Bundesgerichtshof Urteil, 07. Feb. 2001 - XII ZR 118/98
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Tankstellengrundstücks, das nach ihrer Ausreise aus der DDR in Volkseigentum überführt worden war. Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der elf oil AG, die wiederum Rechtsnachfolgerin des VEB Minol ist, der seit 1956 auf dem Grundstück eine Tankstelle betrieb. Ende 1993 stellte die elf oil AG den Tankstellenbetrieb ein, ohne die Schlüssel zu dem (verschlossenen) Tankstellengebäude zurückzugeben. Im Februar 1994 entfernte sie auf dem Grundstück befindliche Betonanlagen und ließ den Stromzähler aus dem Tankstellengebäude ausbauen; bis zu diesem Zeitpunkt bezog sie Strom auf dem Grundstück und beglich Stromrechnungen. Mit Schreiben ihrer Rechtsabteilung vom 21. April 1994 an die Kläge-rin erklärte sie dieser gegenüber ihre Bereitschaft, ihr Nutzungsrecht an dem Grundstück aufzugeben, verbunden mit dem Hinweis, sie sei zumindest bis gegen Ende des ersten Halbjahres 1993 zum Besitz berechtigt gewesen. Auf dem Grundstück befinden sich Tankstellenaufbauten sowie in das Erdreich eingelassene Kraftstofftanks. Das Erdreich ist durch Rückstände von Mineralstoffen kontaminiert. Bereits vor der Rückübertragung des Grundstücks forderte die Klägerin die Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Schreiben vom 4. September (nicht: März) 1993 auf, mit Rücksicht auf die Einstellung des Tankstellenbetriebes die aufstehenden Gebäulichkeiten zu entfernen und das Grundstück in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Nach der Rückübereignung verlangte sie mit ihrer am 20. Juli 1994 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 8. September 1994 zugestellten Klage in erster Linie Beseitigung der Anlagen und Zahlung eines Betrages zwischen 150.000 und 200.000 DM für die Kosten der Beseitigung der Kontaminationen. Mit außergerichtlichem Schreiben vom 22. Mai 1995 forderte sie erneut Beseitigung der Aufbauten, Tanks, sonstigen Einrichtungen, Zuleitungen und Fundamente sowie der Verunreinigung des Bodens bis zum 19. Juni 1995 und kündigte an, nach Ablauf dieser Frist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abzulehnen und stattdessen Schadensersatz in Geld zu verlangen. Das Landgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Klägerin, mit der sie nunmehr in erster Linie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten begehrte , die Kosten für die Beseitigung sämtlicher Anlagen sowie der Kontaminationen zu tragen, blieb ohne Erfolg. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie in erster Linie ihr Feststellungsbegehren weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.I.
Soweit das Berufungsgericht die Klage hinsichtlich des im zweiten Rechtszug auf Feststellung gerichteten Hauptantrages ohne nähere Begründung für zulässig erachtet, ist dies im Ergebnis nicht zu beanstanden. Auch wenn der Tankstellenbetrieb eingestellt ist und weitere Kontaminationen nach fachgerechter Entfernung der Tanks nicht mehr zu befürchten sind, kann die Klägerin nicht darauf verwiesen werden, eine bezifferte Leistungsklage zu erheben. Der gerichtliche Sachverständige hat die Sanierungskosten zwar auf rund 262.500 DM geschätzt, aber zugleich darauf hingewiesen, daß der Sanierungsumfang in starkem Maße von den behördlicherseits festzulegenden Sanierungszielwerten abhänge und deshalb eine Veränderung des Kostenrahmens nicht auszuschließen sei. Solange nicht feststeht, in welchem Umfang das Grundstück saniert werden muß, ist der Klägerin eine Bezifferung nicht möglich, zumindest aber nicht zumutbar (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1996 - IV ZR 123/95 - ZIP 1996, 1395, 1396 f.).II.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen , sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche auf Beseitigung oder Schadensersatz seien bereits bei Erhebung der Klage verjährt gewesen. 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Bestimmung des § 558 Abs. 1 BGB, derzufolge die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält, entsprechend anzuwenden ist, wenn der Eigentümer eines Grundstücks einem Dritten dessen Benutzung durch Abschluß eines wie auch immer gearteten Nutzungsvertrages gestattet, sofern dieser rechtlich einem Miet- oder Pachtvertrag gleichgeartet ist. Ferner trifft zu, daß § 558 BGB auch auf sämtliche mit mietvertraglichen oder mietvertragsähnlichen Ansprüchen auf Beseitigung oder Schadensersatz konkurrierende Ansprüche aus demselben Sachverhalt anzuwenden ist, auch insoweit, als diese auf das Eigentum oder auf unerlaubte Handlung gestützt werden (vgl. BGHZ 47, 53, 55; 135, 152, 156 f.), und daß der Nutzungsberechtigte die Einrede der Verjährung nach einem Wechsel des Eigentums am Grundstück auch dem neuen Eigentümer gegenüber geltend machen kann (vgl. BGHZ 98, 235, 238 f.). 2. Hinsichtlich der Anwendung dieser Verjährungsvorschrift ist im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht die Frage, aufgrund welchen Rechtsverhältnisses die Beklagte und ihre Rechtsvorgängerinnen das Grundstück zum Betrieb einer Tankstelle nutzten, nicht aufgeklärt und sich mit der Feststellung begnügt hat, zwischen ihnen und dem jeweiligen Rechtsträger des Grundstücks habe jedenfalls ein Nutzungsvertrag bestanden.
Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe keine Feststellungen zur zwischen den Parteien streitigen Frage der Entgeltlichkeit der Nutzung getroffen und daher nicht vom Bestehen eines einem Miet- oder Pachtvertrag gleichgearteten Rechtsverhältnisses ausgehen dürfen, vermag dies die Anwendung des § 558 BGB nämlich im Ergebnis nicht in Frage zu stellen.
a) Zwar finden auf die Grundstücksleihe (§ 598 BGB), von der bei einer unentgeltlichen Nutzung auszugehen wäre, die Regelungen des Art. 232 §§ 2 und 3 EGBGB keine Anwendung, so daß für einen solchen Vertrag gemäß Art. 232 § 1 EGBGB auch über den 2. Oktober 1990 hinaus das Recht der DDR weitergalt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revision unterlag das Nutzungsverhältnis zwischen dem Rechtsträger des Grundstücks und dem VEB Minol vor dem Beitritt der DDR aber nur subsidiär den Vorschriften des Zivilgesetzbuches, weil die Rechtsbeziehungen zwischen Wirtschaftseinheiten und s taatlichen Einrichtungen (z.B. Polikliniken) oder Staatsorganen (z.B. den örtlichen Räten), soweit diese am Wirtschaftsverkehr teilnahmen, sich nach dem Vertragsgesetz der DDR vom 25. März 1982 (GBl. I 1982, 293 ff.) richteten (vgl. §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 VertragsG; Kommentar zum Vertragsgesetz 2. Aufl. 1989 § 1 Anm. 1, § 2 Anm. 2.8), und zwar bei Dauerschuldverhältnissen auch dann, wenn diese vor Inkrafttreten des Vertragsgesetzes von 1982 begründet worden waren (vgl. Kommentar zum Vertragsgesetz aaO § 118 Anm. 2). Da dieses Gesetz indes keine Regelungen zur Leihe enthielt, waren auf eine unentgeltlich eingeräumte Nutzung gemäß Ziffer 1.1 der Grundsätzlichen Feststellung Nr. 2/1983 über die Anwendung von Bestimmungen des Zivilgesetzbuches auf Wirtschaftsrechtsverhältnisse vom 16. Mai 1983 (VuM S. 13, Schönfelder II Nr. 54a) die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches unter Beachtung der Grundsätze des Vertragsgesetzes entsprechend an-
zuwenden mit der Folge, daß Ansprüche auf Schadensersatz auch nach dem Beitritt weiterhin nach § 280 ZGB i.V.m. § 107 VertragsG zu beurteilen sind.
b) Die Verjährung derartiger Ansprüche richtet sich hingegen gemäß Art. 231 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB wiederum nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, mithin nach § 606 BGB, der seinerseits auf § 558 Abs. 2 und 3 BGB verweist (vgl. zu den ebenfalls als Leihverhältnisse zu qualifizierenden Kreispachtverträgen BGHZ 129, 282, 287), es sei denn, daß diese Ansprüche am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts bereits verjährt waren. Insoweit richtet sich der Beginn der Verjährung von Ansprüchen aus vor dem Beitritt begründeten Vertragsverhältnissen gemäß Art. 231 § 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach DDR-Recht, hier also wiederum nach dem Vertragsgesetz. Danach begann die Verjährung von Schadensersatzansprüchen am ersten Tag des Monats, der auf den Tag folgte, an dem die Forderung hätte geltend gemacht werden können (§ 113 Abs. 2 Satz 1 VertragsG). In der Spruchpraxis der Staatlichen Vertragsgerichte der DDR wurde darunter der objektiv frühestmögliche Zeitpunkt der Fälligkeit der Schadensrechnung verstanden (vgl. Kommentar zum Vertragsgesetz aaO § 113 Anm. 2.4). Voraussetzung für den Beginn der Verjährung war somit die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Geschädigten vom Eintritt des Schadens, seinem Umfang und s einem Verursacher , da ohne diese Kenntnis eine Schadensrechnung nicht hätte erstellt werden können. Selbst wenn man im Hinblick auf eine auch nach dem Prozeßrecht der DDR zulässige Feststellungsklage (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZPO-DDR) die Kenntnis des Schadensumfangs nicht als erforderlich ansähe, sind hier jedenfalls Anhaltspunkte dafür, daß die Kreispoliklinik W. als Rechtsträger des Grundstücks vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kenntnis von den Kontaminationen des Grundstücks hatte, weder vorgetragen noch ersichtlich.
c) Somit kommt es auch dann, wenn die Beklagte oder ihre Rechtsvorgängerinnen das Grundstück aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsverhältnisses zum Betrieb einer Tankstelle nutzten, allein darauf an, wann die Klägerin oder vor ihr der Landkreis W. als Träger der Kreispoliklinik und Verfügungsberechtigter im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG das Grundstück im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zurückerhalten hat. 3. Das Berufungsgericht hat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Voraussetzungen des Verjährungsbeginns nach § 558 Abs. 2 BGB, insbesondere zur Notwendigkeit der Erlangung einer unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter bzw. Überlasser durch Besitzveränderung zu seinen Gunsten, zutreffend wiedergegeben. Die bloße Möglichkeit, das Grundstück auch schon zuvor auf Kontaminationen untersuchen zu können, löst den Lauf der Verjährung noch nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - WuM 2000, 419, 421 f.).
a) Insoweit bedarf es keiner Entscheidung, ob die Ansicht des Berufungsgerichts zutrifft, die Klägerin habe den Besitz an dem Grundstück spätestens zum Zeitpunkt seiner Rückübertragung derivativ nach § 854 Abs. 1 BGB erlangt. Diese Begründung vermag die angefochtene Entscheidung schon deshalb nicht zu rechtfertigen, weil die Rechte an dem zurückzuübertragenden Grundstück nicht schon mit dem Erlaß des Rückgabebescheides vom 11. März 1994 auf die Klägerin übergingen, sondern erst mit dessen Unanfechtbarkeit, und die Klägerin hinsichtlich der Abwicklung des Nutzungsverhältnisses erst zu diesem Zeitpunkt in die Rechtsstellung des Landkreises eintrat (§§ 16 Abs. 2 Satz 1, 17 Satz 1, 34 Abs. 1 VermG; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 - ZMR 2001, 17). § 34 Abs. 1 VermG ist zwar erst durch das am 27. Oktober 1998 in Kraft getretene Vermögensrechtsbereinigungsge-
setz eingefügt worden; diese Vorschrift normierte aber lediglich einen schon zuvor bestehenden Rechtsgrundsatz (vgl. BR-Drucks. 58/98 S. 53). Die Bestandskraft des Rückgabebescheides vom 11. März 1994 kann frühestens am 12. April 1994 eingetreten sein (§ 36 VermG), so daß die sechsmonatige Verjährungsfrist , wäre sie erst an diesem Tage in Lauf gesetzt worden, selbst bei Zustellung der Klage am 8. September 1994 noch nicht abgelaufen war.
b) Eine Verjährung sämtlicher in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen würde somit gemäß § 558 Abs. 2 BGB voraussetzen, daß zuvor schon der Landkreis W. als Verfügungsberechtigter das Grundstück im Sinne dieser Vorschrift zurückerhalten hätte, und zwar vor dem 8. März 1994, wenn man auf die Zustellung der Klage abstellt, oder vor dem 20. Januar 1994, wenn man die Zustellung der am 20. Juli 1994 eingereichten Klage als noch "demnächst erfolgt" im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO ansieht. Soweit das Berufungsgericht davon ausgeht, der Rechtsträger habe das Grundstück vor dem maßgeblichen Zeitpunkt zurückerhalten, kann dem nicht gefolgt werden. Unstreitig hat weder eine förmliche Rückgabe des Grundstücks an den Landkreis noch eine Ortsbesichtigung unter dessen Beteiligung stattgefunden. Die Feststellung, die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe den Betrieb der Tankstelle bereits 1993 eingestellt, ist auch nicht gleichbedeutend mit der Aufgabe der Nutzung des Grundstücks und erst recht nicht mit der Beendigung des Nutzungsverhältnisses, zumal das Berufungsgericht zu dessen Art und den Umständen seiner Beendigung keine näheren Feststellungen getroffen hat. Da die Parteien eine einverständliche Aufhebung nicht vorgetragen haben, bleibt zudem offen, welche Kündigungsfristen gegebenenfalls einzuhalten waren.
Soweit die Beklagte vorgetragen hat, das Grundstück sei der Kreispoliklinik W. als dem Rechtsträger des Grundstücks spätestens zum 31. Dezember 1993 zurückgegeben worden, ist dieser von der Klägerin ausdrücklich bestrittene Vortrag mangels näherer Konkretisierung des Zeitpunktes und Darlegung der Art und Weise der Rückgabe unsubstantiiert und daher unbeachtlich, zumal die Beklagte noch mit vorgerichtlichem Schriftsatz vom 13. Juni 1994 der Klägerin gegenüber angegeben hatte, die Sachherrschaft sei vor November 1993 auf die Stadt W. (und nicht etwa an den Landkreis als Träger der Kreispoliklinik ) übergegangen. Die Feststellung des Berufungsgerichts, sowohl die Klägerin als auch die Nebenintervenientin (Stadt W.) hätten das Grundstück spätestens seit Ende 1993 ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen untersuchen können, ist für die Frage des Beginns der Verjährung schon deshalb ohne Bedeutung , weil die Stadt W. zu keiner Zeit und die Klägerin jedenfalls nicht vor dem 12. April 1994 Verfügungsberechtigte war. Die Klägerin muß sich zwar Umstände entgegenhalten lassen, die vor der Bestandskraft des Rückgabebescheides die Rechtsstellung des verfügungsberechtigten Rechtsträgers betrafen. Für den Beginn der Verjährung ist aber ohne Belang, ob die Klägerin das Grundstück schon vor dem Rückerwerb ungestört hätte untersuchen können. Von einer Ä nderung der Besitzverhältnisse im Jahre 1993 kann ohne nähere Feststellungen auch schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil die Schlüssel zum Tankstellengebäude nicht zurückgegeben wurden und die Rechtsvorgängerin der Beklagten noch im Februar 1994 den Stromzähler aus dem Tankstellengebäude ausbauen ließ, Betonanlagen entfernte und bis zum Ausbau des Zählers auf dem Grundstück Strom bezog und bezahlte. Gegen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe im Jahre 1993 spricht zu-
dem die mit Schriftsatz der Rechtsabteilung der Rechtsvorgängerin der Beklagten vom 21. April 1994 der Klägerin gegenüber erklärte Bereitschaft, das Nutzungsrecht aufzugeben, verbunden mit dem Hinweis, "zumindest" bis gegen Ende des ersten Halbjahres 1993 zum Besitz des Grundstücks berechtigt gewesen zu sein. Dem steht auch nicht entgegen, daß im Abschnitt 5 des Rückgabebescheides des Landkreises W. vom 11. März 1994 ausgeführt ist, der Tankstellenbetrieb sei im Herbst 1993 eingestellt worden, was zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt habe. Diesem Hinweis ist nämlich nicht zu entnehmen , wann der Landkreis von der Betriebseinstellung Kenntnis erlangt hat, abgesehen davon, daß der Nutzer eines Grundstücks mit der Einstellung seines darauf betriebenen Gewerbebetriebes nicht notwendigerweise auch jegliche Sachherrschaft über das mit seinen Anlagen und Aufbauten versehene Grundstück aufgibt, zumal wenn er im Besitz der Schlüssel zu einem verschlossenen Betriebsgebäude verbleibt. 4. Nach alledem kann die angefochtene Entscheidung mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Zu einer Entscheidung in der Sache ist der Senat nicht in der Lage, weil der Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks im Sinne des § 558 BGB weiterer Aufklärung bedarf und das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat, ob und in welchem Umfang die Rechtsvorgänger der Beklagten für die Kontaminationen verantwortlich waren. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, auch um den Parteien in der erneuten Verhandlung Gelegenheit zu geben, zur Frage
der Rechtsgrundlage der Nutzung des Grundstücks durch die Rechtsvorgänger der Beklagten weiter vorzutragen.
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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten.
Die Ersatzansprüche des Verleihers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der verliehenen Sache sowie die Ansprüche des Entleihers auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten. Die Vorschriften des § 548 Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 finden entsprechende Anwendung.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(weggefallen)
(1) Berechtigte im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche und juristische Personen sowie Personenhandelsgesellschaften, deren Vermögenswerte von Maßnahmen gemäß § 1 betroffen sind, sowie ihre Rechtsnachfolger. Rechtsnachfolger einer jüdischen juristischen Person oder nicht rechtsfähigen jüdischen Personenvereinigung ist in den Fällen des § 1 Abs. 6 auch, wer auf Grund des Befehls Nr. 82 des Obersten Chefs der sowjetischen Militärverwaltung vom 29. April 1948 (Regierungsblatt für Mecklenburg S. 76) Eigentum an dem entzogenen Vermögenswert erlangt und dieses bis zum 2. Oktober 1990 innegehalten hat. Soweit Ansprüche von jüdischen Berechtigten im Sinne des § 1 Abs. 6 oder deren Rechtsnachfolgern nicht geltend gemacht werden, gelten in Ansehung der Ansprüche nach dem Vermögensgesetz die Nachfolgeorganisationen des Rückerstattungsrechts und, soweit diese keine Ansprüche anmelden, die Conference on Jewish Material Claims against Germany, Inc. als Rechtsnachfolger. Dasselbe gilt, soweit der Staat Erbe oder Erbeserbe eines jüdischen Verfolgten im Sinne des § 1 Abs. 6 ist oder soweit eine jüdische juristische Person oder eine nicht rechtsfähige jüdische Personenvereinigung aus den Gründen des § 1 Abs. 6 aufgelöst oder zur Selbstauflösung gezwungen wurde. Im Übrigen gelten in den Fällen des § 1 Abs. 6 als Rechtsnachfolger von aufgelösten oder zur Selbstauflösung gezwungenen Vereinigungen die Nachfolgeorganisationen, die diesen Vereinigungen nach ihren Organisationsstatuten entsprechen und deren Funktionen oder Aufgaben wahrnehmen oder deren satzungsmäßige Zwecke verfolgen; als Rechtsnachfolger gelten insbesondere die Organisationen, die auf Grund des Rückerstattungsrechts als Nachfolgeorganisationen anerkannt worden sind.
(1a) Die Conference on Jewish Material Claims against Germany, Inc. kann ihre Rechte auf die Conference on Jewish Material Claims against Germany GmbH übertragen. Die Übertragung bedarf der Schriftform. § 4 Abs. 5 des Investitionsvorranggesetzes findet keine Anwendung. Satz 3 gilt auch, wenn ein Berechtigter seine Ansprüche unmittelbar oder mittelbar unter Beachtung von § 3 Abs. 1 Satz 2 auf eine ihm nahe stehende juristische Person übertragen hat, deren Aufgabe die Durchsetzung vermögensrechtlicher Ansprüche ist und die dabei die wirtschaftlichen Interessen der Geschädigten und ihrer Rechtsnachfolger verfolgt; dies gilt nicht, wenn in dem Verfahren nach dem Investitionsvorranggesetz die letzte Verwaltungsentscheidung vor dem 8. November 2000 erlassen worden ist.
(2) Vermögenswerte im Sinne dieses Gesetzes sind bebaute und unbebaute Grundstücke sowie rechtlich selbständige Gebäude und Baulichkeiten (im folgenden Grundstücke und Gebäude genannt), Nutzungsrechte und dingliche Rechte an Grundstücken oder Gebäuden, bewegliche Sachen sowie gewerbliche Schutzrechte, Urheberrechte und verwandte Schutzrechte. Vermögenswerte im Sinne dieses Gesetzes sind auch Kontoguthaben und sonstige auf Geldzahlungen gerichtete Forderungen sowie Eigentum/Beteiligungen an Unternehmen oder an Betriebsstätten/Zweigniederlassungen von Unternehmen mit Sitz außerhalb der Deutschen Demokratischen Republik.
(3) Verfügungsberechtigter im Sinne dieses Gesetzes ist bei der Rückgabe von Unternehmen derjenige, in dessen Eigentum oder Verfügungsmacht das entzogene Unternehmen ganz oder teilweise steht, sowie bei Kapitalgesellschaften deren unmittelbare oder mittelbare Anteilseigner und bei der Rückübertragung von anderen Vermögenswerten diejenige Person, in deren Eigentum oder Verfügungsmacht der Vermögenswert steht. Als Verfügungsberechtigter gilt auch der staatliche Verwalter. Stehen der Treuhandanstalt die Anteilsrechte an Verfügungsberechtigten nach Satz 1 unmittelbar oder mittelbar allein zu, so vertritt sie diese allein. Die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder ein Rechtsnachfolger der Treuhandanstalt nach § 23a Abs. 3 des Treuhandgesetzes können ihre Verfügungsberechtigung nach Satz 1 sowie die Alleinvertretungsbefugnis nach Satz 3 durch Vereinbarung auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, an der ihr, ihm oder der Bundesrepublik Deutschland die Anteilsrechte unmittelbar oder mittelbar allein zustehen. Mit der Übertragung der Verfügungsberechtigung übernimmt die Kapitalgesellschaft die durch dieses Gesetz begründeten Rechte und Pflichten des in Satz 4 genannten Verfügungsberechtigten.
(4) Unter Schädigung im Sinne dieses Gesetzes ist jede Maßnahme gemäß § 1 zu verstehen.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist - als Rechtsnachfolgerin der Stadt D. - Eigentümerin von Grundstücken auf dem Gelände der Werft R. im Bereich des D. er (R. er) Hafens. Durch Vertrag vom 14./18. Juli 1975 vermietete die Stadt D. Teilflächen des Geländes an die Beklagte zu 1, deren persönlich haftende Gesellschafterin die Beklagte zu 2 ist, für den Umschlag und die Zwischenlagerung von Speditionsgütern. Im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses nutzt die Beklagte zu 1 inzwischen 5270 qm befestigte und 5490 qm unbefestigte Grundstücksflächen auf dem Werftgelände als Mie-terin der Klägerin. Nach Nr. 13.1 der bei dem Vertragsschluß (Nr. 6.1) in Bezug genommenen Allgemeinen Bedingungen für die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden in der Fassung vom 1. Januar 1973 haftet die Mieterin für alle durch die Lagerung von Sachen (Gütern, gasförmigen, flüssigen und festen Brennstoffen usw.) verursachten Sach- und Personenschäden sowie für Gewässerschäden und Vermögensschäden. Soweit die Mieterin haftet, verpflichtet sie sich, die Vermieterin von Ansprüchen Dritter freizustellen. Im Jahre 1990 gestattete die Beklagte zu 1 aufgrund einer Besprechung vom 6. Juni 1990 - im Einvernehmen mit dem staatlichen Gewerbeaufsichtsamt D. , dem staatlichen Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft und der unteren Wasserbehörde - einer Firma H. , Haldenverwertungs GmbH mit Sitz in B. , die Lagerung und den Umschlag von Aschen und Gipsen auf der Mietfläche, nachdem durch entsprechende Analysen festgestellt worden war, daß die Materialien "keine kritischen Mengen kritischer Produkte" enthielten. Ende 1992/Anfang 1993 kam der Verdacht auf, daß die Firma H. auf dem Mietgrundstück kontaminiertes Material lagerte. Messungen und Gutachten führten zu dem Ergebnis, daß zwei von der Firma H. aufgebrachte Halden aus Flug- und Bettasche mit Schwermetallen durchsetzt waren, sowie daß eine dritte, aus REA-Gipsen bestehende Halde mit Fremdstoffen vermischt war und überdies überhöhte ph- und Sulfatwerte aufwies. Von allen drei Halden ging - nach einem von dem Umweltamt der Stadt D. in Auftrag gegebenen , am 17. Januar 1994 erstatteten Gutachten - die Gefahr einer nachhaltigen und nachteiligen Veränderung der physikalischen und biologischen Beschaffenheit des Wassers aus.
Bereits im Juli 1993 kündigte das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt der Firma H. den Erlaß einer Entsorgungsanordnung wegen illegaler Abfallagerung an und setzte die Klägerin hiervon in Kenntnis, die ihrerseits die Beklagte zu 1 von dem Vorgang unterrichtete. Am 29. Oktober 1993 und - nach Widerspruch der Klägerin erneut - am 3. Februar 1994 erließ die Stadt D. , Umweltamt, Untere Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde, eine Ordnungsverfügung mit Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung der Ersatzvornahme gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin und Zustandsstörerin (nach § 18 OBG NW), mit der dieser aufgegeben wurde, die auf den drei Halden lagernden Stoffe abzudecken bzw. zu überdachen; eine Inanspruchnahme der Firma H. als Störerin kam nach der Ordnungsverfügung nicht in Betracht, da die Firma - offenbar eine bloße "Briefkastenfirma" - auf die Ordnungsverfügung des Gewerbeaufsichtsamts in keiner Weise reagiert habe (im Juni 1994 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Firma H. mangels Masse abgelehnt). Mit Schreiben vom 28. März 1994 unterrichtete die Beklagte zu 1 die Firma H. von dem Inhalt der gegen die Klägerin erlassenen Ordnungsverfügung und teilte dabei mit, daß die Klägerin beabsichtige, die Kosten der gegebenenfalls erforderlichen Ersatzvornahme bei ihr, der Beklagten zu 1, geltend zu machen; sie gebe deshalb vorsorglich den Anspruch an die Firma H. weiter und empfehle "dringend, die gelagerte Ware umgehend einer mit den Behörden abgestimmten Verwendung zuzuführen". Nach weiteren Verhandlungen mit den zuständigen Behörden beauftragte die Klägerin Ende 1994 und Anfang 1995 die Firma I. -Entsorgungsgesellschaft mbH D. mit der Entsorgung der Halden. Zu diesem Zweck
händigte die Beklagte zu 1 der I. Ende November 1994 die Schlüssel zum Haupttor des zwischenzeitlich eingezäunten Geländes aus. Im Rahmen der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz kündigte die Klägerin den Bevollmächtigten der Beklagten mit Schreiben vom 24. November 1994 an, sie werde den Beklagten die Kosten der bevorstehenden Entsorgung nach der Feststellung aufgeben. Die Bevollmächtigten der Beklagten wiesen mit Schreiben vom 30. November 1994, wie schon zuvor, jede Verantwortlichkeit der Beklagten für den Zustand der Halden zurück. Die Firma I. s tellte der Klägerin für die Entsorgung einen Betrag von insgesamt 2.215.795,03 DM in Rechnung. Die Klägerin selbst zahlte für Entsorgungsnachweise Gebühren von 5.550 DM und wandte für Probeentnahmen, Eignungsprüfungen u.a. 45.882,30 DM auf. Nachdem sie der Beklagten zu 1 eine erste Teilrechnung übermittelt hatte, lehnte diese mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 28. August 1995 jegliche Zahlung ab. Die Klägerin nimmt die Beklagten mit der im Februar 1996 eingereichten Klage auf Erstattung der von ihr verauslagten Beträge in Höhe von 2.267.227,33 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30. August 1995 in Anspruch. Die Beklagten verneinen ihre Haftung. Sie haben mit Nichtwissen bestritten, daß die Firma H. andere als die in der Besprechung vom 6. Juni 1990 festgelegten unbedenklichen Stoffe auf das gemietete Gelände verbracht und dort umgeschlagen habe; jedenfalls habe keine unmittelbare Gewässergefährdung bestanden. Im übrigen haben die Beklagten die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB erhoben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, da ein etwaiger Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin verjährt sei. Die Berufung der Klägerin ge-
gen das Urteil hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt sie ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat den Klageanspruch ohne nähere Prüfung der in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - aus Vertrag, Eigentum, Auftrag , Geschäftsführung ohne Auftrag, unerlaubter Handlung - gemäß § 558 Abs. 1 BGB für verjährt gehalten und dazu im wesentlichen ausgeführt:a) Gegenstand des Rechtsstreits seien Ersatzansprüche der Klägerin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB. Hierfür sei nicht erforderlich, daß das Mietobjekt unmittelbar im Sinne einer Substanzbeeinträchtigung betroffen sei, so daß es nicht der Erhebung der von den Beklagten mit dem Ziel einer entsprechenden Feststellung angebotenen Beweise bedürfe. Die weite Auslegung des § 558 Abs. 1 BGB unter Einschluß der hier verfolgten Ansprüche entspreche dem mit der gesetzlichen Regelung verfolgten Ziel, eine möglichst rasche Abwicklung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis zu ermöglichen, soweit diese vom Zustand der Mietsache im Zeitpunkt ihrer Rückgabe abhingen. In diesem Sinn habe der Bundesgerichtshof die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 BGB beispielsweise in einem Fall eingreifen lassen, in dem infolge der Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Obhutspflichten neben
vermieteten auch nicht vermietete Teile des Grundstücks geschädigt worden seien (BGHZ 61, 227 ff.). Ferner habe er es für die Anwendbarkeit des § 558 BGB genügen lassen, daß der Schaden als solcher einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt habe (NJW 1994, 251 ff. = BGHZ 124, 186 ff.). Ein derartiger hinreichender Bezug zu dem vermieteten Grundstück sei im vorliegenden Fall deshalb gegeben, weil große Mengen kontaminierten Materials auf dem Gelände gelagert worden seien, die nur mit erheblichem Kostenaufwand hätten beseitigt werden können. Der Feststellung, daß diese Lagerung nachhaltige Auswirkungen auf den Boden oder das Grundwasser gehabt habe, bedürfe es hierbei nicht. Vielmehr müsse bereits die mit einer solchen Lagerung verbundene Gefahr aus den gleichen Gründen die Voraussetzung einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erfüllen, aus denen ein Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 537 BGB schon dann zu bejahen sei, wenn etwa über den Fortbestand einer behördlichen Genehmigung lediglich Unsicherheit bestehe, ohne daß diese bereits zurückgenommen worden sei. Ebenso wie im Fall der schlechten Vermietbarkeit eines Hausgrundstücks infolge eines dort unerlaubt unterhaltenen Bordellbetriebs sei es für die Annahme einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 558 BGB - wie hier - als ausreichend anzusehen, daß die Nutzung des Mietgrundstücks Anlaß zu einem ordnungsbehördlichen Einschreiten biete. Auf Substanzbeeinträchtigungen der Mietsache sei der Anwendungsbereich des § 558 BGB demgemäß nicht zu beschränken.
b) Der Lauf der somit maßgeblichen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB sei dadurch in Gang gesetzt worden, daß die Beklagte zu 1 der I. Entsorgungsgesellschaft mbH Ende November 1994 die Schlüssel zum Mietgelände ausgehändigt habe. Insoweit sei eine analoge Anwendung des § 558 Abs. 2 BGB geboten, auch wenn die bloße Gestattung des Zu-
tritts in der Regel nicht als Zurückerhalten der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift angesehen werden könne. Nachdem die Klägerin jedoch Art und Umfang der Beeinträchtigung des Mietobjekts festgestellt und dessen Wiederverwendbarkeit zum ordnungsgemäßen Gebrauch veranlaßt habe, bestehe kein Grund, das möglicherweise noch langfristig fortbestehende Mietverhältnis mit Schadensersatzansprüchen des Vermieters zu belasten (vgl. BGHZ 98, 59, 63). Da die Klage erst im Februar 1996 erhoben worden sei, habe sie nicht - rechtzeitig - zur Unterbrechung der Verjährung führen können.
c) Der Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist sei auch nicht in entsprechender Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB mit der Folge zeitweise gehemmt gewesen, daß sie durch die Klageerhebung rechtzeitig unterbrochen worden sei. Etwaige Verhandlungen zwischen den Parteien seien jedenfalls dadurch beendet worden, daß die Beklagte zu 1 mit Schreiben vom 30. November 1994 ihre Verantwortlichkeit für den bestehenden Zustand ernsthaft in Abrede gestellt habe. 2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zutreffend geltend macht, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Klageforderung ist nicht verjährt.
a) Das Berufungsgericht geht davon aus, Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits seien Ersatzansprüche der Klägerin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB, während die Klägerin dies ausdrücklich in Abrede gestellt und betont hat, ihrem Klagebegehren liege keine Veränderung oder Verschlechterung des Mietgrundstücks zugrunde; die vermieteten Flächen selbst seien nicht kontaminiert und auch sonst nicht verändert gewesen. Das Oberlandesgericht ist dieser
Frage nicht nachgegangen, weil es die Auffassung vertreten hat, eine Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB sei auch dann anzunehmen, wenn das Mietobjekt "nicht unmittelbar im Sinne einer Substanzbeeinträchtigung betroffen" sei. Insoweit will das Gericht genügen lassen, daß der eingetretene Schaden "als solcher einen hinreichenden Bezug zu dem Mietobjekt" habe, wie es hier der Fall gewesen sei. Diese Auffassung geht erkennbar auf ein Mißverständnis des Senatsurteils BGHZ 124, 186, 191 (vom 24. November 1993 = XII ZR 79/92; vgl. auch Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. VI Rdn. 12 und 16) zurück.
b) § 558 BGB enthält keine allgemeine Regelung der Verjährung für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis oder im Zusammenhang mit diesem , sondern beschränkt die kurze Verjährungsfrist - auf seiten des Vermieters - ausdrücklich auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache. (Nur) in diesem Sinn hat der Senat in dem genannten Urteil (BGHZ aaO S. 191) ausgeführt, nach der Fassung des Gesetzes genüge es nicht, daß der Schaden auf eine Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten zurückzuführen sei; vielmehr müsse er als solcher einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt haben. Diese Ä ußerung bezog sich auf die besonderen Umstände des der damaligen Entscheidung zugrundeliegenden Falles, in dem der zu beseitigende Schaden nach offenbar unbemerkt gebliebener Beeinträchtigung des Mietobjekts in einer räumlich von diesem weit entfernten Fischzuchtanlage eines Dritten eingetreten war mit der Folge, daß es an dem "hinreichenden Bezug" zum Mietobjekt fehlte. Im übrigen hat der Senat in der genannten Entscheidung ausdrücklich zwischen der Schädigung der Mietsache (deren Beseitigung nicht Gegenstand des damaligen Rechts-
streits war) und dem seinerzeit geltend gemachten Folgeschaden, der am Eigentum eines Dritten entstanden war, unterschieden mit dem Ergebnis, daß eine kurze Verjährung des erhobenen Anspruchs nach § 558 Abs. 1 BGB "schon nach der Art des geltend gemachten Schadens" ausscheide (BGHZ aaO S. 191, 192).
c) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (und schon des Reichsgerichts) ist zwar, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, der Anwendungsbereich des § 558 BGB dahin ausgedehnt worden, daß auch Ersatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfaßt wurden, denen - aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenständen zugrunde lag (BGHZ 124 aaO S. 189, 190 m.w.N.; 61, 227 ff.; 86, 71 ff.; vgl. dazu auch BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 558 Rdn. 3; Emmerich/Sonnenschein Miete, 7. Aufl., § 558 Rdn. 6; Erman /Jendrek BGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5; Staudinger/Emmerich BGB Bearb. 1995 § 558 Rdn. 18, 19). Dies ist insbesondere gerechtfertigt worden mit dem Zweck des § 558 BGB, eine rasche und abschließende Abwicklung der Ersatzansprüche des Vermieters zu gewährleisten, wobei dieser nur unvollkommen erreicht werden würde, wenn in den Fällen, in denen der Mieter einen einheitlichen Schaden an vermieteten und nicht vermieteten Sachen verursache , die Verjährung einerseits in sechs Monaten und andererseits erst in dreißig Jahren einträte (BGHZ 61 aaO S. 230). Offengelassen wurde dabei die Frage, ob § 558 Abs. 1 BGB auch zur Anwendung kommen könne, wenn ausschließlich Schäden an nicht vermieteten Gegenständen entstanden seien (BGHZ 61 aaO S. 231). In der Entscheidung BGHZ 86, 71 ff. hat der Bundesgerichtshof die Anwendbarkeit des § 558 Abs. 1 BGB als zweifelhaft bezeichnet , wenn es nur um Beschädigungen von Sachen gehe, die sich auf einem
ebenfalls dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück befänden, auch wenn der Schaden auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sei (aaO S. 81). Hierzu ist in dem Urteil ausgeführt worden, es spreche manches dafür, eine so weitgehende Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Vorschrift nicht zuzulassen. In dem Urteil BGHZ 124, 186 ff. schließlich hat es der erkennende Senat abgelehnt, § 558 Abs. 1 BGB über die bisherige Rechtsprechung hinaus so weit auszudehnen, daß auch der damals zu entscheidende Fall (siehe oben) von dem Anwendungsbereich der kurzen Verjährungsregelung erfaßt würde.
d) In dem hier zu beurteilenden Fall ist es ebenfalls zweifelhaft, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des vermieteten Grundstücks im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB anzunehmen ist. Mit der Überlegung des Berufungsgerichts, daß dieses Merkmal schon deshalb erfüllt sei, weil die Nutzung des Mietgrundstücks Anlaß zu einem ordnungsbehördlichen Einschreiten geboten habe, läßt sich diese Annahme nicht rechtfertigen. Denn die Behörden sind nicht wegen des Zustandes der Mietsache , sondern wegen des - gefährlichen - Zustandes der auf dem Mietgrundstück aufgebrachten Halden eingeschritten. Über die Frage einer Veränderung oder Verschlechterung des Mietgrundstücks selbst sagt das behördliche Einschreiten nichts aus. Ebensowenig rechtfertigt der von dem Berufungsgericht gezogene Vergleich mit der Unsicherheit über den Fortbestand einer behördlichen Gebrauchsgenehmigung , die sich als Mangel i.S. von § 537 BGB darstellen könne , den daraus gezogenen Schluß, daß wegen der Gefahr, die mit der Lagerung des kontaminierten Materials auf dem Mietgelände verbunden gewesen sei, die Verjährungsregelung des § 558 Abs. 1 BGB zur Anwendung kommen müsse. Die Mängelhaftung nach §§ 537 ff. BGB stellt auf die Eignung zum ver-
traglich vereinbarten Gebrauch ab, während die Verjährungsregelung in § 558 Abs. 1 BGB an Veränderungen oder Verschlechterungen des Mietobjekts anknüpft. Diese unterschiedliche Zielsetzung der gesetzlichen Regelungen schließt Rückschlüsse in der vom Berufungsgericht vorgenommenen Art aus.
e) Den bisher (oben unter b) und c)) behandelten Fällen lagen jeweils tatsächliche Beschädigungen des Mietobjekts i.S. von Substanzbeeinträchtigungen zugrunde, und zwar bis hin zu dem in dem Urteil vom 18. Dezember 1963 (VIII ZR 193/62 = NJW 1964, 545) entschiedenen Fall, in dem ein Ersatzanspruch wegen vertragswidriger Unterlassung des Abschlusses einer Feuerversicherung der kurzen Verjährung nach § 558 BGB unterworfen wurde, weil die Klägerin mit ihrem Begehren "in Wahrheit... weiter nichts als Ersatz des Brandschadens" am Mietobjekt verlangt habe. Andererseits hat der Landwirtschaftssenat des Bundesgerichtshofs in neuerer Zeit (Urteil vom 25. April 1997 = BGHZ 135, 284 ff.) eine Verschlechterung der Pachtsache im Sinne der - mit § 558 BGB inhaltsgleichen - Vorschrift des § 591 b BGB darin gesehen, daß der Pächter die für den Hof zugeteilte Milchreferenzmenge (durch Antrag auf Zahlung einer Milchaufgabevergütung) teilweise aufgegeben hatte mit der Folge, daß bei Pachtrückgabe ein Referenzmengenübergang auf den Verpächter nicht mehr stattfinden konnte. Hierin hat der Bundesgerichtshof "einen klassischen Fall der Verschlechterung der Pachtsache" in Form der unerlaubten Nutzungsänderung nach § 590 Abs. 2 BGB gesehen und dazu ausgeführt: Die Aufgabe der Milchreferenzmenge betreffe zwar nicht den physikalischen Zustand der Pachtsache, sei aber untrennbar mit der zugrundeliegenden Nutzungsänderung (Beendigung der Milchproduktion) verbunden; insoweit gehe es um die Einschränkung der Nutzbarkeit der Pachtsache in tatsächlicher Hinsicht als Grünland über das Ende
der Pachtzeit hinaus. Mit dieser Gestaltung ist der hier zu entscheidende Fall schon deshalb nicht vergleichbar, weil die auf dem Mietgrundstück aufgebrachten kontaminierten Halden (abgesehen von der ohnehin pachttypischen Regelung des § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) dort nicht auf Dauer lagerten, sondern jederzeit entfernt werden konnten, wodurch sich der ursprüngliche Zustand der Mietsache wiederherstellen ließ. Tatsächlich sind die Halden vor der Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt worden. Es bedarf daher keiner Entscheidung , inwieweit eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts dann anzunehmen wäre, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses das Grundstück nicht, wie geschuldet, als Freifläche, sondern mit den aufgebrachten Halden und damit nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden wäre (vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 556 Rdn. 3; auch: Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5, 6; Soergel/Heintzmann BGB 12. Aufl. § 558 Rdn. 6, 7; Staudinger/Emmerich BGB Bearb. 1995 § 558 Rdn. 13). In dem hier zu beurteilenden Fall stellt sich vielmehr die Frage, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts im Sinne von § 558 BGB - unter den aufgezeigten Gesichtspunkten - darin zu sehen wäre, daß in dem Zeitraum zwischen der Aufbringung der Halden und ihrer Beseitigung eine Gefahr von dem Haldenmaterial für das Mietgrundstück sowie das Grund- und/oder das Rheinwasser ausgehen konnte, womit unter Umständen während dieses Zeitraums, jedoch vor Beendigung des Mietverhältnisses, eine wirtschaftliche Wertminderung des Mietgrundstücks einherging. Dies erscheint auf dem Boden der dargestellten Rechtsprechung, die erkennbar dahin tendiert, die Anwendbarkeit des § 558 BGB - selbst bei tatsächlicher Substanzbeeinträchtigung oder Substanzbeeinflussung - nicht noch mehr auszuweiten (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 231, 232) als durchaus zweifelhaft. Die Frage braucht jedoch letztlich nicht entschieden zu werden.
f) Die Klägerin hat das Mietobjekt nämlich entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts im Jahre 1994/1995 nicht "zurückerhalten" im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB, so daß eine Verjährung ihrer Ersatzansprüche in dieser Zeit nicht begonnen hat. Wie der erkennende Senat in den Urteilen vom 10. Juli 1991 (XII ZR 105/90 = NJW 1991, 2416) und vom 6. November 1991 (XII ZR 216/90 = NJW 1992, 687) entschieden hat, erfordert die "Rückgabe" der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft, nach dem Sinn und Zweck der Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Dieser soll durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten - damit aber gerade nicht freien - Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 aaO). Eine solche Veränderung der Besitzverhältnisse an dem Mietgrundstück zugunsten der Klägerin ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Zeit nach November 1994 und während der Dauer der Entsorgungsmaßnahmen nicht eingetreten. Mit der Übergabe des Schlüssels zum Haupttor des Mietgeländes an die Firma I. hat die Beklagte zu 1 lediglich dem von der Klägerin beauftragten Entsorgungsunternehmen den Zugang zu dem Mietgrundstück gestattet. Eine Besitzveränderung zugunsten der Klägerin war damit aber nicht verbunden, zumal nach Beendigung der Entsorgung die uneingeschränkte Sachherrschaft über das Mietgelände nahtlos an die Beklagte zu 1 zurückgelangt ist, die ohnehin während
der Dauer der Entsorgungsvorgänge zumindest mittelbare Besitzerin geblieben war. Die Billigkeitsüberlegungen des Berufungsgerichts zur Vermeidung der Belastung eines fortbestehenden Mietverhältnisses mit Schadensersatzansprüchen des Vermieters rechtfertigen es nicht, bei der hier gegebenen Sachlage eine Rückgabe des Mietobjekts an die Klägerin im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB zu bejahen. Da das Berufungsgericht hiernach zu Unrecht eine Verjährung der geltend gemachten Ansprüche angenommen hat, kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben. Der Rechtsstreit ist vielmehr zur weiteren Prüfung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 3. Dieses wird sich im Laufe des weiteren Verfahrens mit der Rechtsgrundlage der erhobenen Ersatzansprüche auseinanderzusetzen haben. Dabei dürfte von einem vertragswidrigen Gebrauch des Mietgrundstücks im Sinne von § 550 BGB auszugehen sein, für den die Beklagte gegebenenfalls gemäß § 549 Abs. 3 BGB einzustehen hat. Nach Nr. 13.1 der in Bezug genommenen Allgemeinen Bedingungen für die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden durften nämlich auf den gemieteten Flächen keine "gefährlichen" Stoffe der dort genannten Art aufgebracht werden. Diese Einschränkung mußte die Beklagte als Mieterin auch der Firma H. als ihrer Untermieterin auferlegen; denn der Mieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, daß der Dritte, dem er den Gebrauch des Mietobjekts überläßt, dieses nur in den durch den Hauptmietvertrag gezogenen Grenzen nutzt (vgl. Kraemer in Bub/Treier aaO III A Rdn. 1029). Welche Rechte sich im einzelnen aus dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache für die Klägerin gegenüber den Beklagten (nicht gegenüber der Firma H. , vgl. Kraemer aaO Rdn. 1029, 1030; BGB-RGKG Gelhaar
aaO § 550 Rdn. 7 a.E.; Staudinger/Emmerich aaO § 550 Rdn. 10, 20) ergeben - etwa auf Aufwendungsersatz gemäß § 683 BGB nach vergeblicher Aufforderung zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes (vgl. hierzu BGH Urteile vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73 = NJW 1974, 1463, 1464 und BGHZ 110, 313, 315 ff; Emmerich/Sonnenschein aaO § 550 Rdn. 9; Staudinger/Emmerich aaO § 550 Rdn. 20) oder auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung - wird das Berufungsgericht unter Einbeziehung des geführten Schriftwechsels zu entscheiden haben. Blumenröhr Krohn Hahne Gerber Wagenitz
(1) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung sind die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, durch den Berechtigten selbst oder durch einen vom Berechtigten zu bestimmenden Verwalter wahrzunehmen.
(2) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung oder mit der vorläufigen Einweisung nach § 6a tritt der Berechtigte in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Dies gilt für vom staatlichen Verwalter geschlossene Kreditverträge nur insoweit, als die darauf beruhenden Verbindlichkeiten im Falle ihrer dinglichen Sicherung gemäß Absatz 9 Satz 2 gegenüber dem Berechtigten, dem staatlichen Verwalter sowie deren Rechtsnachfolgern fortbestünden. Absatz 9 Satz 3 gilt entsprechend.
(3) Dingliche Nutzungsrechte sind mit dem Bescheid gemäß § 33 Abs. 4 aufzuheben, wenn der Nutzungsberechtigte bei Begründung des Nutzungsrechts nicht redlich im Sinne des § 4 Abs. 3 gewesen ist. Mit der Aufhebung des Nutzungsrechts erlischt das Gebäudeeigentum nach § 288 Abs. 4 oder § 292 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik. Das Gebäude wird Bestandteil des Grundstücks. Grundpfandrechte an einem auf Grund des Nutzungsrechts errichteten Gebäude werden Pfandrechte an den in den §§ 7 und 7a bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die zu deren Sicherung begründet werden. Verliert der Nutzungsberechtigte durch die Aufhebung des Nutzungsrechts das Recht zum Besitz seiner Wohnung, so treten die Wirkungen des Satzes 1 sechs Monate nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung ein.
(4) Fortbestehende Rechtsverhältnisse können nur auf der Grundlage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert oder beendet werden.
(5) Eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, sind in dem sich aus § 18 Abs. 2 ergebenden Umfang zu übernehmen. Von dem so ermittelten Betrag sind diejenigen Tilgungsleistungen abzuziehen, die nachweislich auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind. Im Rahmen einer Einigung zwischen dem Gläubiger des Rechts, dem Eigentümer und dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen als Vertreter der Interessen des Entschädigungsfonds kann etwas Abweichendes vereinbart werden. Weist der Berechtigte nach, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, ist das Recht nicht zu übernehmen.
(6) Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen bestimmt mit der Entscheidung über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung den zu übernehmenden Teil des Grundpfandrechts, wenn nicht der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte oder der Berechtigte beantragt, vorab über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung zu entscheiden. In diesem Fall ersucht das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die das Grundbuch führende Stelle um Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des Berechtigten. Wird die staatliche Verwaltung ohne eine Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen beendet, so hat auf Antrag des aus dem Grundpfandrecht Begünstigten oder des Berechtigten das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bereich das belastete Grundstück belegen ist, den zu übernehmenden Teil der Grundpfandrechte durch Bescheid zu bestimmen. Wird der Antrag nach Satz 3 innerhalb der in § 30a Abs. 3 Satz 1 bestimmten Frist nicht gestellt, bleibt der Eigentümer im Umfang der Eintragung aus dem Grundpfandrecht verpflichtet, soweit die gesicherte Forderung nicht durch Tilgung erloschen ist. Auf die Beschränkungen der Übernahmepflicht nach Absatz 5 Satz 1 und 4 kann er sich in diesem Fall nur berufen, wenn er diese Absicht dem Gläubiger oder der Sparkasse, in deren Geschäftsgebiet das Grundstück belegen ist, bis zum 31. März 1995 schriftlich mitgeteilt hat. Ist die Sparkasse nicht Gläubigerin, ist sie lediglich zur Bestätigung des Eingangs dieser Mitteilung verpflichtet. Der Bescheid ergeht gemeinsam für sämtliche auf dem Grundstück lastenden Rechte gemäß Absatz 5.
(7) Die Absätze 5 und 6 gelten für eingetragene sonstige Grundpfandrechte, die auf staatliche Veranlassung vor dem 8. Mai 1945 oder nach Eintritt des Eigentumsverlustes oder durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, entsprechend, es sei denn, das Grundpfandrecht dient der Sicherung einer Verpflichtung des Berechtigten, die keinen diskriminierenden oder sonst benachteiligenden Charakter hat.
(8) Der Bescheid über den zu übernehmenden Teil der Rechte gemäß den Absätzen 5 bis 7 ist für den Berechtigten und den Gläubiger des Grundpfandrechts selbständig anfechtbar.
(9) Soweit eine Aufbauhypothek oder ein vergleichbares Grundpfandrecht gemäß Absatz 5 oder ein sonstiges Grundpfandrecht gemäß Absatz 7 nicht zu übernehmen ist, gilt das Grundpfandrecht als erloschen. Der Berechtigte tritt in dem Umfang, in dem das Grundpfandrecht von ihm zu übernehmen ist, an die Stelle des Schuldners der dem Grundpfandrecht zugrundeliegenden Forderung. § 417 des Bürgerlichen Gesetzbuches findet entsprechende Anwendung. Soweit der Berechtigte die Schuld nicht nach Satz 2 zu übernehmen hat, erlischt die Forderung, wenn sie durch den staatlichen Verwalter oder sonst auf staatliche Veranlassung zu Lasten einer natürlichen Person begründet worden ist. In diesem Falle erlischt auch der bereits entstandene Zinsanspruch. Handelt es sich um eine Forderung aus einem Darlehen, für das keine staatlichen Mittel eingesetzt worden sind, so ist der Gläubiger vorbehaltlich einer abweichenden Regelung angemessen zu entschädigen.
(10) Die Absätze 5 bis 9 finden keine Anwendung, wenn das Grundstück nach § 6 zurückübertragen wird. Die Absätze 5 bis 9 gelten ferner nicht, wenn das Grundpfandrecht nach dem 30. Juni 1990 bestellt worden ist. In diesem Fall hat der Berechtigte gegen denjenigen, der das Grundpfandrecht bestellt hat, einen Anspruch auf Befreiung von dem Grundpfandrecht in dem Umfang, in dem es gemäß den Absätzen 5 bis 9 nicht zu übernehmen wäre. Der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte ist insoweit verpflichtet, die Löschung des Grundpfandrechts gegen Ablösung der gesicherten Forderung und gegen Ersatz eines aus der vorzeitigen Ablösung entstehenden Schadens zu bewilligen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind seit dem 31. März 1994 aufgrund bestandskräftigen Bescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Eigentümer des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenen Grundstücks S.-Straße in Berlin-P.B. Die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH, Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P.B., verwaltete das Grundstück bis zur Übergabe an die Beklagten am 1. Juni 1994.
Die Klägerin hat mit der Klage Erstattung von Fehlbeträgen verlangt, die in der Zeit ihrer Verwaltungstätigkeit entstanden sind. Soweit die Klägerin Zahlung der in den Abrechnungszeiträumen 1993 und 1994 entstandenen und von den Vorauszahlungen der Mieter nicht gedeckten Betriebskosten begehrt hat, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel bezüglich des in der Zeit vom 1. Januar 1993 bis zum 31. März 1994 angefallenen Betriebskostendefizits weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
Die bis zur Bestandskraft des Rückgabebescheids angefallenen Betriebskosten hat der Verfügungsberechtigte zu tragen. Bis zu diesem Zeitpunkt
ist der Vermögenswert Teil seines Vermögens geblieben. Entsprechend dieser Güterzuordnung gebühren ihm bis dahin die Nutzungen der Sache; im Gegenzuge hat er die (normalen) Betriebs- und Erhaltungskosten zu tragen. Ein "allgemeiner" Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten, wie ihn das Auftragsrecht für den Beauftragten vorsieht (§ 670 BGB), ist nicht anzuerkennen. Diese sich schon nach allgemeinen Grundsätzen ergebende Rechtsfolge wird verdeutlicht und bestätigt durch § 7 Abs. 7 Satz 1 bis 4 VermG. Nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG kann der Berechtigte - was vorliegend nicht in Frage kam, da die Rückübertragung und die Übergabe des Grundstücks schon vor dem Stichtag erfolgt war - Herausgabe der Nutzungen verlangen, die der Verfügungsberechtigte aus Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnissen ab dem 1. Juli 1994 gezogen hat. Macht er von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann der Verfügungsberechtigte seinerseits die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten aufrechnen (vgl. eingehend hierzu Senatsurteil BGHZ 137, 183, 186 ff; BGHZ 141, 232, 234 ff).
Ein gegen die Beklagten gerichteter Anspruch der Klägerin nach § 670 BGB (entsprechend) auf Erstattung des ihr im Abrechnungsjahr 1993 und in den ersten drei Monaten des Jahres 1994 bis zum Eigentumswechsel entstandenen und durch die der Klägerin von seiten der Mieter zugeflossenen Vorauszahlungen nicht gedeckten Betriebskostendefizits - der sich im Revisionsverfahren allein noch im Streit befindet - kommt daher nicht in Betracht. Zu einem anderen Ergebnis führt auch nicht die von der Revision angestellte Erwägung, allein die Beklagten seien dazu in der Lage gewesen, den Mietern gegenüber die Betriebskosten der Jahre 1993 und 1994 abzurechnen und auf diese Weise für einen Kostenausgleich zu sorgen.
1. Nach § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden Zeitraum maßgeblichen Betriebskosten-Umlageverordnung (BetrKostUV) vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1270; mittlerweile aufgehoben durch Art. 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995, BGBl. I S. 748) konnte der Vermieter Betriebskosten, also insbesondere die Kosten für Heizung und (Warm-) Wasserversorgung, anteilig auf die Mieter umlegen. Nach § 1 Abs. 2 der Verordnung konnte der Vermieter Vorauszahlungen in angemessener Höhe verlangen , über die jährlich abzurechnen war. Von dieser Möglichkeit hatte die Klägerin Gebrauch gemacht.
2. Mit Bestandskraft des Rückgabebescheids sind die Beklagten nach § 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 VermG in die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietverträge eingetreten. Dies gilt unabhängig davon, ob damals das Land Berlin, das nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages vom 3. Oktober 1990 bis zum 31. März 1994 Grundeigentümerin war, oder - wie nach dem Parteivorbringen naheliegend; ausdrückliche Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht nicht getroffen - die Klägerin, die das Grundstück verwaltete, Vermieterin der Wohnungen gewesen war (vgl. BGH, Beschluß vom 10. September 1997 - XII ZR 288/95 - ZOV 1997, 414).
Bei dem Eintritt in bestehende Rechtsverhältnisse nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG handelt es sich um eine gesetzlich angeordnete Vertragsübernahme (BGHZ 141, 203, 205; Senatsbeschluß vom 30. November 1995 - III ZB 34/95 - WM 1996, 273, 274). Im Unterschied dazu wird beim Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Grundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB dieser nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Ei-
gentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 m.N.). Ungeachtet dieses konstruktiven Unterschieds liegt es nahe, bei der Antwort darauf , welche Rechte und Pflichten sich für die Beteiligten aus dem Rechtsübergang ergeben, auf die im Rahmen des § 571 BGB geltenden Regeln zurückzugreifen (vgl. auch Plesse, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, § 16 VermG [Stand: Januar 1999] Rn. 25).
3. Grundsätzlich entscheidet sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge des Eigentumsübergangs dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, danach fällig werdende Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451 f).
a) Ausgehend hiervon ist der Revision im Ausgangspunkt darin zuzustimmen , daß die Klägerin aufgrund des am 31. März 1994 eingetretenen Wechsels im Grundstückseigentum nicht mehr in der Lage war, hinsichtlich des Abrechnungsjahres 1994 eine die Mieter zu einer Nachzahlung verpflichtende Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Da nach § 1 Abs. 2 Satz 2 BetrKostUV über die Vorauszahlungen von Betriebskosten jährlich abzurechnen ist, ist bzw. war die Klägerin als bisherige Vermieterin nicht dazu berechtigt, anläßlich des Eigentumswechsels für den
Zeitraum bis zum 31. März 1994 eine Zwischenabrechnung zu erstellen und danach mit den Mietern abzurechnen. Dementsprechend können sich die Ansprüche der Mieter auf Abrechnung der Betriebskosten für das gesamte Jahr 1994 nur gegen die Beklagten richten. Allein diese wären auch von Gesetzes wegen Gläubiger der mit Zugang der Abrechnung fällig werdenden (vgl. BGHZ 113, 188, 191 ff) Nachzahlungsansprüche gegen die Mieter.
b) Hinsichtlich der beim Eigentumswechsel bereits beendeten Abrechnungsperioden - also vorliegend des Abrechnungsjahres 1993 - ist streitig, ob auch hier uneingeschränkt das "Fälligkeitsprinzip" zu gelten hat oder unabhängig davon alle Ansprüche auf Abrechnung, Nachzahlungen und Erstattungen sich ausschließlich gegen den bisherigen Vermieter richten bzw. diesem zustehen.
aa) Würde man mit der von der Revision vertretenen Mindermeinung (OLG Naumburg, NZM 1998, 806; Schenkel, NZM 1999, 5 ff) allein auf die Fälligkeit abstellen, so dürften die Beklagten nicht nur Gläubiger des (künftigen) Anspruchs auf Nachzahlung, sondern auch den Mietern gegenüber zur Abrechnung für das Jahr 1993 verpflichtet sein. Letzteres wäre jedenfalls dann zu bejahen, wenn man mit einer verbreiteten Auffassung in Anlehnung an § 20 Abs. 3 Satz 4 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Neufassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2203) dem Vermieter eine generelle Abrechnungsfrist von zwölf Monaten zubilligen würde (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 219; Langenberg, NZM 1999, 52, 57). Aber auch wenn man nicht auf eine bestimmte Regelfrist abstellte, sondern den Abrechnungsanspruch des Mieters fällig werden ließe, sobald die Abrechnung dem Vermieter möglich und unter Berücksichtigung einer angemessenen Bearbeitungszeit zumutbar ist (in
diesem Sinne Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. Rn. 5006; vgl. auch OLG München, ZMR 1997, 233, 234), dürfte die der Klägerin zur Verfügung stehende angemessene Frist für die Nebenkostenabrechnung 1993 am 31. März 1994 noch nicht abgelaufen gewesen sein.
bb) Nach der überwiegend vertretenen Meinung sind die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 f; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 749; Langenberg aaO S. 57 ff; Schmid aaO Rn. 5141).
cc) Die letztere Auffassung erscheint vorzugswürdig, weil sie für Rechtsklarheit sorgt und insbesondere das ungereimte Ergebnis vermeidet, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient (vgl. BGHZ 107, 104, 110), dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. Zumindest im Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes ist sie - abgesehen von der hier nicht interessierenden Fallgestaltung, daß ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt, und der Verfügungsberechtigte von der Möglichkeit Gebrauch macht, mit entstandenen und von den Mietern noch nicht erstatteten Betriebskosten aufzurechnen - allein sach- und interessengerecht.
Entsprechend dem Grundsatz, daß bis zur Bestandskraft des Rückgabebescheids dem Verfügungsberechtigten die Nutzungen des Vermögenswerts zustehen und er allein die (gewöhnlichen) Kosten seiner Unterhaltung und Bewirtschaftung zu tragen hat, steht von vornherein fest, daß alle das Abrechnungsjahr 1993 betreffenden Nebenkosten-Nachzahlungen dem Verfügungsberechtigten gebühren, ebenso wie er auch - wenn die Vorauszahlungen der Mieter die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen - für alle den Mietern zustehenden Erstattungen aufzukommen hätte. Es ist daher nicht einsichtig, warum bei der Abrechnung dieser Nebenkosten der "Umweg" über den Berechtigten gemacht werden sollte, obwohl ihn die Abrechnungsperioden 1993 und früher wirtschaftlich nichts angehen.
Schützenswerte Mieterbelange stehen dem schon deshalb nicht entgegen , weil aufgrund der durch § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG bewirkten gesetzlichen Vertragsübernahme die Mieter, anders als bei § 571 BGB, im Falle einer zögerlichen Abrechnung durch den bisherigen Vermieter auch dem Berechtigten gegenüber bezüglich dessen Ansprüche auf die laufenden Vorschüsse das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend machen könnten.
4. Mit der Beantwortung der Frage, ob der bisherige Vermieter oder der neue Grundstückseigentümer den Mietern gegenüber zur Abrechnung verpflichtet ist, ist freilich noch nichts Endgültiges darüber gesagt, was im "Innenverhältnis" zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer bzw. Vermieter zu gelten hat. Weder aus § 16 Abs. 2 VermG noch aus § 571 BGB läßt sich diesbezüglich etwas herleiten. Insoweit steht, sofern besondere Vereinbarungen nicht getroffen worden sind, entweder eine (kauf-)vertragliche Nebenpflicht oder - wie hier - eine nachwirkende, aus der zwischen dem Berechtigten
(§ 2 Abs. 1 VermG) und dem Verfügungsberechtigten (§ 2 Abs. 3 VermG) bestehenden , Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweisenden Sonderrechtsbeziehung (Senatsurteil BGHZ 137, 183, 186; BGHZ 128, 210, 211 f) erwachsene Nebenpflicht im Raum.
a) Da es - wie ausgeführt - allein Sache der Klägerin ist, das Jahr 1993 mit den Mietern abzurechnen, und die zu erwartenden Nachzahlungen auch nur ihr zugute kommen würden, gibt es keinen Grund, den Beklagten im Verhältnis zur Klägerin eine Abrechnungspflicht aufzuerlegen. Dies wäre im übrigen auch dann nicht anders, wenn man im Anschluß an die zu § 571 BGB vertretene Mindermeinung (s. oben unter 3 b aa) die Beklagten den Mietern gegenüber als abrechnungspflichtig und nachforderungsberechtigt ansehen würde. Denn angesichts des fehlenden Eigeninteresses wäre es den Beklagten nicht zuzumuten, als "Abrechnungsdienst" für die Klägerin zu fungieren, sich dabei gegebenenfalls sachlich mit Einwänden der Mieter auseinandersetzen - über deren Berechtigung ohnehin nur die Klägerin befinden könnte - und als berechtigt erachtete Forderungen nötigenfalls im Prozeßwege durchsetzen zu müssen (so zutreffend Langenberg aaO S. 59). Zur Wahrung der Belange der Klägerin hätte es vielmehr genügt, wenn ihr die Beklagten Vertretungsmacht erteilt - damit die von ihr selbst erstellten Abrechnungen den Mietern gegenüber als solche der Beklagten hätten bezeichnet werden können - und die (künftigen) Nachzahlungsansprüche abgetreten hätten.
b) Auch wenn hinsichtlich des Abrechnungsjahres 1994 die Pflicht, die Nebenkosten den Mietern gegenüber abzurechnen, die Beklagten trifft, kann im Innenverhältnis zur Klägerin eine solche Pflicht nicht uneingeschränkt bejaht werden. Vielmehr haben insoweit beide Parteien zusammenzuwirken. Dabei ist
es grundsätzlich Sache der Klägerin, den die Monate Januar bis März 1994 betreffenden Teil der Betriebskostenabrechnung, gegebenenfalls in Abstimmung mit den Beklagten, zu erstellen. Mit der Überlassung der Unterlagen war es nicht getan. Etwas anderes könnte - was vorliegend weder vom Berufungsgericht festgestellt noch von der Klägerin dargetan worden ist - nur dann gelten , wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhaltlich aufbereitet wären, daß sie sich ohne Aufwand in die "Gesamtabrechnung" hätten einfügen lassen.
5. Nach dem Gesagten ist keine Anspruchsgrundlage für das klägerische Begehren ersichtlich.
a) Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB (entsprechend) scheidet von vornherein aus.
b) Da weder vorgetragen noch festgestellt ist, daß die Beklagten von den Mietern irgendwelche die Abrechnungsjahre 1993 oder 1994 betreffenden Nachzahlungen erlangt haben, kommt auch ein Anspruch auf (teilweise) Erlösauskehr (nach § 667 BGB oder nach Bereicherungsrecht) nicht in Betracht.
c) Für die Verletzung einer gegenüber der Klägerin bestehenden Abrechnungs (mitwirkungs-)pflicht bestehen keine Anhaltspunkte.
aa) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß sich die Beklagten der Klägerin gegenüber dazu verpflichtet haben, die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1993 und 1994 zu erstellen. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe diesbezüglichen Sachvortrag der Klägerin verfahrens-
fehlerhaft übergangen, hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 565 a ZPO).
bb) Es ist nicht ersichtlich, daß sich die Beklagten einem Ansinnen der Klägerin, einvernehmlich mit ihr auf eine den Anforderungen der Betriebskosten -Umlageverordnung genügenden Abrechnung des Jahres 1994 hinzuwirken , verschlossen haben.
d) Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die Beklagten selbst bei Verletzung einer ihnen der Klägerin gegenüber obliegenden Abrechnungsverpflichtung nicht ohne weiteres verpflichtet wären, das Betriebskostendefizit der Klägerin auszugleichen.
Weder die Feststellungen des Berufungsgerichts noch der Sachvortrag der Klägerin erlauben den Schluß, daß eine Betriebskostenabrechnung bezüglich der Jahre 1993 und 1994 mittlerweile sinnlos geworden wäre, weil die Mieter einem Nachzahlungsverlangen den Einwand der Verwirkung entgegenhalten könnten (vgl. BGHZ 113, 188, 196; 91, 62, 71). Aber selbst dann hätten die Beklagten nach § 249 BGB die Klägerin nur so zu stellen, wie diese stehen würde, wenn die Nebenkosten den Mietern gegenüber rechtzeitig und ordnungsgemäß abgerechnet worden wären. Danach könnten Betriebskosten von vornherein nur in der Höhe berücksichtigt werden, in der sie überhaupt umlagefähig waren (so waren etwa nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BetrKostUV Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung grundsätzlich nur bis zu einem Betrag von monatlich 3 DM je m² Wohnfläche umlagefähig). Uneinbringliche Nachzahlungsforderungen , etwa weil (frühere) Mieter bereits zu der Zeit, als eine Abrechnung hätte zugehen können bzw. sollen, unbekannt verzogen oder
zahlungsunfähig geworden waren, müßten bei der Schadensberechnung außer Ansatz bleiben.
Daran gemessen ist das Vorbringen der Klägerin zu Grund und Höhe des von den Beklagten im Fall eines pflichtwidrigen Unterlassens der Betriebskostenabrechnungen 1993/1994 zu ersetzenden Schadens auch unter Berücksichtigung der Darlegungs- und Beweiserleichterungen des § 287 ZPO unsubstantiiert.
Rinne Streck Schlick Dörr Galke
(1) Die Rechte an dem zurückübertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten über, wenn
- 1.
die Entscheidung über die Rückübertragung unanfechtbar geworden ist und - 2.
der Berechtigte die nach den §§ 7 und 7a festgesetzten Zahlungsansprüche erfüllt oder - 3.
hierfür Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet sowie - 4.
die nach § 349 Abs. 3a oder 3b des Lastenausgleichsgesetzes festgesetzte Sicherheit erbracht hat.
(2) Bei der Rückübertragung von Eigentums- und sonstigen dinglichen Rechten an Grundstücken und Gebäuden sowie bei der Aufhebung der staatlichen Verwaltung ersucht die Behörde das Grundbuchamt um die erforderlichen Berichtigungen des Grundbuches. Dies gilt auch für die in § 1287 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezeichnete Sicherungshypothek. Gleichzeitig ersucht die Behörde das Grundbuchamt um Löschung des Anmeldevermerks nach § 30b Absatz 1. Gebühren für das Grundbuchverfahren in den durch dieses Gesetz vorgesehenen Fällen werden nicht erhoben.
(3) Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen nach § 1 betroffen sind, sowie ihre Erben sind hinsichtlich der nach diesem Gesetz erfolgenden Grundstückserwerbe von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt nicht für Personen, die ihre Berechtigung durch Abtretung, Verpfändung oder Pfändung erlangt haben, und ihre Rechtsnachfolger.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind auf die Rückgabe von Unternehmen und deren Entflechtung anzuwenden, soweit keine abweichenden Regelungen vorgesehen sind. Das Eigentum an einem Unternehmen oder einer Betriebsstätte geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über.
(5) Absatz 2 gilt entsprechend für im Schiffsregister eingetragene Schiffe und im Schiffsbauregister eingetragene Schiffsbauwerke.
(1) Gegen Entscheidungen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen kann Widerspruch erhoben werden, der nicht auf einen Verstoß gegen die Bestimmungen über die Zuständigkeit gestützt werden kann. Der Widerspruch ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung schriftlich bei dem Amt zu erheben, das die Entscheidung getroffen hat. Der Widerspruch soll begründet werden. Wird dem Widerspruch nicht oder nicht in vollem Umfang abgeholfen, ist er dem zuständigen Widerspruchsausschuss zuzuleiten; im Falle des § 26 Abs. 3 ist der Widerspruch dem Landesamt zuzuleiten. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt, wenn die Abhilfeentscheidung erstmalig eine Beschwer enthält.
(2) Kann durch die Aufhebung oder Änderung der Entscheidung ein anderer als der Widerspruchsführer beschwert werden, so ist er vor Abhilfe oder Erlass des Widerspruchsbescheids zu hören.
(3) Der Widerspruchsbescheid ist zu begründen, mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen und zuzustellen. § 3a des Verwaltungsverfahrensgesetzes findet keine Anwendung.
(4) Gegen Entscheidungen des Landesamtes und des Bundesamtes findet ein Widerspruchsverfahren nicht statt. Dies gilt nicht für Entscheidungen des Landesamtes, die in gemäß § 23 Abs. 2 auf das Landesamt übertragenen Verfahren ergangen sind.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mit Ausnahme der Klageschrift und solcher Schriftsätze, die Sachanträge enthalten, sind Schriftsätze und sonstige Erklärungen der Parteien, sofern nicht das Gericht die Zustellung anordnet, ohne besondere Form mitzuteilen. Bei Übersendung durch die Post gilt die Mitteilung, wenn die Wohnung der Partei im Bereich des Ortsbestellverkehrs liegt, an dem folgenden, im Übrigen an dem zweiten Werktag nach der Aufgabe zur Post als bewirkt, sofern nicht die Partei glaubhaft macht, dass ihr die Mitteilung nicht oder erst in einem späteren Zeitpunkt zugegangen ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.