Bundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2019 - V ZR 72/18
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte zu 1 ist Bauträgerin. Sie teilte das ursprünglich in ihrem Eigentum stehende Grundstück 1994 in Wohnungs- und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklärung (nachfolgend TE) sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser und eine in vier Unterabschnitte aufgeteilte Tiefgarage errichtet und hieran acht Untergemeinschaften gebildet werden, davon jeweils eine Untergemeinschaft für jedes Haus und jeden Tiefgaragenabschnitt. Die Beklagte zu 1 errichtete zwei Häuser mit 122 Wohneinheiten (Bauabschnitte I und II), die im Eigentum der Kläger und der Beklagten zu 2 stehen und denen jeweils Sondernutzungsrechte an Tiefgaragenstellplätzen oder Parkboxen in Doppelparkern zugeordnet sind. Die Beklagte zu 1 ist Eigentümerin von 120 Wohnungsund Teileigentumseinheiten in den beiden bislang nicht errichteten Häusern (Bauabschnitte III und IV). Neun dieser Einheiten sind Sondernutzungsrechte an in den Bauabschnitten I und II gelegenen Tiefgaragenstellplätzen zugeordnet. Auf die Bauabschnitte I und II entfallen 5.150,88/10.000 (so die Kläger) bzw. 5.130,60/10.000 (so die Beklagten) Miteigentumsanteile, auf die Bauabschnitte III und IV insgesamt 4.849,12/10.000 bzw. 4.869,40/10.000 Miteigentumsanteile.
- 2
- Nach § 9 Abs. 4 TE werden die Kosten und Lasten, soweit sie von Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen sind, ausdrücklich nicht nach Miteigentumsanteilen , sondern im Verhältnis der Wohnflächen verteilt, die nach der II. Berechnungsverordnung in der zum Zeitpunkt der Teilung geltenden Fassung ermittelt werden. In den Tiefgaragen werden die Kosten nach einem gesonderten Schlüssel verteilt. Nach § 12 Abs. 1 TE richtet sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach dem Anteilsverhältnis, nach dem die Eigentümer gemeinschaftliche Kosten gemäß der Regelung in § 9 Abs. 4 TE zu tragen haben. Die Gemeinschaftsordnung kann nach § 18 TE mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen geändert werden, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Anlage II zu der Teilungserklärung sind alle - auch die bis heute nicht errichteten - Wohnungen aufgeführt unter Angabe des jeweiligen Miteigentumsanteils und der ungefähren Größe der (geplanten) Wohnung. Daraus ergibt sich eine Wohnfläche für die errichteten Wohnungen von 8.547,98 m² und für die nicht errichteten Wohnungen von 7.787,52 m². Dies entspricht einem Stimmkraftanteil der Beklagten zu 1 von rund 48 %.
- 3
- In der Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2017 wurde der Antrag abgelehnt, § 12 Abs. 1 TE dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Beklagten zu 1 nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil für die nicht errichteten Wohnungen berechnet, bis diese bezugsfertig errichtet werden.
- 4
- Das Amtsgericht hat die gegen diesen Negativbeschluss gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen und § 12 Abs. 1 TE auf Antrag der Kläger gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch folgende Regelung ersetzt: „Solange eine Sondereigentumseinheit nicht bezugsfertig errichtet ist, er- rechnet sich die Stimmkraft des betreffenden Miteigentumsanteils aus dem Wert in der Spalte ‚Eigentumsanteil 10.000stel‘ der oben genannten Anlage II multipliziert mit dem Faktor 1,0. Für die Nutzungsrechte an der Tiefgarage sind die Werte für fiktive Flächen hinzuzurechnen und zwar für jeden Einzelstellplatz der Wert von drei und für jede Box der Wert von zwei (ein Doppel-Parker zusammen also ein Wert von vier). Ab dem Zeitpunkt der bezugsfertigen Errichtung des Sondereigentums ist die Stimmkraft des damit verbundenen Miteigentumsanteils mit dem Wert zu berücksichtigen, der sich aus der anteiligen Wohnfläche ergibt. Die Wohnfläche wird dabei nach den Regelungen der II. Berechnungsver- ordnung in der am 2.11.1994 geltenden Fassung ermittelt“.
- 5
- Die Regelung führt im Ergebnis zu einer Herabsetzung des Stimmkraftanteils der Beklagten zu 1 auf zur Zeit etwa 36 %.
- 6
- Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 7
- Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Kläger auf Änderung der Gemeinschaftsordnung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; diese Änderung könne nach § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht vorgenommen werden. Die Auslegung der Teilungserklärung ergebe zweifelsfrei, dass sich das Stimmrecht der Beklagten zu 1 nach den in der Anlage zur Teilungserklärung angegebenen Wohnflächen errechne. Diese Regelung erscheine unbillig, weil die Beklagte zu 1 damit 48 % der Stimmrechte erhalte, ohne dass sie Eigentümerin einer errichteten Wohnung sei. Zwar stehe nach allgemeiner Meinung selbst einem sondereigentumslosen Miteigentümer ein Stimmrecht zu. Wenn aber die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich das Stimmrecht nach der Wohnfläche berechne und der geplante Bau seit über 20 Jahren nicht errichtet worden sei, sei eine solche Regelung als unbillig anzusehen. Ihr Stimmrechtsanteil verschaffe der Beklagten zu 1 eine faktische Mehrheit, weil die Anwesenheit aller Wohnungseigentümer bei einer Gemeinschaft dieser Größe auch mit Vollmachten nicht erzielt werden könne. Dabei sei die Beklagte zu 1 mangels Wohnungen von den wesentlichen Entscheidungen der täglichen Verwaltung praktisch nicht betroffen. Ein solcher Zustand sei von allen Wohnungseigentümern einige Jahre hinzunehmen, weil die verschiedenen Bauabschnitte nicht in unmittelbarem Zusammenhang fertiggestellt werden könnten. Der Teilungserklärung liege aber ersichtlich zugrunde, dass alle Wohnungen alsbald geschaffen würden und damit die Verteilung der Stimmrechte gerechtfertigt sei; an eine Bauunterbrechung von über 20 Jahren sei erkennbar nicht gedacht worden.
- 8
- Die von dem Amtsgericht getroffene Regelung schränke die Belange der Beklagten zu 1 nicht unbillig ein. Ihr verbleibe ein Stimmenanteil, mit dem sie weiterhin eine Änderung der Teilungserklärung nach deren § 18 verhindern könne. Zudem sei die Regelung nur für eine Übergangszeit geschaffen, da das Stimmrecht der Beklagten zu 1 mit der Fertigstellung der Wohnungen wieder auf den in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Anteil anwachse.
II.
- 9
- Dies hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.
- 10
- 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht von der Zulässigkeit der Klage aus.
- 11
- a) Dabei kann offen bleiben, ob die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG schon deshalb die richtige Klageart ist, weil die Gemeinschaftsordnung , deren Anpassung die Kläger erstreben, eine Öffnungsklausel enthält, also durch Beschluss geändert werden könnte (vgl. zu § 16 Abs. 4 WEG Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 144/09, BGHZ 184, 88 Rn. 21). Eine Vereinbarung kann jedenfalls dann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer auf ihren Abschluss nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch hat, den die übrigen Wohnungseigentümer nicht erfüllen, und wenn - wie hier - bei der inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 26).
- 12
- Ob die von den Klägern begehrte Herabsetzung der Stimmkraft auf der Grundlage der in § 18 TE enthaltenen Öffnungsklausel hätte beschlossen werden können oder ob sie zwingend einer Vereinbarung der Wohnungseigentü- mer bedurfte (vgl. zu den Grenzen der durch Öffnungsklauseln legitimierten Mehrheitsmacht Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12), bedarf hier keiner Klärung, da ein Anspruch auf die begehrte Änderung in beiden Fällen nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27).
- 13
- b) Das Rechtsschutzbedürfnis ist ebenfalls in beiden Fällen gegeben. Bestünde die Beschlusskompetenz aufgrund der Öffnungsklausel, wäre dem Vorbefassungsgebot (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.; Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360 Rn. 23) genüge getan, da der Beschlussantrag der Kläger mehrheitlich abgelehnt wurde. Bestünde sie nicht, so wäre die Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Ziel des Abschlusses einer entsprechenden Vereinbarung ohnehin entbehrlich (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 17).
- 14
- 2. Das Berufungsgericht bejaht den Anspruch der Kläger aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Abänderung der Stimmkraftregelung in der Gemeinschaftsordnung in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise.
- 15
- a) Diese Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs - oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls , insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer , unbillig erscheint (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 131/10, ZWE 2011, 170, 171; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZWE 2016, 453 Rn. 27; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16). Die danach vorzunehmende Würdigung der Umstände des Einzelfalls ist in erster Linie Sache des Tatrichters und revisionsrechtlich nur darauf zu überprüfen, ob die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestimmten Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet wurden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 22; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 12).
- 16
- b) Einer Prüfung nach diesem Maßstab hält das Berufungsurteil stand, insbesondere hat das Berufungsgericht alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt.
- 17
- aa) Es erkennt zutreffend, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17; Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9). Dies schließt Einschränkungen des Stimmrechts zwar nicht prinzipiell aus, führt aber dazu, wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgeht, dass eine solche nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen in Betracht kommt (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 9).
- 18
- bb) Auch bei Berücksichtigung der Bedeutung des Stimmrechts ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht schwerwiegende Gründe i.S.v. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG darin erblickt, dass der Beklagten zu 1 aufgrund der Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung, die ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen der Wohnanlage ausgeht, fast die Hälfte aller Stimmen zukommt, obwohl sie die Bauabschnitte III und IV seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet und folglich kein Sondereigentum an einer tatsächlich vorhandenen Wohnung hat.
- 19
- (1) Die Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung führt zu einem Stimmanteil der Beklagten zu 1 von 48 %, obwohl ihre Miteigentumsanteile nicht mit dem Sondereigentum an tatsächlich vorhandenen Wohnungen verbunden sind. Nach den in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE getroffenen Regelungen , die der Senat in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das Berufungsgericht selbst auslegen kann, wobei die Auslegung „aus sich heraus“ objektiv und normativ zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 19 mwN; Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 275/16, WuM 2018, 236 Rn. 11), sind für die Verteilung der gemeinschaftlich zu tragenden Kosten und für die Berechnung der Stimmenanteile der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung die Wohnflächen zu Grunde zu legen. Die Regelung enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass hierbei nur die Flächen der bereits errichteten Wohnungen und Gewerbeeinheiten berücksichtigt werden sollten. Ein solches Verständnis hätte, da die Teilung vor Beginn der Errichtung der Anlage erfolgt ist, die interessenwidrige Konsequenz gehabt, dass zunächst überhaupt kein Stimmrecht bestanden und kein Verteilungsmaßstab für die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung gestanden hätte. Somit spricht alles dafür, dass die in der Anlage II zur Teilungserklärung aufgeführten Flächenangaben zu Grunde gelegt werden sollten, gleich ob die betreffende Einheit bereits errichtet ist oder nicht. Dass die Wohnflächen nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt werden sollten, steht diesem Verständnis nicht entgegen, denn hiermit wird lediglich die Möglichkeit bzw. die Pflicht geregelt, die für die Stimmkraft zunächst zu Grunde zu legenden geplanten Wohnflächen nach Errichtung der Gebäude anhand des tatsächlich Gebauten neu zu ermitteln.
- 20
- (2) Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass dieser Regelung ersichtlich die Annahme einer zeitnahen Fertigstellung aller geplanten Wohnungen zu Grunde liegt. Dies zeigt sich auch daran, dass sich nach der Darstellung in Abschnitt II.4 der Teilungserklärung die Stadt L. in dem mit der Beklagten zu 1 geschlossenen Kaufvertrag das durch eine Vormerkung gesicherte Recht vorbehalten hat, die Rückübertragung des Grundstücks zu verlangen, falls die Investitionsmaßnahmen nicht durchgeführt werden. An eine Bauunterbrechung von mehreren Jahren war offenbar nicht gedacht , und hierauf sind die Stimmrechtsregelungen der Teilungserklärung, die bei der Bemessung der Stimmkraft allein auf die (geplanten) Wohnflächen abstellen und nicht zwischen bereits fertiggestellten und noch in Planung bzw. im Bau befindlichen Wohnungen differenzieren, erkennbar nicht zugeschnitten.
- 21
- cc) Die Annahme des Berufungsgerichts, es wäre unbillig, an der Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung festzuhalten, ist revisionsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden.
- 22
- (1) Die Regelung in § 9 Abs. 4 und § 12 Abs. 1 TE führt aufgrund der eingetretenen Bauunterbrechung im Ergebnis dazu, dass der Beklagten zu 1 in der Eigentümerversammlung seit mittlerweile über 20 Jahren ein Stimmanteil von rund 48 % zusteht, obwohl sie keine tatsächlich vorhandenen Sondereigentumseinheiten hält. Das Wohnungseigentum bleibt nämlich - der Substanz nach als Miteigentumsanteil - auf Dauer wirksam, wenn das geplante Gebäude - gleich aus welchen Gründen - nicht errichtet wird und das Sondereigentum daher nicht entsteht (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1989 - V ZR 339/87, BGHZ 110, 36, 39). Die Beklagte zu 1 hat damit in der Eigentümerversammlung eine faktische Mehrheit, weil bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit gut 120 Mitgliedern die Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer auch mit Stimmvollmachten regelmäßig nicht zu erreichen sein wird.
- 23
- Zwar bestehen nach der Teilungserklärung für die einzelnen Häusergruppen Untergemeinschaften, die, soweit wie rechtlich möglich, als selbständige Eigentümergemeinschaften behandelt werden sollen. Dies führt dazu, dass die Mitglieder der Untergemeinschaften über Maßnahmen, die ein zu dieser Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, weitestgehend allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer entscheiden können (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 21 ff.). Das ändert aber nichts daran, dass die Verwaltung des Grundstücks als Ganzes den Wohnungseigentümern gemeinsam zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG), so dass die Beklagte zu 1 etwa bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung, über den (Gesamt-)Wirtschaftsplan und die (Gesamt-)Jahresabrechnung zu beteiligen ist. Die Wohnungseigentümer werden folglich in diesen besonders wichtigen Angelegenheiten „fremdbestimmt“ durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht, die keine Wohnungen hält und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen ist. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Sondereigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar ist, kann es als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungseigentümer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung der Stimmkraft voll zu berücksichtigen sind (vgl. auch OLGR Braunschweig 1994, 257 [Ls.]: „Geisterwohnungen“).
- 24
- (2) Dabei kommt es, wie das Berufungsgericht richtig sieht, nicht darauf an, ob die Beklagte zu 1 ihre faktische Mehrheitsmacht in rechtsmissbräuchlicher Weise ausübt, indem sie erforderliche Beschlüsse blockiert oder Beschlüsse fasst, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Einer solchen Majorisierung der faktischen Minderheit durch einen Wohnungseigentümer wäre jeweils mit den hierfür zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfen, namentlich der Beschlussanfechtungs- und der Beschlussersetzungsklage zu be- gegnen, die den Minderheitenschutz im Einzelfall gewährleisten (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16, ZfIR 2017, 709 Rn. 12 f. mwN). Entscheidend ist vielmehr, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - soweit sie nicht von den Untergemeinschaften wahrgenommen wird - den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich zusteht, faktisch aber durch einen Miteigentümer beherrscht wird, der selbst nicht Eigentümer einer tatsächlich vorhandenen Wohnung ist.
- 25
- (3) Entgegen der Ansicht der Revision ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Würdigung nicht deshalb zu beanstanden, weil es nicht berücksichtigt , dass die Beklagte zu 1 gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. Zwar trifft es zu, dass die Beklagte zu 1 nach dieser Vorschrift für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Außenverhältnis zu etwa 48 % haftet, während ihre Stimmkraft auf der Eigentümerversammlung auf insgesamt etwa 36 % reduziert werden soll. Dies führt aber nicht dazu, dass die Anpassung der Stimmkraftregelung unbillig ist. Da für die bereits errichteten Häusergruppen Untergemeinschaften bestehen, fallen kostenträchtige Maßnahmen, namentlich Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen, vornehmlich in diesen an und sind daher im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen. Zudem muss in den Beschlüssen der Untergemeinschaften über die Durchführung solcher Maßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht, so dass das mit der Außenhaftung verbundene wirtschaftliche Risiko für die nicht an der Untergemeinschaft beteiligten Eigentümer gering ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 27).
- 26
- 3. Auch die von dem Berufungsgericht bestimmte Rechtsfolge des Anspruchs der Kläger aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Änderung der Teilungserklärung ist nicht zu beanstanden.
- 27
- a) Die Ausübung des tatrichterlichen Ermessens im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG ist von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob alle wesentlichen Umstände Beachtung gefunden haben, die Grenzen der Ermessensausübung eingehalten sind und in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise von dieser Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 24; Urteil vom 8. April 2016 - V ZR 191/15, NJW 2017, 64 Rn. 23).
- 28
- b) Einer solchen Überprüfung hält die getroffene Regelung stand.
- 29
- aa) Wenig überzeugend ist allerdings, dass sich die Stimmkraft der Wohnungseigentümer für die nicht bezugsfertig errichteten Sondereigentumseinheiten nach dem betreffenden Miteigentumsanteil, für bereits errichtete Einheiten aber nach der Wohnfläche bemessen soll. Dass sich unter Zugrundelegung der von dem Berufungsgericht gewählten Berechnungsmethode ein Stimmanteil der Beklagten zu 1 von etwa 36 % ergibt, ist nur dem Zufall geschuldet , dass die Miteigentumsanteile vorliegend in Einheiten zu 1/10.000-stel angegeben und daher in der Größenordnung in etwa mit der Gesamtwohnfläche von 16.335,50 m² vergleichbar sind. Die Herabsetzung der Stimmkraft für die noch nicht errichteten Sondereigentumseinheiten hätte auch innerhalb eines Berechnungsprinzips erreicht werden können, in dem die Flächen der nicht fertig gestellten Einheiten bis zu ihrer Errichtung mit einem Faktor kleiner als 1,0 multipliziert würden.
- 30
- bb) Für die Frage, ob die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens bei der Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von „Geisterwohnungen“ einge- halten sind, kommt es aber nicht auf die Überzeugungskraft der Berechnungsmethode , sondern allein auf das Ergebnis der Berechnung an, wenn und soweit sich dieses Ergebnis - wie hier - mit der gewählten Methode zweifelsfrei ermit- teln lässt. Das Ergebnis der Herabsetzung der Stimmkraft ist hier nicht zu beanstanden.
- 31
- (1) Dem Umstand, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört und nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden kann (siehe oben Rn. 17), ist auf der Rechtsfolgenseite des Anspruchs aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dadurch Rechnung zu tragen, dass die Stimmkraft des Eigentümers von „Geisterwohnungen“nur maßvoll und nur vorübergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschränkt wird.
- 32
- (2) Diese Vorgaben hat das Berufungsgericht beachtet. Die Herabsetzung der Stimmkraft für die nicht errichteten Einheiten um etwa 25 % bzw. der Gesamtstimmkraft um 12 Prozentpunkte von etwa 48 % auf etwa 36 % für die Zeit bis zur Fertigstellung der weiteren Bauabschnitte überschreitet nicht die der tatrichterlichen Ermessenausübung revisionsrechtlich gezogenen Grenzen. Insbesondere droht der Beklagten zu 1 keine Majorisierung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Ihr verbleibt insgesamt eine Stimmkraft, mit der sie eine Änderung der Teilungserklärung auf der Grundlage der Öffnungsklausel in § 18 TE verhindern kann. Die Beklagte zu 1 hat es zudem in der Hand, ihre volle Stimmkraft - auch schrittweise - wiederzuerlangen, indem sie die weiteren Bauabschnitte fertigstellt.
III.
- 33
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
AG Leipzig, Entscheidung vom 10.08.2017 - 150 C 890/17 -
LG Dresden, Entscheidung vom 22.02.2018 - 3 S 409/17 -
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2019 - V ZR 72/18
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2019 - V ZR 72/18
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2019 - V ZR 72/18 zitiert oder wird zitiert von 16 Urteil(en).
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohnund Teileigentum.
- 2
- Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9% der Wohn- und etwas über 10% der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5% beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94%, wenn man auf die Wohnflächen- anteile abstellt, und von rund 70%, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.
- 3
- Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 zu beschließen, dass die Betriebskosten - soweit sie nicht bereits gemäß der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden - nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt.
- 4
- Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.
- 5
- Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden ) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hält die Klage mit den gestellten Anträgen für zulässig , verneint jedoch den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sei die bei einer Abweichung von 25 vom Hundert anzusetzende Eingriffschwelle für den Anspruch auf Änderung einer vereinbarten Kostenverteilung überschritten , weil die Kläger bei der Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen 70% mehr zahlen müssten als bei einer Verteilung nach Nutzflächen.
- 7
- Der Anspruch erfordere jedoch eine Berücksichtigung aller, auch der für die Beibehaltung des vereinbarten Verteilungsschlüssels sprechenden Umstände. Zu berücksichtigen sei hier insbesondere, dass der Kostenverteilungsschlüssel bereits seit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft so bestehe und auch nicht als von Anfang an verfehlt erscheine. Gewerbeeinheiten seien nämlich grundsätzlich von höherem Wert als Wohneinheiten und könnten zudem besser oder zu einem höheren Mietzins vermietet werden. Auch sei mit der Nutzung zu gewerblichen Zwecken grundsätzlich eine intensivere Beanspruchung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden, was die höhere Kostenbeteiligung rechtfertige.
- 8
- Nicht zu berücksichtigen sei dagegen, dass die Kläger ihr Teileigentum derzeit zu Wohnzwecken nutzten, weil eine Zustimmung der Wohnungseigentümer dafür nicht vorliege und die Kläger ihr Eigentum als Gewerbeeinheit erworben hätten. Insoweit sei es auch nicht erheblich, dass die Wohnnutzung der Einheit der Kläger auf Grund der Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Abrechnung der Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser im Jahr 2009 zu einer noch höheren Belastung der Kläger als die vereinbarte Abrechnung nach Miteigentumsanteilen geführt habe.
II.
- 9
- Das hält rechtlicher Überprüfung stand.
- 10
- 1. Zutreffend - und von der Revision auch nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kläger die von ihnen begehrte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der anderen Eigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzen können. Diese Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs- oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände , insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint.
- 11
- 2. Allerdings hat das Berufungsgericht übersehen, dass eine abändernde Vereinbarung nur insoweit erforderlich ist, als es um Kosten geht, für deren geänderte Umlage der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (Instandhaltungskosten ). Soweit die erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels die Betriebskosten betrifft, ist - wie augenscheinlich gewollt - der ablehnende Beschluss anzufechten und eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (siehe zu alledem Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88).
- 12
- a) Daran fehlt es. Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG) oder der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung verlangenden Eigentü- mer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 vom Hundert) höheren Belastung als eine Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzflächen führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 16 mwN). Dieser Schwellenwert ist bei einer Abweichung von mehr als 70 vom Hundert weit überschritten.
- 13
- b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein noch nicht dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung begründet, weil das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31 und vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Hierzu bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat, Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 22).
- 14
- aa) Diese Würdigung ist Sache des Tatrichters; die Nachprüfung seiner Entscheidung in einem Revisionsverfahren beschränkt sich darauf, ob er die Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 360 und Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Gemessen an diesem Prüfungsmaßstab hält das Berufungsurteil einer rechtlichen Prüfung stand.
- 15
- bb) Das Berufungsgericht hat die tatbestandlichen Voraussetzungen des Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG richtig erfasst und ausgelegt. Es hat zugunsten der Kläger deren erhebliche Mehrbelastung durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gegenüber einer Umlage nach Nutzflächen berücksichtigt. Es hat weiter rechtsfehlerfrei diesem Umstand die Erkennbarkeit der - vermeintlich oder tatsächlich - nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits bei dem Erwerb des Teileigentums durch die Kläger und das Vertrauen der Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels gegenübergestellt , die der Feststellung einer Unbilligkeit eines Festhaltens an der bisherigen Regelung grundsätzlich entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31). Schließlich hat es auch berücksichtigt, dass die zuletzt genannten Umstände nicht überbewertet werden dürfen, wenn sich die ursprünglich vereinbarte Regelung von Anfang an oder auf Grund nach der Aufteilung in Wohnungseigentum eingetretener Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (BayObLG, NJWRR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einwände.
- 16
- cc) Die sich gegen die Würdigung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Berufungsurteil richtenden Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.
- 17
- (1) Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht trotz der Mehrbelastung der Kläger durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Nutzflächen wegen der nach der Teilungsvereinbarung verschiedenartigen Nutzung der Sondereigentumseinheiten verneint hat.
- 18
- (a) Anders als die Revision meint, können die Kläger nicht deshalb eine Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen, weil sie ihr Teileigentum - von der Teilungserklärung abweichend - zu Wohnzwecken nutzen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung. Der Umstand, dass eine Teileigentumseinheit von der sich aus der Teilungsvereinbarung ergebenden Zweck- bestimmung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005, 11, 13) abweichend zu Wohnzwecken genutzt wird und damit zurzeit auch nur wie die Wohnungseigentumseinheiten zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beiträgt, führt nicht dazu, dass die Beibehaltung des auf der zulässigen Nutzung beruhenden Kostenverteilungsschlüssels sich als unbillig darstellt.
- 19
- Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig ist, sind nämlich neben dem Verhältnis von Kostenbelastung und -verursachung auch die Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Verlässlichkeit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen für die Eigentümer zu berücksichtigen (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 155). Ein Anspruch auf eine Änderung der Kostenverteilung nach der jeweiligen tatsächlichen Nutzung der einzelnen Einheiten führte zu diesen Grundsätzen widersprechenden, wiederholten Änderungen des Verteilungsschlüssels. Darauf müssen sich die anderen Eigentümer nicht einlassen.
- 20
- (b) Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen ist, es sei wegen der unterschiedlichen Nutzungsarten der Sondereigentumseinheiten nicht festzustellen , dass die ursprüngliche Bestimmung der Größe der Miteigentumsanteile und die danach bemessene Verteilung der Kosten nicht sachgerecht gewesen sei.
- 21
- (aa) Zwar ist die Frage, ob eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen , bei der ein Eigentümer eine erheblich höhere Last als bei einer Verteilung nach den Nutzflächen tragen muss, unangemessen ist, danach zu beurteilen , ob die auf die einzelnen Miteigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch ihr Eigentum verursachten Kosten stehen (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61). Bei unterschiedlicher Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.
- 22
- (bb) Richtig ist allerdings der Einwand der Revision, dass es bei den gemischt genutzten Objekten keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt, wonach eine gewerbliche Nutzung stets höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken verursacht. Anzunehmen ist vielmehr, dass einzelne Kosten mehr bei der Wohnungsnutzung, andere mehr bei einer geschäftlichen Nutzung entstehen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und der Gewerberaummiete , Rn. 66; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 4184), wobei es vor allem auf die jeweilige Art der gewerblichen Nutzung ankommt.
- 23
- (cc) Aus dem Fehlen eines solchen Erfahrungssatzes folgt jedoch noch nicht der daraus von der Revision gezogene Schluss, dass die nach der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilung eine von Anfang an verfehlte Regelung ist. Derartige Bestimmungen sind vor dem Hintergrund, dass eine gewerbliche Nutzung von Gebäudeteilen - jedenfalls dann, wenn sie mit einem erhöhten Publikumsverkehr verbunden ist - regelmäßig zu im Vergleich zu den Wohneinheiten höheren Betriebskosten und zu einer stärkeren Beanspruchung der Bausubstanz führt, in Gemeinschaftsordnungen gemischt genutzter Wohnungseigentumsanlagen durchaus geläufig und auch nicht grundsätzlich unangemessen. Dass es bei diesem Objekt anders war, ist nicht ersichtlich. Dahingehende Feststellungen gibt es nicht, und die Revision zeigt keinen Vortrag der Kläger dazu auf, dass die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung unter Berücksichtigung dieser Umstände eine nicht sachgerechte und zu unbilligen Ergebnissen führende Regelung wäre.
- 24
- (2) Hinzu kommt, dass eine Umlage der (nicht verbrauchsabhängigen) Betriebskosten und der sonstigen Lasten nach den Nutzflächen keineswegs zu einer sachgerechten, der Verursachung der Kosten durch die Teil- und Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Verteilung führte. Es ist nämlich von einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung auf der Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der Sondereigentumseinheiten auszugehen. Eine Kostenverteilung nach den Nutzflächen wäre vor diesem Hintergrund nur dann sachgemäß, wenn die Teileigentumseinheiten (bezogen auf den Quadratmeter Nutzfläche) anteilig nicht oder nur in einem geringfügigen Umfange mehr Kosten verursachten als die Wohnzwecken dienenden Eigentumseinheiten. Dafür gibt es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Vielmehr verursacht eine gewerbliche Nutzung mit hohem Publikumsverkehr (was hier insbesondere für eine ebenfalls zur Anlage gehörende Gaststätte zutrifft) in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung. Der erstrebte Umlageschlüssel ist danach nicht besser geeignet, Unbilligkeiten zu vermeiden.
- 25
- (3) Das Berufungsgericht war schließlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht verpflichtet, von sich aus Beweis darüber zu erheben, ob auf der Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung des Teileigentums die vereinbarte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen eine nach der Kostenverursachung unangemessene Mehrbelastung der Kläger bewirkt und die beantragte Verteilung nach den Nutzflächen demgegenüber zu einer angemessenen Kostenverteilung führte. Für die nach dem 1. Juli 2007 anhängig gewordenen Verfahren, die nach § 43 Nr. 1 ZPO streitige Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit sind, gelten der Beibringungsgrundsatz und die Beweisvorschriften der Zivilprozessordnung (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 43 Rn. 1, 4; Timme/Elzer, WEG, § 43 Rn. 5). Der die Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangende Eigentümer muss die Vor- aussetzungen des Anspruchs vortragen und Beweis dafür anbieten. Dass die Kläger dies getan hätten, zeigt die Revision jedoch nicht auf.
III.
- 26
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Roth Brückner
AG Nürnberg, Entscheidung vom 09.10.2009 - 29 C 40102/09 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2010 - 14 S 9766/09 WEG -
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Antragstellerinnen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.200
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 90 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Während die Antragstellerinnen Eigentümerinnen je einer Wohnungseigentumseinheit sind, stehen 40 weitere Einheiten im Eigentum der Antragsgegnerin zu 2. Nach der Teilungserklärung wird "für jede Wohneinheit ... ein Stimmrecht gewährt."
Zudem war in der Teilungserklärung vom 10. Januar 1994 die Antragsgegnerin zu 2 für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 zur ersten Verwalterin bestellt worden. Durch nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 8. Juni 1998 wurde ihre Verwaltertätigkeit bis zum 31. Dezember 2003 "mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30. Juni des jeweiligen Jahres" verlängert.
In der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000, bei der die Eigentümer von 82 Einheiten anwesend oder vertreten waren, wurde zu Tagesordnungspunkt 5 über den Antrag entschieden, "die Verwaltung ... fristgemäß mit Wirkung zum 31. Dezember 2000 ab(zu)berufen." Zu diesem Antrag wurden 21 Ja-Stimmen und 58 Nein-Stimmen abgegeben, woraufhin die Ablehnung des Antrages festgestellt wurde. Die Antragsgegnerin zu 2 hatte sich an dieser Abstimmung beteiligt und auf Grund ihres eigenen Stimmrechts wie auch in Ausübung der ihr erteilten Vollmachten gegen den Antrag gestimmt.
Die Antragstellerinnen meinen, die Antragsgegnerin zu 2 sei bei der Entscheidung über ihre Abberufung als Verwalterin von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Sie haben daher die Feststellung beantragt , der hierzu ergangene Beschluß sei mehrheitlich dahin gefaßt worden, daß die Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin zum 31. Dezember 2000 abberufen sei. Hilfsweise haben sie die gerichtliche Abberufung der Verwalterin und - weiter hilfsweise - die Feststellung verlangt, daß die Verwalterin ihr Stimmrecht rechtsmißbräuchlich ausgeübt habe. Auf letztgenannten Antrag hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 nicht stimmberechtigt war. Daraufhin wurde in einer Eigentümerversammlung am 21. Juni 2001 erneut über einen Antrag auf "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin abgestimmt. Bei der Abstimmung, an der sich die Antragsgegnerin zu 2 nicht beteiligte, ergaben sich bei einer Enthaltung 20 Ja-Stimmen und 20 NeinStimmen , so daß die Ablehnung des Antrages auf Abwahl der Verwalterin festgestellt wurde.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen, mit der diese nur noch ihren ursprünglichen Hauptantrag weiterverfolgen, hat das Landgericht festgestellt, daß die Antragsgegnerin zu 2 in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 zum 31. Dezember 2000 als Verwalterin abberufen worden ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2, der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. September 1986 (NJW-RR 1987, 78) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. September 1998 (NZM 1999, 285) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 29. Mai 2002 (NZM
2002, 618 = WuM 2002, 387 = KG-Report 2002, 210 = Grundeigentum 2002, 805) dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, ein Mehrheitsbeschluß für die Abwahl der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin sei nicht mit 21 Ja-Stimmen gegenüber nur 18 Nein-Stimmen zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die von der Antragsgegnerin zu 2 abgegebenen 40 ein-Stimmen zu berücksichtigen; denn sie sei nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Das Stimmrechtsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gelte nicht, wenn der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer mitgliedschaftliche Interessen wahrnehme. Das sei auch dann der Fall, wenn über die schlichte Abwahl des Verwalters zu entscheiden sei. Da die mit der Abwahlentscheidung notwendig verbundene Kündigung des Verwaltervertrages gegenüber dem mitgliedschaftlichen Aspekt jedenfalls nicht überwiege, stelle sie kein Hindernis für die Beteiligung des Verwalters an der Abstimmung dar. Das Stimmverbot gelte allerdings, wenn - was hier nicht der Fall sei - die Abberufung des Verwalters und die Kündigung seines Vertrages aus wichtigem Grund erfolgen solle.
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 285) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung die Auffassung vertreten, der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, sei nach § 25
Abs. 5 WEG von der Beschlußfassung ausgeschlossen, wenn in einem ein- heitlichen Vorgang über seine Abberufung und über die Kündigung des mit ihm bestehenden Verwaltervertrags abgestimmt werde. Diese Divergenz zur Auffassung des vorlegenden Gerichts rechtfertigt die Vorlage. Hingegen gilt das nicht für das Abweichen von der Rechtsansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts in der Entscheidung (NJW-RR 1987, 78), die das vorlegende Gericht in seinem Vorlagebeschluß weiter anführt. Diese Entscheidung hat lediglich den Ausschluß des Stimmrechts bei einer Beschlußfassung zum Gegenstand , bei der die Abberufung des Verwalters mit einer Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund verbunden ist. Sie beruht mithin nicht, wie erforderlich (vgl. BGHZ 96, 198, 201), auf einer anderen Beurteilung der streitigen Rechtsfrage, die hier nur die Verbindung der Abberufung mit einer ordentlichen Kündigung betrifft. Soweit ersichtlich, hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch in anderen Beschlüssen keine Entscheidung getroffen, für die die Beantwortung dieser Rechtsfrage erheblich geworden ist (vgl. etwa NZM 1998, 668; ZfIR 2002, 296, 298).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) und begründet.
1. Der Hauptantrag der Antragstellerinnen, über den das Beschwerdegericht entschieden hat, bedarf der Auslegung.
a) Gegenstand des Verfahrens ist ein Negativbeschluß (Senat, BGHZ 148, 335, 348). Es ist danach mit den Interessen der Antragstellerinnen nicht zu vereinbaren, wenn ihr Rechtsschutzziel - wie bisher geschehen - allein als Antrag auf Feststellung eines bestimmten Beschlußinhalts verstanden wird. Die vom Senat nachzuholende interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, V ZB 39/01, ZfIR 2002, 731, 732, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) führt daher zur Annahme einer - rechtzeitigen (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG) - Anfechtung des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung.
b) Hierdurch wird der ausdrücklich gestellte Feststellungsantrag für die Verwirklichung des Rechtsschutzziels der Antragstellerinnen allerdings nicht überflüssig. Er bleibt vielmehr neben der Anfechtung des Negativbeschlusses - deren Erfolg auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt - von Bedeutung , damit verbindlich geklärt werden kann, mit welchem Inhalt der angefochtene Beschluß tatsächlich ergangen ist (vgl. BGHZ 76, 191, 197 f für Hauptversammlungsbeschlüsse bei einer Aktiengesellschaft). Eine am Rechtsschutzziel orientierte Auslegung führt mithin zu einer Kombination beider Anträge.
aa) Die Zulässigkeit der hier vorliegenden Verbindung eines Anfechtungsantrages mit einem Antrag auf positive Beschlußfeststellung ist für das Gesellschaftsrecht allgemein anerkannt (BGHZ 76, 191, 197 f; 88, 320, 329 f; 97, 28, 30; vgl. auch K. Schmidt, NJW 1986, 2018, 2020). Auf diese Weise wird der notwendige Ausgleich für die dem Versammlungsleiter eingeräumte Kompetenz geschaffen, das Beschlußergebnis mit vorläufiger Bestandskraft festzulegen (BGHZ 76, 191, 198). Nichts anderes gilt im Wohnungseigentumsrecht
(vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; 1990, 180, 183; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rdn. 72; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., vor §§ 43 ff WEG Rdn. 66; ders., Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 362; ders., ZWE 2000, 382, 386 f; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 26). Auch hier kommt der Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter neben der konstitutiven auch inhaltsfixierende Bedeutung zu (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 341 ff), weshalb die Kombination von Anfechtungs- und positivem Feststellungsantrag vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlußergebnissen schützt.
bb) Dem kann nicht entgegengehalten werden, das Gericht setze sich mit der Feststellung des Beschlußergebnisses in die Position der Wohnungseigentümer und mißachte deren Kompetenz, ihre Angelegenheiten auf der Grundlage der Privatautonomie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung selbst zu regeln. Das Gericht überprüft hier lediglich die Richtigkeit des Beschlußergebnisses, das der Versammlungsleiter auf Grund des tatsächlichen Abstimmungsergebnisses festgestellt und verkündet hat; es tritt also lediglich an dessen Stelle (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 299; auch KG, OLGZ 1979, 28, 30) und hat wie dieser bei seiner Entscheidung die erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer zu respektieren. Anderes kann nur vertreten , wer einem negativen Abstimmungsergebnis die Beschlußqualität abspricht (so wohl BayObLG, NZM 1999, 712; 713, 714). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f).
c) Weiter ist zu berücksichtigen, daß sich der verfahrensgegenständliche Beschluß der Eigentümerversammlung nicht nur mit der Abberufung der Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt, sondern auch mit der - hiervon zu
unterscheidenden - ordentlichen Kündigung des mit ihr geschlossenen Ver- waltervertrages befaßt (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO). Da der Eigentümerbeschluß die Ablehnung der Kündigung des Verwaltervertrages ebenfalls umfaßt, ist die Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG auch insoweit der richtige Rechtsbehelf. In dieser Hinsicht unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem eines positiven Beschlusses über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Setzt sich der Verwalter hiergegen zur Wehr, so ist hinsichtlich der Kündigung allein das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO).
2. Die von den Antragstellerinnen verfolgten Anträge sind zulässig.
a) Insbesondere fehlt es für die mit dem Hauptantrag verfolgte Anfechtung des Negativbeschlusses nicht am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Ein solches wird zwar häufig fehlen, weil der Negativbeschluß den Antragsteller regelmäßig nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, namentlich für eine erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand keine Sperrwirkung entfaltet (vgl. Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361; ders., ZWE 2000, 382, 386). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - die Anfechtung des Negativbeschlusses mit der Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses verbunden werden kann (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 140; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 15; Wenzel, Festschrift für Merle, 2000, S. 353, 361 f; ders., ZWE 2000, 382, 386). Auf diesem Weg kann der Antragsteller nämlich die von ihm angestrebte positive Entscheidung über einen Beschlußantrag erreichen.
b) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des verfahrensgegen- ständlichen Beschlusses und den damit verbundenen Feststellungsantrag ist durch die neuerliche, mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 21. Juni 2001 nicht entfallen. Mit Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses fehlt es zwar regelmäßig an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Erstbeschlusses (BayObLG, NJW-RR 1987, 9; ZWE 2002, 315, 317; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 434, 435; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 100; Staudinger/Wenzel, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 65; zum umgekehrten Fall des bestandskräftigen Erstbeschlusses mit nachfolgender Anfechtung des Zweitbeschlusses vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 350 f), weil die Beteiligten wegen dessen Bestandskraft in jedem Fall an den Zweitbeschluß mit gleichem Inhalt gebunden sind (vgl. Merle, WE 1995, 363, 364). Im vorliegenden Fall liegen die Dinge jedoch anders. Zwar handelt es sich bei dem Zweitbeschluß um einen Negativbeschluß gleichen Inhalts, weil der Abberufungsantrag wiederum keine Mehrheit fand. Daß dieser Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig wurde , läßt das Interesse der Antragstellerinnen allerdings unberührt. Ihr Ziel ist nämlich nicht nur auf die Ungültigkeit des ersten Negativbeschlusses, sondern auch auf die Feststellung gerichtet, daß dieser Eigentümerbeschluß mit positivem Inhalt ergangen ist. Bei einem Erfolg des Beschlußfeststellungsantrages, für den die Anfechtung den Weg frei machen muß, wäre die Antragsgegnerin zu 2 aus dem Verwalteramt abberufen und der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Bestandskraft des Zweitbeschlusses könnte hieran nichts ändern, sondern ginge ins Leere und könnte mithin die Antragstellerinnen nicht binden. Inhalt des Negativbeschlusses wäre nur die Ablehnung, die Antragsgegnerin zu 2 aus einem schon verlo-
renen Amt abzuberufen und ein nicht mehr bestehendes Vertragsverhältnis zu kündigen. Da aus dessen Ablehnung nicht geschlossen werden kann, die Wohnungseigentümer hätten das Gegenteil des Beschlußantrages gewollt (Senat, BGHZ 148, 335, 349), könnte dem Zweitbeschluß nicht etwa die Bedeutung beigelegt werden, daß die Antragsgegnerin zu 2 wieder zur Verwalterin bestellt werden sollte.
3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Hauptantrag jedoch nicht begründet. Der Eigentümerbeschluß vom 7. Juni 2000 ist zu Tagesordnungspunkt 5 mit dem vom Versammlungsleiter festgestellten und verkündeten negativen Beschlußergebnis gefaßt worden. Für den Antrag auf "Abwahl" der Verwalterin fand sich nicht die nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Mehrheit, weil für das Abstimmungsergebnis auch die Nein-Stimmen der Antragsgegnerin zu 2 zu berücksichtigen sind. Sie war weder durch das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen noch hat sie von ihrem Stimmrecht in rechtsmißbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht.
a) Der Senat ist an dieser Prüfung der Rechtslage nicht etwa durch den insoweit unangefochtenen Beschluß des Amtsgerichts gehindert, obwohl in ihm die Feststellung getroffen ist, daß die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über den Antrag auf ihre "Abwahl" als Verwalterin nicht stimmberechtigt gewesen sei. Da das Amtsgericht diese Entscheidung über einen Hilfsantrag getroffen hat, steht sie unter der auflösenden Bedingung der endgültigen Stattgabe des Hauptantrages (vgl. BGHZ 106, 219, 221) und kann daher für die Prüfung des allein noch verfahrensgegenständlichen Hauptantrages keine Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 112, 229, 332 für das Revisionsverfahren).
b) Es stellt auch im Hinblick auf § 26 Abs. 1 S. 4 WEG keinen Mangel des Eigentümerbeschlusses dar, daß die Abstimmung über den Abberufungsantrag nach dem in der Teilungserklärung geregelten Objektstimmrecht erfolgte. Zwar sieht § 25 Abs. 2 S. 2 WEG vor, daß jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zukommt. Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff). Die mit dem Objektprinzip allerdings verbundene Gefahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188 m.w.N.; Rechenberg, WE 2002, 41) macht dieses nicht unzulässig , weil für die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefaßten Eigentümerbeschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG) ausreichender Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe besteht (vgl. KG, OLGZ 1994, 389, 390). Ist über Bestellung oder Abberufung des Verwalters zu entscheiden, so stellt ein vereinbartes Abweichen vom Kopfprinzip keine nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG unzulässige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 185; OLG Frankfurt a.M., Rpfleger 1978, 415; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 187; Merle, Rpfleger 1978, 25; Weitnauer, JZ 1985, 985, 988; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285; a.A Gross, BlGBW 1976, 171, 172). Dies folgt aus dem Zweck der Vorschrift , eine Bevormundung der Wohnungseigentümer durch Außenstehende zu verhindern (vgl. Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 737). Ihr kann daher nichts für die Beantwortung der Frage entnommen werden, mit welcher Stimm-
kraft die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters teilnehmen (vgl. KG, OLGZ 1978, 142, 144; Merle, Rpfleger 1978, 25). § 26 Abs. 1 S. 4 WEG steht daher weder einer von dem Kopfprinzip abweichenden Abstimmung nach dem Wert- oder Anteilsstimmrecht (Stimmkraft bestimmt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile), noch einer Abstimmung nach dem Objektprinzip entgegen (KG, OLGZ 1978, 142, 143 f; 1979, 29, 32; NJW-RR 1986, 643; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604).
c) Die Antragsgegnerin zu 2 war ferner nicht durch das Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt , wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.
aa) Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegenden Auffassung stellen Abschluß, Abänderung und Auflösung - mithin auch die Kündigung - des Verwaltervertrages Rechtsgeschäfte im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG dar. Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zum Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Nach anderer Ansicht ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag - abgesehen vom Fall der Kündigung aus wichtigem Grund -
nicht ausgeschlossen, weil die Bestellung zum Verwalter und der Abschluß des Verwaltervertrags wirtschaftlich untrennbar miteinander verbunden seien und zudem das für die Bestellung bestehende Stimmrecht durch ein Stimmrechtsverbot hinsichtlich des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden könnte (so Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 104, 105, 107; § 26 Rdn. 150, 151; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG [künftig: Merle, Verwalter], 1977, S. 34; ders., WE 1987, 35, 36).
bb) Dagegen soll nach nahezu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen sein. Bei der Bestellung eines Verwalters (§ 26 WEG) handele es sich nämlich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG, sondern um die von dieser Vorschrift nicht eingeschränkte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 187; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; KG, NJW-RR 1987, 268; OLG Saarbrücken , ZMR 1998, 50, 53; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 102 m.w.N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 9; Niedenführ/Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 31; Palandt /Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. Schmid, BlGBW 1979, 41, 42; zweifelnd Riedel/Vollkommer, Rpfleger 1966, 337, 338). Im übrigen entspricht dies auch der Rechtsprechung zu der Bestellung von Organen bei Gesellschaften (vgl. etwa BGHZ 18, 205, 211).
cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschluß- fassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.; Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 422 m.w.N.; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16).
Nach wiederum überwiegender Auffassung gilt für diesen Grundsatz allerdings eine Ausnahme mit der Folge eines Stimmverbots für den Wohnungseigentümer , wenn über seine Abberufung als Verwalter aus wichtigem Grund zu entscheiden ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 1668; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 25 Rdn. 107, § 26 Rdn. 151; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31 f; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 12; Soergel/Stürner, aaO, § 25 WEG Rdn. 10).
dd) Wird - wie im gegebenen Fall - im Rahmen einer einheitlichen Beschlußfassung über die Abberufung aus dem Verwalteramt und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes entschieden , so sind auf der Grundlage der geschilderten herrschenden Auffassung die
Folgen für das Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers im Streit.
(1) Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Niedenführ /Schulze, aaO, § 25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, § 25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
(2) Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51, 209, 215 f).
ee) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei.
(1) Da der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG gemessen am Zweck der Vorschrift einen zu weiten Anwendungsbereich umschreibt, ist eine teleologische Reduktion der Norm erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 101; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 267; Kefferpütz, Stimmrechts-
schranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 54 f; MünstermannSchlichtmann , WE 1998, 412; vgl. auch OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77). Als ein Rechtsgeschäft in der besonderen Form eines Gesamtaktes, durch den mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen gebündelt werden, ist bereits jede Beschlußfassung der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297 m.w.N.). Dagegen soll das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen , den Wohnungseigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten ist, darf es nur ausnahmsweise unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (vgl. BayObLGZ 1998, 289, 291; KG OLGZ 1988, 432 f; Weitnauer, WE 1988, 3; Seuß, WE 1991, 276; vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119; Beschl. v. 7. März 2002, V ZB 24/01, NJW 2002, 1647, 1649, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Zur Unterscheidung zwischen den Rechtsgeschäften , die § 25 Abs. 5 WEG unterfallen, von solchen, in denen es keine Rechtfertigung für einen Ausschluß des Stimmrechts gibt, bietet es sich wegen der vergleichbaren Problematik an, mit der geschilderten weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. oben III 3 c aa-cc) in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach zu differenzieren, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt (vgl. Kefferpütz, aaO, S. 55).
(2) Mit der Bedeutung des Stimmrechts wäre es nicht zu vereinbaren, wenn bei der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers, der zum Verwalter vorgesehen bzw. bestellt ist, schlechthin ausgeschlossen würde. Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 12), die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters mithin für alle Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Daß die Abstimmung über das Amt des Verwalters Einzelinteressen des betroffenen Wohnungseigentümers berührt, kann allein ein Stimmverbot noch nicht begründen, verfolgt doch letztlich jeder der Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung in gewissem Umfang auch berechtigte private Interessen. Müßte auf jeden Interessenskonflikt mit einem Stimmrechtsausschluß geantwortet werden, wäre ein sachgerechtes Zusammenwirken der Wohnungseigentümer nicht mehr sichergestellt (vgl. BGHZ 68, 107, 109 für das Gesellschaftsrecht). Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muß es demnach von einigem Gewicht und nicht mehr von dem legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein.
(3) Das hiernach grundsätzlich bestehende Stimmrecht entfällt nicht dadurch , daß von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung eines Verwalters zugleich über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrags beschlossen wird. Hier sind zwar - insbesondere im Hinblick auf die Verwaltervergütung - private Sonderinteressen stärker berührt, der Schwerpunkt der Beschlußfassung liegt aber weiterhin in der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters als Akt der Mitverwaltung. Entgegen verbreiteter Auffassung (vgl. etwa OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285) handelt es sich bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters nicht lediglich um interne Or-
ganisationsakte der Eigentümergemeinschaft, solche Beschlüsse sind vielmehr auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet (Senat, Beschl. v. 20. Juni 2002, aaO, 733). Die Beschlüsse über Bestellung und Abberufung des Verwalters sind Teil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein Amt erhält bzw. verliert (vgl. Striewski, ZWE 2001, 8, 10; Wenzel, ZWE 2001, 510, 512 f); der Verwaltervertrag dient lediglich der Ausgestaltung dieser Rechtsposition im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern. Hiermit läßt sich nicht vereinbaren, daß das - auch nach der Gegenansicht gegebene - Stimmrecht des Wohnungseigentümers über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter allein durch eine gleichzeitige Beschlußfassung über den Abschluß oder die Auflösung des Verwaltervertrages ausgehöhlt werden kann. Umgekehrt werden auch bei unverändertem Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die Belange der übrigen Wohnungseigentümer durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben, den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) und die Möglichkeit der Beschlußanfechtung hinreichend gewahrt (vgl. BGHZ 80, 69, 71 für das Gesellschaftsrecht).
(4) Mit der - bereits dargestellten (oben III 3 c cc) - ganz herrschenden Auffassung ist eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche ) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt. Da die Abberufung des Verwalters ihren Charakter als mitgliedschaftliche Angelegenheit nicht verliert, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgen soll, kann sich allerdings auch in diesem Fall der Ausschluß des Stimmrechts nicht aus § 25 Abs. 5 WEG ergeben (vgl. Merle, WE 1987, 35, 36; a.A. wohl Gerauer, ZMR 1987, 165, 167). Grund
für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger /Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, so ist während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen (Kefferpütz, aaO, S. 69); denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 101). Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende , vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlußergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden (vgl. Senat, BGHZ 148, 335, 342). Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; Kefferpütz, aaO, S. 67 ff; auch BGHZ 86, 177, 181 f für eine GmbH mit nur zwei gleich hoch beteiligten Gesellschaftern
).
Das Stimmverbot bei einer Beschlußfassung aus wichtigem Grund erlangt im gegebenen Fall allerdings keine Bedeutung. Ein wichtiger Grund für die "Abwahl" der Antragsgegnerin zu 2 ist nicht ersichtlich und im übrigen bei
der Beschlußfassung auch nicht geltend gemacht worden. Es ging allein darum , von der im Bestellungsbeschluß vorgesehenen Abberufungsmöglichkeit Gebrauch zu machen und eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen.
d) Da hiernach für die Antragsgegnerin zu 2 kein Stimmverbot bestand, war sie auch nicht gehindert, von den Stimmrechtsvollmachten, die ihr andere Wohnungseigentümer in nicht festgestellter Anzahl erteilt hatten, Gebrauch zu machen. Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter : MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, § 25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Deckert , Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
e) Schließlich hat die Antragsgegnerin zu 2 bei der Abstimmung über ihre "Abwahl" die anderen Wohnungseigentümer auch nicht dadurch majorisiert , daß sie ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzte (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 13). Es ist bereits zweifelhaft, ob der Anteil der Antragsgegnerin zu 2 mit lediglich 40 von 90 möglichen Stimmen etwa unter Berücksichtigung ihr erteilter Stimmrechtsvollmachten genügt, um
die Gefahr einer Majorisierung zu begründen (ablehnend Bader, WE 1990, 118). Selbst bei Annahme eines Stimmenübergewichts wäre der angefochtene Eigentümerbeschluß aber nicht zu beanstanden.
aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (vgl. MünchKomm-BGB/Roth, 4. Aufl., § 242 Rdn. 359; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 28) sind die unter Mißbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam, müssen also bei der Feststellung des Beschlußergebnisses unberücksichtigt bleiben (vgl. BGHZ 102, 172, 176; BGH, Urt. v. 12. Juli 1993, II ZR 65/92, NJW-RR 1993, 1253, 1254; Scholz/K. Schmidt, GmbHG, 9. Aufl., § 47 Rdn. 32 jeweils für das Gesellschaftsrecht). Wurde dies bei dem Beschlußergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muß der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden (vgl. Zöllner, Die Schranken mitgliedschaftlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden , 1963, S. 369 für die Aktiengesellschaft; zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen bei Stimmrechtsmißbrauch vgl. auch BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, WE 1990, 67, 68; NZM 1999, 713, 714; ZfIR 2002, 296, 299; OLG Karlsruhe, OLGZ 1976, 145, 149; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 161; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 WEG Rdn. 25; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 235). Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl.
OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63) - Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine "Sperrminorität" von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudinger /Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
bb) Für einen Stimmrechtsmißbrauch der Antragsgegnerin zu 2 sind weder Feststellungen getroffen, noch sind dem Vortrag der Beteiligten und dem festgestellten Sachverhalt Hinweise zu entnehmen, die Anlaß zu weiteren Ermittlungen geben könnten. Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 14; BayObLG, ZfIR 2002, 296, 299; KG, OLGZ 1988, 432, 433; DWE 1987, 24; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; OLG Zweibrücken, OLGZ 1990, 186, 188; OLG Düsseldorf , ZMR 1995, 604, 605; 2002, 614, 615; OLG Celle, OLGR 2002, 75, 77; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 160; Weitnauer/Lüke, aaO, § 25 Rdn. 26; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 230; Müller, aaO, Rdn. 388; Sauren, aaO, § 25 Rdn. 33; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 18; Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 7. Aufl., Rdn. 231; Weit-
nauer, WE 1988, 3, 6; Seuß, WE 1991, 276, 278; Jennißen/Schwermer, WuM 1988, 285, 287). Die Gegenansicht, nach der bereits ein Stimmenübergewicht bei Durchsetzung einer Verwalterwahl für die Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügen soll (OLG Hamm, OLGZ 1978, 185, 188; OLG Düsseldorf , OLGZ 1984, 289; OLG Celle, WE 1989, 199, 200), berücksichtigt nicht hinreichend, daß nicht jede unter Einsatz eines Stimmenübergewichts zustande gekommene Entscheidung für die Gemeinschaft nachteilig und mit Rücksicht auf deren Belange treuwidrig sein muß. Zudem folgt aus der Zulässigkeit einer vom Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) abweichenden Regelung der Stimmkraft, daß einem Wohneigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, ein berechtigtes Interesse an einer stärkeren Einflußnahme auf die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht schlechthin abgesprochen werden kann.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Für die Festsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 WEG ist, was in den Vorinstanzen beachtet worden ist, die (hier aufgerundete) Verwaltervergütung für restliche Vertragslaufzeit maßgeblich (Senat, Beschl. vom 20. Juni 2002, V ZB 39/01, Umdruck S. 27, insoweit in ZfIR 2002, 731 nicht abgedruckt).
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung (TE) lautet: „Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obigen Beschlusses.“
- 2
- Auf der Versammlung vom 11. Juli 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Versammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren. Aufgrund dessen konnte die Klägerin nicht mehr weiter an der Versammlung teilnehmen. Mit ihrer Klage wendet sich die Klägerin gegen sämtliche Beschlüsse, die auf der Versammlung gefasst wurden. Hierzu vertritt sie die Auffassung, die Entziehung des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung seien ebenso nichtig wie die nach ihrem Ausschluss gefassten Beschlüsse. Zumindest aber seien sämtliche Beschlüsse für ungültig zu erklären. Darüber hinaus hat sich die Klägerin gegen Regelungen gewandt, die auf einer vorangegangenen Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen worden waren.
- 3
- Das Amtsgericht hat der Klage ganz überwiegend stattgegeben und - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - die Nichtigkeit sämtlicher am 11. Juli 2008 gefassten Beschlüsse festgestellt. Auf die u.a. dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage als unzulässig abgewiesen, soweit sich die Klägerin gegen die Entziehung des Stimmrechts gewandt hat. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 hat es für ungültig erklärt. Mit der nur insoweit zugelassenen Revision möchten die Beklagten in dem Umfang der Zulassung eine Klageabweisung erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Ihre nicht fristgerecht eingelegte Anschlussrevision hat sie zurückgenommen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass das Amtsgericht die am 11. Juli 2008 gefassten Beschlüsse zu TOP 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 zu Recht beanstandet hat. Allerdings griffen keine Nichtigkeitsgründe ein, so dass die Beschlüsse lediglich für ungültig zu erklären seien. Der Ausschluss der Klägerin sei rechtsfehlerhaft. § 10 Nr. 4 TE sei unwirksam. Akzeptabel sei allenfalls eine Entziehung des Stimmrechts. Der völlige Ausschluss von der Teilnahme an Versammlungen greife in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer ein. In solchen Fällen komme es nicht darauf an, ob die Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.
II.
- 5
- 1. Die Revision ist unbegründet. Die Vorinstanzen sind zu Recht davon ausgegangen, dass die nach dem Ausschluss der Klägerin gefassten Beschlüsse zu TOP 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 keinen Bestand haben können. Dabei kann offen bleiben, ob mit dem Amtsgericht davon auszugehen ist, dass der rechtswidrige Ausschluss der Klägerin von der Versammlung und der Entzug des Stimmrechts zur Nichtigkeit der ohne die Beteiligung der Klägerin gefassten Beschlüsse führt oder ob dies - so das Berufungsgericht - lediglich deren Anfechtbarkeit begründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine diesbezügliche Unterscheidung entbehrlich ist, wenn die Klage - wie hier - nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
- 6
- a) Die genannten Beschlüsse sind rechtsfehlerhaft zustande gekommen. Das Gesetz weist den Wohnungseigentümern nicht die Befugnis zu, einem Mitglied der Gemeinschaft sein Stimmrecht zu entziehen und diesen wegen Zahlungsverzuges von einer Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen. Zwar eröffnet § 10 Nr. 4 TE diese Möglichkeit. Die Regelung ist jedoch nichtig.
- 7
- aa) Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (std. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 2145 mwN). Diese Gestaltungsfreiheit gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer Regelungen der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vorgibt. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich jedoch aus den Grenzen der Pri- vatautonomie nach §§ 134, 138 BGB (Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86; BGHZ 99, 90, 93 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 104; jeweils mwN). Darüber hinaus unterliegen von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (früher §§ 9 ff. AGBG) entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand).
- 8
- bb) Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 mwN). Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig , weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen , sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.). Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund , NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. November 1965 - II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.
- 9
- Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Beitragsrückstand und die Dauer des Verzuges erheblich sind und der Wohnungseigentümer dadurch in schwerwiegender Weise gegen seine Pflicht verstößt, durch Leistung der auf ihn entfallenden Beiträge an der Sicherung der finanzielle Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken. Wie § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, tritt ein Verlust des Stimmrechts auch in solchen Fällen erst ein, wenn der betreffende Wohnungseigentümer - anders als hier - unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG (dazu Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369, 372 ff.) rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist. Selbst dann bleibt jedoch das Recht auf Teilnahme an Versammlungen bis zur Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber bestehen (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 62 mwN; Scheel in Hügel/Scheel, aaO, Rn. 81).
- 10
- b) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, schlägt der rechtsfehlerhafte Ausschluss der Klägerin auf die nachfolgend gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn - wozu hier Feststellungen fehlen - feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (BayObLG NZM 2002, 616; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94 mwN; vgl. auch Se- nat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132, 2135). Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird (zum Vereins- und Gesellschaftsrecht vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Oktober 2004 - II ZR 250/02, BGHZ 160, 385, 391 f.; Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Urteil vom 2. Juli 2007 - II ZR 111/05, NJW 2008, 69, 73). So liegt es hier. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigentümer stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; aA wohl BayObLG, NZM 2002, 616).
- 11
- 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 Abs. 1, § 565 i.V.m. § 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Gebrauch gemacht hat. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Roth Brückner
AG Regensburg, Entscheidung vom 19.05.2009 - 11 C 2593/07 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 17.03.2010 - 14 S 5126/09 -
Tenor
-
Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 23. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
-
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in welcher sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet. Der Beklagte ist mit einem Miteigentumsanteil von 504/1000 Mehrheitseigentümer; die klagenden übrigen Wohnungseigentümer haben zusammen 496/1000 Miteigentumsanteile. Sie wenden sich gegen die Beschlüsse, die auf der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 28. März 2014 zu TOP 3 und TOP 4 mit der Stimmenmehrheit des Beklagten gefasst wurden.
- 2
-
Zu TOP 3 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu beauftragen, mit der C. Immobilien GmbH & Co. KG einen Vertrag über die Belieferung der Anlage mit Wärme zu schließen. Diese betreibt auf einem benachbarten Grundstück eine Heizungsanlage und beliefert mehrere Eigentumswohnungsanlagen in der Umgebung. Der Beklagte ist Kommanditist der KG und Geschäftsführer von deren Komplementär-GmbH, an der er mit 51 % der Geschäftsanteile beteiligt ist. Die übrigen 49 % der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH stehen seiner Ehefrau zu.
- 3
-
Zu TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer, von der Rückforderung der Verwaltervergütung für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 Abstand zu nehmen, die der frühere, aber für diese Geschäftsjahre nicht wieder bestellte Verwalter auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer dem Gemeinschaftsvermögen entnommen hatte, die Vergütung aber in den Einzelabrechnungen der Geschäftsjahre 2012 und 2013 nur den Klägern und nicht dem Beklagten anzulasten.
- 4
-
Die Kläger wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen beide Beschlüsse. Der Beklagte tritt dem entgegen und beantragt für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 widerklagend, die Kläger zu verpflichten, einer Beauftragung des Verwalters zum Abschluss des (beschlossenen) Wärmelieferungsvertrages mit der KG zuzustimmen.
- 5
-
Das Amtsgericht hat beide Beschlüsse für ungültig erklärt und die Widerklage des Beklagten abgewiesen. Dessen Berufung ist bei dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Revision zugelassen und diese Entscheidung auf die grundsätzliche Bedeutung der umstrittenen und höchstrichterlich nicht geklärten Frage gestützt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person ausgeschlossen ist, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und/oder deren Geschäfte er führt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter. Die Kläger beantragen, die Revision hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 6
-
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beschluss zu TOP 3 nicht wirksam zustande gekommen, weil der Beklagte gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden habe. Nach ihrem Wortlaut erfasse die Vorschrift zwar nur Rechtsgeschäfte mit dem Wohnungseigentümer selbst. Sie sei aber entsprechend anzuwenden, wenn eine vergleichbare Interessenlage bestehe. Entscheidend sei, ob sich der Wohnungseigentümer bei der Stimmrechtsausübung von dem Interesse der Gesellschaft leiten lasse. Richtigerweise komme es darauf an, ob die wirtschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft mit einer unternehmerischen Funktion in ihr verknüpft sei. So liege es hier, weil der Beklagte als Kommanditist und Mehrheitsgesellschafter der Komplementär-GmbH an der KG beteiligt und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH sei. Hinzu komme, dass er die aus dem Wärmelieferungsvertrag für ihn als Wohnungseigentümer entstehenden Belastungen weitgehend an seine Mieter weiterreichen könne. Der Abschluss des Vertrages habe für die KG auch über das Entgelt hinausgehende Vorteile.
- 7
-
Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Beklagte von den Kosten der Verwaltung in den Jahren 2012 und 2013 vollständig freigestellt worden, solche Kosten aber nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel allen Wohnungseigentümern anteilig anzulasten seien.
- 8
-
Unbegründet sei die Berufung schließlich auch hinsichtlich der Hilfswiderklage des Beklagten.
-
II.
- 9
-
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
- 10
-
1. Die ohne Einschränkungen eingelegte Revision des Beklagten ist nur teilweise, nämlich nur hinsichtlich der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu TOP 3 ihrer Versammlung vom 28. März 2014, zulässig.
- 11
-
a) aa) Eine entsprechende Beschränkung der Revisionszulassung ergibt sich zwar nicht aus der Urteilsformel des Berufungsurteils. Die Beschränkung der Revisionszulassung muss aber nicht in der Urteilsformel selbst ausgesprochen werden. Auch eine nach der Urteilsformel uneingeschränkt zugelassene Revision kann nur eingeschränkt zugelassen sein, wenn sich eine solche Beschränkung aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils klar und eindeutig ergibt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, ZfIR 2016, 828 Rn. 17). Die Angabe eines Grundes für die Zulassung der Revision ergibt zwar oft nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Revision nur beschränkt zugelassen werden soll (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 272/14, ZUM 2016, 1037 Rn. 13 mwN). Eine Beschränkung der Zulassung der Revision liegt aber vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist. Dann ist in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 361 f., Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71/10, NJW 2011, 1228 Rn. 11 und Urteil vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18).
- 12
-
bb) So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung, die Revision zuzulassen, in den Urteilsgründen nicht allgemein auf § 543 ZPO gestützt, sondern speziell auf den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 ZPO. Es hat die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (zu Recht) allein mit der umstrittenen und höchstrichterlich nicht geklärten Frage nach den Voraussetzungen begründet, unter denen ein Wohnungseigentümer von der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einer juristischen Person nach § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und/oder deren Geschäfte er führt. Die Klärung dieser Rechtsfrage ist nur für die Entscheidung über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 von Bedeutung. Für die Entscheidung über den Beschluss zu TOP 4 ist sie dagegen unerheblich. Auf sie kommt es auch für die Widerklage nicht an. Diese ist nur für den Fall erhoben, dass der zu TOP 3 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird, also das von dem Beklagten bekämpfte Stimmverbot besteht. Ihr Erfolg hängt auf dieser Grundlage allein von der nur individuell zu beantwortenden und damit nicht zulassungsfähigen Frage ab, ob in der konkreten Situation nur der Abschluss des den Wohnungseigentümern vorgelegten Wärmelieferungsvertrags mit der KG ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht. Nichts spricht dafür, dass das Berufungsgericht auch diese Frage als grundsätzlich bedeutsam angesehen hat.
- 13
-
b) Die Beschränkung ist zulässig. Sie setzt voraus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, ZWE 2017, 45 Rn. 9). So liegt es hier. Der Beschluss zu TOP 4 betrifft einen anderen Sachverhalt als der Beschluss zu TOP 3. Über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 hätte das Berufungsgericht durch Teilurteil entscheiden können. Die Abweisung der für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 erhobenen Hilfswiderklage würde mangels Eintritts der Bedingung gegenstandslos, wenn der Senat oder - nach einer Zurückverweisung der Sache und einer erneuten Verhandlung - das Berufungsgericht die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 aufhebt.
- 14
-
2. Die hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. März 2004 zulässige Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass dieser Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden hat, weil der Beklagte, dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, bei der Abstimmung hierüber nicht stimmberechtigt war.
- 15
-
a) Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts „mit ihm“ betrifft. Nach ihrem Wortlaut ist die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Beklagte selbst werden sollte, sondern die KG.
- 16
-
b) Ein Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Offen bleibt, ob die Vorschrift auch in anderen Fällen entsprechend anwendbar ist, etwa wenn der Wohnungseigentümer zwar Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter der Gesellschaft, an ihr aber nicht oder nicht mehrheitlich beteiligt ist oder wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt ist, ohne Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter zu sein.
- 17
-
aa) Bei der entsprechenden Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG ist allerdings Zurückhaltung geboten. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f. und Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10). Diese Grundentscheidung des Gesetzgebers gebietet zwar eine Zurückhaltung bei der Auslegung der Stimmrechtsverbote und führt etwa dazu, dass das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG für einen Beschluss, der weder die Art und Weise der Prozessführung noch die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung eines Prozesses zum Gegenstand hat, auch dann nicht gilt, wenn die Beschlussfassung in materieller Hinsicht Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 2011 - V ZR 56/11, BGHZ 191, 198 Rn. 12). Das Gebot einer zurückhaltenden Auslegung schließt aber weder die entsprechende Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen sich der Wohnungseigentümer einem Interessenkonflikt ausgesetzt sieht, der in seinem Ausmaß mit den gesetzlich festgelegten Tatbeständen identisch ist, noch eine erweiternde Auslegung in Fällen aus, in denen der Stimmrechtsausschluss bei einer eng am Wortlaut ausgerichteten Auslegung die ihm zugedachte Wirkung ganz oder teilweise verlöre (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10 und Rn. 13 ff.).
- 18
-
bb) Unter welchen Voraussetzungen sich der Wohnungseigentümer in einem Interessenkonflikt befindet, der mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten nach Art und Ausmaß identisch ist und zu einem Stimmrechtsausschluss führt, ist in der hier zu beurteilenden Konstellation, dass der Wohnungseigentümer an der Gesellschaft beteiligt ist, die Vertragspartnerin der WEG werden soll, umstritten.
- 19
-
(1) Einigkeit besteht allerdings noch darüber, dass eine entsprechende Anwendung des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und (künftigem) Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht kommt (BayObLG, WE 1992, 27; BayObLGZ 1994, 339, 345; NK-BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl. § 25 Rn. 127; Pauly, ZMR 2013, 13, 15). Eine persönliche Nähe zwischen beiden wird dabei nicht als ausreichend angesehen (OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 50, 53; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36 a.E.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 150; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 31; offener aber BayObLG, MDR 1993, 344). In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Auslegung der entsprechenden Regelung in § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG (Urteil vom 10. Februar 1977 - II ZR 81/76, BGHZ 68, 107, 109 f.; ebenso für die Erbengemeinschaft BGH, Urteil vom 29. März 1971 - III ZR 255/68, BGHZ 56, 47, 53 f.) wird vielmehr gefordert, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit dem Dritten wirtschaftlich so eng verbunden ist, dass sein persönliches Interesse mit dem des Dritten „völlig gleichgesetzt“ werden kann (BayObLG, WE 1990, 69; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1983, 175 f.; OLGR 2005, 378, 379; KG, NJW-RR 1986, 642 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 3. Aufl., § 25 WEG Rn. 12; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 25 Rn. 36; BeckOGK/Hermann, Stand: 1.11.2016, § 25 WEG Rn. 55; Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 125; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 WEG Rn. 41; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 25 Rn. 23).
- 20
-
(2) Anerkannt ist eine solche Gleichsetzung in dem Fall, dass Wohnungseigentümer eine rechtsfähige Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft ist, und Vertragspartner ein Gesellschafter oder das Mitglied eines Organs dieser Gesellschaft werden soll, der bzw. das auf die Meinungsbildung in der Gesellschaft entscheidenden Einfluss hat (OLG Karlsruhe, ZMR 1998, 408; AG Dresden, ZMR 2005, 232 f.; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 162, 164; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 36; Kümmel, MietRB 2004, 249, 251; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungseigentumsrecht, 1994, S. 161). Einigkeit besteht ferner darüber, dass es auf diese Einflussmöglichkeiten in dem hier zu beurteilenden umgekehrten Fall, dass Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gesellschaft werden soll, an welcher einer der Wohnungseigentümer als Gesellschafter und/oder Organ beteiligt ist, nicht ankommen kann. Als entscheidend wird vielmehr angesehen, ob sich der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung in demselben Interessenkonflikt befindet, der bestünde, wenn er selbst Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft werden sollte (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 293). Dies wird angenommen, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter der Gesellschaft ist oder wenn er diese beherrscht (OLG Oldenburg, ZMR 1998, 195, 196; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 25 Rn. 41; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 25 WEG Rn. 13; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 29 aE bei Fn. 132; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 295).
- 21
-
(3) Umstritten ist jedoch, unter welchen Voraussetzungen ein mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten gleichzusetzender Interessenkonflikt unterhalb dieser Schwelle anzunehmen ist.
- 22
-
(a) Nach einer - von dem Berufungsgericht geteilten - Auffassung soll in Anlehnung an die Auslegung der entsprechenden Vorschriften des Vereins- (vgl. § 34 BGB) und des Gesellschaftsrechts (vgl. § 43 GenG, § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG) erforderlich, aber auch ausreichend sein, dass der Wohnungseigentümer nicht nur finanziell an der Gesellschaft beteiligt ist, sondern auch an ihrer unternehmerischen Führung. Dann nämlich sei zu erwarten, dass er sich das Gesellschaftsinteresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheide (KG, NJW-RR 1986, 642, 643; Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 63 unter Bezugnahme auf KG; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 294, 296 unter Bezugnahme auf Scholz/Karsten Schmidt, GmbHG, 11. Aufl., § 47 Rn. 164 und Zöllner, Schranken mitgliedschaftsrechtlicher Stimmrechtsmacht bei den privatrechtlichen Personenverbänden, 1963, S. 279 f.; Lotz-Störmer, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 208 f.; ähnlich BayObLG, WE 1990, 69; 1992, 27; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 60; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 127).
- 23
-
(b) Nach der Gegenansicht, die sich der Beklagte zu eigen macht, lässt sich die Erwartung, der Wohnungseigentümer werde sich bei der Ausübung seines Stimmrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft (allein) von dem Gesellschaftsinteresse leiten lassen, nicht aus den Möglichkeiten des Wohnungseigentümers zur Einflussnahme auf die Willensbildung der Gesellschaft ableiten, sondern nur aus dem Nutzen, den ein Stimmverhalten entweder im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft oder im Sinne der Gesellschaft für den abstimmenden Wohnungseigentümer hat. Als geeigneter Maßstab hierfür wird die Beteiligung des Wohnungseigentümers an der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Gesellschaft andererseits angesehen (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 166; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 37; Kefferpütz, Stimmrechtsschranken im Wohnungseigentumsrecht, S. 169 f.; in diese Richtung auch OLG Karlsruhe 2008, 408).
- 24
-
cc) Im Ansatz richtig ist die erstgenannte Meinung. Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.
- 25
-
(1) Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei Beschlüssen über die Vornahme von Rechtsgeschäften mit ihm nicht stimmberechtigt, weil er - je nach dessen Inhalt - an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert ist und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine etwaigen privaten Sonderinteressen und das Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer nicht mehr unbefangen gegeneinander abwägt, sondern sich von seinen privaten Sonderinteressen leiten lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht mehr berücksichtigt (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 130). In diesem gesteigerten privaten Sonderinteresse sieht der Gesetzgeber einen schweren Interessenkonflikt, der die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet, nicht (mehr) hingenommen werden soll und deshalb zu einem Stimmrechtsausschluss führt.
- 26
-
(2) Dieses Ziel verfehlte die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, könnte der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot entgehen, indem er sein Interesse an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts formal auf eine (andere natürliche oder) juristische Person gewissermaßen auslagert. Er könnte dann an der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken, obwohl er an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Geschäfts genauso interessiert ist, wie wenn das Geschäft mit ihm selbst vorgenommen werden soll. Der Wohnungseigentümer steht in solchen Fällen in einem Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß den gesetzlich festgelegten Tatbeständen entspricht und eine Gleichsetzung mit diesen rechtfertigt.
- 27
-
(3) Grundlage dieser Gleichsetzung ist die starke wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Wohnungseigentümer und der Drittgesellschaft. Was für die Annahme einer solchen Verbindung maßgeblich ist, hat der Bundesgerichtshof für die parallele Fragestellung eines Stimmrechtsausschlusses nach § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG bereits entschieden. Danach ist das in der Beteiligung des Gesellschafters - das wäre hier der Wohnungseigentümer - an der Drittgesellschaft verkörperte Interesse maßgeblich, das bei Entscheidungen über Rechtsgeschäfte mit dieser eine unbefangene Stimmabgabe in der Regel ausschließt und deshalb für die Gesellschaft - hier Wohnungseigentümergemeinschaft - eine erhebliche Gefahr bedeutet. Dabei kommt es entscheidend auf die wirtschaftliche und unternehmerische Einheit des Gesellschafters - hier der Wohnungseigentümer - mit der Drittgesellschaft an, wobei primär nicht die Frage der Leitungsmacht und damit der Entschlussfreiheit innerhalb dieses Unternehmens maßgeblich ist, sondern der Interessenwiderstreit des abstimmenden Gesellschafters - hier des Wohnungseigentümers - im Hinblick auf ein ihn wirtschaftlich selbst betreffendes Geschäft (BGH, Urteil vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32).
- 28
-
(4) Bei dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG liegt es im Grundsatz nicht anders. Der Gesetzgeber hat sich bei der Abfassung der §§ 24 und 25 WEG an den entsprechenden Vorschriften des Vereinsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs orientiert (Weitnauer/Wirths, WEG, 1. Aufl., § 25 Rn. 7). Er hat deshalb die - § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG entsprechende - Vorschrift über den Stimmrechtsausschluss in § 34 BGB sinngemäß übernommen. § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG folgt dem gleichen Grundkonzept. Das Stimmrecht soll, wie ausgeführt, nicht bei jedwedem Interessenkonflikt und eben nicht allein deshalb ausgeschlossen sein, weil das Rechtsgeschäft für den Wohnungseigentümer wirtschaftlich vorteilhaft ist. Vielmehr soll es auf einen schweren Interessenkonflikt ankommen, im Fall der Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte auf die durch die eigene Beteiligung an dem Rechtsgeschäft ausgelöste Befangenheit des abstimmenden Wohnungseigentümers.
- 29
-
(5) Bei diesem Ansatz ist der Vergleich des wirtschaftlichen Nutzens einer Abstimmung des Wohnungseigentümers im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits oder im Interesse der Drittgesellschaft andererseits kein geeignetes Kriterium für die Feststellung, ob der Interessenkonflikt, in dem sich der Wohnungseigentümer befindet, mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Fall gleichzusetzen ist. Ein Abstellen auf den wirtschaftlichen Nutzen einer Abstimmung des Wohnungseigentümers in dem einen oder anderen Interesse blendet nämlich Art und Qualität seiner Beteiligung an der Drittgesellschaft aus. Ein wirtschaftlicher Nutzen könnte sogar ganz ohne Beteiligung an der Drittgesellschaft gegeben sein. Er ist als Gleichsetzungskriterium aber auch dann nicht tragfähig, wenn man für seine Ermittlung darauf abstellt, ob der Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümergemeinschaft oder an der Gesellschaft stärker beteiligt ist. Der Umfang der Beteiligung an der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Drittgesellschaft andererseits lässt nämlich meist keine tragfähigen Rückschlüsse auf das Bestehen eines Interessenkonfliktes zu (vgl. MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 199 für die GmbH). Welchen Nutzen die Abstimmung im einen oder anderen Interesse für den Wohnungseigentümer haben würde, ließe sich in der Wohnungseigentümerversammlung auch nicht, jedenfalls nicht zuverlässig ermitteln.
- 30
-
(6) Entscheidend muss vielmehr die Verknüpfung der Interessen sein (vgl. BGH, Urteile vom 29. März 1973 - II ZR 139/70, NJW 1973, 1039, 1040 f. und vom 7. Februar 2012 - II ZR 230/09, WM 2012, 895 Rn. 32 f.).
- 31
-
(a) Sie wird in der Regel vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer Inhaber aller Geschäftsanteile der Drittgesellschaft ist oder - was hier aber nicht festgestellt ist - wenn er diese beherrscht. Ein Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten Interessenkonflikt identisch ist und eine Gleichsetzung mit diesem rechtfertigt, kann aber auch unterhalb dieser Schwelle vorliegen. Unter welchen Voraussetzungen ein solcher Interessenkonflikt anzunehmen ist, kann grundsätzlich nach den im Gesellschaftsrecht entwickelten Kriterien beurteilt werden. Allerdings ist bei der Übertragung dieser Grundsätze auf das Wohnungseigentumsrecht zum einen zu berücksichtigen, dass es hier nicht nur um die Wahrnehmung von Mitwirkungsrechten in einem Verband, sondern um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht und auch deshalb Zurückhaltung bei der Annahme eines Stimmverbots geboten ist. Zu bedenken ist zum anderen, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorliegen von Stimmverboten bei der Verkündung der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse beurteilen und darüber bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses entscheiden muss. Die Frage nach einem Stimmrechtsausschluss wird sich zwar oft schon im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung abzeichnen. Der Verwalter wird von dem betroffenen Wohnungseigentümer auch die zu Beurteilung des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Stimmverbots erforderlichen Auskünfte verlangen können. Er wird aber nach Funktion und Möglichkeiten regelmäßig keine offene und umfassende Abwägung vornehmen können, sondern auf möglichst klare und einfach festzustellende Kriterien angewiesen sein.
- 32
-
(b) Unter Berücksichtigung dessen ist ein Stimmverbot unterhalb der Schwelle der Beherrschung in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG - ähnlich wie im Gesellschaftsrecht (für GmbH: Henssler/Strohn/Hillmann, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 54 f.; MüKoGmbHG/Drescher, 2. Aufl., § 47 Rn. 200) - jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Wohnungseigentümer an der Drittgesellschaft mehrheitlich beteiligt und dort Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Als Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, in allen Angelegenheiten, die das Interesse der Gesellschaft berühren, allein deren und nicht den eigenen Vorteil zu suchen (zu § 43 GmbHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 246/84, ZIP 1985, 1484 f.; für OHG: BGH, Urteil vom 23. September 1985 - II ZR 257/84, ZIP 1985, 1482, 1483; GK-HGB/Schäfer, 5. Aufl., § 114 Rn. 37; MüKoHGB/Rawert, 4. Aufl., § 114 Rn. 48, 56). Die Wahrnehmung des Gesellschaftsinteresses wird jedenfalls durch seine Mehrheitsbeteiligung auch zu seinem eigenen Interesse, was eine Gleichsetzung beider Interessen und damit die Anwendung des Stimmrechtsausschlusses rechtfertigt.
- 33
-
c) Danach war der Beklagte bei der Abstimmung zu TOP 3 nicht stimmberechtigt. Der Wärmelieferungsvertrag sollte zwar, anders als der erste Wärmelieferungsvertrag, nicht mit ihm selbst, sondern mit der KG geschlossen werden. Das Interesse der KG an dem Zustandekommen des Wärmelieferungsvertrages ist aber seinem eigenen Interesse gleichzusetzen. Er ist allerdings an der KG selbst nur mit einem geringen Kommanditanteil von 1.500 € beteiligt. Er ist jedoch Mehrheitsgesellschafter der anderen Gesellschafterin der KG, der Komplementär-GmbH, und führt als Geschäftsführer der Komplementärin auch die Geschäfte der KG. Daraus ergibt sich für den Beklagten der gleiche Interessenkonflikt, wie wenn er selbst die Wärmelieferung hätte übernehmen sollen. Ähnlich wie in diesem Fall besteht die Gefahr, dass er sich bei der Abstimmung über den Vertrag entscheidend von dem Interesse der KG an dessen Zustandekommen bestimmen lässt und das Gemeinschaftsinteresse nicht in den Blick nimmt.
- 34
-
d) Nicht entschieden werden muss, ob eine Gleichsetzung der Interessen von Wohnungseigentümer und Gesellschaft auch in anderen Konstellationen gerechtfertigt ist, etwa wenn der Beklagte nur Geschäftsführer der Komplementärin der KG, an der KG über den Kommanditanteil hinaus aber nicht (mittelbar) beteiligt wäre (dafür LG Berlin, ZMR 2001, 310, 312; ihm folgend Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 25 WEG Rn. 9; ähnlich Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 20) oder wenn er nur an der KG und/oder deren Komplementärin beteiligt, aber nicht Geschäftsführer der Komplementärin oder selbst Komplementär wäre.
-
III.
- 35
-
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
-
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Göbel
Haberkamp
Tenor
-
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 6. Dezember 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf TOP 3 und TOP 4 bezogene Abweisung der Klage bestätigt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 18. April 2016 im Umfang der Aufhebung und im Kostenpunkt geändert.
-
Die in der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 zu TOP 3 (Jahresabrechnung) und TOP 4 (Wiederwahl des Verwalters) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
-
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
-
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören vier Wohneinheiten. Regelungen zum Stimmrecht enthält die Teilungserklärung nicht. Ursprünglich standen die Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Eigentum des Klägers, bis er die Wohnung Nr. 4 an die S. UG & Co. KG übertrug; diese ist seither im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Komplementärin der S. UG & Co. KG ist die I. UG (haftungsbeschränkt), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kläger ist. Ferner ist er Kommanditist und Geschäftsführer der S. UG & Co. KG.
- 2
-
In der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen ein Beschluss gefasst, wonach die S. UG & Co. KG (im Folgenden: Gesellschaft) vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Sodann wurden gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse über die Jahresabrechnung (TOP 3) und die Verwalterbestellung (TOP 4) gefasst. Die - soweit von Interesse - gegen die zu TOP 3 und 4 gefassten Beschlüsse gerichtete Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 3
-
Das Berufungsgericht verneint einen formellen Mangel der Beschlussfassung. Die Stimme der Gesellschaft sei zu Recht unberücksichtigt geblieben. Nach dem gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG maßgeblichen Kopfprinzip habe jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Sinn und Zweck dieses Stimmrechtsprinzips bestehe darin, dem Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitze, nicht von vornherein ein Übergewicht zu verschaffen. Veräußere ein Wohnungseigentümer eine von mehreren Einheiten, entstehe grundsätzlich dann ein neues Stimmrecht, wenn Veräußerer und Erwerber nicht personenidentisch seien. Formal betrachtet sei dies hier der Fall, so dass der Gesellschaft als eigenständiger juristischer Person ein viertes Stimmrecht zukäme. Dieses Ergebnis widerspreche aber Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts. Die Gesellschaft könne nämlich keinen eigenen Willen bilden. Vielmehr richte sich die Stimmabgabe einheitlich nach dem Willen des Klägers, der sowohl als natürliche Person als auch als Geschäftsführer der von ihm beherrschten Gesellschaft auftrete. Infolgedessen seien der Kläger und die Gesellschaft als ein „Kopf“ anzusehen. Anders liege es, wenn ein Wohnungseigentümer das Eigentum an einer von mehreren Einheiten auf nahe Angehörige übertrage. In diesem Fall sei eine unterschiedliche Willensbildung denkbar und die Stimmrechtsvermehrung daher hinzunehmen.
-
II.
- 4
-
Die Revision hat Erfolg. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesellschaft stehe kein Stimmrecht zu, so dass die unterbliebene Wertung ihrer Stimme keinen formellen Mangel der angefochtenen Beschlüsse begründe, hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dies kann der Kläger geltend machen, obwohl nicht ihm, sondern der Gesellschaft das Stimmrecht aberkannt worden ist. Denn jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen und gerichtlich durchsetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Juli 2003 - V ZB 11/03, BGHZ 156, 19 ff.; Bärmann/Roth, WEG, 13. Aufl., § 46 Rn. 32).
- 5
-
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Gesellschaft ein Stimmrecht zu.
- 6
-
a) Im Ausgangspunkt gilt in Ermangelung einer besonderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist nach allgemeinem Verständnis derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 4; Mediger, NZM 2011, 137, 140 jeweils mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 8 zu § 46 Abs. 1 WEG). Infolgedessen kann unter der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten, wenn ein Eigentümer - wie hier - mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 10 mwN). Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer nach allgemeiner Ansicht eine (neu hinzugekommene) Stimme (vgl. nur BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 7a).
- 7
-
b) Daran gemessen entsteht bei Geltung des Kopfstimmrechts gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Infolgedessen ist hier durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung ein viertes Stimmrecht entstanden. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht geklärt ist zwar, ob ein neues Stimmrecht auch dann entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert (vgl. dazu im Einzelnen Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 69; Mediger, NZM 2011, 137, 140, jeweils mwN). Diese Frage stellt sich hier aber nicht. Da die Gesellschaft als juristische Person durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung Alleineigentum an der Wohnung Nr. 4 erworben hat, besteht kein Zweifel daran, dass sie Wohnungseigentümerin im Sinne von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG geworden ist (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 139 mwN). Insbesondere ist die Veräußerung wirksam. Selbst wenn der Kläger sie vorgenommen haben sollte, um über die Gesellschaft ein zusätzliches Stimmrecht ausüben zu können, läge kein Scheingeschäft im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setzt eine wirksame Veräußerung voraus, so dass eine solche im Zweifel gewollt ist (vgl. BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303 jeweils mwN). Dass es infolgedessen zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist in dem Kopfstimmrecht angelegt und hinzunehmen, selbst wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt.
- 8
-
2. Von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts ist die Gesellschaft auch nicht allgemein (also unabhängig von dem jeweiligen Beschlussgegenstand) ausgeschlossen.
- 9
-
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats gehört das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB gerade keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17). Wie sich im Umkehrschluss aus § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG ergibt, lassen auch erhebliche Beitragsrückstände das Stimmrecht nicht entfallen, solange der Wohnungseigentümer nicht gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 9). Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe bezogen auf die jeweilige Beschlussfassung unbeachtlich ist (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.).
- 10
-
b) Daran gemessen kommt ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. Insoweit machen die Beklagten mit der Revisionserwiderung geltend, der Kläger erlange durch das zusätzliche Stimmrecht der Gesellschaft nunmehr eine Blockadeposition, obwohl er seit Jahren freiwillig keine Hausgeldzahlungen leiste und auch die Gesellschaft seit der Eigentumsübertragung ihre Beitragspflichten nicht erfülle. Ein solcher Konflikt muss, soweit er nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt ist, grundsätzlich gelöst werden, indem die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.
- 11
-
aa) Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Zahlungspflichten, kann er Beschlussfassungen, die auf die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abzielen, nicht blockieren. Insoweit ist er nämlich gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 9 ff.). Nach dieser Bestimmung ist er auch dann nicht stimmberechtigt, wenn die übrigen Wohnungseigentümer Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, gemäß § 18 WEG die Entziehung des Eigentums in die Wege zu leiten (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 45; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 148; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 18 Rn. 34 mwN).
- 12
-
bb) Den darüber hinaus bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet in erster Linie das Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG). Dessen gerichtliche Kontrolle erfolgt insbesondere im Wege der Beschlussmängelklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13). Majorisierende Beschlüsse können insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13 aE).
- 13
-
cc) Soweit einem Wohnungseigentümer (bzw. einer festgefügten Gruppe von Wohnungseigentümern) - wie es die Beklagten hier befürchten - eine Blockadeposition zusteht, mit der er Beschlussfassungen verhindern kann, wird der Minderheitenschutz in erster Linie durch die Beschlussersetzungsklage gewährleistet (§ 21 Abs. 4, § 21 Abs. 8 WEG). Grundsätzlich dürfen Maßnahmen zwar nur insoweit gerichtlich angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist, da die Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 Rn. 31). Wird aber eine Beschlussfassung verhindert, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann eine umfassende Beschlussersetzung durch das Gericht angezeigt sein; eine „Blockadehaltung“ einzelner Wohnungseigentümer hat das Gericht insbesondere im Hinblick auf die Regelungsdichte der zu ersetzenden Beschlüsse in seine Entscheidungsfindung einzubeziehen.
- 14
-
3. Schließlich durfte die Gesellschaft ihr Stimmrecht auch bezogen auf die konkret gefassten Beschlüsse ausüben. Die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsausschluss gemäß § 25 Abs. 5 WEG liegen offensichtlich nicht vor. Die Stimmabgabe der Gesellschaft zu TOP 3 und 4 ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Blockade rechtsmissbräuchlich.
- 15
-
a) Nach der Rechtsprechung des Senats können abgegebene Stimmen wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein; allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers reicht hierfür nicht aus. Eine Majorisierung soll vielmehr erst dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.). In Rechtsprechung und Schrifttum ist dies auf Zustimmung gestoßen (vgl. nur OLG Köln, ZMR 2009, 311 f.; OLG Karlsruhe, ZMR 2008, 408 f.; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 193 ff.; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 60 ff.; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 92 ff.).
- 16
-
b) Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmissbrauch angenommen werden kann, bedürfen allerdings einer weiteren Präzisierung.
- 17
-
aa) Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann (vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 79). Dies wird in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, etwa dann, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 62).
- 18
-
bb) Abgesehen von solchen besonders gelagerten Ausnahmefällen muss, sofern die Voraussetzungen von § 25 Abs. 5 WEG nicht vorliegen, die Stimme eines Wohnungseigentümers regelmäßig gewertet werden. So ist auch der Beschluss des Senats vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.) zu verstehen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13).
- 19
-
(1) Grund hierfür ist, dass die engen Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist, nicht umgangen werden dürfen. Zudem ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, dass in der Eigentümerversammlung ohne weiteres festzustellen ist, ob das Stimmrecht besteht. Dies soll im Regelfall gerade nicht von Wertungen abhängen, die insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften erhebliche Probleme aufwerfen könnten. Die Minderheit kann durch Anrufung der Gerichte klären lassen, ob die gefassten Beschlüsse - insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung - ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen bzw. ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung vorliegen.
- 20
-
(2) Bei der Abgabe von Nein-Stimmen, die die Ablehnung eines Beschlussantrags durch so genannten Negativbeschluss (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 13 mwN) zur Folge haben, führt selbst eine treuwidrige Blockade in der Regel nicht dazu, dass die Stimme des „Blockierers“ außer Betracht bleibt. Dies hätte nämlich zur Folge, dass mit den Stimmen einer Minderheit positive Beschlüsse gefasst werden können. Es ist vielmehr Sache der Gerichte, ggf. eine Beschlussersetzung vorzunehmen. Beispielsweise sind negative Stimmabgaben, mit denen die Mehrheit eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme zum Nachteil der Minderheit verzögert, nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass ein Beschluss über die erforderliche Maßnahme nicht zustande kommt; die treuwidrige negative Stimmabgabe kann aber zu einer gerichtlichen Beschlussersetzung führen und Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24). Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam mit der Folge, dass der von der Minderheit gewünschte Verwalter bestellt ist (unzutreffend daher AG Viersen, ZMR 2013, 394 f.), sondern das Gericht kann auf Antrag durch einstweilige Verfügung einen Notverwalter bestellen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, ZWE 2011, 356, 357), und in der Hauptsache kann die Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt werden.
- 21
-
c) Daran gemessen war die Stimmabgabe der Gesellschaft schon deshalb nicht rechtsmissbräuchlich, weil der Kläger in seiner Funktion als Geschäftsführer mit Nein gestimmt hat und eine solche negative Stimmabgabe in der Regel - und auch hier - nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Ohne dass es darauf noch entscheidend ankäme, hat der Kläger auch inhaltliche Einwendungen gegen die Jahresabrechnung und den zu bestellenden Verwalter erhoben.
-
III.
- 22
-
Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Wegen des formellen Mangels sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Davon, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 10), ist auszugehen, weil die Beschlüsse gegen die Stimme des Klägers und der Gesellschaft nicht zustande gekommen wären. Den zu TOP 3 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung hat der Kläger aus formellen Gründen ausdrücklich insgesamt (und nicht nur bezogen auf die Heizkostenabrechnung) angefochten.
-
IV.
- 23
-
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
-
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Göbel
RinBGH Haberkamp
ist infolge Urlaubs an der
Unterschrift gehindert.
Karlsruhe, den 31. Juli 2017Die Vorsitzende
Stresemann
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Tenor
-
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 6. Dezember 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf TOP 3 und TOP 4 bezogene Abweisung der Klage bestätigt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 18. April 2016 im Umfang der Aufhebung und im Kostenpunkt geändert.
-
Die in der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 zu TOP 3 (Jahresabrechnung) und TOP 4 (Wiederwahl des Verwalters) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
-
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
-
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
-
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören vier Wohneinheiten. Regelungen zum Stimmrecht enthält die Teilungserklärung nicht. Ursprünglich standen die Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Eigentum des Klägers, bis er die Wohnung Nr. 4 an die S. UG & Co. KG übertrug; diese ist seither im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Komplementärin der S. UG & Co. KG ist die I. UG (haftungsbeschränkt), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kläger ist. Ferner ist er Kommanditist und Geschäftsführer der S. UG & Co. KG.
- 2
-
In der Eigentümerversammlung vom 4. November 2015 wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen ein Beschluss gefasst, wonach die S. UG & Co. KG (im Folgenden: Gesellschaft) vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Sodann wurden gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse über die Jahresabrechnung (TOP 3) und die Verwalterbestellung (TOP 4) gefasst. Die - soweit von Interesse - gegen die zu TOP 3 und 4 gefassten Beschlüsse gerichtete Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
Entscheidungsgründe
-
I.
- 3
-
Das Berufungsgericht verneint einen formellen Mangel der Beschlussfassung. Die Stimme der Gesellschaft sei zu Recht unberücksichtigt geblieben. Nach dem gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG maßgeblichen Kopfprinzip habe jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Sinn und Zweck dieses Stimmrechtsprinzips bestehe darin, dem Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitze, nicht von vornherein ein Übergewicht zu verschaffen. Veräußere ein Wohnungseigentümer eine von mehreren Einheiten, entstehe grundsätzlich dann ein neues Stimmrecht, wenn Veräußerer und Erwerber nicht personenidentisch seien. Formal betrachtet sei dies hier der Fall, so dass der Gesellschaft als eigenständiger juristischer Person ein viertes Stimmrecht zukäme. Dieses Ergebnis widerspreche aber Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts. Die Gesellschaft könne nämlich keinen eigenen Willen bilden. Vielmehr richte sich die Stimmabgabe einheitlich nach dem Willen des Klägers, der sowohl als natürliche Person als auch als Geschäftsführer der von ihm beherrschten Gesellschaft auftrete. Infolgedessen seien der Kläger und die Gesellschaft als ein „Kopf“ anzusehen. Anders liege es, wenn ein Wohnungseigentümer das Eigentum an einer von mehreren Einheiten auf nahe Angehörige übertrage. In diesem Fall sei eine unterschiedliche Willensbildung denkbar und die Stimmrechtsvermehrung daher hinzunehmen.
-
II.
- 4
-
Die Revision hat Erfolg. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesellschaft stehe kein Stimmrecht zu, so dass die unterbliebene Wertung ihrer Stimme keinen formellen Mangel der angefochtenen Beschlüsse begründe, hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dies kann der Kläger geltend machen, obwohl nicht ihm, sondern der Gesellschaft das Stimmrecht aberkannt worden ist. Denn jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen und gerichtlich durchsetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Juli 2003 - V ZB 11/03, BGHZ 156, 19 ff.; Bärmann/Roth, WEG, 13. Aufl., § 46 Rn. 32).
- 5
-
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Gesellschaft ein Stimmrecht zu.
- 6
-
a) Im Ausgangspunkt gilt in Ermangelung einer besonderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist nach allgemeinem Verständnis derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 4; Mediger, NZM 2011, 137, 140 jeweils mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 8 zu § 46 Abs. 1 WEG). Infolgedessen kann unter der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten, wenn ein Eigentümer - wie hier - mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 10 mwN). Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer nach allgemeiner Ansicht eine (neu hinzugekommene) Stimme (vgl. nur BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 7a).
- 7
-
b) Daran gemessen entsteht bei Geltung des Kopfstimmrechts gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Infolgedessen ist hier durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung ein viertes Stimmrecht entstanden. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht geklärt ist zwar, ob ein neues Stimmrecht auch dann entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert (vgl. dazu im Einzelnen Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 69; Mediger, NZM 2011, 137, 140, jeweils mwN). Diese Frage stellt sich hier aber nicht. Da die Gesellschaft als juristische Person durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung Alleineigentum an der Wohnung Nr. 4 erworben hat, besteht kein Zweifel daran, dass sie Wohnungseigentümerin im Sinne von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG geworden ist (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 139 mwN). Insbesondere ist die Veräußerung wirksam. Selbst wenn der Kläger sie vorgenommen haben sollte, um über die Gesellschaft ein zusätzliches Stimmrecht ausüben zu können, läge kein Scheingeschäft im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setzt eine wirksame Veräußerung voraus, so dass eine solche im Zweifel gewollt ist (vgl. BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; OLG München, NJW-RR 2007, 302, 303 jeweils mwN). Dass es infolgedessen zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist in dem Kopfstimmrecht angelegt und hinzunehmen, selbst wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt.
- 8
-
2. Von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts ist die Gesellschaft auch nicht allgemein (also unabhängig von dem jeweiligen Beschlussgegenstand) ausgeschlossen.
- 9
-
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats gehört das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB gerade keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 57 f.; Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 8; Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 10; Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, ZfIR 2017, 397 Rn. 17). Wie sich im Umkehrschluss aus § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG ergibt, lassen auch erhebliche Beitragsrückstände das Stimmrecht nicht entfallen, solange der Wohnungseigentümer nicht gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 9). Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe bezogen auf die jeweilige Beschlussfassung unbeachtlich ist (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.).
- 10
-
b) Daran gemessen kommt ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. Insoweit machen die Beklagten mit der Revisionserwiderung geltend, der Kläger erlange durch das zusätzliche Stimmrecht der Gesellschaft nunmehr eine Blockadeposition, obwohl er seit Jahren freiwillig keine Hausgeldzahlungen leiste und auch die Gesellschaft seit der Eigentumsübertragung ihre Beitragspflichten nicht erfülle. Ein solcher Konflikt muss, soweit er nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt ist, grundsätzlich gelöst werden, indem die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.
- 11
-
aa) Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Zahlungspflichten, kann er Beschlussfassungen, die auf die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abzielen, nicht blockieren. Insoweit ist er nämlich gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 2013 - V ZR 85/13, ZfIR 2014, 332 Rn. 9 ff.). Nach dieser Bestimmung ist er auch dann nicht stimmberechtigt, wenn die übrigen Wohnungseigentümer Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, gemäß § 18 WEG die Entziehung des Eigentums in die Wege zu leiten (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 45; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 148; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 18 Rn. 34 mwN).
- 12
-
bb) Den darüber hinaus bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet in erster Linie das Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG). Dessen gerichtliche Kontrolle erfolgt insbesondere im Wege der Beschlussmängelklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13). Majorisierende Beschlüsse können insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13 aE).
- 13
-
cc) Soweit einem Wohnungseigentümer (bzw. einer festgefügten Gruppe von Wohnungseigentümern) - wie es die Beklagten hier befürchten - eine Blockadeposition zusteht, mit der er Beschlussfassungen verhindern kann, wird der Minderheitenschutz in erster Linie durch die Beschlussersetzungsklage gewährleistet (§ 21 Abs. 4, § 21 Abs. 8 WEG). Grundsätzlich dürfen Maßnahmen zwar nur insoweit gerichtlich angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist, da die Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 Rn. 31). Wird aber eine Beschlussfassung verhindert, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann eine umfassende Beschlussersetzung durch das Gericht angezeigt sein; eine „Blockadehaltung“ einzelner Wohnungseigentümer hat das Gericht insbesondere im Hinblick auf die Regelungsdichte der zu ersetzenden Beschlüsse in seine Entscheidungsfindung einzubeziehen.
- 14
-
3. Schließlich durfte die Gesellschaft ihr Stimmrecht auch bezogen auf die konkret gefassten Beschlüsse ausüben. Die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsausschluss gemäß § 25 Abs. 5 WEG liegen offensichtlich nicht vor. Die Stimmabgabe der Gesellschaft zu TOP 3 und 4 ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Blockade rechtsmissbräuchlich.
- 15
-
a) Nach der Rechtsprechung des Senats können abgegebene Stimmen wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein; allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers reicht hierfür nicht aus. Eine Majorisierung soll vielmehr erst dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.). In Rechtsprechung und Schrifttum ist dies auf Zustimmung gestoßen (vgl. nur OLG Köln, ZMR 2009, 311 f.; OLG Karlsruhe, ZMR 2008, 408 f.; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 25 Rn. 193 ff.; Timme/Steinmeyer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 60 ff.; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 92 ff.).
- 16
-
b) Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmissbrauch angenommen werden kann, bedürfen allerdings einer weiteren Präzisierung.
- 17
-
aa) Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann (vgl. Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 79). Dies wird in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, etwa dann, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft (vgl. Senat, Beschluss vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 62).
- 18
-
bb) Abgesehen von solchen besonders gelagerten Ausnahmefällen muss, sofern die Voraussetzungen von § 25 Abs. 5 WEG nicht vorliegen, die Stimme eines Wohnungseigentümers regelmäßig gewertet werden. So ist auch der Beschluss des Senats vom 19. September 2002 (V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.) zu verstehen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10, BGHZ 191, 245 Rn. 12; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NZM 2015, 785 Rn. 13).
- 19
-
(1) Grund hierfür ist, dass die engen Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist, nicht umgangen werden dürfen. Zudem ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, dass in der Eigentümerversammlung ohne weiteres festzustellen ist, ob das Stimmrecht besteht. Dies soll im Regelfall gerade nicht von Wertungen abhängen, die insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften erhebliche Probleme aufwerfen könnten. Die Minderheit kann durch Anrufung der Gerichte klären lassen, ob die gefassten Beschlüsse - insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung - ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen bzw. ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung vorliegen.
- 20
-
(2) Bei der Abgabe von Nein-Stimmen, die die Ablehnung eines Beschlussantrags durch so genannten Negativbeschluss (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 13 mwN) zur Folge haben, führt selbst eine treuwidrige Blockade in der Regel nicht dazu, dass die Stimme des „Blockierers“ außer Betracht bleibt. Dies hätte nämlich zur Folge, dass mit den Stimmen einer Minderheit positive Beschlüsse gefasst werden können. Es ist vielmehr Sache der Gerichte, ggf. eine Beschlussersetzung vorzunehmen. Beispielsweise sind negative Stimmabgaben, mit denen die Mehrheit eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme zum Nachteil der Minderheit verzögert, nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass ein Beschluss über die erforderliche Maßnahme nicht zustande kommt; die treuwidrige negative Stimmabgabe kann aber zu einer gerichtlichen Beschlussersetzung führen und Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24). Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam mit der Folge, dass der von der Minderheit gewünschte Verwalter bestellt ist (unzutreffend daher AG Viersen, ZMR 2013, 394 f.), sondern das Gericht kann auf Antrag durch einstweilige Verfügung einen Notverwalter bestellen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, ZWE 2011, 356, 357), und in der Hauptsache kann die Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt werden.
- 21
-
c) Daran gemessen war die Stimmabgabe der Gesellschaft schon deshalb nicht rechtsmissbräuchlich, weil der Kläger in seiner Funktion als Geschäftsführer mit Nein gestimmt hat und eine solche negative Stimmabgabe in der Regel - und auch hier - nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Ohne dass es darauf noch entscheidend ankäme, hat der Kläger auch inhaltliche Einwendungen gegen die Jahresabrechnung und den zu bestellenden Verwalter erhoben.
-
III.
- 22
-
Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Wegen des formellen Mangels sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Davon, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 10), ist auszugehen, weil die Beschlüsse gegen die Stimme des Klägers und der Gesellschaft nicht zustande gekommen wären. Den zu TOP 3 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung hat der Kläger aus formellen Gründen ausdrücklich insgesamt (und nicht nur bezogen auf die Heizkostenabrechnung) angefochten.
-
IV.
- 23
-
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
-
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Göbel
RinBGH Haberkamp
ist infolge Urlaubs an der
Unterschrift gehindert.
Karlsruhe, den 31. Juli 2017Die Vorsitzende
Stresemann
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)