwischen beiden wird dabei nicht als ausreichend angesehen (OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 50, 53; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36 a.E.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 150; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 31; offener aber BayObLG, MDR 1993, 344). In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Auslegung der entsprechenden Regelung in § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG (Urteil vom 10. Februar 1977 - II ZR 81/76, BGHZ 68, 107, 109 f.; ebenso für die Erbengemeinschaft BGH, Urteil vom 29. März 1971 - III ZR 255/68, BGHZ 56, 47, 53 f.) wird vielmehr gefordert, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit dem Dritten wirtschaftlich so eng verbunden ist, dass sein persönliches Interesse mit dem des Dritten „völlig gleichgesetzt“ werden kann (BayObLG, WE 1990, 69; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1983, 175 f.; OLGR 2005, 378, 379; KG, NJW-RR 1986, 642 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 3. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36; BeckOGK/Hermann, Stand: 1.11.2016, § 25 WEG Rn. 55; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 WEG Rn. 41; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 25 Rn. 23).
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(2) Anerkannt ist eine solche Gleichsetzung in dem Fall, dass Wohnungseigentümer eine rechtsfähige Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft ist, und Vertragspartner ein Gesellschafter oder das Mitglied eines Organs dieser Gesellschaft werden soll, der bzw. das auf die Meinungsbildung in der Gesellschaft entscheidenden Einfluss hat (OLG Karlsruhe, ZMR 1998, 408; AG Dresden, ZMR 2005, 232 f.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 162, 164; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 36; Kümmel, MietRB 2004, 249, 251; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 161). Einigkeit besteht ferner darüber, dass es auf diese Einflussmöglichkeiten in dem hier zu beurteilenden umgekehrten Fall, dass Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gesellschaft werden soll, an welcher einer der Wohnungseigentümer als Gesellschafter und/oder Organ beteiligt ist, nicht ankommen kann. Als entscheidend wird vielmehr angesehen, ob sich der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung in demselben Interessenkonflikt befindet, der bestünde, wenn er selbst Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft werden sollte (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 293). Dies wird angenommen, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter der Gesellschaft ist oder wenn er diese beherrscht (OLG Oldenburg, ZMR 1998, 195, 196; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 Rn. 41; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 25 WEG Rn. 13; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 29 aE bei Fn. 132; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 295).
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(3) Umstritten ist jedoch, unter welchen Voraussetzungen ein mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten gleichzusetzender Interessenkonflikt unterhalb dieser Schwelle anzunehmen ist.
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(a) Nach einer - von dem Berufungsgericht geteilten - Auffassung soll in Anlehnung an die Auslegung der entsprechenden Vorschriften des Vereins- (vgl. § 34 BGB) und des Gesellschaftsrechts (vgl. § 43 GenG, § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG) erforderlich, aber auch ausreichend sein, dass der Wohnungseigentümer nicht nur finanziell an der Gesellschaft beteiligt ist, sondern auch an ihrer unternehmerischen Führung. Dann nämlich sei zu erwarten, dass er sich das Gesellschaftsinteresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheide (KG, NJW-RR 1986, 642, 643; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63 unter Bezugnahme auf KG; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 294, 296 unter Bezugnahme auf Scholz/Karsten Schmidt, GmbHG, 11. Aufl., § 47 Rn. 164 und Zöllner, Schranken mitgliedschaftsrechtlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden, 1963, S. 279 f.; Lotz-Störmer, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 208 f.; ähnlich BayObLG, WE 1990, 69; 1992, 27; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 127).
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(b) Nach der Gegenansicht, die sich der Beklagte zu eigen macht, lässt sich die Erwartung, der Wohnungseigentümer werde sich bei der Ausübung seines Stimmrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft (allein) von dem Gesellschaftsinteresse leiten lassen, nicht aus den Möglichkeiten des Wohnungseigentümers zur Einflussnahme auf die Willensbildung der Gesellschaft ableiten, sondern nur aus dem Nutzen, den ein Stimmverhalten entweder im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft oder im Sinne der Gesellschaft für den abstimmenden Wohnungseigentümer hat. Als geeigneter Maßstab hierfür wird die Beteiligung des Wohnungseigentümers an der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Gesellschaft andererseits angesehen (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 37; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungseigentumsrecht, S. 169 f.; in diese Richtung auch OLG Karlsruhe 2008, 408).
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cc) Im Ansatz richtig ist die erstgenannte Meinung. Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.
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(1) Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei Beschlüssen über die Vornahme von Rechtsgeschäften mit ihm nicht stimmberechtigt, weil er - je nach dessen Inhalt - an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert ist und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine etwaigen privaten Sonderinteressen und das Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer nicht mehr unbefangen gegeneinander abwägt, sondern sich von seinen privaten Sonderinteressen leiten lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht mehr berücksichtigt (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 130). In diesem gesteigerten privaten Sonderinteresse sieht der Gesetzgeber einen schweren Interessenkonflikt, der die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet, nicht (mehr) hingenommen werden soll und deshalb zu einem Stimmrechtsausschluss führt.
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(2) Dieses Ziel verfehlte die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, könnte der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot entgehen, indem er sein Interesse an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts formal auf eine (andere natürliche oder) juristische Person gewissermaßen auslagert. Er könnte dann an der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken, obwohl er an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Geschäfts genauso interessiert ist, wie wenn das Geschäft mit ihm selbst vorgenommen werden soll. Der Wohnungseigentümer steht in solchen Fällen in einem Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß den gesetzlich festgelegten Tatbeständen entspricht und eine Gleichsetzung mit diesen rechtfertigt.
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(3) Grundlage dieser Gleichsetzung ist die starke wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Wohnungseigentümer und der Drittgesellschaft. Was für die Annahme einer solchen Verbindung maßgeblich ist, hat der Bundesgerichtshof für die parallele Fragestellung eines Stimmrechtsausschlusses nach § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG bereits entschieden. Danach ist das in der Beteiligung des Gesellschafters - das wäre hier der Wohnungseigentümer - an der Drittgesellschaft verkörperte Interesse maßgeblich, das bei Entscheidungen über Rechtsgeschäfte mit dieser eine unbefangene Stimmabgabe in der Regel ausschließt und deshalb für die Gesellschaft - hier Wohnungseigentümergemeinschaft - eine erhebliche Gefahr bedeutet. Dabei kommt es entscheidend auf die wirtschaftliche und unternehmerische Einheit des Gesellschafters - hier der Wohnungseigentümer - mit der Drittgesellschaft an, wobei primär nicht die Frage der Leitungsmacht und damit der Entschlussfreiheit innerhalb dieses Unternehmens maßgeblich ist, sondern der Interessenwiderstreit des abstimmenden Gesellschafters - hier des Wohnungseigentümers - im Hinblick auf ein ihn wirtschaftlich selbst betreffendes Geschäft (BGH, Urteil vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32).
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(4) Bei dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG liegt es im Grundsatz nicht anders. Der Gesetzgeber hat sich bei der Abfassung der §§ 24 und 25 WEG an den entsprechenden Vorschriften des Vereinsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs orientiert (Weitnauer/Wirths, WEG, 1. Aufl., § 25 Rn. 7). Er hat deshalb die - § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG entsprechende - Vorschrift über den Stimmrechtsausschluss in § 34 BGB sinngemäß übernommen. § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG folgt dem gleichen Grundkonzept. Das Stimmrecht soll, wie ausgeführt, nicht bei jedwedem Interessenkonflikt und eben nicht allein deshalb ausgeschlossen sein, weil das Rechtsgeschäft für den Wohnungseigentümer wirtschaftlich vorteilhaft ist. Vielmehr soll es auf einen schweren Interessenkonflikt ankommen, im Fall der Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte auf die durch die eigene Beteiligung an dem Rechtsgeschäft ausgelöste Befangenheit des abstimmenden Wohnungseigentümers.
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(5) Bei diesem Ansatz ist der Vergleich des wirtschaftlichen Nutzens einer Abstimmung des Wohnungseigentümers im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits oder im Interesse der Drittgesellschaft andererseits kein geeignetes Kriterium für die Feststellung, ob der Interessenkonflikt, in dem sich der Wohnungseigentümer befindet, mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Fall gleichzusetzen ist. Ein Abstellen auf den wirtschaftlichen Nutzen einer Abstimmung des Wohnungseigentümers in dem einen oder anderen Interesse blendet nämlich Art und Qualität seiner Beteiligung an der Drittgesellschaft aus. Ein wirtschaftlicher Nutzen könnte sogar ganz ohne Beteiligung an der Drittgesellschaft gegeben sein. Er ist als Gleichsetzungskriterium aber auch dann nicht tragfähig, wenn man für seine Ermittlung darauf abstellt, ob der Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümergemeinschaft oder an der Gesellschaft stärker beteiligt ist. Der Umfang der Beteiligung an der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Drittgesellschaft andererseits lässt nämlich meist keine tragfähigen Rückschlüsse auf das Bestehen eines Interessenkonfliktes zu (vgl. MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 199 für die GmbH). Welchen Nutzen die Abstimmung im einen oder anderen Interesse für den Wohnungseigentümer haben würde, ließe sich in der Wohnungseigentümerversammlung auch nicht, jedenfalls nicht zuverlässig ermitteln.
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(6) Entscheidend muss vielmehr die Verknüpfung der Interessen sein (vgl. BGH, Urteile vom 29. März 1973 - II ZR 139/70, NJW 1973, 1039, 1040 f. und vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32 f.).
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(a) Sie wird in der Regel vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer Inhaber aller Geschäftsanteile der Drittgesellschaft ist oder - was hier aber nicht festgestellt ist - wenn er diese beherrscht. Ein Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Interessenkonflikt identisch ist und eine Gleichsetzung mit diesem rechtfertigt, kann aber auch unterhalb dieser Schwelle vorliegen. Unter welchen Voraussetzungen ein solcher Interessenkonflikt anzunehmen ist, kann grundsätzlich nach den im Gesellschaftsrecht entwickelten Kriterien beurteilt werden. Allerdings ist bei der Übertragung dieser Grundsätze auf das Wohnungseigentumsrecht zum einen zu berücksichtigen, dass es hier nicht nur um die Wahrnehmung von Mitwirkungsrechten in einem Verband, sondern um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht und auch deshalb Zurückhaltung bei der Annahme eines Stimmverbots geboten ist. Zu bedenken ist zum anderen, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorliegen von Stimmverboten bei der Verkündung der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse beurteilen und darüber bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses entscheiden muss. Die Frage nach einem Stimmrechtsausschluss wird sich zwar oft schon im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung abzeichnen. Der Verwalter wird von dem betroffenen Wohnungseigentümer auch die zu Beurteilung des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Stimmverbots erforderlichen Auskünfte verlangen können. Er wird aber nach Funktion und Möglichkeiten regelmäßig keine offene und umfassende Abwägung vornehmen können, sondern auf möglichst klare und einfach festzustellende Kriterien angewiesen sein.
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(b) Unter Berücksichtigung dessen ist ein Stimmverbot unterhalb der Schwelle der Beherrschung in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG - ähnlich wie im Gesellschaftsrecht (für GmbH: Henssler/Strohn/Hillmann, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 54 f.; MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 200) - jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Wohnungseigentümer an der Drittgesellschaft mehrheitlich beteiligt und dort Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Als Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, in allen Angelegenheiten, die das Interesse der Gesellschaft berühren, allein deren und nicht den eigenen Vorteil zu suchen (zu § 43 GmbHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 246/84, ZIP 1985, 1484 f.; für OHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 257/84, ZIP 1985, 1482, 1483; GK-HGB/Schäfer, 5. Aufl., § 114 Rn. 37; MüKoHGB/Rawert, 4. Aufl., § 114 Rn. 48, 56). Die Wahrnehmung des Gesellschaftsinteresses wird jedenfalls durch seine Mehrheitsbeteiligung auch zu seinem eigenen Interesse, was eine Gleichsetzung beider Interessen und damit die Anwendung des Stimmrechtsausschlusses rechtfertigt.
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c) Danach war der Beklagte bei der Abstimmung zu TOP 3 nicht stimmberechtigt. Der Wärmelieferungsvertrag sollte zwar, anders als der erste Wärmelieferungsvertrag, nicht mit ihm selbst, sondern mit der KG geschlossen werden. Das Interesse der KG an dem Zustandekommen des Wärmelieferungsvertrages ist aber seinem eigenen Interesse gleichzusetzen. Er ist allerdings an der KG selbst nur mit einem geringen Kommanditanteil von 1.500 € beteiligt. Er ist jedoch Mehrheitsgesellschafter der anderen Gesellschafterin der KG, der Komplementär-GmbH, und führt als Geschäftsführer der Komplementärin auch die Geschäfte der KG. Daraus ergibt sich für den Beklagten der gleiche Interessenkonflikt, wie wenn er selbst die Wärmelieferung hätte übernehmen sollen. Ähnlich wie in diesem Fall besteht die Gefahr, dass er sich bei der Abstimmung über den Vertrag entscheidend von dem Interesse der KG an dessen Zustandekommen bestimmen lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht in den Blick nimmt.
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d) Nicht entschieden werden muss, ob eine Gleichsetzung der Interessen von Wohnungseigentümer und Gesellschaft auch in anderen Konstellationen gerechtfertigt ist, etwa wenn der Beklagte nur Geschäftsführer der Komplementärin der KG, an der KG über den Kommanditanteil hinaus aber nicht (mittelbar) beteiligt wäre (dafür LG Berlin, ZMR 2001, 310, 312; ihm folgend Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 25 WEG Rn. 9; ähnlich Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 20) oder wenn er nur an der KG und/oder deren Komplementärin beteiligt, aber nicht Geschäftsführer der Komplementärin oder selbst Komplementär wäre.
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III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Göbel
Haberkamp
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
8
bb) Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 mwN). Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig , weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen , sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.). Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund , NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. November 1965 - II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 30/02
vom
19. September 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die
Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter
für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden
, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet
ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses
nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters
dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip
, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip
abzustimmen ist.
Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der
Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über
die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
ein Stimmverbot.
Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über
seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter
dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich
, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung
des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.
KG
BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 30/02 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 19. September 2002 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2001 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
10
Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört allerdings zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 10). Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 mwN). § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB (OLG Karlsruhe, ZMR 1977, 343; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 26; Pauly, ZMR 2013, 13) kein allgemeines Stimmverbot bei jedweden Interessenkollisionen vor (BayObLG, ZMR 2005, 561, 562; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 86; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 6. Aufl., § 25 Rn. 97; Staudinger/Bub, BGB, [2005], § 25 WEG Rn. 266; Vandenhouten in Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 183; Gottschalg, NZM 2012, 271, 272), sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle. Das schließt aber nicht aus, die Norm in Fällen, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den gesetzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, entsprechend anzuwenden (vgl. zu § 47 Abs. 4 GmbH: BGH, Urteil vom 20. Januar 1986 - II ZR 73/85, BGHZ 97, 28, 33; Urteil vom 10. Februar 1977 - II ZR 81/76, BGHZ 68, 107, 109; Hillmann in Henssler/Strohn, Gesellschaftsrecht, 2. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 50 mwN). So liegt der Fall hier.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 30/02
vom
19. September 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die
Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter
für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden
, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet
ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses
nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters
dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip
, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip
abzustimmen ist.
Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der
Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über
die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
ein Stimmverbot.
Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über
seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter
dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich
, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung
des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.
KG
BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 30/02 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 19. September 2002 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2001 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
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cc) Schließlich ist der Sache nach die unbedingte Durchsetzung des Kopfprinzips nicht geboten, weil es dem Objekt- oder Wertprinzip nicht generell überlegen ist (vgl. Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 463). Immerhin bestimmen sich die mit der Verwaltung verbundenen wirtschaftlichen Lasten im Regelfall nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen. Nicht zu verkennen ist zwar die Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer zu Lasten einer rechnerischen Mehrheit nach Kopfzahlen. Den erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet aber das Prinzip ordnungsmäßiger , dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dessen gerichtliche Kontrolle im Wege der Anfechtungsklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 26 Rn. 40 bis 42; Derleder, ZWE 2008, 253,
13
b) Die Erwägung der Gegenauffassung, nur durch eine strikte Geltung des Kopfprinzips könne der Gefahr der Majorisierung wirksam begegnet werden, trägt schon deshalb nicht, weil dieser Einwand nicht nur den Sachbereich des § 16 Abs. 3 WEG betrifft, sondern sich - jedenfalls bei folgerichtiger Entfaltung des Arguments - gegen jedwede Mehrheitsentscheidung richtet, die nach dem Objekt- oder Anteilsprinzip getroffen wird und damit konsequenterweise die Abdingbarkeit des § 25 Abs. 2 WEG insgesamt in Frage stellt. Das aber erscheint schon deshalb nicht akzeptabel, weil damit ohne Not der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer - das Wohnungseigentumsrecht lässt diesen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend freie Hand (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, Rn. 9; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 14 mwN) - ohne zureichenden Grund beschnitten würde. Das gilt umso mehr, als dem Kopfprinzip gegenüber anderen Kriterien der Stimmkraft keineswegs ein überragender Gerechtigkeitsgehalt beigemessen werden kann (Derleder, ZWE 2008, 253, 256; vgl. auch Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12). Im Übrigen bietet die Beschlussmängelklage einen ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse (Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 u. 61 f.), die insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner (Senat, Urteil vom 16. September 2011- V ZR 3/11, NJW-RR 2011, 1646 Rn. 8 u. 13) ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 16 Abs. 3 WEG) widersprechen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
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b) Da die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 214). Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu treffen (Suilmann in Jennißen, aaO, § 21 Rn. 1 mwN). Vorliegend ist Dreh- und Angelpunkt des Streits die Frage, ob nur eine DIN-gerechte Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Klägerin verweist jedenfalls im Revisionsverfahren auf kein tatsächliches Vorbringen, wonach die ernstliche Gefahr besteht, dass die Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Klärung dieser Frage nicht die auf dieser Grundlage erforderlichen Maßnahmen beschließen werden. Bei einer solchen Sachlage genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die entscheidende Richtung - hier die Art der Sanierung - vorgibt. Ist dagegen zudem die Konkretisierung im Streit, ist der Ersetzungsbeschluss - gegebenenfalls nach Einholung eines Sachverständigengutachtens (Suilmann in Jennißen, aaO, § 21 Rn. 151) - so detailliert zu fassen, dass insoweit insbesondere für den zur Umsetzung berufenen Verwalter klar ist, welche konkreten Maßnahmen zu veranlassen sind. Dabei sind allerdings Verallgemeinerungen nicht von vornherein ausgeschlossen, weil sich im Zuge der Bauausführung noch gewisse Änderungen und weiterer Konkretisierungsbedarf ergeben können. Es müssen jedoch auch dann die durchzuführenden Arbeiten in ihren wesentlichen Umrissen und Schritten in dem Beschluss umschrieben werden (ähnlich zur Bestimmtheit von Duldungsanträgen BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 f.; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 56; strenger wohl Elzer in Jennißen, aaO, vor §§ 23 ff. Rn. 146 u. 148 aE).
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 30/02
vom
19. September 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die
Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter
für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden
, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet
ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses
nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters
dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip
, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip
abzustimmen ist.
Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der
Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über
die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
ein Stimmverbot.
Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über
seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter
dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich
, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung
des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.
KG
BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 30/02 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 19. September 2002 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2001 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 30/02
vom
19. September 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die
Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter
für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden
, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet
ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses
nicht an einem Rechtsschutzinteresse.
Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters
dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip
, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip
abzustimmen ist.
Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der
Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über
die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
ein Stimmverbot.
Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über
seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter
dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich
, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung
des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.
KG
BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 30/02 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 19. September 2002 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2001 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
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cc) Schließlich ist der Sache nach die unbedingte Durchsetzung des Kopfprinzips nicht geboten, weil es dem Objekt- oder Wertprinzip nicht generell überlegen ist (vgl. Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 463). Immerhin bestimmen sich die mit der Verwaltung verbundenen wirtschaftlichen Lasten im Regelfall nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen. Nicht zu verkennen ist zwar die Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer zu Lasten einer rechnerischen Mehrheit nach Kopfzahlen. Den erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet aber das Prinzip ordnungsmäßiger , dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dessen gerichtliche Kontrolle im Wege der Anfechtungsklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 26 Rn. 40 bis 42; Derleder, ZWE 2008, 253,
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b) Die Erwägung der Gegenauffassung, nur durch eine strikte Geltung des Kopfprinzips könne der Gefahr der Majorisierung wirksam begegnet werden, trägt schon deshalb nicht, weil dieser Einwand nicht nur den Sachbereich des § 16 Abs. 3 WEG betrifft, sondern sich - jedenfalls bei folgerichtiger Entfaltung des Arguments - gegen jedwede Mehrheitsentscheidung richtet, die nach dem Objekt- oder Anteilsprinzip getroffen wird und damit konsequenterweise die Abdingbarkeit des § 25 Abs. 2 WEG insgesamt in Frage stellt. Das aber erscheint schon deshalb nicht akzeptabel, weil damit ohne Not der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer - das Wohnungseigentumsrecht lässt diesen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend freie Hand (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, Rn. 9; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Rn. 14 mwN) - ohne zureichenden Grund beschnitten würde. Das gilt umso mehr, als dem Kopfprinzip gegenüber anderen Kriterien der Stimmkraft keineswegs ein überragender Gerechtigkeitsgehalt beigemessen werden kann (Derleder, ZWE 2008, 253, 256; vgl. auch Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12). Im Übrigen bietet die Beschlussmängelklage einen ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse (Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 u. 61 f.), die insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner (Senat, Urteil vom 16. September 2011- V ZR 3/11, NJW-RR 2011, 1646 Rn. 8 u. 13) ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 16 Abs. 3 WEG) widersprechen.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
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a) Ausgangspunkt des Rechtsstreits ist die Ablehnung des von der Klägerin in der Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrags. Die Rechtmäßigkeit dieses so genannten Negativbeschlusses (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f.) kann im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 46 WEG) überprüft werden. Das dafür notwendige Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich daraus, dass der Antragsteller durch die Ablehnung gegebenenfalls in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt wird (einschränkend zum früheren Wohnungseigentumsgesetz Senat, BGHZ 152, 46, 51; 156, 19, 22; Wenzel, ZMR 2005, 413, 416). Mit dem ersten Teil des Hauptantrags hat die Klägerin unter Wahrung der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG genannten Fristen die Anfechtungsklage erhoben.
24
cc) Eine Haftung kann deshalb nur die Wohnungseigentümer selbst treffen. Voraussetzung ist zunächst, dass diese eine Pflicht verletzen. Im Grundsatz sind sie allerdings zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Mitwirkung an der Willensbildung nicht verpflichtet. Auch können sie - ebenso wie ein Alleineigentümer - selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese - wie hier - von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht (vgl. Jacoby, ZWE 2014, 8, 11). Unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchsstellers gestellt haben (vgl. Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 6), also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 146/10 Verkündet am:
10. Juni 2011
Langendörfer-Kunz,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung
eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters
verlangen.
b) Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch
kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3
WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantragt
und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO getroffen werden.
BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10 - LG Köln
AG Siegburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und
Weinland
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten zu 1 gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 1. Juli 2010 wird als unzulässig verworfen. Der Beklagte zu 1 trägt die Kosten des Revisionsverfahrens mit Ausnahme der Gerichtskosten, die nicht erhoben werden.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagten zu 1 und die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese befindet sich in einer finanziell schwierigen Lage, die durch hohe Hausgeldrückstände von Wohnungseigentümern einerseits und durch unbezahlte Lieferungen und Abgaben sowie ausstehende Wohngeldabrechnungen andererseits gekennzeichnet ist. Die Kläger führen diese Situation auf Defizite bei der früheren Hausverwaltung, der Firma K. KG (fortan: K. ), zurück. Auf ihre Klage hat das Amtsgericht die bisherige Verwalterin abberufen und die Firma H. GmbH (fortan: H. ) als Notverwalterin für die Dauer von zwei Jahren, längstens bis zur Abänderung des Urteils durch das Rechtsmittelgericht, bestellt. Die Berufung des Beklagten zu 1 und der K. gegen die Bestellung der H. zur Notverwalterin hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Notverwaltung auch bei der - inzwischen erfolgten - Neuwahl des Verwalters endet. Dagegen wendet sich der Revisionskläger mit der zugelassenen Revision. Die Revisionsbeklagten beantragen, das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht meint, das Amtsgericht habe mit der Bestellung der Notverwaltung der Sache nach eine einstweilige Verfügung in der Form einer Regelungsverfügung getroffen. Diese sei im Wesentlichen nicht zu beanstanden. Die klagenden Wohnungseigentümer könnten auf der Grundlage von § 21 Abs. 4 und 8 WEG nicht nur die Abberufung eines ungeeigneten und die Einsetzung eines neuen geeigneten Verwalters verlangen. Bei einem dringenden Bedürfnis könne der neue Verwalter auch im Wege einer einstweiligen Verfügung sofort als Notverwalter eingesetzt werden. Von dieser Möglichkeit habe das Amtsgericht hier Gebrauch gemacht. Das dafür erforderliche dringende Bedürfnis habe vorgelegen. Der Einsetzung einer Notverwaltung stehe die Aufhebung von § 26 Abs. 3 WEG aF nicht entgegen.
II.
- 3
- Die Revision ist unzulässig.
- 4
- 1. Ob das schon daraus folgt, dass die Zulassung der Revision auch von dem eigenen Standpunkt des Berufungsgerichts aus im Gesetz keine Stütze findet, bedarf keiner Entscheidung.
- 5
- 2. Nach § 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Revision gegen Urteile, durch die über die Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Verfügung entschieden worden ist, nicht statthaft. Daran ändert die gleichwohl erfolgte Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht nichts (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Februar 2003 - I ZB 22/02, BGHZ 154, 102).
- 6
- 3. Das angefochtene Berufungsurteil ist ein solches Urteil.
- 7
- a) Gegenstand des Berufungsverfahrens war nicht die Abberufung der bisherigen Verwalterin, sondern allein der Ausspruch zu Nummer 2 des amtsgerichtlichen Urteils, durch den die H. zur Notverwalterin bestellt worden ist. Dabei handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, um eine einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustands nach § 940 ZPO. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Teil seiner Entscheidung zwar nicht ausdrücklich als einstweilige Verfügung bezeichnet und sich auch nicht (ausdrücklich) auf § 940 ZPO gestützt. Seine Entscheidung sollte aber die ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien einstweilen sicherstellen und ist deshalb insoweit eine einstweilige (Regelungs-) Verfügung.
- 8
- b) Das ergibt sich schon aus der Urteilsformel. Darin wird die H. nicht zur regulären Verwalterin der Anlage bestellt, sondern ausdrücklich als Notverwalterin. Schon das zeigt den vorläufigen Charakter ihrer Bestellung. Dieser wird, worauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat, weiter darin deutlich , dass die Bestellung der H. nicht erst mit der Rechtskraft des Urteils wirksam werden soll, sondern sofort nach der Verkündung. Das ist bei einer Regelungsverfügung unverzichtbar, weil sie sonst ihr Ziel verfehlte. Demgegenüber träte die mit einer Klage nach § 21 Abs. 8 WEG angestrebte Gestaltungswirkung erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens ein (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 193; Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 419).
- 9
- c) Die Bestellung der H. zur Notverwalterin sollte auch nach den Urteilsgründen eine einstweilige Verfügung sein.
- 10
- (1) Deren Erlass hatten die Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht angeregt. Das Amtsgericht hat angesichts des schlechten Zustands der Verwaltung und der Größe der Anlage das dringende Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters gesehen. Es wollte, der Anregung der Revisionsbeklagten teilweise folgend, mit der Bestellung einer Notverwaltung verhindern, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien durch die (sofortige) Abberufung der bisherigen Verwalterin bis zur Bestellung eines neuen Verwalters verwalterlos wird.
- 11
- (2) Das entspricht inhaltlich den Voraussetzungen, unter denen nach § 26 Abs. 3 WEG aF ein Notverwalter bestellt werden konnte. Diese Vorschrift ist zwar mit der WEG-Novelle von 2007 (Gesetz vom 26. März 2007, BGBl. I S. 370) aufgehoben worden. Das bedeutet aber nicht, dass die Bestellung eines Notverwalters nach geltender Rechtslage nicht mehr möglich wäre. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das schließt einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters ein. Dieser Anspruch kann, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (Begründung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 35 zu Nr. 12 b), durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert werden (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 193 aE; Jennißen/Suilmann, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 159; Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rn. 90 aE; Timme/Elzer, aaO, § 21 Rn. 419). In diesem Rahmen ist die Bestellung eines Notverwalters weiterhin möglich (Jennißen/Suilmann und Spielbauer/Then, jeweils aaO). Von dieser Möglichkeit hat das Amtsgericht Gebrauch gemacht. Das setzte kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Eine einstweilige Regelung kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen, im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG aber weiterhin beantragt (Timme/Elzer aaO) und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden. In diesem Sinne hat das Amtsgericht den Antrag der Kläger ausgelegt.
III.
- 12
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren sind nach § 21 Abs. 1 GKG nicht zu erheben, weilsie durch die fehlerhafte Zulassung der Revision in dem Berufungsurteil veranlasst sind. Krüger Schmidt-Räntsch Roth Brückner Weinland
AG Siegburg, Entscheidung vom 27.11.2009 - 150 C 45/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 01.07.2010 - 29 S 208/09 -
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
8
bb) Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 mwN). Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig , weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen , sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.). Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund , NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. November 1965 - II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.